Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 474/12.7TBAMR.G1 |  |
NEGOCIAÇÕES PRELIMINARES
CONTRATO DE DEPÓSITO
2 - As empresas de mediação estão, por força do disposto no Artº 17º/3 do DL 211/2004 de 20/08, obrigadas a entregar de imediato aos interessados quaisquer quantias prestadas por conta do preço do negócio visado com o exercício da mediação.
3 - Esta obrigação reporta-se à entrega ao vendedor de quaisquer quantias que, por conta do negócio visado com a mediação, sejam entregues ao medidor aquando ou após a celebração do contrato promessa ou, na falta de celebração deste, do contrato objeto da mediação e não de outras que o sejam na fase preliminar de algum destes contratos.
C.., LDA., Autora nos autos à margem referenciados e aí melhor identificada, vem interpor recurso da sentença.
Pede a revogação da sentença.
Funda-se nas seguintes conclusões:
1. Por douta sentença datada de 13/04/2014, foi julgado, improcedente, por não provado, o pedido formulado pela Autora, na sua petição inicial, de condenação da Ré a pagar-lhe a quantia de € 57.000,00 a título de indemnização pelos danos causados à mesma em virtude da violação pela 1ª Ré dos deveres a que estava contratual e legalmente adstrita por força do contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes.
2. Do ponto C da lista de factos assentes, no dia 9 de Maio de 2009, a Recorrente celebrou com a Recorrida um contrato de mediação imobiliária através do qual a Recorrida se comprometia a promover e mediar a venda de imóveis de que a Recorrente era proprietária na freguesia de Ferreiros, Amares, entre as quais se incluía a fração “S”, correspondendo ao 2º andar, esquerdo frente, apartamento Tipo T3, com um lugar de aparcamento na cave e uma varanda, a nascente e outra a norte do prédio urbano sito na Av..., concelho de Amares, descrito na Conservatória do Registo Predial de Amares sob o nº .. e inscrito na matriz sob o nº ...
3. Da lista de factos assentes resulta ainda que em 24/06/2011, a Recorrida B.. celebrou com D.. um acordo de reserva do imóvel acima identificado pelo preço de € 75.000,00.
4. Do ponto F da lista de factos assentes, aquando da celebração do acordo de reserva ora em causa, a Recorrida B.. recebeu de D.. a quantia de € 2.500,00 como reserva e princípio de pagamento.
5. Do documento que corporiza o acordo ora em causa, que o contrato promessa de compra e venda da referida fração seria realizado num prazo que a Recorrida B.. não cuidou sequer de fixar, “com a entrega de um sinal no valor de € 20.000,00, mediante a emissão de um cheque traçado, em nome do proprietário do imóvel supra referido”.
6. Do acordo de reserva decorre que as partes fixaram cláusulas penais caso desistissem do negócio, cujo conteúdo é o seguinte: se a Recorrente desistisse do negócio teria que devolver em dobro o sinal recebido a título de princípio de pagamento do preço convencionado pelas partes para a aquisição do imóvel; caso a desistência do negócio partisse do interessado D.. este perderia o valor da quantia entregue a título de sinal para a ora Recorrente.
7. O acordo de reserva ora em causa contém igualmente uma cláusula segundo a qual o interessado D.. não poderia desistir do negócio sem motivo justificativo e válido à luz das regras da boa-fé.
8. Da lista de factos dados como provados também figura como facto assente que em dia não concretamente apurado, o referido D.. entregou à Ré a quantia de € 15.000,00 que, segundo declaração de ambos datada de 16/08/2011, é designada por «sinal e princípio de pagamento» ”.
9. Das declarações ínsitas no documento ora em causa resulta claramente que não estamos perante um verdadeiro contrato-promessa, mas antes perante uma promessa mútua de celebração de um contrato-promessa que tem por objeto a fração acima identificada.
10. A promessa mútua de celebração de um contrato-promessa não é ela própria um contrato-promessa mas deve ser encarada como um contrato preliminar e preparatório inominado.
11. As negociações preliminares não são ab initio vinculativas podendo ser alteradas até à conclusão do negócio e, em caso de rutura, só são geradoras de responsabilidade quando houver abuso do direito.
12. As partes podem, no entanto, conferir autonomia ao acordo celebrado, passando este a ser fonte de per si, de recíprocos direitos e obrigações.
13. Da análise das cláusulas que compõe o acordo de reserva aqui em apreço resulta estamos perante um acordo autónomo gerador de direitos e obrigações, designadamente, as penalizações a que as partes estavam sujeitas caso desistissem do negócio que perspetivavam celebrar: se o interessado Domingos desistisse do negócio perderia o direito a obter a restituição das quantias entregues a título de sinal e se a desistência na celebração do negócio ocorresse por motivo imputável à Recorrente esta teria que devolver a quantia entregue a título de sinal em dobro.
14. A recorrida violou os deveres de cuidado, imparcialidade e de informação a que estava legalmente vinculada por força do contrato de mediação imobiliária celebrado com a Recorrente. O primeiro dos deveres violados pela Recorrida Bialino foi, desde logo, o dever da imparcialidade.
15. A Recorrida B.. não cumpriu com os deveres de informação e cuidado a que estava legalmente adstrita, porquanto teve prévio conhecimento de que o interessado D.. apenas pretendia celebrar o contrato de compra e venda do imóvel caso obtivesse a concordância dos seus filhos para a realização do referido negócio e não informou a Recorrente da condição imposta pelo interessado para a concretização do negócio.
16. A Recorrida B.. violou também o dever de lisura para com a Recorrente porquanto omitiu à Recorrente a circunstância de quer a Recorrente quer o interessado serem ambos clientes da Recorrida, facto que não foi alegado pela Recorrente, no seu articulado, por a mesma ter tido conhecimento de tal circunstância na sequência de depoimento prestado pela testemunha N.. no último dia em que teve lugar a audiência de discussão e julgamento.
17. A omissão do dever de informar a Recorrente da circunstância de mediar ambas as partes intervenientes no contrato não é de todo inócua, pois tem influência na determinação da entidade responsável pelo pagamento dos serviços prestados
18. A Recorrida violou também os seus deveres de depositário, porquanto procedeu à restituição do quantitativo de € 15 000, 00 ao interessado D.. sem o conhecimento e consentimento da Recorrente.
19. A recorrida violou igualmente os seus deveres contratuais porquanto do acordo de reserva celebrado entre as partes constava que a quantia entregue a título de sinal, seria titulada por cheque traçado emitido em nome da Recorrente o que demonstra que era intenção das partes que a quantia entretanto depositada pelo interessado fosse efetivamente entregue à Recorrente.
20. Ao proceder à restituição ao interessado D.. da quantia de € 15 000,00 sem dar prévio conhecimento à Recorrente e obter o seu consentimento a Recorrida violou obrigações impostas pelo art. 1193º do CC, causando, assim com a sua conduta um prejuízo ao Recorrente no montante de € 15 000, 00.
21. Com a perda da oportunidade de a Recorrente poder realizar com o interessado D.. o negócio da compra e venda da fração ora em causa, a Recorrente causou à Recorrente um prejuízo no valor de € 41.250,00, valor esse correspondente diferença entre o valor da venda projetado e o valor da venda efetivamente realizada, ou seja, pelo valor de € 41.250,00.
22. O dano conhecido pela «perda de chance» ou de oportunidade é tutelado pelo ordenamento jurídico português e ocorre quando uma situação omissiva faz perder a alguém a sorte ou a «chance» de alcançar uma vantagem ou de evitar um prejuízo.
23. A doutrina da «perda de chance» defende a possibilidade de concessão de uma indemnização sempre que fique demonstrado, não o nexo causal entre o facto ilícito e o dano final, mas, simplesmente que as probabilidades de obtenção de uma vantagem ou de obviar um prejuízo, foram, reais, sérias, consideráveis e permite a indemnização da vítima nos casos em que não se consegue demonstrar que a perda de uma vantagem é consequência segura do facto do agente, mas em que, de qualquer modo, há a constatação de que as probabilidades de que a vítima dispunha de alcançar tal vantagem não eram desprezíveis, antes se qualificando como sérias e reais.
24. No caso em apreço não restam dúvidas sobre a negligência e incúria da Recorrida B.. no que concerne ao exercício dos seus deveres durante todo o processo negocial e que atuação da Recorrente contribuiu em larga medida para o abortamento das negociações já que nem sequer cuidou de alertar as partes para as consequências que para elas poderiam advir do rompimento das negociações.
25. Em, suma, a conduta adotada pela mesma durante o processo negocial, foi claramente violadora dos direitos da Recorrente de ser informada das condições impostas pelo interessado para a celebração do contrato, bem como das quantias efetivamente entregues pelo interessado D.. e respetiva data; dar efetivo conhecimento à Recorrente da intenção de proceder à restituição ao interessado das quantias entregues, obter o consentimento da Recorrente para proceder à restituição do montante entregue pelo interessado D...
26. Os comportamentos adotados pela Recorrida B.., durante o processo negocial, porque são claramente violadores dos direitos da Recorrente, constituíram a Recorrida no dever de indemnizar a Recorrente por todos os prejuízos que lhe foram causados, e que se encontram melhor discriminados na petição inicial.
27. Em caso de procedência do recurso interposto pela Recorrente C.., Lda., e que é posta em causa a decisão do Tribunal recorrido que julgou procedente a exceção de ilegitimidade passiva da Ré ..Companhia de Seguros, S.A. deverão os Réus ser solidariamente condenados a pagar à Recorrente o valor indemnizatório peticionado por esta última no seu requerimento inicial.
B.., LD.ª, Ré nos autos de ação ordinária acima referenciados, notificada das alegações da autora, apresentou as suas contra-alegações, concluindo pela confirmação da sentença.
Pede ainda que o recurso intercalar que interpôs sobre a matéria da ilegitimidade apenas seja apreciado se o presente proceder.
Para melhor compreensão exaramos, abaixo, um breve resumo dos autos.
C.., Lda. veio deduzir contra B.., Lda. e Companhia de Seguros.. a presente ação declarativa sob a forma ordinária pretendendo a condenação da última a pagar-lhe a quantia de 57.000 €, “a título de indemnização pelos danos causados à Autora emergente da violação pela 1ª Ré dos deveres a que esta estava contratual e legalmente adstrita” acrescida de juros de mora desde a citação até efetivo e integral pagamento.
Fundamentou a sua pretensão no facto de, tendo celebrado com a Ré B.. um contrato de mediação imobiliária, no âmbito desse mesmo contrato a referida Ré ter celebrado com um terceiro um acordo de reserva de um imóvel e recebido um cheque no valor de 2.500 €, que seria descontado aquando da celebração do contrato promessa ou da escritura, tendo ela aceitado o preço proposto, entregando o interessado à Ré B.. a quantia de 15.000 € a título de sinal ou princípio de pagamento, que a mesma reteve sem providenciar pela redução a escrito do contrato-promessa e que, posteriormente, devolveu ao aludido interessado, sem disso dar conhecimento à Autora, violando o disposto no art. 17º, nºs 3 e 4, do Dec. Lei nº 211/04, de 20 de Agosto, com as alterações introduzidas pelo Dec. Lei nº 69/11, de 15.06, o que impediu esta de exercer os seus direitos contra o dito interessado que desistiu da compra, mais acrescentando que, por força da aludida conduta, teve ainda um prejuízo equivalente à diferença entre o valor acordado na reserva e o valor pelo qual o imóvel foi vendido, que ascendeu a 42.000 €.
A Ré F.. contestou, invocando em sua defesa, para além do mais, a sua própria ilegitimidade, exceção que veio a ser julgada procedente no saneador, sendo aquela absolvida da instância.
A Ré B.. também contestou, impugnando parte da matéria alegada pela Autora, alegando, por seu turno, que o valor de 15.000 € seria por ela entregue à ora Autora quando o interessado assinasse o contrato- promessa de compra e venda, o que a Autora aceitou, nunca tal tendo sucedido porque aquele decidiu não concretizar a compra que, alega a Ré, estava condicionada à aceitação dos filhos (do interessado) do negócio, de tudo tendo a Ré sido informada.
Na réplica, o Autor impugnou parte da matéria alegada pela Ré B...
Em fase de julgamento, veio a Ré B.. requerer a intervenção principal da F.., o que a Autora declarou aceitar.
Por seu turno, a F.., ao tomar conhecimento dessa iniciativa, veio declarar nos autos aceitar a sua intervenção na qualidade de assistente, desde que a matéria de facto controvertida se mantivesse a constante da base instrutória, deixando para momento posterior a discussão das coberturas, exclusões do contrato de seguro, entre ela e a Ré B.., celebrado.
Na sequência de tais requerimentos, foi admitida a intervenção da F.. na qualidade de assistente da Ré.
Realizado o julgamento, foi proferida sentença que julgou totalmente improcedente a presente ação e, consequentemente, absolveu a Ré B.. da totalidade do pedido.
Sem prejuízo das questões que sejam de conhecimento oficioso, as conclusões delimitam o objeto do recurso, o que decorre do que vem disposto nos Art.º 660º/2 e 684º/3 do CPC. Nestes termos, considerando a natureza jurídica da matéria visada, são as seguintes, as questões a decidir, extraídas das conclusões:
2ª – Os comportamentos adotados pela Recorrida B.., durante o processo negocial, porque são claramente violadores dos direitos da Recorrente, constituíram a Recorrida no dever de indemnizar a Recorrente por todos os prejuízos que lhe foram causados?
2ª – Em caso de procedência do recurso interposto pela Recorrente C.., Lda., e que é posta em causa a decisão do Tribunal recorrido que julgou procedente a exceção de ilegitimidade passiva da Ré F.., S.A. deverão os Réus ser solidariamente condenados a pagar à Recorrente o valor indemnizatório peticionado por esta última no seu requerimento inicial?
FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
1. Factos provados
Da matéria de facto com relevância para a decisão da causa (da qual, desde já, se exclui o nº 5 da BI por não refletir matéria alegada), consideram-se provados os seguintes factos:
A.- A Autora é uma sociedade comercial que se dedica à construção de imóveis. (A) dos Factos assentes)
B.- A Ré é uma empresa de mediação imobiliária. (B) dos Factos assentes)
C.- No dia 9 de Maio de 2009, a Autora celebrou com a Ré um contrato de mediação imobiliária, através do qual a 1ª ré se comprometeu a promover e mediar a venda de diversos imóveis de que a Autora era proprietária na localidade de Ferreiros, deste concelho, designadamente, a fração “S” correspondente ao segundo andar esquerdo, frente, apartamento Tipo T três, com um lugar de aparcamento na cave e uma varanda a nascente e outra a norte do prédio urbano sito na Avenida.., concelho de Amares, inscrito na matriz urbana sob o nº .. e descrito na CRP de Amares sob o nº.., conforme documento nº 1 junto com a pi, cujos dizeres se dão aqui como integralmente reproduzidos para todos os efeitos. (C) dos Factos assentes)
D.- Nesse contrato, celebrado por um período de 9 meses automaticamente Renováveis, a Autora comprometeu-se a pagar à 1ª Ré como contrapartida pelos serviços prestados uma percentagem de 4%, até um mínimo de € 4250,00, sobre o valor da venda efetivamente realizada, acrescida de IVA à taxa legal em vigor a ser liquidada no momento da celebração do contrato-promessa de compra e venda, ou então, do contrato definitivo. (D) dos Factos assentes)
E.- No dia 24.06.2011, a 1ª Ré celebrou com D.. um acordo de reserva do imóvel descrito em C, com vista à aquisição pelo referido D.. da fração ora em apreço pelo valor de € 75 000, 00. (E) dos Factos assentes)
F.- Na ficha de reserva, datada de 24.06.2011, constituída por um formulário, com alguns dos espaços destinados para o efeito manuscritamente preenchidos, e outorgada pela Autora, como vendedora, pela primeira Ré, como mediadora, e por D.., como comprador, ficha cuja cópia foi entregue à Autora pela Ré B.., consta o seguinte:
B.., Lda. (…), vem para os devidos efeitos declarar que, como fiel depositária, recebeu de D.. o valor de € 2 500,00 (dois mil e quinhentos euros) mediante a emissão de um cheque nº _________, sacado sobre o ___________como reserva e princípio de pagamento do preço da fração ___ do prédio _______, sito na Av..., concelho de Amares, de que são proprietários C...
O valor da compra é de EUR setenta e cinco mil euros 75.000 €.”
1ª Este cheque serve de pré-sinal e princípio de pagamento do preço da compra do imóvel acima identificado, só sendo descontado após a assinatura do Contrato Promessa de Compra e Venda ou na escritura, caso não haja lugar a CPCV.”
2ª O CPVC, de acordo com ambas as partes, será celebrado no prazo máximo de ____ dias a contar da presente data, com entrega de um sinal no valor de 20.000 €, mediante a emissão de um cheque traçado, em nome do proprietário do imóvel supra referido.
3ª Caso não haja lugar a CPCV, a Escritura de compra e venda será celebrada no prazo máximo de _____ dias a contar da presente data.
4ª A presente reserva fica dependente da aceitação por parte do proprietário na venda pelo valor supra mencionado.
5ª O potencial Promitente-comprador, após a entrega do valor supra referido a título de reserva e princípio de pagamento do preço do imóvel, não poderá desistir da celebração do negócio sem motivo justificativo e válido à luz das regras da boa-fé.”
6ª No caso de desistência injustificada por decisão do Promitente-comprador implica a perda do montante entregue a favor do promitente vendedor.
7ª No caso de desistência por decisão do Promitente Vendedor, implica a devolução em dobro do montante recebido a título de reserva prestado, ao Promitente-comprador.
8ª A assinatura do CPCV será efetuada nas instalações da empresa mediadora e os potenciais Promitentes Vendedor e Comprador mandatam, pelo presente, a empresa mediadora para proceder à marcação e respetivas notificações, por escrito, com 3 dias úteis de antecedência, do dia e hora da assinatura do CPCV.
9ª O presente documento cessa os seus efeitos jurídicos a partir do momento em que é celebrado o Contrato Promessa de Compra e Venda ou escritura, caso não haja lugar à assinatura do mesmo.”
Na aludida ficha de reserva, constam ainda os seguintes dizeres manuscritos: “Bloco B – 2º Frente (cliente vai p/Lux. p/fazer transf. de 20.000 €) até 30.06” (documento de fls. 312).
G.- Após essa data, em dia não concretamente apurado, o referido D.. entregou à Ré a quantia de € 15.000,00, como, segundo declaração de ambos datada de 16.08.2011, “sinal e princípio de pagamento”. (G) dos Factos assentes e documento junto a fls. 19)
H.- No dia 16 de Agosto de 2011, a R devolveu a quantia de 15.000,00 euros identificada em G. a D... (H) dos Factos assentes)
I.- Após essa data, a Ré nada entregou à A. por conta do contrato identificado em C. e por força da “ficha de reserva” identificada em E. e F. (H) repetido dos Factos assentes)
J.- A promessa de compra e venda referida em E. e F. não foi reduzida a escrito e a celebração, da escritura pública de compra e venda dessa fração, entre D.. e a Autora não aconteceu. (I) dos Factos assentes, com a necessária retificação do lapso de escrita ali contido)
L.- Em escrito datado de 16 de Agosto de 2011, em que figuram, como primeiro outorgante, B.. e, como segundo, D.., que ali apôs a sua assinatura, consta, para além do mais, que: “Após visita ao imóvel com os filhos, o negócio não se realiza, uma vez que a opinião dos filhos é decisiva derivada à idade e à ajuda deles financeira para a realização da aquisição, sendo esta aquisição anulada pelo segundo outorgante e comunicada pessoalmente ao Sr. J..., proprietário do imóvel, passo a devolver a quantia mencionada acima (15.000 €)” (documento n.º 3 junto a fls. 19)
M. - A Autora aceitou que a quantia referida em G. fosse confiada à Ré até à formalização do contrato-promessa de compra e venda (parte provada do nº 2-A da BI)
N.- Em 05.04.2012, a Autora vendeu o imóvel aqui em causa pelo valor de 33.750,00 euros (nº 4 da BI)
O.- D.. não quis, pelos motivos referidos em L., outorgar o contrato promessa e a escritura pública de compra de venda da fração identificada em C.(nº 6 da BI)
***
FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA
Analisemos, então, a 1ª questão enunciada acima – a obrigação de indemnizar a Recrte. por todos os prejuízos causados pela R..
Alega a Recrte. que os comportamentos adotados pela Recorrida B.., durante o processo negocial, porque são claramente violadores dos seus direitos, constituíram-na no dever de indemnizar por todos os prejuízos que lhe foram causados.
Alegou-se na ação de que este recurso é dependência, a fundamentar a causa de pedir, que, tendo sido celebrado entre ambas as partes um contrato de mediação imobiliária, ao invés de promover a celebração do contrato promessa de compra e venda e proceder à entrega, à A., da quantia recebida de D.., a R. reteve essa quantia e não providenciou pela celebração do contrato promessa. Com tal comportamento violou os deveres ínsitos no Artº 17º/3 e 4 do DL 2111/2004 de 20/08 e, por isso, constituiu-se na obrigação de indemnizar a A. pelos danos causados.
Sendo esta a causa de pedir, só com base nela o presente recurso poderá ser apreciado.
Serve isto para dizer que a matéria invocada em sede de recurso e que se prende com a violação de outros deveres jamais poderá fundar a almejada decisão de procedência da ação. Está assim, afastada a análise suscitada neste recurso relativa à conduta adotada pela R. durante o processo negocial, tida pela A. como claramente violadora dos direitos da Recorrente de ser informada das condições impostas pelo interessado para a celebração do contrato, bem como das quantias efetivamente entregues pelo interessado D.. e respetiva data; dar efetivo conhecimento à Recorrente da intenção de proceder à restituição ao interessado das quantias entregues, obter o consentimento da Recorrente para proceder à restituição do montante entregue pelo interessado D... E bem assim quanto se alega a propósito da violação dos deveres de cuidado, imparcialidade e informação.
Nenhuma destas matérias enformou a causa de pedir, não tendo, por isso, sido objeto de decisão.
Trata-se, assim, de questão nova, não abordada na sentença, colocada apenas em sede de recurso.
Como é sabido, os recursos são meios de impugnação das decisões judiciais (Artº 627º/1 do CPC).
Dito de outra forma, os recursos “são meios para obter o reexame de questões já submetidas à apreciação dos tribunais inferiores, e não para criar decisões sobre matéria nova, não submetida ao exame do tribunal de que se recorre” (Fernando Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos em Processo Civil, Almedina, 147).
Assim, “a demanda do tribunal superior está circunscrita às questões que já tenham sido submetidas ao tribunal de categoria inferior” (António Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil Novo Regime, Almedina, 25).
Desta regra, excecionam-se apenas as questões de conhecimento oficioso, o que não é, manifestamente, o caso.
Isto posto, o que verdadeiramente releva no presente recurso é aquilatar se, em presença da causa de pedir invocada pela A. – o que, segundo uma interpretação muito favorável das conclusões de recurso caberá ainda no âmbito da conclusão 26ª -, a sentença decidiu mal.
Para tanto, importa que nos cinjamos ao contrato celebrado entre as partes em litígio, contrato esse que constituirá a fonte de eventual responsabilidade da R. para com a A..
Ora, as partes ora em litígio celebraram, no dia 9 de Maio de 2009, um contrato de mediação imobiliária, através do qual a ré se comprometeu a promover e mediar a venda de diversos imóveis de que a Autora era proprietária na localidade de Ferreiros, designadamente, a fração “S” correspondente prédio inscrito na matriz urbana sob o nº .. e descrito na CRP de Amares sob o nº .. Nesse contrato, celebrado por um período de 9 meses automaticamente renováveis, a Autora comprometeu-se a pagar à 1ª Ré como contrapartida pelos serviços prestados uma percentagem de 4%, até um mínimo de € 4250,00, sobre o valor da venda efetivamente realizada, acrescida de IVA à taxa legal em vigor a ser liquidada no momento da celebração do contrato-promessa de compra e venda, ou então, do contrato definitivo.
Sendo estes os termos contratuais, vejamos, então, se os mesmos terão sido violados pela R..
Da matéria fática cuja prova se obteve decorre à saciedade que a R. não logrou obter a venda daquela fração, nem sequer celebrar contrato promessa de compra e venda.
Celebrou, contudo, no dia 24.06.2011, com D.. um acordo de reserva do imóvel com vista à aquisição pelo referido D.. da fração ora em apreço pelo valor de € 75 000, 00, tendo o negócio sido sinalizado com um cheque no valor de 2.500,00€, acrescido, após, da quantia de 15.000,00€, também a título de sinal. No dia 16 de Agosto de 2011, a R devolveu a quantia de 15.000,00€, visto que o D.. não quis outorgar o contrato promessa e a escritura pública de compra de venda da fração.
Como é bom de ver, nenhuma obrigação diretamente decorrente do contrato celebrado se mostra violada.
Considera a Recrte., porém, que foram violados os deveres constantes do Artº 17º/3 e 4 do DL 221/2004, diploma que, à data, regulava a atividade de mediação imobiliária.
Dispunha-se ali que as empresas de mediação estão obrigadas a entregar de imediato aos interessados quaisquer quantias prestadas por conta do preço do negócio visado com o exercício da mediação que, na qualidade de mediador lhes sejam confiadas (nº 3), sendo expressamente vedado às mesmas utilizar em proveito próprio as quantias referidas (nº 4).
Pretende a Recrte. que esta disposição legal constitui fundamento para a sua pretensão, já que, tendo a R. recebido quantias enquanto mediadora do negócio, não fez entrega das mesmas à interessada vendedora.
Não é, porém, esta a interpretação que deve extrair-se da norma em causa, conforme bem se assinala na sentença. Da correta interpretação do nº 3 do art. 17º do Dec. Lei nº 211/04, de 20 de Agosto, resulta para o mediador a obrigação de entrega ao vendedor de quaisquer quantias que, por conta do negócio visado com a mediação, lhe sejam entregues aquando ou após a celebração do contrato promessa ou, na falta de celebração deste, do contrato objeto da mediação. E apenas destas.
Na verdade, o nº 3 não pode ler-se desacompanhado do nº 2, segundo o qual as empresas de mediação são obrigadas, até à celebração da promessa do negócio ou, não havendo lugar a esta, do negócio objeto do contrato de mediação imobiliária, a restituir, a quem as prestou, as quantias que lhes sejam confiadas.
Ou seja, enquanto não tiver sido celebrado, pelo menos, um contrato promessa, há liberdade negocial absoluta.
Explicou-se ali que “da análise conjugada do aludido preceito com os contidos nos nºs 1 e 2 do mesmo artigo logo ressalta que quaisquer quantias que sejam confiadas às empresas de mediação antes da celebração do negócio ou da promessa do negócio visado com o exercício da mediação estão sujeitas às regras do contrato de depósito e que as empresas de mediação estão obrigadas a restituir, a quem as prestou, essas mesmas quantias, até à celebração da promessa do negócio ou, não havendo lugar a esta, do negócio objeto do contrato de mediação imobiliária, pelo que só estão ressalvadas dessa obrigação de restituição a quem as prestou as quantias entregues após a celebração do contrato promessa ou, na ausência deste, do contrato visado pela mediação, o que, forçosamente, exclui, por incompatível com as referidas regras, a interpretação que a Autora faz do supra citado nº 3.
Com efeito, concluindo-se que, no âmbito da mediação, na fase das negociações, dos preliminares, na fase pré-contratual, a obrigação da empresa de mediação não é a de entrega imediata ao interessado na venda de quaisquer quantias a ela prestadas, mas precisamente a contrária, isto é, a de restituição das mesmas a quem as prestou, independentemente do fim a que as mesmas se destinavam, outra interpretação não se poderá fazer a não ser a de que a obrigação de entrega ao interessado (na venda) de quaisquer quantias prestadas por conta do preço do negócio visado com o exercício da mediação consagrada no nº 3 se refere, necessariamente, às prestadas depois da celebração do contrato promessa ou, na ausência deste, do contrato visado pela mediação.
O diploma que atualmente rege esta matéria – a Lei 15/2013, de 08.02 – clarifica a questão quando, no seu artigo 18.º, nº 1, estipula: “Consideram-se depositadas à guarda da empresa de mediação quaisquer quantias recebidas dos destinatários de negócio por si mediado, mesmo que a título de preço, que lhe sejam confiadas antes da celebração do mesmo ou do respetivo contrato-promessa, devendo restituí-las imediatamente a quem as prestou, logo que para tal solicitada.” Esta redação revela agora mais claramente que o interesse protegido pelo legislador na fase dos preliminares é o dos potenciais contratantes que procedem à entrega de quantias pecuniárias às empresas de mediação, independentemente do fim visado com tal entrega, o que muito bem se compreende se pensarmos nas características próprias da fase pré-contratual e na diferença entre essa fase e a fase contratual.”
Subscrevemos na íntegra a conclusão a que ali se chegou, porquanto se revelaria abusivo que, estando as partes ainda numa fase preliminar às negociações, já corressem o risco de se ver desapossadas de quantias. Para isso se instituiu a figura a que as partes também aqui recorreram de reserva do imóvel, que está condicionada apenas á observância dos ditames da boa-fé negocial, que se impõe seja observada tanto nos preliminares como na formação do contrato (Artº 227º/1 do CC). Nesta fase do negócio, conforme se sublinhou na sentença recorrida, “a regra… é… a da plena liberdade negocial e, por essa razão, só os comportamentos intoleravelmente ofensivos do sentido ético-jurídico (juízo próximo do exigido para o abuso de direito) deverão merecer censura jurídica em termos de responsabilizar o respetivo prevaricador.” Daí que a própria lei garanta que as quantias que tenham sido entregues à mediadora antes da celebração do negócio visado ou do respetivo contrato promessa serão restituídas.
Aliás, a A. não pode olvidar que o contrato que celebrou com a R. apenas lhe impõe obrigações de pagamento se houver contrato promessa ou contrato definitivo, o que constitui um elemento importante para a interpretação da questão que suscita.
Por outro lado, é a própria Recrte. que, em sintonia com a sentença, reconhece que das declarações ínsitas no documento que titula a reserva de imóvel resulta claramente que não estamos perante um verdadeiro contrato-promessa, mas antes perante uma promessa mútua de celebração de um contrato-promessa que tem por objeto a fração acima identificada, sendo que tal promessa não é ela própria um contrato-promessa mas deve ser encarada como um contrato preliminar e preparatório inominado, só sendo geradora de responsabilidade quando houver abuso do direito.
Não só tal abuso não foi invocado, como não resulta da matéria em apreciação e, por outro lado, nunca a causa de pedir desta ação se fundou no incumprimento das negociações preliminares. Fundou-se, como acima se disse, na violação dos deveres impostos pelo Artº 17º/3 e 4 do DL 211/2004.
Ora, tendo a quantia recebida do potencial interessado na aquisição sido restituída nos moldes em que o foi, nenhum dever de entre os invocados se mostra violado pela Recrdª.
Termos em que, sem necessidade de outros considerandos, improcede a apelação.
A 2ª questão elencada prende-se com a procedência do recurso acerca da exceção de ilegitimidade passiva da Ré F.., S.A., recurso esse que, em presença da decisão da questão principal, não será conhecido, por inutilidade.
Na verdade, tendo sido interposto tal recurso logo após a prolação da decisão no saneador, o mesmo ficou retido. A R. expressamente requereu na sua contra-alegação que apenas se conhecesse do mesmo caso o presente procedesse. Como tal não ocorre, não resta senão concluir como sobredito.
Em conformidade com o exposto, acorda-se em julgar a apelação improcedente e, em consequência, confirmar a sentença recorrida.
Custas pela Recrte..
Notifique.
Guimarães, 8/01/2015
Manuela Fialho
Filipe Caroço
António Santos