Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 7099/11.2TBBRG-A.G1 |  |
PRAZO
FACTOS
CONCEITO JURÍDICO
II – Não é possível concluir pela existência de uma inequívoca cláusula de duração efectiva do arrendamento pela fixação do prazo de um ano, quer porque o prazo é um elemento próprio da essência do arrendamento e o ano é a regra nos arrendamentos vinculísticos (sem duração limitada).
III – A previsão legal de um prazo mínimo de cinco anos para o contrato de duração limitada é justificada pela estabilidade do domicílio.
IV - Se a vontade das partes fosse a de celebrar um arrendamento de duração limitada não haveria que salvaguardar, por ser livre, a denúncia nos termos da lei.
I – Relatório
M… deduziu a presente oposição à execução para entrega de coisa certa que lhe é movida por A… e mulher M…, invocando, em suma, o seguinte:
a) O contrato de arrendamento celebrado entre as partes giza um contrato sem duração limitada, sendo-lhe aplicáveis as regras atinentes com os contratos de duração indeterminada, previstos no artigo 1099º a 1104º, do Código Civil, por efeito do artigo 26º, n.º 4 (regime transitório) da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro;
b) O título executivo oferecido à execução consubstancia uma oposição à renovação do contrato de arrendamento, nos termos do artigo 1097º, do CC, o que é típico dos contratos de duração efectiva, ora designados por contratos com prazo certo;
c) Deve, por conseguinte, ter-se por nula a oposição à renovação.
Termina, deste modo, pedindo que seja julgada procedente a presente oposição e, consequentemente, declarada extinta a execução apensa.
Liminarmente admitida a oposição, ordenou-se a notificação dos exequentes que, em sua defesa, alegaram que, pese embora o conteúdo literal do contrato de arrendamento, aquando da celebração do mesmo, a vontade comum das partes era a de que o mesmo tivesse duração efectiva e, como tal deverá ser o mesmo qualificado com contrato de duração limitada e, consequentemente, admitida a possibilidade dos exequentes se poderem opor à renovação do mesmo.
Foi proferida sentença a julgar a oposição à execução totalmente procedente, por provada e, consequentemente, determinada a extinção da execução apensa.
Não se conformando com tal decisão, dela recorreram os Exequentes, tendo formulado as seguintes conclusões:
“ 1º Salvo o devido respeito, o Mº juiz “a quo”, não analisou o contrato de arrendamento celebrado entre as partes, nem interpretou e aplicou correctamente as normas jurídicas ajustáveis ao caso sub judice, mais precisamente os artigos 98º, 100º e 101° do anterior RAU.
2º O contrato celebrado entre os recorrentes e a recorrida configura um verdadeiro contrato de arrendamento de duração limitada, nos termos do disposto no artigo 98º do anterior Regime do Arrendamento Urbano (RAU).
3º Na cláusula primeira do contrato de arrendamento celebrado entre os recorrentes e recorrida é expressa e literalmente referido, que "Este contrato é pelo prazo de 1 ano a começar no dia 01 de Setembro de 1994 e a terminar a 31 de Agosto de 1995 (...).
4º As partes (recorrentes e recorrida) acordaram expressamente no sentido da sujeição do contrato ao regime do arrendamento de duração limitada e inseriram esse acordo no texto escrito do contrato, mais precisamente na cláusula primeira, nos termos do disposto na alínea i) do nº 2 do art.º 8 do RAU.
5º O prazo de cinco anos previsto no nº 2 do anterior RAU tem a natureza de prazo supletivo, no caso de as partes omitirem a estipulação de prazo ou desrespeitarem o seu limite mínimo ou máximo, no âmbito do contrato de duração limitada, neste sentido cfr. Prof. M. Januário C. Gomes, in "Arrendamentos Para Habitação", Almedina, pág. 199 e o Ac TRL de 24/10/2000.
6º Tendo as partes acordado no sentido da sujeição do contrato ao regime de duração limitada, inserido este acordo no texto escrito do contrato por elas assinado, o facto de terem estipulado um prazo de vigência de um ano não tem como consequência ter–se celebrado tal contrato sem prazo, mas sim, pelo prazo mínimo previsto na lei – 5 anos – uma vez que o prazo previsto no nº 2 do artigo 98º do R.A.U. tem de ser entendido corno um prazo supletivo.
7º Não obstante ter sido previsto no contrato de arrendamento sujeito ao regime da duração limitada, o prazo de um ano, ter-se-á de considerar automática e legalmente ampliado, esse prazo, para o mínimo de 5 anos, previsto na lei, ou seja, terá de se considerar que o contrato de arrendamento celebrado entre os recorrentes e a recorrida tinha a duração de cinco anos renovável por períodos mínimos de três anos, nos termos do disposto nos artigos 98º e 100º do anterior Regime do Arrendamento Urbano.
8º Nesse sentido vai também o Novo Regime do Arrendamento Urbano que prevê expressamente no nº 2 do artigo 1095º com a epígrafe “Estipulação de prazo certo» "( ..) O prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a 5 nem superior a 30 anos:, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limites mínimo e máximo quando, respectivamente, fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo.”
9º O legislador, com tais disposições normativas visou essencialmente a prossecução da finalidade prevista com a criação da figura dos contratos de arrendamento de duração limitada, a saber: a restituição ao arrendamento da sua fixação temporária essencial para revitalização do mercado habitacional.
10º O carácter supletivo do prazo previsto no artigo 98º do anterior R.A.U. e 1095º do Novo R.A.U determina que se verifique a redução dos contratos, nos casos em que as partes manifestem de forma imperfeita o prazo de duração do arrendamento, estabelecendo-se o prazo determinado por lei, nos termos do disposto no artigo 292º do Código Civil, de forma a permitir o aproveitamento da parte não viciada do negócio.
11º Em virtude da expressa sujeição do contrato de arrendamento celebrado com a recorrida ao regime da duração limitada, os recorrentes podiam opor-se à sua renovação através da chamada denúncia – oposição prevista no artigo 100º do RAU, ou seja, através da notificação requerida com um ano de antecedência sobre o termo do contrato ou da sua renovação.
12º Os recorrentes respeitaram o prazo legal mínimo de vigência do contrato de arrendamento de duração limitada, uma vez que apenas procedeu à denúncia do contrato de arrendamento, mediante notificação no dia 06 de Maio de 2010, ou seja, volvidos 16 anos e com mais de um ano de antecedência relativamente ao termo do contrato.
13º Tomando em consideração os objectivos do legislador, o espírito e a letra da lei é absurdo restringir a atribuição de eficácia executiva apenas e somente aos contratos de arrendamento onde as partes tenham estipulado um prazo igual ou superior a cinco anos.
14º A interpretação restritiva realizada pelo Exmo. Sr. Juiz “a quo” defrauda por completo os objectivos do legislador e a letra da lei, porquanto, quer o artigo 98º do R.A.U., quer o artigo 1095º do N.R.A.U. exigem apenas que as partes tenham manifestado no texto do contrato vontade de submeter o arrendamento a regime de duração limitada/prazo certo.
15º Porquanto, repita-se abundantemente, o prazo fixado no nº 2 do artigo 98° do anterior R.A.U. tem natureza supletiva e aplica-se aos casos em que as partes sujeitando o contrato de arrendamento ao regime da duração limitada não tenham previsto o prazo ou o tenham previsto em termos imperfeitos.
16º Qualquer outro entendimento frustrará por completo a prerrogativa legal dos senhorios se oporem renovação do contrato, nos casos em que, por qualquer motivo, não tenham sido respeitados os prazos mínimos previstos na lei, esvaziando de conteúdo o disposto no artigo 100º do anterior RAU e no artigo 1097º do N.R.A.U, aplicável aos contratos celebrados ao abrigo do anterior regime.
Sem prescindir:
17º Dos depoimentos das testemunhas da recorrida, N… e L…, tal como transcrição descrita na motivação, pode concluir-se que:
18º Nenhuma delas veio acrescentar nada de novo ao processo.
19º Nenhuma presenciou ou sequer ouviu falar dos pressupostos do arrendamento, apenas assistiram à assinatura do contrato, tendo uma delas, a L…, também assinado, sem sequer o ler, como fiadora.
20º Ora, que o contrato foi assinado não existem dúvidas. A recorrida não impugnou nenhuma das assinaturas constantes do mesmo.
21º E como é óbvio, os termos do contrato de arrendamento, na altura da assinatura, já estariam acordados em negociações prévias. No momento da assinatura o contrato já estava redigido de acordo com essas mesmas negociações.
22º Foi ouvida uma testemunha dos recorrentes, M…, que afirmou ter conhecimento que era vontade dos mesmos celebrar contrato de arrendamento por um ano pois poderiam a qualquer altura necessitar do imóvel.
23º Ora, do depoimento desta testemunha, tal qual transcrição constante da motivação, conclui-se que a vontade dos recorrentes nunca foi fazer um contrato sem termo pois poderiam precisar da casa e a sua expectativa sempre foi a de que estaria disponível com um anos de pré-aviso.
24º Por outro lado, a recorrida também estava ciente que estaria a fazer um contrato com termo pois celebrou um primeiro por um período de seis meses mas como achava ser pouco tempo para encontrar nova casa, pediu para esse período ser aumentado para 1 ano.
25º Ou seja, aquando da celebração do presente contrato de arrendamento, a recorrida tinha perfeita consciência de estar a celebrar um contrato por tempo certo, com possibilidade de denúncia por ambas as partes.
Assim,
26º O contrato de arrendamento celebrado no dia 30 de Agosto de 1994, juntamente com a notificação registada com AR requerida no dia 06 de Maio de 2010 constituem título executivo bastante para a promoção da acção executiva para entrega de coisa certa, nos termos do disposto no art.º 15º nº1 c) do NRAU (cfr. disposições transitórias)”.
Não foram apresentadas contra alegações.
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II – Fundamentação
A) Fundamentação de Facto
Ficou assente que:
1. Em 31 de Agosto de 1994, por escrito constante de fls. 04 e seguintes dos autos principais, os exequentes, como senhorios, celebraram com a executada, como inquilina, um ali denominado “contrato de arrendamento”, relativo a “casa de habitação e logradouro (…) inscrito na matriz da freguesia de Palmeira, concelho de Braga, com o nº…”, sito na Rua …, Braga” [Al. A), da MFA];
2. Nesse âmbito, declararam as partes, entre o mais, que “Este arrendamento é pelo prazo de “Ano”, a começar no dia 1 de Setembro de 1994 e a terminar em 31 de Agosto de 1995, considerando-se prorrogado por sucessivos períodos iguais, e nas mesmas condições, enquanto, por qualquer das partes, não for denunciado nos termos da lei.” [Al. B), da MFA];
3. Mais declararam que “O prédio, ou parte do prédio arrendado por este contrato, destina-se a habitação do arrendatário (…).” [Al. C), da MFA];
4. Os exequentes, por intermédio da sua mandatária, enviaram à executada uma carta registada com aviso de recepção, datada de 3 de Maio de 2010, da qual consta, entre o mais, que: “(…) Vimos informar, nos termos e para os efeitos do art. 1097º do CC, a intenção dos nossos constituintes na não renovação do contrato de arrendamento em vigor, celebrado em 1 de Setembro de 1994.”, bem como “O contrato supra referido cessará os seus efeitos a partir de 31 de Agosto de 2011, data em que deve proceder à entrega do arrendado livre de pessoas e bens (…).” [Al. D), da MFA];
5. A executada, por intermédio do seu mandatário, respondeu à aludida carta, por missiva datada de 14 de Maio de 2010, referindo, entre o mais, o seguinte: “Não aceita (…) a denúncia do contrato de arrendamento (…)” uma vez que “Tal contrato (…) não foi celebrado como “contrato de duração limitada”, razão pela qual não tem o senhorio direito a denunciá-lo.” [Al. E), da MFA];
6. A executada não entregou o imóvel referido em 1) aos exequentes [Al. F), da MFA];
7. No dia 02 de Novembro de 2011, os exequentes intentaram execução com vista à entrega do imóvel referido em 1) [Al. G), da MFA].
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B) Fundamentação de direito
O objecto do recurso afere-se do conteúdo das conclusões de alegação formuladas pelo recorrente (artigos 684.º, n.º 3 e 685.º - A do Código de Processo Civil).
Isso significa que a sua apreciação deve centrar-se nas questões de facto e ou de direito nele sintetizadas e que, in casu, se misturam e confundem no que terá sido a vontade das partes quanto ao regime do contrato de arrendamento.
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Impugnação da decisão sobre a matéria de facto
A base instrutória só tem um artigo, no qual se questiona o seguinte: Aquando da celebração do contrato referido em A), foi vontade de ambas as partes que o mesmo tivesse duração limitada?
Embora os Recorrentes não identifiquem em concreto o ponto da base instrutória que impugnam, a verdade é que, havendo apenas um, não pode haver dúvidas quanto ao que está em causa. De resto, basta atender às conclusões das alegações, para claramente perceber que sustentam os Recorrentes a resposta provado ao (único) facto da base instrutória.
Basicamente está em causa saber se os outorgantes quiseram submeter o contrato de arrendamento ao regime de duração limitada previsto nos artigos 98.º e seguintes do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, em vigência à data da celebração do contrato.
Ensina o Prof. Alberto dos Reis - CPC Anotado, Vol. III, 4.ª ed. Reimpressão, 1985, pg. 206, que “é questão de facto tudo o que tende a apurar quaisquer ocorrências da vida real, quaisquer eventos materiais e concretos, quaisquer mudanças operadas no mundo exterior; é questão de direito tudo o que respeita à interpretação e aplicação da lei”.
É certo que a lei emprega locuções e fórmulas cuja aplicação prática se situa entre os limites de facto e de direito, porque muitos conceitos tidos como puros, estão já imbuídos de um sentido e não se prendem isoladamente a mero facto ou ao direito, antes se apresentado como uma simbiose entre ambos, como são os casos em que o facto e o direito estão tão próximos na linguagem corrente que é muito difícil indagar desses factos sem qualquer conotação jurídica prévia. Por outro lado, por vezes, ao nível dos leigos a expressão jurídica extravasou de há muito o campo técnico-jurídico para se publicizar, tornando-se do domínio comum (cfr. acórdão da Relação de Coimbra, de 28.09.2004, processo n.º 293/04, sumário no site do TRC).
Ora, aqui chegados, perguntar se as partes quiseram que o contrato tivesse duração limitada é querer saber se a vontade dos outorgantes foi sujeitar o arrendamento ao regime de duração limitada, com todas as normas que lhe são aplicáveis, designadamente em sede de denúncia do contrato. Não se trata de indagar quaisquer ocorrências da vida real, mas de apurar qual o regime jurídico que as partes quiseram conformar o seu contrato. Não se pode dizer, sequer, que a expressão duração limitada, em sede de arrendamento, caiu no domínio comum. É jurídico todo o raciocínio para se chegar à conclusão se se trata ou não de um contrato de arrendamento de duração limitada, cujo elemento fundamental, como veremos na apreciação da matéria de direito, é a interpretação do contrato.
Não se pode pedir às testemunhas que respondam mediante raciocínios jurídicos. Nem se pode confundir duração limitada com prazo, desde logo porque todos os contratos de arrendamento estão sujeitos a prazo. A questão é saber se as partes quiseram um arrendamento em que, findo o prazo, o senhorio pode livremente pôr fim ao contrato. Isto podia questionar-se. Duração limitada é que não, até porque do ponto de vista do domínio comum é uma expressão dúbia, que se confunde com prazo, e que só os juristas saberão o que significa em matéria de arrendamento.
Por conseguinte, considera-se não escrita a resposta ao único item da base instrutória, assim ficando prejudicado indagar se ficou ou não provado (cfr. artigo 646.º, n.º 4, do Código de Processo Civil).
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Matéria de direito
Está em causa apurar se o contrato de arrendamento dos autos, celebrado na vigência do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, é um contrato de arrendamento de duração limitada, regulado nos artigos 98.º e seguintes daquele diploma legal, ou, ao invés, se é um arrendamento habitacional vinculístico (sem duração limitada).
As partes podem estipular um prazo para a duração efectiva dos arrendamentos urbanos para habitação, desde que a respectiva cláusula seja inserida no texto do contrato, assinado pelas partes – artigo 98.º, n.º 1, do RAU.
O prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a cinco anos” – n.º 2, do mesmo comando normativo.
Da factualidade apurada resulta que: (i) em 31 de Agosto de 1994, por escrito constante de fls. 04 e seguintes dos autos principais, os exequentes, como senhorios, celebraram com a executada, como inquilina, um ali denominado “contrato de arrendamento”, relativo a “casa de habitação e logradouro (…) inscrito na matriz da freguesia de Palmeira, concelho de Braga, com o nº…”, sito na Rua …, Braga”; (ii) nesse âmbito, declararam as partes, entre o mais, que “Este arrendamento é pelo prazo de “Ano”, a começar no dia 1 de Setembro de 1994 e a terminar em 31 de Agosto de 1995, considerando-se prorrogado por sucessivos períodos iguais, e nas mesmas condições, enquanto, por qualquer das partes, não for denunciado nos termos da lei.”; e (iii) mais declararam que “O prédio, ou parte do prédio arrendado por este contrato, destina-se a habitação do arrendatário (…).”.
A questão é, pois, a de saber se as partes, ao estipularem que o arrendamento é pelo prazo de “Ano”, a começar no dia 1 de Setembro de 1994 e a terminar em 31 de Agosto de 1995, considerando-se prorrogado por sucessivos períodos iguais, e nas mesmas condições, enquanto, por qualquer das partes, não for denunciado nos termos da lei”, quiseram submetê-lo ao regime de duração limitada, com óbvias consequências ao nível da denúncia do contrato pelo senhorio.
Apesar de resultar do artigo 98.º, do RAU, que a cláusula de duração efectiva tem que ser inequívoca, parece ser hoje pacifico que «a lei não exigiu que as partes adoptassem a designação legal ou nomen júris de contrato de duração limitada ou efectiva, mas apenas que convencionassem um prazo para tal duração e que tal prazo constasse de uma cláusula contratual inequívoca, isto é, de forma clara, sem ambiguidades, cláusula essa que estivesse plasmada no texto do contrato» Acrescentando-se, «claro que as partes podem celebrar o contrato indicando expressamente que o pretendem fazer no regime de duração limitada e, simultaneamente, fixar o prazo, o que se traduzirá numa cautela adicional que em nada as prejudica (quod abundat non nocet), antes pelo contrário, mas a única exigência legal é, como deflui do texto legal transcrito, que tal prazo conste inequivocamente de uma cláusula contratual, portanto inserta no texto contratual assinado pelos contraentes», concluindo-se que, «o que aí deve ser inequivocamente previsto é a cláusula respeitante à convenção das partes sobre o prazo para a duração efectiva do arrendamento e não a indicação de que adoptam tal regime» - cfr. acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 03.03.2011, processo n.º 4498/06.5TVLSB.L1-2, dgsi.pt, que cita acórdãos do STJ de 20/01/2010, relator Álvaro Rodrigues, de 12/5/2005, relator Bettencourt Faria, e da Relação de Lisboa, de 23/9/2003 e de 23/2/2010, relatora Rosa Ribeiro Coelho), todos em dgsi.pt.
Ora, aqui chegados, cumpre apelar ao critério legal inserto no artigo 236.º, n.º 1, do Código Civil, segundo o qual, na leitura de Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. I, 4.ª ed. revista e actualizada, pg. 223, “o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um declaratário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante”.
Por conseguinte, interpretando o contrato celebrado entre as partes, não se nos afigura possível concluir pela existência de uma inequívoca cláusula de duração efectiva do arrendamento.
Desde logo, não é possível extrair tal cláusula pela fixação de um prazo. Como resultava do artigo 8.º, n.º 2, al. g), do RAU, o prazo é um elemento próprio da essência do arrendamento. O que se procura aqui é a vontade das partes em fixar uma duração efectiva do arrendamento, que não se encontra pela mera fixação de um prazo.
Depois, o prazo de um ano é o normal, é a regra nos arrendamentos vinculísticos (sem duração limitada). O que é evidenciado pela sua fixação em quase todas as minutas de contratos de arrendamento vinculístico, correspondendo a um período de tempo em que vigora, por exemplo, um determinado valor da renda. Também é anual o encontro de contas entre o senhorio e o fisco, como é contabilisticamente um prazo para balanço. O ano é, assim, um período de tempo muito utilizado na nossa vida social, económica e financeira. Da fixação do prazo de um ano, não se pode interpretar a vontade de uma duração efectiva do arrendamento.
Acresce que o prazo de um ano é muito diferente de cinco anos, sobretudo quando se trata de arrendamento habitacional. Salvo mobilidade por motivos profissionais, as pessoas procuraram dar estabilidade ao seu domicílio, o que se justifica por diversos factores, tão variados como o local do trabalho, a escola dos filhos, a proximidade da família, integração social e comunitária, correspondência postal, etc. Ora, se as partes, em particular o inquilino, quisessem outorgar um contrato de duração limitada, com pleno conhecimento que, findo o prazo, o senhorio poderia livremente denunciá-lo, não fixariam um prazo tão curto de um ano. Só a referida estabilidade de domicílio justifica a previsão legal de um prazo mínimo de cinco anos para o contrato de duração limitada. Também por aqui não se vislumbra inequivocidade de duração efectiva do arrendamento. Veja-se, por exemplo, o acórdão do STJ de 15.11.2011, processo n.º 4498/06.5TVLSB.L1.S1, relator Garcia Calejo, dgsi.pt, a propósito de arrendamento não habitacional, que sustenta que “ provado que o contrato foi celebrado pelo prazo de um ano, renovável por iguais períodos se não for denunciado, verifica-se que o estabelecimento do prazo de um ano se mostra, desde logo, incompatível com a duração limitada do contrato, no mínimo cinco anos (art. 98.º, n.º 2, por remissão dos art.s 117.º, n.º 2, e 123.º, n.º 1, do RAU), e simultaneamente exclui a inequivocidade da declaração exigida pelo art. 117.º, n.º 1, do RAU, pelo que o contrato que se deverá considerar ter sido celebrado pelas partes será o de duração ilimitada”.
Resta dizer que, mostrando-se incluído no contrato que a prorrogação é automática por sucessivos períodos de um ano, e nas mesmas condições, enquanto, por qualquer das partes, não for denunciado nos termos da lei, indicia outrossim um arrendamento vinculístico, ou, pelo menos, afasta a clareza exigida ao clausulado dos contratos de duração limitada. Nestes, salvo a formalidade da notificação judicial avulsa e antecedência de um ano, o senhorio pode denunciar livremente o contrato, não estando sujeito aos substanciais limites que a lei prevê para os contratos de duração ilimitada. Por conseguinte, se a vontade das partes fosse a de celebrar um arrendamento de duração limitada não haveria que salvaguardar a denúncia nos termos da lei, por ela ser livre.
Uma última nota para dizer que o Ac. do STJ, de 12.06.2012, proferido no processo n.º 3650/10.3TBVFR.P1.S1, em que é relatora Maria dos Prazeres Beleza, citado pelos Recorrentes, não aborda a questão em apreciação nos presentes autos. Na situação analisada pelo STJ está assente ab initio que o contrato é de duração limitada, daí que se sustente o entendimento que o prazo mínimo será sempre de cinco anos, sendo nula a clausula que fixe prazo inferior. Diferentemente, no caso em apreciação nesta apelação, a discussão é prévia, é a de indagar se o contrato é ou não de duração limitada.
Tudo visto, andou bem o tribunal a quo, ao qualificar o contrato como de arrendamento habitacional vinculístico (sem duração limitada) e, em consequência, ao considerar que a execução para entrega de coisa certa não tem por base título executivo válido, por fundar-se em denúncia ineficaz e inoperativa.
Pelo que improcede na íntegra o recurso de apelação.
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III – Decisão
Pelo exposto, julga-se improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas da apelação pelo recorrente.
Guimarães, 04 de Junho de 2013
Paulo Barreto
Filipe Caroço
António Santos