Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 667/05.3TBCBT.G1 |  |
OBRAS
PRÉDIO
António.... e mulher Maria......., residentes na Av. da República, Britelo, Celorico de Basto, intentaram a presente acção com processo ordinário contra B.......... e mulher C.........., residentes na Av. da República, Britelo, Celorico de Basto, e D.........., residente no lugar de Samil, Fervença, Celorico de Basto, pedindo que:
- se decrete a resolução do contrato de arrendamento discutido nos autos e se condenem os réus a despejar imediatamente o imóvel objecto do mesmo, livre de pessoas e bens;
- se condenem os réus a realizar as obras necessárias para recolocar o arrendado no estado em que se encontrava antes da realização das referidas obras;
- se condenem os réus a pagar aos autores a quantia de € 12.000,00 a título de indemnização por danos morais;
- se condenem os réus a pagar aos autores a quantia que se vier a liquidar em execução de sentença para ressarcimento dos danos materiais sofridos na sequência das obras levadas a cabo pelos réus.
Alegaram, para tanto e em síntese, que os réus, sem conhecimento e autorização dos autores, realizaram obras no arrendado que importara a alteração substancial da disposição interna das divisões do imóvel e determinaram deteriorações consideráveis no mesmo.
Os réus apresentaram contestação, impugnando parcialmente a factualidade descrita na petição inicial e concluindo pela improcedência da acção.
Na sua resposta, os autores concluíram como na petição inicial.
Proferido despacho saneador, foram elaborados os factos assentes e a base instrutória.
Realizou-se julgamento, com observância de todo o formalismo legal, decidindo-se a matéria de facto controvertida pela forma constante de fls. 506 a 509.
A final, foi proferida sentença que julgou parcialmente procedente a acção e, consequentemente:
- condenou os réus a realizar as obras necessárias para reparar os danos referidos em 42 dos factos provados;
- condenou os réus a pagar aos autores a quantia de € 2.500,00, acrescida juros de mora, à taxa legal de 4%, contados desde a data da sentença até integral pagamento.
- absolveu os réus do demais peticionado
As custas ficaram a cargo de ambas as partes, na proporção de 1/10 para os réus e 9/10 para os au tores.
Não se conformando com esta decisão, dela apelaram os autores, terminando a sua alegação com as seguintes conclusões, que se transcrevem:
“1.Da matéria de facto dada como provada resulta terem os RR. arrendatários executado no prédio dos autores obras que alteraram substancialmente a disposição interna do locado;
2. Resultou provado terem os RR. demolido várias paredes do locado, construído ex-novo uma divisão do mesmo, terem alterado o posicionamento do balcão também este à semelhança das paredes destruídas construído em tijolo e implantados na lage de piso.
3. Foram várias as estruturas inamovíveis destruídas ( v.g. paredes) e construídas ex- novo outras, também estas com as mesmas características.
4. Ao fazê-lo ultrapassaram sobejamente âmbito dos arts. 1043° do CC e 4° do RAU, bem assim como a legislação especial aplicável aos prédios onde se exerce indústria hoteleira e similar, como sucede no caso em apreço.
5. O direito de transformar o prédio pertencia e pertence aos autores seus donos e este foi ostensivamente violado.
Violou a douta sentença recorrida o art.° 1043° do C.C. e art. 4° do RAU e ainda al. d), n.° l do art. 64.° do RAU”.
A final, pede, seja revogada a sentença recorrida, julgando-se totalmente procedente a acção e decretando-se o despejo dos réus
Os réus não contra-alegaram.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:
Os factos dados como provados na 1ª instância são os seguintes:
l - Encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial de Celorico de Basto, sob o n.° 34.791 a aquisição, por compra, a favor de António...... e mulher Maria......, aqui autores, do prédio urbano denominado "Casa de habitação l - Encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial de Celorico de Basto, sob o n.° 34.791 a aquisição, por compra, a favor de António..... e mulher Maria....., aqui autores, do prédio urbano denominado "Casa de habitação.
Composta de rés-do-chão com duas divisões e primeiro andar com cinco e quintal", sito na Av. da República, freguesia de Britelo, desta comarca, a confrontar de norte com Av. da República, de sul com linha férrea, de nascente com E.......... e de poente com proprietário, inscrito na respectiva matriz sob o art. 89 9, tendo este artigo provindo do artigo urbano 765, com o valor patrimonial de € 38.532,47 (documentos de fls. 17a 24 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea A) dos factos assentes.
2- O prédio referido em l foi adquirido pelos autores através de compra a F.........., G.......... e H.........., celebrada por competente escritura pública, lavrada no dia 23 de Agosto de 1973, no Quarto Cartório Notarial do Porto (cfr. docs. juntos aos autos a fls. 195 a 201 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea B) dos factos assentes.
3 - No rés-do-chão do prédio descrito em l, encontra-se instalado o estabelecimento comercial de café-bar, cervejaria, confeitaria e pastelaria, denominado "café C...", propriedade dos réus, o qual labora há mais de 25 anos na sede do concelho de Celorico de Basto - alínea C) dos factos assentes.
4 - Os réus são simultaneamente arrendatários do rés-do-chão do referido prédio, qualidade que lhes foi transmitida pelos anteriores proprietários do estabelecimento comercial: I.......... e J.........., anteriores arrendatários dos autores, através de contrato de trespasse outorgado em 12 de Maio de 2003 (cfr. docs. juntos aos autos a fls. 31 e 32 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea D) dos factos assentes.
5 - Actualmente o rés-do-chão do prédio do art. 899 encontra-se arrendado aos réus, mediante o pagamento da renda mensal de € 275,15 - alínea E) dos factos assentes.
6- O réu B.......... encontra-se casado com a ré C.........., sob o regime de comunhão de adquiridos (cfr. doe. junto aos autos a fls. 33 cujos de mais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea F) dos factos assentes.
7- Por carta datada de 16 de Março de 2005, os autores, entre o mais, foram informados pelos réus B.......... e D.........., de que o estabelecimento comercial instalado no seu prédio havia sido alvo de uma fiscalização, pela Secção de Fiscalização da Câmara Municipal de Celorico de Basto e de que os réus iriam desencadear junto da Câmara Municipal de Celorico de Basto o "processo necessário para a regularização da situação com vista ao normal e legal funcionamento do estabelecimento comercial", tendo anexado à mesma a respectiva ficha de fiscalização, (cfr. docs. juntos aos autos a fls. 34 a 36 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea G) dos factos assentes.
8 - Em resposta à carta referida em 7, os autores, através de carta enviada no dia 18 de Março de 2005, comunicaram-lhes que não consentiam na realização de obras que alterassem substancialmente a estrutura externa do locado ou a disposição interna das suas divisões e ainda que não autorizavam a prática de actos que causassem no arrendado deteriorações consideráveis, advertindo-os que caso procedessem em desconformidade recorreriam a juízo para resolverem o contrato de arrendamento (cfr. doc. junto aos autos a fls. 37 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea H) dos factos assentes.
9 - Através de carta datada de 25 de Maio de 2005, os réus deram conhecimento aos autores de que iriam proceder a obras no locado, tendo anexado a esta carta, um projecto das obras a realizar no locado (cfr. docs. juntos aos autos a fls. 38 a 48 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea I) dos factos assentes.
10 - Na sequência da carta referida em 9, os autores enviaram aos réus, em 27 de Maio de 2005, uma carta registada com aviso de recepção, em que lhes comunicavam não autorizarem a realização de quaisquer espécie de obras no locado (cfr. does. juntos aos autos a fls. 49 a 51 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea J) dos factos assentes.
11 - Os réus no dia 30 de Maio de 2005 deram início a obras no locado e no dia 2 de Junho de 2005, os autores deslocaram-se à porta do estabelecimento comercial dos réus, fazendo-se acompanhar de três testemunhas para procederem ao exame ao locado, a fim de se inteirarem do teor das obras que se encontravam a ser realizadas e nesse mesmo dia, foi-lhes negado o acesso ao interior do estabelecimento comercial, pelo réu B.......... - alínea K) dos factos assentes.
12 - Nessa sequência, nesse mesmo dia 2 de Junho de 2005, os autores procederam ao envio de uma carta registada com aviso de recepção ao réu B.........., em que o notificava, face à recusa da inspecção ao locado ocorrida naquele mesmo dia, para no dia 6 de Junho de 2005, pelas 10 horas facultar o exame ao interior do estabelecimento com vista a averiguar da legalidade das obras (cfr. docs. juntos aos autos a fls. 52 a 55 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea L) dos factos assentes.
13 - No dia e hora referidos, isto é, no dia 6 de Junho de 2005, pelas 10 horas, os autores deslocaram-se mais uma vez j 13 - No dia e hora referidos, isto é, no dia 6 de Junho de 2005, pelas 10 horas, os autores deslocaram-se mais uma vez junto ao locado, fazendo-se acompanhar por duas testemunhas, tendo-se deparado com o estabelecimento encerrado, não tendo comparecido nenhum dos réus no local, para facultar aos autores o exame ao locado - alínea M) dos factos assentes.
14 - Na sequência do comportamento dos réus referido em 13 e porque a execução dos trabalhos no seu prédio continuava, os autores deram entrada no Tribunal Judicial da Comarca de Celorico de Basto, no dia 17 de Junho de 2005 de uma providência cautelar não especificada, com vista a procederem ao exame do locado, sendo que esta providência que correu termos sob o n.° 489/05. l TBCBT, foi julgada improcedente, por ter o Tribunal entendido não se verificar no caso em apreço qualquer "pericuium in mora" (cfr. does. juntos aos autos a fls. 55 a 94 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea N) dos factos assentes.
15 - No dia 17 de Junho de 2005, foi recepcionado pelos autores um ofício da Câmara Municipal de Celorico de Basto, datado de 16 de Junho de 2005, em que lhes é solicitado que se pronunciem sobre as alterações que os arrendatários pretendem efectuar no estabelecimento, tendo para o efeito sido anexado ao referido ofício cópia de um projecto de obras, (cfr. docs. juntos aos autos a fls. 95 e 96 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea O) dos factos assentes.
16 - Por carta registada com aviso de recepção, os autores em 23 de Junho de 2005, responderam ao ofício da Câmara Municipal que lhes foi dirigido em 16 de Junho de 2005, sendo que aí reiteraram que não autorizavam a execução do projecto enviado pela Câmara, por o mesmo comportar alterações substanciais na disposição interna do locado (cfr. docs. juntos aos autos a fls. 97 a 99 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea P) dos factos assentes.
17 - Em 27 de Julho de 2005, foi emitida pela Câmara Municipal de Celorico de Basto, na sequência de requerimento dos autores, certidão de todo o processo de licenciamento da obra, na qual consta que só no dia l de Junho de 2005, os réus deram entrada nos respectivos serviços da Câmara do requerimento para licenciamento das obras no prédio dos autores, (cfr. docs. Juntos aos autos a fls. 100 a 176 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea Q) dos factos assentes.
18 - No dia 30 de Maio de 2005, foi participado pelo autor marido à Câmara Municipal que os réus tinham iniciado as obras antes de ter sido emitida qualquer licença para o efeito (cfr. doc. junto aos autos a fls. 176 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea R) dos factos assentes.
19 - A situação referida em 18 que foi constatada no. dia 2 de Junho de 2005, pelo fiscal da Câmara Municipal L.........., sendo que na sequência da referida fiscalização e participação, no dia 8 de Junho de 2005, as obras que estavam a ser levadas a cabo pelos réus foram embargadas, por estes não disporem do respectivo licenciamento municipal (cfr.doc. junto aos autos a fls. 100 a 17 19 - A situação referida em 18 que foi constatada no. dia 2 de Junho de 2005, pelo fiscal da Câmara Municipal L.........., sendo que na sequência da referida fiscalização e participação, no dia 8 de Junho de 2005, as obras que estavam a ser levadas a cabo pelos réus foram embargadas, por estes não disporem do respectivo licenciamento municipal (cfr.doc. junto aos autos a fls. 100 a 176 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea S) dos factos assentes.
20 - Apesar do embargo referido em 19 os réus continuaram com os trabalhos - alínea T) dos factos assentes.
21 - No dia 16 de Junho de 2005, os réus deram entrada na Câmara Municipal de Celorico de Basto de um projecto de alterações do projecto inicialmente apresentado, sendo que do confronto da planta de fls. 36 da certidão emitida pela Câmara Municipal de Celorico de Basto, junta como doc. n.° 25 - planta do estabelecimento antes da execução das obras pelos réus, com os projecto constante do doe. n.° 22 enviado pela Câmara a 16 de Julho de 2005, resulta o seguinte: Da planta de fls. 36 - planta antes da intervenção dos réus -, toda a zona designada por número 3 - quartos de arrumos - desaparece para ser aí posicionado todo o balcão e equipamento do balcão, sendo certo que da planta do doc. n.º 22, junta ao doc. n.° 21, enviado pela Câmara aos autores, não se encontra assinalada essa demolição, o mesmo sucedendo com o balcão existente, cuja demolição também não se encontra assinalado, bem como a construção do novo balcão, não se encontra também assinalada a demolição das paredes do wc e construção de outras, o mesmo sucedendo com a construção da rampa e demolição do degrau, (cfr. does. juntos aos autos a fls. 100 a 176 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea U) dos factos assentes.
22 - Os réus nunca deram conhecimento aos autores da existência daquele projecto constante do doc. n.° 22 - alínea V) dos factos assentes.
23 - No dia 23 de Julho de 2005, os réus, sem autorização dos autores, sem licença de obras, sem alvará de licença de utilização abriram o estabelecimento comercial ao público, com as obras todas concluídas - alínea W) dos factos assentes.
24 - Os réus procederam às seguintes obras no locado:
- demolição completa do balcão existente que possuía o comprimento de 3,70 m + 1,00 m, encontrava-se dividido em duas partes, e tinha uma altura aproximada de 1,00 metros;
- demolição em parte de compartimento destinado a arrumos;
- os azulejos existentes nas paredes das instalações sanitárias foram substituídos por outros a todo o comprimento, revestindo-as;
- as portas de acesso às instalações sanitárias foram substituídas por outras, bem como as suas ferragens;
- execução de rampa para dissimular as diferenças de cotas do interior do locado, anteriormente vencidas por degraus;
- alteração/substituição do guarda vento da entrada;
- implantação de um novo balcão;
- em parte do edifício foi aplicado à lage de piso do andar um tecto falso executado em placas de gesso, que ocupa uma área aproximada de 50 m2, tendo sido aplicado no mesmo lã de vidro para melhor isolamento com o l.° piso;
- foi executada uma nova divisão destinada a despensa de dia;
- no fim da execução de todas as alterações e infra-estruturas foram aplicados novos revestimentos cerâmicos;
- foram feitos buracos e rasgados roços para a introdução de nova tubagem de águas, esgotos, electricidade, exaustão e ar condicionad - foram feitos buracos e rasgados roços para a introdução de nova tubagem de águas, esgotos, electricidade, exaustão e ar condicionado;
- todas as obras acima descritas foram complementadas com outros trabalhos, como sejam pinturas, envernizamentos e aplicação de novas loiças sanitárias e destruição das anteriormente existentes - alínea X) dos factos assentes.
25- O estabelecimento café C... foi confrontado nos últimos 5 anos com a abertura, num raio de 100 metros, de mais 4 outros estabelecimentos comerciais para o mesmo tipo de serviço dado que abriram o «Parque L.....», o «Café P......», «Cervejaria M....» e a Pastelaria os...., os quais abriram ex novo, e exercem uma actividade comercial concorrencial ao do estabelecimento dos réus - alínea Y) dos factos assentes.
26 - Na Ficha de Fiscalização de Estabelecimento elaborada pela Câmara Municipal de Celorico de Basto ao estabelecimento dos réus, em 28.02.2005, foi assinalada uma cruz num quadrado de ilícito referente a estruturas, instalações ou equipamentos em mau estado de funcionamento, em mau estado de conservação e higiene - aí constando que tal infringe o art. 32.°, n.° l, do DL n.° 168/97, de 04/07, com a nova redacção dada pelo DL n.° 57/02, de 11/03, e punível pelo art. 38.°, n.° l, alínea o), do mesmo diploma legal (cfr. doc. junto aos autos a fls. 35 e 36 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea Z) dos factos assentes.
27 - Quando há cerca de vinte e cinco anos foi instalado o estabelecimento comercial denominado de «café C...» no prédio dos autores, por debaixo do vão de escadas estava compartimentado uma pequena sala de arrumos, que tinha uma porta de acesso e uma área aproximada de 6 metros quadrados e limitada ao restante espaço de estabelecimento por parede em tijolos devidamente rebocada, sendo a sua altura variável de acordo com o alegado vão de escada que servia de tecto - alínea AA) dos factos assentes.
28 - Antes da realização das obras o balcão existente referido em 24 era executado em paredes de tijolo - resposta ao quesito l. °.
29 - Foram demolidas duas paredes que formavam um compartimento destinado a arrumos contíguo à sala de arrumos aludida em 27, tendo-se mantido esta última - resposta ao quesito 2. °.
30 - As referidas paredes eram de tijolo e rebocadas em ambas as faces, mas pintadas apenas numa - resposta ao quesito 3. °.
31 - Essas paredes totalizavam cerca de 15 m2 de área - resposta ao quesito 4. °.
32 - Juntamente com as referidas paredes, foi demolida uma porta aí existente – resposta ao quesito 5.".
33 - Foi demolida uma das paredes das instalações sanitárias, mais concretamente do WC das senhoras, tendo vista a alteração da localização da referida parede - resposta ao quesito 6. °.
34 - Tal demolição corresponde a cerca de 4,8 m2 de parede - resposta ao quesito 7°.
35 - Os réus alteraram o posicionamento da porta do WC das senhoras, na sequência da demolição da parede referida em 33 e da sua reconstrução noutro local - resposta ao quesito 8. °.
36- O desnível entre as duas salas do café é agora vencido por uma rampa - resposta ao quesito 9. °.
37 - A execução dessa rampa obrigou à demolição do degrau existente - 37 - A execução dessa rampa obrigou à demolição do degrau existente - resposta ao quesito 10.°.
38- O novo balcão referido em 24 tem um comprimento total de 3,20 metros – resposta ao quesito 12.°.
39 - E foi colocado em local diametralmente oposto à localização inicial, que se encontrava implantado na lage do piso - resposta ao quesito 13. °.
40 - A execução do compartimento destinado a despensa de dia referido em 24 consistiu na execução de 9,90 m2 de paredes de tijolo rebocadas e pintadas em ambas as faces e com aplicação de uma porta de madeira - resposta ao quesito 14. °.
41 - A aplicação de novos revestimentos cerâmicos referida em 24 foi efectuada em todos os pisos, num total de 94 m2 de superfícies revestidas e destruídos os existentes - resposta ao quesito 15º.
42 - As obras levadas a cabo nas instalações sanitárias causou danos na parede da garagem do prédio onde os autores residem, que ainda hoje tem um buraco - resposta ao quesito 18.°.
43 - Os autores aperceberam-se do carregamento de camionetas de entulho saído do interior do locado - resposta ao quesito 29. °.
44 - Os arrendatários do andar situado por cima da fracção arrendada aos réus queixaram- se das obras executadas por estes - resposta ao quesito 31. °.
45 - Os autores sentiram-se desrespeitados, humilhados, angustiados com a conduta dos réus e perante a sua impotência de nada puderem fazer - resposta ao quesito 32º.
46 - Além de terem sido perturbados no seu descanso - resposta ao quesito 33º.
47- Quando foi inaugurado, há cerca de 30 anos atrás, o café C... caracterizava-se pelo seu luxo e requinte e por ter um serviço de chá e pastelaria, exclusivo no concelho - resposta aos quesitos 34º a 36. °.
48 - Antes das obras supra referidos, os materiais aplicados no referido café evidenciavam o desgaste do tempo e da utilização e que, tal como a instalação eléctrica, estavam desactualizados - resposta aos quesitos 38. ° e 39. °.
49- O balcão existente no estabelecimento não tinha fundações - resposta ao quesito 40°.
50 - Antes das obras, os azulejos das instalações sanitárias estavam gastos e alguns apresentavam fissuras ou estavam partidos - resposta aos quesitos 53. ° e 54. °.
51- A rampa supra referida facilita a circulação no interior do estabelecimento comercial aos deficientes que se façam transportar em cadeiras de rodas - resposta ao quesito 55. °.
52- O guarda vento referido em 24 é uma substituição do já existente no mesmo local -resposta ao quesito 56. °.
53 - Pode ser desmontado com facilidade e sem danificar o prédio - resposta aos quesitos 57.° e 58.°.
54- O novo balcão referido em 24 é construído em inox e madeira - resposta ao quesito 59.°.
55 - Está encostado na laje de piso - resposta ao quesito 60. °.
56- O facto da chaminé para exaustão de fumos se localizar onde se encontra actualmente o balcão contribuiu para a decisão de colocar este balcão nesse local - resposta ao quesito 61. °.
57 - A colocação do tecto falso referido em 24 teve por objectivo o embelezamento do espaço - resposta ao quesito 62. °.
58 - Bem como o isolamento com o primeiro piso - resposta ao quesito 63. °.
59 - Antes da execução das obras já existia um tecto falso - resposta ao quesito 66 °.
60- O compartimento para despensa do dia referido em 24 tem uma área de 2 metros quadrados - resposta ao quesito 67, °.
61 - Está parcialmente por debaixo de outro vão de escada - resposta ao quesito 68°.
62 - A sua parede está encostada à laje de piso - resposta ao quesito 69. °.
FUNDAMENTAÇÃO:
Como é sabido, o âmbito do recurso determina-se pelas conclusões da alegação do recorrente – art. 660º, n.º2, 684º, n.º3 e 690º, n.º1, todos do C. P. Civil - , só se devendo tomar conhecimento das questões que tenham sido suscitadas nas alegações e levadas às conclusões, ainda que outras, eventualmente, tenham sido suscitadas nas alegações propriamente ditas.
Assim, a única questão a decidir traduz-se em saber se as obras efectuadas pelos réus no arrendado integram o fundamento de resolução previsto na al. d) do n.º1 do art. 64º do RAU.
A este respeito diremos, desde logo, que tal questão mostra-se correcta e exaustivamente analisada na douta sentença recorrida, com cujos fundamentos de facto e de direito concordamos e para os quais remetemos nos termos do art. 713º, n.º5 do C. P. Civil.
Resta-nos, por isso, tão só reforçar alguns desses fundamentos e rebater os agora invocados pelos autores/apelantes.
Persistem estes em defender que as obras que os réus realizaram no locado integram o fundamento de resolução previsto na al. d) do n.º1 do art. 64º do RAU, porquanto foram efectuadas sem o consentimento dos senhorios e consubstanciam alteração substancial da disposição interna do arrendado.
Que dizer?
A al. d) do artigo 1038º do Código Civil estabelece que é obrigação do locatário não fazer da coisa locada " uma utilização imprudente" e a al. i) do mesmo artigo impõe-lhe a obrigação de "restituir a coisa locada findo o contrato".
O artigo 1043° n.°l estipula que o prédio deve ser restituído pelo arrendatário no estado em que o recebeu " ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato".
O artigo 4° do R.A.U. permite ao arrendatário "realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado, quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade".
E pode também o arrendatário realizar benfeitorias, sem esquecer que, como escreve Henrique Mesquita , “no conceito de benfeitorias devem abranger-se apenas as obras que visem a conservação ou melhoramento do que já existe” e que “Não pode aplicar-se o regime das benfeitorias aos actos de inovação ou transformação praticados pelo arrendatário –sito é, aos actos que modifiquem, em alguns dos seus elementos, a composição e a configuração da coisa arrendada”.
Por sua vez, o artigo 64° n.°l al. d) do R.A.U. sanciona com o despejo o arrendatário que " fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas."
É pacífico que o locatário em ge É pacífico que o locatário em geral e o arrendatário em particular não podem alterar ou transformar a coisa.
A ratio da primeira parte do artigo 64° n.° l do R.A.U. é precisamente sancionar a violação por parte do arrendatário do direito de transformação do imóvel que pertence ao proprietário ( artigo 1305° do Código Civil).
Temos assim que as obras lícitas que o arrendatário tem o direito de realizar sem a autorização do senhorio, são as pequenas deteriorações necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade e ainda as benfeitorias, isto é, as iniciativas destinadas a conservar ou melhorar a coisa arrendada.
Todas as demais obras são ilícitas, salvo se para elas o arrendatário obtiver o consentimento do senhorio.
Assim sendo e porque provado que os RR. não obtiveram autorização dos senhorios para a realização das obras supra descritas sob os nºs. 24, 29º, 32º,33º,35º a 41º, 51º a 58º, 60º a 62, importa apreciar se essas obras efectuadas pelos primitivos RR. alteram a “disposição interna das divisões” do arrendado.
Sobre o que deve entender-se por " disposição", João de Matos , toma o termo como sinónimo de “colocação metódica” ou “distribuição”, interpretando a expressão legal “disposição interna das divisões” do prédio como a “distribuição interna do prédio ou a maneira por que estão dispostas as divisões interiores do prédio”, precisando que a alteração tem de ser profunda ou fundamental, de modo a concluir que “o interior do prédio apresenta uma outra fisionomia, uma nova distribuição, uma diferente forma de ocupação do espaço interior ou que o interior do prédio se encontra desfigurado”.
Do mesmo modo, A Pais de Sousa , entende ser de exigir que “mercê das obras, a disposição interna das divisões seja profundamente transformada”.
A jurisprudência é também largamente maioritária no sentido de exigir uma modificação profunda ou fundamental da fisionomia interna do prédio, por forma a que a sua essência seja atingida, desfigurando o prédio na divisão , ou por forma a que as obras efectuadas colidam com a planificação a que o prédio obedece .
Por outro lado, cumpre salientar, de harmonia com os ensinamentos de João de Matos, Pais de Sousa e Capelo de Sousa , que tais alterações devem ser aferidas face às condições concretas do prédio e das obras.
Quer isto dizer que será em termos de relevância da obra sob o ponto de vista interno que casuisticamente se terá que aquilatar da violação do contrato.
No caso dos autos, está provado, por um lado, que os réus procederam á substituição do guarda-vento da entrada por um novo, que pode ser desmontado com facilidade e sem danificar o prédio; aplicaram à lage de piso do andar um tecto falso, executado em placas de gesso, que ocupa uma área aproximada de 50 m2, tendo sido aplicado na mesma lã de vidro para melhor isolamento com o 1º piso; procederam à substituição dos revestimentos cerâmicos, das portas de acesso às instalações sanitárias e respectivas ferragens e das loiças sanitárias, da colocação de nova tubagem de águas, esgotos, electricidade, exaustão e ar condicionado e da ap No caso dos autos, está provado, por um lado, que os réus procederam á substituição do guarda-vento da entrada por um novo, que pode ser desmontado com facilidade e sem danificar o prédio; aplicaram à lage de piso do andar um tecto falso, executado em placas de gesso, que ocupa uma área aproximada de 50 m2, tendo sido aplicado na mesma lã de vidro para melhor isolamento com o 1º piso; procederam à substituição dos revestimentos cerâmicos, das portas de acesso às instalações sanitárias e respectivas ferragens e das loiças sanitárias, da colocação de nova tubagem de águas, esgotos, electricidade, exaustão e ar condicionado e da aplicação de tintas e vernizes.
E, por outro lado, que procederam à execução de uma rampa para dissimular o desnível entre as duas salas do café, anteriormente vencido por um degrau, o que obrigou à demolição deste; procederam à demolição do balcão existente, que não tinha fundações, mas que encontrava-se implantado na lage do piso e era executado em paredes de tijolo, e à implantação de um novo balcão em local diametralmente oposto à localização inicial, em inox e madeira e encostado na lage do piso; à demolição de uma das paredes das instalações sanitárias, com 4,8m2 de área, mais concretamente do WC das senhoras, tendo em vista a alteração da localização da referida parede; à demolição em parte do compartimento destinado a arrumos e à execução de uma nova divisão destinada a despensa de dia..
Ora, aplicando a esta factualidade todos os ensinamentos supra exarados, forçoso é concluir, em consonância com a douta decisão recorrida, que as obras referidas no primeiro grupo, para além de não alterarem a estrutura interna do prédio, inserem-se, claramente, num projecto de melhoria das estruturas, instalações sanitárias e condições de higiene do locado, as quais assumem especial relevo atenta a finalidade a que o arrendado se destina - estabelecimento comercial de café-bar, cervejaria, confeitaria e pastelaria - e a importância que a aparência de um estabelecimento deste género tem na angariação e manutenção da clientela .
E se é verdade que as obras enquadradas no segundo grupo são susceptíveis de configurar uma alteração da disposição interna do locado, também não é menos verdade que as mesmas não colidem com a planificação do locado, razão pela qual tal alteração não se apresenta como sendo considerável, inserindo-se, antes, num projecto de melhoria das condições de conforto e de comodidade do locado .
Daí, não se considerar verificado o pressuposto de resolução do contrato de arrendamento contemplado na alínea d) do n.º1 do art. 64º do R.A. U.
Improcedem, por isso, todas as demais conclusões dos autores/apelantes.
CONCLUSÃO:
Do exposto poderá concluir-se que há alteração substancial da divisão interna do prédio quando se modifica a fisionomia interna do prédio, por forma a que a sua essência seja atingida, desfigurando o prédio na divisão, ou por forma a que as obras efectuadas colidam com a planificação a que o prédio obedece.
DECISÃO:
Pelo exposto, acorda-se em julgar a apelação improcedente e, consequentemente, em manter a decisão recorrida
As custas devidas pela presente apelação ficam a cargo do autores/apelantes.
Guimarães,