Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 683/03.0TCGMR-D.G1 |  |
HIPOTECA
CONTRATO E ARRENDAMENTO
I – Relatório;
Recorrente(s): Fausto R...;
Recorrida: F... Desenvolvimento SA.
1ª Vara Mista de Guimarães.
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O Banco P..., SA, instaurou contra B... & Cª Ldª e Outros execução, sob a forma ordinária, para pagamento de quantia certa.
Nesses autos, veio agora o recorrente Fausto R... interpor recurso de agravo do despacho judicial de fls. 547 e sgs. que declarou extinto, por caducidade, o contrato de arrendamento celebrado, em 04.02.2003, entre a executada B... & Cª Ldª , como locadora, e o recorrente e Fernando M..., como locatários, bem como os contratos de sub-arrendamento deles dependentes.
Nas suas alegações, em súmula, diz o agravante o seguinte:
1- O art. 819.° CC não se aplica ao caso dos autos uma vez que o contrato de arrendamento é anterior ao registo da penhora.
2 - O contrato de arrendamento é de ordem obrigacional, entre pessoas, em cooperação, e, em caso de venda ou oneração do prédio, não caduca.
3 - A posição dominante e maioritária de jurisprudência, vai no sentido de que no contrato de arrendamento, o direito do arrendatário é de natureza obrigacional;
4 - O arrendamento é, portanto, um direito pessoal de gozo (cfr. art. 1682° A, nºs 1 a) e 2, do CC), sujeito a registo apenas se celebrado por mais de 6 anos - art. 2º, nº 1, m), do C.R.Predial
5 - Nem a via da interpretação teleológica ou a via da interpretação analógica permitem que se faça valer para o arrendamento a solução legal prevista para os direitos reais (artº824.º n.º 2 CC), isto porque, a analogia é um meio de preenchimento de lacuna legal - art. 10°, nºs 1 e 2, do CC - que não se verifica no caso dos autos - cfr. Ac. do STJ de 19-01- 2004, processo n.oSJ200401190040986;
6 - Assim, o art. 824° nº 2 não previu a caducidade do arrendamento porque o art. 1057° do mesmo Código estabeleceu a regra da sua transmissão - cfr. Ac. do STJ de 19-01-2004, processo n.oSJ200401190040986.
7 - O arrendamento constitui uma relação intersubjectiva, de cooperação, de natureza obrigacional, e o direito do locatário que daí nasce é, ele também, um direito de crédito, e o facto de assumir alguns traços de soberania não é justificação bastante para fazer pensar que a relação de arrendamento habitacional caduca com a venda do objecto de gozo, em execução judicial.
8 - Assim sendo, a regra da emptio non tollit locatum estabelecida no art. 1057. ° do CC aplica-se à locação quando registada ou constituída antes do registo da penhora, como é o caso dos autos.
9 - Acresce que a enumeração taxativa do arte 1051° CC não prevê a venda judicial como um dos casos de caducidade do contrato de locação (artº 66° nº2 RAU) .
10 - Enquanto o legislador não alterar a lei que isenta o direito do locatário da aludida caducidade que atinge os direitos reais de garantia e de gozo, a venda em execução não prejudica os contratos de arrendamento que onerem os bens vendidos, valendo inteiramente, também para essas situações, o disposto no artº 1057° C.Civ., segundo o qual o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato de locação sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras de registo.
12 - O douto despacho agravado violou o disposto no arte 824° nº 2 C.Civ.
Foram oferecidas contra-alegações, pugnando pelo julgado a recorrida.
O Mmº Juiz a quo, em despacho tabelar, manteve a decisão em crise.
II – Delimitação do objecto do recurso; questões a apreciar;
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações, nos termos dos artigos 660º, nº 2, 664º, 684º, nºs 3 e 4 e 690º, nº 1, ex vi do artigo 749º, todos do Código de Processo Civil (CPC).
A única questão a apreciar é a de saber se deve ser revogada a decisão que determinou a caducidade do contrato de arrendamento na sequência de venda judicial do imóvel penhorado e garantido por hipoteca .
Colhidos os vistos, cumpre decidir:
III – Fundamentos;
A factualidade relevante é a seguinte:
1. Em 5 de Novembro de 1997 foi constituída a favor do Banco SM.., S.A, pela executada B... & Cª Ldª , hipoteca voluntária sobre o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o nº 01598/220597 – Ponte, para garantia do capital de Esc, 100.000.000$00 e juro à taxa de 15% elevável na mora em 4% a título de cláusula penal e despesas.
2. Em 21 de Outubro de 1998 foi constituída a favor do mesmo Banco, pela executada, hipoteca sobre o mesmo prédio para garantir, capital de Esc: 80.000.000$00 e juro à taxa de 12% elevável na mora a título de cláusula penal e despesas.
3. Em 31 de Janeiro de 2002 foi constituída a favor do Banco P..., S.A, pela executada, hipoteca voluntária para garantia do capital de €: 847.957 e juro à taxa anual de 5,375, elevável na mora em 4% a titulo de cláusula penal e despesas,
4. Em 15 de Outubro de 2003 foi lavrado termo de penhora nos presentes autos relativamente ao prédio em causa.
5. Em 3 de Dezembro de 2003, a penhora foi registada.
6. Por escrito datado de 4 de Fevereiro de 2003, participado nas Finanças para pagamento do imposto de selo, em 18 de Junho de 2007, a referida executada declarou dar de arrendamento a Fausto R... e Fernando M..., que declararam aceitar, pela renda anual de € 6.000, a pagar em duodécimos de € 500, pelo prazo de cinco anos, o prédio supra referido, com faculdade de ceder a posição contratual a sociedade que viessem a constituir, bem como sublocar total ou parcialmente, uma ou várias vezes.
7. Por escritos os segundos outorgantes identificados em 6) declararam sublocar partes do prédio em causa:
- em 1 de Setembro de 2003 a Joaquim Ferreira Rodrigues – Unipessoal Ldª;
- em 15 de Setembro de 2003 a V... , Representações Ldª;
- em 1 de Outubro de 2003 a St...Máquinas, Ldª :
- em 1 de Junho de 2007 a MP..., Ldª!;
- em 1 de Junho de 2007 a RE... – Unipessoal Ldª;
- em 1 de Junho de 2007 a C... Têxteis. Ldª;.
- em 1 de Julho de 2007 a MK..., Unipessoal, Ldª.
8. Os escritos referidos em 7) foram participados às Finanças para pagamento de imposto de selo em Abril e Junho de 2007.
9. O imóvel em causa já foi vendido na execução.
IV – Do direito
A problemática colocada pelo presente recurso respeita à vexata quaestio de o artº 824º, nº 2, do Código de Civil (doravante CC), abranger ou não o direito de arrendamento.
Sob a epígrafe “venda em execução”, o artigo 824.º do Código Civil preceitua que a venda em execução transfere para o adquirente os direitos do executado sobre a coisa vendida (nº 1) e que os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo(nº2).
No caso em apreço, o arrendamento foi constituído em data posterior à do registo da hipoteca. Não podia, pois, ter registo anterior, não relevando a excepção da segunda parte deste n.º2.
Caso se entenda que o arrendamento é um direito real, a venda executiva determina a sua extinção;
Se se entender que não é um direito real, a letra da lei não contempla tal extinção.
Todavia, neste último caso, a exclusão da letra da lei não provoca, imediatamente solução contrária. Suscita a subquestão consistente em saber se é de aplicar o preceito ao arrendamento, então, por analogia.
“A querela sobre a natureza, de direito real ou não, do arrendamento vem de longe e tem provocado clivagens profundas na doutrina a que a lei não pôs termo. Uma enumeração dos autores que defendem uma ou outra das posições e, bem assim, aqueles que vão no sentido duma natureza mista pode ver-se no Ac. deste Tribunal de 27.3.2007 (CJ XV, I, 146”) Vide o recentíssimo Acórdão do STJ de 05.02.09, cuja posição jurídica acolhemos, in www.dgsi.pt.
Como quer que seja, independentemente de se tomar posição de que o arrendamento é um direito real ou não, perfilhamos o entendimento de que, à luz da primeira parte do citado nº 2, do artº 824º, seja como direito real ou como abrangido pela analogia, o arrendamento deve ser tido como caducado.
Seguindo de perto o apontado aresto do STJ de 05.02.2009, «o Decreto n.º4511, de 17.4.1919, dispôs, no § 1.º do artigo 36.º, que os arrendamentos sujeitos a registo “subsistem à transmissão do prédio por via executiva, se estiverem registados anteriormente ao registo do acto ou facto de que a transmissão resultou.” Com a reforma de 1930, o artigo 1022.º do Código de Seabra passou a ter a seguinte redacção: “Os ónus reais com registo anterior ao de qualquer hipoteca, penhora ou arresto…acompanham o prédio alienado.” A expressão “ónus reais” era também a preferida no artigo 856.º do Código de Processo Civil vigente ao tempo. Sendo certo que o artigo 949.º, do Código Civil, então vigente, ao enumerar os ónus reais, incluía o “arrendamento por mais de um ano, havendo adiantamento da renda, e por mais de quatro anos não o havendo.”
Mas tal expressão foi abandonada, no artigo 907.º do Código de Processo Civil de 1939, com preferência pela de “direitos reais”: “Os bens serão transmitidos livres dos direitos reais que não tiverem registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou hipoteca, salvo os que, tendo sido constituídos em data anterior, produzam efeito em relação a terceiros independentemente de registo.” Logo se constatou, todavia – como se pode ver detalhadamente em Alberto dos Reis (Processo de Execução, 2.º, 395 e seguintes) – que a nova designação de “direitos reais” não correspondia totalmente aos direitos assim habitualmente designados. Razões de ordem histórica assentes nos preceitos supra citados e consideração de que se mantinha noutros do Código de Processo Civil a referência a “ónus reais” – nomeadamente naquele que mandava citar os credores a favor de quem existir registo de qualquer “ónus” e no outro que determinava que os eram adjudicados livres de “ónus e direitos que devam caducar” assim levavam a pensar. “A verdade é que o dote e o arrendamento nas condições da alínea e) do § 2.º do artigo 949.º nem são direitos reais de gozo, nem direitos reais de garantia. São contudo ónus reais; e não se compreende que sobrevivam à arrematação, quando registados posteriormente a qualquer hipoteca, penhora ou arresto”- refere, a dado passo e já concretizando, aquele Autor.
Como se vê, com clareza, do cotejo dos respectivos textos, o dito artigo 907.º constituiu a base do n.º2 do artigo 824.º do Código Civil de 1966. Este surgiu como opção pela inclusão em diploma substantivo do que é substantivo, mas sem manifestação de qualquer rompimento com o se vinha entendendo.
Entretanto, vigorava o artigo 843.º do Código de Processo Civil que dispunha sobre a administração dos bens penhorados. Ali se previa, na falta de acordo, o arrendamento dos prédios, mas se tinha a cautela de estipular que o depositário não poderia fazer o arrendamento por prazo superior ao um ano. Evoluiu substancialmente a relação locatícia no sentido da duração do arrendamento e dos direitos do arrendatário à renovação contratual, de sorte que aquele prazo de um ano deixou de ter razão de ser. Eliminou-o o legislador com a reforma de 1967 e não o substituiu noutros termos. Daqui pode extrair-se o argumento de que os arrendamentos celebrados pelo depositário caducam, nos termos do artigo 1051.º, alínea c) do Código Civil. Está aqui, por um lado, uma confirmação do que vinha sendo entendido e, por outro, um avanço no sentido de se dever ter como terminada a distinção – para efeitos do n.º2 do artigo 824.º - entre arrendamentos (a não ser os arrendamentos constituídos em data posterior à do registo da penhora, constante do próprio texto legal). Nessa sequência deve ser entendida a nova redacção do artigo 819.º, ainda deste código, ao determinar que, sem prejuízo das regras do registo são inoponíveis em relação à execução os actos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados».
Como também se frisa o mesmo acórdão, o n.º2 do artigo 824.º, não distingue entre penhora e hipoteca, pelo que consideramos extensiva a esta o entendimento que acabamos de traduzir.
Relativamente à hipoteca, ainda há a considerar, em reforço, o artigo 695.º que mal se compreenderia se a oneração ali referida (nomeadamente a hipoteca) pudesse subsistir à venda executiva.
Se assim não fosse, perderia todo o alcance a garantia real.
Em suma, à luz do art. 824º do CC, o contrato de arrendamento é considerado como um verdadeiro ónus em relação ao prédio Também neste sentido veja-se os doutos Acórdãos do STJ de 31.10.2006 e de 06.07.2000, ambos in www.dgsi.pt..
Daí que, vendido em execução o prédio, o contrato de arrendamento (celebrado depois da constituição de hipoteca – e independentemente de ser anterior à penhora ) caduca.
"...o art. 824º, nº 2 do Código Civil tem aplicação ao arrendamento de prédio dado de hipoteca. Não obstante não mencionado expressamente, o direito do arrendatário implica materialmente um gravame sobre a coisa muito semelhante, se não até maior, àquele que é posto pelos direitos reais... Nenhum argumento se opõe a esta solução. Não o art. 1051º, pois não existe uma tipicidade taxativa de casos de caducidade. E também decerto a posição do arrendatário. Não se esqueça que o direito deste é constituído após o registo da hipoteca. ... O arrendatário de imóvel dado de hipoteca sabe ou pode saber que o direito com base no qual o arrendamento foi celebrado se encontra onerado e que a hipoteca pode vir a ser executada", concluindo, assim, que "o direito do arrendatário de prédio dado em garantia se extingue com a venda judicial, nos termos do art. 824º, nº 2 do Código Civil" ( José Alberto Vieira, in Arrendamento de Imóvel dado em Garantia, Estudos em Homenagem ao Professor Doutor Inocêncio Galvão Telles, Volume IV, pág. 448 e ss.).
Sufraga-se, assim, a posição desenvolvidamente defendida no despacho recorrido, no sentido de que a venda judicial, em processo executivo, de fracção hipotecada faz caducar o seu arrendamento, quando posteriormente celebrado à constituição e registo daquela hipoteca, por na expressão «direitos reais» mencionada no art. 824º, nº 2 do CC se incluir, por analogia, aquele arrendamento.
Como assim, um contrato de arrendamento (registado ou não) celebrado antes do registo de hipoteca, arresto ou penhora é oponível a estes actos (no caso de arrendamento sujeito a registo e não registado é que ele só poderá ser oponível pelo prazo pelo qual podia ser feito sem sujeição a registo).
Mas já um contrato de arrendamento, sujeito a registo e registado, celebrado após aqueles actos posteriormente a constituição de arresto, hipoteca ou penhora extingue-se com a venda.
Isto mesmo resulta do respeito pelo estabelecido no art. 6º do CRP, nº 1 - "o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que lhe seguirem relativamente aos mesmos bens".
Este entendimento também é explanado por Nuno de Lemos Jorge no seu trabalho "Arrendamento de Imóveis Hipotecados: Caducidade do Arrendamento Com a Venda Executiva", apresentado no âmbito no âmbito do Mestrado, Coimbra, 2002, ainda inédito.
Segundo este autor, o arrendamento é um encargo pesado sobre um imóvel, determinado por dois factores - o art. 1057º do CC e o vinculismo -, que "diminui o valor da venda de um prédio, tanto, ou mais do que um direito real limitado".
“ Se for permitida a subsistência de um arrendamento após a venda executiva, contraria-se o pensamento subjacente à regra do artigo 824º, nº 2 do CC, pois permite-se que o devedor e proprietário do bem onerado diminua o valor da garantia por mera vontade sua".
E aduz argumentos convincentes a quem vê obstáculos nos arts. 1051º e 1057º do CC, dizendo, por um lado, que o locatário não concorre ao património do locador como credor de uma dívida de gozo, não sendo parte no processo executivo, mas tão só "titular de um direito que lhe adveio de negócio com o devedor, direito esse que vai ceder no confronto com aquele que o credor accionou e, por outro, defendendo que o 1º dos preceitos citados não é taxativo, ideia esta também defendida por Oliveira Ascensão na obra referida, a pág. 355 ("o grande princípio da nossa ordem jurídica é o da analogia, fundado na regra constitucional do tratamento idêntico de casos semelhantes").
Em jeito de conclusão, como sublinha a Mmª juiz a quo, a finalidade do artº 824º, nº 2, do CC, é a de fazer extinguir todos os direitos que possam importar um gravame no aproveitamento da coisa, mormente naquelas situações em que a constituição do arrendamento haja ocorrido em momento ulterior àquele em que o bem em causa fica afecto a uma garantia registada. É que só desta forma a lei previne o prejuízo do credor, que de outro modo ficaria exposto a actos fraudulentos praticados pelo devedor com terceiro, sobretudo nas situações em que esse acto posterior não é registado.
Este entendimento, o de que o arrendamento deve ser considerado abrangido pelo n.º2 do artigo 824.º é esmagadoramente maioritário, quer na doutrina, quer na jurisprudência, citando-se, de modo exemplificado, o estudo detalhado de Oliveira Ascensão (ROA, Ano 45, 345 e seguintes), Henrique Mesquita (Obrigações Reais e Ónus Reais, 140) José Alberto Vieira (em Estudos em Homenagem ao Professor Galvão Teles, IV, 437) e Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e Caldeira Jorge (Arrendamento Urbano, 2.ª edição, 189). Na jurisprudência, os Acórdãos deste Tribunal de 3.12.1998 (BMJ 482, 219), 6.7.2000 (CJ STJ, VIII, II, 2000), 6.4.2006, 31.10.2006 e 15.11.2007, estes em www.dgsi.pt.
Pelo que se deixa exposto, no caso sub judice não se vislumbra que o despacho recorrido tenha violado, por errada interpretação e aplicação, o disposto no art.º 824º, nº 2, do CC.
IV – Decisão;
Em face do exposto, acordam os Juízes desta secção cível em negar provimento ao agravo e em confirmar a decisão recorrida.
Custas pelo agravante.