Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 680/16.5T8GMR.G1 |  |
BEM IMÓVEL
POSSE
INVERSÃO DO TÍTULO DA POSSE
I - O contrato-promessa de compra e venda de bem imóvel, sem eficácia real, mesmo tendo havido traditio, não confere em regra ao promitente-comprador uma posse em nome próprio, ficando apenas investido na situação de mero detentor, enquadrável no artigo 1253º do Código Civil.
II - Em situações excepcionais o promitente-comprador pode ser considerado um possuidor em nome próprio; tais circunstâncias a ponderar casuisticamente são, por exemplo, os casos em que tenha sido paga a totalidade do preço, em que tenha sido concertado o propósito de não realizar a escritura do contrato definitivo para evitar despesas, sendo a coisa entregue ao promitente-comprador a título definitivo, ou ainda em caso de ocorrência da inversão do título de posse.
III - Importa, por isso, analisar em cada caso concreto se a posse do promitente-comprador, que obteve a traditio, deve ser qualificada como posse precária – o que acontece em regra – ou, se deve ser qualificada como posse em nome próprio, como ocorre por vezes.
IV - Exercendo o promitente-comprador uma posse em nome alheio, a mesma só é idónea para aquisição do direito real de propriedade ocorrendo inversão do título de posse e a verificação dos requisitos da usucapião desde o momento da inversão.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE GUIMARÃES
I. Relatório
BANCO A, com sede na Praça (...), Porto, instaurou a presente acção de processo comum contra MANUEL, residente na Rua (...), Guimarães, pedindo que se declare que o prédio identificado no artigo 1º da petição inicial é propriedade do Autor e se condene o Réu a reconhecer ao Autor o direito de propriedade sobre o bem imóvel em causa, a restituir ao Autor o bem imóvel, entregando-o devoluto de pessoas e bens com chaves e em sanção pecuniária compulsória em quantia a fixar pelo tribunal.
Alegou, para tanto e em síntese:
Que registou pela ap. 13/2007/10/18 a aquisição do prédio urbano sito no lugar do (...), inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o artigo ... com a área de 1008m2 e logradouro de 1930 m2.
Que quando encetou diligências com vista à sua comercialização se apercebeu da ocupação do 1º andar, sem título que legitime a mesma, por parte do Réu com materiais de construção, móveis e um reboque de matrícula ..-HL-.. e não obstante as várias tentativas com vista à sua desocupação voluntária, enviou ao Réu carta registada em 15 de Setembro de 2015, concedendo prazo de 15 dias para entrega do imóvel, as mesmas revelaram-se infrutíferas.
Regularmente citado, o Réu contestou aceitando a ocupação de parte do primeiro andar e do r/chão e invocando ser a mesma consequência de dois contratos promessa de compra e venda celebrados com a anterior proprietária X, a quem pagou, a si ou a quem esta mandou, o preço na totalidade embora não tendo registado a aquisição.
Invoca a título de defesa por excepção o decurso do prazo de um ano, invocando caducidade do direito da Autor de peticionar a restituição da posse da coisa porquanto o Réu ocupa as divisões desde 6 de Julho de 1989, por isso há mais dum ano e invoca a aquisição por usucapião pela ocupação.
O Réu deduziu pedido reconvencional pedindo sejam considerados verificados os requisitos da prescrição aquisitiva ou usucapião do direito de propriedade sobre a divisão ampla, com a área de 400 metros quadrados, sobre o escritório, com a área de 104 metros quadrados, ambos situados no rés-do-chão, lado direito; sobre a divisão ampla com a área de 104 metros quadrados, situada no andar, lado direito; e sobre o salão amplo, com a área de quatrocentos metros quadrados, localizado no rés-do-chão do edifício e do lado esquerdo para quem está voltado para a frente do mesmo edifício que fazem parte integrante do prédio urbano, sito no Lugar ..., de cave, rés-do-chão e em parte primeiro andar, destinado a actividades económicas, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ..., passando, assim, o referido prédio urbano a sujeitar-se ao regime da compropriedade; seja decretada judicialmente a consentânea constituição do direito de propriedade do Réu sobre as referidas divisões do imóvel, ordenando-se, consequentemente, o cancelamento do registo sobre o prédio em causa, em tudo o que conflitue com o direito do Réu.
Foi designada audiência prévia, cumprido o contraditório quanto à matéria de excepção invocada pelo Réu e foi proferido despacho saneador tendo sido julgada improcedente a excepção de caducidade.
Foi identificado o objecto do litígio e enunciados os temas de prova.
Veio a efectivar-se a audiência de discussão e julgamento com a prolação de sentença nos seguintes termos, no que concerne à parte dispositiva:
“Com fundamento no exposto julgo a ação procedente por provada e consequentemente
-Declaro e que o prédio urbano sito no lugar ... e 4 divisões e sanitários no 1º andar, confrontado a norte com S. G., a sul com A. L. e O. F., a nascente com caminho publico e a nascente com F. R., inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na CRP de sob GMR SOB O Nº ..., - artigo ... com a área de 1008m2 e logradouro de 1930 m2 é propriedade do autor
-Condeno o réu a reconhecer ao autor o direito de propriedade sobre o bem imóvel em causa,
-Condeno o réu a restituir ao autor a parte que ocupa do bem imóvel supra descrito, entregando-o devoluto de pessoas e bens e com as respetivas chaves
-Condeno o réu em sanção pecuniária compulsória de € 150,00 (cento e cinquenta euros) diários por cada dia de atraso na entrega do imóvel, com inicio, decorridos que sejam dez dias, após o trânsito da sentença destinando-se este valor em partes iguais ao Estado e ao Autor. (nº 3 do artº 829-A cc)
- Julgo improcedente por não provado o pedido reconvencional de que por isso absolvo o autor.
Custas pelo réu.
Notifique e registe”.
Inconformado, apelou o Réu da sentença, concluindo as suas alegações da seguinte forma:
“E. CONCLUSÕES:
I - A sentença que julgou procedente a presente acção e improcedente a reconvenção padece de nulidades, erra na apreciação e julgamento da matéria de facto e de direito.
De facto
II - O réu/reconvinte alegou ser titular do direito de propriedade/compropriedade do imóvel a que se referem os autos em virtude de aquisição originária por força da usucapião, resultante da sua posse pública, pacífica e de boa-fé, titulada por cláusula de tradição material inserta em dois contratos promessa de compra e venda, celebrados em 06.07.1989 e 24.09.1990.
III - Invocando ter satisfeito o preço integral das referidas promessas, mediante a entrega de dinheiro, cheques, aceites de letras e assumindo custos de empreitadas.
IV - Na sentença em crise foram dados como não provados os factos referidos nas alíneas a), b), c), d), e), f) e g) dos factos não provados, cujo conteúdo se deixa aqui por reproduzido.
V - Porém, se atendermos à motivação da decisão de facto, esta resume-se ao tautológico dizer que “Na verdade a prova documental e a testemunhal produzida sobre o pagamento do preço não foi de molde a formar no julgador uma convicção positiva acerca do mesmo” e que “os factos não provados f e g, não foram objecto de prova global conducente a um juízo positivo sobre a sua veracidade”.
VI - A exigência legal de motivação da decisão sobre a matéria de facto não se satisfaz com a simples referência aos meios de prova que o julgador considerou decisivos para a formação da sua convicção, devendo indicar as razões que, na sua análise crítica, relevaram para a formação da sua convicção, expondo o processo lógico e racional que seguiu, por ser esta a única forma de tornar possível o controlo da razoabilidade daquela convicção sobre o julgamento de facto, e de convencer os destinatários sobre a sua correcção.
VII - Ao não o fazer violou a sua obrigação de fundamentação da decisão (de facto), é a sentença nula por violação do n.º 4 do artigo 607.º do Código de Processo Civil e da alínea b) do n.º 1 do artigo 615.º do Código de Processo Civil.
VIII - A decisão recorrida condenou também o réu/reconvinte “em sanção pecuniária compulsória de EUR 150,00 (cento e cinquenta euros) diários por cada dia de atraso na entrega do imóvel, com início, decorridos que sejam dez dias, após o trânsito da sentença destinando-se este valor em partes iguais ao Estado e ao Autor (n.º 3 do artº 829-A CC)”.
IX - Essa decisão não está fundamentada; sem que seja feita qualquer referência ao critério utilizado ou à justificação da sua razoabilidade, que não se presume. Pelo que é a sentença nula, por violação da alínea b) do n.º 1 do artigo 615.º do Código de Processo Civil.
X - Sem prescindir, a sentença enferma de erro de julgamento ao dar como não provados os factos elencados na conclusão IV, já que a conjugação da prova testemunhal e documental impunham decisão diversa.
XI - A procedência da acção e consequente improcedência da reconvenção estão umbilicalmente ligadas – depreende-se da fundamentação de direito – ao facto de se ter considerado que a tradição das partes do imóvel com a celebração dos contratos promessa de compra e venda só seria susceptível de transferir verdadeira posse na eventualidade de se demonstrar pago o respectivo preço, o que, na óptica do tribunal, não sucedeu.
XII - O réu/reconvinte alegou, para sustentação do seu direito, ter pago integralmente o preço, juntando prova documental, nomeadamente:
XIII - do pagamento da quantia de 5 000 000$00 (cinco milhões de escudos) na data de 6 de Julho de 1989, de que foi dada quitação no respetivo contrato promessa (doc. n.º4 da contestação);
XIV - do pagamento da quantia de 5 395 900$00 (cinco milhões, trezentos e noventa e cinco mil e novecentos escudos) na data de 24 de Setembro de 1990, de que foi dada quitação no respectivo contrato promessa (doc. n.º 5 da contestação);
XV - do pagamento da quantia de 5 000 000$00 (cinco milhões de escudos), na data de 27 de Setembro de 1990, mediante a entrega de cheque à sociedade “Y e Companhia, Lda.” (doc. n.º 6 da contestação);
XVI - do pagamento da quantia de 3 500 000$00 (três milhões e quinhentos mil escudos), na data de 21 de Março de 1991, mediante a entrega de cheque à sociedade “Y e Companhia, Lda.” (doc. n.º 8 da contestação);
XVII - resultando a prova do pagamento do remanescente do preço em cheques, aceites e obras das suas declarações de parte, que não foram contrariadas.
XVIII - Efetivamente, do depoimento da testemunha X, cujo depoimento foi gravado através do sistema integrado de gravação digital, na sessão da audiência de julgamento realizada no dia 28 de Novembro de 2016 (das 11:31:19 horas às 11:51:50 horas) resulta clara esta realidade material, nomeadamente que todos negócios eram celebrados por José.
XIX - Esta testemunha disse inclusivamente que no negócio da venda do imóvel à “L. – Companhia de Locação Financeira, S.A.”, o preço foi depositado na conta caucionada da sociedade “Y & Ciª, Lda.”, uma vez que, apesar de estar em seu nome, o prédio pertencia de facto ao seu companheiro.
XX - Os pagamentos invocados pelo réu enquadram-se no modo de gestão negocial desenvolvida pelo companheiro da testemunha X, pelo que deveriam ter sido dados como provados, até porque foi oferecida prova documental.
XXI – As declarações de parte de MANUEL, gravado através do sistema integrado de gravação digital, na sessão da audiência de julgamento realizada no dia 16 de Janeiro de 2017 (das 14:15:35 horas às 14:58:16 horas) são, no essencial, confirmadas não só pela prova documental junta como também pelas declarações da testemunha X, mas em nada foram valoradas.
XXII - o Tribunal a quo julgou indevidamente como não provados os factos constantes das alíneas a), b), c), e d) do elenco dos factos não provados.
XXIII - No nosso processo civil, fora dos casos referidos na 2ª parte do n.º 4 do artigo 607.º do CPC, vigora o principio da livre apreciação da prova, segundo a prudente convicção do tribunal, devendo tomar-se em atenção todas as provas produzidas (artigo 413.º do CPC), mas tal não significa uma liberdade total, antes balizada por uma apreciação dos factos e das provas no seu conjunto, no sentido de que a decisão formal a proferir a final se aproxime o mais possível da verdade material.
XXIV - Da conjugação dos documentos números 4, 5, 6 e 8 da contestação com o depoimento da testemunha X e com as declarações de parte se pode concluir, com elevado grau de certeza – como o deveria ter feito o Tribunal a quo – que o réu / reconvinte pagou integralmente o preço acordado em ambos os contratos promessa,
XXV - pelo que estes meios de prova impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida, decisão essa que deve ora ser modificada no sentido da sua prova.
XXVI - Constituíram ainda temas de prova saber se, em 06.07.1989, o réu / reconvinte entrou na posse da divisão ampla com a área de 400 m2 e do escritório com a área de 104 m2, situados no rés-do-chão, lado direito e da divisão ampla com a área de 104 m2, situada no andar, lado direito; e
XXVII - saber se, em 24.09.1990, o réu/reconvinte entrou na posse do salão amplo, destinado à indústria do calçado, com a área de 400 m2, localizada no rés-do-chão do edifício e do lado esquerdo para quem está voltado para a frente no mesmo edifício.
XXVIII - Todas as testemunhas inquiridas sobre esta matéria responderam positivamente
XXIX - A testemunha X, [1´46´´];
XXX - Joaquim, cujo depoimento se encontra gravado através do sistema integrado de gravação digital, na sessão da audiência de julgamento realizada no dia 16 de Janeiro de 2017 (das 15:04:28 horas às 15:14:33 horas) disse conhecer o réu/reconvinte há cerca de 30 anos “desde que este se mudou para lá”, desde que instalou a fábrica no imóvel reivindicado [ 1´30´´, 3´56´´];
XXXI - a testemunha António cujo depoimento se encontra gravado através do sistema integrado de gravação digital, na sessão da audiência de julgamento realizada no dia 16 de Janeiro de 2017 (das 15:15:45 horas às 15:23:11 horas) disse conhecer o réu/reconvinte há cerca de 30 anos, deslocando-se frequentemente ao armazém do réu/reconvinte, localizado no prédio reivindicado, para comprar matéria prima [2´07, 3´37´´, 4´31´´,4´50´´];
XXXII - as próprias declarações de parte do réu/reconvinte [2´02’’, 8´34´´, 10´30´´].
XXXIII - Ao dar como não provado que de 1990 até 2003 a sociedade FF desenvolveu a sua actividade nas instalações prometidas vender por X (ponto f) dos factos não provados) cometeu o Tribunal a quo novo erro de julgamento, com prejuízo para a boa decisão da causa.
XXXIV - Embora na motivação da decisão se diga que a “prova testemunhal no seu conjunto foi de molde a convencer que efetivamente desde meados dos anos 90 que o réu ocupa parte do prédio dos autos para exploração industrial ou depósito de mercadorias e outros bens.”
XXXV - Da conjugação dos depoimentos destas testemunhas com as declarações de parte e o documento n.º 7 da contestação resulta como provado, à saciedade, que o réu/reconvinte ocupa o imóvel dos autos desde a data de 06.07.1989, e o ocupou desde essa data até pelo menos 2003 através da empresa “FF – Industria de Comércio, Lda.”.
XXXVI - Deve pois ser alterada a decisão proferida sobre a matéria de facto, dando-se os referidos factos como provados.
XXXVII - Se a sentença errou no julgamento de facto melhor não andou no julgamento de direito.
XXXVIII - O réu/reconvinte, na sua contestação/reconvenção opôs à autora o seu direito de propriedade adquirido de forma originária, em virtude da posse que exerceu sobre a parte do prédio que, de forma pública, pacífica e de boa-fé, exerceu sobre ela durante mais de 25 anos.
XXXIX – A posse consiste no poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real (artigo 1251.º do Código Civil), presumindo-se naquele que exerce o poder de facto sobre a coisa (artigo 1252.º do Código Civil).
XL - Tal poder de facto resultou como provado (ponto 8 dos factos provados), mesmo com a contradição existente com a alínea f) dos factos não provados, constando da fundamentação, de forma clara, que “assiste ao réu o ´corpus` de uma parte do prédio reivindicado”.
XLI - Porém, ao refutar a existência do ´animus` na medida em que “o corpus identificado no uso que o réu vem fazendo de uma parte do prédio decorre dos contratos promessa celebrados” e que, por isso e em regra, a tradição da coisa que resulta do contrato promessa constitui mera detenção e portanto é insusceptível de produzir os efeitos decorrentes da posse, comete a sentença erro de direito, com prejuízo para a verdade material.
XLII - A posição dos Tribunais superiores vai no sentido de admitir a possibilidade de o promitente-comprador adquirir verdadeira posse com a tradição material da coisa pela celebração do contrato, verificadas circunstâncias excepcionais, entre as quais sobressai o pagamento do preço.
XLIII - Mas estas não se esgotam neste facto: se fosse essa a única circunstância excepcional o intérprete não utilizaria o nome no plural e teria certamente optado por diferente formulação linguística.
XLIV - É de de admitir também como circunstância excepcional – logo, conducente à posse susceptível de permitir a usucapião -, o uso da coisa, com exclusividade e com a diligência de um normal “proprietário” durante um período longo de tempo, no caso superior a 25 anos.
XLV - Como também o é a “inércia” do réu/reconvinte em promover a execução específica ou acção por incumprimento,
XLVI - factos que são reveladores da convicção de que ocupa com justo título aquilo que, materialmente lhe pertence e que todos reconhecem como tal.
XLVII - Foi dado indevidamente como não provado o pagamento da totalidade do preço relativamente ao objecto das promessas, razão que nos parece ter sido a única para negar o animus possidendi ao recorrente.
XLVIII - Se assim é, com a modificação da decisão sobre a matéria de facto e tido como assente o referido pagamento será ainda mais claro que com a celebração dos contratos promessa de compra e venda acompanhados da tradição de parte substancial do prédio urbano o réu/reconvinte exerce verdadeira posse há mais de 25 anos e, por isso, apta a permitir aquisição originária que invocou e cujo reconhecimento peticionou.
XLIX - Porque o tribunal a quo entendeu ficar aquém dos factos não foi além no direito, pelo que fez este uma errada interpretação e aplicação do disposto nos artigos 1251º e 1263º do Código Civil.
L - Um outro fundamento para a improcedência da acção resultou da conclusão que “só com a constituição da propriedade horizontal se poderia equacionar a existência de um novo direito de propriedade sobre o prédio, isto é, sobre uma fracção do prédio devidamente identificada”.
LI - Não há nenhuma norma no direito civil nacional que impeça a aquisição do direito em regime de compropriedade, mesmo que se admitisse que a compropriedade reclamada pelo recorrente não possa incidir sobre uma quota determinada sobre o prédio formalmente indiviso.
LII - Ora, é reconhecida a possibilidade de se adquirirem partes especificadas de um prédio em compropriedade, pelo exercício sobre elas de actos de posse com carácter de exclusividade e com o necessário animus.
LIII - Considerando que o artigo 1283º do Código Civil não o exclui, é possível adquirir por usucapião em compropriedade.
LIV - Dizem-nos Pires de Lima e Antunes Varela que a possibilidade de uso integral da coisa, como se o contitular da propriedade fosse titular único dela, vale apenas como princípio supletivo, podendo os interessados acordar numa outra forma de utilização; podem os comproprietários harmonizar os seus interesses conflituantes no uso da coisa comum, mediante uma divisão material do uso dela, por forma a, sem efectuarem uma divisão que ponha termo à compropriedade, acordarem em usar separadamente as dependências que dividem a casa comum, ou os vários lotes de terreno em que repartem um prédio rústico comum.
LV -Tal como referem os Acórdãos do STJ de 07.04.2011 e de 09.10.2008, citado pelo Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 14.03.2013 (Proc. N.º 1650/09.5TBVRL.P1) “o estado de facto criado pela divisão amigável efectuada pelos comproprietários sem ter sido precedida de escritura ou auto público, pode converter-se em estado de direito, através do instituto da usucapião, se cada um dos comproprietários tiver exercido posse exclusiva sobre o quinhão que ficou a pertencer-lhe na divisão e tal posse se revestir dos requisitos legais.”
LVI - Ora, é precisamente este o caso dos autos: a posse do reconvinte resultou de uma solução concertada com a “vendedora”, não sendo cada uma das posses conflituantes.
LVII - É de salientar também que, mesmo apesar das sucessivas transmissões e dos vários contratos de locação financeira sobre o prédio objeto de reivindicação, nunca foi posta em crise a posse do réu/reconvinte nem este extravasou da sua posse para que se tornasse necessário proceder à inversão do título.
LVIII - Assim, ter-se-á que concluir que o recorrente, como possuidor de facto de uma parte determinada do prédio sobre a qual exerce, com animus, o corpus correspondente ao direito, pode adquiri-lo por via da usucapião.
LIX - Entender-se, como se entendeu na sentença em crise, que a tal obsta a falta de constituição de propriedade horizontal é argumento que apenas poderá valer para a propriedade singular sobre uma parte especificada, mas não é de todo impeditivo ao reconhecimento do réu/reconvinte como comproprietário do imóvel.
LX - Evidente parece, pois, que mal andou o Tribunal recorrido, fazendo também uma errada aplicação do direito para afastar o direito do recorrente – a referência ao regime da propriedade horizontal, nomeadamente aos artigos 1415º, 1417º e 1418º do Código Civil, desconsiderando o regime da compropriedade, nomeadamente o disposto no artigo 1403º do Código Civil.
LXI - Devendo a sentença recorrida ser alterada, dando como reconhecida a posse do recorrente e a aquisição do direito de propriedade/compropriedade sobre o imóvel reivindicado, no mais se considerando procedente o pedido reconvencional.
LXII - Não se revendo o recorrente na bondade da decisão recorrida, deverá esta ser revogada, por manifesto erro na apreciação da prova testemunhal e documental, devendo ser modificada a decisão de facto e a de direito”.
Pugna o Recorrente pela integral procedência do recurso, declarando-se nula e revogando-se a sentença recorrida.
O Autor contra-alegou pugnando pela improcedência do recurso.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
***
II. DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSOO objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, sem prejuízo das de conhecimento oficioso (artigo 639º do CPC).
As questões a decidir, tendo em conta o teor das conclusões formuladas pelos recorrentes, são as seguintes:
1 – Saber se a sentença é nula por omissão de pronúncia nos termos da alínea b) do n.º 1 do artigo 615° do Código de Processo Civil;
2 - Saber se houve erro no julgamento da matéria de facto quanto às alíneas a), b), c), d), e), f) e g) dos factos não provados.
3 - Saber se houve erro na subsunção jurídica dos factos.
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III. FUNDAMENTAÇÃO3.1. Os factos
Factos considerados provados em Primeira Instância (transcrição):
“Estão assentes os seguinte factos pertinentes às diversas e plausíveis decisões de direito, quer resultantes do acordo das partes nos articulados, -“ alinea o” quer do teor dos documentos juntos e não impugnados, cfr. artigo 574º nº 2 do Código de Processo Civil que seguem elencados com alinhamento diverso do que vem enunciado na anterior seleção de facto.
a.
O prédio nº ... a fls 45vº do livro (...) sito no lugar do (...) – com as seguintes confrontações norte; S. G., sul – A. L. e O. C., nascente- caminho publico e poente F. R., composto de casa de cave, rés- de chão, e em parte de 1º andar destinado a atividades económicas com 1008 m2 de logradouro e – 1930m2, está inscrito a favor de X, pela ap 53/30.04.90, por compra a A. S. a favor de quem se achava inscrito pela ap. 52. (cfra fls 34vº)
b
Este prédio está inscrito na matriz predial urbana da freguesia de (...) Guimarães sob o artigo ... com a seguinte descrição : prédio em propriedade total sem andares nem divisões sucetiveis de utilização independente constituído por cave rés de chão e parte de primeiro andar destinado a atividades económicas composto por uma divisão e sanitário no r/chão e quatro divisões e sanitários no 1º andar, concluído em 2.04.1990 e sendo 1008 m2 a área coberta e 1930m2 a área descoberta (fls 7vº)
c
No dia 31.05.1990, entre X e L. – Companhia de Locação Financeira, SA, foi celebrada a escritura que consta de fls. 144 e ss., através da qual a primeira declarou vender à segunda o mesmo prédio urbano, casa de cave, rés-do-chão e primeiro andar, destinado a indústria, com logradouro, sito em (...), freguesia de (...), descrito na respetiva Conservatória sob o n.º (...), do Livro (...);
d
Pela Ap. 48 de 1996/12/12 está inscrita a aquisição do prédio descrito sob o n.º .../19961212 a favor de L. – Companhia de Locação Imobiliária, SA, por compra a X;
e
E pela mesma referida escritura entre a L. – Companhia de Locação Financeira, SA, e a Y & Companhia, L.da, foi celebrado o contrato de locação financeira, com garantia de fiança, pelo prazo de 10 anos e tendo por objeto o mesmo prédio (o qual revogado por mutuo acordo em 17.11.1999-fls 111)
f
Pela ap 111 de 9.10.1997 foi registada a aquisição do mesmo prédio pela Leasing AT SA,
g
Pela ap 12 de 18.10.2007 foi registada a aquisição do mesmo prédio pela de Banco A Leasing, SA,
h
Pela ap 13de 18.10.2007 foi registada a aquisição do mesmo prédio a favor de Banco A, SA;
i
Em 17.11.1999, entre a Leasing AT, SA, e a R. – Indústria de Solas, L.da, foi celebrado o acordo denominado de contrato de locação financeira, que consta de fls. 113 a 125, através do qual o primeiro deu de locação ao segundo o mesmo prédio referido em a)
j
Em 22.07.2002, entre Leasing AT, SA, R. – Indústria de Solas, L.da, e XX – Indústria de Solas, L.da, foi celebrado o acordo que consta de fls. 130 a 131, através do qual a segunda cedeu a posição contratual que tinha no acordo mencionado acordo de locação financeira . à terceira;
k
Em 18.03.2004, entre XX – Indústria de Solas, L.da, e AD – Indústria de Moldes, Lda, foi celebrado o acordo que consta de fls. 132 a 132/verso, através do qual a primeira cedeu a posição contratual que tinha no referido contrato de locação financeira imobiliária.
l
Em 31.07.2006, foi celebrado o acordo de resolução do contrato de locação financeira mencionado em h. entre a Autora e a XX – Indústria de Solas, Lda. e AD – Indústria de Moldes, Lda, através do documento que consta de fls. 136 a 137;
m
O Réu ocupa o 1.º andar do prédio inscrito sob o n.º ... com materiais de construção e móveis, bem como parte do res de chão com um reboque com a matrícula ..-HL-..; procedendo a frequente troca de fechaduras.
n
O capital da sociedade Y & Companhia, L.da, era titulado por José (com a quota de ESC- 34.750.000,00) e por X (Ap. 16/19870414);
o
O Réu era titular duma quota no valor de € 2.749,15 no capital social inicial da sociedade FF – Indústria e Componentes para Calçado, L.da (Ap. 01/990707 e anotação n.º 2);
Da instrução provaram-se os seguintes factos elencados por modo diverso do alinhamento feito quanto aos temas de prova:
1)
A área bruta do 1.º andar do prédio descrito sob o n.º ... é de 190 m2;
2)
Entre X foram celebrados os acordos denominados de contratos promessa de compra e venda, datados de 06.07.1989 e 24.09.1990. tendo sido emitidas as declarações de vontade que constam de fls. 40 a 41 e 42.
3-
No contrato de 6 de julho de 1989 os ali outorgantes declararam:
A primeira na qualidade de única proprietária do prédio (…) descrito na CRP sob o nº ..., pelo preço de 15.000.000$ promete vender ao segundo outorgante (aqui réu) (…)
pelo preço de quinze milhões de escudos o qual promete comprar livre de quaisquer ónus ou encargos uma fração autónoma a constituir sobre o identificado prédio, depois de o mesmo ser submetido ao regime de propriedade horizontal, constituído por uma divisão ampla com a área de 400 m2 e um escritório com a área de 104 m2 situados no rés de chão lado direito e uma divisão ampla com a área de 104 m2 situados no andar lado direito
(…) o promitente comprador entra imediatamente na posse das instalações prometidas comprar
A promitente vendedora obriga-se a fornecer água, luz elétrica (…) os gastos feitos pelo promitente comprador serão mensalmente pagos por estes mediante prévia contagem
O preço será pago pela seguinte forma:
Cinco milhões de escudos nesta data recebidos pela promitente vendedora de que dá inteira quitação
Dez milhões por forma a acordar posteriormente…
A escritura definitiva será celebrada (…)
4
No contrato de 24 de setembro de 1990 (os ali outorgantes) declararam:
A primeira na qualidade de única proprietária do prédio (…) descrito na CRP sob o nº ..., pelo preço de 15.000.000$ promete vender ao segundo outorgante (aqui réu) (…) pelo preço de quinze milhões de escudos o qual promete comprar livre de quaisquer ónus ou encargos
- uma fração autónoma correspondente a salão amplo, destinado à indústria do calçado, com a área de …m2 , localizada no rés-do-chão do edifício e do lado esquerdo para quem está voltado para a frente no mesmo edifício;
-por conta do ajustado preço a primeira outorgante já recebeu o valor de 5.395.000$00 de que lhe dá quitação.
- a restante quantia de 9.604.100$00 será paga em duas prestações sendo uma de 5.000.000$00 durante o ano de 1991 e outra de 4.604.100$00 durante o no de 1992.
(…) o promitente comprador entra imediatamente na posse das instalações prometidas comprar
A promitente vendedora obriga-se a fornecer água, luz elétrica (…) os gastos feitos pelo promitente comprador serão mensalmente pagos por estes mediante prévia contagem
A escritura definitiva será celebrada (…)
5
Está junta aos autos a cópia do cheque no valor de 5.000.000$ emitido a 27.09.1990 à ordem de Y e Companhia Lda e sacado sobre a conta do réu.
6
Está junta aos autos a cópia do cheque no valor de 3.500.000$ emitido a 2.03.1991 à ordem de Y e Companhia Lda e sacado sobre a conta do réu.
7
O Réu requereu em seu nome, o fornecimento de energia elétrica para o prédio em 14.09.2000.
8
O réu tem utilizado as divisões do prédio para atividade industrial e para armazém e depósito de bens”
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Factos considerados não provados em Primeira Instância (Transcrição):
“Factos não provados dos elencados nos temas de prova, sendo que os demais articulados são irrelevantes para a discussão do objeto da causa, conclusivos ou matéria de direito:
a-Em 27.09.1990, por conta do preço das prometidas compras, o Réu pagou a X a quantia de ESC: 5.000.000$00;
b-Que a quantia referida na al. anterior foi entregue, por indicação de X, à sociedade Y e CA, L.da;
c-Que em 27.03.1991, por conta do preço das prometidas compras, o Réu pagou a X a quantia de ESC: 3.000.000$00;
d- Que a quantia referida na al. anterior foi entregue, por indicação de X, à sociedade Y e CA, L.da;
e- Que em data não precisa, o Réu pagou a X o remanescente do preço das prometidas compras;
f- Que em 1990 até 2003, a sociedade FF – Indústria de Comércio de Calçado, L.da, desenvolveu a sua atividade nas divisões prometidas vender por X;
g-Que em 2003, a sociedade FF – Indústria de Comércio de Calçado, Lda, mudou de instalações”.
***
3.2. Da nulidade da sentença O Recorrente vem arguir a nulidade da decisão recorrida com fundamento na alínea b) do nº 1 do artigo 615º do Código de Processo Civil por entender que se não encontra fundamentada.
O artigo 615º do Código de Processo Civil prevê de forma taxativa as causas de nulidade da sentença dispondo no seu n.º 1 que:
“1- É nula a sentença quando:
a) Não contenha a assinatura do juiz;
b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;
c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível;
d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;
e) O juiz condene em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido”.
No caso concreto está em causa a nulidade prevista na alínea b) que se prende com o dever de fundamentação das decisões e que decorre expressamente do disposto no artigo 154º do Código de Processo Civil; prevê este preceito que as decisões são sempre fundamentadas, sendo que a justificação não pode, em princípio, consistir na simples adesão aos fundamentos alegados no requerimento ou oposição.
A nulidade em causa tem ainda correspondência com o n.º 3 do artigo 607º do Código de Processo Civil que impõe ao juiz o dever de, na parte motivatória da sentença, “discriminar os factos que considera provados e indicar, interpretar e aplicar as normas jurídicas correspondentes (...)”; e com o seu nº 4 que dispõe que “na fundamentação da sentença o juiz declara quais os factos que julga provados e quais os que julga não provados, analisando criticamente as provas, indicando as ilações tiradas dos factos instrumentais e especificando os demais fundamentos que foram decisivos para a sua convicção (…).
“Significa tal que não basta que o Juiz decida a questão que lhe é colocada, tornando-se indispensável que refira as razões que o levaram a ditar aquela decisão e não outra de sentido diferente; torna-se necessário que demonstre que a solução encontrada é legal e justa” (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 06/07/2017, disponível em www.dgsi.pt).
No entanto, não pode confundir-se a falta absoluta de fundamentação com a fundamentação insuficiente, errada ou medíocre, sendo que só a primeira constitui a causa de nulidade prevista na alínea b) do nº 1 do artigo 615º citado.
A insuficiência ou mediocridade da motivação, como ensinava já o Prof. Alberto dos Reis (Código de Processo Civil Anotado, Volume V, página 140) afecta o valor doutrinal da sentença, mas não produz nulidade.
No mesmo sentido se pronuncia Antunes Varela (Manual de Processo Civil, 2ª edição, 1985, página 687) ao consignar que “Para que a sentença careça de fundamentação, não basta que a justificação da decisão seja deficiente, incompleta, não convincente; é preciso que haja falta absoluta, embora esta se possa referir só aos fundamentos de facto ou só aos fundamentos de direito”.
Sustenta o Recorrente que o tribunal a quo na motivação da decisão de facto não indicou as razões que na sua análise crítica relevaram para a formação da sua convicção e nem expos o processo lógico e racional que seguiu e, na decisão respeitante à condenação em sanção pecuniária compulsória, também não fez qualquer referência ao critério utilizado ou à justificação da sua razoabilidade.
No caso em apreço, na motivação da decisão recorrida consta a análise da prova testemunhal, em particular da testemunha X, que figura nos documentos juntos aos autos como promitente vendedora, bem como da prova documental, designadamente da cópia dos cheques no valor de 5.000.000$00 e 3.500.000$00 que serviram para motivar os pontos 5) e 6) dos factos provados, e das declarações de parte do Recorrente, concluindo-se então que “na verdade a prova documental e a testemunhal produzida sobre o pagamento do preço não foi de molde a formar no julgador uma convicção positiva acerca do mesmo” e que “Os factos não provados f e g, não foram objeto de prova global conducente a um juízo positivo sobre a sua veracidade”, não podendo por isso falar-se em falta de fundamentação.
E quanto à decisão respeitante à condenação em sanção pecuniária compulsória consta da decisão recorrida a indicação da norma ao abrigo da qual é fixada a sanção, a indicação do montante diário por cada dia de atraso na entrega do imóvel e o seu inicio, inexistindo por isso também a falta absoluta de fundamentação geradora do vício da nulidade.
Improcede por isso, nesta parte, o recurso.
***
3.3. Da modificabilidade da decisão de facto O nº 5 do artigo 607º do Código de Processo Civil preceitua que o “juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto” (excluindo os factos para cuja prova a lei exija formalidade especial, aqueles que só possam ser provados por documentos ou aqueles que estejam plenamente provados, quer por documentos, quer por acordo ou confissão das partes - 2ª parte do referido preceito).
Esta “livre apreciação da prova” não se traduz obviamente numa “arbitrária apreciação da prova”, pelo que se impõe ao juiz que identifique os concretos meios probatórios que serviram para formar a sua convicção, bem como a “menção das razões justificativas da opção pelo Julgador entre os meios de prova de sinal oposto relativos ao mesmo facto” (cfr. Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, Manual de Processo Civil, 2ª edição, Coimbra Editora, Limitada, 1985, p. 655), desde logo para que “se possa controlar a razoabilidade daquela convicção sobre o julgamento dos factos provados e não provados, permitindo aferir das razões que motivaram o julgador a concluir num sentido ou noutro (…), de modo a possibilitar a reapreciação da respectiva decisão da matéria de facto pelo Tribunal de 2ª Instância” (Ana Luísa Geraldes, Impugnação e reapreciação da decisão sobre a matéria de facto, Estudos em Homenagem ao Prof. Dr. Lebre de Freitas, Volume I, pág. 591). Neste sentido, dispõe o n.º 1 do artigo 662º do Código de Processo Civil que a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.
A impugnação da decisão sobre a matéria de facto é admitida pelo artigo 640º, n.º 1 do Código de Processo Civil, segundo o qual o recorrente deve obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os pontos de facto que considera incorrectamente julgados, os concretos meios de prova, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão diversa e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre essas questões de facto.
No caso concreto, a Recorrente cumpriu satisfatoriamente o ónus de impugnação da matéria de facto, indicando os pontos da matéria de facto que considera incorrectamente julgados, o sentido da decisão que em seu entender se impõe e os elementos de prova em que fundamenta o seu dissenso.
Sustenta assim o Recorrente que houve erro no julgamento da matéria de facto quanto às alíneas a), b), c), d), e), f) e g) dos factos não provados e que tais factos devem ser dados como provados.
As referidas alíneas a), b), c), d) e e) reportam-se ao alegado pagamento do preço e têm a seguinte redacção:
a. “Em 27.09.1990, por conta do preço das prometidas compras, o Réu pagou a X a quantia de ESC: 5.000.000$00;
b. Que a quantia referida na al. anterior foi entregue, por indicação de X, à sociedade Y e CA, L.da;
c. Que em 27.03.1991, por conta do preço das prometidas compras, o Réu pagou a X a quantia de ESC: 3.000.000$00;
d. Que a quantia referida na al. anterior foi entregue, por indicação de X, à sociedade Y e CA, Lda;
e. Que em data não precisa, o Réu pagou a X o remanescente do preço das prometidas compras”.
No caso em apreço, o tribunal a quo concluiu que a prova documental e testemunhal produzida sobre o pagamento do preço não foi de molde a formar uma convicção positiva acerca do mesmo.
Em sentido contrário, sustenta o Recorrente que da conjugação das declarações da testemunha X e com as suas declarações de parte, e bem assim com o teor dos documentos juntos 4, 5, 6 e 8 juntos com a contestação, se pode concluir com elevado grau de certeza que pagou integralmente o preço acordado em ambos os contratos promessa.
Vejamos então se lhe assiste razão.
Ouvido o depoimento da testemunha X, que nos contratos promessa figura como promitente vendedora, resulta que a mesma reconheceu ter assinado o primeiro contra promessa (datado de 06/07/1989), declarou desconhecer se era sua a assinatura constante do contrato datado de 24/09/1990 (nessa data já se encontrava separada do companheiro José e em Amares), e reconheceu também que era o companheiro quem tratava de tudo e quem comprara o terreno, ainda que em nome dela, continuando o prédio em seu nome quando o companheiro construiu o edifício; foi peremptória em afirmar que de pagamentos nada sabia, mas nunca recebeu qualquer quantia do Réu, desconhecendo se este pagou qualquer quantia ao companheiro.
As declarações desta testemunha confirmam que apenas formalmente figurava como promitente vendedora e que o companheiro é que tratava de tudo, mas nada esclarecem no que toca ao pagamento do preço por parte do Réu pois que quanto a si afirmou nada lhe ter sido pago e relativamente ao companheiro referiu desconhecer. As suas declarações não permitem por isso sustentar as declarações do Réu no sentido do pagamento integral do preço mencionado nos contratos promessa; mas não permitem também sustentá-las no sentido da alegação de que os cheques cuja cópia foi junta aos autos, emitidos pelo Réu à ordem da sociedade Y & Companhia Lda (de que o referido José era sócio e gerente, conforme se constata da certidão da matricula junta aos autos) se destinavam ao pagamento do preço.
Acresce dizer que, conforme pudemos verificar pela audição do respectivo depoimento, mais nenhuma testemunha demonstrou ter conhecimento sobre a questão do pagamento do preço, pelo que apenas restam as declarações de parte do Réu e os documentos indicados pelo Recorrente: os dois contratos promessa e as cópias dos dois cheques. Estes foram emitidos pelo Réu mas em nome da referida sociedade, e têm as datas de 27/09/1990 e 21/03/1991 e dos contratos promessa (e de nenhum outro documento) nada resulta quanto à indicação de pagamento das quantias à sociedade.
Por outro lado, do contrato promessa datado de 06/07/1989 consta que a parte restante do preço de dez milhões de escudos seria paga pela forma que a promitente vendedora e o promitente-comprador venham a acordar posteriormente e da prova testemunhal e documental junta aos autos nada resulta quanto a esse posterior acordo respeitante à forma de pagamento; e do contrato promessa datado de 24/09/1991 consta que a parte restante do preço seria paga em duas prestações, sendo uma de cinco milhões de escudos durante o ano de 1991 e a outra de quatro milhões seiscentos e quatro mil e cem escudos durante o ano de 1992, pelo que os dois cheques em causa não têm correspondência com estas prestações.
Por último, quanto às declarações de parte do Recorrente cumpre referir em primeiro lugar que estando em causa declarações da própria parte, in casu, do próprio réu, e dado o óbvio interesse no desfecho da acção, as mesmas devem ser apreciadas com particular cautela não lhes sendo de atribuir de per si exclusiva relevância, antes carecendo de ser corroboradas por outros elementos probatórios, designadamente documentais que as suportem, tanto mais que está em causa o pagamento da quantia global de 30.000.000$00.
E no caso concreto, no que toca ao pagamento integral do preço e à entrega dos cheques em causa por conta desse pagamento, as declarações de parte do Recorrente não são sustentadas pelas declarações de nenhuma testemunha, não bastando para tanto que a testemunha X tenha confirmou que o companheiro é que tratava de tudo; é que, ao contrário do que o Réu declarou esta testemunha afirmou desconhecer se foi paga qualquer quantia ao companheiro (o que se considerarmos a data da separação referida pela testemunha, que foi residir para outra localidade, e que apenas formalmente figura como promitente vendedora se afigura plausível), e a testemunha P. C. também não confirmou qualquer pagamento (seja em parte seja integralmente), embora o Réu afirmasse que aquele sabia que o preço se encontrava integralmente pago. E também não se encontram objectivadas na prova documental carreada para os autos pois que dos contratos promessa e dos referidos cheques não se pode concluir pelo pagamento integral do preço ou sequer de qualquer outro pagamento por conta do preço para além dos montantes de que foi dada quitação nos contratos promessa.
Mais, no caso em apreço, as declarações emitidas pelo Réu, analisadas em si mesmas e ponderadas de acordo com o critério da livre apreciação da prova, também não se apresentam com a fluidez, segurança e riqueza de pormenores de forma a permitir ao tribunal basear-se nas mesmas para formar a sua convicção sobre a verdade ou a plausibilidade dos factos em causa, concretamente do pagamento integral do preço.
É que o Réu limitou-se a declarar de forma genérica que não deve nada e que pagou tudo com cheques, com letras aceites e com o que gastou ao pagar obras para acabar as divisões, sem contudo concretizar o momento dos pagamentos e os montantes que foi pagando, os que respeitavam ao preço acordado no primeiro contrato-promessa e os que respeitaram ao segundo e quando, a ter como boa a sua versão dos factos, teria terminado de pagar um e o outro.
E tendo referido quanto aos cheques e letras a existência de documentos a verdade é que apenas se encontram nos autos cópias dos dois cheques emitidos em nome da referida sociedade, e quanto a estes o Réu também nada esclareceu com certeza e segurança, antes referindo que se estão em nome da sociedade é porque o referido José o teria pedido mas que já não sabia muito bem.
Assim, analisadas as declarações da testemunha X, as declarações de parte do Réu e a prova documental junta aos autos, inexiste fundamento para alterar a decisão da 1º Instância quanto às alíneas a), b), c), d) e e) da matéria de facto não provada, que entendemos correctamente julgadas.
Da mesma forma, e no que toca aos factos das alíneas f) e g), entendemos que inexiste fundamento para alterar a decisão da 1º Instância pois que a prova produzida em julgamento não é de molde a poder concluir que efectivamente a sociedade “FF – Indústria de Comércio de Calçado, Lda” em 1990 e até 2003 desenvolveu a sua actividade nas divisões prometidas vender por X e que em 2003 mudou de instalações.
O Recorrente invoca que o depoimento de todas as testemunhas por si indicadas confirma que a sociedade ali desenvolveu a sua actividade desde a data do primeiro contrato, citando depois o depoimento das testemunhas X, Joaquim e António.
Mas do depoimento destas testemunhas, designadamente nos excertos que o Réu transcreve, o que se conclui é que o Réu foi ocupar as divisões do edifício há cerca de 30 anos e lá instalou a fábrica e um armazém, o que foi vertido no ponto 8) dos factos provados onde consta que o Réu tem utilizado as divisões do prédio para actividade industrial e para armazém e depósito de bens, constando dos contratos que entrou imediatamente na posse das instalações prometidas comprar.
E o próprio Réu não afirmou que a fábrica e armazém foram explorados pela sociedade “FF”, desde em 1990 e até 2003; pelo contrário declarou que esta sociedade só foi constituída em 1999 (o que se confirma pela certidão da matrícula junta aos autos onde consta que a constituição da sociedade “FF – Indústria de Comércio de Calçado, Lda” foi registada nesse ano) e que em 2000 se instalou noutro local; no mesmo sentido a testemunha R. M., a cuja audição também procedemos, funcionário da sociedade “FF”, declarou que há cerca de 30 anos a fábrica lá se encontrava instalada, mas na altura a empresa não era a “FF”.
Entendemos assim como correcta e sem qualquer contradição a posição do tribunal a quo ao dar como provado o facto constante do ponto 8) e como não provados os factos das alíneas f) e g).
Analisados os depoimentos das testemunhas, as declarações de parte do Réu, bem como a prova documental junta aos autos, inexiste fundamento para ser alterada a matéria de facto no sentido pretendido pelo recorrente pelo que, por nenhuma censura merecer a decisão a esse respeito proferida, se mantém inalterada a matéria de facto fixada pela 1ª Instância, improcedendo também nesta parte o recurso.
***
3.3. Reapreciação da decisão de mérito da acçãoTendo improcedido a pretensão do Recorrente quanto à reapreciação da matéria de facto, e mantendo-se inalterado o quadro factual julgado provado e não provado pelo Tribunal a quo, importa agora apreciar se deve manter-se a decisão jurídica da causa, apreciando os demais fundamentos invocados pelo Recorrente que entende dever ser reconhecida a sua posse e a aquisição do direito de propriedade/compropriedade sobre o imóvel.
Na decisão recorrida foi considerado que o Réu não logrou ilidir a presunção decorrente do artigo 7º do Código do Registo Predial de que beneficia o Autor e nem demonstrou que a ocupação que vem fazendo de parte do imóvel é susceptível de conduzir à aquisição por usucapião, perfilhando-se ali o entendimento de que o direito de propriedade sobre uma parte determinada de um imóvel uno e não constituído em propriedade horizontal não é juridicamente configurável.
É contra este entendimento que se insurge o Recorrente, vejamos se lhe assiste razão.
As questões que aqui se colocam são por isso de saber se deve ser reconhecida ao Réu uma posse em nome próprio que possibilite a aquisição por usucapião e se é possível adquirir por essa via o direito de propriedade/compropriedade sobre parte de um prédio sem que tenha sido constituída a propriedade horizontal.
Analisemos então cada uma destas questões.
Conforme decorre do preceituado no artigo 1287º do Código Civil a posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua actuação, é o que se chama usucapião.
E a posse é o poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real (artigo 1251º do Código Civil) distinguindo o legislador a posse da simples detenção (cfr. artigo 1253º), sendo dois os requisitos necessários para que haja posse: o corpus (elemento empírico), que consiste no exercício de poderes de facto sobre uma coisa, e que é menos um contacto com esta do que a sua imissão na zona de disponibilidade empírica do sujeito e o animus (elemento psicológico-jurídico), que se traduz na exigência de que tal exercício seja em termos de um direito real, sendo que a intenção de domínio terá apenas de poder inferir-se do próprio modo de actuação ou utilização (Cfr. Orlando de Carvalho, RLJ, Ano 122, nº 3781, página 105).
No caso dos autos é inequívoca a ocupação que o Réu vem fazendo de parte do prédio em causa e que tal ocorre na sequência dos dois contratos promessa que celebrou em 06/07/1989 e 24/09/1990, onde consta expressamente que o Réu, promitente-comprador, entrava imediatamente na posse das instalações prometidas vender.
A primeira questão que nos ocupa tem sido amplamente tratada na doutrina e na jurisprudência e reconduz-se a saber se no âmbito de um contrato-promessa de compra e venda sem eficácia real, em que tenha ocorrido a tradição da coisa, o promitente-comprador pode ser qualificado como um verdadeiro possuidor, mormente para efeitos de aquisição por usucapião.
A orientação largamente maioritária é a de que regra geral o contrato-promessa não é por si só susceptível de transferir a posse ao promitente-comprador, que a exerce em nome do promitente-vendedor, pelo que a posição do promitente-comprador tradiciário se configura, quanto à coisa tradiciada, em termos de uma posse em nome alheio até à celebração do contrato prometido.
Conforme refere Antunes Varela (Revista de Legislação e Jurisprudência, Ano 124º, página 347), “(…) a tradição da coisa, móvel ou imóvel, realizada a favor do promitente-comprador, no caso da promessa de compra e venda sinalizada, não investe o accipiens na qualidade de possuidor da coisa... E os poderes que o promitente-comprador exerce de facto sobre a coisa, sabendo que ela ainda não foi comprada, não são os correspondentes ao direito do proprietário adquirente, mas os correspondentes ao direito de crédito do promitente-adquirente perante o promitente-alienante ou transmitente”.
Neste sentido pode ler-se no sumário do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 08/03/2018 (disponível em www.dgsi.pt) que “VII. Em regra o contrato-promessa de compra e venda de bem imóvel, sem eficácia real, mesmo tendo havido traditio, não confere ao promitente comprador uma posse em nome próprio: inexistindo tal posse, a que é exercida pelo possuidor é em nome alheio e só é idónea para aquisição do direito real de propriedade ocorrendo inversão do título de posse e a verificação dos requisitos de posse usucapível, desde o momento da inversão”.
Assim, o promitente-comprador que obteve a traditio apenas frui um direito de gozo, que exerce em nome do promitente-vendedor e por tolerância deste, sendo um detentor precário já que não age com animus possidendi, ainda que existindo corpus possessório (cfr. artigos 1251º e 1253º, ambos do Código Civil).
Vem-se admitindo, contudo, que em situações excepcionais, casuisticamente analisadas, o promitente-comprador possa ser considerado um possuidor em nome próprio.
Poderemos dizer, acompanhando de perto Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, Volume III, 2ª Edição revista e Actualizada, página 6 e 7) que “são concebíveis situações em que a situação jurídica do promitente-comprador preenche excepcionalmente todos os requisitos de uma verdadeira posse. Suponha-se, por exemplo, que havendo sido paga já a totalidade do preço ou que, não tendo as partes o propósito de realizar o contrato definitivo, (a fim de v.g., evitar o pagamento da sisa ou precludir o exercício de um direito de preferência), a coisa é entregue ao promitente-comprador como se sua fosse já e que, neste estado de espírito, ele pratica sobre ela diversos actos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade. Tais actos não são realizados em nome do promitente-vendedor, mas sim em nome próprio, com a intenção de exercer sobre a coisa um verdadeiro direito real.”
Também a este propósito se pronunciou Vaz Serra (Revista de Legislação e Jurisprudência, Ano 109º, páginas 347 e 348), referindo que “o promitente-comprador, que toma conta do prédio e nele pratica actos correspondentes ao exercício do direito de propriedade, sem que o faça por mera tolerância do promitente-vendedor, não procede com intenção de agir em nome do promitente-vendedor, mas com a de agir em seu próprio nome, … passando a conduzir-se como se a coisa fosse sua, …julga-se já proprietário da coisa, embora não a tenha comprado, pois considera segura a futura conclusão do contrato de compra e venda prometido, donde resulta que, ao praticar na coisa, actos possessórios, o faz com animus de exercer em seu nome o direito de propriedade”.
Desta forma, e excepcionalmente, atenta a especificidade das circunstâncias concretas que rodeiam a tradição da coisa, pode a posição do promitente-comprador, dela derivada, ser juridicamente qualificável de posse em nome próprio, “tudo dependendo do animus que acompanhe o corpus” (v. Calvão da Silva, “Sinal e Contrato-Promessa”, 11ª Edição, página 231).
Tais circunstâncias a ponderar casuísticamente são, por exemplo, os casos em que tenha sido paga a totalidade do preço, em que tenha sido concertado o propósito de não realizar a escritura do contrato definitivo para evitar despesas (designadamente com o pagamento de impostos), sendo a coisa entregue ao promitente-comprador a título definitivo, ou ainda em caso de ocorrência da inversão do título de posse../../../../../../../../Users/daniela.c.matos_st/AppData/Local/Microsoft/Windows/Temporary Internet Files/Content.Outlook/OSTLKX6F/Revista 299 05 ac reiv II.doc - _ftn1.
Importa por isso saber, em cada caso concreto, se a posse do promitente-comprador, que obteve a traditio, deve ser qualificada como posse precária – o que acontece em regra – ou, se deve ser qualificada como posse em nome próprio, como ocorre por vezes.
Deverá então atender-se, para poder responder à questão de saber se a posição jurídica Réu é a de mero possuidor em nome do tradens ou de possuidor em nome próprio, às circunstâncias que envolveram o acto de tradição e o comportamento das partes na execução ao longo do tempo do acordo que esteve na origem da situação.
Analisemos então as circunstâncias do caso concreto.
Consta do contrato promessa datado de 6 de Julho de 1989 que o promitente-comprador (o aqui Réu) entrou imediatamente na posse das instalações prometidas comprar e que a promitente vendedora se obrigava a fornecer água, luz eléctrica, sendo os gastos feitos pelo promitente-comprador mensalmente pagos por este mediante prévia contagem, e que o preço seria pago da seguinte forma: cinco milhões de escudos recebidos pela promitente vendedora na data do contrato de que deu quitação e dez milhões por forma a acordar posteriormente; e no contrato promessa datado de 24 de Setembro de 1990 consta também que o promitente-comprador entra imediatamente na posse das instalações prometidas comprar, que a promitente vendedora se obrigava a fornecer água, luz eléctrica, sendo os gastos feitos pelo promitente-comprador mensalmente pagos mediante prévia contagem, e que por conta do preço a promitente vendedora já recebeu o valor de 5.395.000$00 de que deu quitação, sendo a restante quantia de 9.604.100$00 paga em duas prestações sendo uma de 5.000.000$00 durante o ano de 1991 e outra de 4.604.100$00 durante o no de 1992.
E, tendo entrado na posse das instalações em causa, o Réu tem utilizado as divisões do prédio para actividade industrial e para armazém e depósito de bens, tendo requerido em seu nome o fornecimento de energia eléctrica para o prédio em 14/09/2000.
Ora, não obstante a traditio e a ocupação que vem efectuando, reveladoras do corpus, tal como considerado em 1ª Instância, não se pode concluir no caso concreto pelo animus possidendi.
Os factos provados no caso concreto não permitem dizer que o Réu deverá ser considerado possuidor em nome próprio pois não resultam demonstradas nenhumas circunstâncias excepcionais que permitam afastar a regra geral.
Vejamos.
O Réu não provou ter pago integralmente o preço mas tão só ter pago por conta do preço acordado as quantias de que foi dada quitação nos contratos promessa; relativamente ao contrato promessa outorgado em 1989, do preço ajustado de 15.000.000$00 apenas provou ter pago a quantia de 5.000.000$00 de que foi dada quitação no contrato, e quanto ao contrato de 1990 resulta provado o pagamento da quantia de 5.395.000$00 de que foi dada quitação, mas já não das duas prestações acordadas de 5.000.000$00 durante o ano de 1991 e de 4.604.100$00 durante o ano de 1992.
Por outro lado, não resultam demonstradas quaisquer circunstâncias que permitam concluir ter sido acordado o propósito de não realizar a escritura do contrato definitivo e que as divisões entregues ao Réu o tenham sido a título definitivo; pelo contrário, dos contratos outorgados pelo Réu ressalta a intenção (não contrariada por qualquer acordo posterior) de submeter o prédio ao regime de propriedade horizontal. Conforme consta do contrato promessa datado de 1989 foi prometida vender “fracção autónoma a constituir sobre o identificado prédio, depois do mesmo ser submetido ao regime da propriedade horizontal” e os factos provados evidenciam ainda que a promitente vendedora em 31 de Maio de 1990, após a outorga do primeiro contrato promessa e antes da outorga do segundo vendeu à “L.”, outorgando a respectiva escritura, o prédio urbano onde seria constituída a propriedade horizontal, sendo celebrado pela mesma escritura um contrato de locação financeira entre a “L.” e a sociedade Y & Companhia Lda tendo por objecto o mesmo prédio.
Não entendemos por isso, ao contrário do que defende o Recorrente, que no caso concreto a ocupação levada a cabo pelo Réu, não obstante o período de tempo em causa, traduza de per si uma intenção de entrega definitiva pelos outorgantes; o mesmo se diga quanto à sua postura de “inércia”, tal como o Recorrente a define, ao não “promover a execução especifica ou acção por incumprimento”, antevendo todas as dificuldades inerentes uma vez que, aquando das prometidas vendas, o prédio não se encontrava constituído em propriedade horizontal, e nunca o chegou a ser, e que após a outorga do primeiro contrato promessa e antes da outorga do segundo o prédio urbano, onde seria constituída a propriedade horizontal, foi vendido a terceiro.
Do exposto resulta que nem dos termos dos contratos-promessa e nem de circunstâncias envolventes e subsequentes se pode concluir que a autorização dada ao Réu pela promitente-vendedora aquando da outorga dos contratos para ocupar imediatamente as divisões em causa, o tenha sido em termos de transferência definitiva da posse, como possuidor em nome próprio, tanto mais que o prédio em causa não estava sequer então constituído em propriedade horizontal e que foram prometidas vender duas fracções autónomas.
A factualidade provada não consagra por isso qualquer situação excepcional que permita concluir que o Réu como promitente-comprador tenha exercido uma posse em nome próprio correspondente ao direito de propriedade ou de compropriedade sobre as divisões do prédio em causa, em termos de aquisição desse direito por via da usucapião.
Por fim, poderá ainda equacionar-se a questão segundo a inversão do título da posse pois que mesmo o possuidor precário pode adquirir posse em nome próprio se inverter o título de posse (cfr. artigos 1263º d) e 1265º do Código Civil).
Mas, para haver inversão do título de posse “o detentor tem de praticar actos que demonstrem, inequivocamente, que passou a exercer a posse contra aquele em nome de quem possuía, visando outra finalidade, in casu, o exercício de direito próprio – o direito real de propriedade” (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 08/03/2018 já citado).
Conforme preceitua o artigo 1265º do Código Civil a inversão do título da posse só pode dar-se por oposição do detentor do direito, contra aquele em cujo nome possuía, ou por acto de terceiro capaz de transferir a posse.
Neste sentido, referem Pires de Lima e Antunes Varela (Ob. Cit. página 30) que “(…) Torna-se necessário um acto de oposição contra a pessoa em cujo nome o opoente possuía. Nesse sentido pode dizer-se que ainda se mantém a regra “nemo sibi causam possessionis mutare potest”. Não basta sequer que a detenção se prolongue para além do termo do título (depósito, mandato, usufruto a termo, etc.) que lhe servia de base. O detentor há-de tornar directamente conhecida da pessoa cujo nome possuía (quer judicial, quer extrajudicialmente) a sua intenção de actuar como titular do direito”.
Nas palavras de Henrique Mesquita (Direitos Reais, 1967, página 98) para ser eficaz a inversão da posse “tem de traduzir-se em actos positivos (materiais ou jurídicos) inequívocos (reveladores de que o detentor quer, a partir da oposição, actuar como se tivesse sobre a coisa o direito real que até então considerava pertencente a outrem) e praticados na presença ou com o consentimento daquele a quem os actos de opõem.”
Não obstante da factualidade provada resultar uma actuação continuada por parte do Réu sobre as partes do prédio indicadas nos contratos-promessa não sobressai da mesma, no entanto, nenhum momento em que o Réu, promitente-comprador, tenha procedido em oposição com a autorização que lhe foi dada nos contratos outorgados, e fora do contexto dos mesmos.
Assim, e em suma, não resulta nos autos demonstrado o exercido pelo Réu, promitente-comprador, de uma posse em nome próprio correspondente ao direito de propriedade/compropriedade sobre as partes do prédio identificadas nos contratos promessa, em termos de aquisição desse direito por via da usucapião.
Do exposto resulta ainda mostrar-se prejudicado, por inútil, o conhecimento da questão de saber se é possível adquirir por usucapião o direito de propriedade/compropriedade sobre parte de um prédio sem que tenha sido constituída a propriedade horizontal pois que, conforme concluímos, o Réu não provou exercer uma posse em nome próprio que permitisse conduzir a uma aquisição por usucapião.
Improcede pois integralmente a apelação, sendo de confirmar a decisão recorrida.
As custas são da responsabilidade do Recorrente atento o seu decaimento (artigo 527º do Código de Processo Civil).
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SUMÁRIO (artigo 663º n º7 do Código do Processo Civil): I - O contrato-promessa de compra e venda de bem imóvel, sem eficácia real, mesmo tendo havido traditio, não confere em regra ao promitente-comprador uma posse em nome próprio, ficando apenas investido na situação de mero detentor, enquadrável no artigo 1253º do Código Civil.
II - Em situações excepcionais o promitente-comprador pode ser considerado um possuidor em nome próprio; tais circunstâncias a ponderar casuísticamente são, por exemplo, os casos em que tenha sido paga a totalidade do preço, em que tenha sido concertado o propósito de não realizar a escritura do contrato definitivo para evitar despesas, sendo a coisa entregue ao promitente-comprador a título definitivo, ou ainda em caso de ocorrência da inversão do título de posse../../../../../../../../Users/daniela.c.matos_st/AppData/Local/Microsoft/Windows/Temporary Internet Files/Content.Outlook/OSTLKX6F/Revista 299 05 ac reiv II.doc - _ftn1.
III - Importa, por isso, analisar em cada caso concreto se a posse do promitente-comprador, que obteve a traditio, deve ser qualificada como posse precária – o que acontece em regra – ou, se deve ser qualificada como posse em nome próprio, como ocorre por vezes.
IV - Exercendo o promitente-comprador uma posse em nome alheio, a mesma só é idónea para aquisição do direito real de propriedade ocorrendo inversão do título de posse e a verificação dos requisitos da usucapião desde o momento da inversão.
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IV. DecisãoPelo exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pela Recorrente.
Guimarães, 11 de Outubro de 2018
Texto elaborado em computador e integralmente revisto pela signatária
Texto elaborado em computador e integralmente revisto pela signatária
(Raquel Baptista Tavares)
(Margarida Almeida Fernandes)
(Margarida Sousa)