Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães

A) C… intentou a presente acção com processo comum, na forma sumária, contra “H…, Lda.”, onde conclui pedindo, na procedência da acção, a condenação da ré a pagar-lhe a quantia de €10.000,00 (dez mil euros) correspondente ao sinal prestado em dobro e a indemnização, a título de danos não patrimoniais, na quantia de €2.500,00 (dois mil e quinhentos euros), bem como nas custas.

A ré apresentou contestação onde conclui pela improcedência da acção e deduziu pedido reconvencional onde conclui entendendo dever ser declarada a ilicitude da resolução do contrato operada pela reconvinda, com a respectiva invalidade e ineficácia, ser decretada a resolução judicial do contrato operada por iniciativa da reconvinte, ser reconhecido o direito da reconvinte a fazer seu o sinal recebido da reconvinda, no valor de € 5.000,00 e ser condenada a reconvinda em custas.

Foi elaborado despacho saneador e dispensada a fixação da base instrutória, nos termos do disposto no artigo 787.º n.º 1 do Código de Processo Civil.

Foi proferida sentença onde foi decidido julgar a acção parcialmente procedente e, em consequência, condenada a ré a pagar à autora a quantia de €10.000,00 (dez mil euros), tendo ainda sido julgado improcedente, por não provado, o pedido reconvencional deduzido nos autos, absolvendo-se a autora do mesmo.

I – O prazo fixado no contrato-promessa identificado no ponto 1 dos factos provados não é, utilizando a terminologia de Vaz Serra empregue na sentença recorrida, absoluto (um negócio fixo absoluto), mas meramente relativo (negócio fixo, usual, relativo ou simples).

II - O prazo foi fixado contratualmente com um teor literal utilizado na generalidade dos contratos, tendo sido seguida uma redacção absolutamente corrente e normal (cfr.: 3.º parágrafo do ponto I dos factos provados).

III - Ao contrário do que a douta sentença assume expressamente, não é correcto considerar-se que a natureza de prazo relativo apenas se verifica quando foi acordado entre as partes que o prazo não seria respeitado (!!) e que teria natureza meramente indicativa. Tendo, sobretudo, em conta as consequências retiradas pela sentença de tal classificação dogmática de Vaz Serra, defendendo esta que o não cumprimento do prazo absoluto pelo devedor permite que se considere automaticamente verificada a perda objectiva do interesse na prestação. Quando, na verdade, o próprio autor vai mais longe, ante a presença de um prazo absoluto em que considera que o contrato cesse por CADUCIDADE e não por resolução por incumprimento, coisa distinta.

IV - Estes prazos absolutos são todos aqueles que merecem uma convenção em termos específicos e particulares, da qual resulte directamente que o interesse do credor apenas pode ser satisfeito num determinado prazo rígido, o que as partes acordam expressamente e com o qual poderiam contar. Nem da literalidade do documento a que se reporta o ponto 1 dos factos provados, nem da demais matéria de facto provada se pode concluir que as partes conferiram à fixação do prazo um carácter absoluto, o que implicaria que o acordo de vontades tivesse sido enformado em torno da essencialidade de determinado prazo na contratação, o que não se provou.

V - A declaração resolutiva de 15/05/2008 (ponto 4 dos factos provados) limita-se a invocar o decurso do prazo contratual e o facto de “não haver qualquer perspectiva de prazo de entrega”, o que se afigura manifestamente insuficiente para que se tivesse sacrificado licitamente o mecanismo estabelecido no art. 808º n.º 1, 2ª alternativa, do CC.

VI - Com efeito, o mero decurso do prazo contratual – que à data da resolução era de cinco meses – traduz uma situação de SIMPLES MORA que não confere, em si mesma, a faculdade de proceder directamente à resolução do contrato.

VII - Por outro lado, a circunstância de “não haver perspectiva quanto ao prazo de entrega” carece de ser apreciado à luz do quadro fáctico contemporâneo da declaração resolutiva e não à luz de factos que lhe são supervenientes. Ora, dos factos provados nada se retira a propósito da hipotética mora futura ou remanescente, designadamente quanto à sua duração. Nada se provou a propósito de condições objectivas do estado da obra que fizessem concluir que, efectivamente, não havia perspectiva do prazo de entrega. O que se verificaria caso, por exemplo, se a construção do edifício não tivesse sido, sequer, iniciada ou se o estado da obra fosse de tal modo atrasado que, previsivelmente, fosse impossível concluí-lo dentro de determinado prazo, mais ou menos longo.

VIII - A apelada não cumpriu o ónus de referenciar na declaração resolutiva, com maior ou menor grau de determinabilidade e concretização, os fundamentos factuais donde se pudesse aferir objectivamente a “perda do interesse”, sob pena de os mesmos não serem de considerar atendíveis.

IX - “A comunicação de resolução fundamentada em perda do interesse deverá conter a descrição factual donde concluiu ter perdido o interesse no cumprimento do contrato-promessa por forma a que a outra parte possa averiguar e apreciar a sua legitimidade, ou não, para contra ela poder agir”, conforme bem nota o douto Acórdão da Relação do Porto de 07/12/2009 (cfr. doc. RP200912072467/06.4TBAMT.P1).

X - Dos factos provados, apenas os pontos 8 e 9 merecem uma referência na possível integração naquele conceito normativo de perda objectiva do interesse na prestação, sendo os demais manifestamente impertinentes na subsunção àquele conceito.

XI - O facto provado no ponto 8 não conduz a qualquer perda objectiva do interesse. Naturalmente que qualquer contraente, sabendo de antemão que o prazo acordado contratualmente seria ultrapassado, reequacionaria a decisão de contratar (!), porventura abstendo-se de o fazer. No entanto, tal prognose está longe de integrar uma perda objectiva do interesse, situando-se, antes, mais próxima do regime dos vícios de vontade na emissão das declarações negociais, enquadramento que não foi seguido nem pela douta p.i., nem pela douta sentença.

XII - Muito embora se tenha provado (mal, no entender da Apelante e com o devido respeito) que em virtude da não celebração do acordo prometido a Apelada adiou o casamento, também este facto não consubstancia a perda objectiva do interesse na prestação. Não se provou para quando se encontrava projectado, por quanto tempo foi adiado nem que inconvenientes ou prejuízos, isso acarretou. Até porque, como é sabido – desde logo pelas regras normais da experiência - quem efectivamente pretende casar fá-lo independentemente de adquirir um imóvel.

XIII - Não escamoteando a importância da aquisição de um imóvel nos planos de vida de um futuro casal, o certo é que a Apelada veio, efectivamente, a casar em 27/06/2009 (cfr. ponto 10 dos factos provados), ainda que sem terem adquirido o objecto do acordo a que se reportam os autos ou qualquer outro (cfr. ponto 11 da matéria de facto dada como provada).

XIV - Donde se infere a não essencialidade da prometida compra e venda para a celebração do casamento da Apelada – que teria de ser manifestada aquando da celebração do acordo de vontades, o que não se alegou nem provou - não existindo factos que permitam concluir que a Apelada não pudesse aguardar mais alguns meses pela conclusão da fracção prometida comprar e vender ou que o adiamento lhe tivesse causado prejuízo ou incómodo relevante.

XV - Ou seja, não só a comunicação resolutiva não enunciou quaisquer fundamentos de facto que exorbitassem a simples mora, como também nenhum dos factos provados constitui fundamento bastante que possa ser configurado, objectivamente, como “perda do interesse na prestação”.

XVI - A resolução do contrato operada pela Apelada não pode deixar, ele própria, de ser equiparada a incumprimento definitivo e culposo. A declaração séria de recusa de cumprimento torna desnecessária a interpelação pelo contraente adimplente - cfr. CJ 1990/3/48 e Batista Machado, RLJ 118/332 em nota – vide Acórdão do STJ de 04/07/2003 (doc. SJ200403250004096). A comunicação de resolução “que integra um acto concludente de não cumprir, se levada a cabo pelo promitente-comprador e tendo havido sinal, confere ao promitente-vendedor o direito de fazer seu aquele sinal, caso se averigúe a sua falta de fundamento legal” (cfr. Acórdão da Relação do Porto de 07/12/2009 (cfr. doc. RP200912072467/06.4TBAMT.P1).

XVII - A ilicitude da resolução do contrato operada pela Apelada determina a sua invalidade e ineficácia. Perante o que assiste à Apelante o direito de exercer, ela própria, o direito de resolução do contrato, o que peticionou judicialmente, por via do pedido reconvencional, ao abrigo dos arts. 432º n.º 1, 436º n.º 1 do CC, com o direito de fazer seu o sinal recebido – cfr. art. 442º n.º 2 1ª alt. do mesmo diploma.

XVIII - Ao julgar a acção parcialmente procedente a douta sentença violou o disposto no art. 808º n.º 1, tendo, ainda, violado o disposto nos arts. 432º n.º 1, 436º n.º 1 e 442º n.º 2, 1ª alt., todos do CC, ao julgar improcedente o pedido reconvencional.

deve o presente recurso de apelação ser julgado provado e procedente, revogando-se a douta sentença proferida, julgando-se o pedido improcedente e totalmente procedente o pedido reconvencional, com o que se fará Justiça.

1) No dia 2 de Julho de 2007, a autora, C…, e a ré, “H…, Lda.”, celebraram um acordo denominado por “contrato-promessa de compra e venda”, nos termos do qual consta que:

- A autora, na qualidade de promitente compradora, compromete-se a comprar e a ré, na qualidade de promitente vendedora, compromete-se a vender a fracção autónoma, Tipo T-3, no 3.º andar esquerdo, do prédio denominado LOTE 6, sito na urbanização “Quinta das Glicínias”, Freguesia de Ferreiros, Concelho de Braga;

- “Pelo preço de 132.500,00 (cento e trinta e dois mil e quinhentos euros), a ser pago: a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 5.000,00 (cinco mil euros), de que dão integral e efectiva quitação; a restante quantia, de € 127.500,00 (cento e vinte e sete mil e quinhentos euros) será paga na data da celebração da escritura de compra e venda”;

- “Será comunicada ao segundo contraente (C…) por carta registada, para a morada referida, com a antecedência mínima de 10 dias seguidos, o dia, hora e local da escritura, até ao final do mês de Dezembro de 2007, sendo-lhe na data da escritura entregues as chaves e a ficha técnica da Habitação (FTH) referente à fracção.

- “Caso o segundo contraente (C…) decida recorrer a financiamento bancário para aquisição do imóvel, obrigam-se os primeiros contraentes a assinar os registos provisórios de aquisição e, bem assim, todos os documentos necessários, quando tal se mostre necessário.”

2) Na data da celebração do mencionado acordo, a autora entregou à ré a quantia de € 5.000,00 (cinco mil euros).

3) Até à data acordada no referido acordo, “final do mês de Dezembro de 2007”, a ré não indicou à autora a data, a hora e o local da escritura.

4) No dia 15 de Maio de 2008, a autora enviou à ré carta registada com aviso de recepção, nos termos da qual, e sobre a indicação do assunto “resolução de contrato promessa”, consta que:

- “Na data da celebração do contrato a signatária entregou, a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de € 5.000,00 (cinco mil euros), tendo-se essa empresa comprometido a marcar a escritura a que o contrato-promessa obriga, nos termos e prazos previstos na cláusula 2.ª da CPCV”;

- “Sucede que, para além de terem passado já cinco meses sobre a data de marcação da escritura (Dezembro de 2007), e pese embora as insistências junto dessa empres e pessoalmente sobre o seu sócio-gerente, com os respectivos alertas quanto aos prejuízos decorrentes do atraso injustificado e nunca comunicado, porque não se vislumbra uma data para a entrega do imóvel e da realização da respectiva escritura, não resta à signatária outra solução que não seja alegar justa causa para a resolução do contrato. Com efeito, a signatária não pode esperar mais pelo apartamento que lhe deveria ter sido entregue até final de Dezembro de 2007 e sobre o qual não há qualquer perspectiva de prazo de entrega, vem por essa razão resolver o contrato, solicitando desde já a devolução do sinal em dobro tal como estipula a lei, o que deverá ocorrer de imediato, atentos os elevados prejuízos já sofridos pela signatária”;

5) A ré, em resposta à carta referida no ponto 4 dos factos provados, enviou à autora carta registada com aviso de recepção onde consta que:

“Vimos responder à carta de V. Exa. de 2008/05/15, sobre o assunto em epígrafe. Agradecíamos o favor que, quando desejar, passe no nosso escritório para receber o valor a que refere”.

6) A ré nunca se disponibilizou ou quis pagar à autora a quantia de €10.000,00.

7) A ré, na altura da celebração do acordo referido no ponto 1 dos factos dados como provados, não informou a autora que o prazo estipulado para a celebração da escritura do contrato prometido não seria cumprido.

8) Se tivesse a informação referida no ponto 7 dos factos dados como provados, a autora não teria assinado o acordo descrito no ponto 1.

9) Em virtude da não celebração do prometido acordo, a autora adiou o seu matrimónio.

- “O prazo previsto para a respectiva escritura de venda encontra-se ultrapassado. Como V. Exa. facilmente compreende (…), que um lote composto de 8 fracções, mais respectivas garagens, nunca poderiam ficar prontos em 5 meses”.

- “Mesmo assim, conseguiu-se terminar os prédios no decorrer do ano de 2008. Temos em nossa posse todas licenças de utilização, e demais documentação necessária à realização da escritura”.

- “Neste sentido, tudo se encaminha para que possamos efectuar as escrituras das vendas realizadas, nas condições e preços ajustados”.

13) A autora não promoveu qualquer vistoria e avaliação do imóvel em causa, assim como a realização de registos provisórios de hipoteca e de aquisição.

Contrato-promessa é a convenção pela qual ambas as partes, ou apenas uma delas, se obrigam a celebrar determinado contrato, tratando-se, assim, de uma obrigação que tem por objecto uma obrigação de facto positivo, um “facere”.

Como diz Coviello (in Contratto Preliminare, Enciclopedia Giuridica Italiana, Vol. III, parte III, pág. 68, cit. por Abel Delgado, “Do Contrato-Promessa”, 3.ª Edição, pág. 15), “trata-se de um negócio de segurança, destinado a conferir garantias às partes quanto à relação substancial em vista”.

Resulta da matéria de facto provada que estamos perante um contrato-promessa bilateral, na medida em que gerou obrigações para ambas as partes, a obrigação de celebrarem o contrato de compra e venda.

O objecto do contrato-promessa ou contrato prometido é, assim, a celebração do contrato de compra e venda.

Importa agora saber se a obrigação da ré é de meios ou de resultado, isto é, se aquela se obrigou a diligenciar no sentido de indicar até ao final do mês de Dezembro de 2007, a data e local da escritura, com uma antecedência mínima de 10 dias, ou antes, se obrigou a indicar, efectivamente, a data e local da celebração da escritura, nesse prazo.

Sobre a interpretação do negócio jurídico importa ter em consideração que a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele (artigo 236.º n.º 1 do Código Civil).

Tendo em conta que se provou, designadamente, que consta do contrato-promessa uma cláusula onde se refere que “será comunicada ao segundo contraente (C…) por carta registada, para a morada referida, com a antecedência mínima de 10 dias seguidos, o dia, hora e local da escritura, até ao final do mês de Dezembro de 2007, sendo-lhe na data da escritura entregues as chaves e a ficha técnica da Habitação (FTH) referente à fracção, não pode haver dúvidas sobre aquilo a que as partes se obrigaram e, designadamente, a ré e ora apelante.

E essa obrigação é a que resulta do excerto referido, desse resultado – a comunicação, com uma antecedência mínima de 10 dias, da ré à autora, até ao final do mês de Dezembro de 2007, do dia, hora e local da celebração da escritura, obrigação esta que a ré, ora apelante, não cumpriu.

Para se poder afirmar que existe incumprimento da prestação é necessário que a prestação debitória deixe de ser cumprida nos seus precisos termos.

Ora, o devedor cumpre a sua obrigação quando satisfaz a prestação a que está vinculado (artigo 762.º do Código Civil), devendo o contrato ser pontualmente cumprido (artigo 406.º n.º 1 do mesmo diploma).

Por outro lado, quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte (artigo 227.º n.º 1 do Código Civil).

Se atendermos à causa do incumprimento, pode-se dizer que o mesmo pode ser imputável ou não imputável ao devedor.

Será imputável ao devedor quando é atribuível a uma conduta voluntária sua e será não imputável quando for devido a conduta do credor, de terceiro, ou casual.

Pode-se ainda referir uma outra modalidade de incumprimento, que é a mora e que consiste no retardamento do cumprimento da obrigação, que pode ainda ser cumprida, mas já não tempestivamente.

Refere-se no acórdão do STJ de 22/06/2010, disponível na Base de Dados do Ministério da Justiça no endereço www.dgsi.pt que, “como ensina Vaz Serra – RLJ, Ano 110, págs. 326 e 327:

“A estipulação de um prazo para execução de um contrato não tem sempre o mesmo significado.

Pode querer dizer que, decorrido o prazo, a finalidade da obrigação não pode já ser obtida com a prestação ulterior, caducando por isso o contrato; mas pode também ser apenas uma determinação do termo que não obste à possibilidade de uma prestação ulterior, que satisfará ainda a finalidade da obrigação, caso em que o termo do prazo não importa a caducidade do contrato, mas tão somente a atribuição ao credor do direito de resolvê-lo.

Na segunda, estamos perante um negócio fixo, usual, relativo ou simples” [cfr. sobre a mesma matéria, J. Baptista Machado, “Obra Dispersa”, vol. I, págs. 187 a 193].

Refere Brandão Proença, in “Do incumprimento do Contrato-promessa bilateral”, pág. 109 e segs.: “…É natural e normal que os promitentes incluam, no contrato, uma cláusula de termo, estipulada, em regra e implicitamente, a favor de ambos, o que significa fazer recair sobre os contraentes, não só o dever de cooperação para a marcação do dia, hora e local da celebração do contrato definitivo, na ausência da sua indicação, mas também uma presunção de culpa nesse incumprimento. …”, para mais adiante, afirmar que “… importante é a indagação do significado do prazo certo fixado para serem emitidas as declarações de vontade e que terá de ser deduzido do material interpretativo fornecido pelas partes, da natureza da promessa, do comportamento posterior dos promitentes (existência ou não de prorrogações) ou de outras circunstâncias coadjuvantes.

O fulcro da questão reside na essencialidade (subjectiva) ou não do termo fixado como característica inerente ao contrato, e na sua projecção no acordo celebrado…”.

O Código Civil não dá uma definição de incumprimento, ao invés do que acontece relativamente ao cumprimento, pois que o artigo 762.º define este conceito no seu n.º 1 – “O devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado”.

Assim, por antinomia, quando o devedor não realiza a prestação a que está vinculado, não cumpre a obrigação.

O conceito de não cumprimento abrange várias modalidades de não realização da prestação enquanto devida.

Adoptando o critério proposto por Menezes Leitão – “Direito das Obrigações”, vol. II, pág. 223 e segs. – consideramos o não cumprimento “como a não realização da prestação devida, por causa imputável ao devedor, sem que se verifique qualquer causa de extinção da obrigação”.

Assim, ficam excluídas as causas de incumprimento que não podem ser atribuíveis a conduta do devedor, v.g. impossibilidade objectiva da prestação que constitui causa de extinção – artigo 790.º n.º 1, do Código Civil – “a obrigação extingue-se quando a prestação se torna impossível por causa não imputável ao devedor”.

A mora do devedor cessa se: houver acordo das partes; purgação da mora; se for transformada em incumprimento definitivo – artigo 808.º n.º 1, do Código Civil, havendo perda de interesse do credor, ou se a prestação não for realizada num prazo suplementar razoável que for fixado pelo credor – interpelação admonitória.

Inexistindo mora, em caso de prazo não peremptório e não existindo incumprimento definitivo nos termos preditos, não há, em regra, justificação legal para resolução do contrato.

“O direito de resolução é um direito potestativo extintivo e dependente de um fundamento – tem de verificar-se um facto que crie esse direito, ou melhor, um facto ou situação a que a lei liga como consequência a constituição (o surgimento) desse direito potestativo.

Tal facto ou fundamento é o facto do incumprimento ou situação de inadimplência – J. Baptista Machado – “Pressupostos da Resolução por Incumprimento”, in Estudos em Homenagem ao Prof. J.J. Teixeira Ribeiro – II Jurídica, págs. 348/349.

Portanto, o direito de resolução fundado na lei está sempre condicionado a uma situação de inadimplência.

c) A conversão da mora em incumprimento definitivo – art. 808º, nº1, do C. Civil;

d)A declaração antecipada de não cumprimento e a recusa categórica de cumprimento, antecipada ou não;

No que respeita à inadimplência por impossibilidade de cumprimento, com J. Baptista Machado (ob. cit., pág. 345), podem configurar-se as seguintes situações:

a) De impossibilidade parcial e definitiva não imputável ao devedor – art. 793.º, n.º 2;

b) De impossibilidade total e definitiva imputável ao devedor -art. 801º, nº2;

c) De impossibilidade parcial e definitiva imputável ao devedora art. 802º todos do C. Civil.

[...] Para além disso, o inadimplemento só possibilita a resolução do contrato se for suficientemente grave para pôr em crise o programa negocial.

É “o interesse do credor que deve servir como ponto de referência para o efeito de apreciação da gravidade ou importância do inadimplemento capaz de fundamentar o direito de resolução” – Baptista Machado, ob. cit., pág. 352. – cfr. Ac. da Relação de Coimbra de 29.9.1992, in CJ. Ano XVII, Tomo IV, pág.82 (sublinhámos).

Mas admite-se, em homenagem ao princípio do pontual cumprimento dos contratos – artigo 406.º n.º 1, do Código Civil – e à confiança que os contraentes colocam no cumprimento das prestações recíprocas, que constitui fundamento para a resolução do contrato a violação grave do princípio da boa-fé, que abrange os deveres acessórios de conduta, como nos casos em que o comportamento do devedor evidencie uma clara e inequívoca vontade de não cumprir.

Esta clara vontade de não cumprir pode não ser expressa, admite-se que possa resultar de um declaração negocial tácita, de comportamentos concludentes apreensíveis pela actuação da parte inadimplente, em função dos deveres coenvolvidos na sua prestação, sendo de atender ao grau e intensidade dos actos por si perpetrados na inexecução do contrato, desde que objectivamente revelem inquestionável censura, não sendo justo que o credor – por mais tolerante que tenha sido na expectativa do cumprimento – esteja atido à vontade lassa do devedor.”

Conforme se refere no Acórdão desta Relação de Guimarães de 04/06/2009, relatado pela Desembargadora Rosa Tching, disponível em www.dgsi.pt “para efeitos de incumprimento definitivo, não releva uma simples perda subjectiva do interesse ou mudança de vontade do credor na prestação em mora, mas apenas e tão só uma perda objectiva, “fundada em causa objectiva, razoavelmente compreensível e aceitável ao juízo comum de pessoas normais em actuação negocial, de boa fé, de lisura e de honestidade no trato, ainda que em fase de mora por parte de uma delas”.

Ensina Galvão Telles “...não basta que o credor diga, mesmo convictamente, que a prestação já não lhe interessa; há que ver, em face das circunstâncias, se a perda de interesse corresponde à realidade das coisas”.

No mesmo sentido, refere Antunes Varela que “não basta uma perda de interesse subjectiva na prestação.

É necessário, diz o n.º 2 do art 808, que essa perda de interesse transpareça numa apreciação objectiva da situação”, salientado que “a perda do interesse na prestação não pode filiar-se numa simples mudança de vontade do credor desacompanhada de qualquer circunstância além da mora, como seja o facto de, por causa da mora, o negócio já não ser do seu agrado; também não basta, para fundamentar a resolução qualquer circunstância que justifique a extinção do contrato aos olhos do credor.

A perda do interesse há-de ser justificada segundo o critério de razoabilidade próprio do comum das pessoas”.

No caso dos autos, a situação de incumprimento contratual, por parte da apelante – que não comunicou à autora e apelada, por carta registada, com uma antecedência mínima de 10 dias, o dia hora e local da escritura, até ao final do mês de Dezembro de 2007, como se havia obrigado – configura a existência de mora, dado que se assistiu a um retardamento do cumprimento da obrigação, que podia ainda ser cumprida, mas já não tempestivamente.”

No entanto, importa ter em conta que tal situação, permite considerar que o credor – a autora – perdeu o interesse na realização da prestação.

Com efeito, como se referiu, deveria a ré ter indicado à autora até 31/12/2007, o dia, hora e local da escritura, sendo certo que o não fez nesse período e apenas em 24 de Agosto de 2009, a ré enviou uma carta à autora onde afirma, além do mais, ter terminado os prédios e estar na posse de todas as licenças e demais documentação necessária à realização da escritura.

Ora, a autora e ora apelada, por carta datada de 15 de Maio de 2008, dirigida à ré, veio resolver o contrato-promessa, alegando, designadamente, “terem passado já cinco meses sobre a data de marcação da escritura (Dezembro de 2007), e pese embora as insistências junto dessa empresa e pessoalmente sobre o seu sócio-gerente, com os respectivos alertas quanto aos prejuízos decorrentes do atraso injustificado e nunca comunicado, porque não se vislumbra uma data para a entrega do imóvel e da realização da respectiva escritura, não resta à signatária outra solução que não seja alegar justa causa para a resolução do contrato”.

Isto é, não obstante existir um prazo até ao qual deveria ser indicada uma data e local para a celebração da escritura, a verdade é que apenas decorridos quatro meses e meio sem que houvesse sido indicada data e local para a realização da escritura a autora resolveu o contrato.

Não é razoável exigir que se esperasse, durante mais tempo, que a ré cumprisse a sua obrigação para se poder concluir que, objectivamente, a autora perdeu o interesse na obrigação.

De resto, a própria ré, na sequência da carta enviada pela autora em que resolve o contrato-promessa e solicita a devolução do sinal em dobro, enviou uma carta registada com aviso de recepção, à autora onde afirma textualmente o seguinte: “Vimos responder à carta de V. Exa. de 2008/05/15, sobre o assunto em epígrafe. Agradecíamos o favor que, quando desejar, passe no nosso escritório para receber o valor a que refere”.

Ora, esta posição corresponde expressamente à aceitação pela ré, ora apelante, quer da resolução, quer do pagamento à autora, não obstante aquela nunca tenha pago qualquer quantia a esta.

Assim sendo, resulta do exposto que a apelante se colocou numa situação de mora, no que respeita à sua obrigação de, até 31/12/2007, indicar à apelada o dia, hora e local da escritura definitiva, atento o teor do contrato-promessa que ambos haviam celebrado e face à objectiva perda do interesse do credor, em face da mora da ré, nos termos do disposto no artigo 808.º do Código Civil, tal significa que o contrato se considera definitivamente não cumprido por facto culposo da ré e apelante.

Por força do disposto no artigo 442.º n.º 2 do Código Civil, “se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago.”

Tendo em conta que a autora, promitente compradora, constituiu o sinal de € 5.000,00, que a ré recebeu, face ao incumprimento definitivo e culposo por parte desta, tem a autora e apelada o direito de receber o dobro do que prestou, ou seja, € 10.000,00, que a ré terá de lhe pagar.

Não tem assim razão a apelante quando afirma nas suas conclusões que a apelada na declaração resolutiva não especifica os fundamentos factuais donde se afere a perda de interesse do credor.

Não tem igualmente razão a apelante quando conclui que a resolução do contrato é ela própria equiparada a incumprimento definitivo e culposo, pelos motivos que acima se enunciaram e que tornam legítima a declaração de resolução do contrato-promessa, aliás, aceite pela apelante, carecendo de fundamento a pretensão desta.

Improcedem, assim, in totum, as conclusões da apelação, devendo manter-se, pelo exposto, a sentença recorrida.

1) Para que haja o direito de resolução de um contrato é necessário que, relativamente a uma das partes, se verifique uma situação de incumprimento definitivo ou, existindo mora, que esta se converta em incumprimento definitivo, por perda do interesse do credor, na prestação, em consequência da mora.
2) A valoração da perda de interesse tem de ser apreciada objectivamente.

Em conformidade com o exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a douta sentença recorrida.

Relator: António Figueiredo de Almeida

1.ª Adjunta: Desembargadora Ana Cristina Duarte

2.ª Adjunta: Desembargadora Maria Rosa Tching