Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 2655/09.1TBBCL.G1 |  |
SINAL
II. A quantia em dinheiro que o interessado na aquisição de imóvel entregue a empresa mediadora, acompanhada de uma proposta de aquisição, escrita ou oral, a título de reserva (termo usado na gíria de mediação imobiliária), segue o regime do art. 18 da Lei 15/2013, de 8 de fevereiro, e não o regime dos arts. 440 a 442 do CC.
I. RELATÓRIO
AUTORES E RECORRENTES:
B. e
C., ambos divorciados mas, ao tempo dos factos, casados entre si.
RÉUS E RECORRIDOS:
(1.ª Ré) D., LDA.,
(2.ºs Réus) E., por si e na qualidade de legal representante da 1.ª Ré, e
F., casados entre si,
(3.ºs Réus) G. e H..
PEDIDOS FORMULADOS NA AÇÃO:
a) Declaração de que o contrato-promessa subscrito pelo 3º Réu (promitente vendedor) e pelo 2.º Réu na qualidade de gestor de negócios dos Autores (promitentes compradores) sofre de invalidade parcial, sendo ineficaz relativamente aos Autores;
b) Declaração de redução daquele contrato a contrato-promessa de venda unilateral por parte dos 3.°s Réus;
c) Declaração de que foi definitivamente incumprida a promessa de venda, por culpa dos vendedores, porquanto os bens foram vendidos a terceiros;
d) Condenação dos 3.°s Réus a entregar aos Autores o montante de € 40.000, equivalente ao dobro do sinal prestado;
e) Condenação solidária dos Réus no pagamento do montante de € 10.000 a título indemnizatório por danos não patrimoniais;
f) Subsidiariamente, condenação dos Réus a restituir a quantia entregue, em dobro, nos montantes respetivos com que se locupletaram.
Na sentença de 11/04/2016, com a qual os Recorrentes não se conformam, o tribunal a quo decidiu:
«a) Julgar a petição inicial parcialmente inepta, no que tange aos pedidos principais formulados sob as als. a) a d) e f), ao abrigo do disposto nos art°s. 186°, n.º 2, als. b) e c), 196° e 200°, n.º 2, todos do CPC, e, consequentemente, declarando a nulidade parcial do processo, absolver os RR. da instância no que tange aos mesmos (cfr. art°s. 278°, n.º 1, aI. e), 576°, n.º 2, 577°, al. b), todos do CPC);
b) Julgar parcialmente procedente o pedido formulado em sede subsidiária, e, consequentemente, condenar a R. "Habiol- Sociedade de Mediação Imobiliária, Ld.", a pagar aos AA. o montante de 4.000.000$00 (ou equivalente em moeda com curso legal calculada com base na taxa de conversão oficial), a que acrescerão juros de mora calculados à taxa legal e contados desde a citação e até efetivo e integral pagamento;
c) Absolver os demais RR. do pedido formulado em sede subsidiária.»
Extratando o essencial, os Recorrentes concluem nas suas alegações de recurso:
«1- Venerandos Juízes Desembargadores do Tribunal da Relação de Guimarães; vem o presente recurso interposto de douta sentença proferida em 1.ª instância a qual julgando inepta a petição inicial condenou apenas uma das Rés no mais absolvendo as demais; bem assim não apreciando os danos não patrimoniais sofridos pelos AA..
Não recorrendo da condenação já decretada contra a Ré Habiol, julga-se que se impõe a condenação solidária de todos os RR. absolvidos nos danos patrimoniais e não patrimoniais sofridos pelos AA.
(…)
4- No que à alteração da matéria de facto diz respeito, julga-se, respeitosamente, não se poder concordar com o elenco dos factos provados / não provados e que influirá na decisão tomada e na aplicação do direito ao caso devendo dar-se como provado as alíneas CC), EE), FF), GG), HH), II), JJ) e LL) do elenco dos factos não provados.
5- CONCRETA PROVA QUE IMPÕE A ALTERAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO
5.1- CC) Após a notificação judicial avulsa os autores tentaram, sem sucesso, contactar os 3.ºs réus.
Salvo o devido respeito, este facto deveria ter sido dado como provado atenta M) e N) dos factos provados.
5.2- EE) Os 3.ºs réus não diligenciaram por conferir a qualidade da intervenção do 2.º réu aquando da assinatura do acordo referido em H).
Ora salvo respeito por melhor opinião resulta à saciedade que os Réus assinaram o contrato promessa de compra a e venda e não cuidaram de aferir a legitimidade do signatário comprador para a promessa de compra que foi efetuada.
No mais, na contestação una e conjunta apresentada por todos os RR. os 3.ºs Réus tão pouco cuidaram de invocar/alegar qualquer causa desculpabilizante, o que se lhes impunha.
5.3- FF), GG), HH), II), JJ), LL)
No mais entendeu o douto tribunal recorrido que quanto aos danos não patrimoniais, constantes dos itens 17 a 22 dos factos a Provar e constantes de FF) a LL) os mesmos resultaram não provados porque "nenhum meio de prova incidiu sobre os mesmos. "
Ora, resulta do depoimento de Sandra aos minutos 01:23 a 02:43 do seu depoimento registado e audível.
(…)
7 - APRECIAÇÃO DA MATÉRIA DE DIREITO
7.1- NORMAS JURIDICAS VIOLADAS
7.1.1- Na primeira instância soçobraram os pedidos principais por julgar inepta a petição inicial, no mais condenando apenas uma das Rés a título subsidiário e olvidando cuidar da apreciação de danos não patrimoniais e responsabilidade das Rés perante os AA. no mais aplicando inapropriadamente ao caso os art. 186, n.º 2, als. b) e c), 196, 200, n.º 2, e art. 278, n.º 1, al. e), 576, n.º 2, e 577, al. b) C.P.C;
7.1.2.- Ainda que improcede-se a condenação no sinal em dobro sempre o concurso de culpas na produção dos danos imporia a condenação solidária de todos os RR. Nos 4.000.000$00 com que ilegitimamente se apropriaram e bem assim na condenação pelos danos não patrimoniais nos termos dos arts. 496 e 497 do C.C.
(…)
Desde a propositura da ação até ao corrente ano de 2016, nunca os RR. julgaram existir qualquer ineptidão da petição, tão pouco o douto tribunal que proferiu saneador professou tal entendimento.
Sendo certo que, respeitosamente julga-se, que a assim se entender, bastaria notificação dos AA. para aperfeiçoar petição.
(…)
Atenta a matéria de facto provada não há dúvidas de que os 3.ºs RR. assinaram com o 2.ª Réu marido, este a título pessoal, na qualidade alegada, de gestor de negócios, o contrato promessa junto aos autos.
Todavia, a pedida invalidade parcial do contrato, com redução do mesmo a contrato promessa de venda unilateral, apenas faria com que fosse ineficaz em relação aos AA. mormente quanto às injunções de prazos e demais imposições que sobre os AA. recaíam; sob pena de, de facto, ser assacado aos AA. o incumprimento do contrato promessa.
Ora, como decorre dos autos, os RR. mormente os 3.ºs RR., tão pouco alegaram haver interpelado ou até por qualquer forma tentado contactar os AA. para cumprir, tão pouco o fazendo na notificação judicial avulsa que efetuaram, sem junção do dito contrato promessa então ignorado pelos AA.
Ou dito de outra forma, mesmo que houvesse mora de banda dos AA. nunca os 3.ºs RR. transformaram a mora em não cumprimento ou em incumprimento definitivo.
(…)
Nestes termos e noutros melhores, que este Douto e Superior Tribunal sindicará, deverá ser dado provimento ao recurso e não se recorrendo da condenação da 1.ª Ré Habiol, deverá igualmente condenar-se os 2.ºs e 3.ºs Réus, solidariamente, no sinal em dobro ou no mínimo dos 4.000.000$00 escudos e demais juros, bem assim na condenação solidária de todos os Réus pelos danos não patrimoniais sofridos pelos AA.; assim se fazendo justiça material e jurídica.»
Os Réus G. e H. contra-alegaram pugnando pela rejeição do recurso sobre a matéria de facto por, em seu entender, os Recorrentes não terem indicado os concretos meios probatórios que impunham diferente decisão. Mais defenderam, em qualquer caso, a improcedência do recurso.
Foram colhidos os vistos e nada obsta ao conhecimento do mérito.
OBJETO DO RECURSO
São as conclusões da alegação de recurso que delimitam o âmbito da apelação (arts. 635, 637, n.º 2, e 639, n.ºs 1 e 2, do CPC).
Tendo em conta o teor daquelas, colocam-se as seguintes questões:
A. A matéria de facto deve ser alterada nos termos propostos pelos Autores?
B. A petição inicial era válida, não enfermando da ineptidão decretada na sentença?
C. O contrato-promessa de compra e venda subscrito pelo 2.º Réu marido, na qualidade de gestor de negócios do Autor, e pelo 3.º Réu marido deve ser reduzido a contrato-promessa de venda e foi definitivamente incumprido pelo promitente-vendedor?
D. Com o comportamento dos Réus, os Autores sofreram danos de natureza não patrimonial indemnizáveis?
E. Os 4.000.000$00 entregues pelos Autores à 1.ª Ré têm natureza de sinal e devem ser devolvidos em dobro?
II. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
A 1.ª instância considerou na sua decisão os factos em seguida narrados, que são integralmente mantidos por este tribunal de recurso, com os fundamentos explanados em III.A.
Factos Provados:
A) No ano de 2001, os Autores pretenderam adquirir um prédio urbano e um prédio rústico, sitos no lugar de ….
B) Os referidos prédios encontram-se inscritos sob os artigos ... urbano e … rústico da freguesia de … e descritos na Conservatória de Registo Predial de … sob as descrições, respetivamente, … e … de ….
C) Os Autores, à data dos factos descritos em A), eram casados entre si.
D) Os referidos prédios estiveram à venda através da 1.ª Ré, Mediadora D..
E) Em 27/04/2001, os Autores, com o propósito de comprarem os referidos imóveis, assinaram com a 1.ª Ré uma proposta de compra, cujo teor consta de fls. 48 e aqui se dá por integralmente reproduzida.
F) Para sinalizarem o acordo referido em E), os Autores entregaram à Ré D.um cheque no valor de 4.000.000$00.
G) O 2.° Réu marido era, e é, sócio-gerente da 1.ª Ré.
H) O 2.° Réu marido e o 3.° Réu marido assinaram o documento cuja cópia consta de fls. 18 a 20 - e cujo teor aqui se dá por reproduzido - designado "Contrato Promessa de Compra e Venda" e datado de 04/05/2001, declarando aí aquele 2.° Réu que outorgava tal acordo na qualidade de gestor de negócios dos aqui Autores.
I) No dia 16/10/2003, os 3.°s Réus requereram a notificação judicial avulsa dos aqui Autores, cujo teor consta de fls. 34 a 36 e aqui se dá por inteiramente reproduzido.
J) Através de escritura pública outorgada no dia 05/11/2007 os 3.°s Réus declaram vender a … e …, que declaram comprar, os prédios identificados em B).
L) Na altura do acordo referido em E) foi comunicado aos Autores que os vendedores dos prédios eram emigrantes em França e que a escritura de compra e venda seria celebrada mais tarde.
M) Em finais de 2003, o Autor deslocou-se à morada constante da referida notificação.
N) Os 3.°s Réus não se encontravam nessa morada.
O) Os Autores nunca mandataram, por qualquer forma, os 1.° e 2.°s Réus para os representarem ou agirem em seu nome.
P) Na data em que foi assinado o documento referido em H) os Autores residiam em Barcelos.
Q) Tendo estado sempre contactáveis.
R) Ao ter assinado o acordo referido em H) o 2.° Réu sabia que o fazia contra a vontade e interesse dos Autores.
S) Foi entregue pela 1.ª (1) Ré aos 3.°s Réus o montante de 3.000.000$00.
T) Um empréstimo solicitado pelos Autores apenas foi deferido no mês de novembro de 2001.
U) O banco condicionou a concessão desse financiamento à avaliação definitiva dos prédios e à realização das obras.
V) A entidade bancária iria libertar o montante de 15.000.000$00 ao longo de 18 meses, conforme os Autores fossem realizando as obras de construção de um prédio urbano nos imóveis a adquirir.
Não se provou que:
(…)
CC) Após a notificação judicial avulsa os Autores tenham tentado, sem sucesso, contactar os 3.°s Réus.
(…)
EE) Os 3.°s Réus não diligenciaram por conferir a qualidade da intervenção do 2.° Réu aquando da assinatura do acordo referido em H).
FF) Os autores sofreram abalo psicológico.
GG) Passaram noites sem dormir.
HH) Os Autores viveram ansiosos, stressados e angustiados com toda esta situação.
II) Com receio de não haverem para si os prédios pretendidos.
JJ) E com medo de ficarem sem o dinheiro.
LL) Os Autores desgastaram-se física e emocionalmente com deslocações aos prédios e à imobiliária, bem como com as tentativas de contactar os 3.°s Réus.
(…).
III. APRECIAÇÃO DO MÉRITO DO RECURSO
A. DA REAPRECIAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO
O recorrente pode impugnar a decisão sobre a matéria de facto, caso em que deverá observar as regras contidas no art. 640 do CPC.
Segundo elas, e sob pena de rejeição do respetivo recurso, o recorrente deve especificar:
- Os pontos da matéria de facto de que discorda;
- Os meios probatórios que impõem decisão diversa da recorrida;
- A decisão que, em seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
Os Recorrentes cumpriram a disposição legal em causa, como veremos ponto por ponto.
Começaram por dizer que discordam da seleção de factos, devendo dar-se como provados os factos das alíneas CC), EE), FF), GG), HH), II), JJ) e LL) do elenco dos factos não provados.
A al. CC) dá como não provado que, após a notificação judicial avulsa, os autores tenham tentado, sem sucesso, contactar os 3.ºs Réus. Segundo os Recorrentes, este facto devia ser dado por provado considerando os factos provados das alíneas M) e N).
Lê-se nestas que em finais de 2003, o Autor se deslocou à morada constante da notificação e que os 3.°s Réus não se encontravam nessa morada. O constante da al. CC) é mais genérico que o que concretamente se diz em M) e N) e, no que vai além do dito nestas, foi dado como não provado, só assim se podendo entender a sua consignação como facto não provado. Assim entendido, não há contradição entre uns e outro.
Sob a al. EE) deu-se como não provado que os 3.ºs Réus não diligenciaram por conferir a qualidade da intervenção do 2.º Réu aquando da assinatura do acordo referido em H). No entender dos Recorrentes, isto seria um facto notório ou conclusão óbvia, mas não nos parece que assim seja. No contrato-promessa, o 2.º Réu afirma subscrever na qualidade de gestor de negócios do Autor. Sendo a gestão de negócios uma assunção não autorizada, e portanto necessariamente informal, da direção de negócio alheio, não é pelo facto de aos 3.ºs Réus não ter sido mostrado qualquer documento que os mesmos podiam concluir que o 2.º Réu não tinha a qualidade arrogada.
Finalmente, os factos das als. FF), GG), HH), II), JJ) e LL) onde se deram por não provados os danos não patrimoniais sofridos pelos Autores (abalo psicológico, noites sem dormir, ansiedade, angústia, medo de perder o dinheiro e de não comprar os prédios, desgaste físico e emocional com deslocações).
Entendem os Recorrentes que tais factos se devem considerar provados com fundamento no depoimento de Sandra, irmã do Autor.
Embora a testemunha tenha confirmado estes danos, fê-lo por alto, sem concretizações, sem narrativa de episódios ilustrativos, e sem espontaneidade, o que não nos permite considerar o seu depoimento suficiente para a prova dos indicados factos.
Pelo exposto, não se altera a matéria de facto selecionada em 1.ª instância.
B. DA VALIDADE/INEPTIDÃO DA PETIÇÃO INICIAL
O tribunal a quo julgou a petição parcialmente inepta no que tange aos pedidos principais formulados nas alíneas a) a d) e f), com o seguinte raciocínio:
«Entendemos que, embora conhecendo-o apenas agora e em sede de sentença, a petição inicial é inepta e, portanto, que todo o processo é nulo, no que tange aos pedidos principais. Como passamos a demonstrar.
(…)
Os AA. formulam os seguintes pedidos:
a) que se declare que o contrato-promessa referido nos autos sofre de invalidade parcial, sendo ineficaz relativamente aos AA.;
b) que se declare a redução daquele contrato a contrato-promessa de venda unilateral por parte dos 3°s. RR.;
c) que se declare definitivamente incumprida a promessa de venda, por culpa imputável aos vendedores, porquanto os bens foram vendidos a terceiros;
d) que os 3°s RR. sejam condenados a entregar aos AA. o montante de 40.000,00 €, equivalente ao dobro do sinal prestado;
e) que os RR. sejam solidariamente condenados no pagamento do montante de 10.000,00 € a título indemnizatório por danos não patrimoniais;
f) subsidiariamente, que os RR. sejam condenados a restituir a quantia entregue, em dobro, nos montantes respetivos com que se locupletaram.
A causa de pedir, o facto concreto que serve de fundamento à ação, é a celebração de um contrato-promessa ao qual os AA. se dizem alheios (celebrado entre o 2° R. marido e o 3° R. marido) e, ainda que incidentalmente, a entrega de dinheiro, aquando da subscrição de uma proposta de compra no âmbito de uma mediação imobiliária, pelos AA. à 1ª R. "D.".
Tendo presente esta causa de pedir, temos que o primeiro dos pedidos dos AA. é o de "que se declare que o contrato-promessa referido nos autos sofre de invalidade parcial, sendo ineficaz relativamente aos AA.". Reclamam, pois, invalidade e ineficácia, sendo certo que os AA. não foram intervenientes, por qualquer forma, naquele contrato e, além do mais, jamais mandataram e/ou aceitaram ratificar a proclamada gestão de negócios no texto do documento que corporiza o negócio / contrato.
A primeira questão a dilucidar, tendo em conta o primeiro dos pedidos formulados, é a de saber se invalidade e ineficácia são uma e a mesma coisa.
(…)
Assim, a ineficácia "stricto sensu" depende, não de uma falta ou irregularidade dos elementos internos do negócio, mas sim de alguma circunstância extrínseca que, conjuntamente com o negócio, integra a situação complexa produtiva de efeitos jurídicos. Já na invalidade, a ausência de produção dos efeitos negociais resulta de vícios ou deficiências do negócio, contemporâneos da sua formação.
(…) Destarte, a ineficácia "stricto sensu" surge em situações caracterizadas pela existência de um direito, de uma expectativa ou de um interesse legítimo de um terceiro, que seriam prejudicados pelo negócio de disposição ou vinculação em causa, pelo que, assim sendo, a negócio é relativamente ineficaz, por força do impedimento, resultante daquela posição legítima do terceiro acerca do conteúdo do ato – apontando-se, como caso de ineficácia relativa, ao abrigo do disposto nos art°s. 471° e 268° do C Civil, o caso do preferente que pode exercer o seu direito de preferência relativamente a uma compra feita por gestor de negócios, mesmo que não haja ratificação.
Ora, logo aqui, neste primeiro pedido, verifica-se uma contradição entre os efeitos jurídicos que os AA. pretendem que se declare: ou bem que pretendem, com base numa nulidade ou anulabilidade, atacar os elementos essenciais ou formativos do negócio, os vícios ou deficiências contemporâneos da formação e celebração deste (invalidade), ou bem que pretendem que se reconheça que, devido a uma circunstância extrínseca que, conjuntamente com o negócio, integra a situação complexa produtiva de efeitos jurídicos, este não produz, por impedimento decorrente do ordenamento jurídico, no todo ou em parte, os efeitos que tenderia a produzir, segundo o teor das declarações respetivas (ineficácia "stricto sensu"). Porém, de acordo com o alegado, os AA. jamais põem em causa que tenha havido quaisquer deficiências ou vícios respeitantes aos elementos essenciais ou formativos do mesmo e contemporâneos da sua formação e celebração. Alegam, sim, que o negócio foi celebrado por terceiros, sendo que um deles agiu como gestor de negócios e que eles, AA., não ratificaram, nem ratificam, esse mesmo negócio. O que significa, pois, que aquilo que os AA. verdadeiramente pretendem neste seu primeiro pedido é que se declare a ineficácia desse mesmo negócio relativamente a eles, confundindo a ineficácia "lato sensu" (de que a invalidade é uma espécie) com a "stricto sensu" – concedendo, então, em sede interpretativa, que a "invalidade" mencionada consubstancia lapso.
(…)
Ora, se o que os AA. pretendem é que se declare, por força da não ratificação do negócio celebrado entre os 2° e 3° RR. maridos, que este não lhes é oponível, por ineficaz, a única conclusão que é possível extrair é a de que os pedidos formulados em cumulação nos autos se encontram entre si em relação de incompatibilidade substancial ou intrínseca.
Com efeito, peticionar-se a declaração de que determinado negócio não produz efeitos em relação aos AA. e, simultaneamente, que esse mesmo negócio deve ser reduzido a contrato-promessa de venda unilateral por parte dos 3°s. RR. é absolutamente contraditório, na medida em que com a redução (cfr. art°. 292° do Ccivil) alguém se pretende fazer valer da parte do negócio não afetado com a invalidade – negócio esse que, como dissemos já, é ineficaz, no seu todo, em relação aos AA.
Além disso, é absolutamente contraditório que se declare um determinado negócio como ineficaz relativamente aos AA. e, logo a seguir, se peça que se declare definitivamente incumprida a promessa de venda, por culpa imputável aos vendedores, porquanto os bens foram vendidos a terceiros. Uma promessa que, repete-se, os AA. têm como ineficaz, como já vimos, em relação a si.
Sem necessidade de grandes considerações, a conclusão é a mesma relativamente aos restantes pedidos, dado que a peticionada condenação de entrega do montante de 40.000,00 €, equivalente ao dobro do sinal prestado, pressupõe a validade e eficácia, na esfera jurídica dos AA., do referido negócio (cfr. art°. 442° do CCivil).
Ou seja, e em resumo, os AA. esgrimem, e bem, a ineficácia do contrato-promessa referido nos autos em relação a si, isto é, que este não produz qualquer efeito, que lhes é inoponível, por um lado, mas pedem, ainda, a condenação dos RR. em prestações que pressupõem, evidentemente, que esse mesmo contrato é valido e eficaz, os vincula, por outro lado! No que é intrínseca ou substancialmente incompatível (…). O que é, assim, causa de ineptidão da petição inicial e, consequentemente, acarreta a nulidade de todo o processo – no que tange aos pedidos principais (als. a) a d) e f) do Pedido».
Apreciando.
Admite-se a figura da nulidade parcial da petição inicial quando haja contradição entre algum pedido e sua causa de pedir ou quando se cumulem pedidos (ou causas de pedir) substancialmente incompatíveis, sem que isso afete a lide no seu conjunto, ou seja, nos casos em que, mesmo sem o suprimento da nulidade, a lide é parcialmente aproveitável e pode surtir efeito útil.
Não é para nulidades parciais que vigora o regime do art. 186 do CPC, que prevê um caso de nulidade absoluta de todo o processado.
A nulidade parcial com um dos aludidos fundamentos é uma exceção dilatória inominada que pode e deve dar lugar ao convite ao aperfeiçoamento (arts. 6.º, n.º 2, e 590, n.º 2, al. a), ambos do CPC).
No caso dos autos há contradição entre o pedido formulado na alínea a) e os pedidos formulados nas alíneas b), c) e d) (como explicaremos em seguida), mas tendo os autos prosseguido e perante os factos apurados, no momento processual da sentença, tal contradição podia e devia resolver-se pela procedência de um (o da al. a), ainda que com a precisão que a seguir faremos) e a improcedência dos outros (als. b), c) e d)), e não por uma decretada ineptidão parcial.
Na al. a), os Autores pediam a «declaração de que o contrato-promessa subscrito pelo 3.º Réu (promitente-vendedor) e pelo 2.º Réu na qualidade de gestor de negócios dos Autores (promitentes-compradores) sofre de invalidade parcial, sendo ineficaz relativamente aos Autores».
Este pedido encerra uma imprecisão jurídica (como bem notou o tribunal a quo) na medida em que o facto de o contrato ter sido assinado por alguém como gestor de negócios de outrem não gera, por si só, invalidade, mas apenas ineficácia relativamente ao dono do negócio que não o ratifique (art. 268 ex vi do art. 471 do CC).
Na al. b), os Autores pedem que se declare a redução daquele contrato a contrato-promessa unilateral de venda por parte dos 3.°s Réus; os pedidos das als. c) e d) são consequências da existência de um contrato-promessa unilateral de venda no âmbito do qual os Autores tivessem entregado determinado sinal, e do seu incumprimento definitivo.
A redução do contrato (como também resulta da argumentação do tribunal a quo) é um instituto que remedeia situações de invalidade (nulidade ou anulabilidade) parcial, e não situações de mera ineficácia. Com efeito, o art. 292 do CC dispõe que «a nulidade ou anulação parcial não determina a invalidade de todo o negócio, salvo quando se mostre que este não teria sido concluído sem a parte viciada». Daqui resulta que a redução é possível para sanar casos de invalidade parcial. Ainda assim, não de todos. É, ainda, necessário que não se mostre que o contrato não teria sido concluído sem a parte viciada.
O que resulta da prova é que o contrato-promessa foi celebrado pelo 2.º Réu, como gestor de negócios do Autor, sem conhecimento nem autorização deste e sem que este tenha ratificado o ato.
Em tais circunstâncias o contrato é ineficaz em relação ao Autor, pelo que não lhe é oponível, mas também dele não pode valer-se.
A redução do contrato-promessa de compra e venda a mero contrato-promessa de venda não é possível por não estarmos perante contrato parcialmente inválido (parcialmente nulo ou parcialmente anulável). Mas ainda que se tratasse de uma invalidade, não se verificaria o requisito negativo da redução, pois tudo leva a crer que o promitente-vendedor não se vincularia sem a sinalagmática vinculação do promitente-comprador.
Julgamos, na sequência do exposto, que o tribunal de 1.ª instância, na sentença, devia ter decretado a ineficácia do contrato-promessa de compra e venda relativamente aos Autores (em procedência do primeiro pedido) e ter julgado improcedente o pedido de redução do negócio a contrato-promessa de venda, bem como os demais pedidos dele dependentes, em vez de ter decretado a parcial ineptidão da petição, com absolvição dos Réus da instância relativamente a todos os indicados pedidos.
No entanto, nesta sede de recurso, os Recorrentes põe em causa a decisão de ineptidão mas apenas com o objetivo de o contrato-promessa ser reduzido a contrato-promessa unilateral de venda e de condenar os 3.ºs Réus pelo incumprimento definitivo desse contrato-promessa. Assim delimitado o âmbito do recurso, não podemos revogar a decisão de ineptidão, pois a consequência dessa revogação seria decretar a ineficácia do contrato-promessa em relação aos Autores e não o que estes pretendem com o recurso e que passa pela sua eficácia enquanto contrato-promessa de venda.
Decretar agora a mera ineficácia do contrato-promessa de compra e venda seria extravasar o objeto do recurso, razão pela qual não se revoga a decisão de ineptidão parcial da p.i.
A latere, diremos ainda o seguinte. Vamos admitir, por hipótese de raciocínio, que tinha havido uma promessa de venda válida e eficaz, e definitivamente incumprida por culpa dos promitentes-vendedores, que entretanto alienaram os bens a terceiros. Ainda assim, o pedido formulado em d) – condenação dos 3.°s Réus a entregar aos Autores o montante de € 40.000 – não poderia proceder na medida em nenhuma quantia os Autores entregaram a título de sinal (como resulta claro dos factos das alíneas E) e F), e melhor veremos abaixo no ponto E.). Logo, não a podem reclamar em dobro.
C. DA REDUÇÃO DO CONTRATO A CONTRATO-PROMESSA UNILATERAL DE VENDA E SEU INCUMPRIMENTO DEFINITIVO PELOS 3.ºS RÉUS
Questão prejudicada pelo que se disse acima em B. – não tendo os Autores ratificado a gestão do 2.º Réu marido, o contrato-promessa não produz efeitos relativamente aos mesmos, pelo que não se coloca a questão do incumprimento do contrato-promessa pelos 3.ºs Réus para com os Autores.
D. DOS DANOS NÃO PATRIMONIAIS E SEU RESSARCIMENTO
Os Autores pediram a condenação solidária dos Réus no pagamento do montante de € 10.000 a título indemnizatório por danos não patrimoniais que alegaram, mas não provaram, pelo que também nesta parte o recurso improcede.
E. DA NATUREZA DOS 4.000.000$00 ENTREGUES PELOS AUTORES À 1.ª RÉ E SUA DEVOLUÇÃO EM DOBRO
Subsidiariamente, os Autores pedem a condenação dos Réus a restituírem, em dobro, a quantia entregue, nos montantes respetivos com que se locupletaram.
Sabemos que, em 27/04/2001, os Autores, tendo o propósito de vir a comprar os dois imóveis dos 3.º Réus, assinaram e entregaram à 1.ª Ré (D.) uma proposta de compra acompanhada de um cheque no valor de 4.000.000$00 (factos das als. E) e F)).
Desses 4.000.000$00, a Habiol entregou 3.000.000$00 aos 3.º Réus (facto da al. S)).
Para aferirmos se os Autores têm direito à restituição da quantia, em dobro, e quem é devedor dela, temos de estabelecer primeiro a natureza da dita quantia.
Sobre as entregas de dinheiro (ou mais amplamente, sobre as entregas de coisa coincidente, no todo ou em parte, com a prestação contratual), no momento da celebração de contrato ou posteriormente, regem os arts. 440 a 442 do CC.
No caso dos autos a entrega de dinheiro foi feita antes da celebração de qualquer contrato (ainda que liminar), acompanhando apenas uma proposta contratual, tendo em vista um futuro contrato a celebrar com uma pessoa diferente daquela a quem foi feita a entrega.
Não havendo contrato (incluindo contrato-promessa), nem portanto vinculação a uma prestação contratual, não pode haver antecipação de cumprimento nem sinal, pelo que estamos fora da disciplina dos arts. 440 a 442 do CC.
Não obstante não haver sequer contrato-promessa entre as partes (Autores e 3.ºs Réus), e acompanhando uma simples proposta de compra, os Autores entregaram à 1.ª Ré Habiol a quantia de 4.000.000$00, em 27 de abril de 2001, para «reservar» o imóvel (como referiu a testemunha José, ao tempo colaborador da D.), termo comum na gíria da mediação imobiliária.
É frequente as mediadoras imobiliárias, quando encontram interessado para a compra de imóvel que têm em carteira, proporem ao interessado em adquirir que reserve o imóvel através da entrega de uma dada quantia em dinheiro. É nestas circunstâncias que, geralmente, são entregues quantias pelos interessados às mediadoras, e o caso dos autos não fugiu ao padrão.
Como escrevemos noutro lugar, «A designada reserva, ao contrário do que é comum em pactos com o mesmo nome, não se assemelha a um contrato de opção. Com efeito, por via dela nenhum dos intervenientes emite uma proposta contratual irrevogável que confira ao outro o direito de, unilateralmente, por via da sua futura declaração de aceitação, concluir um contrato. As formalidades legais (forma incluída) da formação de contratos que têm imóveis por objeto impedem essa possibilidade. Acresce a ausência de poderes de representação conferidos pelo cliente à mediadora para intervir no ato, pois tais poderes transportariam o contrato para outra qualificação» (Regime jurídico da atividade de mediação imobiliária anotado, Almedina, 2015, pp. 119-120).
A entrega da quantia ao mediador, acompanhada de uma proposta de compra, mais não constitui que um passo do iter negocial conducente ao contrato visado. Para o interessado que constitui a reserva, trata-se de declaração da intenção de negociar ou de vir a celebrar o negócio apresentado. Para o cliente da empresa mediadora, se tiver autorizado tal reserva, ou se a tiver aceitado a posteriori, trata-se de manifestação de idêntica intenção.
Aos factos aplicava-se o regime da atividade de mediação imobiliária contido no DL 77/99, de 16 de março, que não continha uma disciplina clara para as entregas de dinheiro pelos interessados às mediadoras. Lê-se no art. 18, n.º 1, al. f) daquele diploma que as empresas são obrigadas a entregar de imediato aos interessados quaisquer quantias que, na qualidade de mediador, lhe sejam confiadas; e no n.º 2, al. d) do mesmo artigo que está expressamente vedado às empresas utilizar em proveito próprio as quantias referidas na al. f) do número anterior.
Ora, se a norma só tem sentido se se referir às quantias confiadas pelos interessados às mediadoras, o que é que a norma quer dizer com a obrigação de entregar «de imediato»? A regulação destas quantias tornou-se mais clara no art. 17 do DL 211/2004, de 20 de agosto, e mais ainda no art. 18 da Lei 15/2013, de 8 de fevereiro, que presentemente vigora: a mediadora não pode usar as quantias em proveito próprio; a mediadora não será remunerada pela guarda das quantias, nem o interessado o será pela sua entrega; recai sobre a mediadora o dever de devolver as quantias a quem lhas entregou, assim que lhe sejam solicitadas.
Não temos dúvidas em afirmar que, ao abrigo do disposto no art. 18 do DL 77/99, a Ré Habiol tem o dever de restituir aos Autores o equivalente em euros aos quatro mil escudos que lhe foram entregues, com juros desde a citação.
Bem sabemos que a Habiol entregou três quartos desse valor aos 3.ºs Réus, mas fê-lo ilegitimamente, pelo que, perante os Autores, responde pela totalidade. Assim mesmo já foi decidido em 1.ª instância e não é objeto deste recurso.
Objeto de recurso é saber se os 2.ºs Réus e os 3.ºs Réus devem ser também responsáveis pela devolução da quantia entregue pelos Autores à 1.ª Ré aquando da proposta de compra.
Os 2.ºs Réus são o sócio-gerente da 1.ª Ré e a mulher daquele. Relativamente a esta última, nenhum facto contempla a sua atuação. Quanto ao 2.º Réu marido, terá agido no recebimento dos 4.000.000$00 e na entrega dos 3.000.000$00 aos 3.ºs Réus como mero representante legal da 1.ª Ré, pessoa coletiva dotada de personalidade jurídica.
Os 3.ºs Réus sãos os donos dos imóveis em venda que receberam das mãos da Ré Habiol quantia de 3.000.000$00. Considerando o contrato-promessa que o 3.º Réu subscreveu com o 2.º Réu, intervindo este como gestor de negócios do Autor, e a interpelação que os 3.ºs Réus fizeram aos Autores em 2003 (factos H) e I)), tudo indica que os 3.ºs Réus receberam e mantiveram a quantia de boa fé, pensando provavelmente tratar-se do sinal a que o contrato-promessa se referia naquele preciso montante.
Nestas circunstâncias, apenas a Ré D. deve responder pela quantia que indevidamente recebeu e pelo destino, também indevido, que entendeu dar-lhe.
SUMÁRIO (ART. 663, N.º 7, DO CPC):
I. Não havendo contrato (incluindo contrato-promessa), nem portanto vinculação a uma prestação contratual, não pode haver antecipação de cumprimento nem sinal, pelo que estamos fora da disciplina dos arts. 440 a 442 do CC, que regem sobre as entregas de dinheiro (ou mais amplamente, sobre as entregas de coisa coincidente, no todo ou em parte, com a prestação contratual), no momento da celebração de contrato ou posteriormente.
II. A quantia em dinheiro que o interessado na aquisição de imóvel entregue a empresa mediadora, acompanhada de uma proposta de aquisição, escrita ou oral, a título de reserva (termo usado na gíria de mediação imobiliária), segue o regime do art. 18 da Lei 15/2013, de 8 de fevereiro, e não o regime dos arts. 440 a 442 do CC.
IV. DECISÃO
Face ao exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar a apelação improcedente, mantendo a sentença objeto de recurso.
Custas pelos Recorrentes.
Registe e notifique.
Guimarães, 03/11/2016
(RELATORA: Higina Castelo)
(1.º ADJUNTO: João Coelho)
(2.ª ADJUNTA: Isabel Silva)
(1) Constava, por manifesto lapso que se retificou, «2.ª».