Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães

A) M… veio instaurar acção com processo comum, na forma sumária, contra A…, onde conclui pedindo, na procedência da acção, a condenação do réu:

A) No pagamento à autora da quantia por esta dispendida no arrendamento da casa onde actualmente habita, no montante mensal de Esc. 40.000$00 (que actualmente se liquida em Esc. 160.000$00) desde o presente e até à data em que esta possa reocupar o arrendado dos autos;

B) No pagamento à autora do montante de Esc. 23.194$00, relativo à reparação da instalação eléctrica do locado;

C) Na realização das obras discriminadas no artigo 24.º da petição, que deverão iniciar-se no prazo de 60 dias, contados do trânsito da sentença condenatória.

Foi elaborado despacho saneador, realizou-se o julgamento e foi proferida sentença onde foi decidido julgar a acção parcialmente procedente e, em consequência, condenado o réu no pagamento à autora da quantia de €115,70, absolvendo-o de todo o restante peticionado.

B) A autora, M…, não se conformando com a decisão proferida veio interpor recurso que foi admitido como sendo de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo (fls. 141).

Este recurso proferido neste Tribunal da Relação julgou a apelação procedente, revogou, em parte, a sentença recorrida, condenando também o réu recorrido a proceder à realização das obras identificadas sob o n.º 15 dos factos provados, que deverão iniciar-se no prazo de 60 dias a contar do trânsito em julgado dessa decisão e a indemnizar a autora/recorrente no montante correspondente à diferença entre a renda do locado e a renda da nova casa arrendada em substituição daquele, desde 01/12/2000 e com referência a todo o período de tempo em que se mantiver a impossibilidade de gozo e fruição daquele e da respectiva reocupação pela locatária, mantendo-se o decidido quanto à condenação do réu no pagamento à autora de € 115,70.

Entretanto o réu A… veio interpor recurso de revisão, que não foi conhecido pela 1.ª Instância, pelo que foi interposto recurso de agravo para esta Instância, que negou provimento ao agravo e confirmou a decisão recorrida.

Foi instaurada execução na sequência do acórdão proferido pela Relação de Guimarães, tendo sido deduzida oposição à mesma pelo oponente A…, onde foi decidido julgar esta procedente e declarar-se a nulidade da citação edital, tal como foi levada a efeito, determinando-se a extinção da execução e a anulação de todo o processado da acção declarativa desde a citação do réu, devendo a mesma ser novamente realizada na morada que o oponente indicou na oposição.

Foi repetida a citação e proferida sentença (fls. 201) em que se considerou o réu regularmente citado e, face à falta de contestação, decidiu condenar o réu:

a) no pagamento à autora da quantia por esta dispendida no arrendamento mensal da casa onde habita desde a data da proposição da acção até à data em que possa reocupar o arrendado;

b) no pagamento à autora do montante de € 115,70, pela reparação da instalação eléctrica do locado;

c) na realização das obras discriminadas no artigo 24.º da petição inicial que deverão iniciar-se no prazo de 60 dias contados desde o trânsito da sentença.

O referido réu, A… veio, então, arguir a nulidade da sentença, nos termos constantes de fls. 204 e segs., que foi deferida e declarado nulo o processado após a citação (fls. 208).

O réu apresentou contestação onde conclui entendendo dever a acção ser julgada não provada e improcedente, absolvendo-se o réu dos pedidos contra si formulados.

A autora, M… apresentou resposta onde entende que, na improcedência da excepção de abuso de direito deduzida, conclui como na petição inicial.

Foi elaborado despacho saneador e procedeu-se a julgamento, após o que foi proferida sentença onde se decidiu:

a) declarar a extinção, por caducidade, do contrato de arrendamento supra mencionado no ponto 1) dos factos provados;

b) condenar o réu a pagar à autora a quantia de € 15.000,00 (quinze mil euros) como indemnização devida pela extinção do referido contrato;

A - A presente acção funda-se na não realização de obras de conservação ordinária, no arrendado dos autos.

B - A autora provou a relação contratual, a caracterização, custo e necessidade das obras, a intervenção da autarquia, a não realização daquelas pelo réu ou pela câmara municipal, os repetidos avisos ao senhorio, a ameaça de ruína que a levou a tomar outra casa de arrendamento e a ausência de condições económicas para ela própria suportar o custo das obras.

C – Nenhuma prova foi feita acerca de quaisquer factos eventualmente impeditivos, extintivos ou modificativos do direito da autora.

D – Assente está também a completa inércia do réu, injustificada, quer quanto à realização das obras, quer quanto ao não exercício do direito ao aumento das rendas do locado.

E – Não podia ter sido declarada a caducidade do contrato de arrendamento, visto que nem autora, nem réu, alegaram factos dos quais pudesse concluir-se pela perda da coisa locada.

F – Decidindo pela perda do arrendado, e consequente declaração de caducidade do contrato, a douta sentença recorrida é nula, como tal devendo ser declarada, por ter conhecido de questão de que não podia tomar conhecimento, bem como por ter condenado em objecto diverso do pedido, já que nem pedido há que suporte tal declaração, nulidade que se deixa expressamente invocada, por violação do disposto nos arts. 668º.-1 d) e e) CPC.

G – Não é o valor das obras que determina se o prédio tem, ou não, condições de habitabilidade e, muito menos, se o contrato deve, ou não, caducar, por perda da coisa, a qual, por outro lado, só pode ocorrer se as condições de degradação da mesma não se deverem a culpa do senhorio.

H – Decidindo pela perda da coisa locada, ainda que por culpa do senhorio na ocorrência das condições do arrendado, a douta sentença a quo violou o disposto nos arts. 1031º. b) e 1051º.-1 e) CC e 264º. e 664º. CPC e, como tal, deve ser revogada e substituída por outra que, deferindo ao pedido, condene o réu na realização das obras descritas no facto 19 e no pagamento à autora das quantias por esta despendidas até ao presente, correspondentes à diferença entre o valor das rendas que a autora suportou nos locados de substituição e o valor das que deveria ter pago ao réu.

I – A indemnização arbitrada a favor da autora, pelo comportamento omissivo do réu, que conduziria à perda do locado, deveria corresponder, em parte, aos valores referidos na precedente conclusão, sendo relegado para execução de sentença o apuramento dos que ainda não pudessem ser fixados por falta de elementos nos autos.

J – Decidindo pela fixação da indemnização segundo juízos de equidade, a douta sentença recorrida violou o disposto nos arts. 562º., 563º., 564º., 565º. e 566º. CC e 661º.-2 CPC, como tal devendo ser revogada e substituída por outra que fixe, desde já, a indemnização susceptível de liquidação, no montante correspondente à diferença entre o valor das rendas que a autora suportou nos locados de substituição e o valor das que deveria ter pago ao réu, relegando para execução de sentença a parte indemnizatória relativamente à qual inexistem elementos que permitam o respectivo apuramento.

O réu A… apresentou resposta onde entende dever ser negado provimento ao recurso interposto pela autora, julgando-se a acção totalmente não provada e improcedente, absolvendo-se o réu do pedido.

1- A pretensão da autora, plasmada nos pedidos formulados na p.i., traduz e representa uma situação de autêntico, manifesto e gritante abuso de direito.

2- Pretender, como a autora pretende, que o réu, enquanto senhorio, realize obras no locado cujo custo global era em 1995 de € 24.627,09 e actualmente é de 192.900,00 €, quando a renda mensal é apenas de 2,24 €, constitui um autêntico, verdadeiro e flagrante abuso de direito.

3- Se atendermos apenas ao valor de € 24.627,09, correspondente ao custo das obras em 1995, seriam precisos 916 anos de renda para que as obras fossem pagas e se atendermos ao valor actual do custo das obras (192.900,00 €) seriam necessários 7.176 anos de renda para que as obras fossem pagas (7.176 anos x 12 meses x 2,24 € = 192.890,88 €).

4- Admitir e validar a pretensão da autora constituiria a negação pura e simples do direito do proprietário a receber os frutos e rendimentos da sua propriedade, significaria que o contrato de arrendamento só o continuaria a ser do ponto de vista formal, já que, em substância representaria uma verdadeira expropriação por utilidade particular, rectius um autêntico confisco.

5- A jurisprudência tem vindo a considerar como abuso de direito a exigência por parte dos inquilinos da realização de obras no locado à custa dos senhorios, em desproporção com as rendas praticadas, considerando mesmo que tais casos surgem como verdadeiras expropriações por utilidade particular, sem garantia do pagamento de justa indemnização.

6- A acentuada desproporção entre o custo das obras e a exiguidade da renda paga torna ilegítima a exigência dessas obras, por constituir excesso manifesto dos limites impostos pela boa fé e pelo fim económico-social do direito, proibido pelo art. 334º do C.C. Ac. RL de17-1-2006: CJ 2006, 1º-75 Ac. STJ de 2-6-2009- Proc. 256/09.3YFLSB in www.dgsi.pt, entre outros.

7- “A exigência à senhoria de obras de conservação do locado por parte do inquilino que importam em 180.000,00 €, sendo a renda mensal paga pelo arrendamento de 80,03 €, constitui uma flagrante violação dos mais elementares princípios da justiça, sendo, por isso, inadmissível por abusiva, nos termos do art. 334 do CC” – Ac. STJ 31-1-2007: CJ/STJ 2007, 1º-62.

8- A pretensão da autora em fazer valer o seu direito subjectivo a ver reparado o locado, obrigando o réu a fazer obras no montante actual de 192.900,00 € quando a renda mensal é de apenas 2,24 €, constitui um uso abusivo do direito, não devendo, assim, o pedido da autora ser considerado como justo, devendo, em consequência, improceder a acção, absolvendo-se o réu do pedido.

9- Deve julgar-se provada e procedente a excepção do abuso de direito invocada pelo réu, com a consequente absolvição do pedido.

10- Deve igualmente o réu ser absolvido da indemnização em que foi condenado pela extinção do contrato de arrendamento por caducidade.

11- Os factos provados demonstram inequivocamente que o contrato de arrendamento caducou pela perda da coisa locada, tal como doutamente consta da decisão recorrida.

12- Dos factos provados resulta que o prédio não tem quaisquer condições de habitabilidade, está inabitável e necessita de obras estruturais e profundas cujo custo ascende ao montante de 192.900,00 €, obras que implicam uma verdadeira demolição do imóvel e a sua reconstrução.

13- Ora, se ao réu não podia nem pode ser exigida a realização das obras pretendidas pela autora, por força do instituto do abuso do direito, também não pode nem deve o réu ser condenado em indemnização pela perda do locado, que se deve precisamente à não realização das obras que eram inexigíveis ao senhorio.

14- Não podendo ser exigidas ao réu as obras pretendidas pela autora, não pode nem deve o réu ser condenado pela não realização dessas obras!

15- Ao réu não pode ser assacada ou imputada qualquer culpa no estado do imóvel, uma vez que como se provou apenas teve conhecimento do estado em que se encontrava o imóvel no ano de 2008, não tendo, pois, o réu qualquer responsabilidade ou culpa na perda do locado.

16- A sucessão nos direitos e obrigações a que se refere o art. 1057 do C.C. refere-se tão somente aos direitos e obrigações decorrentes do contrato de arrendamento e que constam dos arts. 1031 a 1037 do Cód. Civil.

17- Ao adquirir o imóvel o réu sucedeu nos direitos e obrigações decorrentes do contrato de arrendamento, mas tal não significa que tenha sucedido nas responsabilidades pessoais e nos factos culposos e ilícitos dos anteriores senhorios.

18- Mesmo que tenha havido culpa dos anteriores senhorios na omissão das obras, o réu, actual senhorio, não sucede na culpa dos anteriores locadores.

19- Não tendo o réu, actual senhorio, culpa no estado degradante do imóvel não pode o mesmo ser condenado em indemnização pela caducidade do contrato de arrendamento.

20- A caducidade do contrato de arrendamento pela perda do locado deve-se também à inércia e omissão culposa da autora que, podendo ter feito obras para impedir a deterioração do arrendado nada fez, tendo-se limitado a comunicar aos anteriores senhorios que o prédio tinha infiltrações e ameaçava ruir e a solicitar vistoria à Câmara.

21- Com efeito, estando o locador em mora quanto à obrigação de fazer obras o locatário tem a possibilidade de fazer as que pela sua urgência se não compadecerem com as delongas do procedimento judicial, bem como, independentemente de mora do locador, as que não consintam qualquer dilação, com direito a reembolso, contanto que avise ao mesmo tempo o locador – art. 1036 nºs 1 e 2 do Cód. Civil.

22- Assim, caso os anteriores senhorios tivessem entrado em mora, sempre poderia a autora, locatária, ter procedido às obras urgentes com vista a preservar o arrendado, o que não fez.

23- A mora pressupõe a interpelação que, seja judicial ou extrajudicial, terá que ser acompanhada do estabelecimento de um prazo, dada a natureza especifica da prestação do senhorio, sob pena de a omissão que lhe é imputada não se poder considerar ilícita nem culposa, o que exclui a responsabilidade.

24- Dos autos resulta provado que da parte do réu não houve nem há mora, porquanto o mesmo nunca foi interpelado para fazer obras.

25- E relativamente aos anteriores locadores, antecessores do réu, apenas se provou que a autora comunicou em 12/10/94 que o telhado do prédio tinha infiltrações e ameaçava ruir e que em 11/1/95 enviou nova comunicação.

26- A autora não interpelou os anteriores senhorios para proceder a obras, nem fixou prazo para a sua realização, nem por acordo, nem por via judicial.

27- Não tendo a autora procedido a interpelação admonitória dos anteriores senhorios e na falta de fixação do prazo a que se refere o nº 2 do art. 777 do C.C. não se pode considerar demonstrada a existência de mora dos anteriores locadores.

28- Não deve, pois, haver lugar à obrigação de indemnizar a autora pela caducidade do contrato de arrendamento.

29- Deve, pois, o réu ser absolvido dos pedidos formulados pela autora, bem como absolvida da condenação no pagamento da quantia de 15.000,00 € como indemnização pela extinção do contrato de arrendamento, mantendo-se a douta sentença recorrida na parte em que foi declarada a extinção, por caducidade, do contrato de arrendamento.

30- Caso se entenda que deve haver lugar à indemnização pela caducidade do contrato de arrendamento deve a mesma ser reduzida para montante não superior a 1.000,00 €, uma vez que o réu em nada contribuiu para a degradação do imóvel e para a perda do arrendado, cujo estado, aliás, desconhecia.

31- A indemnização que ultrapasse excessivamente o montante das rendas que a autora teria de pagar pelo arrendado constitui um empobrecimento injusto do réu e uma penalização injusta, para a qual não contribuiu.

32- A douta decisão recorrida violou e viola por errada interpretação e aplicação o disposto nos arts. 334, 777 nº 2 e 1057 do Cód. Civil.

Termina entendendo dever ser concedido provimento ao recurso interposto e, em consequência, substituir-se a douta decisão recorrida por outra que, mantendo a declaração de extinção, por caducidade, do contrato de arrendamento:

a) julgue provada e procedente a excepção do abuso do direito, absolvendo-se o réu dos pedidos formulados na p.i.;

b) revogue a douta decisão recorrida na parte em que condenou o réu a pagar à autora a quantia de 15.000,00 € como indemnização pela extinção do contrato de arrendamento.

Ou, em alternativa, que reduza o montante da indemnização a pagar pelo réu à autora pela extinção do contrato de arrendamento para quantia não superior a 1.000,00 €.

A autora apresentou resposta onde entende que, não sendo de assacar quaisquer vícios à douta sentença recorrida, nas partes postas em crise pelo réu, deve a mesma ser mantida nos seus precisos termos, nas referidas partes.

1. Por contrato verbal celebrado há cerca de 20 anos, a autora tomou de arrendamento, para habitação, uma parte (rés do chão traseiras, 1º e 2º andares) de uma casa de rés-do-chão, 1º e 2º andares, sita em Viana do Castelo, à Rua da Picota, nº 58, da qual é actualmente senhorio o réu, mediante uma renda mensal, nunca alterada, de 450$00.

2. Do referido prédio foram sucessivamente donos, M… F…, J... L…, M… J… e o réu.

3. Em 12/10/94, a autora comunicou ao senhorio J… L… que o telhado do prédio tinha infiltrações e ameaçava ruir.

4. Em 11/1/95, a autora enviou nova comunicação, reiterando a informação anteriormente prestada.

5. Em 16/3/95, a autora solicitou à Câmara Municipal de Viana do Castelo a realização de uma vistoria.

7. Em 28/11/95, a Câmara Municipal de Viana do Castelo deliberou mandar notificar e notificou a então senhoria “para a execução das obras de reparação geral da cobertura, incluindo rufos e condutores, reparação e pintura de paredes e tectos afectados e de que as mesmas devem ser iniciadas dentro de 60 dias após a notificação”.

8. A Câmara Municipal de Viana do Castelo orçamentou as referidas obras de reparação geral na importância de 4.937.288$00.

9. Em 27/12/95, a autora comunicou à então senhoria ter procedido à abertura de uma porta para desligar os fios condutores de electricidade, em virtude de a água infiltrada poder provocar curto-circuito, reiterando que o prédio se encontrava em estado ruinoso.

10.Em 24/1/96, a autora comunicou à então senhoria que, em face das infiltrações de água, tinha sido necessário mandar reparar o sistema eléctrico, tendo o custo da reparação ascendido a 23.194$00.

11.Em 12/10/2000, a Câmara Municipal de Viana do Castelo voltou a vistoriar o arrendado e, no processo respectivo, foi prestada a informação na qual se dá conta que não foram realizadas as obras impostas e que o prédio se encontra em “bastante piores condições de conservação do que à data da anterior vistoria” e que “as anomalias prendem-se sobretudo com o estado de conservação da cobertura que origina infiltrações de humidade que degradam tectos, paredes, pavimentos e caixilharias interiores do fogo.

Igualmente as impermeabilizações de caleiras e condutores necessitam de substituição ou reparação”.

12.Nunca qualquer dos senhorios, designadamente o réu, mandou proceder a quaisquer obras.

13.A Câmara Municipal de Viana do Castelo não chamou a si a realização das obras.

15.A autora não tem condições económicas que lhe permitam custear as obras de reparação do locado.

16.Hoje, o arrendado não tem condições de habitabilidade: os tectos e paredes têm buracos, chove no interior do locado, as paredes estão negras de tanta água que têm; os pavimentos estão levantados; as caixilharias interiores estão podres; ratos passeiam-se no interior do imóvel; o telhado já ruiu parcialmente.

17.Perante a ameaça de o tecto ruir, o facto de no locado não se poder habitar, e porque não foram realizadas obras de reparação no locado, a autora, a partir de 1/12/2000, tomou de arrendamento uma fracção autónoma, correspondente ao R/C centro de um prédio sito na Rua das Violetas nº 181, no Lugar do Cais Novo, mediante a renda mensal de € 199,52.

18.Relativamente a este arrendado, a autora pagou rendas no valor de 160.000$00 até a interposição da acção.

Reparação geral da cobertura; substituição de caleiras e condutas com impermeabilização; reparação geral de tectos e pavimentos, com substituição dos elementos danificados; reparação e pintura de tectos, paredes e pavimentos afectados pelas infiltrações; reparação geral das caixilharias interiores e exteriores, incluindo clarabóia, com substituição dos elementos danificados e respectiva pintura.

20.À data da propositura da acção o réu era, como é, proprietário do imóvel identificado em 1.

21.Tal prédio veio à titularidade do réu por doação da sua ex-mulher, M… J…, através da escritura pública celebrado no dia 7/10/97 no 1º Cartório Notarial de Viana do Castelo.

22.O réu encontra-se divorciado de M… J… desde 31/10/96, data em que transitou em julgado a sentença que dissolveu o seu matrimónio; no entanto, o réu já não vivia com a mulher alguns anos antes do divórcio.

23.O réu contestante desconhecia qual o estado em que se encontrava o imóvel à data da propositura da acção.

24.O réu só no ano de 2008, tomou conhecimento do estado em que se encontra o imóvel; todavia, desconhecia o estado em que o mesmo se encontrava à data de 1994 e 2001.

25.Actualmente, o prédio objecto do contrato de arrendamento dos autos está inabitável, ascendendo o custo das obras necessárias para o tornar habitável ao montante de € 192.900,00.

26.A autora manteve-se no arrendado identificado no ponto 17 desde 1/12/2000 até 31/6/02, tendo dispendido, em rendas, a quantia global de € 3.790,88 (199,52 x 19).

27.A partir de 1/7/02, a autora tomou de arrendamento a A… P… a fracção autónoma “D” do mesmo prédio, por se tratar de uma casa com cozinha e casa de banho com melhores condições de conservação, pagando a mesma renda de € 199,52.

28.A autora mantém-se neste arrendado desde 1/7/02 até ao presente, suportando a renda de € 199,52 até 31/12/03; a partir de Janeiro de 2004 e até 31/12/06 a renda passou a ser de € 206,90; a partir de Janeiro de 2007 e até 31/12/08, a renda passou a ser de € 207,00; a partir de 1 de Janeiro de 2009, a renda passou a ser de € 210,00.

29.Até 20/1/09, a autora suportou a totalidade de € 20.008,64 de rendas nos referidos locados.

Resultou provado que por contrato verbal celebrado há cerca de 20 anos, a autora tomou de arrendamento, para habitação, uma parte (rés do chão traseiras, 1º e 2º andares) de uma casa de rés-do-chão, 1º e 2º andares, sita em Viana do Castelo, à Rua da Picota, nº 58, da qual é actualmente senhorio o réu, mediante uma renda mensal, nunca alterada, de 450$00 (€2,24)

Uma das obrigações do locador é a de assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que a mesma se destina (artigo 1031.º alínea b) do Código Civil) aqui se compreendendo a obrigação de efectuar reparações essenciais ao referido gozo (cfr. Arrendamento Urbano anotado e comentado, 2.ª Edição, do Dr. Aragão Seia, página 147).

“I – Nos termos do artigo 1031.º alínea b) do Código Civil, o locador é obrigado, para assegurar ao locatário o gozo da coisa locada, a efectuar todas as reparações ou outras despesas essenciais ou indispensáveis, quer se trate de pequenas ou grandes reparações e quer a sua necessidade resulte de simples desgaste do tempo, de caso fortuito ou de facto de terceiro.

II – Se as não fizer, após aviso do locatário, falta culposamente ao cumprimento da obrigação e é responsável pelo prejuízo que causar ao credor (artigo 798.º do Código Civil), nos termos do artigo 562.º e segs. do mesmo código.”

3. Em 12/10/94, a autora comunicou ao senhorio J… L… que o telhado do prédio tinha infiltrações e ameaçava ruir.

4. Em 11/1/95, a autora enviou nova comunicação, reiterando a informação anteriormente prestada.

5. Em 16/3/95, a autora solicitou à Câmara Municipal de Viana do Castelo a realização de uma vistoria.

12.Nunca qualquer dos senhorios, designadamente o réu, mandou proceder a quaisquer obras.

Naturalmente que não fazendo o locador as obras a que está obrigado, e tratando-se de reparações urgentes que se não compadecem com as delongas de um processo judicial, o locatário tem a possibilidade de as fazer extrajudicialmente e o direito ao seu reembolso (artigo 1036.º n.º 1 do Código Civil e 12.º do RAU).

Trata-se de um direito do locatário, não de uma obrigação, como é a do senhorio, pelo que aquele pode fazê-las ou não, enquanto que este está obrigado à sua realização.

Ora tendo em conta que se trata de obras de conservação ordinária, de natureza urgente, para cuja realização o senhorio, um dos anteriores proprietários do prédio foi notificado da necessidade da sua realização, na medida em que em 12/10/94, a autora comunicou ao senhorio J… L… que o telhado do prédio tinha infiltrações e ameaçava ruir e em 11/1/95 enviou nova comunicação, reiterando a informação anteriormente prestada, o senhorio estava obrigado a realizá-las.

Naturalmente que estando o locador obrigado a assegurar ao locatário o gozo da coisa locada, a efectuar todas as reparações ou outras despesas essenciais ou indispensáveis, quer se trate de pequenas ou grandes reparações e quer a sua necessidade resulte de simples desgaste do tempo, de caso fortuito ou de facto de terceiro, basta que o senhorio tenha conhecimento da necessidade da sua realização para que esteja obrigado a executá-las, independentemente de o inquilino solicitar especificamente a sua realização, basta que dê conhecimento ao locador da situação, como de resto sucedeu, no caso dos autos.

Isto é, basta a comunicação ao senhorio dos vícios de que o prédio locado sofre, desde que tenha deixado de assegurar o gozo dos fins a que se destina, que necessite de reparações urgentes e indispensáveis a garantir aquele gozo - desde que o defeito não fosse conhecido pelo locatário, quando celebrou o contrato ou recebeu a coisa, que não pré-existisse o defeito, que o mesmo não seja da responsabilidade do locatário - independentemente de o locatário solicitar expressamente a sua reparação, para que o locador esteja obrigado à sua reparação.

Mal se entenderia que o locatário de um imóvel, que se encontrava em condições normais de gozo e ao qual um fenómeno da natureza tivesse, por hipótese, arrancado o telhado, comunicasse a situação ao senhorio e este, porque não lhe tivesse sido expressamente solicitada a reparação, não a fizesse com o fundamento de não lhe ter sido pedida a mesma.

De resto, importa notar a propósito da situação de que tratam os autos, que em 28/11/95, a Câmara Municipal de Viana do Castelo notificou a então senhoria “para a execução das obras de reparação geral da cobertura, incluindo rufos e condutores, reparação e pintura de paredes e tectos afectados e de que as mesmas devem ser iniciadas dentro de 60 dias após a notificação” e que nunca qualquer dos senhorios, designadamente o réu, mandou proceder a quaisquer obras.

Embora se possa constatar uma desproporção entre o valor das obras necessárias e das rendas pagas, a verdade é que, não obstante se mostrar possível a actualização das rendas, tal expediente legal não foi utilizado pelos sucessivos senhorios.

Por outro lado, a própria realização das obras permitiria uma actualização das rendas, conforme se referia, ao tempo, o RAU, no seu artigo 13.º n.º 2.

Levanta-se então a questão de saber se se verificou a caducidade do contrato de arrendamento, nos termos em que foi decidido pelo tribunal a quo.

Entendeu-se aí que o prédio objecto do contrato em causa está inabitável, inapto para os fins contratados, e a ré impedida de nele habitar, pelo que existiu uma perda total da coisa que determina a caducidade do contrato de arrendamento de acordo com o disposto no art. 66º do RAU conjugado com o art. 1051º, e) do CC.

Não há dúvida que o prédio em causa não tem condições de habitabilidade: os tectos e paredes têm buracos, chove no interior do locado, as paredes estão negras de tanta água que têm; os pavimentos estão levantados; as caixilharias interiores estão podres; ratos passeiam-se no interior do imóvel; o telhado já ruiu parcialmente.

Simplesmente, como refere o Dr. Aragão Seia, op. cit., 333, “estando o locador obrigado a proporcionar ao locatário o gozo da coisa locada para um certo fim, pode afirmar-se que há perda total do imóvel arrendado quando o estado em que este ficou, como consequência de uma causa não imputável ao locador, por exemplo, um incêndio, torna impossível o uso do mesmo pelo locatário para o fim convencionado.” (sublinhado nosso).

Também o acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 05/04/1983, CJ, VIII, 2, 250 refere que “só se verifica a caducidade do contrato de locação pela perda da coisa locada, quando esta não possa ser, total ou parcialmente, utilizada pelo locatário, ou quando, sem culpa do locador, ela se deteriore, em termos tais que só a sua reconstrução, total ou parcial, a possa tornar novamente apta para o fim a que se destinava.”

Como se pode ler no Acórdão deste Tribunal da Relação de Guimarães de 24/04/2008, de que foi relator o Desembargador Espinheira Baltar, “uma parte da doutrina e jurisprudência, que julgamos maioritária, vai no sentido de que a perda total da coisa locada gera a caducidade do contrato de locação, isto é, a extinção do contrato, ope legis.

E isto porque a lei atribui o efeito extintivo ao evento definido, neste caso a perda total da coisa.

Fundamentam-na no facto de a coisa perdida ser um elemento fundamental do contrato, e uma vez desaparecido, deixa de haver objecto mediato para suportar a existência do contrato.

E, sem a coisa, não se poderá manter ficticiamente, ficcionando a existência dum contrato de locação ou arrendamento, quando estejam em causa coisas imóveis.

E não é tradição, na nossa doutrina, a obrigação por parte do locador de realizar obras de construção ou reconstrução quando a coisa locada acaba por se perder.

Neste caso, com a perda da coisa, o contrato extingue-se com a consequente extinção dos deveres inerentes ao mesmo, como seja o de proporcionar o gozo da coisa por parte do locador e o pagamento da renda por parte do inquilino.

E hoje, mais concretamente o artigo 11.º n.º 2 do RAU, define as obras a que o senhorio está obrigado a fazer no prédio.

Pois elas levariam ao aparecimento dum prédio novo, duma coisa nova, que, de alguma maneira, conflitua com um contrato que pressupõe a existência duma coisa diferente, em estado de conservação diferente, mais antiga.

Daí que esta doutrina e jurisprudência avancem para o problema da responsabilidade civil contratual, no caso do perecimento da coisa locada ou arrendada, assente na culpa do locador.

Se houver culpa do locador, este será responsável pelos prejuízos que daí advenham ao locatário, como sejam danos emergentes e lucros cessantes.

Temos a destacar, entre outros, no plano doutrinal – “ Pinto Loureiro, Tratado da Locação, Vol. II, pag. 96 e 97, Coimbra Editora 1947; M. Januário C. Gomes, Arrendamento para Habitação, 2.ª edição, pag. 268, 269; Pedro Romano Martinez, Direito das Obrigações, Contratos, 2.ª edição, Almedina, pag 231; no plano jurisprudencial “ Ac. STJ 24/10/1996, CJ ( STJ), 1996, Tomo III, pag. 69; Ac. STJ, 11/2/1992, BMJ, 414/455; Ac. RP. 5/04/1983, CJ. 1983, tomo II, pag. 250; Ac. RP. 25/10/1984, CJ. 1984, Tomo IV, pag. 234; Ac. Rlxa, 25/06/1985, CJ. 1985, Tomo, III, pag. 178; Ac. RP. 10/04/1997, CJ. 1997, Tomo II, pag. 210; Ac. RE. 18/0172001, CJ. 2001, Tomo I, pag. 259; Ac. RE. 10/03/2005, CJ. 2005, Tomo II, pag. 245”.

A outra corrente doutrinal e jurisprudencial…assenta, essencialmente, na distinção entre perda da coisa por factos naturais e humanos legítimos, mas estes últimos, que não sejam imputáveis ao locador, isto é, que não sejam devidos a comportamentos activos ou omissos culposos do locador.

No caso deste ser responsável culposamente pelo perecimento da coisa, o contrato não caduca, ficando com o dever jurídico de reconstruir o locado. Esta posição está patente no Ac. do STJ de 7/7/1999, publicado no BMJ 489.º/311, em que é destacado o estudo de J.G. Sá Carneiro “Alguns problemas suscitados pela caducidade do arrendamento, Revista dos Tribunais, ano 87, 1969, pag. 195 e seguintes, e 243 e seguintes”.

Como o já afloramos, esta posição não se coaduna com as obras a que o senhorio está obrigado a fazer, consignadas no artigo 11.º n.º 2 do RAU.

Apenas lhe são exigíveis as obras de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação, em certos casos, que pressupõem que a coisa arrendada ainda exista como tal.

Daí que a posição defendida pela maioria da doutrina e jurisprudência seja mais consentânea com os deveres impostos ao locador no que tange a obras a realizar por força do contrato de arrendamento.

Uma coisa é a extinção do contrato por caducidade e outra a sua responsabilidade, caso haja culpa do senhorio na perda da coisa, que origina a extinção do contrato por caducidade.

Extinto o contrato, o locatário pode exigir uma indemnização ao locador, caso prove que a perda da coisa se deveu a culpa deste, devido a falta de conservação, nos termos do artigo 1031.º al. b), 798.º do C. Civil e artigo 11, 12, e 13 do RAU.

E, além disso, no caso do locador não realizar as obras necessárias para manter o arrendado para os fins contratuais, o locatário pode comunicar à Câmara Municipal competente, para que esta exija que as obras sejam realizadas, tome a iniciativa de as fazer em nome do locador.

E, se porventura as obras não vieram a ser concluídas por iniciativa do locador ou da Edilidade, o locatário tem a possibilidade de as fazer, mesmo as obras de conservação ordinária, desde que apresente um orçamento à Edilidade, cobrando o respectivo montante ao locador, depois de concluídas, através de 70% do montante da renda paga, nos termos dos artigos 16 e 18 do RAU.

Esta faculdade concedida pela lei, visa, sobretudo, que o arrendado não se deteriore ao ponto de não cumprir o seu fim contratual, evitando-se a perda da coisa locada.

O que quer dizer que o legislador, para evitar a degradação do parque habitacional, concedeu ao locatário, interessado em manter a coisa locada, a realização das obras, prevenindo a caducidade do contrato.

Pois, uma vez considerada perdida a coisa locada, o locatário já não poderá realizá-las, porque deixarão de ser consideradas de conservação para serem qualificadas de reconstrução ou construção, o que a lei não permite.

É uma forma de tutelar os interesse do locatário interessado em manter o arrendamento.

Se não utilizar esta faculdade, sujeita-se a perder o arrendamento, por caducidade e a ser indemnizado pelos prejuízos causados pela omissão do locador.

O que quer dizer que o regime do RAU, com as alterações entretanto introduzidas pelo decreto-lei 329-B/2000 de 22/12, aos artigos 12, 15, 16 e 18, vem reforçar a ideia da caducidade do contrato de arrendamento pela perda da coisa locada, responsabilizando o locador pelos danos sofridos pelo locatário devido à extinção do contrato.

Este está salvaguardado, se porventura estiver interessado em manter o contrato.

Daí que a posição contrária, na nossa opinião, não se coadune com o regime jurídico da locação em geral e em particular ao do arrendamento urbano, sendo mais defensável a posição oposta, que garante, proporcionalmente, os interesses do locatário, através da possibilidade de realizar as obras, evitando a perda da coisa ou da indemnização, no caso desta vir a perecer, por culpa do locatário.”

No caso dos autos, como se viu, o prédio está inabitável, isto é, não permite assegurar o gozo para os fins a que se destina, atento o estado de degradação atingido pelo mesmo, pelo que se pode afirmar estarmos perante a perda da coisa locada, com a consequente caducidade do contrato de arrendamento (artigo 1051.º alínea e) do Código Civil).

A autora entende que o tribunal não podia conhecer da caducidade, mas tal não é assim, não só porque os factos que permitem integrar a situação na figura jurídica da caducidade foram dados como provados e devidamente valorados, mas também porque o tribunal podia e devia conhecer da caducidade.

“1. A caducidade é apreciada oficiosamente pelo tribunal e pode ser alegada em qualquer fase do processo, se for estabelecida em matéria excluída da disponibilidade das partes.

2. Se for estabelecida em matéria não excluída da disponibilidade das partes, é aplicável à caducidade o disposto no artigo 303.º.”

Ora, tendo em conta que, no caso, a caducidade não está estabelecida em matéria excluída da disponibilidade das partes, isso significa que é de conhecimento oficioso (n.º 1) e, como tal, podia o tribunal conhecê-la, independentemente, de a mesma ser invocada, pelas partes, pelo que não há qualquer nulidade da sentença.

Conforme já se referiu, não há lugar a qualquer condenação na realização das obras, face à declaração de caducidade do contrato de arrendamento, dado que, extinguindo-se o contrato de arrendamento não se pode pretender que o mesmo continue a produzir efeitos, como se perdurasse.

No entanto, havendo culpa do locador, como é o caso, este é responsável pelos prejuízos que daí advenham ao locatário (artigo 798.º do Código Civil).

Na 1.ª Instância foi decidido condenar o réu a pagar à autora a quantia de € 15.000,00 (quinze mil euros) como indemnização devida pela extinção do referido contrato.

Estipula-se no artigo 562.º do CC que, quem estiver obrigado a reparar um evento, deve reconstituir a situação que existiria, se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação.

Por outro lado, o dever de indemnizar compreende não só o prejuízo causado, como os benefícios que o lesado deixou de obter em consequência da lesão, conforme se pode ler no artigo 564.º n.º 1 do Código Civil.

Quanto à indemnização em dinheiro, a mesma tem como medida a diferença entre a situação patrimonial do lesado, na data mais recente que puder ser atendida pelo tribunal, e a que teria nessa data se não existissem danos — artigo 566.º n.º 2 do Código Civil.

Refira-se ainda que se não puder ser averiguado o valor exacto dos danos, o tribunal julgará equitativamente dentro dos limites que tiver por provados (artigo 566.º n.º 3 do diploma referido).

A apelante pretende ser indemnizada num montante correspondente à diferença entre o valor das rendas que a autora suportou nos locados de substituição e o valor das que deveria ter pago ao réu.

Pensamos que não, desde logo porque o objecto da indemnização é a perda do locado, para o arrendatário e não se pode afirmar que o valor que a apelante veio a pagar pelo novo arrendamento que fez, seja um prejuízo ressarcível emergente daquela perda, - dado que numa situação de normalidade e equilíbrio a autora iria pagar uma renda semelhante à que pagaria no locado anterior.

Desconhecendo-se as condições de alojamento, no sentido de se apurar se as mesmas são equivalentes às que teria no prédio arrendado - uma vez que não é aceitável que o arrendatário de um imóvel modestíssimo, pudesse vir a ser indemnizado pela posterior ocupação de um imóvel luxo, a expensas do locador - nem, de resto, seria aceitável, que o apelado e réu (locador) pudesse vir a ser condenado a pagar indefinidamente tal renda.

O que está em causa, como se referiu, é a indemnização pela perda do locado, consideradas as específicas condições do caso e não se pode pretender que esteja abrangida nesse âmbito o pagamento do montante da renda que o locatário tenha, entretanto, de suportar, por não ser tal despesa uma consequência adequada da conduta do réu, o que extravasa do âmbito da obrigação de indemnização.

Não havendo assim um prejuízo quantificado, nem a existência de danos cujo montante não é possível determinar, não se justifica a condenação no que vier a ser liquidado (artigo 661.º n.º 2 do Código de Processo Civil), como pretendia a apelante, pelo que se impõe o recurso à equidade para fixação do montante indemnizatório.

A este propósito importa ter em conta os elementos disponíveis nos autos, para fixação do montante indemnizatório, devendo atender-se, nomeadamente, à duração do contrato de arrendamento, durante cerca de 19 anos, ao montante mensal da renda, de €2,49, acha-se equitativo manter a fixada indemnização de €15.000,00 pela extinção do contrato de arrendamento, assim improcedendo a apelação.

No que se refere ao invocado abuso de direito quanto à pretensão da autora de que o réu seja condenado a realizar obras no locado, atento o valor das obras, trata-se de questão cuja apreciação fica prejudicada, pela solução que demos no recurso da autora, pelo que não cumpre apreciá-la aqui.

Alega o apelante que deve ser absolvido da indemnização em que foi condenado pela extinção do contrato de arrendamento.

A este propósito já tivemos oportunidade de nos pronunciarmos quanto à apelação da autora e já referimos que existe responsabilidade contratual do locador que terá de ser ressarcida.

Refere ainda o apelante que não lhe pode ser assacada qualquer culpa no estado do imóvel, uma vez que apenas teve conhecimento do seu estado no ano de 2008, não tendo qualquer responsabilidade na perda do locado.

É verdade que tal prédio veio à titularidade do réu por doação da sua ex-mulher, M… J…, através da escritura pública celebrado no dia 7/10/97 no 1º Cartório Notarial de Viana do Castelo e que o réu, ora apelante, desconhecia qual o estado em que se encontrava o imóvel à data da propositura da acção.

Porém importa esclarecer que, tal como sucede noutras situações (p. e. herança), a aceitação da doação, depende da vontade do donatário, que pode, ou não, aceitar a doação.

Sucede que o apelante aceitou tal doação, pelo que não pode agora exonerar-se das obrigações correspondentes, tendo em conta que ao suceder na propriedade do imóvel, subingressou na posição jurídica do doador, nos inerentes direitos e obrigações do proprietário respectivo (artigo 1057.º do Código Civil).

Trata-se de uma sucessão legal nos direitos e deveres que tem carácter objectivo e não pessoal ou subjectivo e a responsabilidade que aqui está em causa tem natureza objectiva (não no sentido de responsabilidade pelo risco, mas na acepção de que a responsabilidade se refere à qualidade de proprietário) e não subjectiva ou pessoal, ao contrário do referido pelo apelante.

Nem pode o apelante alegar não ter culpa no estado do locado, dado que para além de ter sido avisado do estado do mesmo, poderia e deveria, inteirar-se da sua situação, quando lhe foi doado.

Para além daquilo que já tivemos oportunidade de referir no recurso acima apreciado, o facto de o locatário poder executar as obras que o locador não fez no locado, não desonera este de tal obrigação, nem constitui uma obrigação do locatário, mas apenas uma possibilidade que a lei lhe confere e não pode servir, de forma alguma, de pretexto para desculpabilizar ou justificar a inércia do locador.

Importa esclarecer que em 12/10/94, a autora comunicou ao senhorio José Luís Malafaia Bacelar que o telhado do prédio tinha infiltrações e ameaçava ruir, que em 11/1/95, a autora enviou nova comunicação, reiterando a informação anteriormente prestada, que em 28/11/95, a Câmara Municipal de Viana do Castelo deliberou mandar notificar e notificou a então senhoria “para a execução das obras de reparação geral da cobertura… e de que as mesmas devem ser iniciadas dentro de 60 dias após a notificação, sendo certo que o réu só no ano de 2008, tomou conhecimento do estado em que se encontra o imóvel, pelo que não é correcto afirmar-se que os anteriores proprietários do imóvel não foram notificados para realizar as obras.

A eventual co-responsabilização dos anteriores proprietários é questão que não importa apreciar aqui.

No que se refere ao montante da indemnização já nos pronunciamos na apelação da autora, posição que aqui mantemos, não podendo o montante indemnizatório constituir um “prémio” pela inércia do locador, incentivadora de situações de incumprimento legal, como seria se se fixasse um montante indemnizatório como aquele que é sugerido pelo apelante.

1) No âmbito do contrato de arrendamento não fazendo o locador as obras a que está obrigado, e tratando-se de reparações urgentes que se não compadecem com as delongas de um processo judicial, o locatário tem a possibilidade de as fazer extrajudicialmente e o direito ao seu reembolso;
2) Basta a comunicação ao senhorio dos vícios de que o prédio locado sofre, desde que tenha deixado de assegurar o gozo dos fins a que se destina, que necessite de reparações urgentes e indispensáveis a garantir aquele gozo, para que o locador esteja obrigado à sua reparação;
3) Há perda total do imóvel arrendado quando o estado em que este ficou, como consequência de uma causa não imputável ao locador torna impossível o uso do mesmo pelo locatário para o fim convencionado;
4) No caso da perda total do locado, não está prevista a obrigação legal da realização de obras de reconstrução ou construção, mas há lugar à responsabilidade civil contratual do locador, assente na culpa deste.

Guimarães, 22/03/2011

Relator: António Figueiredo de Almeida

1.ª Adjunta: Desembargadora Ana Cristina Duarte

2.ª Adjunta: Desembargadora Maria Rosa Tching