Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 610/03.4TBVLN.G1 |  |
EXCEPÇÕES
COMPRA E VENDA
IMÓVEL
I – O sentido interpretativo a dar à segunda parte da alínea a) do art. 1381º do CC, como excepção ao direito de preferência consagrado no art. 1380º, é o de que se exige que a intenção de mudança do fim seja contemporânea da escritura e que seja legalmente possível a alteração por parte dos adquirentes.
II – Nessa interpretação, caberia aos réus alegar e provar a intenção inequívoca da mudança do fim agrícola do prédio que adquiriram e da possibilidade legal dessa alteração, que tem de ser contemporânea do acto de transmissão e não pode ser condicionada por circunstâncias futuras, sob pena de a sua concretização poder ser uma mera ficção.
III – Não tendo os autores provado que os réus não eram proprietários confinantes do prédio em discussão, aquando da celebração do acto de aquisição do mesmo, não podia a acção proceder.
Apelação 610.03.4TBVLN.G1 – 2ª
Acção Sumária 610.03.4TBVLN
Tribunal Judicial Comarca Valença
Relator Des. Espinheira Baltar
Adjuntos Pereira da Rocha e Henrique Andrade
[A] e [B], intentaram, contra [C], [D], as heranças indivisas abertas por óbito de [E] e [F], representadas por [G], [H] e [I], [J], [L], [M], [N], [O] e [P], acção declarativa constitutiva, com processo comum, na forma sumária, pedindo que lhes seja reconhecido o direito de haverem para si o prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo 2.716º, e mais bem identificado no artigo 6º da petição inicial.
Alegam para tanto os AA. que os 2os RR. venderam aos 1ºs R. o referido prédio, por escritura pública datada de 19 de Dezembro de 2002, sem precedência de comunicação do projecto de venda a que estavam obrigados em virtude de os AA. gozarem do direito de preferência em relação à alienação daquele prédio, pois são donos de um prédio rústico contíguo.
Devidamente citados todos os RR., contestaram os 1ºs Réus, alegando em suma, que a compra foi efectuada para destinar o prédio a construção urbana, não se destinando, nem se destina à cultura, à data da compra do prédio em questão, já os 1ºs réus eram proprietários de um terreno contíguo ao prédio em questão, para além de que os Autores sempre tiveram conhecimento dos termos essenciais do negócio.
*
Foi proferido despacho saneador que deu por verificados os pressupostos de validade e regularidade da instância, procedeu à fixação da matéria assente e à elaboração da base instrutória.Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, com observância do formalismo legal, conforme consta da acta respectiva.
A final foi prolatada sentença que julgou a acção improcedente.
Inconformados com o decidido, os autores interpuseram recurso de apelação, formulando conclusões.
Houve contra-alegações que pugnaram pelo decidido, para além de focarem que os autores não alegaram nem provaram que os réus não eram confinantes com o prédio em discussão, elemento constitutivo do direito de preferência consignado no artigo 1380 do C.Civil.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
Damos como assente a matéria de facto consignada na decisão recorrida, que passamos a transcrever:
Da matéria de facto assente
A)
Por escritura pública de compra e venda celebrada a 24 de Maio de 1996, exarada de fls. 4 a 5 do Livro nº 500-C do Cartório Notarial de Monção, o A. marido comprou a [Q], viúvo, pelo preço de 250.000$00, o seguinte imóvel: “Prédio rústico composto de terreno de cultura e mato, denominado Cortinhas, sito no lugar de Corredoura, Friestas, Valença, a confrontar de norte com estrada, do sul com [R] e outro, nascente com caminho e poente com [F], inscrito na matriz predial rústica da freguesia de Friestas sob o art. 2.717, descrito na Conservatória do Registo Predial de Valença sob o nº 00308/120496”;B)
Por escritura pública de compra e venda de 19 de Dezembro de 2002, lavrada a fls. 45 do Livro nº 87-D do Cartório Notarial de Valença, pelo preço declarado de € 12.469.95, os RR. [C] e [D] compraram às Heranças indivisas abertas por óbito de [E] e [F] o imóvel composto por prédio rústico de terreno de mato, sito no lugar de Corredoura ou Cortinhas, Friestas, Valença, com a área de 1.160 metros quadrados, a confrontar de norte com estrada, do sul com [R], nascente com o prédio descrito em A. e do poente com [S], inscrito na matriz predial rústica da freguesia de Friestas sob o art. 2.716;C)
Na escritura referida em B, ficou exarado que os 1ºs RR. compravam o prédio aí identificado para o destinar a construção urbana;D)
Os prédios descritos em A. e B. confinam entre si;E)
Da matriz predial respectiva consta que a área do prédio identificado em A. é de 1.230 metros quadrados e que a área do prédio identificado em B. é de 1.160 metros quadrados;F)
No mesmo dia em que os 1ºs RR. adquiriram o prédio identificado em B), adquiriram também outro prédio rústico confinante com este, pelo lado poente, por escritura pública desse mesmo dia lavrada no mesmo Livro, a fls. 43, com a seguinte descrição: “Prédio rústico denominado “Monte das Cortinhas”, composto de terreno de monte, sito no lugar das Cortinhas, Friestas, Valença, inscrito na matriz sob o artigo 2.715 de Friestas e descrito na Conservatória do Registo Predial de Valença sob o n.º 567/Friestas”;G)
Da matriz predial respectiva consta que a área do prédio descrito em F. é de 1.070 metros quadrados.Da Base instrutória
1)
Há mais de 20 e 30 anos que os AA, por si e pelos seus antepossuidores, vêm cultivando a parte do prédio descrito em A. destinada a cultura, semeando milho e feijão, cortando o mato e pinheiros, arrecadando para si todos esses frutos proporcionados pelo prédio e pagando as respectivas contribuições legais.2)
… o que vêm fazendo de forma continuada, à vista de toda a gente e sem oposição de ninguém.3)
… e na convicção de agirem como únicos proprietários do mesmo.4)
Provado apenas o que consta do artigo 1).5)
O prédio descrito em B. está classificado no Plano Director Municipal de Valença como integrado em zona de reserva florestal e de reserva agrícola, e à luz da proposta de revisão do PDM em curso, parte do prédio em questão passará a estar incluído em zona de construção urbana.6)
O prédio descrito em F. tem a área de 1 183.61 m2.7)
O prédio descrito em F. não é confinante por nenhum dos ventos com o prédio descrito em A).8)
A compra do prédio descrito em F. foi feita em momento anterior à compra do prédio descrito em B).11)
O prédio identificado em A) tem uma área de 1.285 m2.*
Das conclusões do recurso ressaltam as seguintes questões, a saber:1 – Se a declaração exarada na escritura de compra e venda do prédio, no sentido de que o seu fim é a construção, face ao PDM em vigor à data da escritura, é suficiente para garantir que o prédio em questão tem potencialidades construtivas e os adquirentes poderão nele cumprir o que declararam.
2 – Se os réus, aquando da celebração da escritura de compra e venda do prédio em discussão, já eram proprietários confinantes deste prédio.
Iremos conhecer das questões enunciadas.
1 – A decisão recorrida julga improcedente a acção porque os réus provaram que o destino do prédio era a construção urbana e não ficou provado que tal construção fosse legalmente proibida, prova que incumbia aos autores fazer.
Os autores insurgem-se contra o decidido, porque entendem que à data da escritura de compra e venda do prédio em discussão, face ao PDM em vigor, este não tinha potencialidades construtivas, porque estava inserido em zona florestal e agrícola, cuja construção estava condicionada, e que no caso era proibida, como o refere o parecer da Câmara Municipal de Valença junto aos autos.
A questão que se coloca é saber qual o sentido interpretativo a dar à alínea a) do artigo 1381 do C.Civil, como uma das excepções ao direito de preferência, por confinância, consagrado no artigo 1380 do mesmo diploma.
Exige-se que a intenção de mudança do fim seja contemporânea da escritura, e que seja legalmente possível tal alteração, por parte dos adquirentes. É este o sentido interpretativo a dar à segunda parte da al. a) do artigo 1381 do C.Civil, como uma excepção ao direito de preferência consubstanciado no artigo 1380 do mesmo diploma. E esta interpretação é dominante na doutrina e jurisprudência do STJ – (conferir – Ac. 22/11/1988, BMJ, 381/52; Ac. 18/1/94, CJ(STJ) 1994, Tomo I, pag. 46; Ac. de 19/03/98, CJ.(STJ) 1998, Tomo I, pag. 143; Ac. de 21/06/94, CJ (STJ) 1994, Tomo II, pag. 154; Ac. de 14/03/02 CJ. (STJ), 2002, Tomo I, pag. 133; Henrique Mesquita, Parecer, CJ. Ano XI, Tomo 5, pag. 49; Antunes Varela, Código Civil Anotado, 2ª edição, em anotação ao artigo 1381 do referido diploma).
Segundo esta interpretação cabe aos réus alegar e provar a intenção inequívoca de que vão mudar o fim agrícola ao prédio que adquiriram e que esse desiderato é possível legalmente. E esta possibilidade terá de ser contemporânea do acto de transmissão. Não pode ser condicionada por circunstâncias futuras. Se assim fosse, a intenção de mudar o fim traduzir-se-ia num mero desejo, cuja concretização poderia ser uma mera ficção, defraudando-se a lei. Por razões de segurança jurídica, porque está em causa a extinção dum direito de preferência, a alteração preconizada pelos adquirentes terá de ser possível no momento da aquisição.
No caso em apreço, o prédio adquirido pelos réus está inserido na zona de reserva florestal e agrícola, segundo o PDM em vigor à data da escritura pública de compra e venda, sendo impossível a construção urbana pretendida, porque é exigível, em circunstâncias restritas, que o prédio em causa tivesse a área de 5.000 metros quadrados, o que não acontece. É o que resulta da informação técnica prestada pelo departamento do urbanismo e ambiente do Município de Valença, junta a fls. 204, em que são identificados os diplomas vigentes à data da aquisição, que instituem os instrumentos de gestão do território municipal.
A prova de que “..à luz da proposta de revisão do PDM em curso, parte do prédio em questão passará a estar incluído em zona de construção urbana” (resposta ao artigo 5 da base instrutória), não altera as circunstâncias do caso. Pois, estamos no domínio duma mera proposta de revisão do PDM vigente. E, enquanto não se transformar em diploma legal vigente, através de Resolução do Conselho de Ministros, devidamente publicada e em vigor, não produz qualquer efeito jurídico. Não existe no mundo do direito. O que quer dizer que a possibilidade jurídica de concretizar a intenção de construir dos réus, exarada na escritura pública de compra e venda do prédio, terá de ser analisada à luz do PDM em vigor, que é um instrumento de gestão do território vinculativo, tanto para as autoridades públicas como para os particulares.
E, perante este, o Município de Valença não pode autorizar a construção urbana que os réus disseram que queriam implantar no prédio. O que equivale a dizer que a mudança de destino do fim do prédio não é legalmente possível à data da escritura pública de compra e venda, pelo que não se verifica o pressuposto da extinção do direito de preferência consignado no artigo 1380 do C.Civil, se porventura se verificarem todos os seus requisitos.
2 – Os autores colocam a questão de os réus, no momento da celebração da escritura pública de compra e venda do prédio em discussão, não serem proprietários confinantes deste prédio. E isto porque o prédio identificado em F), que os réus adquiriram e que confina com o prédio em discussão, ocorreu no mesmo dia.
Porém, ficou provado que esta aquisição foi anterior à que respeita ao prédio em litígio (resposta positiva ao artigo 8.º da base instrutória). E isto é suficiente, para se concluir que esta anterioridade é relevante para se saber que os réus, com esta aquisição onerosa, adquiriram, de imediato, a propriedade deste prédio, nos termos do artigo 408 n.º 1 do C.Civil. Se assim é, a partir do momento em que ficou concluído o contrato com a assinatura da escritura pública, os réus passaram a ser proprietários confinantes com o prédio identificado em B), que adquiriram posteriormente.
Assim, no momento em que celebraram a escritura, relativamente a este prédio, que está em litígio, já eram proprietários confinantes, pelo que não se verifica o último requisito do artigo 1380 do C.Civil, do direito de preferência, por confinância. O que quer dizer que os autores não provaram que os réus não eram proprietários confinantes do prédio de que se arrogam com direito de preferência.
Os autores não provaram todos os elementos constitutivos do seu direito, como se impunha nos termos do artigo 342 n.º 1 do C.Civil, pelo que a acção terá de improceder.
Nem sequer era necessário invocar a excepção do artigo 1381 al. a) do C.Civil, porque esta só tem razão de ser quando o direito de preferência tenha condições de se constituir, isto é, se verifiquem todos os pressupostos indicados no artigo 1380 do mesmo diploma.
O tribunal recorrido deveria começar por analisar se o direito de preferência invocado pelos autores se concretizava à luz do artigo 1380 do C.Civil. E, no caso afirmativo, é que deveria fazer funcionar a excepção prevista no artigo 1381 al. a) do mesmo diploma.
Mas como o não fez, e as partes suscitaram a questão nas suas alegações e contra-alegações, a Relação terá de conhecer da mesma. E, como o já frisamos, os autores não provaram que os réus não eram proprietários confinantes do prédio em discussão, no acto da aquisição do mesmo, pelo que a acção terá de improceder.
Decisão
Pelo exposto, acordam os juízes da Relação em julgar improcedente a apelação, e, consequentemente, confirmam a decisão recorrida, com outros fundamentos.
Custas a cargo dos autores.
Guimarães,