Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
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CONTRATO
2 – Traduz-se numa causa justificativa do incumprimento da prestação, por uma das partes, quando haja reciprocidade entre as prestações, tenha havido boa fé de quem recusa o cumprimento, plasmada na proporcionalidade ou adequação do incumprimento da contraparte, que terá de ser grave.
3- Este instituto manifesta-se na locação, no artigo 1040 do C.Civil, no que se refere à redução da renda ou aluguer, quando haja privação total ou parcial do locado.
4 – A renda deve ser proporcional ao gozo ou disponibilidade de gozo da coisa locada.
5 – Uma vez que houve alteração do fim do contrato, por parte do locatário, que continuou a ocupar a parte locada, para o novo fim, que não foi afectada pelas infiltrações de humidades, não se verificaram os danos invocados, pelo locatário, devido ao incumprimento do contrato por banda dos locadores.
Acção Sumária 346/02
2º Juízo Cível Viana do Castelo
Relator Des. Espinheira Baltar
Adjuntos Des. Silva Rato
Des. Carvalho Martins
Acordam em Conferência na Secção Cível da Relação de Guimarães
"A" e mulher ..., residentes no lugar de ..., Melgaço, intentaram a presente acção com forma de processo sumário contra
"B", residente na Rua Ma...a doana do Castelo.
Formulam os seguintes pedidos:
A) Declarar-se resolvido o contrato de arrendamento a que se reporta o art.º 2º da petição inicial;
B) Condenar-se o réu a despejar imediatamente o imóvel descrito no art.º 1º da petição inicial;
C) Condenar-se o réu a pagar aos autores as rendas vencidas, no montante global de € 14.784,37, e vincendas, acrescidas dos juros à taxa legal de 7% ao ano, contados desde a data em que se deveria verificar o pagamento de cada renda até efectivo e integral pagamento.
E alegaram em síntese, que o Réu deixou de pagar a renda a partir de Setembro de 1997.
O réu contestou, impugnando os factos alegados pelos autores, invocando diversas excepções e deduzindo os seguintes pedidos reconvencionais:
A) Condenar-se os autores a reconhecerem que a renda a pagar pelo réu, de 01.09.97 até à reparação do locado, é de € 129.69;
B) Condenar-se os autores a pagar ao réu a quantia de € 8.978,36, a título de lucros cessantes pela inactividade comercial forçada pela omissão dos autores na reparação do locado.
Os autores apresentaram resposta.
No despacho saneador, foi julgada procedente a excepção de caducidade do direito dos autores a pedirem a resolução do contrato de arrendamento com fundamento nas rendas vencidas até 01.05.01.
*
Posteriormente ao despacho saneador, não ocorrem nulidades nem excepções.
Oportunamente, foi proferida decisão que julgou a acção procedente, declarando resolvido o contrato, e condenou o Réu a despejar o arrendado, e a pagar aos AA. as rendas vencidas até Abril de 2002, no montante global de 14.784,37 € e as vincendas a partir de Maio de 2002, acrescidas de juros à taxa legal de 7% ao ano até 30/04/03 e de 4% a partir de 1/05 /03, contados desde a data em que se deveria verificar o pagamento da renda até efectivo pagamento.
E julgou a reconvenção improcedente absolvendo os AA. dos pedidos aí formulados.
Inconformado com o decidido, o Réu interpôs o respectivo recurso, formulando as seguintes conclusões:
1) Ficou provado que o recorrente tomou de arrendamento aos recorridos a fracção identificada nos autos para nela instalar um estabelecimento comercial de venda de computadores e similares.
2) Ficou também provado que, a partir de Janeiro de1997, passou a haver infiltrações de água no locado até, pelo menos, um ano antes das respostas aos quesitos.
3) E, ainda, ficou provado que o recorrente avisou os recorridos, nomeadamente por carta datada de 01/09/1997, de que, não tendo sido resolvido o problema das infiltrações de água, deixaria de pagar as rendas de futuro, o que fez.
4) Por fim, ficou provado que, por força da infiltração de água no locado e das humidades, o recorrente encerrou o locado como local de venda de computadores e similares.
5) Também é importante referir, pois ficou provado, que apesar de terem verificado as infiltrações de água, os recorridos, entre Janeiro de 1997 e 22/04/1999. nada fizeram para resolver o problema, só tendo nesta última data proposto uma acção contra o condomínio e os proprietários do andar superior para resolver o problema, acção essa que só teve sentença proferida em 06/05/2002, ainda não executada.
6) Face à inutilização total da fracção para o fim que foi tomada de arrendamento, o recorrente invocou a excepção do não cumprimento do contrato e deixou de pagar as rendas, ou seja, exerceu o direito previsto no art. 428 n.º 1 do Código Civil.
7) A Mma. Sra. Dra. Juíza interpretou esta norma no sentido de que a suspensão do pagamento das rendas só é legitima se houver privação total do uso do locado, e, desde que o inquilino não possa fazer, ele, com dinheiro dele, ou recorrendo a execução das obras necessárias pela Câmara, ou seja, para a Mma. Sra. Dra. Juíza o réu tinha obrigação de fazer qualquer coisa.
8) Por isso, a Mma. Sra. Dra. Juíza fez errada interpretação daquela norma, pois, por um lado, houve privação total do locado para o fim a que se destinava e, por outro, o inquilino não está obrigado a suprir as omissões do senhorio na questão das obras, donde ter violado aquela norma.
9) O pedido de resolução do contrato (e despejo) não deveria ter procedido, mas, como se disse, face à entrega do locado pelo recorrente, há inutilidade superveniente da lide nesta questão.
10)Porém, o Tribunal tem, com o devido respeito, de apreciar a questão supra exposta, e decidi-la em conformidade, pois que é importante para as questões jurídicas a seguir colocadas.
11) Ficou provado que o recorrente, devido à infiltração de água no locado e humidade subsequente, encerrou totalmente o estabelecimento comercial de venda de computadores e similares que tinha instalado no locado, desde 01/09/1997 até hoje.
12) Houve, pois, privação total do locado para o fim que as partes destinaram no contrato de arrenda-mento.
13)E, por isso, o recorrente ficou desobrigado de pagar as rendas (art. 428 n.º 1 C.C.) e tem o direito à redução total do pagamento das rendas mensais desde 01/09/1997 até hoje (art. 1040 n.º 1 e 2 C.C.).
14)Ao não ter interpretado os arts. 428 n.º 1 e 1040 nº1 e/ou 2 do Código Civil no sentido exposto, a Mma. Sra. Dra. Juíza violou tais normas.
15) Por outro lado, ficou provado que , face à inutilização total do locado para o comércio de computadores, utilizou este, parcialmente, para nele instalar uma oficina de reparação de máquinas, enquanto esperava pelas obras que obstassem à infiltração de água e pudesse reinstalar a loja de venda de computadores e similares.
16)Os recorridos aceitaram essa mudança de destino, tanto que não propuseram acção de despejo com esse fundamento - al. b) do n.º 1 do art. 65 do RAU.
17)Face a tal utilização parcial do locado para fim diferente, o recorrente, para evitar o seu enriquecimento sem causa, à custa dos senhorios, deve pagar uma compensação a estes de € 129,69 por mês (arts. 473 e 479 do Código Civil).
18) Por fim, por não terem cumprido as obrigações decorrentes do contrato de arrendamento, os recorridos incorrem em responsabilidade civil contratual - art. 798 do Código Civil.
19) Ficou provado que o recorrente, pelo facto de não ter podido utilizar o locado no exercício do comércio de computadores e similares, teve prejuí-zos.
20)Porém, não se apuraram esse prejuízos e, por isso, devem ser liquidados em execução de sentença.
Nestes termos,
deve revogar-se a sentença recorrida, e, em consequência, deve dar—se como improcedente por não provada a acção, absolvendo—se o réu do pagamento das quantias peticionadas pelos autores,
e procedente por provada a recon-venção,
declarando—se que houve inutilização total do locado para o fim a que foi destinado pelo contrato de arrendamento, fixando-se, porém, em € 129,69 por mês a compensação dos autores pela utilização parcial do réu com a oficina que instalou no locado,
e, ainda, devem os autores ser condenados a pagar ao réu a quantia que se liquidar em execução de sentença, pelos prejuízos sofridos pela não utilização do locado para o exercício do comércio de computadores,
Houve contra alegações que pugnaram pelo decidido.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
Ao abrigo do disposto no artigo 713 n.º 6 do CPC. damos como assente a seguinte matéria de facto:
Os autores são donos da fracção autónoma identificada pela letra “F”, correspondente à sobreloja direita, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito na ..., com o número de polícia ..., freguesia de Viana do Castelo (Santa ...), do concelho de Viana do Castelo, descrito na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo, sob o número ... - “F” da freguesia de Santa ..., inscrita na matriz predial respectiva sob o artigo urbano ...º - fracção “F”. (A)
Por documento denominado de “Contrato de Arrendamento Comercial”, datado de 20.03.96, os autores deram de arrendamento ao réu, a fracção identificada em A), nos seguintes termos:
- pelo período de um ano, prorrogável por iguais períodos de tempo, contando-se o seu inicio em 01.04.96;
- a renda mensal será de 50 000$00, actualizado, segundo o índice estipulado pelo Governo, e paga na casa do senhorio ou em local por ele indicado, até ao dia 1 do mês anterior a que disser respeito;
- o local arrendado destina-se a comércio;
- o arrendatário não poderá fazer obras no local arrendado, sem consentimento, dado por escrito pelo senhorio, e as que forem autorizadas e feitas, ficarão a pertencer ao prédio, sem direito a retenção ou indemnização;
- as despesas com o condomínio ficarão por conta do inquilino. (B)
A renda mensal era no ano de 1997 até Março de 1998, inclusive, do montante de 51 000$00, e, a partir dessa data, do valor de 52 000$00. (C)
À data do arrendamento, o arrendado estava em bom estado de conservação, pintado de novo e com o piso em madeira em bom estado. (D)
Após a celebração do contrato de arrendamento, o réu instalou no arrendado uma loja comercial de venda de computadores, impressoras, telefones, faxes, scanners e produtos similares. (1º, 5º)
Essa loja servia de prolongamento da loja que o réu já possuía no r/c do mesmo prédio. (6º)
No início de Setembro de 1997, o réu detectou que do andar superior ao arrendado começou a cair água. (E)
O réu deixou de pagar as rendas a partir de 01.09.97 e informou os autores de que não as pagava porque chovia no arrendado. (F)
A partir de princípios de 1997, começou a infiltrar-se água com abundância pelo tecto do arrendado, o que ocorreu até há cerca de um ano, reportado à data actual. (7º, 8º)
Essa infiltração não era uniforme. (9º)
Quando havia infiltrações, a água acumulava-se no chão e nas paredes e depois permanecia uma humidade por longo período. (10º)
Devido às infiltrações e à humidade, a partir de 01.09.97 o réu teve de retirar do arrendado todos os computadores e similares. (11º)
A partir dessa data, uma parte da área do arrendado ficou inutilizada e o réu aproveitou a parte restante para aí manter uma oficina de reparação de máquinas. (12º, 13º)
Pelo facto de não poder dispor do arrendado para comercialização dos computadores e similares, a oferta dos mesmos pelo réu aos seus clientes foi inferior à que normalmente poderia oferecer, o que lhe causou prejuízos. (14º, 15º)
Logo que o réu avisou os autores de que caía água no arrendado, estes alertaram de imediato o administrador do condomínio. (16º)
Comunicaram-lhe que devia proceder às obras necessárias e urgentes para resolver a situação no arrendado. (17º)
Após 01.09.97, os autores foram vistoriar o arrendado e verificaram que naquela altura não caía água no mesmo. (2º)
E prontificaram-se a pintar as paredes que estavam com manchas devido à água que tinha caído. (3º)
O réu recusou que os autores efectuassem tais obras. (4º)
Em 22.04.99, os autores intentaram contra o condomínio do prédio onde se situa o arrendado e contra os proprietários da fracção situada por cima do arrendado a acção sumária que correu termos no 3º Juízo Cível deste Tribunal com o n.º 236/99, na qual pediram, além do mais, que os então réus fossem obrigados a efectuar obras no arrendado - docs. de fls. 51 e segs. (G)
Por sentença proferida em 06.05.02 na referida acção, transitada em julgado, o condomínio foi condenado a realizar no arrendado as obras necessárias à eliminação dos seguintes defeitos no arrendado: tecto manchado e fendido, madeira de parte do piso manchada, podre e fragmentada e estuques com deteriorações. (H)
Das conclusões, ressaltam as seguintes questões:
1 – Redução do montante da renda vigente em Setembro de 1997 de 51.000$00 até Abril de 1998 e de 52.000$00 a partir de Maio de 1998, para 129,69 €, pelo facto de ter havido diminuição do gozo da coisa locada para o fim a que se destinava e ter sido utilizada uma parte que não foi afectada com as infiltrações de água, para o exercício da actividade de reparação de máquinas por iniciativa unilateral do recorrente, com consentimento tácito dos recorridos.
2 – Indemnização, a liquidar em execução de sentença, emergente dos danos sofridos pelo não uso do arrendado para o fim comercial de computadores, scaners, faxes, e outros aparelhos similares.
Iremos decidir cada uma das questões pela ordem enunciada.
1 – Esta questão está intimamente ligada com o instituto da excepção do não cumprimento do contrato, que visa prevenir o incumprimento definitivo dos contratos bilaterais e sinalagmáticos. Impõe-se como um meio coercivo e preventivo ao cumprimento das prestações devidas pelas partes, quando haja correspectividade, reciprocidade entre si. Traduz-se numa causa justificativa do incumprimento da prestação, por uma das partes.
Porém, este instituto deve ser usado de acordo com o princípio da boa fé, que impõe que a recusa de cumprimento seja proporcional ou adequada ao incumprimento da contraparte, que terá de ser grave, significativa. Só assim é que se atinge o equilíbrio ou equivalência das prestações, que fundamenta o sinalagma genético e funcional dos contratos bilaterais.
( Conferir – João Abrantes, A Excepção de não Cumprimento do Contrato no Direito Português, Livraria Almedina, Coimbra, 1986, pag. 39 a 118; Almeida e Costa, R.L.J. Ano 119, pag. 141 a 146, em anotação ao Ac. STJ. 11/12/84, que também foi publicado no BMJ. 342, 355;
Este princípio manifesta-se, na locação, no artigo 1040 do C.Civil, no que se refere à redução da renda ou aluguer, quando haja privação total ou parcial do locado. O que quer dizer que a renda deve ser proporcional ao gozo ou disponibilidade de gozo da coisa locada. E isto, porque só assim se consegue o equilíbrio das prestações, entre o locador e o locatário.
No caso em apreço, os AA. não proporcionaram ao Réu a totalidade do gozo do arrendado, desde Setembro de 1997, o que levou a que o Réu deixasse de pagar a renda. Porém, este ficou a usufruir de parte do arrendado, não se apurando a extensão concreta do seu uso. Daí que não lhe fosse legítima a recusa de pagamento total da renda, na medida em que esta, sendo a sua prestação principal, deveria ser adequada, proporcional ao gozo que lhe foi proporcionado. O facto de não manter o fim do contrato inicial, o Réu, por iniciativa sua, modificou o fim do contrato, que lhe satisfez os seus interesses, e nessa medida usou a parte disponível para esse fim, pelo que tinha que pagar a renda proporcional à prestação proporcionada pelos AA.
Porém, como está só em causa, nesta questão, a determinação do montante da renda, e não a resolução do contrato, que transitou em julgado, e não se tendo apurado a extensão concreta da parte do arrendado afectada com a infiltração de água, desde Setembro de 1997 a 16/6/2002, terá a mesma de ser relegada para liquidação, em execução de sentença, tendo em conta a proporcionalidade entre o valor da renda vigente à data do incumprimento e a parte da superfície do arrendado utilizado pelo Réu, para o novo fim do contrato, até que lhe seja proporcionado o gozo total do arrendado, ao abrigo do disposto no artigo 661 n.º 2 do CPC. Os juros moratórios deverão incidir sobre o montante da renda a apurar, nos termos em que foi decidido em primeira instância.
2 – Esta questão conexiona-se com as consequências do incumprimento parcial ou defeituoso do contrato, previsto no artigo 798 e 804 do C.Civil.
No caso dos autos, cumpria aos AA., enquanto locadores, proporcionar o gozo da coisa locada para os fins a que a mesma se destinava, por força do contrato ( artigo 1031 al.) b) do C.Civil). E, de acordo com o contrato celebrado entre as partes, este destinava-se ao comércio, como resulta da cláusula terceira.
Em face da matéria de facto dada como assente, e devido às infiltrações de humidades, que não foram eliminadas pelos AA., com culpa sua, como emerge da sentença e que não foi objecto de recurso nesta parte, o local arrendado, que o Réu afectou ao comércio de computadores, scaners, faxes e outros aparelhos similares, tornou-se impróprio para o desenvolvimento desta actividade.
O certo é que o Réu aproveitou as potencialidades da parte restante do arrendado, que não foi afectada pelas infiltrações de humidades e nele instalou uma oficina de reparação de máquinas, que os AA. não se opuseram. E transparece desta nova actividade, que o arrendado se adequou aos fins escolhidos pelo Réu. As humidades em nada afectaram o seu desenvolvimento. O que quer dizer que o novo fim satisfez, economicamente, os interesses do Réu.
Pois, transformou, unilateralmente, o fim comercial, por outro de prestação de serviços. E sabia que o não poderia fazer sem consentimento expresso dos AA. E, se tomou esta iniciativa, com riscos, é porque a actividade escolhida era compensadora, talvez mais até do que a comercial, com que iniciou.
Na verdade, não é curial que se altere o fim a um contrato de locação, nas circunstâncias em que poderia resolver o contrato e pedir uma indemnização pelos prejuízos sofridos, se este novo fim não lhe fosse mais favorável, ou, pelo menos não atingisse os objectivos do anterior negócio, correndo até o risco de resolução do contrato.
Por outro lado, o facto de se ter provado que o Réu teve prejuízos com a diminuição de vendas dos artigos do negócio desenvolvido no arrendado, devido à infiltração de humidades, porque a exposição tornou-se inferior, aqueles, estão conexionados apenas com o negócio de venda de computadores, scaners, faxes e outros aparelhos similares.
Porém, face ao novo fim dado ao contrato de arrendamento por parte do Réu, não se pode dizer que este tenha causado prejuízos. E é este novo fim que interessa para se aquilatar dos prejuízos sofridos pelo Réu, causados com as infiltrações de humidades que não foram solucionadas pelos AA. Na verdade, se houve alteração do fim contratual, será face a esta nova actividade que se deverá apurar os prejuízos sofridos, e não com o que foi abandonado. Porque já se não poderá estabelecer um nexo causal entre o incumprimento e a anterior actividade, que desapareceu e foi substituída por outra, cujos resultados se desconhecem. E, só comparando os novos resultados com os anteriores à alteração do fim do contrato é que se poderia concluir se o réu teve um efectivo prejuízo com o incumprimento parcial do contrato por parte dos AA.
Na verdade, não se pode colocar apenas em destaque o nível de negócios relativamente a uma actividade que deixou de ser desenvolvida no locado, que se perspectivava ser mais lucrativa se houvesse o mesmo espaço, sem se contabilizar os lucros que advieram pela nova actividade, em consequência da alteração do fim do contrato. Só fazendo esta comparação é que se poderia encontrar um nexo causal entre os ganhos e perdas, relativamente ao incumprimento culposo do contrato por parte dos AA.
Não tendo o Réu alegado factos neste sentido, como lhe incumbia, porque fazem parte dos elementos constitutivos do seu direito, nos termos do artigo 342 n.º1 do C.Civil, é de concluir que Réu não alegou, como não provou, os prejuízos, fundamento do seu pedido reconvencional. Os prejuízos provados não são suficientes para demonstrar cabalmente os reais prejuízos do Réu, como o já afloramos. Pois os resultados económicos emergentes da nova actividade instalada no arrendado, poderiam ser equivalentes ou até superiores aos resultantes da anterior.
Assim, nesta parte, as alegações de recurso terão de improceder integralmente.
Decisão
Pelo exposto, acordam os juizes da Relação em julgar parcialmente procedente a apelação, e, consequentemente, revogam a decisão impugnada no que se refere ao montante das rendas vencidas entre Setembro de 1997 e Abril de 2002 e as vincendas a partir de Maio de 2002 até à realização das obras necessárias para o gozo total do arrendado, cujo apuramento se relega para liquidação em execução de sentença, tendo em conta a proporcionalidade da renda de 51.000$00 em Setembro de 1997 e de 52.000$00 a partir de Abril de 1998, e a área não afectada com a infiltração de humidades, mantendo a sentença recorrida na parte restante.
Custas a cargo do apelante e apelados, na proporção de decaimento.
Guimarães,