Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 65022/19.2YIPRT.G1 |  |
EXCLUSIVIDADE
NÃO CELEBRAÇÃO DO CONTRATO VISADO
CAUSA IMPUTÁVEL AO CLIENTE
REMUNERAÇÃO
I- A obrigação principal da mediadora imobiliária é, em regra, uma obrigação de meios, pois tem a obrigação de diligenciar por encontrar um interessado para determinado negócio, aproximá-lo da outra parte e assim facilitar a celebração do mesmo.
II- A obrigação principal do cliente é pagar a remuneração acordada sendo que, no contrato de mediação simples esta é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação (ou, se tal houver sido acordado, com a celebração do contrato promessa que antecede aquele), exigindo a doutrina e a jurisprudência um nexo causal entre a actividade de mediação e o contrato celebrado a final, e no caso do contrato de mediação em regime se exclusividade a mesma é devida ainda quando o negócio visado não se concretize por causa imputável ao cliente.
III- Na concretização do conceito “por causa imputável ao cliente” a jurisprudência exige um juízo de culpa.
IV- Num caso de mediação em regime de exclusividade, em que a mediadora encontrou um interessado na compra de determinado imóvel que veio a celebrar contrato promessa com o seu cliente, mas a compra e venda não se realizou, por um lado, porque sobre o bem passou a impender o registo de procedimento de arresto e, por outro, porque o promitente comprador se recusou, não tem aquela direito à remuneração acordada uma vez que a não celebração do contrato visado não ocorreu por causa imputável ao cliente.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
I – Relatório
X – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., com sede na Rua …, nº .., …, Braga, apresentou requerimento de injunção, que posteriormente veio a ser distribuído como acção especial para o cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contrato, pedindo a condenação de A. R., com domicílio em .., Rue …, n.º .., .., …, …, no pagamento das seguintes quantias: € 6.150,00 a título de capital, € 309,02 a título de juros de mora vencidos desde 12/10/2018 até à data da entrada do requerimento de injunção, juros vincendos, € 350,00 a título de honorários de advogado e custos de correspondência e deslocações e, por fim, € 102,00 a título de taxa de justiça.
Para tanto, em síntese, alegou que no âmbito da sua actividade celebrou com o réu um contrato de mediação imobiliária que teve por objecto a promoção da venda de um imóvel da titularidade deste. Encetou actividade de promoção da venda do dito imóvel, angariou compradores que celebraram com o réu um contrato promessa de compra e venda, sendo certo que a compra e venda não ocorreu por causa imputável ao réu. Sobre o imóvel impendia um arresto, o que o réu sabia, e não obstante este facto o mesmo designou data para a escritura de compra e venda e depois não compareceu à mesma. Os promitentes compradores procederam à resolução do contrato promessa por culpa exclusiva do réu. A autora entende que, face ao comportamento do réu tem direito à remuneração fixada.
*
O réu apresentou oposição repudiando a sua responsabilidade pela não outorga do contrato definitivo. Refere que, não havendo audição da parte contrária no procedimento de arresto, não pôde evitar a decisão de arresto do imóvel e o registo deste. Assim, não lhe pode ser imputada a responsabilidade por este ónus que passou a incidir sobre o imóvel. Esclarece que tal procedimento veio depois a ser julgado improcedente.Mais alegou que promover a designação de uma data para a celebração da escritura de compra e venda porque lhe havia sido assegurado pela mandatária da arrestante que tinha promovido o levantamento do registo de arresto entretanto julgado improcedente. O seu advogado não compareceu na data designada por motivo imprevisto a si não imputável e comunicou a sua ausência ao cartório notarial. Foram os promitentes compradores quem veio posteriormente a manifestar interesse em desistir do negócio tendo o réu sempre demonstrado interesse na sua realização. Assim, entende que nada dever à autora a título de comissão/remuneração, sob pena de enriquecimento injustificado da mesma.
*
O réu pediu a condenação da autora como litigante de má-fé no pagamento de multa e indemnização a seu favor em montante a liquidar em execução de sentença. Para tal refere que a autora era mediadora, quer do promitente comprador, quer do promitente vendedor, pelo que tinha informações privilegiadas sabendo que o arresto inviabilizava a outorga da escritura, que havia sido o promitente comprador quem tinha desistido do negócio sendo que o réu mantinha interesse no mesmo. A autora bem sabe não ter direito ao pagamento da comissão.*
Procedeu-se a audiência de julgamento e no início da mesma a autora se pronunciou-se acerca do pedido de litigância de má-fé. Foi proferida sentença, cuja parte decisória, na parte que interessa, reproduzimos:
“Pelo exposto, decido julgar a presente acção totalmente improcedente e, em consequência, absolvo o réu do pedido contra si deduzido pela autora.
Mais decido não condenar a autora como litigante de má-fé. (…)”
*
Não se conformando com esta sentença veio a autora dela interpor recurso de apelação, apresentando alegações e formulando as seguintes conclusões:“A. A Autora/Recorrente fundamenta a sua motivação de recurso em duas grandes questões fundamentais:
a) erro manifesto e notório na apreciação da prova gravada e na decisão da matéria de facto, relativamente aos Factos dados como Provados em L., X, BB., e relativamente às alíneas 2.,5., 9. e 10. dos Factos Não Provados;
b) erro na aplicação do Direito, por incorreta subsunção jurídica daqueles factos.
B. As conclusões alcançadas pelo Tribunal a quo foram, e são, equivocadas e incongruentemente fundamentadas com a lei, tornando os factos e provas produzidas nos autos ilógicas, e, portanto, INJUSTAS, o que conduzirá inevitavelmente à REFORMA da decisão, pois que os argumentos usados na sua fundamentação em nada refletem a prova que foi efectivamente produzida nos autos.
C. Pese embora, todo o respeito que é devido ao Tribunal a quo, a verdade é que ao atuar da forma descrita, o Tribunal a quo violou os mais elementares princípios do Direito Processual Civil, designadamente, os princípios da livre apreciação da prova, do inquisitório, da aquisição processual, da gestão processual e o da igualdade das partes (cfr. art.º 374.º, 376.º e 874.º e ss. do Código Civil, art.º 4.º,6.º, 411.º, 413.º, 414.º, 444.º, 454.º e 465.º todos do CPC e, bem assim, o art.º 13.º da Constituição da República Portuguesa).
D. O Tribunal a quo violou todos os preceitos legais supra expostos, fazendo uma apreciação errada e, nalguns pontos, manifestamente insuficiente, da matéria de facto e, consequentemente, aplicou de forma errada o Direito ao caso concreto, razão pela qual se impõe a declaração de nulidade da sentença proferida ou, caso assim não se entenda, o reenvio do processo para reapreciação, em sede de audiência de julgamento, dos concretos pontos da matéria de facto colocados em crise neste recurso.
E. Todavia, pese embora, tudo quanto foi ali dito, discutido e analisado, é incompreensível que, ainda assim, aquele Tribunal não tenha valorado como prova credível e séria e, sobretudo, fundamentadora da decisão que viria a proferir, a causa imputável ao Réu da não concretização do contrato de compra e venda prometido.
F. Pois, o contrato de mediação imobiliária, celebrado entre a autora e o Réu, em 18 de junho de 2018, junto aos autos através do requerimento probatório da Autora, em 10/07/2020, ao qual foi atribuída a ref.ª 10268575, pela plataforma CITIUS, estipulava a exclusividade na promoção da venda do imóvel pela Autora. Por isso, a Autora envidou todos os esforços para desenvolver “atividades de promoção, divulgação e publicitação do imóvel; Fruto dessas atividades, a autora encontrou os compradores M. F. e sua esposa E. G. interessados na aquisição do referido imóvel pelo preço global de aquisição de € 79.000,00 EUR. Tal proposta foi apresentada ao réu que aceitou os termos da mesma, tendo outorgado Contrato de Promessa de Compra e Venda (Contrato 0182) celebrado com os Promitentes Compradores supra identificados em I., em 10 de Julho de 2018, com intervenção da autora, tendo sido entregue ao réu, pelos Promitentes Compradores, a quantia de €3.000,00 EUR (três mil euros) a título de sinal. No Contrato de Promessa de Compra e Venda previa-se que o contrato de compra e venda seria realizado no prazo máximo de 90 (noventa) dias.” Tudo conforme resulta dos factos considerados assentes, com relevância para a decisão da causa, melhor identificados na douta sentença como H., I., J., K..
G. Sucede que, ficou combinado entre as partes o agendamento da escritura para 30 de agosto de 2020, que não veio a acontecer por o Réu se encontrar fora do país e mais tarde em 18 de setembro também não veio a acontecer a sua concretização, como expôs o promitente comprador, a Testemunha M. F., com residência na Rua das …, …, Braga, depoimento gravado no sistema Habilus Media Studio, hora de início 00:00:00 e hora de fim 00:21:23, designadamente ao minuto 01:10 até ao minuto 01:38:
Mandatário da Autora: “o senhor marcou alguma vez alguma escritura?”
Testemunha: “ehhhh...marcamos sensivelmente duas escrituras em que foram canceladas.”
Mandatário da Autora: “ok! Marcou duas escrituras e elas não se realizaram porquê?”
Testemunha: “a primeira não sei... o senhor diz que não estava aqui, ele estava em França, salvo erro. Ele disse que não era possível. Pronto fiquei só a saber isso. Depois, entretanto, ele disse que vinha em setembro, depois ficou também ficou sem efeito.” ()
1:37m
Mandatário da Autora: "O senhor recorda-se de ter sido notificado para uma escritura aqui no dia doze do dez de dois mil e dezoito?"
Testemunha: "Sim, fui notificado em que compareci, em Barcelos."
Madatário A: "E o senhor tinha intenção de celebrar efetivamente a escritura?"
Testemunha: "neste caso, já estava, não é, para comprar.
01:54m
03:34m
Mandatário A: "olhe uma coisa e, a seguir, o senhor continuou interessado em manter o negócio?"
Testemunha: "Depois quando, num, já depois num..num queria o imóvel."
Mandatário da A: "ou seja, o senhor foi três vezes, marcou duas vezes uma escritura, foi a.. da terceira vez, foi a uma escritura que foi notificado pelo proprietário
H. Portanto, ficou provado e assente nos autos que decorridos os 90 dias previstos para a realização da escritura, não foi possível concretizar o contrato de compra e venda prometido em virtude do registo, na data de “17/08/2018, de um procedimento de arresto sobre o imóvel, pela apresentação n.º 3654, que derivava do Processo no 4308/18.0T8BRG, procedimento que, em 17/09/2018, foi declarado improcedente pelo Juízo Central Cível de Braga, absolvendo-se o requerido do pedido, decisão que transitou em julgado em 16/10/2018. Na data referida em L., não veio a realizar-se a escritura de venda uma vez que, à data, impendia sobre o imóvel o registo referido em M.” cfr. factos assentes na douta decisão do Tribunal a quo, identificados pelas letras M. e N. (negrito e sublinhado nosso).
I. Com efeito, atentas as vontades manifestadas no contrato promessa de compra e venda e a sua manutenção demonstrada por ambas as partes, foi realizada uma reunião nas instalações da Autora, conforme gravação da testemunha D. C., depoimento gravado no sistema Habilus Media Studio, hora de início 00:13:48 e hora de fim 00:42:30., ao minuto 24:42 até 42:30:
Mandatário do Réu: “olhe, mas já que falou nessa reunião, eu pergunto-lhe isto, lembra-se dessa reunião e lembra-se se estava mais alguém nessa reunião, além do meu cliente?”
Testemunha: "lembro que estava pessoas da mediadora imobiliária."
Mandatário do Réu: "e para além dele..."
Testemunha: "para além dele estava o Senhor doutor."
Mandatário: "E não estavam os promitentes compradores?"
Testemunha: "Estavam os promitentes compradores."
Mandatário do Réu: "Também estavam...."
Testemunha: "Sim."
Mandatário do Réu: "Eles nessa altura queriam fazer contrato ou já não queriam fazer contrato?"
Testemunha: "honestamente não me recordo. Não me recordo. Eu sei que, eu sei que foi uma reunião para tentar sanar o problema que havia ali do arresto."
(...)
25:25m a 26:46m
Testemunha: "...foi apresentada documentação em que foi mencionado que havia um arresto e foi quando me deparei que realmente....”
Mandatário do Réu: E o arresto entrou depois da celebração do contrato, certo?"
Testemunha: "não sei..."
Mandatário do Réu: "Mas sabe que foi surpreendente para o meu cliente o arresto?"
Testemunha: "não sei, não sei. Eu sei que na reunião o senhor, seu cliente, falou que havia um problema familiar e que terá originado o arresto, pronto."
Mandatário do Réu: "Exatamente, ou seja, o meu cliente foi surpreendido com o arresto, apareceu um ónus que impossibilitou a celebração da escritura, certo?"
Testemunha: "O arresto apareceu e depois daí termos tentado a reunião para tentar resolver o problema.
Mandatário: "Exatamente. E dessa reunião o que é que derivou dessa reunião? ele perdeu imediatamente o interesse no imóvel, considerou que ainda era possível celebrar a escritura, constituiu algum óbice para ele a existência desse ónus?"
Testemunha: "Doutor, eu o que me apercebi, o que me recordo, é que a reunião foi inconclusiva e houve ali uma tentativa depois resolver mediante aquilo que o senhor doutor conseguisse em termos do arresto, foi isso que ficou ali..."
Mandatário do réu: "E na altura foi dito ou não que possivelmente se ia resolver essa questão e que ele estava em negociações com a irmã para tentar acabar com a situação do arresto?"
Testemunha: "Do que me recordo, fiquei com a ideia que havia essa possibilidade de tentar resolver o problema do arresto."
29:48m até 30h01m
Testemunha: "é como lhe disse, havia interesse em resolver o problema, criado, neste caso, pelo arresto e pelo incumprimento do seu cliente. A intenção era escriturar, na impossibilidade de escriturar...”
J. Portanto, a reunião serviu para resolver o ónus que pendia sobre o imóvel, sendo certo que as vontades no negócio se mantinham desde que fosse cancelado esse ónus.
K. Pelo que, tendo o Réu assinado um contrato de promessa de compra e venda, cuja vontade mantinha, e, entretanto, constituído mandatário jurídico, estava consciente de que o único óbice à realização da escritura era o alegado registo da instauração de um procedimento cautelar de arresto que impedia qualquer ato de transmissão do bem.
L. Sucede que, volvido um mês, o promitente comprador foi interpelado para a realização da escritura, por carta registada, em nome do mandatário do Réu, mandatário também nos autos, tudo conforme resulta do documento n.º 4 junto aos autos, em 10/07/2020, ao qual foi atribuída a ref.ª 10268575, pela plataforma CITIUS.
M. Assim, no dia e hora para que foi interpelado, o promitente comprador apresentou-se no notário indicado, naturalmente, em condições para adquirir o imóvel, tal como ficou provado pelo certificado de presença no cartório notarial junto como documento n.º 5 aos autos, em 10/07/2020, ao qual foi atribuída a ref.ª 10268575, pela plataforma CITIUS.
N. Nesse momento, também esteve presente o solicitador da Autora, a testemunha Dr. D. C., que havia acompanhado toda esta situação, além de que, o contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade com o réu ainda estava em vigor, conforme resulta do documento n.º1 junto aos autos, em 10/07/2020, ao qual foi atribuída a ref.ª 10268575, pela plataforma CITIUS.
O. Pelo que, a intervenção imobiliária no negócio tinha de ficar averbada naquela escritura e era o momento para ser efetuado o pagamento da comissão devida à Autora pelos seus serviços.
P. Destarte, atenta a notificação remetida pelo promitente vendedor/aqui Réu a interpelar para a realização da escritura, que já havia sido adiada por duas vezes, primeiro pela ausência do promitente vendedor/aqui Réu, depois devido ao ónus sobre o imóvel, e que após a reunião ocorrida na sede da Autora, ficou o Réu de diligenciar pelo cancelamento de tal ónus, apoiado pelo seu mandatário, a verdade é que tudo levou a crer que a escritura seria realizada, cfr factos assentes na douta sentença, no ponto “S.”: “Por via da interpelação referida em Q., os Promitentes Compradores dirigiram-se a esse Cartório Notarial no dia e hora agendados pelo réu, com o fim de celebrarem a escritura de compra e venda sobre o imóvel supra descrito.”
Q. Certo é que a escritura não se voltou a realizar, desta feita, tal como voltou a ficar assente na douta decisão nos pontos “T”, “U” e “V”:
R. Ora, perante todo este circunstancialismo que é manifesto, o Tribunal a quo, bem sabia, porque disso se fez prova expressa, que foram 3 (três) as tentativas para ser realizada a escritura que foram frustradas por culpa e responsabilidade do Réu.
S. Sendo que, nesta última tentativa, foi o próprio Réu, representado pelo seu mandatário, que interpelou para a realização da escritura.
T. Da prova produzida e mesmo da postura do mandatário do Réu, que o representou desde o momento em que o Réu tomou conhecimento de que existia um registo de uma providência cautelar de arresto sobre o imóvel prometido vender, resultou demonstrado que o Réu talvez acreditasse que o promitente comprador já estaria desgastado com esta situação e tivesse desistido do negócio.
U. Daí que, tal como disse a testemunha D. C., conforme gravação, depoimento gravado no sistema Habilus Media Studio, hora de início 00:13:48 e hora de fim 00:42:30., ao minuto 22: 22 até 23:02:
Testemunha: “Não, diretamente não fomos informados de nada, acabamos por perceber que havia ali uma tentativa qualquer de atrasar ou pelo menos justificar o atraso mas directamente ninguém contactou a parte compradora."
Mandatário da Autora: "Olhe, e aquela certidão ou certificado que me disse que lhe disseram inicialmente que já estava elaborado?"
Testemunha: "Sim".
Mandatário da Autora: "O Senhor, o que é que lhe disseram em concreto? Explicaram-lhe o que é que ia dizer?"
Testemunha: "Explicaram. Explicaram, disseram que era uma certidão de não comparência e eu perguntei...eu perguntei à Senhora, por parte de quem, ou da parte, era, estava, tinha sido pedida por parte vendedora e a falta de comparência da parte compradora. E eu fiquei surpreendido.. ao contrário ”.
V. Portanto, quando o solicitador da Autora e o promitente comprador chegaram ao cartório notarial, agendado para ser realizada a escritura, a funcionária tinha a informação de que seria para emitir um certificado de ausência do promitente comprador.
W. O que parece ter sido um cenário antecipado pelo Réu, de que o promitente comprador não estaria presente na data da escritura para o qual foi interpelado.
X. Acresce que, ainda na data agendada pelo Réu para a realização dessa escritura estava registado o ónus, o procedimento cautelar de arresto sobre o imóvel, o que impossibilitava a realização da compra e venda.
Y. O Réu bem sabia que não havia cancelado tal registo mas, ainda assim, interpelou o promitente comprador para a realização da escritura.
Z. A falta de interesse do promitente vendedor/aqui Réu em concluir o negócio, ficou também demonstrado no facto de o ónus que impendia sobre o imóvel ser apenas a instauração de um procedimento cautelar de arresto, intentado por uma irmã sua, conforme resulta do teor da fundamentação da douta sentença: “extraindo-se da análise dos elementos de fls. 15 e ss. e 50 que, ao contrário do pressuposto em que as partes parecem ter atuado, não chegou nunca a ser registado qualquer arresto do imóvel, que nunca foi decretado, tendo apenas sido levado a registo o ato de propositura daquele procedimento cautelar, o que infirma a factualidade constante de 3..”
AA. Sendo que, o tão esperado cancelamento do registo do procedimento cautelar veio a acontecer no dia 16 de outubro de 2018.
BB. Pelo que fica evidenciado que a existir a intenção efetiva de ser realizada a escritura, o promitente vendedor/ aqui Réu, tinha todas as condições para proceder ao cancelamento, em tempo útil, do registo da instauração da providência cautelar, tanto mais que estava assessorado por advogado e o procedimento havia sido indeferido por decisão judicial.
CC. E foi precisamente neste sentido que o Tribunal a quo formou a sua convicção.
DD. Com efeito, perante tais circunstâncias, em situações normais, o promitente vendedor teria contactado o promitente comprador para tentar gerir a situação da melhor forma possível para ser concretizado o negócio.
EE. Quanto mais não fosse, era razoável contactar o promitente comprador para avaliar a possibilidade de adiar por 4 dias a realização da escritura, uma vez que tal cancelamento do registo aconteceu no dia 16 de outubro de 2018.
FF. Aliás, nunca foi apresentado nos autos, nem mesmo ao notário para a agendada escritura, uma procuração com poderes especiais para vender o imóvel e para receber o preço, pois ficou como facto não provado na decisão o seguinte: “Para os efeitos referidos em Q, o réu constituiu seu procurador o advogado subscritor da oposição apresentada nestes autos.”
GG. Além de que, o próprio Notário, Dr. P. C., nas gravações tomadas ao minuto
00:00 a 00:31:29, no sistema Habilus Média Stúdio, na sua inquirição afirmou que estava certo de que aquela escritura não era para ser realizada naquele dia, designadamente aos minuto 6:25m até 7:29m
Mma Juiz: "Mas o Senhor doutor tinha lá alguma procuração de alguém para intervir em nome do vendedor?"
Testemunha: "Não sei, tudo o que eu certifico, normalmente tenho o cuidado de certificar só elementos que me dão, portanto, muitas vezes não me dão quase nada e depois querem que eu certifique coisas, eu limito-me a certificar. Porque nós temos, se tivermos os elementos todos ou quase todos, nós preparamos a escritura, ela fica como não assinada no máximo, por óbvio."
Mma Juiz: "Esta estava preparada?"
Testemunha: "Eu penso que não...sôtora mas não tenho a certeza..."
Mma Juiz: "E porque é que não estava preparada? era suposto realizar-se, estava marcada?"
Testemunha: "Sim, depende dos elementos, tenho que ver, isso tenho que ver...."
Mma Juiz: "Era uma escritura que era para realizar, ela estava marcada, não é?"
Testemunha: "Sim."
Mma Juiz: "ou seja, não apareceram lá e o Sôtor disse ah estão cá a fazer o quê se eu não tenho aqui marcado na minha agenda?!"
Testemunha: "Não, sôtora, eu posso explicar?"
Mma Juiz: "Sim."
Testemunha: "Muitas vezes fazem isso até já sabendo de antemão que alguém não vai aparecer, não é? E então limitam-se a marcar entregando um elemento ou dois. de vários, não é?! E eu, pronto, não vou insistir, nem posso obrigar muitas pvezes essas pessoas possivelmente não têm esses elementos. e, então, digamos, preparo com o que tenho..."
()
14:31m
Testemunha: “Portanto para eu colocar essa menção é porque eles terão dito que o motivo porque também não poderiam fazer, não sei até já me teriam comunicado, esse pedido, essa questão não estaria resolvida.”
Mma. Juiz: "Não estaria resolvida e portanto, ficou com a impressão de que ele, naquele dia não iria comparecer para vender?"
Testemunha: "não, não iria ser feito, não iria ser feita. Independentemente do atraso, não iria ser feita.”
Mma Juiz: “Mas os compradores também deram a entender isso?"
Testemunha: "os primeiros, os do primeiro certificado, não."
Mma juiz: "Não, portanto, quando os primeiros lá compareceram era para efetivamente realizar a escritura?"
Testemunha: "Sim, só não sei se havia os elementos todos ou não, mas penso que..mas caso contrário, sim."
15:18m
HH. Certo foi que a Autora angariou um comprador e esse comprador reunia as condições para comprar o imóvel com capitais próprios, não dependendo de qualquer financiamento, foi assinado um contrato promessa de compra e venda e constituído um sinal e esse comprador aguardou o decurso do prazo estipulado no contrato promessa para a realização do contrato prometido e por três vezes que a escritura não se concretizou.
II. Não se concretizou por indisponibilidade do Réu e devido ao ónus que impendia sobre o imóvel prometido, pois o Réu não realizou quaisquer esforços para ser cancelado tal ónus apesar de a Autora disponibilizar o seu apoio jurídico para tal e, para o efeito, constituiu mandatário jurídico para o efeito.
JJ. E por isso não foi realizada a escritura que agendou e para a qual interpelou o promitente comprador.
KK. Perante tais circunstâncias, não é razoável exigir de um promitente comprador que continue ad eternum a manter a expectativa de investir num imóvel onerado.
LL. Sendo que, se as partes, promitentes comprador e vendedor, acabaram por se entender quanto à resolução das obrigações que reciprocamente assumiram, em nada essa relação jurídica poderá implicar com a que foi estabelecida entre a Autora e o Réu/promitente vendedor no âmbito do contrato de mediação imobiliária.
MM. Pois, o comprador para o imóvel propriedade do Réu foi angariado através da Autora, foi assinado um contrato promessa de compra e venda e este comprador efetivamente reunia as condições para comprar o imóvel com capitais próprios, tendo-se apresentado à escritura para a qual foi interpelado pelo Réu convicto de que ia adquirir o imóvel.
NN. Ora, não pode o Tribunal a quo deixar de considerar esta expectativa do promitente comprador em adquirir o imóvel seja atendível de uma forma razoável, de um homem médio, que perante um ónus sobre o imóvel, impeditivo de transacionar a propriedade, mantenha ad eternum essa expectativa e o investimento realizado num sinal de um negócio que com todas as evidências que o Réu demonstrava se iria frustrar.
OO. Pelo que, não é razoável a fundamentação da decisão que ora se recorre quando considera o seguinte: “Tal significa que não se pode resolver um contrato bilateral ou sinalagmático, como é o caso do contrato promessa dos autos, por simples capricho ou a bel-prazer de qualquer dos contraentes isto é, por livre alvedrio de qualquer deles, mesmo em caso de incumprimento temporário, normalmente designado por mora.”
PP. Para vir concluir que: “De facto, não pode ser imputável ao réu a “impossibilidade” de realização da escritura definitiva (sem ónus e encargos, tal como se obrigara na cláusula primeira do contrato promessa celebrado) até à data em que veio a transitar a decisão de improcedência do pedido, ou seja, até 16/10/2018, pois que, tratando-se de procedimento cautelar alheio à sua vontade e sem exercício do prévio contraditório, nada podia o mesmo fazer para obstar à pendência do respetivo registo em sede de conservatória, dependendo o cancelamento de tal registo apenas e tão só da vontade da arrestante e da pronta decisão do procedimento, que veio a afinal ser considerado injustificado e improcedente, pelo que não lhe é imputável – em termos de culpa - o “obstáculo” (assim considerado pelas partes) para a celebração do contrato definitivo de compra e venda, não podendo assim ser considerado fundamento de resolução do contrato promessa e fundamento do pedido de indemnização a que alude o art. 19.º, n.º 2, da Lei n.º 15/2013.”
QQ. Ora, somos forçados a dizer que alheios ao impedimento da concretização da transação, motivado pelo registo de um procedimento cautelar de arresto, foram certamente o promitente comprador e a Autora, que procuraram contribuir com os meios à sua disposição para conseguir alimentar o interesse no negócio e ultrapassa o óbice existente.
RR. Sendo certo que, era o Réu o proprietário do imóvel que estava a ser sujeito de uma providência cautelar de arresto e, naturalmente, era sobre ele que pendia a responsabilidade de procurar ultrapassar esse ónus, que até veio a ser sujeito a uma decisão judicial de indeferimento, e procurar gerir da melhor forma o negócio junto do promitente comprador e da mediador/ a aqui Autora.
SS. Estando, em exclusivo, na sua esfera, a possibilidade de promover o cancelamento de tal ónus ou, até mesmo, substituir por uma garantia.
TT. E, ao invés, engendrou tentativas de desgaste do interesse do promitente comprador, como foi a interpelação para realização da escritura, remetida em carta timbrada do S/ Mandatário, e que nunca chegou a ser esclarecido de forma frontal e assumida nos presentes autos quem a agendou.
UU. Apesar de a autoria da iniciativa ter ficado plasmada em tal carta.
VV. Destarte, os factos dados como provados em BB. não correspondem à verdade, pois, foram coincidências da vida, que o mesmo imóvel voltou a ser promovido pela Autora mas já no âmbito de um novo contrato de mediação e com um novo proprietário.
WW. Pelo que essa comissão em nada está relacionada com a que é devida e peticionada nos presentes autos.
XX. Ora, perante tudo quanto se acaba de expor e, bem assim, a concreta prova que se produziu em audiência de julgamento, não podiam ter sido dados como provados os factos elencados em L., X. e BB dos Factos Provados, nem sequer ter sido dados como não provados os factos elencados em 2., 4., 7. e 9. dos Factos Não Provados.
YY. Tudo razões bastantes para ter sido outra a matéria dada como assente e, consequentemente, a decisão que veio a ser proferida teria de ser substituída por outra que declarasse a acção totalmente procedente, por efetivamente provada, com todas as consequências legais, circunstancialismo que a Autora/Recorrente aqui expressamente invoca para todos os efeitos legais.
ZZ. Ao proceder em sentido contrário do que se acaba de expor, o Tribunal a quo erra manifestamente na apreciação e valoração da prova que foi produzida, incorrendo em violação de regras de direito probatório substantivo e, em consequência, produz a sua decisão em erro de julgamento.
AAA. Erro esse que terá de ser obrigatoriamente corrigido, trazendo Justiça e Segurança Jurídica aos presente autos.
BBB. Decisão essa que seria muito mais consentânea com a realidade dos factos e com as regras da experiência comum, sobretudo tendo em conta situações como a dos presentes autos.
CCC. A Autora/Recorrente apresentou a sua versão dos factos, conforme os viveu, sentiu e experienciou e que correspondem, sem margem para quaisquer dúvidas, à realidade dos acontecimentos vivenciados pelas partes!
DDD. Ora, perante a prova, impunha-se ao Tribunal a quo que providenciasse pela sua melhor percepção e, no caso de subsistirem dúvidas sobre a efetiva responsabilidade do Réu em promover as condições para ser alcançado o negócio, dar como não provados os factos elencados em X. e em BB., dos Factos Provados, dando como provados, ao invés, os factos elencados em2., 5., 7.e 9.,dos Factos Não Provados, o que aqui expressamente se invoca para todos os efeitos legais.
EEE. Já quanto ao erro na aplicação do Direito, por incorreta subsunção jurídica dos factos, da mera análise e correta interpretação dos factos dados como provados naquela decisão resultariam, logo, alguns corolários essenciais que, salvo melhor opinião, sempre devem estar presentes numa qualquer apreciação jurídica de um denominado "Contrato de Mediação Imobiliária em regime de exclusividade.”
FFF. Pois, resultou evidente que a culpa da não realização da escritura se ficou a dever ao Réu que desgastou a expectativa normal e comum, de um homem médio, que perante um investimento num imóvel que se mantinha onerado, perdeu o interesse.
GGG. Sendo que, a Autora cumpriu a sua obrigação resultante do contrato que celebrou com o Réu, já que foi ela que conseguiu um interessado para o pretendido negócio.
HHH. Por via dos serviços a que se obrigou a prestar perante o Réu, de promover, divulgar e publicitar o imóvel, angariando um efetivo comprador que prometeu comprar, constitui sinal, aguardou o decurso do prazo estipulado para a compra por causa impeditiva originada pelo Réu e, ainda assim, apresentou-se no dia, hora e local para que foi interpelado pelo Réu, em condições de comprar com os seus capitais próprios.
III. E são estes os requisitos que constituem o direito a receber a comissão pela Autora, o de angariar um efetivo comprador, que poderá ser avaliado pela sua concreta capacidade para comprar e pela assinatura de um contrato promessa de compra e venda.
JJJ. Não restaram dúvidas ao Julgador a quo de que foi a atividade de mediação da Autora, que fez o Réu conhecer o interessado e ser realizado o contrato promessa de compra e venda.
KKK. Neste sentido, tem sido entendimento da nossa jurisprudência que o mediador tem direito à comissão quando, embora não sendo a sua atividade a única causa determinante da realização do negócio pretendido pelo comitente, ela contribuiu para a sua realização, bastando que se tenha limitado a dar a conhecer o nome de uma pessoa disposta a fazer determinado negócio.
LLL. “No caso do contrato de mediação em regime de exclusividade é devida a remuneração igualmente com a conclusão e perfeição do negócio visado (presumindo-se que a actividade da mediadora contribuiu para a aproximação entre comitente e terceiros facilitando o negócio) e ainda se o negócio visado não se concretizar por causa imputável ao cliente (exigindo-se neste caso que a mediadora tenha angariado uma pessoa genuinamente interessada na celebração do negócio e que esteja em condições de o concluir)”, cfr. o ponto IV, do sumário do acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Guimarães, em 31-10-2019, no âmbito do processo n.º 101261/18.8YIPRT.G1, com a relatora Margarida Almeida Fernandes, disponível in www.dgsi.pt.
MMM. No mesmo sentido, no acórdão proferido pelo Tribunal da Relação Évora, de 22/03/2018, com a relatora Maria João Sousa e Faro, disponível in www.dgsi.pt: “A atribuição de tal remuneração pressupõe, outrossim, que o contrato visado esteja em vias de se concretizar, i.e, que a mediadora tenha cumprido a sua obrigação de encontrar um interessado para o negócio, i.e., uma pessoa que se disponha a satisfazer as condições que o seu cliente tenha estabelecido para a sua concretização ().” e “Aliás, só se compreende a solução legislativa de fazer o cliente do mediador pagar uma comissão por um negócio que não se concretizou quando se possa concluir que o estádio/fase em que ocorreu a frustração do negócio visado o justifica”.
NNN. O acórdão da Relação de Lisboa de 11.11.2004,CJ V/2004, pág. 83., que se nos afigura bastante sugestivo, decidiu do seguinte modo:
“–No contrato de mediação a actividade essencial do mediador consiste na angariação de interessado para a transacção tida em vista, contrapondo-se-lhe a obrigação por parte do cliente de pagamento da retribuição estipulada.
–O pagamento só é devido quando o negócio se realize e, por isso, o contrato bilateral de mediação obriga ao pagamento ao mediador, uma vez verificada a condição legal ou imprópria da conclusão do negócio visado.
–No entanto o cliente não se pode valer da denúncia, efectivada depois de angariado o interessado, para se eximir ao pagamento da retribuição com o argumento de que, a partir e por causa da denúncia, ficou livre para contactar o interessado na realização da transacção por deixar de subsistir nexo causal entre a actividade do mediador exercida antes da denúncia e a realização do contrato.
–Igualmente traduz abuso do direito (artigo 334º do Código Civil) a pretensão do cliente de não pagar retribuição pela mediação com o argumento de que não houve qualquer acompanhamento no processo negocial por parte do mediador quando foi o cliente que, sem conhecimento do mediador, solicitou a colaboração de outra pessoa com a qual reiniciou os contactos com o interessado que foi angariado pelo mediador.” ()
“–O mediador terá direito à retribuição estipulada verificando-se que a realização do contrato resultou do facto da angariação do comprador com o qual o negócio foi celebrado ainda que os termos do contrato tenham resultado de negociações directas entre os interessados que o mediador pôs em contacto.”.
OOO. Consideramos, assim, que, no caso dos autos, resulta da matéria de facto apurada que a Autora teve uma influência decisiva na conclusão do contrato promessa de compra e venda, existindo, pois, uma relação de causalidade entre este e a atividade de mediação.
PPP. Provou-se que entre a Autora e o Réu foi celebrado um contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, mediante o qual a autora se obrigou a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra de um determinado imóvel pertencente ao Réu.
QQQ. O facto de a escritura não se ter celebrado decorreu única e exclusivamente pela responsabilidade do Réu, que apesar das várias tentativas que o comprador pacientemente aguardou, nunca diligenciou pela concretização efetiva da realização do negócio, apesar de estar devidamente assessorado por advogado.
RRR. Designadamente pelo cancelamento de um registo de um procedimento cautelar de arresto que veio a ser cancelado por decisão judicial, que transitou em julgado a 16 de outubro de 2018.
SSS. Sendo que, 4 dias antes dessa data foi agendada uma escritura pelo Réu, que interpelou o promitente vendedor para o efeito através do seu mandatário.
TTT. Mas que nem compareceu, nem instruiu o cartório notarial dos documentos de base para o contrato, não apresentou até aos presentes autos uma procuração com poderes especiais para ser representado, e o Sr. Notário estava convicto de que não se ia realizar a escritura.
UUU. Ora, tendo as partes acordado que “A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir destinatário que celebra com o Segundo Contraente o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as exceções previstas no n.º1 e 2, artigo 19.º, da Lei 15/2013, de 8 de fevereiro.
VVV. Por conseguinte, a obrigação contratual a que o Réu se havia vinculado com a Autora tinha prazo certo.
WWW. A escritura notarial ficou agendada para o dia 12 de outubro de 2018 e não se veio a celebrar por falta do promitente vendedor à escritura – facto provado e assente.
XXX. E a esse respeito, ficou expressamente estipulado no contrato de mediação imobiliária, na segunda parte, do n.º2, da cláusula 4.ª, que “o pagamento da remuneração, caso o negócio visado tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou ao arrendatário trespassante do bem imóvel, é devida à empresa a remuneração acordada.” Nos precisos termos que determina o artigo 19.º, a Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, com a epígrafe “Remuneração da empresa”.
YYY. Assim sendo, e como tem sido prática da Autora, existem três momentos para a entrega efetiva do pagamento da comissão: com o sinal constituído na assinatura do contrato promessa; ou então metade do pagamento do valor devido com o sinal e a outra metade na escritura; ou ainda, a totalidade do valor no momento da escritura.
ZZZ. E, este último é o mais comum, por ser o momento em que existe uma maior disponibilidade financeira do vendedor, que recebe o preço na íntegra.
AAAA. Com efeito, foi por essa questão de razoabilidade, atenta a maior disponibilidade financeira, que a Autora deixou para o ato final o recebimento do sinal, à semelhança do que faz na maioria dos casos.
BBBB. O "tema decidendum" do segmento decisório constante na douta sentença, restringe-se à consideração da (in)existência de uma obrigação de remuneração pelos "pretensos" serviços prestados pela Autora ao Réu, com base no contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade oportunamente celebrado, sendo que a Mmo Juiz a quo considerou-o efetivamente demonstrada e, para tal, fundamentou a douta sentença naquilo que considerou ser a análise da prova documental junta aos autos e nas inquirições das testemunhas.
CCCC. Não podendo ser confundida a realidade do contrato de mediação imobiliária com a resolução do contrato promessa de compra e venda conforme o Julgador a quo quis fazer entender.
DDDD. Sendo certo que, a motivação do promitente comprador em desistir do negócio foi plausível.
EEEE. Pois, apesar de ter aguardado pacientemente por três tentativas para a concretização do negócio, a verdade é que, até à data do afamado agendamento no cartório notarial de Barcelos em 12 de outubro de 2018, ainda pendia sobre o imóvel um ónus que impedia a sua aquisição.
FFFF. Ora, o promitente comprador viu-se confrontado com um impedimento legal de aquisição.
GGGG. Efetivamente, o arresto impede a transmissão do imóvel, ao contrário de uma penhora.
HHHH. E foi com base numa aquisição livre de ónus e encargos sobre o imóvel que o promitente comprador formulou a sua vontade em adquirir.
IIII. Todas estas circunstâncias associadas a uma falta de diligência do Réu, devidamente assessorado por Advogado, em promover o cancelamento do registo, que, afinal era da instauração de um procedimento cautelar de arresto, intentado pela sua irmã.
JJJJ. Posto isto, não pode ser atendível a razoabilidade com que o Julgador a quo entendeu. Com efeito, o Julgador não poderá menosprezar o desgaste a expectativa sofrido pelo promitente comprador, ao que acresceu um ónus que o Réu não se prontificou a cancelar, nem tão pouco a procurar gerir a situação para concertar datas de agendamento da escritura com a data que, de facto veio a acontecer esse cancelamento.
KKKK. E, neste aspeto o Julgador a quo contradiz-se quando primeiramente fundamenta os factos não assentes na ausência de provas das diligências tomadas pelo Réu, devidamente assessorado por Advogado, na promoção do cancelamento de um registo da propositura de um procedimento cautelar de arresto, que foi intentado pela irmã.
LLLL. Para depois vir concluir, na fundamentação de direito, que tal facto não demonstrou um incumprimento culposo do Réu das obrigações a que estava adstrito.
MMMM. Ora, até poderíamos entender que a data do trânsito em julgado da decisão judicial de indeferimento do procedimento cautelar é alheio à vontade do Réu.
NNNN. No entanto, não foi, de todo, alheio à sua vontade, a escolha da data, hora e local, para o agendamento da terceira data para a realização da escritura para a qual interpelou o promitente comprador, que compareceu em condições próprias para comprar, cumprindo a sua obrigação assumida.
OOOO. Ao que acresce o facto de essa data ser 4 dias antes do trânsito em julgado da redita decisão, o Réu estar ausente do país e não existir qualquer procuração com poderes especiais para o efeito.
PPPP. Por tudo isso, o Réu demonstrou não querer realizar o negócio com o promitente comprador, não restando a este desistir de um negócio que estava impedido.
QQQQ. Além de que, também não será razoável exigir ao promitente comprador que aguarde ad eternum pelo negócio.
RRRR. Por via do que acaba de se expor, é pois, manifesto que a Autora/Recorrente tem direito a receber a quantia devida pela comissão acordada em virtude de o negócio visado no contrato de mediação ter sido celebrado em regime de exclusividade e não se ter concretizado por causa imputável ao cliente proprietário do bem imóvel/ o aqui Réu.
SSSS. O Tribunal a quo ao subsumir erradamente o Direito aos factos, violou, entre outros, os seguintes dispositivos legais: art.º 374.º, 376.º e 874.º e ss. do Código Civil, art.º 4.º, 6.º, 411.º, 413.º, 414.º, 444.º, 454.º e 465.º todos do CPC e, bem assim, o art.º 13.º da Constituição da República Portuguesa.
TTTT. Razão pela qual, se impõe a revogação da sentença proferida pelo Tribunal a quo e substituindo-a por outra que dê como efetivamente provados os factos elencados em 2., 4., 5., 7. e 9., dos Factos Não Provados e, consequentemente, se dêem como não provados os factos elencados nos pontos L., X. e BB dos Factos Provados, e que, por via disso, reconheça o direito da Autora a receber a quantia devida pela comissão acordada, ou, caso assim não se entenda, ordenar-se o reenvio do processo para reapreciação, em sede de audiência de julgamento, dos concretos pontos da matéria de facto colocados em crise neste recurso.”
Pugna pela revogação da sentença devendo ser reconhecido o direito da autora a receber a quantia devida pela comissão acordada. Caso não se entenda pugna pelo reenvio do processo para reapreciação, em sede de audiência de julgamento, dos concretos pontos da matéria de facto colocados em crise neste recurso.
*
Foram apresentadas contra-alegações.*
O recurso foi admitido como sendo de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito devolutivo.*
Foram colhidos os vistos legais.Cumpre apreciar e decidir.
*
Tendo em atenção que o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões do recorrente (art. 635º nº 3 e 4 e 639º nº 1 e 3 do C.P.C.), sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso, observado que seja, se necessário, o disposto no art. 3º nº 3 do C.P.C., as questões a decidir são:A) Apurar se houve erro na apreciação da matéria de facto;
B) E/ou erro na subsunção jurídica.
*
II – FundamentaçãoForam considerados provados os seguintes factos:
A. A autora tem como objecto social a mediação imobiliária e gestão de condomínios.
B. No âmbito da sua actividade, em 18/06/2018, celebrou com o réu o Contrato de Mediação Imobiliária constante de fls. 46 e 47 (Contrato n.º .........), cujo teor se dá aqui por reproduzido, em regime de exclusividade, pelo prazo de 6 meses renovável automaticamente por iguais e sucessivos períodos, caso não fosse denunciado por alguma das partes.
C. Esse contrato visava a comercialização exclusiva (venda), obrigando-se a autora a encontrar um comprador pelo preço de € 79.900,00, para o imóvel (Prédio Urbano) sito na Rua ..., Porta nº .., …, da união de freguesias de ..., Braga, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Braga sob a ficha nº … e inscrito na matriz predial urbana sob o art. … da referida união de freguesias, e do qual o réu era proprietário e possuidor à data.
D. Consta da Cláusula 3.ª do contrato referido em B que sobre o imóvel apenas impendia um ónus, que se tratava de uma hipoteca bancária no valor de € 30.000,00.
E. Foi a autora que, percebendo o que constava da descrição predial, fez constar do contrato de mediação a existência do registo da hipoteca, sendo que, à data, era o único ónus conhecido, quer pela autora, quer pelo réu.
F. É o seguinte o teor da Cláusula 5ª do contrato referido em B:
“(…)
2- Nos termos da legislação aplicável, quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade (…) caso o negócio visado (…) não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel, é devida à empresa a remuneração acordada.”.
G. É o seguinte o teor da Cláusula 5ª do contrato referido em B:
“1- A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir destinatário que celebra com o Segundo Contratante o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no n.º 1 e 2 do artigo 19.º da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro”;
2- O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração (…) a quantia de € 5.000,00 EUR (cinco mil euros), acrescida de IVA à taxa legal em vigor;
3-O pagamento da remuneração apenas será efectuado nas seguintes condições:
(…)
O total da remuneração aquando da celebração da escritura, documento particular ou conclusão do negócio visado”.
H. A autora desenvolveu actividades de promoção, divulgação e publicitação do imóvel.
I. Fruto dessas actividades a autora encontrou os compradores M. F. e sua esposa E. G., interessados na aquisição do referido imóvel pelo preço global de aquisição de € 79.000,00.
J. Tal proposta foi apresentada ao réu que aceitou os termos da mesma, tendo outorgado Contrato de Promessa de Compra e Venda (Contrato 0182) celebrado com os Promitentes Compradores supra identificados em I, em 10/07/2018, com intervenção da autora, tendo sido entregue ao réu pelos Promitentes Compradores a quantia de € 3.000,00 EUR (três mil euros) a título de sinal.
K. No Contrato de Promessa de Compra e Venda previa-se que o contrato de compra e venda seria realizado no prazo máximo de 90 (noventa) dias.
L. Foi marcada escritura de compra e venda do imóvel para o mês de Setembro de 2018.
M. Em 17/08/2018, foi efectuado um registo de um procedimento cautelar de arresto sobre o imóvel, pela apresentação nº 3654, que derivava do Processo nº 4308/18.0T8BRG, procedimento que, em 17/09/2018, foi declarado improcedente pelo Juízo Central Cível de Braga, absolvendo-se o requerido do pedido, decisão que transitou em julgado em 16/10/2018.
N. Na data referida em L não veio a realizar-se a escritura de venda uma vez que, à data, impendia sobre o imóvel o registo referido em M.
O. Foi a autora quem deu conhecimento ao réu do registo referido em M.
P. Em reunião realizada nas instalações da autora o promitente comprador marido foi informado que estavam a ser realizadas todas as diligências no sentido de resolver a questão do registo referido em M, tendo o promitente vendedor manifestado manter o interesse no negócio e que aguardaria para que o negócio se concretizasse.
Q. Através de carta datada de 09/10/2018 o advogado do réu interpelou os Promitentes Compradores para a celebração da escritura de compra e venda que se realizaria no dia 12/10/2018, pelas 14:00 horas no Cartório Notarial do Notário Sr. Dr. P. C. (membro nº 178 da Ordem dos Notários), sito na Avenida …, nº .., .., na cidade de Barcelos.
R. Na data da missiva referida em Q ainda impendia sobre o imóvel o registo referido em M, o que o réu sabia.
S. Por via da interpelação referida em Q os Promitentes Compradores dirigiram-se a esse Cartório Notarial no dia e hora agendados pelo réu com o fim de celebrarem a escritura de compra e venda sobre o imóvel supra descrito.
T. Porém, a essa hora e até às 14:40 horas desse mesmo dia 12/10/2018 não compareceu o vendedor (o aqui réu) ou alguém que o representasse para a celebração da aludida escritura.
U. Pelas 14:45 foi transmitido ao referido cartório notarial que havia sucedido um imprevisto tendo o mandatário do réu comparecido no cartório pelas 16:10.
V. Na data referida em T ainda impendia sobre o imóvel o registo de instauração de um procedimento cautelar de arresto referido em M.
W. Os Promitentes Compradores interpelaram o réu, por carta datada de 15/10/2018 com vista à resolução do Contrato de Promessa de Compra e Venda celebrado com fundamento em culpa única e exclusiva do réu.
X. O réu sempre demonstrou interesse na realização do negócio de venda, o que a autora sabia.
Y. A autora, em 23/05/2019, através de carta registada com aviso de recepção, acompanhada da respectiva fatura, interpelou o réu para proceder ao pagamento da remuneração de € 5.000,00 EUR (cinco mil euros), acrescidos de IVA à taxa legal em vigor no montante de € 1.150,00 EUR (mil cento e cinquenta euros).
*
Z. O réu manifestou à autora a intenção de não renovar o contrato de mediação.AA. Em 06/11/2018 a autora, através do seu colaborador A. B., solicitou autorização para continuar a promover o imóvel, o que lhe foi negado pelo réu.
BB. A autora promoveu a venda do imóvel posteriormente, quando este voltou a ser colocado no mercado por um terceiro adquirente, tendo recebido comissão por isso.
CC. Em 15/10/2018 a autora, através do consultor imobiliário A. B., enviou ao réu o e-mail que consta de fls. 20, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
DD. Em 06/11/2018 A. B., na qualidade de consultor imobiliário da requerente, enviou ao mandatário do réu o e-mail que consta de fls. 14, cujo teor aqui se dá reproduzido.
EE. Entre o réu e os promitentes compradores foi celebrado o acordo de fls. 61 e 62, que aqui se dá por reproduzido, tendo sido devolvido a estes por acordo o valor do sinal pago (€ 3.000,00).
*
Não se provou:1. O referido em D resultou de declaração do réu.
2. Foi marcada escritura de venda do imóvel em 30/08/2018 e novamente em 18 de Setembro.
3. Foi registado um arresto sobre o imóvel objecto do contrato de mediação, que estava em vigor na data do envio da missiva referida em Q e em 12/10/2018.
4. O réu sabia que à data de 12/10/2018 ainda impenderia sobre o imóvel um arresto.
5. A autora despendeu € 300,00 com honorários com advogado e € 50,00 com custos com correspondência e deslocações.
*
6. O referido em Q sucedeu porque tinha sido assegurado pela mandatária da arrestante ter promovido o levantamento do registo do arresto que entretanto tinha sido indeferido liminarmente
7. Os promitentes compradores desistiram do negócio dando disso conhecimento à autora, que transmitiu tal desistência ao réu.
8. A autora intentou a acção sabendo que o promitente comprador tinha desistido do negócio e que apenas pretendia a devolução do sinal em singelo.
9. O referido em Z sucedeu em 10/10/2018.
10. Apesar do referido em Z a autora continuou a promover o imóvel nos seus sites de divulgação e deslocou-se ao mesmo para colocar novamente uma placa de venda, negando-se a entregar as chaves do imóvel, apesar de insistentemente tal ter sido solicitado pelo réu.
11. Para os efeitos referidos em Q o réu constituiu seu procurador o advogado subscritor da oposição apresentada nestes autos.
12. Logo que o procedimento cautelar de arresto foi declarado improcedente o réu diligenciou no sentido de “pressionar” a mandatária da requerente do procedimento cautelar a proceder ao cancelamento do referido registo para que, desta forma, fosse possível a realização da escritura pública de compra e venda do imóvel.
13. A autora era mediadora do promitente comprador.
*
A) Reapreciação da matéria de factoInsurge-se a apelante contra a matéria de facto dada como provada sob as letras L, X e BB e contra os factos não provados nº 2, 4, 5, 7 e 9.
O apelado pugna pela rejeição da apreciação da matéria de facto por não haver sido cumprido o ónus previsto no art. 640º nº 1 do C.P.C..
Vejamos.
Nos termos do art. 662º nº 1 A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.
Antes de mais, o Tribunal da 1ª Instância, ao proferir sentença, deve, em sede de fundamentação, (…) declarar quais os factos que julga provados e quais os que julga não provados, analisando criticamente as provas, indicando as ilações tiradas de factos instrumentais e especificando os demais fundamentos que foram decisivos para a sua convicção; o juiz toma ainda em consideração os factos que estão admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito, compatibilizando toda a matéria de facto adquirida e extraindo dos factos apurados as presunções impostas pela lei ou por regras de experiência (art. 607º nº 4) e O juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto; a livre apreciação não abrange os factos para cuja prova a lei exija formalidade especial, nem aqueles que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documentos, quer por acordo ou confissão das partes (art. 607º nº 5).
Sendo certo que o julgador aprecia a prova de acordo com a sua livre convicção, salvo algumas limitações, a análise crítica da prova é da maior importância do ponto de vista da fundamentação de facto da decisão. Com efeito, esta deve ser elaborada por forma a que, através da sua leitura, qualquer pessoa possa perceber quais os concretos meios de prova em que o Tribunal se baseou para considerar determinado facto provado ou não provado e a razão pela qual tais meios de prova foram considerados credíveis e idóneos para sustentar tal facto. Esta justificação terá de obedecer a critérios de racionalidade, de lógica, objectivos e assentes nas regras da experiência.
A exigência de análise crítica da prova nos termos supra referidos permite à parte não convencida quanto à bondade da decisão de facto tomada pelo tribunal da 1ª instância interpor recurso contrapondo os seus argumentos e justificar as razões da sua discordância. Contudo, o recorrente deve cumprir os ónus previstos na lei processual.
Dispõe o art. 639º sob a epígrafe Ónus de alegar e formular conclusões:
1 – O recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual conclui, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão.
2 – Versando o recurso sobre a matéria de direito, as conclusões devem indicar: (…)
E o art. 640º sob a epígrafe Ónus a cargo do recorrente que impugna a matéria de facto:
1 – Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2– No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
(…).
Acompanhando de perto o Ac. do S.T.J. de 29/10/2015 (Lopes do Rego), in www.dgsi.pt, endereço a que pertencerão os acórdãos a citar sem menção de origem, que, em sede de pressupostos do exercício do duplo grau de jurisdição sobre a matéria de facto, distingue-se dois ónus:
- um ónus primário ou fundamental de delimitação do objecto e de fundamentação minimamente concludente da impugnação, que se traduz na indicação dos pontos de facto questionados, dos meios probatórios que impõem decisão diversa sobre eles e do sentido decisório que decorreria da correcta apreciação destes meios de prova – a), b) e c) do nº 1 do art. 640º do C.P.C.. A falta de cumprimento deste ónus conduz à imediata rejeição do recurso por indiciar uma falta de consistência e seriedade na impugnação da matéria de facto;
- e um ónus secundário tendente a possibilitar um acesso mais ou menos facilitado pela Relação aos meios de prova gravados relevantes para a apreciação da impugnação deduzida, que se traduz na indicação exacta das passagens da gravação em que se funda o recurso – a) do nº 2 do art. 640º do C.P.C.. A falta desta indicação conduz à imediata rejeição do recurso, contudo esta falha da parte deve ser avaliada de forma mais cautelosa e casuisticamente tanto mais que o conteúdo prático deste ónus tem oscilado ao longo dos anos e das várias reformas. Com efeito, a jurisprudência do S.T.J. tem entendido, face ao carácter algo equívoco da expressão “exacta indicação”, em nome do princípio da proporcionalidade e da adequação e ainda da prevalência do mérito sobre os requisitos puramente formais, que não se justifica a liminar rejeição do recurso quando não existe dificuldade relevante na localização pelo Tribunal dos excertos da gravação em que a parte se haja fundado. No mesmo sentido vide, entre outros, Ac. do S.T.J. de 19/01/2016 (Sebastião Póvoas), 28/04/2016 (Abrantes Geraldes), 31/05/2016 (Roque Nogueira), 08/11/16 (Fonseca Ramos).
Tem-se entendido, designadamente Abrantes Geraldes, in Recursos no Novo Código de Processo Civil, 4ª ed., Almedina, p. 158-159, que o recurso respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto será, total ou parcialmente, rejeitado quando se verificar alguma das seguintes situações:
“a) Falta de conclusões sobre a impugnação da decisão da matéria de facto (arts. 635.º, nº 4, e 641º, nº 2, al. b));
b) Falta de especificação, nas conclusões, dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorretamente julgados (art. 640.º nº 1, al. a));
c) Falta de especificação, na motivação, dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados (v.g. documentos, relatórios periciais, registo escrito, etc.);
d) Falta de indicação exacta, na motivação, das passagens da gravação em que o recorrente se funda;
e) Falta de posição expressa, na motivação, sobre o resultado pretendido relativamente a cada segmento da impugnação.”
Assim, das conclusões de recurso, na medida em que estas delimitam o seu objecto (art. 635º nº 4), i.e., as questões a reapreciar pela Relação, devem constar obrigatoriamente apenas os fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão (art. 639º, nº 1), o que servirá para mencionar os pontos concretos da matéria de facto que considera incorrectamente julgados (art. 640º nº 1 a)).
Neste sentido, entre outros, Ac. do S.T.J. de 31/05/2016 (Garcia Calejo).
Não havendo motivo de rejeição procede este Tribunal à reapreciação da prova nos exactos termos requeridos procedendo ao controlo da convicção do julgador da primeira instância verificando se esta se mostra contrária às regras da experiência, da lógica e dos conhecimentos científicos e sindicar a formação da sua convicção. i.e., o processo lógico. Assim, nada impede que, fundado no mesmo princípio da livre apreciação da prova, o tribunal superior conclua de forma diversa da do tribunal recorrido, mas para o fazer terá de ter bases sólidas e objectivas. Contudo, não poderá deixar-se de ter presente que, por força da imediação, o tribunal da primeira instância é o que se encontra melhor colocado para apreciar a prova, designadamente a testemunhal.
Revertendo ao caso em apreço verificamos o seguinte:
- a apelante, nos pontos A.a), VV, XX, DDD e TTTT das conclusões, claramente referiu que, no seu entender, a matéria de facto constante sob as letras L, X e BB dos factos provados e nº 2, 4, 5, 7 e 9 dos factos não provados foi incorrectamente julgada - art. 640º nº 1 a);
- indicou (ainda que de modo não muito directo) na motivação e conclusões, os meios probatórios que, no seu entender, impugnam decisão diversa sobre tais pontos da matéria de facto (a saber: depoimento das testemunhas M. F., D. C., P. C., carta de interpelação para a realização da escritura e certificado de presença, contrato de mediação imobiliária, - art. 640º nº 1 b);
- e por fim, quer nas alegações, quer nas conclusões, indica a decisão que, seu entender, deve ser proferida no que concerne aos pontos da matéria de facto, a saber, os factos dados como provados X e BB deviam passar a não provados e os factos não provados 2, 5, 7 e 9 deviam ter sido dados como provados (vide pontos 85, 86 das alegações e pontos XX, DDD das conclusões) - art. 640º nº 1 c).
No que concerne ao referido ónus secundário a apelante indicou e transcreveu as passagens da gravação dos depoimentos em que se baseou.
Pelo exposto, embora a apelante não prime pela clareza, inexiste fundamento para rejeitar a requerida reapreciação da prova quanto aos factos provados sob as letras X e BB e não provados com os nº 2, 5, 7 e 9. Ainda que haja uma omissão de referência quanto à decisão que devia ser proferida no que diz respeito ao facto provado sob a letra L a mesma resulta do alegado quanto ao facto não provado com o nº 2.
Uma vez que a apelante não refere que decisão deve ser proferida no que concerne ao facto não provado nº 4 é de rejeitar a sua reapreciação.
Tendo por base estas considerações e ouvida toda a prova produzida importa analisar os factos acerca dos quais o apelante discorda.
- Facto provado sob o ponto L e facto provado nº 2
É de manter estes factos como provado e não provado respectivamente uma vez que dos meios probatórios indicados não resulta realidade diferente. A testemunha M. F. aludiu a um agendamento para escritura (sem indicar a data) antes do agendamento de 12/10/2018 que foi dado sem efeito em face do “registo do arresto”. Nenhuma prova documental se mostra junta no que concerne ao referido no ponto nº 2 dos factos não provados.
- Facto provado sob o ponto X
É de manter este facto porquanto da prova produzida – segundo as testemunhas M. F. e D. C., na reunião tida os promitentes vendedor e comprador mantinham interesse no negócio; carta do mandatário do réu ao interessado M. F. datada de 19/10/2018 onde se diz que, face ao cancelamento do registo, nada obsta à venda; email de 05/11/2018 sensivelmente com o mesmo teor do advogado do réu para A. B./Angariador Imobiliário e resposta deste a sugerir avançar com outros interessados face à recusa do promitente comprador - resulta a manutenção do interesse do réu em vender.
- Facto provado sob o ponto BB
É de manter este facto uma vez que dos meios probatórios indicados pela apelante não resulta outra realidade. De qualquer modo, o mesmo não releva para a decisão da causa.
- Factos não provados nº 5 e 9
Uma vez da prova indicada pela apelante não resulta o contrário devem manter-se estes factos como não provados.
- Facto não provado nº 7
Quanto a este facto entendemos que assiste razão à apelante, contudo há que precisar o momento a partir do qual os promitentes compradores desistiram do negócio.
A testemunha M. F., promitente comprador, disse que, aquando da reunião havida com o mandatário do réu com vista a abordar a solução em face do registo inscrito no registo predial do imóvel, continuava interessado na compra; que quando recebe interpelação para a escritura desloca-se ao Cartório, o que indicia interesse em comprar (embora tenha referido que estava convencido que o contrato não se fazia porque sabia que o registo subsistia); mas que, depois desta data (12/10/2018) perdeu o interesse e o seu advogado escreveu uma carta a comunicar isto.
Dos documentos juntos aos autos resulta o referido por esta testemunha – email de A. B. para o réu, de 15/10/2018, no qual se refere que o promitente comprador já não quer comprar e resposta desta a referir que vai falar com o seu advogado; email de A. B. para o advogado do réu, de 06/11/2018, no qual alude à recusa do promitente vendedor em celebrar o negócio quando já não pendia o registo.
Pelo exposto, decide-se eliminar este facto não provado e deve passar a constar nos factos provados um facto com a seguinte redacção:
“FF. Os promitentes compradores desistiram do negócio após 12/10/2018 dando disso conhecimento à autora, que transmitiu tal desistência ao réu.”
*
Por uma questão metodológica passa-se a transcrever a matéria de facto provada e não provada conforme decidido nesta instância: A. A autora tem como objecto social a mediação imobiliária e gestão de condomínios.
B. No âmbito da sua actividade, em 18/06/2018, celebrou com o réu o Contrato de Mediação Imobiliária constante de fls. 46 e 47 (Contrato n.º .........), cujo teor se dá aqui por reproduzido, em regime de exclusividade, pelo prazo de 6 meses renovável automaticamente por iguais e sucessivos períodos, caso não fosse denunciado por alguma das partes.
C. Esse contrato visava a comercialização exclusiva (venda), obrigando-se a autora a encontrar um comprador pelo preço de € 79.900,00 EUR, para o imóvel (Prédio Urbano) sito na Rua ..., Porta nº …, .., da união de freguesias de ..., Braga, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Braga sob a ficha nº … e inscrito na matriz predial urbana sob o art. … da referida união de freguesias, e do qual o réu era proprietário e possuidor à data.
D. Consta da Cláusula 3.ª do contrato referido em B que sobre o imóvel apenas impendia um ónus, que se tratava de uma hipoteca bancária no valor de € 30.000,00.
E. Foi a autora que, percebendo o que constava da descrição predial, fez constar do contrato de mediação a existência do registo da hipoteca, sendo que, à data, era o único ónus conhecido, quer pela autora, quer pelo réu.
F. É o seguinte o teor da Cláusula 5ª do contrato referido em B:
“(…)
2- Nos termos da legislação aplicável, quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade (…) caso o negócio visado (…) não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel, é devida à empresa a remuneração acordada.”.
G. É o seguinte o teor da Cláusula 5ª do contrato referido em B:
“1- A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir destinatário que celebra com o Segundo Contratante o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no n.º 1 e 2 do artigo 19.º da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro”;
2- O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração (…) a quantia de € 5.000,00 EUR (cinco mil euros), acrescida de IVA à taxa legal em vigor;
3-O pagamento da remuneração apenas será efectuado nas seguintes condições:
(…)
O total da remuneração aquando da celebração da escritura, documento particular ou conclusão do negócio visado”.
H. A autora desenvolveu actividades de promoção, divulgação e publicitação do imóvel.
I. Fruto dessas actividades a autora encontrou os compradores M. F. e sua esposa E. G., interessados na aquisição do referido imóvel pelo preço global de aquisição de € 79.000,00.
J. Tal proposta foi apresentada ao réu que aceitou os termos da mesma, tendo outorgado Contrato de Promessa de Compra e Venda (Contrato 0182) celebrado com os Promitentes Compradores supra identificados em I, em 10/07/2018, com intervenção da autora, tendo sido entregue ao réu pelos Promitentes Compradores a quantia de € 3.000,00 EUR (três mil euros) a título de sinal.
K. No Contrato de Promessa de Compra e Venda previa-se que o contrato de compra e venda seria realizado no prazo máximo de 90 (noventa) dias.
L. Foi marcada escritura de compra e venda do imóvel para o mês de Setembro de 2018.
M. Em 17/08/2018, foi efectuado um registo de um procedimento cautelar de arresto sobre o imóvel, pela apresentação nº 3654, que derivava do Processo nº 4308/18.0T8BRG, procedimento que, em 17/09/2018, foi declarado improcedente pelo Juízo Central Cível de Braga, absolvendo-se o requerido do pedido, decisão que transitou em julgado em 16/10/2018.
N. Na data referida em L não veio a realizar-se a escritura de venda uma vez que, à data, impendia sobre o imóvel o registo referido em M.
O. Foi a autora quem deu conhecimento ao réu do registo referido em M.
P. Em reunião realizada nas instalações da autora o promitente comprador marido foi informado que estavam a ser realizadas todas as diligências no sentido de resolver a questão do registo referido em M, tendo o promitente vendedor manifestado manter o interesse no negócio e que aguardaria para que o negócio se concretizasse.
Q. Através de carta datada de 09/10/2018 o advogado do réu interpelou os Promitentes Compradores para a celebração da escritura de compra e venda que se realizaria no dia 12/10/2018, pelas 14:00 horas no Cartório Notarial do Notário Sr. Dr. P. C. (membro nº 178 da Ordem dos Notários), sito na Avenida …, nº .., .., na cidade de Barcelos.
R. Na data da missiva referida em Q ainda impendia sobre o imóvel o registo referido em M, o que o réu sabia.
S. Por via da interpelação referida em Q os Promitentes Compradores dirigiram-se a esse Cartório Notarial no dia e hora agendados pelo réu com o fim de celebrarem a escritura de compra e venda sobre o imóvel supra descrito.
T. Porém, a essa hora e até às 14:40 horas desse mesmo dia 12/10/2018 não compareceu o vendedor (o aqui réu) ou alguém que o representasse para a celebração da aludida escritura.
U. Pelas 14:45 foi transmitido ao referido cartório notarial que havia sucedido um imprevisto tendo o mandatário do réu comparecido no cartório pelas 16:10.
V. Na data referida em T ainda impendia sobre o imóvel o registo de instauração de um procedimento cautelar de arresto referido em M.
W. Os Promitentes Compradores interpelaram o réu, por carta datada de 15/10/2018 com vista à resolução do Contrato de Promessa de Compra e Venda celebrado com fundamento em culpa única e exclusiva do réu.
X. O réu sempre demonstrou interesse na realização do negócio de venda, o que a autora sabia.
Y. A autora, em 23/05/2019, através de carta registada com aviso de recepção, acompanhada da respectiva fatura, interpelou o réu para proceder ao pagamento da remuneração de € 5.000,00 EUR (cinco mil euros), acrescidos de IVA à taxa legal em vigor no montante de € 1.150,00 EUR (mil cento e cinquenta euros).
*
Z. O réu manifestou à autora a intenção de não renovar o contrato de mediação.AA. Em 06/11/2018 a autora, através do seu colaborador A. B., solicitou autorização para continuar a promover o imóvel, o que lhe foi negado pelo réu.
BB. A autora promoveu a venda do imóvel posteriormente, quando este voltou a ser colocado no mercado por um terceiro adquirente, tendo recebido comissão por isso.
CC. Em 15/10/2018 a autora, através do consultor imobiliário A. B., enviou ao réu o e-mail que consta de fls. 20, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
DD. Em 06/11/2018 A. B., na qualidade de consultor imobiliário da requerente, enviou ao mandatário do réu o e-mail que consta de fls. 14, cujo teor aqui se dá reproduzido.
EE. Entre o réu e os promitentes compradores foi celebrado o acordo de fls. 61 e 62, que aqui se dá por reproduzido, tendo sido devolvido a estes por acordo o valor do sinal pago (€ 3.000,00).
FF. Os promitentes compradores desistiram do negócio após 12/10/2018 dando disso conhecimento à autora, que transmitiu tal desistência ao réu.
*
Não se provou:1. O referido em D resultou de declaração do réu.
2. Foi marcada escritura de venda do imóvel em 30/08/2018 e novamente em 18 de Setembro.
3. Foi registado um arresto sobre o imóvel objecto do contrato de mediação, que estava em vigor na data do envio da missiva referida em Q e em 12/10/2018.
4. O réu sabia que à data de 12/10/2018 ainda impenderia sobre o imóvel um arresto.
5. A autora despendeu € 300,00 com honorários com advogado e € 50,00 com custos com correspondência e deslocações.
*
6. O referido em Q sucedeu porque tinha sido assegurado pela mandatária da arrestante ter promovido o levantamento do registo do arresto que entretanto tinha sido indeferido liminarmente.8. A autora intentou a acção sabendo que o promitente comprador tinha desistido do negócio e que apenas pretendia a devolução do sinal em singelo.
9. O referido em Z sucedeu em 10/10/2018.
10. Apesar do referido em Z a autora continuou a promover o imóvel nos seus sites de divulgação e deslocou-se ao mesmo para colocar novamente uma placa de venda, negando-se a entregar as chaves do imóvel, apesar de insistentemente tal ter sido solicitado pelo réu.
11. Para os efeitos referidos em Q o réu constituiu seu procurador o advogado subscritor da oposição apresentada nestes autos.
12. Logo que o procedimento cautelar de arresto foi declarado improcedente o réu diligenciou no sentido de “pressionar” a mandatária da requerente do procedimento cautelar a proceder ao cancelamento do referido registo para que, desta forma, fosse possível a realização da escritura pública de compra e venda do imóvel.
13. A autora era mediadora do promitente comprador.
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B) Subsunção jurídicaNos presentes autos a autora, empresa de mediação imobiliária, pede a condenação do réu, seu cliente, a proceder ao pagamento da remuneração acordada. Alega que a compra e venda não ocorreu por causa imputável ao réu.
Vejamos.
O regime jurídico da actividade de mediação imobiliária encontra-se presentemente regulado pela Lei nº 15/2013 de 8 de Fevereiro, alterado pelo Dec.-Lei nº 102/2017 de 23 de Agosto.
A noção de actividade de mediação imobiliária encontra-se prevista no art. 2º deste diploma e consiste designadamente na “(…) procura, (…) de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis (…)”, também “Prospeção (…) que visem encontrar bens imóveis pretendidos pelos clientes” e “Promoção dos bens imóveis sobre os quais os clientes pretendam realizar negócios jurídicos, designadamente através da sua divulgação ou publicitação (…)” – nº 1 e 2 a), b).
A obrigação principal da mediadora dependerá do concreto contrato celebrado. Será em regra uma obrigação de meios, i.e., terá a obrigação de diligenciar por encontrar um interessado para determinado negócio, aproximá-lo da outra parte e assim facilitar a celebração do mesmo (e não uma obrigação de resultado que consistiria na obrigação de encontrar interessado que realize tal negócio, pois essa decisão não depende de si). A celebração do contrato visado é uma mera condição necessária do nascimento do direito da mediadora à remuneração no contrato de mediação simples.
A obrigação principal do cliente é pagar a remuneração acordada nos termos previstos no art. 19º da citada lei.
No contrato de mediação simples a remuneração é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tal houver sido acordado, com a celebração do contrato promessa que antecede aquele (nº 1). A doutrina e a jurisprudência exigem, para tanto, um nexo causal entre a actividade de mediação e o contrato celebrado a final.
No caso do contrato de mediação em regime de exclusividade (i.e., aquele em que a mediadora tem o direito a ser a única a promover o contrato desejado) é devida a remuneração igualmente com a conclusão e perfeição do negócio visado (existindo a presunção de que a actividade da mediadora contribuiu para a aproximação entre comitente e terceiros facilitando o negócio – Ac. do S.T.J. de 10/10/2002 (Moitinho de Almeida)) e ainda, quando cumprida a obrigação da mediadora, o negócio visado não se concretiza por causa imputável ao cliente (nº 2).
Assim, nos termos deste art. 19º, nº 2, para ter a mediadora direito à remuneração terá que alegar e provar diligências no sentido da obtenção de um interessado e efectiva obtenção de um interessado, “genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação.” - Higina Orvalho Castelo, in O Contrato de Mediação, Teses, Almedina, p. 432 - e que o contrato não se celebrou por causa imputável ao seu cliente (facto essencial constitutivo do direito à remuneração). Quanto ao ónus da prova vide, entre outros, Ac. da R.L. de 30/11/2010 (Tomé Gomes) e da R.P. de 10/07/2019 (Joaquim Correia Gomes).
É um contrato sujeito à forma escrita consistindo esta formalidade ad substantiam – art. 16º nº 1 do mesmo diploma. O nº 2 deste preceito enumera os elementos que devem constar obrigatoriamente, designadamente “A referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa, quer para o cliente” (g)). E o nº 7 refere que O incumprimento do disposto nos nº 1, 2 (…) determina a nulidade do contrato, não podendo esta, contudo, ser invocada pela empresa de mediação. Por se afastar do regime geral previsto no Código Civil para o negócio nulo encontramo-nos perante uma nulidade atípica ou sui generis.
*
No caso em apreço, do documento junto aos autos pela autora em 10/07/2020 e da matéria dada como provada resulta que a autora, mediadora (representada por A. B.), que usa a marca C., celebrou com o réu, na qualidade de proprietário, em 18/06/2018, um denominado “contrato de mediação imobiliária”. Neste documento, parcialmente pré-impresso, a fracção autónoma a vender foi identificada como tendo a área de 82 m2, pertencendo ao prédio sito na Rua …, nº … Braga, inscrita na matriz predial urbana sob o artigo …-G da união de freguesias de ... e descrita na 2ª C.R. Predial de Braga sob a ficha nº … (Cláusula 1ª).
A mediadora obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do mesmo pelo preço de € 79.900,00 e o vendedor a pagar àquela, a título de remuneração, € 5.000,00 acrescido IVA à taxa em vigor, no caso da primeira conseguir interessado, sendo que tal quantia devia ser paga na data da conclusão do negócio visado (Cláusulas 2ª, 1, 5ª, 1, 2 e 3).
O vendedor contratou a mediadora em regime de exclusividade nos termos do qual apenas a mediadora contratada tinha o direito de promover o negócio durante o período de vigência sendo a remuneração acordada devida caso o negócio visado não se concretizasse por causa imputável ao cliente proprietário do imóvel (Cláusula 4º nº 1 e 2).
O contrato tinha uma validade de 6 meses a contar da sua celebração renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo caso não fosse denunciado com a antecedência mínima de 30 dias em relação ao seu termo (Cláusula 8ª).
Fez-se aí constar que o vendedor declarou que sobre a fracção incidia como ónus uma hipoteca bancária pelo valor de € 30.000,00 (Cláusula 3ª).
Por fim, o angariador imobiliário era A. B. (Cláusula 10ª).
*
Da matéria de facto dada como provada resulta que a autora cumpriu a sua obrigação principal, pois desenvolveu actividades de promoção, divulgação e publicitação e encontrou interessados na compra da fracção, a saber, M. F. e E. G. – pela quantia de € 79.000,00. Esta proposta foi aceite pelo vendedor, aqui réu, pelo que, em 10/07/2018, com a intervenção da autora, foi celebrado contrato promessa (junto aos autos por requerimento da autora de 10/07/2020), no âmbito do qual os promitentes compradores entregaram ao promitente vendedor a quantia de € 3.000,00 a título de sinal (Cl. 2ª, 1, 2). Aí acordaram que o contrato de compra e venda seria realizado no prazo de 90 dias, i.e., até 10/10/2018, incumbindo ao promitente comprador marcar a celebração do contrato definitivo (Cl. 4ª, 1, 2). Mais acordaram que a fracção seria transmitida sem ónus ou encargos (Cl. 1ª, 2). Ainda consignaram que este contrato emergia de intervenção repartida de mediadora (Cl. 8ª).
Apurou-se que a escritura de compra e venda foi marcada para data não apurada do mês de Setembro de 2018, mas não se realizou porque, nesse momento e desde 17/08/2018, impendia sobre o bem um registo de procedimento cautelar de arresto (Proc. nº 4308/18.0T8BRG), tendo sido a autora que deu conhecimento deste facto ao réu.
Foi tida uma reunião entre a autora, réu e promitente comprador, na qual se transmitiu que o réu mantinha interesse em vender e que estava a realizar diligências no sentido “de resolver a questão do registo”.
O mandatário do réu, por carta datada de 09/10/2018, interpelou os promitentes compradores para a escritura de compra e venda a realizar em 12/10/2018, pelas 14H00. Nesta data, hora e no Cartório indicado apenas estes estavam presentes. Pelas 14H45 ligou o advogado do réu dizendo que estava atrasado, o qual compareceu pelas 16H10.
Após esta data os promitentes compradores desistiram do negócio e por carta datada de 15/10/2018 declararam resolvido o contrato promessa com fundamento em incumprimento culposo do réu. Contudo vieram, em Maio de 2019, a acordar na revogação deste contrato tendo o promitente vendedor declarado devolver o sinal em singelo.
Perante estes factos a autora entende que lhe é devida a remuneração acordada, o que não é aceite pelo réu.
Importa, assim, interpretar o art. 19º nº 2 da Lei nº 15/2013 de 8 de Fevereiro (ou a Cláusula 4ª do Contrato de Mediação Imobiliária reproduz este preceito) e apurar se, como defende o réu, o contrato de compra e venda com os promitentes compradores não se realizou por facto que não lhe é imputável.
A jurisprudência tem exigido para a concretização do referido conceito um juízo de culpa por parte do cliente da mediadora.
Como efeito, e citando alguma jurisprudência, no citado Ac. da R.P. de 10/07/2019 (Joaquim Correia Gomes) refere-se “Existe uma “causa imputável ao cliente” gerador do dever deste remunerar o agente de mediação imobiliária e do direito deste receber, quando o evento criado pelo cliente seja uma causa factual suficientemente forte, remota ou mais próxima, que obste à conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação”
O Ac. da R.C. de 10/09/2019 (Carlos Moreira) exige a prova de “factos alicerçantes de imputação de um juízo ético jurídico de censura ao comitente e, bem assim, se provado que, não fora a atuação deste, a venda a cliente por si apresentado seria realizada no período daquela vigência”. E dá os seguintes exemplos de situações em que o contrato visado não se realiza por facto imputável ao cliente da mediadora:
- a aceitação pelo cliente dos termos do negócio com o interessado apresentado pela mediadora e depois, sem justificação, e ainda dentro do contrato, o recusa;
- o cliente protela a celebração do negócio com tal interessado para mais tarde, depois do período do contrato, o celebrar com o mesmo interessado.
No Ac. da R.L. de 04/10/2012 (Lúcia Sousa) dá-se como exemplo, designadamente a destruição do imóvel objecto da mediação por culpa imputável ao cliente.
O Ac. desta Relação de 31/01/2019 (Maria dos Anjos Nogueira) refere que “(…) ao vender o imóvel a terceiros, inviabilizou o negócio angariado pela Autora, ao transferir a propriedade do mesmo (art. 879º, al. a) do CC), colocando-se, assim, na situação de não ter como cumprir o negócio angariado.”
E no Ac. desta Relação de 08/02/2018 (Alexandra Rolim Mendes) refere-se que a conduta culposa “traduz-se na falta de diligência e colaboração que lhe era exigível no cumprimento das suas obrigações contratuais”.
Higina Orvalho Castelo, ob. cit., p. 432, a propósito de situações em que o contrato não se concretizou por causa não imputável ao cliente, alude a este ter recebido, entretanto e inesperadamente, uma ordem de expropriação, ou o terceiro não obteve o crédito necessário à realização do negócio, ou desistiu por qualquer outra razão.
Revertendo ao caso em apreço afigura-se-nos que bem andou o tribunal recorrido ao considerar que o contrato de compra e venda visado não se realizou por facto não imputável ao réu não sendo, consequentemente devida a remuneração à autora.
Verificamos que, não obstante a autora mediadora ter angariado um efectivo interessado na compra da fracção do réu, que celebrou com este contrato promessa e que constituiu sinal, a escritura de compra e venda não se realizou na data, hora e local designados verdadeiramente porque tal interessado pretendia adquirir tal bem livre de ónus e encargos, cfr. Cl. 1º, 2 do contrato promessa, e nessa data ainda se mostrava registado o procedimento de arresto. É um facto que o réu não esteve presente, nem se fez representar, contudo, ainda que estivesse a escritura não teria lugar. No mês anterior já havia sido designada data para a escritura e a mesma não se realizou porque impendia sobre o bem o referido registo entretanto efectuado. Neste momento, e nos termos da reunião tida, o réu compreendeu e aceitou a não realização da escritura com tal fundamento.
Na nossa opinião a explicação para ter sido o réu, que a tal não estava obrigado, e não os promitentes compradores, a notificar a contraparte em 09/10/2019 para a realização da escritura em 12/10/2018 prender-se-á com o facto de no contrato promessa haver sido acordado que o contrato definitivo se realizaria no prazo de 90 dias.
É um facto que o registo de arresto é distinto de registo de procedimento de arresto, contudo, tendo em atenção que os actos de disposição do bem arrestado são ineficazes em relação ao requerente de arresto (art. 622º nº 1 do C.C.) é compreensível que o promitente comprador não quisesse celebrar a compra e venda enquanto não houvesse sentença transitada em julgado que julgasse tal procedimento improcedente.
Pelo exposto, por inexistir um juízo de censura que possa ser assacado ao comportamento do réu, conclui-se que não logrou a autora provar, por referência a esta data, que o contrato visado não se realizou por facto imputável ao cliente. De facto, como é evidente, está na disponibilidade de terceiros a instauração de procedimento cautelar de arresto. Acresce que, nos termos do art. 393º nº 1 do C.P.C., preenchidos os requisitos legais, o mesmo é decretado sem audiência da parte contrária. Assim, nada podia o réu ter feito para impedir o registo deste procedimento nos termos do art. 3º, nº 1 d) do Código do Registo Predial.
Da matéria de facto provada resulta que, depois do dia 12/10/2018, os promitentes compradores desistiram do negócio, o que foi comunicado à autora e ao réu. Com efeito, por carta datada de 15/10/2018 aqueles declararam resolvido o contrato promessa imputando o alegado incumprimento ao promitente vendedor, ora réu, resolução esta que não foi aceite pelo réu cfr. carta datada de 19/10/2018, tendo os contraentes vindo a acordar na revogação do contrato promessa em Maio de 2019. Na mesma data de 15/10/2018 a autora enviou um email ao mandatário do réu dizendo que o interessado “não iria avançar com a compra”, a que este respondeu no mesmo dia aludindo a tal perda de interesse. Na referida carta de 19/10/2018 o mandatário do réu refere, além do mais: “tendo o procedimento sido declarado improcedente e requerido o cancelamento do registo, estará efetivamente o imóvel LIVRE DE QUAISQUER ÓNUS E ENCARGOS, nada obstando à venda”, o que foi reiterado no email de 05/11/2018 do mesmo mandatário para A. B.. Num email de A. B. para o mandatário do réu de 06/11/2018 aquele alude a “recusa do mesmo em avançar com o negócio”.
Assim sendo, e uma vez mais, inexiste um juízo de censura que possa ser assacado ao comportamento do réu, e conclui-se que a autora não logrou provar que o contrato visado não se realizou por facto imputável ao seu cliente até ao termo da vigência do contrato de mediação imobiliária.
Por último, importa referir que é irrelevante para a presente decisão o facto de o mesmo imóvel, depois de vendido pelo réu a terceiro, ter sido novamente colocado no mercado por este terceiro e objecto de mediação pela autora.
Destarte a apelação improcede.
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As custas da apelação são da responsabilidade da autora face ao decaimento desta (art. 527º, nº 1 e 2 do C.P.C.).*
Sumário – 663º nº 7 do C.P.C.:I - A obrigação principal da mediadora imobiliária é, em regra, uma obrigação de meios, pois tem a obrigação de diligenciar por encontrar um interessado para determinado negócio, aproximá-lo da outra parte e assim facilitar a celebração do mesmo.
II – A obrigação principal do cliente é pagar a remuneração acordada sendo que, no contrato de mediação simples esta é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação (ou, se tal houver sido acordado, com a celebração do contrato promessa que antecede aquele), exigindo a doutrina e a jurisprudência um nexo causal entre a actividade de mediação e o contrato celebrado a final, e no caso do contrato de mediação em regime se exclusividade a mesma é devida ainda quando o negócio visado não se concretize por causa imputável ao cliente.
III – Na concretização do conceito “por causa imputável ao cliente” a jurisprudência exige um juízo de culpa.
IV – Num caso de mediação em regime de exclusividade, em que a mediadora encontrou um interessado na compra de determinado imóvel que veio a celebrar contrato promessa com o seu cliente, mas a compra e venda não se realizou, por um lado, porque sobre o bem passou a impender o registo de procedimento de arresto e, por outro, porque o promitente comprador se recusou, não tem aquela direito à remuneração acordada uma vez que a não celebração do contrato visado não ocorreu por causa imputável ao cliente.
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III – DecisãoPelo exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação e consequentemente confirmam a decisão recorrida.
Custas pela apelante.
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Guimarães,14/01/2021
Guimarães,14/01/2021
Relatora: Margarida Almeida Fernandes
Adjuntos: Margarida Sousa
Afonso Cabral de Andrade