Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 2143/05-1 |  |
RENDA
ÓNUS DA PROVA
ABUSO DE DIREITO
II - Se se pede apenas ao senhorio que emita recibos de renda em nome do declarante, por conviver com o arrendatário, à morte deste, não pode pressupor-se que esse declarante pretenda exercer o seu direito a novo arrendamento, nos termos do artº 90º nº1 al.a) R.A.U.
III – O excesso do prazo de exercício do direito a novo arrendamento, através de declaração escrita efectuada perante o senhorio, deverá ser configurado como contra-excepção, a alegar pelo senhorio.
IV – Do simples recebimento de rendas, após o falecimento do arrendatário, ainda que durante um período significativo, continuando os recibos a ser emitidos em nome do falecido, não pode concluir-se pelo reconhecimento do direito a um novo arrendamento, àquele que habita o prédio.
V – Inexiste na ordem jurídica qualquer proibição genérica de contradição; atitudes tópicas e incidentais contraditórias não acarretam venire contra factum proprium.
Os Factos
Recurso de apelação interposto na acção com processo comum e forma sumária nº1328/04.6TBGMR, do 3º Juízo Cível de Guimarães.
Autor –R... – Sociedade Imobiliária, Ldª.
Réu – I... José.
Pedido
Que se reconheça a propriedade da Autora sobre o prédio urbano, sito no concelho de Vizela e identificado na P.I., e que o mesmo prédio seja restituído à Autora completamente devoluto de pessoas e bens.
Tese da Autora
A Autora é dono de um prédio urbano, composto de casa de rés-do-chão e logradouro, situado na freguesia de S. João das Caldas, do concelho de Vizela – adquiriu-o por escritura pública de compra e venda de 1999.
O Réu está a ocupar, sem título, ilícita e não consentidamente, parte do referido prédio, pelo menos um quarto no rés-do-chão, nada pagando à Autora por essa ocupação.
Tese do Réu
O pai do Réu, A... Ferreira, verbalmente tomou de arrendamento o imóvel a J... Eugénio no ano de 1960 – desde essa data que o Réu aí viveu, em economia comum, com seu pai e um irmão, A... Gilberto.
No dia 19/12/95, o pai do Réu faleceu; no seguimento da comunicação efectuada ao senhorio, o arrendamento transmitiu-se ao irmão do Réu, que faleceu, porém, em 28/5/96.
Tal falecimento foi comunicado, pelo Réu ao senhorio, por carta registada com a.r.; após a morte do irmão do Réu, os recibos de renda foram enviados ao Réu e comunicada a este Réu a actualização da renda. As rendas eram pagas por cheque do Réu.
A partir de Agosto de 2001, o senhorio e seus herdeiros recusaram receber rendas do Réu.
Todavia, no dia 30/4/99, o sócio gerente da Autora tinha contactado o Réu para que este lhe assinasse documento de renúncia ao exercício do direito de preferência na venda do locado, que os senhorios pretendiam fazer à Autora – o próprio Réu assinou o referido documento.
Sentença
Na sentença proferida pela Mmª Juiz “a quo”, o Réu foi condenado a reconhecer a propriedade da Autora sobre o prédio urbano em causa e a restituí-lo à Autora, completamente livre e devoluto de pessoas e bens.
Conclusões do Recurso de Apelação
SÉTIMA: O mencionado Armindo Gilberto de Faria Ferreira, irmão do apelante, à data da respectiva morte, era titular de um contrato de arrendamento urbano para habitação, referente ao prédio em apreço, válido e reconhecido pelos senhorios, que caducou nos termos da alínea d) do artigo 1051 do Código Civil.
OITAVA: Ficou provado que, há data do aludido falecimento, o recorrente vivia no imóvel ajuizado, há mais de 5 anos e em economia comum com o arrendatário, seu irmão.
NONA: Ficou provado que o apelante comunicou, em 9 de Julho de 1996, através da carta de tis. 36, à senhoria da altura a sua intenção em exercer o direito ao novo arrendamento, conforme exigido pelo nº do artigo 93º do RAU.
DÉCIMA: A matéria factual julgada provada pelo tribunal recorrido, demonstra inequivocamente, que, após a referida comunicação de tis. 36, a apelada e os seus antecessores sempre reconheceram e trataram o apelante como arrendatário do imóvel reivindicado.
DÉCIMA PRIMEIRA: A actuação, ao longo dos anos, dos antecessores da apelada, primeiro, e desta, depois, impede, nos termos do artigo 331º nº 2 do C.C., a verificação da caducidade do prazo prescrito no artigo 94º do RAU.
DÉCIMA SEGUNDA: A caducidade do prazo já deveria ter sido invocada pela recorrente, porque está estabelecida em matéria não excluída da disponibilidade das partes, nos termos do nº 2 do artigo 333º do C.C.
DÉCIMA TERCEIRA: Constituiu-se, pelo exposto, na esfera jurídica do recorrente o direito a novo arrendamento, nos termos do artigo 90º RAU.
DÉCIMA QUARTA: O apelante tem o direito de ocupar o imóvel em apreço até que seja celebrado contrato de arrendamento, de duração limitada, que titule esta nova relação arrendatícia.
DÉCIMA QUINTA: O recorrente é titular de um direito pessoal bastante que neutraliza a pretensão da Autora em lograr a restituição do seu prédio.
DÉCIMA SEXTA: Por outro lado, dos factos dados como provados decorre que, desde 11 de Julho de 1996, os antecessores da recorrida sabiam que quem ocupava o imóvel era o recorrente, que nunca se opuseram a essa ocupação e ao invés continuaram a receber as rendas, a emitir os correspondentes recibos e a enviar comunicação de actualização de rendas.
DÉCIMA SÉTIMA: A apelada, pelo menos desde 30 de Abril de 1999, também sabia daquela ocupação e reconheceu de uma forma expressa e inequívoca a qualidade de arrendatário do apelante, através do documento de fls. 48.
DÉCIMA OITAVA: A apelada, mesmo após adquirir o imóvel, deu cobertura a uma aparência jurídica, permitindo que os seus antecessores continuassem a comportar-se como os verdadeiros proprietários e senhorios: recebendo as rendas e emitindo os respectivos recibos.
DÉCIMA NONA: A actuação conjunta da apelada e dos seus antecessores criou a convicção no apelante de que o reconheciam como arrendatário do imóvel em apreço.
VIGÉSIMA: Este comportamento interpretado objectivamente, à luz do princípio da boa fé e da confiança, é gerador no apelante de legítima confiança de que era titular de um contrato de arrendamento válido e estável relativo ao imóvel ajuizado e de enquanto titulares do direito de propriedade o reconheciam como arrendatário e não exerceriam o seu “jus reivindicandi”, exigindo a restituição do prédio.
VIGÉSIMA PRIMEIRA: É violador do Princípio da Boa Fé e da Confiança, na modalidade de “veníre contra factum proprium”, que, face ao comportamento da apelada e do seus antecessores, se pudesse surpreender o apelante com uma acção de reivindicação.
VIGÉSIMA SEGUNDA: Estão verificados “in casu” os pressupostos do abuso do direito, nos termos do artigo 334º do Código Civil, o que impede a restituição do prédio em análise à apelada.
VIGÉSIMA TERCEIRA: A sentença recorrida é violadora, entre outras, das seguintes disposições legais: artigos 692º e 678º nº5 do CPC; artigos 90º e 93º do RAU; artigo 334º do Código Civil.
A Apelada pugna pela confirmação da sentença recorrida.
Proferido despacho de recebimento do recurso de apelação, em 1ª instância, foi fixado ao dito recurso o efeito devolutivo.
Sindicado tal despacho, neste Tribunal da Relação, ao abrigo do disposto no artº 701º C.P.Civ., foi decidido fixar antes ao recurso o efeito suspensivo, por aplicação do disposto nos artºs 692º nº2 al.a) e 678º nº5 C.P.Civ.
Pede também agora a Apelada que, em conferência, se aclare essa decisão de alteração do efeito do recurso, por forma a que se esclareça se se aproveitam ou se subsistem os actos anteriores praticados nos autos (verifica-se, aliás, que o despejo já foi consumado).
Factos Julgados Provados em 1ª Instância
1. Por escritura pública celebrada em 1 de Junho de 1999, no 2º Cartório Notarial de Guimarães, E... Augusta, outorgando por si e como procuradora de seus filhos D... Rebechi e T.. Rebechi, declarou vender à Autora, representada pelos seus sócios gerentes J... Ribeiro e A... Eugénio, os quais declararam aceitar pelo preço de Esc. 7.000.000$00 os seguintes prédios situados na Rua de Elias Garcia, freguesia de São João das Caldas:
a) urbano: casa de cave e rés-do-chão, descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o n.º 528 de Caldas, São João, e inscrito na matriz sob o artigo 64º;
b) urbano: casa de rés-do-chão e primeiro andar, descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o n.º 529 de Caldas, São João, e inscrito na matriz sob o artigo 63º [alínea A) dos factos assentes e doc. de fls. 4 a 8].
2. O Réu está a ocupar parte do prédio referido em 1) b), pelo menos, um quarto no rés-do-chão, aí permanece, pernoita, come, recebe correspondência [alínea B)].
3. Em 8 de Julho de 1996, 1 de Agosto de 1996 e 8 de Setembro de 1996 Tiago Rebechi emitiu recibos da renda relativa ao prédio de rés-do-chão esquerdo, parte do artigo 63º, em nome de A... Gilberto, no montante de Esc. 6.860$00, referentes aos referidos meses [alínea C) e doc. de fls. 34, 35 e 40].
4. Em 8 de Abril de 1998 T... Rebechi emitiu recibo da renda relativa ao prédio de rés-do-chão esquerdo, parte do artigo 63º, em nome de A... Gilberto, no montante de Esc. 7.640$00, referente ao referido mês [alínea D) e doc. de fls. 41].
5. Em 8 de Maio de 2001 e 5 de Junho de 2001 Tiago Rebechi emitiu recibos da renda relativa ao prédio de rés-do-chão esquerdo, parte do artigo 63º em nome de A... Gilberto no montante de Esc. 9.000$00, referentes aos referidos meses [alínea E) e doc. de fls. 42].
6. Por carta de 9 de Julho de 1996, o Réu dirigiu uma carta a L... Alice , comunicando o falecimento de A... Gilberto, ocorrido em 28 de Maio de 1996 e pedindo que o recibo de renda fosse passado em seu nome a partir daquela data, conforme carta de 14.05.96 [alínea F) e doc. de fls. 36].
7. A carta referida em 6) foi remetida com registo de 10 de Julho de 1996, com aviso de recepção assinado em 11 de Julho de 1996 [alínea G) e doc. de fls. 37 e 38].
8. Em 8 de Dezembro de 1996 T... Rebechi dirigiu missiva a A... Gilberto comunicando que a nova renda relativa ao prédio de que era arrendatário habitacional, a pagar a partir de 1 de Janeiro de 1997 era de Esc. 7.240$00, por força da aplicação do factor 1,055 nos termos da Portaria nº 616/A/96 de 30 de Outubro [alínea H) e doc. de fls. 43].
9. O Réu apôs a sua assinatura na missiva referida em 8), datando de 2 de Janeiro de 1997 e declarando ter tomado conhecimento [alínea I) e doc. de fls. 44].
10. Em 8 de Dezembro de 1997 T... Rebechi dirigiu missiva a A... Gilberto comunicando que a nova renda relativa ao prédio de que era arrendatário habitacional a pagar a partir de 1 de Janeiro de 1998 era de Esc. 7.640$00, por força de aplicação do factor 1,055 nos termos da Portaria nº 1089/D/97 de 31 de Outubro [alínea J) e doc. de fls. 43].
11. Em 8 de Agosto de 2001 o Réu depositou na Caixa Geral de Depósitos em nome de L... Sampaio, à ordem do Tribunal de Guimarães, o montante de Esc. 9.000$00 relativa a esse mês e ao prédio sito na Rua Elias Garcia, n.º 139, rés-do-chão esquerdo, Vizela, invocando como motivo a recusa de receber a renda [alínea L) e doc. de fls. 45].
12. Em 9 de Fevereiro de 2004 o Réu depositou na Caixa Geral de Depósitos em nome de L... Sampaio, à ordem do Tribunal de Guimarães, o montante de € 49,10 relativa a esse mês e ao prédio sito na Rua Elias Garcia, n.º 139, rés-do-chão esquerdo, Vizela, invocando como motivo a recusa de receber a renda [alínea M) e doc. de fls. 46].
13. Em 20 de Agosto de 2001 o Réu remeteu a L... Sampaio carta informando que depositara em nome deste na Caixa Geral de Depósitos da agência 0931013637450 de Caldas de Vizela, a renda de Esc. 9.000$00 referente ao mês de Agosto de 2001 do rés-do-chão esquerdo [alínea N) e doc. de fls. 17].
14. Em 30 de Abril de 1999 o Réu assinou declaração de renúncia ao exercício do direito de preferência facultado pela lei na venda do prédio urbano de parte do qual era arrendatário, independentemente da pessoa do comprador, do preço e da sua forma de pagamento e dos demais elementos essenciais do negócio, bem como a data em que o mesmo viesse a formalizar-se [alínea O) e doc. de fls. 48].
15. Há mais de 15, 20 e 30 anos a Autora, por si e antepossuidores, vem pagando as contribuições relativas ao prédio descrito em 1) b), usufrui das suas utilidades e faz as necessárias obras de conservação [resposta ao artigo 1º da base instrutória].
16. Com o conhecimento da generalidade das pessoas, nomeadamente dos vizinhos, habitantes do referido prédio e do Réu [artigo 2º].
17. Sem oposição de ninguém [artigo 3º].
18. Á vista de toda a gente [artigo 4º].
19. Dia a dia, ano a ano [artigo 5º].
20. Com a consciência de não lesar o direito de quem quer que seja [artigo 6º].
21. No ano de 1960 o pai do Réu, A... Ferreira, verbalmente, obteve a cedência temporária do imóvel identificado em 1) b) de J... Eugénio , mediante o pagamento de contrapartida [artigo 7º].
22. Desde essa data o Réu foi viver para o prédio em apreço com seu pai e o irmão surdo-mudo Armindo Gilberto de Faria Ferreira [artigo 8º].
23. Aí viveu pernoitando, comendo, passando parte das horas de lazer na companhia do pai e do irmão, recebendo amigos e correspondência [artigo 9º].
24. Em 26 de Fevereiro de 1996 o Réu e o seu irmão comunicaram à então senhoria o falecimento de seu pai, enviando documentos alusivos ao óbito deste e ao parentesco [artigo 10º].
25. A senhoria não se opôs a que o Réu e o seu irmão continuassem no locado [artigo 11º].
26. O sócio gerente da Autora A... Eugénio contactou o Réu para que este lhe assinasse a declaração referida em 14) [artigo 14º].
27. O Réu nasceu em 28 de Maio de 1951 (doc. de fls. 118).
28. A... Gilberto nasceu em 2 de Julho de 1941 (doc. de fls. 119).
29. A... Gilberto faleceu em 28 de Maio de 1996 (doc. de fls. 119).
Fundamentos
As pretensões resultantes do presente recurso de apelação, como sumariadas nas alegações respectivas, são as seguintes:
- saber se se constituiu na esfera jurídica do Recorrente/Réu, após a morte de seu irmão, o direito a novo arrendamento, nos termos do artº 90º R.A.U. e se o mesmo Recorrente tem direito a ocupar o imóvel até que seja celebrado contrato de arrendamento de duração limitada que titule a nova relação arrendatícia;
- subsidiariamente, saber se o comportamento da Autora e dos seus antecessores foi susceptível de gerar no Réu a legítima confiança de que era titular de um contrato de arrendamento válido e estável relativo ao imóvel ajuizado.
Em primeiro lugar, porém, cumprirá, em Conferência, decidir do bem fundado do despacho de fls. 215 e 216, que alterou o efeito do recurso de devolutivo para suspensivo, bem como apreciar das consequências de tal alteração na execução da sentença, entretanto promovida pela ora Apelada, se for caso de tal apreciação.
Vejamos pois.
I
Refere-se este último normativo às “acções em que se aprecie a validade ou a subsistência de contratos de arrendamento para habitação”.
O normativo não distingue se a apreciação se deva efectuar por via de acção, por via de excepção ou por via de reconvenção – facto de resto já anotado no Ac.S.T.J. 5/11/98 Bol.481/383.
O que interessa é que, em termos impressivos, seja esse o objecto da acção rectius do recurso.
Ora, nos presentes autos e recurso, não é da propriedade da Autora que se cura, em termos materiais (e apesar de ser esse o objecto do pedido) - tão só da existência seja de um direito a novo arrendamento, seja da qualidade de arrendatário habitacional, do prédio reivindicado pela Autora, na esfera jurídica do Réu, tal como este invocou, por via de excepção.
Como assim, esta é uma acção e recurso em que, para efeitos do disposto no nº5 do artº 678º C.P.Civ., se aprecia a validade ou a subsistência de um arrendamento para habitação.
O efeito do recurso impunha-se assim que fosse o suspensivo.
Já quanto à questão de saber qual a extensão e efeitos do decidido, em sede de execução de sentença, já instaurada, tal vem a prender-se apenas com as consequências da apreciação a que se reporta o artº 701º nº1 C.P.Civ. (apreciação efectuada na Relação) na execução de sentença.
O ofício expedido à execução que corre termos em 1ª instância visará, conforme artº 703º nº2 1ª parte C.P.Civ., tão só a suspensão da execução.
Diga-se, em todo o caso, que a hipótese colocada de eventualmente se repristinar o statu quo ante, julgando-se a execução finda e repondo-se Exequente e Executado na situação anterior à execução entretanto iniciada, se não encontra em causa na apreciação que a este Tribunal compete, já que não passa, na tese da Apelada, de uma antecipação de possível decisão de 1ª instância – ora, à instância de recurso cumpre reapreciar decisões e não antecipar decisões ou substituir-se à competência própria da 1ª instância.
De resto, a questão perde actualidade com a decisão final (nesta instância) que integra o presente acórdão.
II
Não vem discutido no processo o direito a novo arrendamento que, em abstracto, caberia ao Réu.Nos termos do artº 90º nº1 al.a) R.A.U., por morte do arrendatário ou daquele a quem o arrendamento se transmitiu, produz-se, de imediato, a caducidade do arrendamento; todavia, um direito a “novo arrendamento” caberá a todos os que viviam com a arrendatário, ou com a pessoa a quem o arrendamento se transmitira antes, por morte do arrendatário inicial (artº 85º nº1 R.A.U.), há mais de cinco anos.
O arrendamento dos autos não caducara por morte do arrendatário inicial – pai do Réu.
Porém, esse arrendamento transmitiu-se ao irmão do ora Réu, que convivia com o arrendatário e com o Réu – artº 85º nºs 1 al.b) e 3 R.A.U. (nº2 do normativo, à data da transmissão, em 1995, face à alteração do Regime do Arrendamento Urbano suscitada pela publicação da Lei nº135/99 de 28 de Agosto), já que a transmissão se defere ao parente ou afim mais próximo ou mais idoso, e o irmão do Réu era mais velho que este mesmo Réu.
Ora, o Réu convivia com seu irmão, na casa de habitação dos autos, desde 1960 (resposta aos quesitos 8º e 9º), daí que lhe assistisse o direito ao novo arrendamento.
Não obstante, nos termos do artº 94º nº1 R.A.U., tal direito a novo arrendamento deve ser exercido mediante declaração escrita enviada ao senhorio nos trinta dias subsequentes à caducidade do contrato anterior.
Há que salientar que o contrato anterior efectivamente caducou, no sentido em que se extinguiu, com a morte do irmão do Réu – a caducidade é uma forma de extinção dos contratos que não envolve nenhuma manifestação de vontade, porquanto decorre de um facto jurídico “stricto sensu” – ut Pessoa Jorge, lições policopiadas de Direito das Obrigações, 74/75, pg.214 e artº 1051º nº1 al.d) C.Civ.
O não acatamento do prazo a que se refere o artº 94º nº1 cit. envolve a caducidade do direito ao novo arrendamento – artº 94º nº4 R.A.U.
A doutrina vem salientando que o ónus de alegação e prova de que foi comunicada por escrito ao senhorio, no prazo de trinta dias, a declaração de vontade de exercer direito a novo arrendamento, constitui verdadeiro facto impeditivo do direito da Autora a obter a plena disposição do respectivo imóvel, incumbindo por isso tal ónus ao interessado nesse exercício rectius ao próprio Réu – cf. artº 342º nº2 C.Civ. e Ac.R.L. 8/6/00 Bol.498/265.
Cremos porém que a questão do prazo do exercício do direito, através de declaração escrita efectuada perante o senhorio, melhor será configurada como verdadeira contra-excepção, pois que a caducidade de um direito ou faculdade, em virtude de não ser exercido dentro de dado prazo fixado, incumbe ser alegada e provada por aquele perante quem os direitos são exercidos – cf. Ac.S.T.J. 23/3/99 Col.II/28 e Ac.R.L. 13/7/95 Col.IV/85 (precisamente sobre a matéria do direito a novo arrendamento), Ana Prata, Dicionário Jurídico, pg. 169 e Aníbal de Castro, A Caducidade, pg. 131.
O Réu enviou efectivamente uma carta àquela que conhecia como sua senhoria, em 9/7/96, comunicando a morte de seu irmão em 28/5/96 e mais requerendo que o recibo da renda fosse passado em seu nome a partir daquela mesma data de 9/7/96.
Independentemente do prazo da comunicação referida ser superior a trinta dias (a Autora nada contra-excepcionou, a esse propósito), a verdade é que, quando se pede ao senhorio que emita recibos de renda em nome de um terceiro declarante, que não o arrendatário, e por morte deste último, o pressuposto mais evidente é que se entende que o direito ao arrendamento se transmitiu ao terceiro declarante.
Na verdade, a declaração não é clara no sentido de indicar que o Réu pretendia celebrar um novo contrato de arrendamento com os senhorios, tendo por objecto o mesmo anterior locado: nada sabemos sobre se assumia todas as consequências do exercício do direito ao novo arrendamento, designadamente a de ter de se submeter ao regime de renda condicionada, bem como a de aceitar um contrato novo de duração limitada – artº 92º nº1 R.A.U.
A verdade porém é que continuou a residir no prédio em causa, pagando rendas.
Os senhorios continuaram a comportar-se, porém, como se aquele a quem o arrendamento se transmitiu, o irmão do Réu A... Gilberto, já falecido, fosse ainda o arrendatário do prédio – emitiam os recibos de renda em nome do falecido irmão do Réu e comunicavam os aumentos de renda ao falecido irmão do Réu.
Isto foi acontecendo até Agosto de 2001, data em que os senhorios se recusaram a receber as rendas e o Réu faz depósito das mesmas na Caixa Geral de Depósitos.
Acontece que já em 1/6/99 os senhorios haviam vendido o prédio à ora Autora.
Acresce que essa Autora, em 30/4/99, aprestando-se à aquisição do prédio aos anteriores proprietários, obteve do próprio Réu, na qualidade de “arrendatário” do prédio, uma declaração de “renúncia incondicional” ao exercício do direito de preferência na compra e venda do arrendado, “válida independentemente da pessoa do comprador, do preço e da sua forma de pagamento e dos demais elementos essenciais do negócio, bem como da data em que o mesmo se venha formalizar”.
Quid juris?
Terá existido, por banda dos anteriores senhorios, ou por banda da Autora, o reconhecimento, seja de um direito a novo arrendamento, seja o reconhecimento da qualidade de arrendatário, na esfera jurídica do Réu?
Já vimos como não existiu um verdadeiro exercício do direito ao novo arrendamento, por parte do Réu.
Poderá todavia o decurso do tempo, conjugado com o comportamento dos senhorios e dos proprietários do prédio, implicar uma verdadeira ampliação ou criação de direitos na contraparte – uma situação de venire contra factum proprium, na modalidade de surrectio (cf. artº 334º C.Civ. e Meneses Cordeiro, Da Boa Fé no Direito Civil, II - pgs. 826 e 827).
III
Entendemos que não, pelo menos da parte dos anteriores senhorios, até 1 de Junho de 1999, data em que venderam o prédio à Autora.Pese embora terem recebido do Réu determinadas rendas, não vem demonstrado que alguma vez o tivessem expressamente tratado como arrendatário.
Como se discorreu no Ac.R.L. 14/11/96 Col.V/88, bem poderíamos estar perante uma situação de mera negligência, por parte do senhorio, em exercer o seu direito de acção, ou quiçá de mera tolerância para com o ora Réu/Recorrente, deixando-o usufruir por mais algum tempo do arrendado.
Por outro lado, o que os factos vieram confirmar é que os senhorios pretendiam vender o prédio, como efectivamente venderam – reconhecer neste momento ao Réu um direito a novo arrendamento significava impossibilitar os senhorios de o recusarem, quando os factos demonstram que se encontravam em condições de recusar esse novo arrendamento, atendendo a que pretendiam vender o prédio, como efectivamente fizeram – artº 93º al.a) R.A.U.
Existe porém, ainda, a declaração de renúncia de fls.48, obtida que foi pela ora Autora e proprietária, que detém o bem através da compra e venda celebrada com os anteriores senhorios do Réu.
Independentemente da validade da renúncia, enquanto manifestação da caducidade do direito a preferir – artºs 49º R.A.U., 416º a 418º e 1410º C.Civ. – o que verdadeiramente importa apreciar é a atitude da Autora, enquanto tenha (ou não) validamente reconhecido o Réu como arrendatário do prédio que se aprestava a adquirir.
Nesse ponto, todavia, nada existe a acrescentar à sentença em crise: não se pode deixar de hipotizar haver-se tratado de um “exercício de cautela, para evitar futuras pretensões ou acções judiciais”, face à ambiguidade da situação do Réu, residente no prédio, ambiguidade essa que os antecessores da Autora haviam por certo fomentado.
A atitude da Autora, ao obter do Réu o citado documento, é demasiado tópica e incidental para que se visse forçado a afastar posteriores e necessárias indagações sobre a efectiva situação do Réu, ao habitar o prédio em causa.
A respectiva finalidade e incidentalidade, acrescendo o facto de se não demonstrar que a Autora tenha alguma vez recebido rendas por parte do Réu, não acarretam para essa Autora uma situação de venire contra factum proprium.
Não existe um comportamento concludente contraditado – como explica, de resto, Meneses Cordeiro, op. cit., pg.750, “é importante focar a inexistência, na Ciência do Direito actual e nas ordens jurídicas por ela informadas, de uma proibição genérica de contradição – apenas circunstâncias especiais podem levar á sua aplicação”.
A fundamentação poderá resumir-se por esta forma:
I – A apreciação a que se refere o nº5 do artº 678º C.P.Civ. poderá efectuar-se por via de acção, por via de excepção ou por via de reconvenção, posto que a lei o não distingue.
II - Se se pede apenas ao senhorio que emita recibos de renda em nome do declarante, por conviver com o arrendatário, à morte deste, não pode pressupor-se que esse declarante pretenda exercer o seu direito a novo arrendamento, nos termos do artº 90º nº1 al.a) R.A.U.
III – O excesso do prazo de exercício do direito a novo arrendamento, através de declaração escrita efectuada perante o senhorio, deverá ser configurado como contra-excepção, a alegar pelo senhorio.
IV – Do simples recebimento de rendas, após o falecimento do arrendatário, ainda que durante um período significativo, continuando os recibos a ser emitidos em nome do falecido, não pode concluir-se pelo reconhecimento do direito a um novo arrendamento, àquele que habita o prédio.
V – Inexiste na ordem jurídica qualquer proibição genérica de contradição; atitudes tópicas e incidentais contraditórias não acarretam venire contra factum proprium.
Com os poderes conferidos pelo disposto no artº 202º nº1 da Constituição da República Portuguesa, decide-se neste Tribunal da Relação:
Proceder à aclaração do despacho proferido nos autos, nos termos expostos em I, despacho esse cujo teor outrossim se confirma.
Julgar improcedente, por não provado, o recurso de apelação interposto e, em consequência, confirmar integralmente a sentença recorrida.
Custas pelo Apelante, sem prejuízo do Apoio Judiciário concedido.
Guimarães,
Vieira e Cunha
Proença Costa
António Gonçalves