Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1140/08.3TBPTL.G1 |  |
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
II – O accionamento de tal cláusula resolutiva pressupõe não apenas o incumprimento culposo do locatário, mas também que esse incumprimento, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível ao locador a manutenção do arrendamento.
I - RELATÓRIO
A.... intentou a presente acção declarativa de despejo, com processo de sumário, contra B…., LDA., pedindo que:
a) se decrete a resolução do contrato de arrendamento do rés-do-chão do prédio urbano situado no lugar de C…, freguesia da R…., Ponte de Lima;
b) se condene a ré a despejar e entregar ao autor, livre de pessoas e bens o dito o rés-do-chão;
c) se condene a ré a pagar ao autor a quantia de € 1.219,21, correspondente às rendas vencidas em dívida até Dezembro de 2008, e vincendas até efectiva desocupação e entrega do arrendado e ainda nos juros vencidos e vincendos, à taxa legal, contados desde o vencimento de cada uma dessas rendas até efectivo e integral pagamento.
Para tanto, alegou, em síntese, ser o dono e possuidor do aludido prédio, composto por casa de habitação de rés-do-chão e primeiro andar, com logradouro, sendo que em Maio de 1981, por contrato verbal, deu de arrendamento à ré o mencionado rés-do-chão, para ser utilizado como armazém, afecto ao exercício da actividade comercial desta, tendo sido ajustada a renda mensal de 5.000$00, a qual, em resultado das actualizações anuais, se cifra actualmente em € 102,03, sucedendo que a ré não efectuou o pagamento das rendas vencidas nos meses de Janeiro a Junho de 2007, no valor global de € 606,00, tendo o autor requerido a notificação judicial avulsa da ré, nos termos do disposto no artigo 9º, nº 7, da Lei nº 6/2006, de 27.02, sendo que a ré efectuou e comprovou o pagamento da quantia de € 809,00 correspondente ao valor daquelas rendas acrescido da indemnização de 50%, mas em 19.09.2007, a ré já devia as rendas vencidas respeitantes aos meses de Julho a Setembro de 2007, que não pagou, encontrando-se também em dívida as rendas dos meses de Novembro de Dezembro de 2007, e Janeiro a Março, Outubro, Novembro e Dezembro de 2008, sendo ainda devida indemnização pelo pagamento extemporâneo das rendas de Abril a Julho de 2008.
Mais alegou que a ré votou o arrendado ao abandono, mantendo-o encerrado há mais de ano, sem dele se servir, amontoando vidros e grades partidas no pátio das traseiras do arrendado, nele se acumulando lixo, o que provoca um grave prejuízo para a salubridade e estética e condições de habitabilidade para a restante parte do prédio, que serve de casa de morada de família do autor, o que pela sua gravidade e consequências, constitui fundamento de resolução do contrato de arrendamento, não sendo exigível para o autor a manutenção do mesmo.
A ré contestou, alegando ter já procedido ao pagamento das rendas em dívida ao autor, acrescidas da indemnização de 50%, impugnando a restante factualidade alegada pelo autor.
Houve resposta, concluindo o autor que a ré não depositou a totalidade da indemnização correspondente às rendas que se encontravam em atraso.
Foi proferido despacho saneador tabelar, dispensando-se a selecção da matéria de facto por se ter considerado que a mesma revestia simplicidade.
Procedeu-se à realização da audiência de discussão e julgamento, com gravação da prova, sendo a matéria de facto decidida pela forma constante do despacho de fls. 160 a 164, sem reclamação.
A final, na parcial procedência da acção, decidiu-se:
«- Declaro resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre o autor A… e a ré B…, Lda. e consequente despejo da ré;
- Condena-se a ré a desocupar e entregar ao autor, livre de pessoas e bens, o rés-do-chão do prédio sito no lugar de C…, freguesia da R…, concelho de Ponte de Lima;
- Absolvo a ré do pedido formulado sob a alínea c) da petição inicial.»
Inconformada com o assim decidido, a ré interpôs recurso da sentença, tendo formulado, a rematar a respectiva alegação, as seguintes conclusões:
1- A Recorrente entende, salvo o devido respeito por melhor opinião que existe um erro na aplicação do direito, mormente por não se verificarem os pressupostos genéricos de aplicação do artigo 1083º nº 2 do Código Civil.
2- Com efeito, dispõe o nº 2 do artigo 1083º do Código Civil que, “ é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, se torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”.
3- Sucede que, na sentença recorrida, deu-se como provado que “a Ré armazenou no arrendado garrafas e garrafões de bebidas e embalagens de todo o tipo próprias para bebidas”, “ o espaço arrendado e a mercadoria nele guardada encontravam-se votados ao abandono”, que “ as garrafas, garrafões e embalagens encontram-se em péssimo estado de conservação, numa total desarrumação, caídas pelo chão”.
4- Deu-se ainda como provado que, “ No pátio das traseiras do arrendado amontoam-se vidros e grades partidas”, “ as aberturas do arrendado apresentam as grades enferrujadas e sem tinta, com vidros partidos, sendo a maior parte tapada com papelões já apodrecidos”, “ a porta da entrada do arrendado encontram-se enferrujada, cheia de mazelas, sem tinta e com os vidros partidos”, “ o arrendado revela total desmazelo por parte da Ré, encontrando-se degradado e com lixo acumulado”.
5- Acontece porém, que o arrendado se destina a ser utilizado como armazém, afecto ao exercício da actividade comercial da Recorrente, fim para o qual foi celebrado o contrato, e de facto, não ficou provado na sentença recorrida que a Recorrente mantém o espaço encerrado, sem se servir dele e da mercadoria nele armazenada.
6- Sendo assim, não se vislumbra como pode ter sido dado como provado que “ O espaço arrendado e a mercadoria nele guardada encontram-se votadas ao abandono”, nem que “as garrafas, garrafões e embalagens encontram-se em péssimo estado de conservação, numa total desarrumação, caídas pelo chão.”
7- Há uma contraditoriedade entre os factos dados como provados e o motivo de resolução do contrato de arrendamento com base na violação reiterada e grave das regras de higiene e de vizinhança.
8- O certo é que a recorrente continua a servir-se do espaço arrendado, dando uso ao mesmo, como sempre fez, ou seja, à comercialização de bebidas.
9- Acresce que, deu-se como provado (em 6) que, “em 19.06.2007, o autor requereu no Tribunal Judicial de Ponte de Lima, a notificação judicial avulsa da ré, nos termos do artigo 9º, nº 7, da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro e do artigo 1084º, nº1, do código Civil, na redacção que lhe foi dada na referida Lei, conforme documento junto a fls. 16/19, cujo teor se dá como reproduzido para todos os efeitos legais.”
10- Ora, a Recorrente vem fazendo uso do espaço arrendado, desde a data de celebração do contrato de arrendamento, destinando-o a armazém afecto ao seu exercício comercial.
11- É no entanto curioso que, aquando da referida notificação judicial avulsa nenhuma referência se fez relativamente ao estado do arrendado, conformando-se o Recorrido com o uso que lhe era dado assim como das condições envolventes.
12- E o facto de se ter dado como provado que “o arrendado revela total desmazelo por parte da Ré, encontrando-se degradado e com lixo acumulado” e que “este estado de arrendado provoca prejuízo para a estética, salubridade e condições de habitabilidade da parte restante do prédio” jamais em momento anterior se verificou o descontentamento do Recorrido, e das consequências que advinham para a estética, salubridade e condições de habitabilidade da parte restante do prédio.
13- O que acontece é que essa questão foi levantada apenas com fundamento de acção de resolução do contrato, mas que em muito contraria o que foi dado como provado em 13, 14 e 15.
14- Na douta sentença Recorrida, faz-se um breve apelo às referidas consequências do estado do arrendado, sem no entanto concretizar essas mesmas consequências, utilizando-se apenas conceitos vagos, e quase que conclusivos.
15- Assim como, entende o recorrente que nenhum daqueles factos dados como provados, culpabiliza a Recorrente, ou seja, não lhe imputa factos que derivam exclusivamente do seu comportamento, e por isso demonstrativos da sua falta de zelo e conservação do arrendado.
17- Não ficou expressamente provado na sentença recorrida que o aqui Recorrente seja o autor de todos esses actos, que tornam inexigível a manutenção do contrato de arrendamento.
18- Ademais, na douta sentença recorrida, é referido que, “ no pátio das traseiras do arrendado amontoam-se vidros e grades partidas, o que não pode deixar de se considerar como um depósito de substâncias perigosas (o vidro), o que não pode deixar de ser classificado como uma situação que acarreta consequências graves para o locado e locador.”
19- Todavia, entende o aqui Recorrente que a sentença recorrida ficou aquém da concretização das consequências graves, dissertando a sua fundamentação de um modo genérico, não podendo por isso operar a circunstância resolutiva prevista na sua alínea b).
20- Ora, defende o Professor Fernando Baptista Oliveira, que “ será inexigível a manutenção do arrendado à parte interessada na resolução quando, atentas as concretas condutas perpetradas pela outra parte na relação contratual e considerando as suas concretas consequências, for de concluir que não mais pode ser exigido a um locador normal a manutenção do contrato”. Sendo ainda este autor da opinião que “ mesmo nas hipóteses previstas nas alíneas a) a e) do artigo 1083º, a resolução não operará automaticamente, verificada que esteja esta factualidade objectiva preenchente dessas situações.” E no mesmo sentido, apontam António Pinto Monteiro e Paulo Videira Henriques.
21- Como conclui este Professor haverá necessidade de concretizar as consequências das condutas, não operando automaticamente a previsão contida na alínea a) do mencionado artigo.
22- Acontece que, a sentença recorrida conclui de forma vaga e genérica e quase simplesmente conclusiva de que “ este estado do arrendado provoca prejuízo para a estética, salubridade e com condições de habitabilidade da parte restante do prédio”, “ que serve de casa de casa de morada do agregado familiar do autor”.
23- Com efeito dispõe o artigo 1038º, alínea d) do Código Civil, que “ são obrigações do locatário não fazer dela utilização imprudente”, e que, “ na falta de convenção, o locatário é obrigado a manter e a restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações que o locado tenha sofrido”.
24- Ora, tendo o contrato de arrendamento como fim o de armazém, não se pode exigir que o locado mantenha as mesmas condições que possuía na data de celebração. Sendo o contrato de arrendamento datado de 1981, é natural que o espaço arrendado tenha sofrido deteriorações típicas do seu uso ao longo dos anos.
25- E como ficou referido anteriormente, quando da notificação judicial avulsa ao aqui recorrente, nenhuma menção se fez ao estado do arrendado, e ao descontentamento por parte do Autor aqui recorrido, que, aliás habita com o seu agregado familiar no mesmo prédio.
26- E o facto de na data de celebração do contrato, o local arrendado se encontrar em bom estado de conservação e apto para o fim a que se destinava, nada impede que a Recorrente aquando da entrega do locado, o reponha na mesma situação em que o recebeu.
27- De facto, o contrato de arrendamento celebrado, tinha como fim destinar o espaço arrendado a armazenamento de bebidas no âmbito da actividade da Recorrente.
28- E, actualmente o locado encontra-se apto para o fim a que se destina, que é o de armazém, fazendo a Recorrente uso do mesmo, como sempre fez e continua a fazer no âmbito da sua actividade comercial.
29- Com efeito, na sentença recorrida, deu-se como provado que “ as garrafas, garrafões e embalagens encontram-se em péssimo estado de conservação, numa total desarrumação, caídas pelo chão”.
30- O certo é que, em lado nenhum é colocado em causa o exercício da Recorrente, nem se dá como provado que a mesma deixou de exercer a sua actividade comercial, o que faz presumir que utiliza e comercializa o que se encontra no referido espaço.
31- Conforme foi entendido no acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 15 -10-2009, processo nº 613/08.2TBALM.L1-2 “ Os fundamentos de resolução enunciados exemplificativamente no nº 2 do artigo 1083º do Código Civil com a redacção dada pela lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, não operam automaticamente, sendo sempre de exigir que se encontrem ainda verificados os pressupostos da cláusula resolutiva genérica estabelecida no corpo do nº 2 do artigo 1083º, constitui uma cláusula geral resolutiva cujos pressupostos uma vez verificados conduzem mesmo fora dos casos exemplificativamente enunciado nas alíneas seguintes e noutras disposições legais, à resolução do contrato”.
32- Mais refere que “ a previsão geral do corpo do nº 2 do nº 1083º deve ser interpretada no sentido e a inexigibilidade da manutenção do arrendamento à parte interessada na resolução apenas se verificar quando, em face das concretas condutas da outra parte na relação contratual e considerando as suas concretas consequências, for de concluir que não mais pode ser exigida tal manutenção a um locador ou locatário normal”.
33- Em face do exposto, entende a Recorrente que, os factos provados são insuficientes para, pela sua gravidade intrínseca e circunstâncias e consequências concretas, tornarem inexigíveis à Recorrente a manutenção do arrendamento. Deste modo se verifica que não estão preenchidos os pressupostos genéricos previstos no nº 2 do artigo 1083º do Código Civil.
34- Ao não dar como totalmente improcedente a presente acção a douta sentença recorrida violou o disposto no nº 2 do artigo 1083º do Código Civil, e o artigo 668º e 690º ambos do Código de Processo Civil, e outras disposições legais que V. Exas. doutamente suprirão.
Não foram oferecidas contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II - ÂMBITO DO RECURSO
Sabendo-se que o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação da recorrente (arts. 684º, nº 3 e 685º-A, nº 1, do CPC), a questão essencial decidenda é a de saber se a matéria de facto dada como provada na 1ª instância, que não foi impugnada no recurso, permite concluir pela resolução do contrato de arrendamento em apreço com fundamento na violação reiterada e grave das regras de higiene e de vizinhança, por parte da ré.
III - FUNDAMENTAÇÃO
A) - OS FACTOS
Na 1ª instância foram dados como provados os seguintes factos:
1. Pertence ao autor o prédio urbano, composto de casa de habitação de rés-do-chão e primeiro andar, com logradouro, sito no lugar de C…, da freguesia da R…, do concelho de Ponte de Lima, descrito no Registo Predial sob o nº…, freguesia de R… e aí inscrito na matriz predial urbana respectiva sob o artigo ….
2. Em Maio de 1981, por contrato verbal, o autor deu de arrendamento à ré o rés-do-chão desse prédio, para ser utilizado como armazém, afecto ao exercício comercial desta.
3. A renda mensal estabelecida inicialmente foi de 5.000$00 (cinco mil escudos), a que correspondem € 24,94.
4. Em resultado das regulares actualizações anuais, a partir de Maio de 2008, o seu valor é de € 102,03, sendo que a partir de Maio de 2007 era de € 101,00.
5. A ré não pagou as rendas vencidas nos meses de Janeiro, Fevereiro, Março, Abril, Maio e Junho de 2007, no montante de € 606,00.
6. Em 19.06.2007, o autor requereu no Tribunal Judicial de Ponte de Lima a notificação judicial avulsa da ré, nos termos do artigo 9º, nº 7, da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro e do artigo 1084º, nº 1, do Código Civil, na redacção que lhe foi dada na referida Lei, conforme documento junto a fls. 16/19, cujo teor se dá como reproduzido para todos os efeitos legais.
7. A ré foi notificada em 29.06.2007.
8. Em resposta a notificação, a ré enviou ao mandatário do autor a carta junta a fls. 20, datada de 19.09.2007, cujo teor se dá como reproduzido para todos os efeitos legais, comunicando-lhe e comprovando que no dia 05.04.2007 tinha feito dois depósitos na quantia de € 101,00, cada um, respeitantes às rendas de Janeiro e Fevereiro, na conta do B… da qual é titular o autor e habitualmente destinada ao depósito das rendas devidas ao arrendamento em questão.
9. Mais comunicou, e comprovou com mais um talão de depósito, que no dia 19.09.2007, fez um depósito na mesma conta do B…, no montante de € 707,00 (setecentos e sete euros) correspondendo à soma de € 404,00 (quatrocentos e quatro euros) relativos as rendas em atraso (Março, Abril, Maio e Junho de 2007) e € 303,00 (trezentos e três euros) relativos à indemnização legal de 50%, respeitante às seis rendas pagas com atraso.
10. Em 09.07.2007, a ré procedeu ao pagamento da renda do mês de Julho de 2007; em 10.08.2007, pagou a renda respeitante ao mês de Agosto de 2007; a renda do mês de Dezembro de 2007, a ré pagou em 31.12.2007, pagando as rendas respeitantes aos meses de Fevereiro e Março, em 10.03.2008.
11. No dia 19.01.2009, a ré devia as rendas vencidas nos meses de Setembro de 2007, Janeiro, Setembro a Dezembro de 2008.
12. No dia mencionado em 11) depositou em nome do autor, na conta mencionada em 8), a quantia de € 1.271,03, para pagamento das rendas em falta e da indemnização de 50% do valor das rendas em falta pelo pagamento extemporâneo.
13. A ré armazenou no arrendado garrafas e garrafões de bebidas e embalagens de todo o tipo próprias para bebidas.
14. O espaço arrendado e a mercadoria nele guardada encontram-se votados ao abandono.
15. As garrafas, garrafões e embalagens encontram-se em péssimo estado de conservação, numa total desarrumação, caídas pelo chão.
16. No pátio das traseiras do arrendado amontoam-se vidros e grades partidas.
17. As aberturas do arrendado apresentam as grades enferrujadas e sem tinta, com os vidros partidos, sendo a maior parte tapada com papelões já apodrecidos.
18. A porta da entrada do arrendado encontra-se enferrujada, cheia de mazelas, sem tinta e com os vidros partidos.
19. O arrendado revela total desmazelo por parte da ré, encontrando-se degradado e com lixo acumulado.
20. Este estado do arrendado provoca prejuízo para a estética, salubridade e condições de habitabilidade da parte restante do prédio.
21. Que serve de casa de morada do agregado familiar do autor.
22. Na data da celebração do contrato, o local arrendado encontrava-se em bom estado de conservação e apto para o fim a que se destinava.
B - O DIREITO
Apesar de o contrato de arrendamento do identificado rés-do-chão - destinado a armazém - ter sido celebrado em Maio de 1981, é-lhe aplicável o Novo Regime do Arrendamento Urbano (doravante designado de NRAU) instituído pela Lei nº 6/2006, de 27.2, em tudo o que este disponha sobre o conteúdo da relação locatícia existente, designadamente para o efeito de apreciação dos fundamentos da sua extinção por resolução contratual, uma vez que o contrato foi celebrado para fins não habitacionais antes da entrada em vigor do DL. nº 257/95, de 30.9, a acção foi proposta após a entrada em vigor do NRAU (em 12.12.2008), quando já vigorava o arrendamento, e não está em causa, na acção, a apreciação das condições de validade desse contrato (que sempre se regulariam pela lei vigente ao tempo da sua celebração), como decorre, conjugadamente, dos arts. 26º, 27º, 28º e 59º, nº1, todos do NRAU, e 12º, nº 2, do Código Civil.
Foi também este o entendimento da 1ª Instância, e nesta interpretação igualmente se mostram de acordo autor e ré.
Há-de ser, pois, à luz do que actualmente disciplina o NRAU que se deverá dizer se a factualidade apurada consubstancia uma violação reiterada e grave das regras de higiene e de vizinhança por parte da ré, ora apelante, para que se decrete a resolução do contrato de arrendamento com aquele fundamento, como se entendeu na sentença recorrida.
O artigo 1083º do Código Civil, reposto em vigor pela Lei nº 6/2006, mas com o texto por esta introduzido, determina (para o que aqui interessa) que:
“1 - Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.
2 - É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio:
a) A violação reiterada e grave de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;
[…]”.
O segmento do artigo acabado de transcrever evidencia que o regime legal actual se libertou do carácter vinculístico da legislação anterior sobre arrendamento urbano, que se traduzia em previsões taxativas de casos em que era permitida a resolução do contrato de arrendamento por iniciativa do senhorio, fora de cujo âmbito era de todo impossível essa forma de cessação da relação contratual por parte daquele, ao qual, ademais, era sempre imposto o recurso à via judicial para obter essa resolução (ao arrepio do regime geral da resolução, previsto no artigo 436º, nº 1 do Código Civil), sendo que a lei actual já consente, nos casos enunciados no nº 1 do artigo 1084º, aqui inaplicável (nº 2 do mesmo artigo), a via extrajudicial.
Assim, o corpo do nº 2 acima transcrito constitui uma cláusula geral resolutiva, cujos pressupostos, uma vez verificados, conduzem, mesmo fora dos casos exemplificativamente enunciados nas alíneas seguintes e noutras disposições legais, à resolução do contrato.
O incumprimento de que se trata é não apenas o de normas contratuais mas o de condutas ou comportamentos violadores de disposições legais (mormente administrativas) ou regulamentares (nomeadamente dos regulamentos de condomínio, no caso de prédios constituídos em propriedade horizontal) Cfr. Ac. da Relação de Lisboa de 15.10.2009, proc. 613/08.2TBALM.L1-2 .
Além disso, tais incumprimentos e condutas têm de se revestir de uma gravidade ou produzir consequências que tornem inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento.
Como refere Fernando Baptista Oliveira In A Resolução do Contrato no Novo Regime do Arrendamento Urbano – Causas de Resolução e Questões Conexas (Em Especial a Cláusula Geral Resolutiva do nº 2 do Art. 1083º do CC), pág. 36., está-se perante um conceito indeterminado, cuja aplicação, por isso, nunca pode ser automática, “antes impondo que as decisões sejam dinâmicas e criativas que facultem o seu preenchimento com valorações”.
Na análise dos apontados requisitos, detém-se o mencionado Autor no da inexigibilidade da manutenção do contrato de arrendamento, evidenciando a extrema dificuldade da sua concretização, e propondo que “a fórmula legal deve ser tomada em termos normativos, em função de bitolas de normalidade social”, avançando a seguinte formulação: “ […] será inexigível a manutenção do arrendamento à parte interessada na resolução, quando, atentas as concretas condutas perpetradas pela outra parte na relação contratual e considerando as suas concretas consequências, for de concluir que não mais pode ser exigido a um locador normal (ou locatário, se for o caso) a manutenção do contrato” Ob. cit., pág. 39..
Este mesmo Autor é ainda de opinião que “mesmo nas hipóteses previstas nas alíneas a) a e) do artigo 1083º, a resolução não operará automaticamente, verificada que esteja esta factualidade objectiva preenchente dessas situações. Antes se tornando ainda exigível apurar se cada um desses incumprimentos contratuais é tal que, ‘pela sua gravidade, ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento” Ob. cit., pág. 29. No mesmo sentido, vd. o Ac. da Relação do Porto de 12.11.2009, proc. 234/07.7TVPRT.P1, in www.dgsi.pt..
Em sentido idêntico apontam António Pinto Monteiro e Paulo Videira Henriques In A Cessação do Contrato dos Novos Arrendamentos Urbanos, parecer sobre o projecto legislativo respeitante ao NRAU, publicado em O Direito, ano 136 (2004), II-III, págs. 289 e segs., particularmente a fls. 293. , quando, após mencionarem os casos exemplificativamente indicados como causas de resolução, afirmam “ […] não é qualquer infracção, tout court, de um ou mais deveres que legitima, ipso facto, a resolução do arrendamento por iniciativa do senhorio. Em primeiro lugar, a lei exige que o incumprimento imputável culposamente ao arrendatário assuma especial importância – a qual pode ser aferida não só em função da própria natureza da infracção como do carácter reiterado da conduta irregular; isto logo em geral, porque, relativamente à hipótese previstas na alínea b) do artigo 1086º, é o próprio texto da norma a referir “a violação grave e reiterada e grave”. Em segundo lugar, é essencial que, por via dessas condutas censuráveis, não seja exigível ao senhorio a manutenção do arrendamento”.
Em sentido contrário, entendendo que verificados os pressupostos das alíneas a) a e) do nº 2 do artigo 1083º, não há que indagar do preenchimento complementar dos requisitos da previsão genérica do corpo do dito nº 2, se pronuncia Pinto Furtado In Manual de Arrendamento Urbano, vol. II, 4ª Edição Actualizada, pág. 1001., quando sustenta que as condutas previstas em tais alíneas “São, portanto, obviamente, casos típicos de resolução; não meras presunções ilidíveis de inexigibilidade da manutenção do arrendamento pelo senhorio.
Provados tais factos, nenhum juízo de valor se tem de lhe acrescentar para se constituir ou afastar o direito a resolução por parte do senhorio”.
Este último entendimento, do qual discordamos, como se sublinha no Ac. da Relação de Lisboa de 15.10.2009, citado na nota 1, «rigidifica um sistema que se quis fazer repousar na maleabilidade própria de conceitos indeterminados, seguindo uma lógica oposta à da anterior legislação, que, seguindo a taxatividade das condutas, deixava ao julgador pouca margem de apreciação das circunstâncias do caso concreto, lógica aquela que, com todo o respeito, quase vem introduzir um acento “vinculístico” de sentido oposto, agora de “favor do senhorio”»
Revertendo ao caso concreto, importa apreciar se a factualidade apurada, configura ou não um fundamento de resolução do contrato por iniciativa do locador.
Está provado que a ré armazenou no arrendado garrafas e garrafões de bebidas e embalagens de todo o tipo próprias para bebidas, encontrando-se o respectivo espaço e a mercadoria nele guardada votados ao abandono, com as garrafas, garrafões e embalagens em péssimo estado de conservação, numa total desarrumação, caídas pelo chão, amontoando-se no pátio das traseiras do arrendado vidros e grades partidas (cfr. pontos 13 a 16 supra).
Mais se apurou que as aberturas do arrendado têm as grades enferrujadas e sem tinta, com os vidros partidos, sendo a maior parte tapada com papelões já apodrecidos, a porta da entrada encontra-se enferrujada, cheia de mazelas, sem tinta e com os vidros partidos, revelando o arrendado total desmazelo por parte da ré, encontrando-se degradado e com lixo acumulado, o que provoca prejuízo para a estética, salubridade e condições de habitabilidade da parte restante do prédio (cfr. pontos 17 a 21 supra).
Escreveu-se na sentença recorrida:
“(…), Tendo em consideração o estado em que se encontra o locado, que consubstancia a violação da utilização prudente do locado, imputável à ré e o prejuízo que o estado do locado e dos objectos existentes no mesmo provocam na parte restante do arrendado, que serve de casa de morada de família do autor, o tribunal considera que se verifica um incumprimento do contrato de arrendamento por parte da ré, que atenta a sua gravidade e consequências, torna inexigível ao autor a manutenção do arrendamento, pelo que deve ser declarado resolvido o contrato dos autos, (…)”.
Será assim?
Nos termos do art. 1038º, al. d), do Código Civil, constitui obrigação do locatário não fazer da coisa locada uma utilização imprudente, o que passa, além do mais, pela manutenção do locado limpo e de forma a satisfazer as condições de salubridade e higiene exigíveis numa sociedade urbana, com hábitos de assepsia de vida em ambiente saudável, fazendo, nomeadamente, as reparações comuns resultantes de infiltrações, remoção de bolores (autênticos viveiros de micro organismos lesivos para a saúde) e outras deteriorações reveladoras de desgaste.
Se bem que a factualidade apurada evidencie uma situação de desleixo por parte da ré, o que, aliás, é confirmado pelas fotografias de fls. 28 a 32, não nos parece que a mesma revista uma gravidade extrema das condições de higiene e de vizinhança que permitam a resolução do contrato de arrendamento.
É certo que o tribunal a quo deu como provado que a situação existente no locado “provoca prejuízo para a estética, salubridade e condições de habitabilidade da parte restante do prédio”, que constitui, aliás, a casa de morada de família do autor.
Para já não mencionar a feição conclusiva que reveste este facto, teria sido mais importante traduzir em factos concretos aquele prejuízo, através da respectiva alegação, o que o autor não fez.
Em primeiro lugar, desconhece-se qual o estado de conservação do imóvel onde se integra o locado, sendo manifestamente insuficiente para concluir pela existência de um prejuízo estético a circunstância de as aberturas do arrendado terem as grades enferrujadas e sem tinta, com os vidros partidos e a porta da entrada enferrujada, cheia de mazelas, sem tinta e com os vidros partidos, sabendo-se, ademais, que o arrendamento teve início há quase 30 anos.
Em segundo lugar, sem esquecer que o locado se destina a armazém, não se vê como é que a mercadoria nele guardada constituída por garrafas, garrafões e embalagens em péssimo estado de conservação, em total desarrumação, caídas pelo chão, bem como o amontoar de vidros e grades partidas no pátio das traseiras do arrendado, se possa traduzir em prejuízo para a salubridade e vizinhança da parte restante do prédio.
De outra forma ficaria por explicar a razão por que ao longo de todo este tempo nunca tenha o autor solicitado a intervenção da Administração Regional de Saúde no sentido de remover um qualquer perigo para a saúde, nem nunca tenha interpelado a ré para o efeito, além de que em momento algum alegou a existência de maus cheiros, animais, infiltrações ou quaisquer outras circunstâncias que pudessem atentar contra a sua saúde.
E não se vê, contrariamente ao entendido na sentença recorrida, que a simples existência de vidros e grades partidas no pátio das traseiras do arrendado se deva classificar como “uma situação que acarreta consequências graves para o locado e locador”, pois não está provado que tal depósito, que se situa nas traseiras do locado, impeça a normal utilização deste como armazém ou a utilização do primeiro andar pelos autores como sua casa de morada de família.
Assim e muito embora a situação factual apurada seja decerto de ocorrência prolongada no tempo, o que permitiria qualificá-la de reiterada, não resulta dos autos que assuma a gravidade e consequências exigidas pela alínea a) do nº 2 do art. 1083º do Código Civil.
Pelo exposto, é de concluir que os factos provados são insuficientes para, pela sua gravidade intrínseca e consequências concretas, tornarem inexigível ao autor a manutenção do arrendamento, não se apurando, deste modo, a existência de fundamento para a resolução do contrato dos autos, o que conduz à procedência da apelação, e à revogação da sentença impugnada, com a consequente absolvição da ré do pedido.
IV - DECISÃO
Termos em que acordam em julgar a apelação procedente e revogar a sentença recorrida, absolvendo assim a ré do pedido.
Custas na acção e na apelação pelos autores.Guimarães, 14 de Dezembro de 2010
Manuel Bargado
Helena Gomes de Melo
Amílcar Andrade