Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 481/08-1 |  |
II - Para além de temporária, tem de implicar a intenção do arrendatário voltar a residir no arrendado.
Proc. n.º 481/08-1
Apelação.
3º Juízo Cível de Braga.
I – A . e B..., intentaram a presente acção sumária de despejo contra C..., pedindo que fosse declarado resolvido o contrato de arrendamento, condenando-se o réu a despejar o local arrendado, com as legais consequências.
Para fundamentarem o seu pedido os autores alegaram que são donos e legítimos possuidores do prédio urbano sito no lugar da P..., do concelho de Braga, inscrito na matriz respectiva sob os artigos ...º e ...º, descrito na Conservatória do Registo Predial de Braga sob o nº ...., a qual foi dada de arrendamento, em 1 de Janeiro de 1970, ao réu.
Mais referiram que o réu deixou de depositar a renda devida desde Janeiro de 1998, tendo depositado as rendas em atraso em Outubro de 1999, sem fazer o depósito liberatório. Além disso, invocaram que o réu cedeu parte da casa arrendada a um filho, que a utiliza como oficina de madeira, tendo essa autorização sido feita sem o seu conhecimento e autorização. Por fim, ainda alegaram que o réu deixou de ter residência no locado há mais de um ano.
Contestou o réu, argumentado que a casa arrendada sempre se destinou para habitação e para a actividade industrial de trabalhos de madeira levada a cabo pelo réu e pelo seu filho. Mais referiu que teve de sair da casa uma vez que a mesma precisava de obras e os autores nunca as fizeram, concluindo assim pela improcedência da acção.
Responderam os autores, mantendo tudo aquilo que disseram na P.I..
O processo seguiu os seus trâmites normais e efectuado o julgamento foi proferida sentença na qual se decidiu:
“Nesta conformidade, decidimos julgar a acção procedente e, em consequência declarar resolvido o contrato de arrendamento em causa nestes autos, condenando o réu a entregar o locado livre de pessoas e bens”.
Inconformado o réu interpôs recurso, cujas alegações de fls. 334 a 347, terminam com as seguintes conclusões:
O arrendado não reunia condições de habitabilidade.
O locador deverá assegurar a manutenção do prédio de modo a mantê-lo num estado de conservação idêntico ao estado da data da celebração do contrato.
Ao referir força maior ou doença, a lei quer abranger os casos em que a falta de habitação se torna compreensível, aceitável, perfeitamente explicável, em consequência de factos exteriores à pessoa do arrendatário – Antunes Varela – RLJ, 119, pág. 275.
Não têm os arrendatários qualquer responsabilidade na falta de condições de habitabilidade, exclusivamente assacáveis aos autores, a arrendatária mulher encontrava-se velha e doente.
Era duplamente desaconselhável, absolutamente inexigível a permanência dos réus no arrendado.
A conduta , primeiro do réu e de sua mulher e depois apenas a dele, não permanecendo no arrendado, perfeitamente justificada, considerada idónea pela lei para paralisar a relevância da justa causa resolutiva do contrato de arrendamento.
A sentença recorrida violou o disposto no artigo 1o72, n.º 2, 1083, n.º 2, 1092 e 1.093, todos do Código Civil.
Os recorridos apresentaram contra-alegações, nas quais pugnam pela manutenção do decidido.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
II – Nos termos do artigo 684º, n.º 3 e 690º do Código de processo Civil, o objecto do recurso acha-se delimitado pelas conclusões do recorrente, sem prejuízo do disposto na última parte do n.º 2 do artigo 660º do mesmo código.
Em 1ª instância foi dada como provada a seguinte matéria de facto:
1 - Os autores são donos e legítimos possuidores do prédio urbano sito no lugar da P..., do concelho de Braga, inscrito na matriz respectiva sob os artigos ...º e ...º, descrito na Conservatória do Registo Predial de Braga sob o nº ....
2 – F...., filho do réu, utiliza um anexo da casa identificada supra como oficina de carpintaria onde produz peças de decoração em madeira.
3 - No âmbito do processo nº 668/99, na Câmara Municipal, os autores foram notificados para proceder a obras no prédio que não fizeram.
Da resposta à base instrutória:
4 - Em 1 de Janeiro de 1970, D..... celebrou contrato escrito de arrendamento com o réu C.... obrigando-se a proporcionar-lhe o gozo da casa de habitação do prédio referido no ponto nº 1 da factualidade assente, mediante uma renda anual de (4.800$00) 23,94 euros, em prestações mensais de (400$00) 1,99 euros que hoje são de (4.770$00) 23,79 euros.
5 - A renda era depositada até ao dia 8 de cada mês na conta dos autores aberta na agência de Braga do Banco Borges & Irmão.
6 - O referido arrendamento destinava-se à habitação do réu.
7 - O réu cedeu parte da casa arrendada, constituída por um anexo em blocos de cimento, com a área aproximada de 75 m2 e se situa junto ao caminho público, ao seu filho F..., tendo essa cedência sido efectuada sem conhecimento e autorização dos senhorios, os ora autores.
8 - O réu depositou as rendas referentes aos meses de Janeiro de 1998 a Setembro de 1999.
9 - Há mais de um ano o réu deixou de ter residência permanente no arrendado, pois deixou de aí viver, indo alojar-se em casa de uma filha onde, desde então, tem permanecido.
10 - O réu não habita na casa arrendada, onde nem se desloca, permanecendo em casa da filha.
11- Já na altura da aquisição do arrendado pelos autores, o mesmo se destinava, noutra parte, ao exercício, pelo réu, à actividade industrial de trabalhos de madeira, numa pequena oficina familiar.
12 – O arrendado já se encontra ocupado pelo réu desde, pelo menos, 1960.
13- As rendas relativas ao arrendado foram sendo depositadas primeiro no Banco Borges & Irmão e na Caixa Geral de Depósitos e, mais recentemente, no B.P.A., a pedido dos autores.
14 - Pelo menos desde a aquisição pelos autores, o arrendado era composto por uma parte habitacional e outra destinada a indústria.
15 - A indústria caseira não ocupava mais do que duas pessoas, mais precisamente, o autor e seu filho F....
16 – Há cerca de 6 anos, o réu passou a viver em casa da sua filha, por causa da doença da sua mulher, aí se mantendo mesmo depois do falecimento desta.
Por documento
17 – Por escritura pública outorgada em 27 de Junho de 1985, os autores adquiriam a propriedade do prédio melhor identificado em 1-).
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A única questão suscitada no recurso é a de saber se a falta da realização das obras, por parte dos autores integra a excepção prevista na alínea a) do n.º 2 do artigo 64º do RAU.
Tendo em consideração que a lei 6/06 de 26/2 entrou em vigor em 26/6/06, nos termos do artigo 12º do Código Civil, à presente acção aplica-se o RAU.
Dispõe o citado artigo 64º, n.º 2, alínea a) do RAU que “não tem aplicação o disposto na alínea i) do número anterior, em caso de força maior ou de doença.
Conforme resulta dos autos, o réu, desde há seis anos que não reside no arrendado.
A saída do réu do arrendado ficou a dever-se, à mudança para casa de uma filha, em consequência da doença da mulher.
Depois, continuou a não residir no arrendado, e nem sequer aí se desloca, permanecendo em casa da filha.
Alega o recorrente que os autores não procederam à realização das obras, para o qual foram notificados, pela Câmara Municipal.
Como refere Antunes Varela, in Rev. Leg. e Jur., ano 119, pág. 275, “essencial é que o caso de força maior o tal facto cujos efeitos naturais superam a vontade normal do homem torne compreensível, justificável, perfeitamente razoável, aos olhos de um julgador compreensivo e avisado, seja o facto da não ocupação, seja o da não fixação da residência permanente no imóvel arrendado”.
Compete ao arrendatário provar que a doença ou outra situação foi o motivo que o levou a deixar de viver em permanência no arrendado.
Ora, se bem que se tenha provado que inicialmente foi a doença da mulher que levou o recorrente a deixar de viver no arrendado, não se provou que a falta da realização das obras tivesse impedido o réu de voltar a viver no mesmo.
Se efectivamente o locador está obrigado a facultar ao arrendatário o gozo do locado, e se é certo que o mesmo necessita de obras, tal não significa que a casa não tivesse condições para ser habitada.
Por outro lado, a falta de realização de obras por parte do senhorio, corresponde ao não cumprimento do contrato, por parte deste, e não de um caso de força maior, que não concede aos arrendatários o direito de abandonar o locado, enquanto aquele não as fizer, mas sim os procedimentos previstos na lei (neste sentido, Ac. da Rel. do Porto de 16/1/92, CJ, XVII, t. 1, pág. 226).
Também e no que respeita à doença se se tratar de uma situação crónica, portanto definitiva, deixa de ser motivo para justificar a falta de residência.
Tem-se entendido que a doença, como impedimento à justa causa de resolução do contrato por falta de residência permanente, embora real e séria tem de ser temporária e com possibilidades de cura, precisando o arrendatário de cuidados que só podem ser prestados fora do arrendado.
“A doença como causa impeditiva, tem de obedecer aos seguintes requisitos: ser doença do locatário, das pessoas que, com ele vivem em economia comum e, em certos casos, dos seus familiares, a quem deva por lei assistência; obrigar, por necessidade de tratamento, o locatário a ausentar-se do arrendado; ser regressiva; não se tratar de doença crónica que torne o tratamento em definitivo; ser a doença o único motivo que levou o inquilino a deixar de viver permanentemente no arrendado, de modo a que, debelada, retome a residência permanente” – Aragão Seia, Arrendamento Urbano, Anotado e Comentado, 4ª ed., pág. 367 .
No caso de força maior entende a doutrina que cabem no conceito aqueles casos de epidemia, a falta de água potável para a população, em consequência de cataclismos, a falta de estabilidade do prédio, em consequência de um abalo sísmico, a abertura de fendas num prédio vizinho, etc. – Antunes Varela, na Rev. de Leg. e Jur., já citada.
Perante a matéria de facto provada, temos que concluir que no caso dos autos, há mais de seis anos a casa está desocupada, que o réu não tem na mesma o centro da sua actividade familiar, social, e da sua economia doméstica, pois nem sequer se desloca à mesma, não constituindo a mesma o seu lar.
Não se justifica, deste modo, a manutenção do contrato de arrendamento, nem a falta de obras constitui a excepção de caso de força maior.
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III – Pelo exposto, acordam os Juízes desta Secção em julgar a apelação improcedente e, em consequência confirmam a sentença recorrida.
Custas pelo recorrente.
Guimarães,10/04/08