Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 348/16.2T8VRL.G1 |  |
OBRAS DE ADAPTAÇÃO DO ARRENDADO
OBRIGAÇÃO DE RESTITUIÇÃO DO LOCADO LIVRE DE OBRAS
DEVER DE LEVANTAMENTO DAS OBRAS
I- O Locatário está obrigado a restituir o locado livre das obras realizadas, mas tão só as que se distanciem da prudente utilização, em função dos fins do contrato, excepto se o contrário tiver sido convencionado, estando isento de reparas as deteriorações provenientes de uma utilização normal da coisa, na altura em que restitui a coisa locada.
II- Quaisquer obras de adaptação do arrendado aos fins do contrato, ainda que consideradas benfeitorias necessárias ou úteis à luz do disposto no artigo 216º do Código Civile cujo levantamento não cause detrimento ao locado, o locatário tem o direito mas não o dever de levantá-las aquando da restituição da fracção.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
I. Empresa A – Actividades Imobiliárias, Unipessoal, Lda, demandou nesta acção a Radio e Televisão, S.A., pedindo a sua condenação: a) Reconhecer que, à excepção do pavimento e casas de banho, as obras de adaptação por si introduzidas configuram benfeitorias do locado; b) Que tais benfeitorias, discriminadas nos artºs. 5º e 6º, poderão ser retiradas sem qualquer prejuízo para o mesmo; c) Reconhecer que assiste ao A. o direito de recusar a recepção das chaves do locado enquanto tais obras aí permanecerem; d) Proceder de imediato à remoção das mesmas; e) Entregar o locado à requerente livre e desocupado de quaisquer obras ou benfeitorias e nas condições previstas na clúsula 6ª nº. 1 do contrato; f) Indemnizar a autora na quantia de € 22.525,36 a que acrescerá o valor mensal de € 2.047,76, a partir de 01 de Março de 2016, até à entrega efectiva do locado nas condições atrás expressas; g) Reconhecer que o pagamento referido no doc.4 anexo é devido pelos fundamentos expressos nesta peça”
Alegou que 01/03/2005 deu de arrendamento à ré, para a instalação da sua delegação, a fracção AL do prédio urbano sito na freguesia e concelho de Vila Real, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º …, mediante retribuição mensal. Tendo denunciado esse contrato com efeitos reportados a 01/03/2015, a ré quis entregar o locado, o que a autora recusou, por aquela não ter diligenciado pela remoção das divisórias amovíveis que instalara, o que lhe causa danos resultantes da insusceptibilidade arrendar a referida fracção, por isso se arroga credora do montante de € 22.525,36, bem como do montante mensal de € 2.047,76, até efectiva entrega do locado.
A ré contestou e deduziu reconvenção. Rejeitou qualquer obrigação de realizar obras com vista à restituição do locado, e pretende que a autora seja condenada a devolver o montante de € 2.047,76 relativo à renda de Março de 2015, que por lapso liquidou, e conclui pedindo ainda a condenação da ré como litigante de má fé.
II. A sentença final absolveu a ré dos pedidos da acção, condenou a autora a restituir à reconvinte o montante de € 2.047,76, acrescido de juros de mora à taxa legal, actualmente de 4%, desde a a data da propositura da presente acção e até efectivo e integral pagamento, mas absolveu-a da litigância de má-fé.
III. A autora recorre da sentença absolutória da ré, e conclui:
1º. Ao indeferir a pretensão da requerente violou a sentença em apreço o princípio da liberdade contratual previsto no artº. 405º nº. 1 do Código Civil;
2º. Ao interpretar, como o fez, a cláusula 9ª do contrato de arrendamento, fez a ainda a sentença recorrida uma errada interpretação e aplicação do artº. 236º do mesmo Código;
3º. Bem como, considerando tal cláusula como nula, interpretou e aplicou erradamente a sentença o artº. 280º nº. 1 do Código Civil;
4º. Com tal interpretação, fez ainda a sentença recorrida uma incorrecta interpretação do conceito de benfeitoria definida no artº. 1273º do Código Civil, bem como os artºs. 1046 nº. 1 do C.C. e artº. 120º do R.A.U.
IV. Fundamentação.
Factos provados:
1. A autora possui como objecto social a compra e venda de bens imobiliários e o arrendamento de bens imobiliários.
2. O objecto social da ré inclui a prestação dos serviços públicos de rádio e de televisão.
3. Foi junto a fls. 6-7 um documento denominado “Contrato de arrendamento urbano”, datado de 01/03/2005, na qual figuram a autora como primeira outorgante e a ré como segunda outorgante, no qual consta, no que releva para a boa decisão da causa (cfr. art. 1.º e 2.º da p.i.): “(…) é celebrado o presente contrato de arrendamento, nos termos e cláusulas seguintes: Cláusula 1.ª: 1. A primeira outorgante dá de arrendamento à Segunda Outorgante que, por sua vez, toma de arrendamento, a fracção autónoma destinada a comércio, serviços, restauração e bebidas, designada pela letra AL, sita no Bloco X, r/c entrada .., loja …, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na …, freguesia de …, concelho de Vila Real, inscrito na respectiva matriz urbana sob o artigo ...º e descrito na Conservatória do Registo Predial com o número … da dita freguesia, com o alvará de licença de utilização número ../04, emitido em 22/01/2004 pela Câmara Municipal, pela qual se verifica a aptidão da fracção autónoma locada, para os destinos supra mencionados. 2. Fazem parte do presente contrato os lugares de garagem n.ºs 24 e 25 da 2.ª cave e o lugar de garagem n.º 26 da 3.ª cave; Cláusula 2.ª: A fracção autónoma, objecto deste contrato, destina-se à instalação e funcionamento da delegação Rádio e Televisão de Vila Real.; Cláusula 3.ª: O presente arrendamento é celebrado ao abrigo dos artigos 117.º a 120.º do Regime de Arrendamento Urbano, sendo de duração limitada com o prazo de duração efectiva de dez anos, contando-se o seu início a partir de 1 de Março de 2005, terminando em 28 de Fevereiro de 2015.; Cláusula 4.ª: Findo o prazo referido no número anterior, o contrato de arrendamento renovar-se-á pelo período de três anos, caso não seja denunciado por qualquer das partes com a antecedência mínima de seis meses em relação ao termo do prazo de duração efectiva ou termo do prazo de renovação; Cláusula 5.ª: 1. À fracção autónoma arrendada não pode ser dado outro uso, nem ser comodatada, sublocada ou por qualquer outra forma decida a terceiros, gratuita ou onerosamente, no todo ou em parte. 2. Sem prejuízo do disposto no número anterior e no âmbito do objecto do presente contrato, a referida fracção poderá ser utilizada por qualquer das empresas que pertençam ou venham a pertencer ao Rádio e Televisão, S.A.; Cláusula 6.º: 1. O local arrendado é entregue à Segunda Outorgante, nesta data, no estado em que actualmente se encontra, estado esse que esta declara expressamente conhecer e aceitar. 2. A Primeira outorgante autoriza, desde já, a realização das obras que se mostrem necessárias, para adaptação da fracção ao fim a que se destina, nos termos da cláusula 2.ª; Cláusula 7.ª: 1. A renda mensal é de € 1.750,00, vencendo-se cada renda no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito, sendo o respectivo pagamento efectuado na sede da Primeira Outorgante ou noutro local que venha por esta a ser indicado, por escrito à Segunda Outorgante. 2. A renda será actualizada anualmente nos termos do artigo 32.º do R.A.U.; Cláusula 8.ª: A arrendatária obriga-se, ainda, a: a) manter o local arrendado em perfeito estado de conservação, realizando à sua custa as obras de reparação, conservação e manutenção do local e de todas as suas instalações e equipamentos e demais encargos tornados necessários pelo seu uso; b) suportar todas as despesas inerentes ao local arrendado de sua responsabilidade (ex: serviços de limpeza, água, luz); c), não dar ao local arrendado uso diverso do convencionado, nem fazer dele uma utilização imprudente; d), findo o contrato de arrendamento, por qualquer causa, reparar as deteriorações verificadas no local que não decorram da sua utilização prudente e normal; Cláusula 9.ª: Findo o arrendamento, as benfeitorias resultantes de quaisquer das obras ou beneficiações efectuadas pela arrendatária, ainda que autorizadas pela senhoria, revertem a favor desta, sem que aquela possa pedir indemnização, desde que não possam ser retiradas sem prejuízo do locado”.
4. Mediante missiva datada de 20/01/2014 a ré comunicou à autora que pretendia pôr fim ao contrato indicado em 3, com efeitos a partir de 28 de Fevereiro de 2015 – cfr. art. 7.º da p.i.
5. Em Fevereiro de 2016 o valor da renda ascendia a € 2.047,76 – cfr. art. 16.º da p.i.
6. A ré procedeu à entrega à autora do montante de € 2.047,76, relativo à renda de Março de 2015 – cfr. art. 17.º da p.i. e 51.º da cont.
7. A ré procedeu ao envio à autora de uma missiva, datada de 16/03/2015, constante de fls. 8v, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido – cfr. art. 13.º da p.i.
8. O imóvel foi entregue à ré sem quaisquer divisórias, apenas com o pavimento cimentado, paredes e casa-de-banho, constituindo uma divisão ampla – cfr. art. 5.º da p.i.
9. Para adaptar o espaço às necessidades da instalação de uma sua delegação, a ré dividiu o imóvel em 9 divisões (v.g. hall, redacção, compartimento técnico, cabine de edição, estúdio de rádio, estúdio de televisão, régie, I.S. lavagens e I.S. sanitário), sendo as respectivas divisórias constituídas por panos de gesso cartonado (vulgarmente conhecido como pladur), assentes em perfis metálicos de suporte, e, nalguns casos, as divisórias foram complementadas com alvenaria de tijolo, nos termos identificados a fls. 121 (cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido) – cfr. art. 5.º bis e 6.º da p.i. e 7.º, 15.º, 16.º e 42.º da cont.
10. (…) sendo também instaladas portas e caixilharias interiores nas divisórias, constituídas por perfis de alumínio, dotadas de vidro simples ou vidro duplo – cfr. art. 5.º bis e 6.º da p.i. e 17.º da cont.
11. (…) sendo colocada a estrutura do tecto falso e a estrutura metálica de suporte a equipamentos no Estúdio de Televisão – cfr. art. 5.º bis e 6.º da p.i.
12. (…) cuja remoção implica a respectiva demolição ou desmontagem, o que é susceptível de causar danos superficiais no pavimento ou nas paredes, mas não interfere com a estrutura do prédio urbano – cfr. art. 5.º bis e 6.º da p.i.
13. Em data não concretamente apurada, mas que se determinou ser anterior a 28/02/2015, a ré propôs-se entregar à autora o imóvel, o que esta recusou por não terem sido removidas as divisórias e estruturas por aquela colocadas, para adaptação às necessidades da Delegação de Vila Real – cfr. art. 8.º e 9.º .da p.i.
14. (…) ficando as chaves do imóvel com a ré – cfr. art. 14.º .da p.i.
15. A ré procedeu ao envio à autora de uma missiva, datada de 03/06/2015, constante de fls. 9, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido – cfr. art. 17.º da p.i.
V. O direito.
A questão essencial a decidir reside em saber se a ré, denunciado em 20 de Janeiro de 2014 o contrato de arrendamento para fins não habitacionais que havia celebrado com a autora em Março de 2005, deve restituir o locado sem as divisórias descritas nos artºs 5º e 6º da petição inicial.
Em primeiro lugar deve ser convocada a cláusula 6ª do contrato segundo a qual a locadora declarou autorizar «a realização das obras que se mostrem necessárias para a adaptação da fracção ao fim a que se destina, nos termos da cláusula 2ª». A sua interpretação não oferece qualquer dificuldade –«in claris, non fit interpretatio»-, ela contém a autorização do locador para a realização das obras necessárias à aptação do locado aos fins ao contrato (instalação e funcionamento da delegação Rádio e Televisão de Vila Real).
Dado que a fracção era uma divisão ampla aquando da sua entrega (apenas com o pavimento cimentado, paredes e casas de banho), as divisórias colocadas pela ré consideram-se obras necessárias de adaptação do locado ao fim do contrato, natureza que não é questionada pela recorrente. E tratando-se de obras de adaptação autorizadas, a ré está desonerada da obrigação de restituir o locado no estado em que se encontrava.
O que sobre essa matéria as partes convencionaram não é coisa diferente do disposto no nº1 do artº 1043º do Cód. Civil, pois o que decorre desse normativo é a obrigação do locatário de restituir o locado livre das obras realizadas, mas tão só as que se distanciem da prudente utilização (em função dos fins do contrato), excepto se o contrário tiver sido convencionado. E “quanto às deteriorações provenientes de uma utilização normal da coisa, conforme aos fins do contrato, isenta-se o locatário de as reparar na altura em que restitui a coisa locada” (P. Lima e A. Varela, Código Civil Anotado, Vol. II- 368).
A recorrente equivoca-se ao deslocar a resolução dessa questão para o regime das benfeitorias, ao evocar a cláusula 9ª segundo a qual «findo o arrendamento, as benfeitorias resultantes de quaisquer obras ou beneficiações efectuadas pela arrendatária, ainda que autorizadas pela senhoria, revertem a favor desta, sem que aquela possa por elas pedir indemnização, desde que não possam ser retiradas sem prejuízo do locado”. Dela decorre tão só que revertem em benefício do senhorio as benfeitorias que não possam ser retiradas sem prejuízo do locado, e sem que por elas o locatário possa pedir indemnização.
Significa que quaisquer obras de adaptação do arrendado aos fins do contrato, ainda que consideradas benfeitorias necessárias ou úteis à luz do disposto no artigo 216º do Código Civil (o que aliás não é o caso, como bem refere a sentença recorrida) e cujo levantamento não cause detrimento ao locado, o locatário tem o direito mas não o dever de levantá-las aquando da restituição da fracção.
É essa a interpretação que mais se ajusta aos termos, natureza e fins do contrato, e aos princípios enunciados no artigo 236º do Código Civil (1).
Decisão:
Em face das considerações expendidas, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação.
Custas pelo recorrente.
TRG, 30.11.2017
1- Como de forma elucidativa refere o ac. do STJ de 05-07-2012 na interpretação de contratos – que consiste em «determinar o conteúdo das declarações de vontade e, consequentemente, os efeitos que o negócio visa produzir, em conformidade com essas declarações"( Cfr, Prof. Carlos A. Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 3ª edição, pág. 444), surgem como elementos essenciais a que deve recorrer-se para a fixação do sentido das declarações: "a letra do negócio, as circunstâncias de tempo, lugar e outras, que precederam a sua celebração ou são contemporâneas desta, bem como as negociações respectivas, a finalidade prática visada pelas partes, o próprio tipo negocial, a lei e os usos e os costumes por ela recebidos" (Prof. Luís A. Carvalho Fernandes, Teoria Geral do Direito Civil, Vol. II, 2ª edição, Lex, 1996, págs. 349/350, e Teoria Geral do Direito Civil, II, Fontes, Conteúdo e Garantia da Relação Jurídica, 3ª edição, Universidade Católica Portuguesa, pág. 416/41) bem como “os termos do negócio, os interesses que nele estão em jogo, a finalidade prosseguida, etc (Prof. Manuel de Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, II, pág. 213, Prof. Vaz Serra, RLJ, Ano 111, p. 220, ac. do STJ de 14 de Janeiro de 1997, CJ/STJ, Ano V, Tomo I, págs. 46 e ss, e ac do STJ de 11 de Outubro de 2001, CJ/STJ, Ano IX, tomo III, págs. 81 e ss” .