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OBRA INOVADORA
II – A propriedade não se define necessariamente pela sua delimitação externa e visível, não podendo concluir-se, em abstracto, que da demolição de um muro de determinado terreno resultou a alienação ou a cedência do mesmo terreno ou de parte dele a outrem. Se alguém eliminar os sinais externos que circunscrevem o seu prédio nem por isso deixa de ser proprietário da totalidade deste;
III – Para se concluir que o condómino prejudicou com a obra nova a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, forçosa é a alegação e prova dos factos integradores de tais conceitos jurídicos.
I- Relatório:
Marcelino e mulher, Otília, vieram propor contra José e mulher, Ester , acção declarativa de condenação sob a forma sumária, invocando, em síntese, que estando o prédio sito na Rua do N..., Lote 19, A..., Braga, constituído em propriedade horizontal, são os AA. proprietários da fracção “B”, correspondente ao 1º andar, e os RR. proprietários da fracção “A”, correspondente ao rés-do-chão, do referido prédio, não existindo outras fracções autónomas. Mais referem que os RR., sem autorização dos AA. e sem que tal facto fosse sujeito a escritura pública, cederam a terceiros o logradouro do lado norte da sua fracção para estes alargarem o caminho que bordejava esta parte do prédio, assim alterando a propriedade horizontal. Pedem, em consequência, que os RR. sejam condenados a repor, a expensas suas, a situação existente antes da cedência do logradouro, de acordo com o que consta no título da propriedade horizontal.
Os RR. contestaram, sustentando, em súmula, que apenas construíram mais junto à sua fracção o respectivo muro, por razões de segurança e a fim de evitar a entrada de intrusos na casa, sem que houvesse qualquer cedência do logradouro, o qual integra a fracção “A” de sua pertença. Defendem, ainda, em reconvenção, que sempre teriam adquirido a propriedade do referido logradouro por usucapião, pois há mais de 19 anos que o utilizam de forma ininterrupta e sem oposição de ninguém, na convicção de que lhes pertence. Concluem pela improcedência da causa ou, caso assim se não entenda, pela procedência da reconvenção, sendo os RR. reconhecidos como legítimos proprietários do logradouro por o terem adquirido por usucapião e os AA. condenados a abster-se da prática de actos lesivos do seu direito.
Responderam os AA., afirmando que a reconvenção é inútil uma vez que os AA. não contestam a propriedade dos RR., e concluindo como na p.i..
Procedeu-se à elaboração de despacho saneador, com dispensa da selecção da matéria de facto, e realizou-se a audiência de discussão e julgamento.
Proferiu-se, de seguida, sentença que, julgando a acção improcedente, absolveu os RR. do pedido formulado pelos AA..
Inconformados, os AA. recorreram da sentença proferida, apresentando as alegações correspondentes onde formula as seguintes conclusões que se transcrevem:
“
1) Resulta claro da matéria dada como provada que os RR. procederam à alteração da propriedade horizontal, recuando o muro para mais perto da sua fracção;
2) Resulta, ainda, que o fizeram sem recorrer a qualquer escritura pública para o efeito;
3) Resulta, por último, que ao recuar o muro cederam terreno da propriedade horizontal a terceiros;
4) Sendo irrelevante descortinar de que terceiros se trata;
5) É, por isso, no mínimo estranho a conclusão obtida, quanto ao direito, pela Meritíssima Juiz a quo, vertida na página 5 da sentença, in fine, onde refere que “da análise dos factos provados não resulta que os réus tenham cedido a terceiros o seu logradouro...”;
6) Sendo mais estranho ainda quando se refere, “da alteração da configuração do muro delimitador da sua fracção, e ainda que parte deste possa ficar para além do muro, não se pode concluir sem mais pela alteração da propriedade horizontal.”;
7) Ora, salvo melhor entendimento, e numa análise lógica e objectiva, que
a) houve alteração da propriedade horizontal;
b) dessa alteração resultou cedência de terreno a terceiros;
c) essa alteração foi feita sem recurso a escritura pública, sendo, por isso, nula, nos termos do art. 1419 CC;
8) Face ao exposto, a Meritíssima Juiz a quo ao decidir da forma como decidiu, violou o disposto no art. 1419 CC, pelo que se impunha uma outra decisão, no sentido de julgar procedente o pedido formulado pelos AA..”
Terminam, pedindo a revogação da sentença recorrida com as demais consequências daí decorrentes.
Em contra alegações os RR. formularam as seguintes conclusões que também se transcrevem:
“
1- Intentaram os Autores a presente acção, pedindo que fossem os Réus condenados a repôr a expensas suas, a situação existente antes da cedência indevida do logradouro, de acordo com o que consta do título de propriedade horizontal (sublinhado nosso);
2- Da análise dos factos provados não resulta que os Réus tenham cedido a terceiros o seu logradouro;
3- No caso dos presentes autos, e salvo o devido respeito por opinião contrária, resulta inequívoco, do título constitutivo da propriedade horizontal que o logradouro da fracção A é propriedade exclusiva da respectiva fracção;
4- A enumeração do art. 1421 nº 2 refere que consideram-se ainda comuns, todas as coisas que não estejam exclusivamente afectas ao uso exclusivo de algum dos condóminos;
5- O logradouro do prédio dos Réus, é apenas utilizável pelos Réus, sendo que do mesmo só estes lhe retiram proveito,
6- Os factos alegados e provados não permitem concluir que tenha havido «cedência de terreno da propriedade horizontal» a terceiros.”
Pedem que seja mantida a sentença recorrida.
O recurso foi recebido como de apelação e efeito meramente devolutivo.
Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
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II- Fundamentos de Facto:
A decisão da 1ª instância fixou como provada a seguinte factualidade, que não foi impugnada:
1) Os Autores são donos e legítimos possuidores do primeiro andar para habitação, com todo o sótão para arrumos, uma garagem na cave, com um logradouro na frente e traseiras do prédio e logradouro do lado sul, que constitui a fracção B, do prédio constituído em propriedade horizontal, sito na Rua do N..., Lote, 19, A..., Braga.
2) Os Réus são donos e legítimos possuidores do Rés-do-Chão para habitação, com garagem na cave, com logradouro na frente e traseiras do prédio e logradouro do lado norte, que constitui a fracção A, do mesmo prédio.
3) A totalidade da propriedade horizontal do prédio em causa, é composta por estas duas fracções.
4) Os Réus com o objectivo de acautelar a segurança da sua fracção, e receando vir a introduzir-se no respectivo logradouro, terceiros com intuitos de os assaltarem e uma vez que a sua fracção é rés-do-chão, afim de evitar que na mesma se introduza facilmente algum intruso, o que já se veio a verificar, resolveram construir mais junto à respectiva fracção o respectivo muro.
5) Resulta da escritura de propriedade horizontal outorgada no extinto primeiro Cartório Notarial de Braga, em 24 de Janeiro de 1984 do Livro de Notas para Escrituras diversas número trinta e nove – G, fls. 25 a 26, que: a) “o prédio em referência satisfaz aos requisitos legais para ser possuído em regime de propriedade horizontal, composto de duas fracções independentes, distintas e isoladas entre si, que são as seguintes: Fracção A – Rés-do-chão, para habitação, com uma garagem na cave, com logradouro na frente e traseiras do prédio e logradouro do lado norte, com o valor relativo de quarenta e oito por cento do valor total do prédio e o valor venal de setecentos e vinte mil escudos; Fracção B – Primeiro andar, para habitação, com todo o sótão para arrumos, com uma garagem na cave, com um logradouro na frente e traseiras do prédio e logradouro do lado sul, com o valor relativo de cinquenta e dois por cento do valor total do prédio e o valor venal de setecentos e oitenta mil escudos. As garagens e logradouros encontram-se devidamente identificados numa planta que arquivo. Que pela presente escritura instituem no aludido prédio o regime de propriedade horizontal, com as duas fracções autónomas individualizadas, regime que fica condicionado à alienação de alguma dessas fracções”.
6) Os Réus em 17.11.1986, por escritura lavrada extinto 2º Cartório Notarial de Braga, livro 61-B, fls. 85 a 88, procederam à aquisição da fracção autónoma correspondente a rés-do-chão para habitação, com uma garagem na cave, com logradouro na frente e traseiras do prédio e logradouro do lado norte, descrita na 2ª Conservatória do Registo Predial de Braga sob o nº 515/A (A...) e inscrita na matriz sob o art. 462ºA/A....
7) O logradouro do prédio dos Réus é apenas utilizável pelos Réus sendo que do mesmo só estes lhe retiram proveito, nada aproveitando aos Autores que por ele nunca passaram, nem conseguem passar.
8) Desde 17.11.1986, que os Réus utilizam o logradouro da fracção autónoma, dele tratando, cuidando e colocando os seus haveres, de forma ininterrupta, de boa fé, e, na convicção que o mesmo lhes pertence, à vista de toda a gente, que os consideram como proprietários do referido logradouro e sem oposição de ninguém.
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III- Fundamentos de Direito:
Cumpre apreciar do objecto do recurso.
Os recursos são meios de impugnação de decisões com vista ao reexame da matéria apreciada pela decisão recorrida.
À luz do novo regime aplicável aos recursos (aprovado pelo DL nº 303/07, de 24.8), tal como antes sucedia, são as conclusões que delimitam o respectivo âmbito (cfr. arts. 684, nº 3, e 685-A, do C.P.C.). Por outro lado, não deve o tribunal de recurso conhecer de questões que não tenham sido suscitadas no tribunal recorrido e de que, por isso, este não cuidou nem tinha que cuidar, a não ser que sejam de conhecimento oficioso (art. 660, nº 2, “ex vi” do art. 713, nº 2, do mesmo C.P.C.).
De acordo com as conclusões por si apresentadas, os AA./apelantes defendem que resulta da matéria julgada assente na 1ª instância que os RR. procederam à alteração da propriedade horizontal sem que tal conste de escritura pública, pelo que deve proceder o pedido por si formulado (repondo os RR. a situação antes existente, a expensas suas, em conformidade com o título de propriedade horizontal). Em contrapartida, os RR./apelados pugnam pela manutenção do decidido, insistindo em que não se provou que tivessem cedido a terceiros parte do logradouro que integra a sua fracção.
Analisemos a questão.
Está assente que os AA. e os RR. são proprietários, respectivamente, da fracção “B” (1º andar) e “A” (rés-do-chão) do prédio constituído em propriedade horizontal, sito na Rua do N..., Lote, 19, A..., Braga, que apenas dispõe daquelas duas fracções autónomas. Também ficou provado, de acordo com a correspondente escritura de propriedade horizontal, que a fracção “A” (rés-do-chão), pertencente aos RR., integra o logradouro do lado norte do prédio.
O assunto exige, por conseguinte, uma apreciação à luz do regime específico da propriedade horizontal e dos direitos e obrigações legalmente consagrados aos proprietários nessas condições.
Estatui o art. 1420 do C.C. que: “1. Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício. 2. O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.”
Cada condómino é, assim, proprietário exclusivo da sua fracção autónoma e comproprietário das partes comuns do edifício sendo que esta compropriedade das partes comuns é necessariamente imposta, não sendo possível sair da indivisão como sucede na compropriedade normal (cfr. J. Aragão Seia, “Propriedade Horizontal-Condóminos e Condomínios”, 2001, pág. 60).
Enquanto proprietário, o condómino goza dos poderes de uso, fruição e disposição da fracção autónoma respectiva, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas (art. 1305 do C.C.). Os condóminos estão, em particular, sujeitos, nas relações entre si, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis (art. 1422 do C.C.).
No que respeita em especial aos poderes de cada condómino sobre a respectiva fracção autónoma existem limitações impostas pela natureza das coisas Um condómino não pode, por exemplo, demolir a sua fracção considerados os seus poderes sobre as partes comuns (cfr. J. Aragão Seia, ob. cit., pág. 87). e outras impostas pelas próprias relações de vizinhança. Isto é, existem limitações que recaem sobre os comproprietários no regime da propriedade horizontal e que obstam ao poder de disposição que caracteriza o normal exercício do direito de propriedade sobre imóveis.
Nessa medida, estabelece o art. 1422, nº 2, do C.C., que é especialmente vedado aos condóminos: “a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício; b) Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes; c) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada; d) Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.” Mais estabelece o nº 3 deste preceito que: “As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.”
Como referem Pires de Lima e Antunes Varela (“Código Civil Anotado”, vol. III, 1987, pág. 425), este nº 2 do art. 1422 “... estabelece uma série de limitações aos poderes dos condóminos, cuja explicação se encontra, não nas regras sobre a compropriedade, mas antes no facto de, estando as diversas fracções autónomas integradas na mesma unidade predial, como propriedades sobrepostas ou confinantes, haver entre elas e no respectivo uso especiais relações de interdependência e de vizinhança. A estreita comunhão em que vivem os condóminos, como co-utentes de um mesmo edifício, sujeita-os a limitações que a lei não impõe ao proprietário normal e que são reclamadas pela necessidade de conciliar os interesses de todos ou de proteger interesses de outra ordem.”
A questão sub judice não poderá, por isso, deixar de ser vista também nesta perspectiva.
Segundo se provou, os RR. são donos da fracção “A”, correspondente ao rés-do-chão, do prédio em apreço, que integra o logradouro do lado norte. Com vista a acautelar a segurança desta sua fracção, receando que intrusos invadam o respectivo logradouro acedendo à mesma, os RR. construíram mais junto à dita fracção o respectivo muro.
O logradouro do lado norte, de acordo com o título de constituição da propriedade horizontal, integra a fracção “A” dos RR. (ver ponto 5 dos factos assentes). Individualizada assim tal fracção (art. 1418 do C.C.), fica definida a titularidade exclusiva do mencionado logradouro por parte dos aludidos RR. e afastada a presunção que emerge do art. 1421, nº 2, al. a), do C.C..
Os AA. sustentam o seu direito na cedência pelos RR. a terceiros, sem autorização dos AA., do aludido logradouro, alterando a propriedade horizontal. Neste domínio constatamos que nada se provou sobre a divisão da fracção autónoma dos RR., nos termos e para os efeitos do art. 1422-A do C.C. Dispõe o nº 3 deste art. 1422-A, que: “Não é permitida a divisão de fracções em novas fracções autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição.”. Também nada se provou sobre a cedência a terceiros do logradouro do lado norte, como resulta da resposta à matéria de facto – respondeu-se “não provado” aos artigos 4º e 5º da petição inicial Era a seguinte a redacção dos referidos artigos da p.i.: “Sucede, porém, que, os Réus, sem qualquer aviso ou autorização dos Autores” (art. 4º), “Cederam a terceiros o logradouro do lado norte da sua fracção, para estes alargarem o caminho que bordejava esta parte do prédio, sem que esta cedência tenha sido sujeita a qualquer escritura pública” (art. 5º). – matéria de facto que não foi impugnada pelos AA. em conformidade com o disposto nos arts. 712 e 690-A do C.P.C., como seria mister.
Insistem os AA., nas suas alegações, que os RR. ao recuar o muro cederam terreno da sua propriedade a terceiros, sejam eles quem forem, e que outra não podia ser a conclusão do Tribunal a quo. Contudo, se, por um lado, os apelantes não impugnaram a matéria de facto nos moldes supra indicados, também não se alcança qualquer contradição na resposta dada à matéria de facto ou inevitável relação de causa e efeito entre o recuo do muro e a cedência do terreno do logradouro a terceiros. Na verdade, a propriedade não se define necessariamente pela sua delimitação externa e visível, não podendo concluir-se, em abstracto, que da demolição do muro de um determinado terreno resultou a alienação, a cedência, do mesmo ou de parte dele a outrem. Se alguém eliminar os sinais externos que circunscrevem o seu prédio – como será o caso de alguém edificar uma casa com um quintal ou jardim não murado – nem por isso deixa de ser proprietário da totalidade do mesmo (casa e logradouro respectivo).
Deste modo, não se vislumbra que, em face da factualidade apurada, resulte a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal (cfr. arts. 1417 a 1419 do C.C.), pois a realização de uma obra como a dos autos não altera, por si, a composição da fracção do prédio.
Mas, encarando a questão do ponto de vista da realização da obra executada (e não já da cedência ou divisão da propriedade), podiam os RR. fazê-lo, tendo em conta que são proprietários exclusivos daquele logradouro, ou não?
Já vimos que não é permitido ao condómino prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação da sua fracção, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício (art. 1422, nº 2, al. a), do C.C.). O condómino que realizar obras em violação deste princípio legal fica obrigado à reconstituição natural, isto é, à destruição das obras assim executadas Esta destruição não pode ser substituída por indemnização em dinheiro que não é aplicável ao estatuto real do condómino (ver, Aragão Seia, ob. cit., pág. 102, e Pires de Lima e A. Varela, ob. cit., pág. 429)..
“As obras novas que estão vedadas ao condómino na sua fracção são as que provocam efectivo dano ou prejuízo para a segurança, linha arquitectónica ou arranjo estético do edifício, salvaguardando interesses de ordem pública que nem com uma eventual autorização dos restantes condóminos podem ser ultrapassadas.” (cfr. J. Aragão Seia, ob. cit., pág. 98).
Ora, nesta matéria é manifestamente escassa a factualidade alegada e, por conseguinte, depois apurada. Desconhece-se a dimensão do novo muro (altura e comprimento), sua configuração, diferenças com relação ao anterior edificado, espaço que passou a ser ocupado, o concreto desvio que este sofreu, e se, em suma, a respectiva construção noutro local do logradouro por parte dos RR. afectou a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, pois, como explica Aragão Seia no livro que vimos citando (pág. 103): “Obra nova, inovação, segurança, linha arquitectónica e arranjo estético do edifício são conceitos jurídicos, que têm de ser integrados por factos.”
Mas, ainda assim, também não lograram os AA. alegar e provar que a obra de alteração do muro tivesse sido realizada sem sua autorização, nas condições previstas no nº 3 do art. 1422 do C.C..
Donde não resulta da factualidade assente que os RR., ao realizar a obra de construção do muro no seu logradouro mais junto à respectiva fracção, tenham, por qualquer forma, alterado o título constitutivo da propriedade horizontal ou violado as suas obrigações enquanto condóminos do prédio em apreço.
Pelo que, sem necessidade de outras considerações, forçoso é manter o decidido.
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IV- Decisão:
Termos em que e face ao exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes/AA..
Notifique.