Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 34/16.3TBGMR.G1 |  |
CONDOMÍNIO
ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO
II- Tal regra comporta a excepção prevista no artigo 1438º-A do mesmo Código, quando está em causa conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que as compõem, em que se admite a constituição de um só condomínio.
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AA intentou acção de anulação de deliberação de assembleia de condóminos contra o “BB”, freguesia de Caldelas, Guimarães, representado na pessoa da administradora, “CC” alegando, em síntese que, a 6 de janeiro de 2015, se realizou assembleia do condomínio de que a Autora é condómina, não estando convocados os proprietários das frações de propriedade horizontal com as letras “A” a “AG”.
O Réu deduziu oposição concluindo que a mesma deve ser julgada improcedente, alegando que a administração sempre foi realizada em separado, sendo as referidas fracções correspondentes à zona comercial e das garagens, com consentimento e conhecimento da Autora ao longo dos anos, pelo que a sua invocação constitui abuso de direito e má fé da Autora.
Pelas partes foi acordada a decisão por sentença de mérito, sem necessidade de produção de prova, tendo sido proferida sentença que julgou a acção improcedente e, em consequência, absolveu o Réu do pedido.
Desta sentença apelou a Autora, que conclui a sua alegação da seguinte forma:
- a cada edifício corresponde uma propriedade horizontal;
- esta regra comporta um única excepção: nos termos do artigo 1438º-A do Código Civil, é possível a constituição de uma propriedade horizontal relativamente a conjuntos de edifícios funcionalmente ligados entre si;
- num mesmo edifício não deve ser permitida a criação de mais do que um condomínio, sob pena de se estar a criar artificialmente um regime legal que o legislador manifestamente não quis plasmar em letra de lei;
- ainda que assim não se entendesse, não constando da propriedade horizontal devidamente assinaladas as diferentes zonas do prédio, nunca poderiam ser tomadas deliberações em assembleia de condóminos, para as quais não fossem convocados todos os condóminos;
- ao não ter sido efectuada essa convocação, as deliberações subsequentemente tomadas são anuláveis;
- a sentença violou os artigos 1414º, 1415º, 1430º, 1432º, nº 1 e 1438º-A do Código Civil.
Termos em que deve à Apelação ser concedido provimento, revogando-se a decisão recorrida e julgando-se a ação provada e procedente.
Não foram oferecidas contra alegações.
Cumpre-nos agora decidir.
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Sendo certo que o objecto do recurso se encontra delimitado pelas conclusões da alegação – artigos 635º, n.º 4 e 640º do Código de Processo Civil – das apresentadas pela Apelantes resulta que a questão que nos cumpre apreciar consiste em saber se a deliberação da assembleia de condóminos é anulável pela falta de convocação das referidas frações.
São os seguintes os factos provados:
1. a 14 de Junho de 1991 foi outorgada escritura de constituição de propriedade horizontal do prédio urbano composto por trinta e seis frações autónomas, sito na Rua Nova dos Bombeiros, nº 117, freguesia de Caldelas, concelho de Guimarães, que aqui se tem por reproduzida;
2. a Autora é dona e possuidora da fração “AL” integrante do suprarreferido prédio, a qual corresponde ao segundo andar esquerdo;
3. no dia 6 de janeiro de 2015, pelas vinte horas e trinta minutos, teve lugar, no “hall” de entrada do referido prédio, uma assembleia de condóminos, com a seguinte ordem de trabalhos:
“Ponto um: Apresentação e aprovação do relatório de contas referente ao período de 01/02/2014 a 31/01/2015;
Ponto dois: Eleição da administração para o período de 01/02/2015 a 31/01/2016;
Ponto três: Apresentação e aprovação do orçamento para o período de 01/02/2015 a 31/01/2016;
Ponto quatro: Pedido de seguro da fração;
Ponto cinco: Discussão e aprovação das medidas atinentes à resolução/contestação do processo instaurado em Tribunal pela condómina AA e marido contra o condomínio;
Ponto seis: Outros assuntos de interesse geral do Condomínio.”
4. nesta assembleia de condóminos estiveram presentes os proprietários das frações “AH”, “AI”, “AJ”, “AM” e “AN”. Discutidos os pontos da ordem de trabalhos, os mesmos foram postos a votação, tendo os condóminos presentes votado favoravelmente as deliberações constantes da mencionada acta tendo, no final da assembleia, a respetiva acta sido subscrita pelos condóminos presentes;
5. a 16 de janeiro de 2015, a Autora foi notificada da acta desta assembleia de condóminos;
6. os condóminos proprietários das frações identificadas na escritura de constituição de propriedade horizontal com as letras “A” a “AG”, correspondente à zona comercial, não foram convocados para a referida Assembleia;
7. desde o início da constituição do condomínio, que se encontra a ser administrado por entradas autónomas, existindo a área habitacional, com saída própria e direta para a via pública pelo n.º 119 e sem ligação com a zona comercial, com entrada autónoma;
8. nas actas de assembleias de condóminos, quer no âmbito da anterior gestão de condomínio, quer no âmbito da actual, foram sempre e só convocadas as frações autónomas correspondentes à zona habitacional: as frações AH, AI, AJ, AL, AM e AN.
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A resposta à questão que equacionámos passa necessariamente por decidir se é admissível, num mesmo edifício já constituído em propriedade horizontal, a existência de mais do que uma administração em relação a alguma ou algumas das fracções que a constituem, formando condomínio autónomo, questão que já foi objecto de debate e decisão na doutrina e na jurisprudência com entendimentos não coincidentes – ver as citações efectuadas na decisão recorrida: Sandra Passinhas, A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, Coimbra, 2002, páginas 233 e 234 e 277 a 283, Aragão Seia, “Propriedade Horizontal”, Coimbra, 2002, pág. 15, de um lado e Rodrigues Pardal e Dias da Fonseca, Da Propriedade Horizontal no Código Civil e Legislação Complementar, Coimbra, 1988, páginas 123 a 126 e os acórdãos da Relação do Porto de 16/10/2012, processo n.º 1859/11.1YYPRT e de 09-02-2006, disponível em www.dgsi.pt.
A regra da unidade de administração e condomínio, no sentido de que, em princípio, a cada edifício constituído em propriedade horizontal corresponde um condomínio e uma administração constitui, de facto, o paradigma legal, como decorre do disposto nos artigos 1414º e seguintes do Código Civil, apenas com a excepção prevista no artigo 1438º-A do mesmo Código, quando está em causa conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que as compõem, em que se admite a constituição de um só condomínio.
Porém, o que justifica a imposição de uma administração é a existência de partes comuns de que, na disposição do artigo 1420º, n.º 1 daquele diploma, cada condómino é comproprietário e assim, se um edifício se encontra dividido em zonas ou torres, dispondo de partes comuns a cada uma delas afectas ou com entradas próprias para cada uma dessas zonas, nada parece impedir a exclusão dos condóminos dessa zona em tudo o que não tenha a ver com a administração das partes e serviços comuns do mesmo, na medida em que contendam com todos os condóminos desse edifício, nestes casos funcionando a assembleia-geral dos condóminos de todo o edifício, desde que no respectivo título de constituição da propriedade horizontal se encontre devidamente assinalada cada zona ou torre, suas fracções autónomas e respectivas partes comuns ou a ausência delas – ver Rodrigues Pardal e Dias da Fonseca, Da Propriedade Horizontal no Código Civil e legislação complementar, 6.ª edição, páginas 123 a 126 e acórdão da Relação do Porto citado.
E é assim que estamos com este aresto, quando refere que “Tal poderá corresponder a uma melhor defesa dos interesses que apenas dizem respeito a determinado conjunto de condóminos, tornando possível uma maior eficiência na administração, formando-se as necessárias maiorias à tomada de deliberações que apenas importam a cada zona ou entrada autónoma de um edifício”; com efeito, não se vê por que razão ponderosa se há-de impor que alguém que é de todo alheio às partes em relação às quais há que deliberar participe dessa deliberação.
Deste modo, no caso dos autos, no título da propriedade horizontal estão assinaladas as diferentes zonas do prédio, com individualização das fracções que as compõem e respectivas partes comuns de cada um dos conjuntos das fracções, sendo que fracções referentes à zona comercial constituem espaço autónomo e delimitado com entradas próprias e independentes das demais, nada impedia a sua exclusão da assembleia nos termos expostos, pelo que se não verifica qualquer invalidade na convocação apenas dos proprietários das fracções que compõem a zona habitacional.
Termos em que se acorda em negar provimento ao recurso e se confirma a sentença recorrida.
Custas pela Apelante.
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02/02/2017
Relator: Carlos Manuel Rodrigues de Carvalho Guerra
1º - Maria Conceição Correia Ribeiro Cruz Bucho
2º - Maria Luísa Duarte