Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1693/03-1 |  |
ARRENDAMENTO RURAL
SIMULAÇÃO
PREÇO
II - Embora um contrato de arrendamento rural seja simulado quanto à pessoa do arrendatário, se o dissimulado estiverem vigor, por conforme à lei, pode servir de fundamento ao exercício do direito de preferência por parte do real arrendatário.
III - Se os obrigados à preferência alterarem o montante do preço que, inicialmente declararam, invocando lapso, cabe-lhe a prova dessa alteração e não ao preferente, para impedir manobras fraudulentas daqueles visando frustar o exercício do direito de preferência.
I A Causa:
"A", residente na ..., Braga, intentou a presente acção declarativa sob a forma de processo ordinário demandando os réus "B", com sede no Lugar de ..., Amares, "C", residente na Rua de ..., Braga e "D" e marido, ..., residentes na Travessa ..., Matosinhos, pedindo lhe seja reconhecido direito de preferência em compra e venda de imóveis que descreve, através de escritura que especifica (feita à primeira ré pela segunda e terceiros réus), pelo preço global de 65.000.000$00 ou pelo preço real e que efectivamente venha a ser apurado como tendo sido o efectivamente pago pela referida compra.
Alega como fundamento que em escritura pública outorgada em 20/11/2000 a segunda e os terceiros réus declararam vender à primeira ré, pelo preço de 130.000.000$00, prédios que identifica, prédios esses que porém a segunda ré, em 1998, lhe havia dado de arrendamento para fins agrícolas, mediante o pagamento anual de uma renda de seis carros de milho pagos em dinheiro, no montante de 150.000$00 e ainda metade do vinho que se produzisse nos prédios, pelo prazo de seis anos, renovável por três. Continua o autor alegando que a segunda ré sempre o reconheceu como arrendatário, sendo que à data da celebração do referido contrato de arrendamento, com a anuência da segunda ré, foi celebrado ficticiamente contrato de arrendamento rural em nome do filho do autor, com vista a serem obtidas regalias que então auferiam os jovens agricultores, contrato esse sem qualquer validade, pois que o que as partes pretenderam efectivamente celebrar foi um contrato entre o autor e a segunda ré. Mais alega o autor que a segunda ré, no intuito de afastar o autor da preferência, decidiu em conluio com a primeira ré, simular o preço da venda, inflacionando-o para o dobro, vindo a declarar na escritura de venda o preço de 130.000.000$00 quando na verdade quiseram vender e comprar pelo preço de 65.000.000$00, preço este que foi o que pagou a primeira ré aos restantes réus (comproprietários dos imóveis).
O autor não juntou com a sua petição qualquer cópia ou original do escrito em que tenham sido vazadas as declarações das partes integradoras do contrato de arrendamento.
Válida e regularmente citados, apresentaram-se os réus a contestar, tendo a primeira ré deduzida também pedido reconvencional.
Em contestação, invocaram desde logo os réus excepção dilatória inominada pelo facto de o autor não ter junto com a sua petição inicial o escrito do contrato de arrendamento alegado, nem alegou que a sua falta é imputável aos senhorios (ora segunda e terceiros réus), pelo que nos termos do art. 35º, n° 5 do DL 385/88, de 25/10, deve ser declarada, sem mais, a extinção da instância. Continuam os réus alegando que o único contrato de arrendamento existente foi o contrato celebrado entre a segunda ré e filho do autor, tendo este actuado em representação daquele, impugnando assim os réus a existência da alegada simulação, mais alegando que o referido contrato (cuja cópia escrita juntam com a contestação) já cessou por denúncia, reconhecida em sentença proferida no processo 383/98, que correu termos neste tribunal. Mais impugnam os réus a alega simulação do preço na venda dos imóveis, sendo que o preço acordado, pago e recebido corresponde exactamente ao declarado na escritura de compra e venda.
Em reconvenção, alega a primeira ré que o custo da escritura de compra e venda importou em 1.457.250$00.
Terminam os réus pedindo a extinção da instância (em razão da alegada excepção dilatória) ou, a sua improcedência e, em caso de procedência da acção, a condenação do autor a pagar à primeira ré as despesas por ela suportadas com a escritura de compra e venda.
Replicou o autor, alegando que a ré "C", ao alegar a falta de junção do contrato escrito com a petição e pedindo a extinção da instância, age de má fé, mais alegando que antes da redução a escrito do contrato junto pelos réus com a sua contestação foi celebrado um outro, pelo punho do autor, que o entregou à ré para assinar, a qual o recebeu e guardou. Mais alega o autor que a exigência do art. 35°, n° 5 do DL 385/88 não é aplicável às acções de preferência, e ainda que o referido diploma nem vigorava à data da celebração do referido contrato. Alega ainda o autor que a ser aplicável o referido preceito, a excepção nunca podcria proceder, pois face ao alegado na petição, tal exigência ou requisito contrariaria os mais elementares princípios de boa fé e dos bons costumes. Impugnou ainda o autor a matéria da reconvenção, concluindo como na petição e terminando pedindo a improcedência da reconvenção.
Foi proferido despacho saneador, onde, relegando-se para a sentença final a apreciação da excepção dilatória inominada invocada pelos réus (concernente ao disposto no art. 35°, n° 5 do DL 385/88), se afirmou no mais a validade e regularidade da instância, organizando-se despacho sobre a base instrutória, o qual veio a ser oficiosamente corrigido (cfr. despacho de fis. 157) e foi também objecto de reclamação, por parte do autor, a qual foi desatendida.
Procedeu-se a julgamento, com observância de todo o formalismo legal (no decurso do qual se procedeu à ampliação da matéria constante da base instrutória), tendo a matéria de facto proposta na base instrutória sido respondida por despacho que não foi objecto de qualquer censura.
Efectuado julgamento, foi preferida sentença, em que se decidiu:
-na procedência da acção, reconhece-se ao autor "A" o direito de preferência na venda feita pelos réus "C", "D" e marido, à ré "B", por escritura pública de 20/11/2000, dos imóveis identificados no facto 10 da matéria provada desta sentença, pelo preço global de 648437,26€ (seiscentos e quarenta e oito mil quatrocentos e trinta e sete euros e vinte e seis cêntimos);
- Na procedência da reconvenção, condena-se o autor a pagar à primeira ré o montante de 7268,73€ (sete mil duzentos e sessenta e oito euros e setenta e três cêntimos), a título de reembolso das despesas com a escritura referida no facto 10 da matéria provada desta sentença.
Custas da acção pelos segunda e terceiros réus; as custas da reconvenção são da responsabilidade do autor (sem prejuízo do beneficio do apoio judiciário de que goza).
O preço — 648437, 26€ (seiscentos e quarenta e oito mil quatrocentos e trinta e sete euros e vinte e seis cêntimos) — será pago ou depositado pelo autor no prazo de trinta dias após o trânsito em julgado da decisão, sob pena de caducidade do direito de preferência e do arrendamento ( art. 28º, nº 5 da L.A.R.).
Inconformados, os Réus, vieram interpor, a fls. 291, o presente recurso, de apelação, cujas alegações, de fls. 298-313, terminaram com a formulação das seguintes conclusões:
- Que o recorrido alegou na petição inicial como fundamento do seu direito de preferência que exercita nesta processo, a existência de um contrato de arrendamento rural celebrado com a recorrente "C" em 14 de Outubro de 1988;
- Mas não juntou com a petição inicial o título escrito desse contrato nem alegou que o mesmo era verbal, imputando, nesse caso, à recorrente "C" com a qual o teria contratado a falta de redução a escrito desse contrato;
- Que, por isso, a petição inicial não deveria ter sido recebida; porém, tendo sido recebida sem o título escrito implicava isso que fosse declarada no despacho saneador a extinção da instância por falta desse pressuposto processual como determina o n 5 do art.° 35 do decreto-lei n 385/88, de 25 (L disposição que se entende, por isso, violada.
- Na sentença recorrida o M.° Juiz “a quo” considerou cumprido o citado n,° 5 do art,° 35 da L.A,R. com a junção aos autos pelos recorrentes, com a contestação, do título escrito do contrato de arrendamento rural celebrado com o filho do recorrido Vasco ....
- Porém, como emerge da petição inicial, não foi com base nesse contrato que, aliás, classificou de “fictício” que o recorrido exerceu o direito de preferência, ao contrário do que decidiu o M.° Juiz ‘a quo’ que o considerou válido na sentença sub censura,
- O recorrente exerceu o direito de preferência com base num outro contrato celebrado na mesma data, com as mesmas cláusulas, e noutro título escrito;
Titulo escrito que não existe no autos (nem nunca existiu);
Consequentemente não podia o M.° Juiz ‘a quo” julgar procedente, como julgou, o pedido do recorrido quanto ao exercício do direito de preferência com base num contrato que não existe nos autos violando assim, não só o n° 5 do art.° 35 da L.A.R., mas também o disposto no art. 664° do Código de Processo Civil;
- Que o M.° Juiz “a quo”, não obstante, ter considerado o contrato, cujo título escrito foi junto aos autos com a contestação dos ora recorrentes, ferido de simulação relativa por nele figurar como arrendatário o filho do recorrido Vasco ..., em vez do recorrido seu pai, declarou tal contrato válido;
- Só que há que levar até ao fim os efeitos desta decisão de considerar válido tal contrato e concluir que tendo sido extinto o mesmo contrato em 31 de Outubro de 1998, por denúncia judicialmente reconhecida, conforme certidão junta aos autos, não pode esse mesmo contrato fundamentar o exercício de um direito de preferência sobre a venda efectuada em 20 de Novembro de 2000, ao contário do que se decidiu no caso sub judice.
- Consequentemente, o M.° Juiz “a quo ao admitir o exercício do direito de preferência nestas circunstâncias, violou o disposto no art° 28° da LSR. pois admitiu o exercício desse direito com base num contrato já extinto anteriormente à venda dos prédios que tinham sido objecto de locação.
- Como resulta da simples leitura dos articulados apresentados pelo recorrido (p.i. réplica), a simulação relativa que o M.° Juiz “a quo” entendeu verificar-se no contrato de arrendamento rural cujo título foi junto aos autos pelos recorrentes foi proposta pelo recorrido à recorrente "C" e só no seu (dele) interesse.
- Por conseguinte, quando é reconhecido ao recorrido o direito de preferência com base nesse contrato, considerando-o ainda em vigor, porque ainda não foi denunciado, a despeito da decisão judicial transitada em julgado constante de certidão junto aos autos, está-se a dar cobertura a um procedimento que integra um nítido abuso de direito claramente previsto no art. 334° do Código Civil, que se indica, neste caso, como também violado.
O apelado deduziu contra alegações, a fls.320-322, em que pugna pela manutenção do julgado.
Em 1ª Instância, foi dada como provada a seguinte matéria factual:
1°- Em escritura pública outorgada em 20/11/2000, no 10 Cartório Notarial de Braga, os réus "C", "D" e marido, declararam vender à ré "B" declarou comprar, pelo preço global de cento e trinta milhões de escudos, os seguintes prédios:
a- prédio misto composto de casa de rés do chão, primeiro andar e eido junto, denominado ... de terra lavradio e mato, sito no Lugar do ..., Braga, descrito na C.R.P. sob o n. ..., inscrito na matriz predial urbana sob o art. ... e na rústica sob o art. ...;
b- prédio rústico denominado ..., sito no Lugar do ..., descrito na C.R.P. sob o art. ..., inscrito na matriz predial rústica sob o art. ...;
c- prédio rústico denominado ..., sito no Lugar do ..., descrito na C.R.P. sob o art. ..., inscrito na matriz predial rústica sob o art. ...;
d- prédio rústico denominado ..., sito no Lugar do ..., descrito na C.R.P. sob o art. ..., inscrito na matriz predial rústica sob o art. ...;
e- prédio rústico denominado ..., sito no Lugar do ..., descrito na C.R.P. sob o art. ..., inscrito na matriz predial rústica sob o art. ...
2°- Em escrito particular de 14/10/88, a ré "C" declarou dar de arrendamento a Vasco ..., que declarou tomar de arrendamento, e com início no dia 1/1 1/88, pelo prazo de seis anos, renovável por períodos de três anos, mediante o pagamento da renda anual de seis carros de milho ‘traduzidos em escudos, a pagar em dinheiro, sendo dividida em partes iguais a produção das uvas, os prédios referidos no anterior número — B;
3°- A ré "C" sempre teve conhecimento que o acordo referido no anterior número não tinha validade — 9°;
4°- Foi negociado pelo autor com a anuência da ré "C" e destinando-se apenas à obtenção de regalias de que então auferiam os jovens agricultores — 10°;
5º O autor e a ré "C" quiseram celebrar foi acordo no qual esta declarava dar de arrendamento ao autor os prédios referidos nos anteriores factos 1° e 2°, para fins agrícolas, com início no dia 1/11/88, convencionando o pagamento da renda anual de seis carros de milho, a pagar em dinheiro, sendo dividida em metade a produção de uvas, pelo prazo de seis anos, renovável por período de três anos — 1°, 2°, 3°, 4°, 5° e 11°;
6° O preço da escritura referida no facto 1°, suportado pela ré "B"portou em 1.457.250$00— 18°;
7º Em escrito particular de 27/06/96, assinado pela ré "C" e pelo autor, intitulado ‘Declaração’, foi declarado: ‘os abaixo assinados proprietário e arrendatário do terreno que foi cedido para proceder ao alargamento do caminho no lugar do Coucinheiro. Declaram estar de acordo que o muro existente em pedra e que vai ser derrubado em toda a sua extensão, seja reconstruído com blocos de 0,20, chapiscado a argamassa em cimento tanto pela parte interior como exterior, com a mesma altura do referido muro a derrubar. Palmeira, 26 de Julho de 1996’ — C;
8°- Em escrito particular de 30/09/99, assinado pela ré "C", pelo autor • e pelo presidente da Junta de freguesia de Palmeira, foi declarado: ‘os abaixo assinados, "C", proprietária e "A", arrendatário do terreno, sito no lugar de ..., Braga, declaram estar de acordo com a Junta de Freguesia de Palmeira para proceder ao alargamento do caminho, será colocada uma malha sol para vedação. Braga, 30 de Setembro de 99’ D;
9°- Os escritos referidos nos dois anteriores números foram elaborados pela Junta de Freguesia de Palmeira — 18;
10°- Foram apresentados à ré "C" com vista a autorização de alargamento de caminho sem contrapartidas — 19;
11°- A ré "C" assinou os escritos sem a presença do autor — 20;
12°- Por sentença proferida em 9/07/99 no processo 383/98, do 2° Juízo Cível deste Tribunal (em que eram partes a aqui co-ré "C" e Vasco ...), confirmada por acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 3/4/2001, foi reconhecida como válida a denúncia do contrato de arrendamento referido no anterior número 2° - artigo 170 da contestação e certidão junta a fls. 248 e seguintes.
Nos termos dos art.s 684º, nº 3 e 690º, nº 1 , do CPC, o objecto do recurso acha-se delimitado pelas conclusões do recorrente, sem prejuízo, do disposto na última parte do nº 2 do art.660º do mesmo Código.
II – Fundamentos:
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir:
As questões suscitadas, resumem-se, pois, a saber:
1- Alcance de o recorrido não haver junto, com a petição inicial, titulo escrito do invocado arrendamento rural e não imputar a falta dele à proprietária senhoria;
2- Se o direito de preferência não foi apoiado no invocado contrato simulado, mas num outro inexistente;
3- Se o contrato simulado poderia fundamentar o direito de preferência, na medida em que tinha já sido denunciado judicialmente, por sentença transitada em julgado.
Confrontada, de novo, a prova, não há razão para discordar da decisão do tribunal a quo.
Na verdade, o julgador fez uma análise crítica à prova produzida, explicitou as razões da sua convicção, quanto às respostas positivas e negativas, indicando os elementos probatórios documentais e testemunhais.
O resultado da matéria de facto assente e da base instrutória é suficiente para a decisão da causa, nela estando integrada a matéria que configura a causa de pedir e o pedido, nos termos configurados.
Sobre esta matéria, o julgador teria de decidir como o fez.
Não tendo havido alteração à matéria de facto, e repetição do julgamento, ao abrigo do disposto no art. 713º nº 6 do CPC, dá-se como assente a matéria de facto constante da sentença impugnada, nos termos preditos.
Analisando a 1ª questão (título escrito do invocado arrendamento rural), diga-se, pressuponentemente, ser explícito, desde logo, o alcance do art. 36º nº 3 da LAR, a determinar, também, que o art.35º, nº 5, da mesma lei tem, pois, aplicação ao caso dos Autos.
E não se verifica qualquer causa de extinção da instância.
Se se constata que o A. não juntou com a sua petição qualquer exemplar de contrato de arredamento, a verdade é que o exemplar do contrato, em que figurava o filho do autor, foi junto aos Autos pelos Réus com a sua constetação.
E o autor alegou, na sua petição, que foi com a anuência da senhoria (ora segunda Ré), que no contrato ficou mencionada a pessoa do referido Vasco como sendo arrendatário. Uma vez que o, realmente querido e contratado, foi que os prédios eram dados de arrendamento ao Autor, que os tomava de arrendamento (assim se destinando o acordado a possibilitar o acesso a regalias auferidas por jovens agricultores).
Sufraga-se, pois, que se a própria lei admite que o Autor possa fazer a prova de que a não redução do contrato a escrito é imputável ao Réu (que se logra, mesmo, por meio de confissão judicial do próprio demandado), haverá de entender-se que no caso de o Réu juntar o exemplar do contrato, com a sua contestação, deixam de existir razões, suficientes, determinantes da extinção da instância.
O que quer dizer que, efectivando-se tal junção pelo A. (com a petição), ou pelo Réu (com a contestação), tal satisfaz a exigência do art. 35º nº 5º da LAR.
A acção de preferência pressupõe a existência de um contrato de arrendamento rural, onde a causa de pedir é uma relação de arrendamento, onde o carácter imperativo do n.° 1, do artigo 3°, conjugado com o n.° 3, do artigo 36º da LAR, exige que todos os contratos ainda que pretéritos e celebrados verbalmente tivessem de estar reduzidos a escrito a partir de 1/7/89, sob pena da inobservância de tal forma ser passível de duas sanções: a nulidade do contrato — artigo 3.° supra citado e artigo 220°, do C. Civil — e a de nenhuma acção ser recebida ou prosseguir em juízo, se não for acompanhada de um exemplar do contrato, ou da alegação que a falta é imputável à outra parte, sob pena de extinção da instância — cfr. Ac. da Relação do Porto de 16/3/1992, Proc. 688/91, da 1ª Secção. Resulta, também, dos artigos 28.° e 35°, n.° 1 da LAR, que impende, em regra, sobre o arrendatário, quando este pretenda exercer o direito de preferência sobre o arrendado, o ónus de instruir a acção com um exemplar do contrato ou alegar que a falta de formalização do contrato não lhe é imputável, mas sim por culpa da outra parte. — Ac. da Relação do Porto de 5/11/2001, Col. Jur. XXVI, 5, 169.
Acrescendo que, proferida sentença, que reconheça a existência de um contrato, essa decisão passa a servir para futuro, como “documento escrito”.
A falta de junção, com a petição inicial da respectiva acção do documento escrito comprovativo do arrendamento rural ao agricultor autónomo, em litígio, tem como consequência a extinção da instância, a menos que o autor alegue na respectiva petição que essa falta é imputável à parte contrária — Ac. da Relação do Porto de 29/1/1991, Col. ,Jur. XVI, 1, 243; ver Ac. da mesma Relação de 7/11/1991, Col. Jur. XVI, 5, 241.
Nos Autos resultou provado que, em escrito particular de 14.10.88, a co-Ré "C" declarou dar de arrendamento a Vasco..., que declarou tomar de arrendamento, e com início no dia 1/11/88, pelo prazo de seis anos, renovável por períodos de três anos, mediante o pagamento da renda anual de seis carros de milho ‘traduzidos em escudos, a pagar em dinheiro, sendo dividida em partes iguais a produção das uvas, os prédios objecto destes autos, sendo certo que a senhoria (co ré "C") sempre teve conhecimento que o acordo referido não tinha validade, tendo sido negociado pelo autor com a anuência da senhoria e destinando-se apenas à obtenção de regalias de que então auferiam os jovens agricultores, pois o que quiseram celebrar foi acordo no qual a co-ré "C" declarava dar de arrendamento ao autor os prédios referidos, para fins agrícolas, com início no dia 1/1 1/88, convencionando o pagamento da renda anual de seis carros de milho, a pagar em dinheiro, sendo dividida em metade a produção de uvas, pelo prazo de seis anos, renovável por período de três anos.
Assim se integrando o conceito de simulação (art. 240º CC), cujos elementos são, efectivamente, a divergência entre a vontade real e a vontade declarada: o intuito de enganar terceiros; o acordo simulatório, (AcSTJ 5.2.91: AJ, 15/16º - 27). Segundo a lição dos nossos civilistas a simulação é um caso de divergência intencional entre a vontade e a declaração (declara-se, livre e conscientemente, que se quer uma coisa que realmente não se quer, divergência esta acordada entre as partes e não feita por gracejo, fim didáctico ou teatral mas sim com o intuito de enganar terceiros, de os iludir, de fazer com que terceiros aceitem a aparência como se fosse realidade (Beleza dos Santos, A Simulação em Direito Civil, Vol. 1, págs. 59 e ss.: Manuel Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, Vol. II. pág. 168: Pires de Lima e Antunes Varela, Noções Fundamentais de Direito Civil, 4»’ cd.. Vol. I. pág. 319) (Ac.S.T.J. 15-4-1993: CJ/STJ,1993, 2º-62).
O que impõe reter que, no caso dos autos verifica-se uma intervenção fictícia de pessoa — por acordo de todos os intervenientes, já que ficou a figurar no texto escrito do contrato, na qualidade de arrendatário, um terceiro que não tem, na verdade, essa qualidade, sendo apenas um testa de ferro ou homem de palha do verdadeiro dono do negócio na qualidade de arrendatário.
Tal tem importância capital no caso dos autos.
Na verdade, sendo o negócio simulado nulo por simulação (nulo em virtude da divergência entre o querido e o declarado) — art. 240º, n° 2 do C.C. — o negócio dissimulado será válido ou não conforme a sua adequação substancial e formal ao negócio que lhe corresponderia se fosse concluído sem a dissimulação (pois que a sua validade não é prejudicada pela nulidade do negócio simulado) — art. 241°, n° 1 do C.C.
Nada obsta à validade substancial do negócio dissimulado — à conclusão de um negócio de arrendamento rural entre a co-ré "C" e o autor nenhum obstáculo se descortina na lei.
Sendo que, no caso dos autos, as razões determinantes da forma são exactamente as mesmas para o negócio dissimulado e negócio simulado - tratam-se, em ambos os casos, de contratos de arrendamento, sendo certo que não se verificou qualquer simulação objectiva, sob os termos ou conteúdo do negócio, mas apenas uma simulação subjectiva.
O que torna legitima a conclusão de que autor e co-ré celebraram negócio simulado (arrendamento rural), que fizeram vazar em escrito particular, negócio esse que tinha dissimulado um outro (este verdadeiramente querido por ambos), que é válido substancial e formalmente.
Ora, sendo esse negócio validado formalmente pelo escrito que serviu para estabelecer as declarações integradoras do negócio simulado, e estando este escrito junto aos autos, entende-se que não há razão para se determinar a extinção da instância, nos termos do art. 35°, n° 5 da L.A.R.
Circunstancialismo que sai reforçado com a circunstância de, nos termos do nº 3 do art. 3º da LAR sempre “qualquer das partes ter a faculdade de exigir mediante notificação à outra parte, a redução a escrito do contrato”.
Isto porque a redução a escrito dos contratos de arrendamento, mesmo dos já existentes, é manifestamente uma medida legislativa que se destina a proteger os interesses do contraente mais fraco, no caso, o rendeiro e cultivador da terra. Com efeito, a exigência legal de reduzir à forma prescrita todos os contratos de arrendamento rural tem certamente na sua base — como, em geral, a adopção de quaisquer formalidades solenes —, a obtenção de uma maior clareza do respectivo conteúdo e a consecução de uma maior facilidade de prova em juízo, para além de melhor ponderação do acto que celebram.
Estas razões, em contratos em que uma das partes é claramente mais desfavorecida do que a outra, não pode deixar de ser entendida como um reforço da finalidade constitucional de garantir a maior estabilidade ao contrato pela estratificação das respectivas cláusulas num documento escrito. — Ac. do Tribunal Constitucional n.° 386/98, de 19/5/1998, DR I Série, de 30/11/98.
Assim, a ganhar ênfase a evidência de que estando junto aos autos o exemplar do contrato de arrendamento que o autor alegava na petição ter sido simulado e que encobria um outro em que era ele o arrendatário (o que logrou provar), entendendo-se estar plenamente satisfeita a exigência feita pelo art. 35°, n° 5 da L.A.R., não havendo assim razões que determinam a extinção da instância cominada no referido preceito.
Quanto à 2ª questão (o direito de preferência não foi apoiado no invocado contrato simulado, mas num outro), ressuma dos Autos que o contrato denunciado foi o contrato simulado (já de si nulo, por ser simulado), mas não já o contrato dissimulado, por sua vez celebrado entre a referida senhoria e o Autor. Tanto mais que este contrato não foi denunciado nos termos prescritos na lei, mantendo-se, em vigor, por, automaticamente, se ter renovado (cfr.art.s 18º e 20º da LAR ).
Sendo que a denúncia é a declaração feita por um dos contraentes de que não quer a renovação ou continuação do contrato renovável ou fixado por tempo indeterminado — Ac. do STJ de 2/7/1987, Bol. 369, 523. E o princípio geral estabelecido no art. 18º é o da denunciabilidade do arrendamento, que se inicia por uma fase extrajudicial imperativa. (Concordando com esta opinião ver o Ac. da Relação de Coimbra de 12/5/1992, Col. Jur. XVII, 3, 106).
Tanto mais que não são organicamente inconstitucionais as normas contidas nos art.s 18º nº 1 al.b) e 20º do DL nº 385º /88, de 25 de Outubro-Ac.T.C. nº 428/97, de 18.6.97.
Concluindo-se, pois pela vigência do contrato de arrendamento, referenciado, haverá de dar lugar à preferência impetrada.
O que, igualmente, permite responder negativamente à 3ª questão colocada (se o contrato simulado poderia fundamentar o direito de preferência).
Consequentemente, ao autor (enquanto arrendatário dos prédios) assiste o direito de haver para si as coisas alienadas (art. 1410° do C.C.), sendo certo que o preço devido deverá ser pago ou depositado dentro de 30 dias após o trânsito em julgado da sentença, sob pena de caducidade do direito de preferência e do arrendamento (art. 28°, n°5 da L.A.R.).
Por sua vez, alegava o autor que o preço declarado na venda foi simulado, pois que o preço real da alienação foi de 65.000.000$00. Conforme resulta da matéria de facto provada (e das respostas negativas aos factos 12° a 16° da base instrutória), não logrou o autor provar tal simulação de preço. Assim, a preempção existe, mas pelo preço de 130.000.000$00 (correspondente agora a 648437,26€ por aplicação da taxa de conversão prevista no Regulamento CE n° 2866/98, do Conselho) — será esse o preço a pagar ou depositar pelo autor, nos termos do art. 28°, n° 5 da L.A.R.
O art. 1410º nº 2 do Código Civil visa proibir que vendedor e comprador, obrigados à preferência, a frustrem mediante o expediente de resolverem o contrato de alienação, ou, o que daria o mesmo resultado, virem a posteriori alterar o preço, invocando lapso e indicando então um preço muito elevado para levarem o preferente a desistir da sua pretensão. Sendo este o objectivo da lei, é claro que, com o mesmo, se não pretendeu impedir que deva valer o novo preço, desde que os obrigados à preferência provem que o novo preço é efectivamente o real. Colocar o ónus da prova do novo preço a cargo do preferente seria tornear a razão de ser do citado normativo, apostado precisamente em impedir as manobras fraudulentas dos obrigados à preferência. — Ac. do STJ de 17/6/1998, Bol. 478, 373.
Decorre, assim, a procedência da acção, devendo ser, pois, reconhecida ao A. a preferência na venda dos imóveis referidos no facto 1º de matéria provada, pelo preço de 648437,26 €.
Quanto ao pedido reconvencional, resulta provado que o preço da escritura referida no facto 10 da matéria provada importou em 1.457.250$00 (correspondente a 7268,73€, de acordo com a referida taxa de conversão). Uma vez que a acção de preferência é procedente, o preterido tem direito a haver a referida quantia, pois que vai ser substituído na titularidade dos bens pelo preferente. A reconvenção tem assim de ser julgada procedente.
De resto, em acção de preferência que procede, o Réu preferido é reembolsado do preço que pagou. Podendo, nesta acção, reconvir-se para obter o pagamento de despesas resultantes da compra, em especial as notariais, de registo e de sisa. (Ac.RL.22.1.98: CJ 1998, 1º, 87).
Pode assim enunciar-se que:
1. O direito de preferência é um direito real de aquisição. O direito de preferência resultante de uma situação objectiva a que a lei atribui certos efeitos surge para a realidade jurídica e entra no património do seu titular no momento em que aquela situação objectiva se verifica.
2. No caso de o Réu juntar o exemplar do contrato com a sua contestação, deixam de existir, razões suficientes, determinantes da extinção da instância. O que quer dizer que, efectivando-se tal junção pelo A. (com a petição), ou pelo Réu (com a constetação), tal satisfaz a exigência do art. 35º nº 5 da LAR.
3. Nos termos do nº 3 do art. 3º da LAR, sempre, qualquer das partes tem a faculdade de exigir mediante notificação à outra parte, a redução a escrito do contrato.
4. No caso sub judicio, o contrato denunciado foi o contrato simulado (já de si nulo, por ser simulado), mas não já o contrato dissimuldado, por sua vez celebrado entre a referida senhoria e o Autor. Tanto mais que este contrato não foi denunciado, nos termos prescritos na lei, mantendo-se em vigor, por, automaticamente, se ter renovado (arts. 18º e 20º LAR).
5. Em acção de preferência que procede, o Réu preferido é reembolsado do preço eu pagou. Podendo, nesta acção, reconvir-se para obter o pagamento das despesas resultante da compra, em especial as notariais de registo e de sisa.
III – A Decisão
Pelas razões expostas, decide-se negar provimento ao recurso, confirmando-se a decisão recorrida.
Colhendo sufrágio que foram os alienantes quem, com a sua conduta, deu causa à acção, haverão de ser os responsáveis pelas custas, nos termos judicados. Assim, custas da acção pelos segunda e terceiros Réus, sendo as custas da reconvenção da responsabilidade do Autor. (sem prejuízo do beneficio do apoio judiciário de que goza).