Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 261/14.8TBVRL.G1 |  |
CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
DIREITO À REMUNERAÇÃO
CONTRATO FORMAL
NULIDADE DO CONTRATO
2- Não podendo o recorrente ignorar que a falta de junção atempada do documento comprovativo do depósito da taxa de justiça implica necessariamente o desentranhamento das alegações, não está o tribunal obrigado à referida audição antes de ordenar esse desentranhamento.
3- O direito à remuneração nos contratos de mediação imobiliária simples, designadamente sem cláusula de exclusividade, só se constitui com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
4- Mas não basta que o contrato almejado seja concluído de forma perfeita e eficaz. É necessário ainda, nesse tipo de contratos, que o convénio mediado tenha resultado, decisivamente, da atividade do mediador.
5- Em tal tipo de contratos, por serem formais, a inobservância da forma escrita gera a sua nulidade.
6- Mas esta nulidade, por ser atípica, não pode ser arguida pela empresa de mediação.
7- De igual modo, o cliente dessa empresa também não pode arguir essa nulidade se o fizer em abuso de direito.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães:
I- Relatório
1- C, intentou a presente ação declarativa, sob a forma comum, contra, F, alegando, em breve resumo, que, no ano de 2009, celebrou com esta sociedade um contrato de mediação imobiliária, sem exclusividade, mediante o qual se comprometeu a promover e a mediar a venda de determinadas frações autónomas àquela pertencentes, que identifica, auferindo como contrapartida pela sua atividade uma comissão de 5% sobre o preço final acordado.
Sucede que a Ré, ao contrário do convencionado, não lhe pagou essa comissão num negócio que foi por si angariado.
Por isso mesmo, pede que a Ré seja condenada a pagar-lhe a quantia de 8.000,00€, acrescida de IVA, à taxa legal de 23%, o que perfaz o montante de 9.840,00€, a título de remuneração devida pela mediação, encontrada por aplicação da percentagem de 5% sobre o valor pelo qual foi prometido vender o imóvel, e subsidiariamente, a condenação da Ré no pagamento da quantia de 7.500,00€a qual, acrescida de IVA à taxa legal de 23%, perfaz o montante de 9.225,00€, a título de remuneração devida pela mediação, encontrada por aplicação da percentagem de 5% sobre o valor da compra e venda declarado na escritura, ou a apurar-se que o preço real que as partes venderam e compraram a fração em causa foi superior ao preço declarado na escritura, o valor encontrado por aplicação da percentagem de 5%, acrescida de IVA, sobre o valor da compra e venda e em qualquer dos casos a quantia respeitante aos juros de mora calculados à taxa supletiva comercial, desde a data da celebração do contrato-promessa, 20/07/2013, até efetivo e integral pagamento e que ascendem na data da propositura da ação a 401,54€ ou, caso assim não se entenda, desde a data da celebração do contrato definitivo, 07/08/2013, até efetivo e integral pagamento.
2- Contestou a Ré refutando esta pretensão, porquanto diz nunca ter celebrado com a A. o convénio por esta referido. Aliás, a provar-se que tal contrato existiu, então terá de ser declarado nulo por falta de forma.
3- Em articulado autónomo veio a A. pedir a condenação da Ré como litigante de má-fé, invocando o abuso de direito na alegação de nulidade do contrato, o que a Ré, em resposta, refutou.
4- Terminados os articulados, instruída e julgada a causa, foi proferida sentença que julgou a presente ação parcialmente procedente e condenou a Ré a pagar à A. a quantia de 2.250,00€, acrescida de IVA à taxa legal, absolvendo-a do mais pedido.
5- Inconformada com esta sentença, reagiu a A., interpondo recurso, que remata com as seguintes conclusões:
“I. O presente recurso tem como objecto, quer a decisão sobre a matéria de facto, quer a fundamentação jurídica e as questões de direito, as quais foram incorrectamente julgadas pelo tribunal recorrido.
II. Os depoimentos produzidos em sede de audiência de discussão e julgamento, quer do representante legal da Apelante, quer da testemunha D, quer mesmo do representante legal da Apelada, impõem uma diferente decisão sobre a matéria de facto, no sentido de serem dados como provados os factos constantes dos n.ºs 1 e 4 dos factos não provados.
III. Existe uma contradição insanável entre a decisão sobre a matéria de facto, mormente quanto à circunstância de ter sido dado como não provado o facto n.º 1 dos factos não provados, e a decisão sobre a matéria de direito.
IV. Com efeito, se - como refere a Meritíssima Juiz a quo – “é do conhecimento comum” que as empresas de mediação imobiliária cobram uma comissão correspondente a 3% a 4% sobre o valor da venda, deveria, por recurso às regras de experiência comum, ser dado como provado que “no âmbito do acordo referido em 4. dos factos provados, a Ré obrigou-se a pagar à Autora, a título de remuneração/comissão, a quantia correspondente a 3% (três por cento) calculada sobre o preço que viesse a ser acordado com o terceiro interessado para a pretendida compra e venda de cada fracção, acrescida de IVA à taxa legal em vigor.”
V. Da fundamentação da sentença resulta que, afinal, o tribunal ficou convencido que a comissão estabelecida entre a Apelante e a Apelada era de 3% sobre o valor do preço, acrescido de I.V.A., facto que terá sido confessado pelo representante legal daquela.
VI. Relativamente à subsunção jurídica efectuada pela Meritíssima Juiz a quo, a mesma não se mostra correcta, quer no que diz respeito à decisão de improcedência da excepção peremptória impeditiva de verificação de abuso de direito decorrente da invocação da nulidade do contrato de mediação imobiliária em apreço, quer quanto à determinação dos efeitos jurídicos decorrentes da declaração dessa nulidade.
VII. Quanto à decisão de improcedência da excepção peremptória impeditiva de verificação de abuso de direito decorrente da invocação da nulidade do contrato de mediação imobiliária em apreço, não se entende a relevância da falta de alegação de “um contrato genérico baseado em usos e costumes”.
VIII. Dos autos resulta uma violação flagrante das obrigações secundárias, senão mesmo laterais, que decorrem do princípio da boa-fé, nascidas por efeito da celebração e execução de um contrato que se prolongou durante, pelo menos, quatro anos, não estando em causa quaisquer usos ou costumes.
IX. Ao arguir a nulidade do contrato de mediação imobiliária, a Apelada exerceu, abusivamente, um direito que abstractamente lhe poderia assistir, na modalidade de venire contra factum proprium.
X. Afigura-se manifestamente ilegítimo a Apelada comportar-se durante anos como parte de um contrato válido, aproveitando-se das vantagens e do trabalho desenvolvido pela Apelante em execução do mesmo (factum proprium), e, posteriormente, após a conclusão do negócio visado pelo contrato de mediação, assumir uma conduta contrária, mediante a invocação de uma invalidade atípica desse mesmo contrato com o intuito de não ter de pagar a respectiva contrapartida e nada desembolsar.
XI. O funcionamento do instituto do abuso de direito obsta, in casu, a que a nulidade produza os seus efeitos, sendo o contrato de mediação imobiliária válido.
XII. Por outro lado, a fundamentação da sentença, nesta parte, está em contradição com o facto dado como provado sob o n.º 4.
XIII. É inequívoca a existência de um contrato genérico que vincula as partes independentemente do imóvel a vendar.
XIV. Como pode a Meritíssima Juiz a quo dar como provado que, em 2009, foi celebrado um contrato de mediação que se referia a um conjunto de fracções autónomas todas integradas nos lotes 7 e 8, e, seguidamente, não tomar em consideração que tal facto, por si só, configura um contrato suficientemente genérico que vincularia as partes independentemente do imóvel a vender?
XV. Dada a matéria de facto dada como provada e a fundamentação sobre a mesma, e atendendo-se ao depoimento das testemunhas nos termos supra referidos e mesmo ao depoimento do representante legal da Apelada, deverá entender-se que estão verificados, in casu, os requisitos legais constantes da sentença para a verificação da excepção de abuso de direito.
XVI. Face ao teor dos factos provados nos n.º 4, 8,9 e 10, é evidente a existência de uma situação objectiva de confiança, nomeadamente a existência de uma relação contratual desde 2009 até pelo menos 2013, e, assim, durante o período mínimo de quatro anos.
XVII. E dúvidas não existem de que a Apelante investiu nessa confiança, quer porque trabalhou durante anos para a Apelada sem nunca ter exigido a redução a escrito de qualquer contrato, quer porque tirou fotos ao imóvel, publicitou-o e esteve na posse da respectiva chave mestra, que permitia o acesso a todas as fracções.
XVIII. Por fim, resultando da sentença a afirmação de que “F referiu que a Autora costumava angariar compradores para os apartamentos que construía” -, não se extrai imediatamente da mesma a existência de uma relação contratual duradoura e genérica com a Apelante?
XIX. A fundamentação da sentença, nesta parte, não convence e é destituída de qualquer mérito, violando expressamente o artigo 334.° do CC, pelo que deverá considerar-se não verificada a nulidade do contrato de mediação e que este é plenamente válido e eficaz.
XX. Resulta do exposto que, considerando-se como provado que a comissão acordada era de 5% sobre o preço de venda, que foi de € 150.000,00 (cento e cinquenta mil euros), a Apelante tem direito à remuneração no montante de €7.500,00 (sete mil e quinhentos euros), acrescidos de I.V.A. à taxa legal em vigor, bem como aos juros de mora vencidos desde a data da citação até efectivo e integral pagamento.
XXI. Ou à remuneração de €4.500,00 (quatro mil e quinhentos euros), acrescida de I.V.A. à taxa legal em vigor, bem como aos juros vencidos desde a data da citação até efectivo e integral pagamento, caso se conclua que a comissão era de apenas 3% do preço oferecido pelo comprador.
XXII. Mesmo que se entenda que não se verifica, in casu, a excepção de abuso de direito, sempre importa referir que, face ao regime jurídico dos efeitos da declaração de nulidade, a Apelante mantém o direito à remuneração nos termos acima referidos.
XXIII. Tendo por base o disposto no artigo 289.°, n.º 1, do CC, a Meritíssima Juiz a quo, contrariamente àquilo que consta da sentença, deveria ter propugnado um critério mais justo para avaliar os serviços prestados pela Apelante, designadamente porque estes conduziram à aproximação das partes e à concretização do negócio jurídico de compra e venda realizado.
XXIV. Tal critério, segundo a jurisprudência pátria dominante, corresponde à comissão acordada entre as partes - in casu, 5% sobre o valor da venda, acrescido de I.V.A. à taxa legal (ou 3%, caso se determine que a comissão deverá cifrar-se nessa percentagem) -, bem como aos juros vencidos desde a data da citação até efectivo e integral pagamento.
XXV. Não se conforma a Apelante com o facto de a Meritíssima Juíza a quo ter decidido fixar uma compensação de 1,5% (ou seja, metade da comissão genericamente contratualizada), tendo por base a circunstância de aquela não ter diligenciado nem preparado os actos e documentos prévios à escritura.
XXVI. Mesmo admitindo que a base de cálculo da compensação da Apelante se deverá cifrar nos 3% - o que apenas por mera hipótese académica se admite -, o critério a que a Meritíssima Juiz a quo alude na sentença para atribuir àquela o montante de €2.250,00 (dois mil, duzentos e cinquenta euros) mostra-se destituído de fundamento porque:
a) Se a Apelante não preparou os documentos prévios à escritura, tal deveu-se exclusivamente ao facto de ter sido impedida de o fazer em resultado da conduta da Apelada, que concluiu o negócio com a cliente daquela às suas escondidas;
b) Ao reconhecer-se que a Apelante apenas tinha direito a metade da comissão em virtude de tal facto, estar-se-ia a premiar a conduta desleal e de má-fé da Apelada, designadamente o incumprimento das obrigações assumidas;
c) A actividade desenvolvida pela Apelante não é a prestação de serviços de documentação e de informação necessárias à concretização dos negócios objecto do contrato de mediação imobiliária”.
Pede, assim, que, nestes termos, se conceda provimento ao presente recurso.
6- Posição contrária assumiu a Ré na sua resposta a este recurso.
7- Entretanto, no dia 15/04/2016, também a Ré interpôs recurso da mesma sentença, juntando, para o efeito, o comprovativo do pagamento de 102,00€ de taxa de justiça (fls. 205).
8- Verificando que este valor era inferior ao legalmente previsto, determinou-se na instância recorrida, no dia 09/06/2016, que a Ré fosse notificada nos termos previstos no artigo 642.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, o que foi feito por ofício eletrónico datado do dia 14/06/2016.
9- Em cumprimento do determinado, a Ré juntou aos autos no dia 12/07/2016, o comprovativo do pagamento de 153,00€ de taxa de justiça pela interposição do recurso.
10- Posteriormente, no dia 05/12/2016, foi, então, decidido o seguinte:
“Por despacho de 09.06.2016 foi determinada a notificação da ré para que procedesse ao pagamento da taxa de justiça acrescida de multa pela apresentação do recurso de fls. 176, nos termos do disposto no artigo 642º do CPC.
A notificação electrónica do despacho acabado de referir foi remetida em 14.06.2016.
A multa foi liquidada a 28.06.2016 e o documento comprovativo do pagamento da taxa de justiça foi junto aos autos por requerimento de 12.07.2016.
Diz o artigo 642º, nº2 do CPC que quando, no termo do prazo de 10 dias referido no nº 1, não tiver sido junto ao processo documento comprovativo do pagamento da taxa de justiça devida e da multa, o tribunal determina o desentranhamento da alegação pela parte em falta.
Uma vez que o comprovativo do pagamento da taxa de justiça apenas foi junto aos autos a 12.07.2016, tendo a notificação sido remetida em 14.06.2016, tem que se considerar extemporânea a junção do documento com as consequências previstas na norma acabada de referir.
Nesta conformidade determino o desentranhamento das alegações apresentadas pela ré a fls. 176.º e a sua devolução à apresentante.
(…)”.
11- Inconformado com este despacho, dele recorre a Ré, terminando com as seguintes conclusões:
“1.º - A Ré, ora Recorrente não se conforma com o douto despacho proferido pelo Tribunal a quo, porquanto o mesmo fez uma errada interpretação e aplicação das normas ao presente caso.
2.°- O Tribunal Recorrido não podia deixar de reconhecer o comprovativo de pagamento da taxa de justiça junto com as alegações de recurso.
3.°- O desentranhamento das alegações apresentadas pela Recorrente, foi incorretamente ordenado, como a seguir se irá demonstrar.
4.°- A Recorrente não menosprezou o previsto no artigo 642.° nº 1 do C.P.C, porquanto com as alegações de recurso procedeu à junção do comprovativo do pagamento da taxa de justiça apenas, por lapso, juntou comprovativo de valor inferior ao correto, cumprindo, assim, o disposto no artigo 14.° n.º 1 do R.C.P.
5.°- Ocorre que, a Recorrente efetuou o pagamento da taxa de justiça, não obstante tê-lo feito por valor inferior ao devido.
6.°- A Recorrente, por se tratar de um lapso do valor da taxa de justiça, posteriormente não procedeu ao pagamento do valor remanescente em falta da taxa de justiça, mas procedeu, antes, ao pagamento do valor total da taxa de justiça devido, requerendo a junção aos autos do comprovativo e o desentranhamento do DUC junto com as alegações.
7.°- O Tribunal Recorrido não podia decidir como decidiu, ordenando o desentranhamento das alegações de recurso, uma vez que a Recorrente juntou com as alegações o comprovativo do pagamento da taxa de justiça, sendo que deveria o Tribunal a quo ter notificado antes a Recorrente para efetuar o pagamento do remanescente da taxa de justiça em falta.
8.°- Nos termos do artigo 6.º n. ° 2 do C.P.C o juiz providencia oficiosamente pelo suprimento da falta de pressupostos processuais suscetíveis de sanação, determinando a realização dos atas necessários à regularização da instância ou, quando a sanação dependa de ato que deva ser praticado pelas partes, convida estas a praticá-lo.
9.° - O Tribunal a quo encontra-se vinculado ao dever de gestão processual, que violou, ao notificar a Recorrente para dar cumprimento ao disposto no artigo 642.° n.º 1, uma vez que com as alegações foi junto comprovativo do pagamento da taxa de justiça, tendo sido dado cumprimento ao disposto no artigo 14.° n.º do R.C.P.
10.° - O Tribunal recorrido tinha o dever de notificar a Recorrente para proceder ao pagamento do remanescente da taxa de justiça, cujo comprovativo de pagamento foi junto com alegações, dever este que não foi cumprido.
11.º- A Recorrente foi notificada do despacho ora em crise, o qual determinou o desentranhamento das alegações de recurso e a sua devolução à apresentante, ao abrigo do disposto no artigo 642.° n.º 2.
12.°- Nos termos do disposto no artigo 3.° n.º 3 do C.P.C, o juiz deve observar e fazer cumprir, ao longo de todo o processo, o princípio do contraditório, não lhe sendo lícito, salvo caso de manifesta desnecessidade, decidir questões de direito ou de facto, mesmo que de conhecimento oficioso, sem que as partes tenham tido a possibilidade de sobre elas se pronunciar.
13.°- Destarte, não foi concedido à Recorrente a oportunidade de se pronunciar quanto ao desentranhamento das alegações de recurso por si apresentadas, colocando, assim, o Tribunal a quo em causa o princípio do contraditório previsto no artigo 3.° n.º 3 do C.P.C.
14.°- A proibição das “decisões surpresa” prevista no artigo 3.° n. 3 do C.P.C. constitui uma garantia relativamente às questões não levantadas no decurso do processo, das quais o Tribunal se propõe conhecer no momento da decisão.
15.º- Em momento anterior à decisão deveria o Tribunal a quo ter criado condições para o exercício do contraditório, relativamente a ambas as partes.
16.°- Ora, o Tribunal a quo, nunca poderia ordenar o desentranhamento daquele articulado, sem antes notificar a Recorrente para o exercício do contraditório.
17.°- O despacho recorrido violou, por erro de interpretação e aplicação, as normas dos artigos 14.° n° 1 do R.C.P, 3.° n.º 3,6.° n.º 2, 547.° e 642.° todos do C.P.C.
18.°- Logo, o Tribunal recorrido não poderia ter decidido como decidiu, ordenando o desentranhamento das alegações de recurso.
19.°- O que se invoca com as devidas e legais consequências, devendo a decisão judicial de 09.12.2016 ser revogada e que sejam admitidas as alegações de recurso já apresentadas”.
É o que pede.
12- Não consta que tivesse havido resposta a este recurso.
13- Recebidos ambos os recursos e preparada a deliberação, importa tomá-la:
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II- Mérito dos recursos1- Definição do seu objecto
O objecto dos recursos, em regra e ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, é delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente (artigos 608.º, n.º 2, “in fine”, 635.º, nº 4, e 639.º, n.º1, do Código de Processo Civil).
Assim, observando este critério no caso presente, o objecto destes recursos resume-se, essencialmente, às seguintes questões:
a) Em primeiro lugar, saber se o tribunal recorrido não podia ter ordenado, como ordenou, o desentranhamento das alegações de recurso da Ré;
b) Em segundo lugar, aquilatar se deve haver lugar à modificação da matéria de facto pretendida pela A.
c) Em terceiro lugar, averiguar se a A. tem o direito de exigir o cumprimento do contrato de mediação imobiliária que celebrou com a Ré, e, na afirmativa, quais as respetivas consequências jurídicas e patrimoniais;
d) E, por fim, decidir se, não podendo a A. exigir esse cumprimento, tem, ainda assim, direito à prestação que reclama.
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2- FundamentaçãoA- Na sentença recorrida julgaram-se provados os seguintes factos:
1. A Autora é uma sociedade comercial por quotas que se dedica à mediação imobiliária, constituindo este o seu objeto social.
2. A Autora é titular da licença número 9223 - AMI, destinada ao exercício da atividade de mediação imobiliária, emitida pelo Instituto da Construção e do Imobiliário.
3. A Ré, por sua vez, é uma sociedade comercial por quotas, que tem por objeto social a indústria de construção civil e obras públicas, compra e venda de bens imóveis rústicos e urbanos e comércio de materiais de construção.
4. No decurso do ano de 2009 e no exercício da sua atividade comercial, a Autora acordou com a Ré, em regime de não exclusividade, diligenciar no sentido de conseguir interessado ou interessados na compra das frações autónomas de que esta era proprietária e que compõe os lotes sete e oito do prédio urbano sito na Vinha da Regada, freguesia de Mateus, concelho de Vila Real, sendo que o preço de venda que lhe havia sido indicado pela Ré variava consoante a composição das frações autónomas.
5. A Ré entregou à Autora as chaves das frações referidas em 4., por forma a possibilitar visitas com potenciais interessados.
6. A Autora efetuou uma visita de reconhecimento àquelas frações, tendo tirado fotografias aos espaços e componentes, de modo a retratá-las na globalidade.
7. A Autora divulgou e publicitou a comercialização daquelas frações, nomeadamente através de panfletos, afixação de cartaz publicitário da Autora nos imóveis e publicação de anúncio no seu site da internet, dando-o assim a conhecer a potenciais interessados.
8. Entre as frações autónomas objeto do acordo encontrava-se a fração autónoma designada pela letra “E”, correspondente à habitação no segundo andar esquerdo, T-três, com dois lugares de garagem na segunda cave designados pelos números dezassete e dezoito, e um espaço para arrumos na segunda cave, designado pelo número dezanove, do prédio urbano acima identificado sito na Vinha da Regada, lote nº 8, inscrito na matriz sob o artigo 1842 e descrito na conservatória do Registo Predial de Vila Real sob o nº 1002.
9. No que respeita a esta fração, o preço de venda que havia sido indicado à Autora pela Ré foi no valor de 185.000,00 € (cento e oitenta e cinco mil euros).
10. Em meados de Julho de 2013, a Autora foi contactada por Laura Rodrigues Sampaio, que a informou que se encontrava à procura de um imóvel para comprar.
11. A Autora informou esta interessada que, entre outros imóveis disponíveis em “carteira” para venda, existia o imóvel correspondente à fração “E” sito na Vinha da Regada.
12. Informou ainda esta interessada sobre a localização específica e área daquele imóvel, a sua tipologia, tipo de materiais utilizados na construção, estado de conservação, exposição solar, vistas, entre outras.
13. No dia 16 de Julho de 2013, Laura Rodrigues Sampaio, acompanhada pelo seu namorado José Gomes, e um sócio gerente da Autora, Dionísio Matos deslocou-se à fração “E”, a fim de a visitar, conforme prévio acordo estabelecido entre aquela interessada e a Autora.
14. Nessa visita, o sócio gerente da Autora prestou àquela interessada todas as informações solicitadas e conjuntamente analisaram o imóvel na sua globalidade.
15. Esta visita foi a primeira que a referida interessada efetuou ao imóvel em causa e proporcionou-se exclusivamente pelas diligências de divulgação feitas pela Autora e pela sua iniciativa.
16. Anteriormente a tal visita jamais Laura Rodrigues Sampaio se havia deslocado ao imóvel com o intuito de o visitar, nem tão pouco tinha conhecimento de que o mesmo existia e estava disponível para venda.
17. Esta interessada nem sequer, por qualquer forma, havia antecipadamente contactado, direta ou indiretamente, a Ré.
18. Após a realização desta visita, Laura Rodrigues Sampaio comunicou à Autora, expressa e convictamente, a sua decisão de comprar o dito imóvel.
19. Naquele mesmo dia 16 de Julho de 2013, aquela interessada preencheu e assinou uma proposta de aquisição cuja minuta a Autora lhe forneceu e entregou, a solicitação desta, fotocópia do seu cartão de cidadão.
20. Neste mesmo dia a Autora deu conhecimento à Ré, na pessoa do sócio e único gerente F, sobre as diligências efetuadas com esta interessada e da proposta de compra do referido imóvel por esta apresentada.
21. A proposta apresentada pela interessada tinha como valor de oferta o montante de 155.000,00€, (cento e cinquenta e cinco mil euros).
22. Em finais de Julho de 2013, a Autora teve conhecimento de que, a Ré havia diretamente prometido vender à interessada, Laura Rodrigues Sampaio, e esta por sua vez havia prometido comprar, o imóvel em causa.
23. A Autora interpelou a Ré para pagar a remuneração acordada e que corresponde à quantia de 5% sobre o valor que a Ré prometeu vender à interessada Laura o imóvel em causa, acrescida de IVA à taxa legal de 23%.
24. A Ré não pagou qualquer quantia.
25. A Autora teve conhecimento de que, no dia 7 de Agosto de 2013, a Ré e Laura Rodrigues Sampaio, celebraram o contrato definitivo de compra e venda do dito imóvel, por escritura pública outorgada no Cartório Notarial sito na Quinta da Araucária, lote 1, loja 2, Vila Real.
26. A Ré e a Laura Rodrigues Sampaio declararam, nesse ato, como preço da compra e venda o montante de 150.000,00€ (cento e cinquenta mil euros).
27. E declararam que o negócio era efetuado sem intervenção de mediador imobiliário, tendo sido advertidos para as consequências penais que a falsidade da declaração acarretava.
28. Naquele mesmo dia 7 de Agosto de 2013, a referida adquirente inscreveu a seu favor o registo de aquisição do imóvel na Conservatória do Registo Predial de Vila Real, sob a Ap. 2104 de 2013/08/07.
B- Na mesma sentença não se julgaram provados os factos seguintes:
1. No âmbito do acordo referido em 4) dos factos provados, a Ré obrigou-se a pagar à Autora, a título de remuneração/comissão, a quantia correspondente a 5% (cinco por cento) calculada sobre o preço que viesse a ser acordado com o terceiro interessado para a pretendida compra e venda de cada fração, acrescida de IVA à taxa legal em vigor.
2. Esta quantia seria paga de uma de duas formas:
a) Se fosse celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado e se o valor do sinal fosse igual ou superior a 50.000,00€, a comissão era paga no momento da celebração do contrato promessa de compra e venda;
b) Se não fosse celebrado contrato-promessa ou o valor do sinal fosse inferior a 50.000,00€, a comissão era paga no momento da celebração do contrato de compra e venda.
3. Ficou acordado que o contrato apenas deixaria de vigorar na data em que fossem vendidas todas as frações objeto de intermediação mobiliária.
4. A Autora recolheu informações junto da Ré sobre as características das frações que compunham os lotes 7 e 8, entre elas, data de construção, área, tipo de materiais utilizados na construção, divisões, estado dos imóveis.
5. Na sequência dos factos provados relatados em 10) e 11) a autora identificou a sociedade vendedora (a aqui Ré) e exibiu àquela potencial compradora fotografias que retratavam o imóvel.
6. No dia 17 de Julho de 2013, a Autora agendou e realizou uma reunião no seu escritório com a interessada Laura que se fez acompanhar do seu namorado, José Gomes.
7. O que comunicou à Ré.
8. Nessa reunião discutiu-se o preço do imóvel, a forma de pagamento e ainda o valor do sinal a ser pago à Ré aquando da realização do contrato-promessa.
9. No que respeita ao preço do imóvel, a interessada Laura estava disposta a oferecer em pagamento o montante de 160.000,00€, quantia esta superior que inicialmente havia proposto.
10. A interessada Laura informou a Autora que pretendia pagar aquele montante a pronto, posto precisasse, para tanto, de desmobilizar dinheiro que tinha em aplicações a prazo.
11. E, neste contexto, informou ainda que, nesse mesmo dia de manhã, havia contactado uma pessoa sua conhecida, aliás, primo do seu namorado, o Senhor Varela, funcionário bancário no Banco Santander Totta, para efeito de este a auxiliar na liquidação de determinadas aplicações financeiras de que era titular naquela instituição bancária.
12. Aliás, a interessada Laura e o seu namorado fizeram saber à Autora que o Senhor Varela era conhecido do sócio gerente da Ré, o Senhor F, e que estava disponível para, sendo necessário, falar com ele com vista a ajudar na conclusão do negócio.
13. Quanto ao valor do sinal, a interessada Laura admitiu despender a quantia de 50.000,00€.
14. Durante esta reunião, a Autora estabeleceu contactos telefónicos com o sócio gerente da Ré F e comunicou-lhe o que a interessada Laura lhe havia transmitido nos precedentes artigos.
15. E, comunicando-lhe isto, comunicou-lhe ainda que caso fosse contactado pelo Senhor Varela acerca da compra e venda deste imóvel, já sabia que tal contacto respeitava a este negócio com a interessada angariada pela Autora.
16. A própria interessada Laura e o seu namorado, José Gomes, chegaram mesmo a falar, via telefone, diretamente com o sócio gerente da Ré F, nomeadamente para discutirem o preço de compra do imóvel.
17. Foi a primeira vez que a interessada Laura contactou diretamente com o Réu, tendo-se identificado.
18. No final deste dia existia uma diferença de cerca de 5.000,00€ entre o montante que a interessada Laura estava disposta a pagar pela compra do imóvel e o que a Ré estava disposta a receber.
19. No dia seguinte, 18 de Julho de 2013, a Autora reuniu-se nas suas instalações com o sócio gerente da Ré, F, tendo-lhe exibido a fotocópia do cartão de cidadão da interessada Laura e ainda a proposta formal que esta havia subscrito.
20. Durante esta reunião, a Autora e a Ré voltaram a discutir o preço de compra e venda da fração.
21. Sendo que, no final daquela reunião, subsistia ainda uma pequena diferença de montantes entre a proposta da interessada Laura e a proposta da Ré.
22. A Autora disso deu notícia à interessada Laura, via telefone, tendo acordado com esta que no dia seguinte voltava a contactá-la com o intuito de designar uma hora para nova reunião.
23. No dia que se seguiu, dia 19 de Julho de 2013, a Autora contactou telefonicamente a interessada Laura, tendo esta comunicado que não se encontrava em Vila Real e que, por isso, não se podia deslocar às suas instalações.
24. E, comunicando isto, comunicou ainda que na semana que se seguia (entre os dias 22 e 26 de Julho) contactaria a Autora para agendarem uma nova data tendo em vista prosseguirem com as negociações do preço de compra e venda do imóvel.
25. O acordo referido em 22 dos factos provados foi vertido num documento escrito, tendo a Autora feito a entrega à Ré da quantia de € 50.000,00 a título de sinal.
*
C- Análise dos fundamentos dos recursos1- Validade jurídica da ordem de desentranhamento das alegações de recurso da Ré
Aparentemente, esta, ou seja, a Ré, diz impugnar essa ordem. Mas, uma grande parte da sua argumentação diz respeito a uma outra determinação do Tribunal recorrido, que não foi por si oportunamente impugnada; isto é, aquela que impôs o cumprimento do disposto no artigo 642.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, perante a insuficiência da taxa de justiça por si depositada e contra a qual a Ré não reagiu, apesar de ter sido dela notificada, por oficio expedido no dia 14/06/2016.
Ora, esta falta de reação oportuna(1), consolidou na ordem jurídica essa decisão e, portanto, a mesma não mais pode ser sindicada neste processo (artigo 620.º, n.º1, do Código de Processo Civil).
Quer isto dizer, por exemplo, que não se pode questionar nesta sede se a Ré, perante a insuficiência da taxa de justiça por si primeiramente depositada, devia, ou não ter sido notificada para depositar o remanescente dessa taxa. A instância recorrida entendeu, ainda que implicitamente, que esse não era o procedimento correto e, por conseguinte, a Ré, não o tendo questionado, só tinha de cumprir o determinado; ou seja, só tinha de depositar uma nova taxa de justiça (bem como a multa) e, no prazo legalmente estipulado, juntar também aos autos o comprovativo desse depósito.
Ora, a Ré, apesar de ter efetuado o depósito de uma taxa de justiça, no valor de 153,00€, no dia 21/06/2016 (fls. 267), não o demonstrou perante o processo, no prazo legalmente estipulado (artigo 642.º, n.º 2, do Código de Processo Civil), e só no dia 12/07/2016 se preocupou em fazê-lo.
De modo que, atendendo ao estipulado neste último preceito legal não há como julgar destituído de fundamento jurídico o despacho recorrido, proferido no dia 05/12/2016.
E podia fazê-lo, a nosso ver, sem qualquer auscultação prévia da Ré.
Na verdade, o dever de audição prévia, enquanto emanação do princípio do contraditório, só existe relativamente às soluções, de facto ou de direito, que, de todo, não possam ser previstas pelas partes (artigo 3.º, n.º 3, do Código de Processo Civil). Por outras palavras, só “estaremos perante uma decisão surpresa quando ela comporte uma solução jurídica que as partes não tinham obrigação de prever, quando não fosse exigível que a parte interessada a houvesse perspetivado no processo, tomando oportunamente posição sobre ela, ou, no mínimo e concedendo, quando a decisão coloca a discussão jurídica num módulo ou plano diferente daquele em que a parte o havia feito”(2).
Ora, no caso presente, a Ré não podia ignorar que a falta de junção atempada do documento comprovativo da taxa de justiça implicava necessariamente o desentranhamento das alegações. É essa a consequência prevista na lei (artigo 642.º, n.º 2, do Código de Processo Civil).
De modo que, desse ponto de vista, a decisão recorrida, ora em apreço, não constitui para a Ré qualquer surpresa. Pelo contrário, constitui a decisão esperada, porque conforme com a lei e com os pressupostos de facto em que a mesma assentou.
Assim, essa decisão só pode ser confirmada, o que implica a deserção do recurso anteriormente interposto pela Ré(3), em relação à sentença proferida nestes autos.
2- Posto isto, passemos à análise das questões suscitadas pela A.
2.1- Em primeiro lugar, se deve haver lugar à modificação da matéria de facto pela mesma pretendida
Estão em causa os factos descritos nos pontos 1 e 4 do capítulo dos Factos não Provados.
Segundo a A. esses factos deviam ter sido julgados provados ou, no mínimo, no ponto 1 devia ter sido julgado demonstrado que a Ré se obrigou a pagar-lhe uma comissão de 3% (acrescida de IVA).
A Ré não aceita nenhuma destas propostas, mas, a nosso ver, depois de escutados os depoimentos dos legais representantes da A., Dionísio Emanuel Amaral de Matos, da Ré, F, e da testemunha, D (na parte indicada pela A.), ficámos convencidos de que estava estipulado entre as partes que a Ré pagaria àquela, por cada imóvel vendido por intermediação da A., no mínimo, 3% sobre o preço final da venda.
E por estas razões, em resumo:
Não sofre qualquer dúvida, neste momento (apesar do representante da Ré se ter esforçado por o negar, no seu depoimento), que, no ano de 2009, entre as partes foi estabelecido, de modo verbal, um contrato de mediação imobiliária que tinha por objeto diversas frações autónomas do prédio urbano de que a Ré era proprietária, na Vinha da Regada, freguesia de Mateus, concelho de Vila Real.
Ora, não há contratos deste tipo sem contrapartida financeira para o mediador. O que na região, como reconheceu o representante da Ré, pode variar entre 2% a 5%.
Mas, no caso, há dados mais precisos.
Efetivamente, segundo asseverou a testemunha, Dulcínio Alberto Azevedo, a remuneração que ele próprio, em nome da A., acordou com o gerente da Ré, foi de 5%. O que foi dito de forma perentória e reafirmado pelo gerente da A., Dionísio Emanuel Amaral de Matos. Mas, mesmo que esta percentagem não se possa ter como certa, em virtude deste último, a instâncias da Mª Juiz “a quo” ter reconhecido que poderia ser inferior se as circunstâncias negociais concretas o justificassem, nunca se pode deixar de ter como certo que, no mínimo, a A. sempre teria direito a uma comissão de 3% sobre o preço final da venda, como esse representante reconheceu.
Daí que essa convicção deva ser refletida na factualidade provada.
Por outro lado, é também inequívoco, desde logo teor do ponto 12 dos factos já provados, mas também pelos documentos juntos aos autos (fls. 16 a 26) e pelos depoimentos do gerente da A. e da testemunha, Dulcínio Alberto Azevedo, que aquela (a A.) recolheu informações sobre as características das frações que compunham os lotes 7 e 8, entre elas, data de construção, área, tipo de materiais utilizados na construção, divisões, estado dos imóveis.
Nessa medida, também este facto deve ser julgado provado.
Por conseguinte, em razão do exposto, são eliminados os pontos 1 e 4 do capítulo dos Factos não Provados e, em sua substituição, passarão a constar dois novos pontos no capítulo dos Factos Provados, com a seguinte numeração e teor:
“29. No âmbito do acordo referido em 4) dos factos provados, a Ré obrigou-se a pagar à Autora, a título de remuneração/comissão, no mínimo, a quantia correspondente a 3% (três por cento), calculada sobre o preço que viesse a ser acordado com o terceiro interessado para a pretendida compra e venda de cada fração, acrescida de IVA, à taxa legal em vigor”.
“30. A Autora recolheu informações junto da Ré sobre as características das frações que compunham os lotes 7 e 8, entre elas, data de construção, área, tipo de materiais utilizados na construção, divisões, estado dos imóveis”.
2.2- Esgotada a reapreciação da matéria de facto, vejamos agora se a A. tem o direito de exigir da Ré o cumprimento do contrato de mediação imobiliária que com ela celebrou, e, na afirmativa, quais as respetivas consequências jurídicas e patrimoniais
Como já dissemos, está definitivamente assente que entre as partes foi celebrado tal contrato. Isto porque a A., no ano de 2009, se obrigou, mediante contrapartida financeira, a diligenciar, em regime de não exclusividade, pela obtenção de interessados na compra das frações autónomas de que a Ré era proprietária nos lotes 7 e 8 do prédio urbano situado na Vinha da Regada, freguesia de Mateus, concelho de Vila Real.
De modo que, face ao que se dispõe nos artigos 2.º, n.ºs 1 a 4, e 18.º, do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto (que é aqui o aplicável, por ser o que vigorava à época)(4), estão preenchidos os elementos típicos do referido contrato.
O que resta, então, por saber é se a A. tem o direito de exigir à Ré o seu cumprimento; ou, mais concretamente, se tem o direito de lhe exigir o pagamento da remuneração convencionada.
Na sentença recorrida entendeu-se que não. Que o contrato em apreço era nulo, por não ter sido reduzido a escrito, e que, portanto, não atuando a Ré em abuso de direito, a A. apenas tinha direito à restituição do valor equivalente à sua prestação, que se quantificou em 2.250,00€, acrescidos de IVA à taxa legal.
Mas a A. não se conforma com este resultado e contrapõe que, embora o dito contrato seja nulo, a Ré não tem legitimidade para a arguição dessa nulidade porque atua em manifesto abuso de direito. Isto porque, no fundo, se comportou para consigo, ao longo de vários anos, como se o contrato fosse válido e, agora, para se eximir ao pagamento da remuneração que lhe é devida, vem invocar aquela nulidade. O que deve ser repudiado pelo Direito.
Já veremos se assim é, mas antes de analisar essa temática, importa conferir primeiro em que termos se vence e deve estipular a obrigação de remuneração nos contratos de mediação imobiliária.
Como é sabido, e resulta da lei, este tipo de contratos são onerosos; ou seja, as partes que os celebram têm reciprocidade de obrigações e vantagens económicas. E uma dessas vantagens é, para o mediador, o direito à remuneração.
A remuneração, com efeito, é um dos seus elementos característicos e, se não for convencionada por escrito, pode determinar a nulidade do próprio contrato (artigo 19.º, n.º 2, al. c), e n.º 8, do Decreto-Lei n.º 211/2004).
O direito à remuneração, porém, em regra, depende de uma circunstância futura, incerta e diversa da prestação principal da mediadora, que se traduz no encargo ou incumbência de “diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objeto seja um bem imóvel” – artigo 2.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 211/2004.
A remuneração, estabelece o artigo 18.º, n.º 1, só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
A conclusão do negócio visado, pois, de modo perfeito, como afirma Higina Orvalho Castelo(5), “não marca apenas o momento em que a remuneração é devida, sendo, mais que isso, uma circunstância sem a qual não nasce para o mediador o direito à remuneração”.
Mas, não basta que o contrato almejado seja concluído de forma perfeita e eficaz. É necessário ainda, nos contratos de mediação imobiliária simples, ou seja, sem o pacto de exclusividade, que aquele convénio tenha resultado da atividade do mediador. Embora a celebração desse convénio esteja para além da vontade do mediador, há-de dela ter sido consequência, de tal modo que aquela atividade se possa ter como decisiva nesse resultado. Isto porque, constituindo a remuneração a contrapartida da atividade do mediador, não faz sentido que este a ela tenha direito se o contrato mediado não for o resultado dessa atividade.
Mas já não se pode exigir, para o preenchimento daquela causalidade, que não tenha havido outras causas concorrentes; ou seja, de outros eventos ou circunstâncias que tenham levado à celebração do negócio mediado. Podem e, como é regra, à luz da experiência comum, ocorrem. Só que não são decisivas.
Numa outra perspetiva, também não se pode excluir, de todo, que uma outra causa hipotética ou conjetural, levasse também ao mesmo resultado. Por exemplo, que o cliente do mediador viesse a celebrar o contrato mediado, cativado ou angariado por outro meio. O que deve exigir-se, como já dissemos, é que, de facto, a atividade do mediador tenha sido decisiva para a celebração desse contrato(6).
Ora, dentro deste contexto, o que verificamos, no caso presente, é que esse requisito está preenchido; ou seja, foi a atividade da A. que foi decisiva para a celebração do contrato de compra e venda mediado.
Na verdade, está provado que, depois de publicitar e divulgar a venda do imóvel em questão, a A. foi contactada, em meados de Julho de 2013, pela compradora desse imóvel, Laura Rodrigues Sampaio.
Nessa sequência, esta compradora, acompanhada do respetivo namorado e do gerente da A., Dionísio Matos, deslocaram-se a tal imóvel para o visitarem, tendo-lhe, na altura, o referido gerente prestado todas as informações solicitadas.
Note-se - porque também está provado - que esta visita foi a primeira que a referida interessada efetuou ao imóvel em causa e proporcionou-se exclusivamente pelas diligências de divulgação feitas pela A. e pela sua iniciativa. Anteriormente a tal visita, jamais a referida Laura Rodrigues Sampaio se havia deslocado ao imóvel com o intuito de o visitar, nem tão pouco tinha conhecimento de que o mesmo existia e estava disponível para venda.
Mais: esta interessada nem sequer, por qualquer forma, havia antecipadamente contactado, direta ou indiretamente, a Ré.
Ora, na sequência desta visita, a dita Laura Rodrigues Sampaio, comunicou à A., expressa e convictamente, a sua decisão de comprar o dito imóvel. E, nesse mesmo dia, 16 de Julho de 2013, aquela interessada preencheu e assinou uma proposta de aquisição cuja minuta a A. lhe forneceu e entregou, a solicitação desta, fotocópia do seu cartão de cidadão.
Entretanto, no mesmo dia ainda, a A. deu conhecimento à Ré, na pessoa do sócio e único gerente F, sobre as diligências efetuadas com esta interessada e da proposta de compra do referido imóvel por esta apresentada, a qual tinha como valor de oferta o montante de 155.000,00€. E, nesta sequência, a A. não mais é contactada e o contrato de compra e venda mediado vem a ser celebrado entre a Ré e aquela cliente, no dia 07/08/2013, pelo preço final declarado de 150.000,00€.
Ora, perante esta sequência de factos, é inevitável a conclusão, como já adiantámos, de que a atividade da A. foi decisiva para a celebração deste último contrato (o mediado).
De modo que o direito à remuneração da A. não se pode deixar de ter como vencido.
Sucede que este contrato de mediação foi verbal. E, assim, como também já vimos, é nulo (artigo 19.º, n.º 2, al. c), e n.º 8, do Decreto-Lei n.º 211/2004). Esta nulidade, porém, é atípica. Ao contrário do que sucede no regime geral (artigo 286.º, do Código Civil), a mesma não pode ser arguida pela empresa de mediação. Mas já o pode ser pelo respetivo cliente. E foi-o neste caso.
Sucede que, a A., como já demos nota, entende que o exercício desse direito de arguição é ilegítimo. É, no fundo, manifestamente abusivo. E, por isso mesmo deve ser paralisado o seu exercício.
Ora, do nosso ponto de vista, esta objeção, é certeira
Dispõe, com efeito, o artigo 334º do Código Civil, que “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
A ilegitimidade, como é sabido, não é aqui empregue num sentido técnico – como a falta de qualidade para o exercício de um direito -, mas, sim, como sinónimo de proibição de uma conduta(7). E é essa antijuricidade relacional, ou exercício disfuncional de uma posição jurídica, que permite o seu controlo jurisdicional oficioso(8).
Não é, porém, qualquer exercício excessivo de um direito que o torna, só por si, proibido. Essencial é que o respetivo titular ultrapasse manifesta e clamorosamente, os limites que deve observar, impostos quer pelo princípio da tutela da confiança (boa-fé), quer pelos padrões morais de convivência social comummente aceites (bons costumes), quer, ainda, pelo fim económico ou social que justifica a existência desse direito. Em qualquer uma destas hipóteses, o dito excesso, à luz do sentimento jurídico socialmente dominante, conduz a uma situação de flagrante injustiça(9). E é, por isso, que não pode ser juridicamente tolerado.
Pressupõe-se, com efeito, numa ordem jurídica estruturada que os direitos sejam exercitados para os fins económicos e sociais para que foram criados.
Por conseguinte, quando alguém, embora detentor de um determinado direito, o exercita fora ou contra esses fins, designadamente com intenção de prejudicar ou de comprometer o gozo do direito de outrem ou de criar uma desproporção objetiva entre a utilidade do exercício do seu direito e as consequências a suportar por aquele contra o qual o mesmo é invocado, devem ser paralisados os efeitos desse exercício. E isso independentemente da intencionalidade do respetivo titular, pois, “a conceção adotada de abuso de direito é a objetiva. Não é necessária a consciência de se excederem, com o seu exercício, os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito; basta que se excedam esses limites”(10).
Pois bem, uma das modalidades mais frequentes de abuso de direito é a chamada conduta contraditória (venire contra factum proprium). Corresponde ao exercício dum direito em contradição com uma conduta anterior em que a outra parte tenha, de boa fé, confiado e, com base nela, programado a sua vida(11).
Nessas situações, a paralisação do direito é justificada pela tutela da confiança.
“O princípio da confiança surge como uma mediação entre a boa-fé e o caso concreto. Ele exige que as pessoas sejam protegidas quando, em termos justificados, tenham sido levadas a acreditar na manutenção de um certo estado de coisas. Várias razões depõem nesse sentido. Em termos antropológicos e sociológicos, podemos dizer que, desde a sedentarização, a espécie humana organiza-se na base de relacionamentos estáveis, a respeitar. No campo ético, cada um deve ser coerente, não mudando arbitrariamente de condutas, com isso prejudicando o seu semelhante. Juridicamente, a tutela da confiança acaba por desaguar no grande oceano do princípio da igualdade e da necessidade de harmonia, daí resultante: tratar o igual de modo igual e o diferente de forma diferente, de acordo com a medida da diferença.
Ora, a pessoa que confie, legitimamente, num certo estado de coisas não pode ser tratada como se não tivesse confiado: seria tratar o diferente de modo igual.(…)
Na base da doutrina e com significativa consagração jurisprudencial, a tutela da confiança, apoiada na boa-fé, ocorre perante quatro proposições.
Assim:
1ª- Uma situação de confiança conforme com o sistema e traduzida na boa-fé subjetiva e ética, própria da pessoa que, sem violar os deveres de cuidado que ao caso caibam, ignore estar a lesar posições alheias;
2ª- Uma justificação para essa confiança, expressa na presença de elementos objetivos capazes de, em abstrato, provocar uma crença plausível;
3ª- Um investimento de confiança consistente em, da parte do sujeito, ter havido um assentar efetivo de atividades jurídicas sobre a crença consubstanciada;
4ª- A imputação da situação de confiança criada à pessoa que vai ser atingida pela protecção dada ao confiante: tal pessoa, por ação ou omissão, terá dado lugar à entrega do confiante em causa ou ao fator objetivo que a tanto conduziu.
Estas quatro proposições devem ser entendidas dentro da lógica de um sistema móvel. Ou seja: não há, entre elas, uma hierarquia e o modelo funciona mesmo na falta de alguma (ou algumas) delas: desde que a intensidade assumida pelas restantes seja tão impressiva que permita, valorativamente, compensar a falha”(12).
Pois bem, como já adiantámos, temos para nós como certo que o direito de arguição exercido pela Ré é manifestamente abusivo. E é manifestamente abusivo porque foi exercido cirurgicamente, depois de uma prolongada relação contratual.
Na verdade, este contrato de mediação não foi estabelecido apenas para a venda da fração autónoma em causa nestes autos. Foi celebrado para a venda de todas as frações autónomas de que a Ré era proprietária em dois lotes situados na Vinha da Regada, freguesia de Mateus, concelho de Vila Real.
E já foi celebrado no ano de 2009.
A partir de então, a Ré entregou à A. as chaves das referidas frações, por forma a possibilitar-lhe as visitas com potenciais interessados.
Nessa sequência, a A. efetuou uma visita de reconhecimento àquelas frações, tendo tirado fotografias aos espaços e componentes, de modo a retratá-las na globalidade. Além disso, divulgou e publicitou a comercialização daquelas mesmas frações, nomeadamente através de panfletos, afixação de cartaz publicitário da A. nos imóveis e publicação de anúncio no seu site da internet, dando-o assim a conhecer a potenciais interessados.
E é depois deste seu trabalho, que se prolonga no tempo por cerca de quatro, que, em meados de 2013, surge a potencial compradora para a fração autónoma que se versa nestes autos.
Com essa cliente, a A. fez todas as diligências que já referenciámos, dando inclusive a conhecer ao gerente da Ré a proposta dessa compradora. Mas, este, em vez de denunciar a invalidade do contrato, como já o podia ter feito antes, prescinde da intervenção da A. e apressa-se a ir celebrar, diretamente com a mesma cliente, o contrato que aquela havia mediado. Só no fim, quando lhe é exigida a remuneração judicialmente, é que se lembra de invocar a nulidade do contrato.
Ora, do nosso ponto de vista, como já adiantámos, esta arguição é manifestamente abusiva. E, nessa medida, não pode deixar de ser paralisada pela ordem jurídica.
Assim, em cumprimento do contrato, a Ré deve à A. o valor da comissão que com esta contratou. Ou seja, no mínimo, como se apurou, 3% do valor final da venda, que se cifra em 4.500,00€ (150.000,00€ x 3%), acrescidos de IVA à taxa legal.
A esta prestação acrescem ainda juros de mora, como pedido, desde a data da celebração do contrato mediado (07/08/2013), até integral pagamento, pois que tratando-se, como vimos, de uma prestação com prazo certo, ou seja, que devia ter sido cumprida nessa data (artigo 18.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 211/2004) a mesma está em atraso desde então (artigo 805.º, n.º 2, al. a), do Código Civil). E a taxa desses juros não pode deixar de ser a prevista para as transações comerciais, na medida em que ambas as partes são sociedades comerciais e o contrato entre elas celebrado também reveste essa qualidade (artigos 3.º, 4.º e 7.º do Decreto-Lei n.º 62/2013, de 10 de Maio e artigo 102.º, § 5.º, do Código Comercial). Daí a aplicação desta taxa, que também foi a pedida.
Em suma, este recurso procede, nesta parte, e improcede no mais, devendo a sentença recorrida ser revogada e a Ré condenada em conformidade, ficando prejudicada a outra questão enunciada.
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III- DECISÃO Pelas razões expostas, acorda-se em:
1.º Conceder parcial provimento ao presente recurso e, consequentemente, revogando a sentença recorrida, condena-se a Ré a pagar à A. a quantia de 4.500,00€ (quatro mil e quinhentos euros), acrescida de IVA, à taxa legal, bem como de juros de mora desde o dia 07/08/2013 até integral pagamento, à taxa legal prevista para as transações comerciais.
2.º- Quanto ao mais, nega-se provimento a este recurso e absolve-se a Ré do restante pedido.
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- Porque decaíram parcialmente nas respetivas pretensões, as custas em ambas as instâncias serão pagas pela A. e pela Ré e A., na proporção desse decaimento – artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil.*
2 - Ac. RC de 13/11/2012, Processo n.º 572/11.4TBCND.C1, consultável em www.dgsi.pt.
3 - Cfr. no sentido de ser esta a consequência para a falta de oportuno pagamento da taxa de justiça devida pela interposição de recursos, Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 2013, Almedina, pág.140.
4 - Hoje revogado pela Lei n.º 15/2013, de 08 de fevereiro [artigo 43.º, al. a)].
5 - Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado, 2015, pág. 122, em anotação ao artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 08 de fevereiro, mas que, na parte transcrita, é coincidente.
6 - Neste sentido, parece inclinar-se a maioria da jurisprudência, embora com tonalidades não totalmente coincidentes, como se retira da análise da jurisprudência citada por Fernando Batista de Oliveira, in “Direito dos Contratos - O Contrato de Mediação Imobiliária na Prática Judicial: uma abordagem jurisprudencial”, consultável em http://www.cej.mj.pt/cej/recursos/ebooks/civil/eb_Direito_dos_Contratos_O_Contrato_de_Mediacao_Imobiliaria.pdf
7 - Cfr. neste sentido, António Menezes Cordeiro, “O abuso de direito: estado das questões e perspectivas”, Revista da Ordem dos Advogados, Ano 65, Vol II, consultável em www.oa.pt.
8 - Cfr. neste sentido, entre muitos outros, os Acórdãos do STJ 18/10/2012, Pº 660/04.3TBPTM.E1.S1, e de 11/12/2012, Pº 116/07.2TBMCN.P1.S1, ambos consultáveis em www.dgsi.pt.
9 - cfr. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, Vol. I, 2.ª Edição, Livraria Almedina, Coimbra, 1973, pág 422-423; Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume I, Coimbra Editora, 1967, pág 217
10 - Cfr. Código Civil Anotado, 2ª ed. Vol. 1, pág. 298; em sentido idêntico, António Menezes Cordeiro, in Tratado de Direito Civil, Tomo I, 2ª ed., 2000, pág. 247.
11 - Cfr. Vaz Serra, RLJ, 111º, pág. 296.
12 - António Menezes Cordeiro, “O abuso de direito: estado das questões e perspetivas”, Revista da Ordem dos Advogados, Ano 65, Vol II, consultável em www.oa.pt.