| 3096/08.3TBVCT.G1 |  |
DENÚNCIA
II – A inobservância da antecedência prevista no art. 1098º do CC não obsta à cessação do contrato de arrendamento, implicando, à míngua de outra factualidade, que a ocupação para além daquele prazo se consubstancia já numa situação não titulada pelo arrendamento.
I – RELATÓRIO.
1. Carlos T. B. e M G. P.Miranda intentaram a presente acção sumária contra R.– Confecções,Lda”, José.A.C.P. e Maria I. P. C. P., pedindo a condenação solidária dos réus a pagar a quantia de €16.525,00, acrescida de juros de mora desde a citação até integral pagamento.
Para tanto, invocam que deram de arrendamento à 1ª ré, uma unidade industrial, pelo prazo de 5 anos.
Acontece que, apesar de a ré ter enviado uma carta ao autor a comunicar que deixaria o prédio arrendado até 1/3/08, só em 3/6/08 entregou as chaves aos autores, pelo que o contrato continuou em vigor.
Assim, deve indemnizá-los com as rendas correspondentes a esses meses, ou seja, com a quantia de €8.404,00.
Por outro lado, a ré não pagou a renda de Maio de 2008, pois tinha uma caução de €1.900,00 e como a renda em 2008 era de €2.101,00 devem a esse título a quantia de €201,00.
Acresce que, quando os autores receberam as chaves do locado, verificaram que havia vários danos provocados pela ré, cuja reparação ascende a €7.920,00, IVA incluído.
Por fim, alegam que o 2º e 3ª réus constituíram-se fiadores da 1ª ré, obrigando-se a pagar aos autores as rendas pelo prazo do contrato e demais obrigações decorrentes deste.
2. Os réus contestaram, impugnando os factos alegados
pelos autores e alegando que a denuncia foi efectuada com a antecedência de três meses tal como tinha sido estipulado no contrato de arrendamento, denúncia essa que foi efectuada de forma verbal em Novembro de 2007 e que os autores aceitaram.
3. Os autores responderam e pediram a condenação dos réus como litigantes de má fé.
4. Realizou-se audiência de discussão e julgamento, que teve lugar com observância do formalismo legal; elaborou-se decisão da matéria de facto, vindo, a final, a ser proferida sentença que, julgando parcialmente procedente a acção:
a) condenou os réus a pagar aos autores a quantia que se vier a apurar em incidente de liquidação, a título de indemnização pelos danos provocados no arrendado mencionados nas als. a), b), c), d), e), h), i), l), m) e n) da sentença;
b) absolveu os réus do remanescente pedido.
5. Inconformados, apelaram os réus, rematando as suas doutas alegações com as seguintes conclusões:
- Uma vez que resultou provado por documentos e pelo depoimento da testemunha Bruno Miguel, e não infirmado pelo depoimento de parte do autor, deve dar-se como provado que: “O contrato de arrendamento continuou em vigor entre as partes após 1 de março de 2008”.
- Deve dar-se como não provado que “a referida ocupação foi autorizada e permitida pelos AA. até que a Ré pudesse finalmente mudar para as novas instalações”, pois que do depoimento das testemunhas da ré e da testemunha do autor Bruno Miguel não há uma prova seguro para dar tal facto como provado.
- Uma vez que a ré, 120 dias antes de entregar o locado aos autores, não denunciou o contrato, violou o disposto no nº 2 do artº 1098º do C. Civil.
- A violação desta norma tem como consequência o pagamento aos autores da renda devida nesses quatro meses, ou seja, a quantia de 2.101,00€ X4= 8.404,00€ (sem retenção na fonte de 15%) – nº 3 do artº 109º do C. Civil.
- A Mma. Sra. Dra. Juíza violou, pois, o nº 3 do art. 1.098 do C. Civil, por errada interpretação, ao não condenar os réus nos quatro meses de renda devidos por falta do pré-aviso em falta.
- De todo o modo, mesmo que tal não se entenda, na douta sentença, a Mma. Juíza considerou como paga a renda de maio por 1.900,00€ com o valor da caução.
- Porém, o valor da renda era de 2.101,00€ e, por isso, a diferença devida aos autores é de 201,00€.
Concluem pela procedência do recurso e revogação da decisão recorrida, na parte que lhes foi desfavorável.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II. FUNDAMENTAÇÃO.
Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos:
1. Os autores deram de arrendamento à 1ª ré, por contrato escrito, lavrado em 1 de Abril de 2004, uma unidade industrial composta de rés-do-chão, 1º andar e logradouro, sita na freguesia de ..., Viana do Castelo, inscrita na matriz predial respectiva sob o art. 5..., pelo prazo de cinco anos, com início em 1.4.2004 e termo em 31 de Março de 2009, pela renda mensal de 1.900,00€, com actualizações nos termos da legislação geral sobre arrendamentos.
2. A renda mensal que a 1ª ré pagava desde Abril de 2008 era de 2.101,00€.
3. Por carta datada de 3 de Janeiro de 2008, a 1ª ré escreveu ao autor a comunicar que deixaria o prédio que lhe foi dado de arrendamento, acabado de referir, até ao dia 1 de Março de 2008.
4. A 1ª ré não entregou o locado livre e desocupado aos autores em 1 de Março de 2008 e continuou nas referidas instalações até 30 de Maio de 2008.
5. No dia 3 de Junho de 2008 os autores receberam uma carta da 1ª ré com as chaves do locado.
6. Nessa carta a 1ª ré dizia que enviava as chaves “por este meio”, “em virtude da vossa recusa em aceitá-la “em mão” no passado dia 30 de Maio de 2008”.
7. No dia em que a 1ª Ré quis entregar em mãos a chave do locado, os autores verificaram que:
- no vestiário do rés-do-chão, o lavatório estava partido e havia furos na parede;
- nas três casas de banho havia furos nas paredes;
- dois azulejos junto a uma base de chuveiro estavam partidos;
- faltavam dois “telefones” em duas mangueiras dos chuveiros das casas de banho;
- nas escadas de acesso ao 1º andar havia cerca de 4 a 5 arestas das peças de revestimento dos degraus partidas;
- as paredes do locado estavam, de um modo geral, sujas e com alguns furos e nalguns pontos apresentavam patologias construtivas designadamente manchas de humidade (salitre);
- o piso do rés-do-chão da parte do locado em que funcionava como fábrica, em diversos locais, havia manchas de óleo;
- as grades de protecção de 2 janelas exteriores estavam cortadas;
- dois mosaicos do chão, junto às portas de acesso aos dois halls ao nível do piso térreo, estavam partidos;
- algumas portas estavam sujas e riscadas;
- no tecto existiam algumas placas furadas ou partidas;
- colocação de bacia de lavar as mãos, com estrago da parede;
- do tecto da entrada exterior foi retirado o candeeiro.
8. Os 2ºs réus, de acordo com a cláusula 2ª do contrato de arrendamento, constituíram-se fiadores da 1ª ré “garantindo o pagamentos das futuras rendas pelo prazo do contrato”.
9. O contrato de arrendamento referido no ponto 1 destinava-se à instalação de uma unidade de indústria têxtil.
10. Entre o clausulado pelas partes ficou estipulado: Que a renda a pagar pelo arrendado seria de €1.900,00 mensais, actualizáveis a partir de Janeiro de 2005 nos termos legais; que, no início do referido contrato, o arrendatário pagaria ao senhorio, duas rendas, uma das quais funcionava a título de caução; e, ainda, que o referido contrato ficaria sujeito ao estatuído no art.º117º do RAU e que, por isso, o arrendatário teria o prazo de três meses para, querendo, proceder à denúncia do contrato.
11. Os AA. deslocavam-se habitualmente à sede da Ré, para procederem à entrega trimestral dos recibos de renda.
12. Por volta do mês de Novembro de 2007, a Ré já havia manifestado verbalmente aos AA., que era sua intenção a mudança de instalações findo o ano 2007, princípios do ano 2008.
13. Os AA. sabiam que a 1ª Ré se preparava para mudar de instalações e que a referida mudança implicava, por parte da E.D.P., a ligação do sistema ao PT, existente na área de localização das novas instalações.
14. Ligação essa, absolutamente necessária, até pela qualidade e quantidade de máquinas de corte e costura existentes na fábrica da Ré.
15. Este facto era do conhecimento dos AA., que haviam sido alertados pela Ré, pessoalmente, no período compreendido entre Janeiro e Fevereiro de 2008.
16. Altura em que os próprios AA. enviaram ao escritório da Ré um representante da Unium para conhecer as instalações com vista à realização de um futuro arrendamento.
17. Chegados ao final do mês de Fevereiro de 2008, o representante da Ré, contactou os AA. informando-os, uma vez mais, que a EDP se havia atrasado na instalação do PT.
18. Nessa altura os AA. consentiram que a Ré continuasse a ocupar as instalações por mais alguns dias, até que tal ligação fosse efectuada.
19. O que não aconteceu, nem nos dias seguintes, nem durante o mês de Abril, razão pela qual a Ré continuou a pagar aos AA. o valor equivalente ao valor da renda que vinha sendo praticada.
20. A referida ocupação foi autorizada e permitida pelos AA., até que a Ré pudesse finalmente mudar para as novas instalações.
21. O valor correspondente ao mês de Maio de 2008 foi pago com o valor da caução de €1.900,00 entregue aos AA. aquando da celebração do contrato.
22. A parte do imóvel correspondente ao fabrico permitia a infiltração de águas, numa das paredes pela estrutura do telhado, o que era do conhecimento dos AA.
23. No ano de 2008, a renda passou a ser de €2.111,29 e com a retenção na fonte de 15% que a 1ª Ré efectuava, ficava em €1.786,18.
24. A 1ª Ré depositou no Banco Millenium BCP, nos meses de Março e Abril de 2008 a quantia de €1.786,18.
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A primeira questão a analisar por este Tribunal é a da pretendida alteração da matéria de facto.
Neste domínio, são dois os reparos feitos pelos recorrentes, a saber:
a) deve dar-se como provado que “O contrato de arrendamento continuou em vigor entre as partes após 1 de março de 2008”.
b) deve dar-se como não provado que “a referida ocupação foi autorizada e permitida pelos AA. até que a Ré pudesse finalmente mudar para as novas instalações”.
Relativamente ao primeiro aspecto, logo se impõe avançar pela completa ausência de razão, face à distinção que deve ser feita entre o que constitui “matéria de facto” e “matéria de direito”.
A este propósito enunciava Alberto dos Reis um princípio geral, ao esclarecer que era “questão de facto tudo o que tende a apurar quaisquer ocorrências da vida real, quaisquer eventos materiais e concretos, quaisquer mudanças operadas no mundo exterior”, constituindo questão de direito “tudo o que respeita à interpretação e aplicação da lei” – in “Código de Processo Civil Anotado”, Vol. III, págs. 206 a 207.
Assim, constituirão factos ou a eles serão equiparados os juízos que contenham a subsunção a um conceito geralmente conhecido, que sejam de uso corrente na linguagem comum, e os juízos de facto ou os juízos sobre factos retirados do mundo exterior ao direito, não incluídos exclusivamente nas normas jurídicas, nem radicados no próprio terreno do direito – A. Varela, CJ/XX, tomo 4, págs. 11 e segs.
Ora, saber se determinado contrato continuou, ou não, em vigor, envolve um raciocínio técnico-jurídico, no sentido de aprender a respectiva realidade, uma valoração jurídica dos factos apurados, e, nessa conformidade, estamos perante uma questão de direito.
Daí que, em consequência, não possa proceder a primeira das pretensões deduzidas.
Mais querem os apelante que se dê como não provado que “a referida ocupação foi autorizada e permitida pelos AA até que a Ré pudesse finalmente mudar para as novas instalações”.
E, para o efeito, como se colha das respectivas alegações, apenas se invoca «o depoimento da testemunha Bruno Miguel que, em concreto, a partir do minuto 2 e seguintes não deixa dúvidas sobre o que se passou entre as partes».
Anteriormente ao DL 303/2007, preceituava o artº 690°-A, nº2, no que agora releva, que quando os meios probatórios invocados como fundamento de erro na apreciação das provas tivessem sido gravados, devia o recorrente, sob pena de rejeição do recurso, indicar os depoimentos em que se funda.
De acordo com o novo regime estatuído no artº 685º-B do Código de Processo Civil, quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto e quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro, tenham sido gravados e seja possível a identificação precisa e separada dos depoimentos, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda.
É manifesta a maior exigência hoje feita neste domínio, impondo às partes grande rigor e precisão, enunciando que afirmação ou afirmações concretas foram feitas e por quem, que justificam a ocorrência do alegado erro de decisão.
«Trata-se, afinal, de uma decorrência do princípio da auto-responsabilidade das partes, impedindo que a impugnação da decisão da matéria de facto se transforme numa mera manifestação inconsequente de inconformismo» - Abrantes Geraldes, “Recursos em Processo Civil, Novo regime”, pag.142, Almedina.
No caso em apreço, julgamos impor-se a conclusão de que, na verdade, os apelantes não observaram os requisitos legais supra enunciados. Ao invés de indicarem as concretas passagens dos depoimentos que impunham a decisão almejada, limitaram-se a invocar que determinada testemunha depôs no sentido pugnado.
Nesta conformidade, inobservados os respectivos trâmites, vai indeferida a reapreciação da prova, mantendo-se a factualidade consignada na sentença recorrida.
Quanto ao direito:
Pretendem os recorrentes a condenação dos RR no pagamento de 4 meses de renda por violação do estatuído no artº 1098, nº2, do Código Civil.
Em tal preceito se estabelece que:
1 – O arrendatário pode impedir a renovação automática mediante comunicação ao senhorio, com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo do contrato.
2 – Após seis meses de duração efectiva do contrato, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo pretendido do contrato, produzindo essa denúncia efeitos no final de um mês do calendário gregoriano.
3 – A inobservância da antecedência prevista nos números anteriores não obsta à cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.
Vem provado, com relevo para a matéria o seguinte:
1. O arrendamento teve início em 1 de Abril de 2004, e termo em 31 de Março de 2009, pela renda mensal de 1.900,00€, com actualizações nos termos da legislação geral sobre arrendamentos.
2. Por carta datada de 3 de Janeiro de 2008, a 1ª ré escreveu ao autor a comunicar que deixaria o prédio que lhe foi dado de arrendamento, até ao dia 1 de Março de 2008.
3. A 1ª ré não entregou o locado livre e desocupado aos autores em 1 de Março de 2008 e continuou nas referidas instalações até 30 de Maio de 2008.
Logo daqui decorre que não foi cumprida a antecedência legal para a denúncia do contrato e, assim, em conformidade com o estatuído, estaria a arrendatária obrigada ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.
Porém, não foi isso o peticionado, pois que, como decorre da douta petição, os apelantes pretendem que se considere que o contrato continuou a vigorar para além da data para que foi denunciado.
Ora, em primeiro lugar, a norma legal é clara ao estipular que «A inobservância da antecedência prevista nos números anteriores não obsta à cessação do contrato» implicando, assim, que a ocupação para além daquele prazo se consubstancia já numa situação não titulada pelo arrendamento.
Em segundo lugar, na situação dos autos, está ainda provado que os AA. sabiam que a 1ª Ré se preparava para mudar de instalações e que a referida mudança implicava, por parte da E.D.P., a ligação do sistema ao PT.
Ora, o certo é que, chegados ao final do mês de Fevereiro de 2008, o representante da Ré contactou os AA, informando-os, uma vez mais, que a EDP se havia atrasado na instalação do PT e, nessa altura, estes consentiram que a Ré continuasse a ocupar as instalações por mais alguns dias, até que tal ligação fosse efectuada.
Como tal ligação continuava sem ser feita nem nos dias seguintes, nem durante o mês de Abril, a Ré continuou a pagar aos AA. o valor equivalente ao valor da renda que vinha sendo praticada.
Daí que, como também está provado, a referida ocupação tenha sido autorizada e permitida pelos AA, até que a Ré pudesse finalmente mudar para as novas instalações.
Desta factualidade, não se colhe qualquer revogação da efectuada denúncia, mas tão só uma ocupação excepcional, determinada por vicissitudes de terceiros, aos quais os próprios AA foram sensíveis, autorizando a ocupação do espaço por aquelas razões e enquanto elas se verificassem, mediante uma contrapartida presumidamente consentânea com o valor do espaço ocupado, uma vez que foi correspondente ao montante que antes vigorava para a renda.
O montante da renda, sabemos, era de €2.111,29 e com a retenção na fonte de 15% que a 1ª Ré efectuava, ficava em €1.786,18.
E, aqui chegados, atente-se, igualmente, que se provou que a Ré continuou a pagar aos AA o valor equivalente ao valor da renda que vinha sendo praticada e que o valor correspondente ao mês de Maio de 2008 foi pago com o valor da caução de €1.900,00 entregue aos AA aquando da celebração do contrato.
Portanto, os AA foram indemnizados por todo o período de ocupação que extravasou a vigência do contrato, ficando, finalmente, por tratar a questão da retenção do imposto.
Acontece que o facto «não entregaram o imposto que deviam às Finanças», pressuposto do dever de indemnizar da ré, por corresponder ao dano dos apelantes, de acordo com o estatuído no artº 483º do Código Civil, foi apenas alegado pelos recorrentes e, além de não constar da factualidade provada, só agora surge invocado em sede de recurso.
Ora, como sabemos, “a natureza do recurso, como meio de impugnação de uma anterior decisão judicial, determina outra importante limitação ao seu objecto, decorrente do facto de, em regra, apenas poder incidir sobre questões que tenham sido anteriormente apreciadas, não podendo confrontar-se o Tribunal ad quem com questões novas” – Abrantes Geraldes, obra citada, pag.90 – pelo que, em conformidade, dela se não conhece.
III. DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes que constituem esta Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães em julgar improcedente a apelação e confirmar a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Guimarães,