Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 6425/22.3T8VNF.G1 |  |
DIREITO À REMUNERAÇÃO
NEXO CAUSAL ENTRE A ATIVIDADE DO MEDIADOR E A CONCLUSÃO DO NEGÓCIO
Apesar de o negócio visado pelo contrato de mediação imobiliária ter sido celebrado em momento em que este já cessara, a mediadora tem direito à remuneração acordada quando se prova que o negócio definitivo foi celebrado com um terceiro angariado por esta no âmbito da atividade que desenvolveu durante o prazo de vigência do contrato, em virtude de se integrar na cadeia de atos que deram lugar ao negócio pretendido.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães:
I. Relatório
EMP01..., Unipessoal, Lda., intentou ação declarativa sob a forma de processo comum contra AA e BB, pedindo a condenação dos Réus pagar-lhe a quantia 16.728,00 € acrescida dos juros vencidos e vincendos, a título de comissão/retribuição pelos serviços prestados no âmbito da sua atividade profissional de mediação imobiliária.
Para o efeito alega, em síntese, que celebrou com os réus um contrato de mediação imobiliária relativa a um armazém de que estes eram proprietários, tendo os réus vendido o imóvel a terceiro agenciado pela autora, sem que tenham pago a comissão a que se obrigaram.
Os réus contestaram, pedindo a total improcedência da ação. Excecionaram a anulabilidade do contrato de mediação com base em erro na formação da vontade, determinante da declaração negocial emitida. No mais, impugnaram parte da matéria alegada, negando a obrigação de pagar a comissão exigida.
Houve resposta, na qual a autora sustenta a improcedência da matéria de exceção invocada pelos réus, reiterando o alegado na petição inicial.
Proferido despacho saneador e fixado o valor da causa, foram admitidos os meios de prova.
Realizou-se a audiência final, após o que foi proferida sentença julgando a ação parcialmente procedente, a qual se transcreve na parte dispositiva:
« (…)
Pelo exposto, julgo a acção parcialmente procedente, condenando os Réus AA e BB a pagar à Autora EMP01..., Unipessoal, Lda, a quantia de 10.000€, acrescida de IVA à taxa legal, bem como juros de mora sobre o capital (10.000€) desde a citação até efectivo e integral pagamento
Custas pela Autora e Réus na proporção do decaimento - art. 527º, nºs 1 e 2, CPC.
(…)».
Inconformados, os réus apresentaram-se a recorrer, pugnando no sentido da revogação da sentença.
Terminam as respetivas alegações com as seguintes conclusões (que se transcrevem):
«Em obediência ao disposto no artigo 639.º do Código de Processo Civil, extrai-se em resenha conclusiva:
A. Por sentença, foram os Recorrentes condenados a pagarem à Recorrida EMP01..., Unipessoal, Lda, a quantia de 10.000€, acrescida de IVA à taxa legal, bem como juros de mora sobre o capital (10.000€) desde a citação até efectivo e integral pagamento;
B. A Recorrente não se conforma com a Sentença recorrida, entendendo, contudo, poder existir erro de julgamento;
C. O Meritíssimo Juiz a quo, proferiu uma sentença discutível, parcial e interpretou, de modo imperfeito os fatos e as provas que resultam dos autos.
D. Posto isto, o presente Recurso visa essencialmente a Impugnação da Decisão sobre a matéria de fato, mas igualmente, a Impugnação da Decisão da matéria de Direito não se excluindo o eventual erro de julgamento que estamos em crer que efetivamente existiu no caso dos presentes Autos;
E. A matéria de facto que os Recorrentes consideram incorretamente julgada e que pretendem ver dada como não provada reporta-se aos pontos da matéria factual dada como provada n. º 14, 15, 17.
F. A matéria de facto que os Recorrentes consideram incorretamente julgada e que pretendem ver dada como provada reporta-se aos pontos da matéria factual dada como não provada pontos A B, C, D e E,
G. Seguimos o entendimento que não consta dos autos prova suficiente- quer documental, testemunhal ou outra- que permitisse ao Meritíssimo Juiz a quo dar como provado o ponto nr.º 14 da matéria de fato sustentando e comprovando os fatos aí discriminados: de que houve a efetiva promoção do imóvel, realização de foto montagem e vídeo profissional e publicação do site da empresa, por banda da Autora e seus colaboradores, pelo que por esse motivo não se percebendo em que concretos meios de prova fundou o Meritíssimo Juiz a quo a sua convicção, deve o presente ponto 14 julgar-se como matéria fatual não provada.
H. O mesmo se diga quanto ao ponto nr.º 15 da matéria fatual dada como provada que se baseou no documento 1 junto com a petição inicial, ou seja o Contrato de Mediação Imobiliária celebrado entre as partes.
I. Importa, contudo, referir que o referido ponto, foi erroneamente dado como provado- seja fruto de erro de escrita seja fruto de erro de aferição da matéria fatual em concreto- pois o mesmo encontra-se em total contradição com o citado documento 1 junto com a Petição Inicial.
J. Notem Colendos Desembargadores que, foi nos termos da Cláusula quinta (e não da sexta como referido na Sentença recorrida) nr.º 1 que a Autora se obrigou a “diligenciar no sentido de conseguir encontrar interessado na Compra, Trespasse, Arrendamento, Permuta, Cessão de Posição ou outro tipo de Objeto de venda que esteja assinalado na secção IDENTIFICAÇÃO DO NEGÓCIO da segunda página do presente contrato, pelo preço assinalado, na mesma secção, desenvolvendo para o efeito, ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respetivos imóveis.”
K. Procedendo à leitura do referido documento, na parte IDENTIFICAÇÃO DO NEGÓCIO da segunda página, verificamos que aí consta como preço de venda, 420,000 € (quatrocentos e vinte mil euros) e a conclusão a ser retirada da citada cláusula sexta é a de que a Autora com a assinatura do Contrato de Mediação em apreço, efetivamente obrigou-se a diligenciar no sentido de encontrar interessado na Compra pelo preço de 420,000 €, o que equivale a dizer que se comprometeu a vender o imóvel pertença dos Réus pelo referido montante de 420,000 €.
L. Ora, infelizmente e para má sorte dos aqui Recorrentes e contrariamente ao entendido pelo Meritíssimo Juiz a quo a Recorrida apesar de se ter obrigado a tal não diligenciou no sentido de conseguir encontrar interessado/genuino na Compra, pelo preço contratualmente estipulado por acordo das partes e prova disso é que cerca de um mês após a assinatura do Contrato de Mediação, a 23 de Março de 2021, a Autora remeteu aos Réus uma proposta de compra no montante de 200,000 (duzentos mil euros). - o mesmo valor que os Recorridos já tinham, por mote próprio.
M. Situação documentalmente comprovada nos Autos e corroborada pelas declarações de parte do Réu- Recorrente AA em depoimento prestado em 29 de novembro de 2023, CD 09-52-13, gravado através do sistema H@billus Media Studio, aos minutos 00:25:32 a 00:27:13
N. Em face da citada prova documental e bem assim testemunhal transcrita e na ausência de outra que a contrarie, não se podia ter dado como provado- como se fez- que a Recorrida efetivamente diligenciou no sentido de encontrar interessado genuino na compra- pelo montante contratualmente estipulado- não tendo logrado fazer prova de que desenvolveu reais esforços nesse sentido.
O. Posto que, em face das provas citadas deverão também V.ªs Ex.ªs considerar como não provado o Ponto Nr.º 15 da matéria de fato dada como provada.
P. No que ao Ponto 17, dado como provado, baseou-se nas fichas de visita do imóvel de fls 15 v e 17 e analisadas as referidas fichas, as mesmas não fazem prova da totalidade porquanto não existiu qualquer visita do cliente comprador (atual proprietário) a 12-02-2021.
Q. Assim no que ao 17 diz respeito o mesmo não podia ser dado como provado tal qual vem enunciado, só o podendo ser em parte, mas que ao dar como provado contamina, inevitavelmente,o seu juízo de pensamento.
R. Uma vez analisada a decisão da matéria de fato dada como provada erroneamente, cumpre, pois, debruçarmo-nos sobre a matéria de fato dada como não provada também erroneamente; Os Recorrentes manifestam total desacordo desde logo porque no juízo de aferição que fez não valorou prova que os mesmos reputam essencial à descoberta da verdade e à justa composição do litígio.
S. Fundamentou da seguinte forma o Meritíssimo Juiz a quo que a decisão de dar como não provado o ponto A da matéria fatual foi a seguinte:
“Para dar como provado que no contrato celebrado, Autora e Réus acordaram que o valor da venda seria 420.000€ (facto 13), o Tribunal atendeu ao teor da documentação a que se aludiu, não se tendo provado que tivesse sido a Autora a fixar unilateralmente o preço ou a criar a convicção nos Réus de que o imóvel teria um valor de mercado superior ao real. Com efeito, apesar das declarações de parte do réu AA e, bem assim, do seu filho, a testemunha CC, procurarem fazer crer que a Autora, através do seu legal representante garantiram que o imóvel seria vendido, pelo menos, por 400.000€, único factor que teria levado a assinar o contrato em regime de exclusividade, o certo é que tais depoimentos são desmentidos frontalmente pelos documentos juntos pelos próprios Réus, de onde resulta troca de correio eletrónico onde a Autora a enviar o estudo de mercado tem o cuidado de referir que “A avaliação de mercado não reflete a nossa opinião pessoal, mas sim única e exclusivamente a realidade de mercado” (sublinhado nosso) (cf. fls 40v). Por outro lado, flui da troca de mails que o valor de 400.000€ para a venda surge dos próprios Réus quando, por mail de 28.1.2021, 10h41, dizem à Autora “Os valores que tínhamos em mente e que vamos pedir são 400.000€” (cf. fls 41) Tendo sido nesta sequência que a Autora propõe que o valor da venda cifre nos 420.000€ (cf. fls 43), pondo à consideração dos Réus ao referir “ O que lhes parece?” (cf fls 43, linha 23), tendo os Réus respondido “Quanto ao valor de 420.000 da nossa parte pode ser” ( cf fls 43, linha 8) Ora, este contexto afasta por completo, nesta parte, a versão dos Réus no sentido de que foram enganados e que lhes foi garantida a venda do imóvel por 400.000, o que levou a dar como não provada tal factualidade.”
T. Os Recorrentes quando contataram a Recorrida, já tinham contatado outras imobiliárias, tendo propostas de venda do pavilhão que rondariam os 200.000,00 € e os 250.000,00 € situação que lhe comunicaram aquando do primeiro contato e posteriormente também por e-mail. ( quer do vizinho do pavilhão,quer de mais imobiliárias.)
U. Foi o representante legal da Recorrida, DD, que prontamente garantiu, aos Recorrentes na primeira reunião que tiveram e deslocação ao local, que o preço de venda rondaria os 400.000,00 €, que tinha uma rede de contatos da Franquia EMP02... que funcionava em regime de exclusividade apta a trabalhar e apresentar o produto - imóvel -de uma maneira bastante apelativa juntos dos seus potenciais investidores. - Com tal discurso, o mesmo fez crer aos aqui Recorrentes que o Pavilhão afinal valia o dobro das propostas/avaliações que então lhe haviam sido entregues o que lhes gerou a expetativa séria de que uma vez lhe sendo entregue a venda em regime de exclusividade, o mesmo conseguiria realmente efetivar a venda por esse montante.
V. O estudo de mercado serviu para dar credibilidade à “propaganda” da Recorrida-Autora de que conseguiria operar a venda pelo preço de 400. 000 €. - com um valor mínimo de cerca de 360.000,00 € - Sempre se refira que se não fosse a garantia de venda por parte da Recorrida, os Recorrentes nunca iriam optar por conceder exclusividade já que enquanto diligenciaram sozinhos pela realização da venda, obtiveram pelo menos duas propostas de compra em que acabavam por não ter que estar sujeitos ao pagamento de qualquer comissão.
W. Dinâmica fatual comprovada não só pelas próprias declarações de parte do Réu- Recorrente, AA, como igualmente comprovada pelos depoimentos das testemunhas CC; EE; FF; como igualmente por prova documental junta aos Autos, que não foi ponderada na sua globalidade, pelo que não se compreende o raciocínio operado pelo Meritíssimo Juiz a quo para dar como não provado o Ponto A da matéria de fato.
X. importa referir que no documento- remetido via e-mail no dia 28/01/2021 pelas 10:14 aos Recorrentes- pode ler-se: “Com base na nossa base de dados, podemos facilmente identificar, a nível local e nacional, investidores interessados no imóvel.” e ainda observações depois da avaliação do imóvel, tendo como base as suas principais características, a relação oferta/Porcura, os valores referenciais do mercado, chegamos a um valor indicativo para uma venda estimada num período de 90 a 120 dias” – o Meritíssimo Juiz a quo ao que parece valorizou por segmentos e não na sua totalidade o que afronta os princípios descoberta da verdade material e da justa composição do litígio;
Y. É que o documento abona mais em favor da tese dos Recorrentes e tudo é corroborado pelas declarações de parte do Réu-Recorrente AA em depoimento prestado em 29 de novembro de 2023, CD 09-52-13, gravado através do sistema H@billus Media Studio, aos minutos 00:16:36 a 00:18:56 e ainda aos minutos 00:19:28 a 00:21:03 , aos minutos 00:21:57 a 00:22:18 e aos minutos 00:25:24 a 00:25:35 e no mesmo sentido e veja-se as declarações da testemunha CC em depoimento prestado em 24 de outubro de 2023, CD 15-24-31, gravado através do sistema H@billus Media Studio, aos minutos 00:03:48 a 00:04:24 ; aos minutos 00:07:23 a 00:07:49, aos minutos 00:09:09 a 00:09:34 e aos minutos 01:06:48 a 01:09:44
Z. Igualmente, as testemunhas corroboram tais factos - No mesmo sentido veja-se as declarações da testemunha FF em depoimento prestado em 29 de novembro de 2023, CD 11-09-22, gravado através do sistema H@billus Media Studio, aos minutos 00:01:51 a 00:03:09, aos minutos 00:03:32 a 00:06:02 e ainda as declarações da testemunha EE em depoimento prestado em 29 de novembro de 2023, CD 09-52-13, gravado através do sistema H@billus Media Studio, aos minutos 00:55:02 a 00:57:12 , aos minutos 00:58:42 a 00:59:44.
AA. Assim, em face de todos os concretos meios de prova que se acabaram de enunciar, deve o ponto A da matéria de fato dada como não provada, considerar-se como provado e o mesmo se diga quanto aos pontos B; C; D e E porque existem nos Autos elementos de prova que permitem comprovar a sua ocorrência.
BB. O email referido no ponto 7 da matéria de fato dada como provada visou remeter aos Recorrentes o Estudo de mercado referente ao imóvel e que no fundo determinou o preço de mercado do mesmo. - Importa referir porque pertinente que foi do conhecimento prévio da Recorrida que afinal o Pavilhão pertença do Réus, necessitava de obras e desvalorizava o seu valor (!!!)- Situação admitida pelo seu representante legal, DD, em sede de declarações prestadas em depoimento prestado em 24 de outubro de 2023, CD 10-22-22 , gravado através do sistema H@billus Media Studio, aos minutos 00:11:14 a 00:13:10
CC. Atentas as assumidas deficiências no pavilhão e na própria estrutura do imóvel, tudo leva a crer que a Recorrida, afinal, sabia que o imóvel não valia o montante que fez constar do Estudo de Mercado, querendo com tal estudo sobrevalorizado criar nos aqui Recorrentes a expetativa de venda do dobro do preço se com eles contratasse em regime de exclusividade porquanto teria acesso a um leque mais amplo de serviços, que facilitariam a divulgação e a venda junto do seu núcleo de clientes e investidores. - declarações de parte prestadas em depoimento depoimento prestado em 24 de outubro de 2023, CD 10-22-22 , gravado através do sistema H@billus Media Studio, aos minutos 00:29:23 a 00:29:52
DD. Expetativa essa cuja existência o próprio acaba por admitir, pois no fundo bem sabia que tudo fez para a criar e assim conseguir a contratação do regime de exclusividade. Mas a questão das obras e eventual desvalorização do imóvel daí decorrente foi levada a instâncias de produção de prova pela própria Mandatária da Autora quando inquiriu a testemunha FF em depoimento prestado em 29 de novembro de 2023, CD 11-09-22, gravado através do sistema H@billus Media Studio, aos minutos 00:10:11 a 00:11:48; A outra conclusão não se pode chegar que não a de que a Recorrida criou todo um cenário que efetivamente levou os Recorrentes a acreditarem que conseguia vender o pavilhão por um preço muito superior às propostas que haviam recebido e que rondavam os 200.000 €.- como tal devem os pontos B e C da matéria de facto , serem dados como provados;
EE. No que ao ponto D diz respeito, a prova produzida deveria conduzir à sua inclusão na matéria fatual dada como provada, pois como conforme vem transcrito na sentença como provado no seu ponto 19 “ Em 24-03-2021, os Réus remeteram à Autora uma mensagem eletrónica com o seguinte conteúdo:«(…) Proposta para 200.000€ já tivemos antes, do pavilhão vizinho (GG – a testemunha EE costa). Pode informar o interessado que por menos de 300.000€ não estamos interessados. (…)»”
FF. A comunicação efetiva dos montantes não só é comprovável pela análise do referido documento como também é pelas declarações de parte do representante legal da Autora-Recorrida, declarações prestadas em depoimento prestado em 24 de outubro de 2023, CD 10-22-22 , gravado através do sistema H@billus Media Studio, aos minutos 00:50:58 a 00:51:29 GG.
No que ao ponto E diz respeito o tribunal valorou erroneamente, também nesta parte, a prova pois em momento algum foi a Recorrida quem angariou o cliente genuinamente interessado no pavilhão e prova disso as declarações prestadas pela própria testemunha HH prestadas em depoimento prestado em 24 de outubro de 2023, CD 11-37-30, gravado através do sistema H@billus Media Studio, aos minutos 00:04:26 a 00:06:51, aos minutos 00:07:38 a 00:07:41; aos minutos 00:09:33 a 00:10:42 , aos minutos 00:11:36 a 00:11:44, aos minutos 00:28:50 a 00:29:47 e ainda as declarações corroboradas pela testemunha CC, depoimento prestado em 24 de outubro de 2023, CD 15-24-31, gravado através do sistema H@billus Media Studio, aos minutos 00:43:50 a 00:44:38
HH. Apresentar essa versão, a mesma cai pela base quando confrontada com o documento junto a fls. 93 e 94 dos autos, onde a Autora, em 03-03-2021, a Autora remete três mensagens de correio eletrónico para a sociedade de HH (este admite que é esse o seu correio eletrónico), com os seguintes assuntos “Oportunidade de investimento – Lots da ... (...)”, “Oportunidade de investimento – ... 619” e “Oportunidade de investimento – ... ...”: «(…)», sendo este ´ltimo precisamente o imóvel dos Réus, tudo a levar ao Tribunal a formar convicção de que foi com o envio do mail que a Autora conseguiu angariar o cliente, o que levou a dar como não provado que tivesse sido o réu a angariar o cliente.” - não só são emails posteriores como em nada consta o prédio , com aquelas características e situado em .... – não existe nenhum documento nos autos que o cliente tenha sido angariado pela Autora, ou fosse sequer da rede EMP02.... - Pelo que, atento o manifesto lapso e bem assim, a prova citada, deverá o Ponto E da matéria de fato dada como não provada ser dado como provado.
II. Sempre com o maior respeito por opinião contrária, entendemos ter o Tribunal a quo incorrido em manifesto erro de julgamento e entendem os recorrentes ser necessário que procedam à reapreciação da prova nos pontos enunciados, ordenando a alteração nos moldes descritos conduzindo a final à competente alteração da decisão no sentido da sua absolvição total, porquanto cremos serem diversos os meios probatórios que impunham decisão diversa da que foi proferida e se analisados com rigor e sentido crítico inevitavelmente teriam que conduzir à absolvição em primeira instância dos aqui Recorrentes;
JJ. Acreditámos ser impossível dar-se como provado, como o fez o Meritíssimo Juiz a quo, que os mesmos tinham obrigação de pagar a comissão peticionada pela Autora-Recorrida, tendo sido carreada para os autos variadíssima a prova que aponta e permite concluir que efetivamente foram os aqui Recorrentes quem angariaram o cliente comprador, pelo que também por erro de apreciação da prova produzida; Alias os documentos juntos aos autos, pela busca da verdade material e boa decisão da causa foram apresentados pelos Recorrentes, tendo sido omitidos propositadamente pelos Autores…..
KK. Relativamente à exclusividade, conforme bem se exarou em Douta sentença recorrida: “(…)não seria devida qualquer remuneração se resultasse provado que o cliente comprador não foi angariado pela Autora, mas antes pelos Réus (atento o regime de exclusividade simples contratualizado).” - de facto estamos perante um regime de exclusividade simples, pelo que a concorrência perte de outras imobiliárias e não do próprio ( II in revista de direito comercial). Tem que se provar que a Autora levou a cabo diligências tendentes a alcançar a finalidade do contrato e conseguido, pelos seus meios, pessoa genuinamente interessada na aquisição do imóvel nas condições - designadamente o preço (elemento do contrato, aqui essencial)– pretendidas e aceites pelo cliente/recorrente.
LL. Não tendo sido a recorrida - através das acções de proespecção e recolha de informações, promoção, divulgação ou publicação a arranjar o cliente nos moldes em que foi celebrado o contrato não se poderá falar em remuneração mas sim de uma eventual indemnização dos danos ( pelos eventuais gastos e despesas ) e que terão que ser provados e alegados. Os recorridos não aceitavam vender o imóvel com a imobiliária por aquele preço. ( estamos a falar de uma descida de preço não de 5%, 7% 10% mas de mais de 50%)..
MM. O mediador deve ter desenvolvido a actividade a que se obrigou; simplesmente pela existencia desta clausula” autoriza a presunção ( de facto) de que a actividade da empresa mediadora contribuiu para realização do negócio nos seus precisos moldes“ Tendo eles propostas anteriores de venda à imobiliária não faz sentido absolutamente nenhum a razão da celebração do contrato se não se baseasse na promessa de venda por valor superior, pois caso contrário vendiam o imóvel directamente livre de qualquer comissão. A Autora tinha essa consciência, tanto assim é que com a descida de preço quis celebrar novo contrato, o que não foi aceite.
NN. Ponderados os fatos, a outra conclusão não se pode chegar que não a de que os aqui Recorrentes nada devem a título de comissão tendo na verdade a sua condenação emergido de claro erro de julgamento. (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo 431/14.9TVPRT.P1.S1, Relator PEDRO DE LIMA GONÇALVES).
OO. Vislumbra-se por isso essencial que no caso dos presentes Autos, proceda Douto Tribunal da Relação ao reexame da causa, procedendo à alteração da matéria fatual conforme defendido e a final proceda à alteração da decisão no sentido da absolvição total dos Recorrentes.
PP. O citado erro de julgamento que nos parece ter existido no que à valoração e ponderação da matéria fatual e probatória diz respeito parece-nos que igualmente inquina a decisão sobre a matéria de direito e sua fundamentação e conduziram a uma motivação erronéa adoptada pelo Meritíssimo Juiz a quo no que à decisão matéria de direito diz respeito, culminando numa condenação injusta dos aqui Recorrentes.
QQ. Sem prescindir, incorretamente julgou-se não verificado o erro- vício, enquanto erro na formação da vontade e do processo de decisão, invocado pelos Recorrentes porque erroneamente se consideraram não provados fatos ao arrepio da prova produzida, conforme supra exposto.
RR. Do mesmo modo, incorretamente julgou-se verificado o nexo de causalidade entre a atividade do mediador e a conclusão do negócio nos presentes Autos, porquanto entendeu-se também erroneamente que o Cliente comprador foi angariado pela Recorrente decorrente da sua acões de promoção e que era cliente EMP02....
SS. Jamais os recorrentes assinariam um contrato em regime de exclusividade com os recorridos se não lhe tivessem sido criadas expectativdas de que conseguiriam vender o imóvel pelo preço indicando no contrato, coadjuvado com o estudo da própria EMP02..., encapotando com falsos pretensos valores de venda, falsos pretensos interessados investidores. – a essencialidade na assinatura do presente contrato de exclusividade baseiou-se no elemento preço, pois se assim não fosse e tendo já compradores pelo preço ora vendido ( 200.000,00 €).
TT. O erro/vicio da vontade negoacial traduz-se numa deficiência de discernimemento do seu autor e constitui, assim, erro que corresponde à falsa apresentação de uma realidade que poderia ter intervindo ou interveio entre os motivos da declaração negocial.
UU. Ora, questiona-se que aspecto positivo tiveram os recorrentes em contratar a EMP02... a não ser ter que pagar uma comissão pelo preço de venda que já sabiam - 200.000,00 € - no valor de 12.300,00 €, tendo assim um ganho de 187.700,00 € ?
Em súmula conclusiva, deverá o tribunal ad quem anular a decisão proferida em 1.ª instância, ao abrigo do art. º 662.º do C.P.C., substituindo-a por outra em que se reconheça não ser devido pelos Recorrentes à Recorrida, qualquer quantia a título de comissão.
Termos em que, e nos mais de Direito, que V.ªs Ex.ªs doutamente suprirão, deve o recurso ser julgado procedente e, em consequência, ser revogada a decisão recorrida, substituindo-a por outra que julgue não ser devida pelos Recorrentes-Réus à Recorrida-Autora, qualquer quantia a título de comissão.
ASSIM DECIDINDO, VOSSAS EXCELÊNCIAS, MUITO ILUSTRES DESEMBARGADORES FARÃO, COMO SEMPRE, JUSTIÇA!».
A autora/recorrida apresentou contra-alegações, sustentando a improcedência do recurso interposto e a consequente manutenção do decidido.
O recurso foi então admitido pelo Tribunal a quo como apelação, subida imediata, nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.
Os autos foram remetidos a este Tribunal da Relação, tendo o recurso sido admitido nos mesmos termos.
II. Delimitação do objeto do recurso
Em face das alegações dos recorrentes, e sem prejuízo do que seja de conhecimento oficioso - artigos 608.º, n.º 2, 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1, do Código de Processo Civil (CPC) -, o objeto do presente recurso circunscreve-se às seguintes questões:
A) impugnação da decisão sobre a matéria de facto;
B) reapreciação do mérito da decisão recorrida em face da pretendida modificação da matéria de facto.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
III. Fundamentação
1. Os factos
1.1. Os factos, as ocorrências e elementos processuais a considerar na decisão deste recurso são os que já constam do relatório enunciado em I. supra, relevando ainda os seguintes factos considerados provados pela 1.ª instância na sentença recorrida:
1. A Autora é uma Sociedade Comercial que tem como objeto a atividade de Mediação Imobiliária, em território nacional.
2. Neste âmbito, e no exercício da sua atividade comercial de mediação imobiliária, em 11.2.2021, foi celebrado entre a Autora e os Réus um contrato sob a epígrafe “Contrato de Mediação Imobiliária”.
3. O contrato tinha como objeto a venda do seguinte imóvel: Armazém, sito no ..., em “... - ...”, de natureza Urbano, com o artigo matricial nº ...54, licença de Utilização ...98, propriedade dos Réus.
4. Ao referido contrato foi atribuído o número ...26 A, tendo sido celebrado pelo período de 12 meses, renovável automaticamente, por iguais e sucessivos períodos.
5. Acordaram as partes, além do regime de exclusividade, o pagamento da renumeração à Autora de 5% calculada sobre o preço do negócio, acrescido de IVA à taxa legal em vigor de 23%, estabelecendo a propósito da exclusividade que:
VIII Regime de Contratção
(…) 2. O regime de exclusividade previsto no presente contrato implica que só a MEDIADORA contratada tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação imobiliária durante o respectivo período de vigência.
6. Previamente à outorga do contrato, a Autora realizou um estudo de mercado, tendo o mesmo atribuindo ao imóvel o valor de mercado de 359.446,00€, sugerindo a Autora aos Réus que o valor “ ópimo de venda no mercado” seria 360.000€.
7. Nessa sequência, em 28.1.2021, às 10h14m, a Autora remeteu mail à Autora cujo teor parcialmente se transcreve:
(…) Como agendado, Somos a remeter avaliação de mercado para o imóvel sito na Rua ..., ..., .... Após visita ao imóvel, onde foi possível realizar as medições, cuja metragem é de 870,33m2, foi-nos possível, com base nos valores de mercado da zona, projectar um valor ótimo de venda, respeitando a oferta e a procura na zona, bem como os valores das últimas avaliações bancárias para as localidades de ..., ... e ...,
A avaliação de mercado não reflete a nossa opinião pessoal, mas sim única e exclusivamente a realidade de mercado. (…)
7A - Em 28.1.2021, às 10h20m, a Autora remeteu mail aos Réus, cujo teor se transcreve:
[Imagem]
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8. Os Réus mandataram o seu filho CC para responder ao mail remetido pela Autora, tendo aquele remetido mail a esta no dia 28.1.2021, às 10h42m, cujo teor parcialmente se transcreve:
Agradecemos antes de mais a vossa análise.
Gostaríamos de avançar a vendo do imóvel convosco.
Os valores que tínhamos em mente e que vamos pedir são 400.000€ para venda. No caso de renda será 3000€/mês (se a vossa comissão for uma renda ou 3250€ (se a comissão for 2 rendas)
De que documentos vão precisar?
9. Em 28.1.2021, 22h41, a Autora remeteu aos Réus um email, cujo teor parcialmente se transcreve:
(…) Relativamente aos documentos necessários, são os seguintes:
(…)
Respeitante ao valor de venda de €400.000,00, deduz a comissão imobiliária (5%) e o IVA (23%)?
10. Novamente mandatado pelos Réus, o seu filho DD, em 29.1.2021, às 7h28m, remeteu mail à Autora cujo teor parcialmente se transcreve:
(…) Sim, ao valor deduz a vossa comissão e o iva. (…=
11. Em 11.2.2021, às 10h39, a Autora remeteu aos Réus nos termos mail cujo teor parcialmente se transcreve:
(…) Consideramos interessante avançar com uma comercialização de €420.0000 para termos uma margem de negociação. O que lhe parece? (…)
12. Uma vez mais mandatado pelos Réus, o seu filho DD, em 11.2.2021, às 10h52m, remeteu mail à Autora cujo teor parcialmente se transcreve:
(…) Quanto ao valor de 420.000€ da nossa parte pode ser.
13. No contrato aludido em 1 a 5, Autora e Réus acordaram que o valor da venda seria 420.000€.
14. A Autora e os seus colaboradores diligenciaram, na primeira fase, a promoção do imóvel, com deslocações ao mesmo, realização de foto-reportagem e vídeo profissionais e publicitação no site da empresa.
15. Nos termos da cláusula quinta, a mediadora, ora, Autora, obrigava-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do imóvel referido, desenvolvendo para o efeito ações de promoção e recolha de informações sobre o negócio pretendido.
16. Em 03-03-2021, a Autora remeteu três mensagens de correio eletrónico para o cliente comprador (atual proprietário), com os seguintes assuntos “Oportunidade de investimento - Lots da ... (...)”, “Oportunidade de investimento – ... 619” e “Oportunidade de investimento - ... ...”: «(…)»,
17. Em 12-02-2021, 15-04-2021 e 15-10-2021, a Autora acompanhou o cliente comprador (atual proprietário) às instalações do supracitado imóvel,
18. Em 23-03-2021, a Autora remeteu uma mensagem de correio eletrónico aos Réus, com o seguinte assunto “Proposta Compra Imóvel”: «(…)»,
19. Em 24-03-2021, os Réus remeteram à Autora uma mensagem eletrónica com o seguinte conteúdo:
«(…) Proposta para 200.000€ já tivemos antes, do pavilhão vizinho (GG).
Pode informar o interessado que por menos de 300.000€ não estamos interessados. (…)»,
20. Em 15-10-2021, a Autora remeteu uma mensagem de correio eletrónico aos Réus, cujo teor parcialmente se transcreve:
«(…) Conforme indicado previamente, foi hoje realizada uma outra visita ao Vosso pavilhão com um cliente comprador que visitou por duas vezes o imóvel.
Ficou estipulado que:
1) O cliente poderá avançar com uma proposta de compra sem a Vossa intervenção de obra. Para tal, terá necessidade de deslocar-se novamente ao imóvel para orçamentação. É possível esta proposta?
2) O cliente poderá avançar com uma proposta final de aquisição, ou então uma proposta de arrendamento (6 meses) com opção obrigatória de compra.
Possivelmente, na próxima semana, poderemos ter orçamentação. (…)»,
21. Em 19-10-2021, os Réus remeteram à Autora uma mensagem eletrónica cujo teor parcialmente se transcreve:
«(…) Sim o cliente pode apresentar a proposta que refere no ponto 1 para nós analisarmos. Fico a aguardar (…)»,.
22. Em 12-11-2021, a Autora, após proposta do cliente HH, remeteu uma mensagem de correio eletrónico aos Réus, com o seguinte conteúdo:
«(…) Como havia hoje referido, das muitas reuniões e visitas com o Nosso cliente comprador (diferente do que assinou o CPCV), conseguimos a apresentação de uma proposta para a compra do imóvel. Resumidamente:
1) A compra é a pronto pagamento;
2) Marcação de escritura no curto prazo;
3) As obras / despesas ficam a cargo do cliente comprador;
4) A proposta é de € 210.000,00 (Duzentos e Dez Mil Euros), considerando a orçamentação que o cliente solicitou a uma empresa especializada para reparações no pavimento, paredes, infiltrações e alguns ajustes necessários.
5) O orçamento foi visualizado pela nossa equipa comercial, mas não ficou na nossa posse. O Orçamento de obra ascende a € 52.800,00 (Cinquenta e Dois Mil e Oitocentos Euros), acrescido de IVA (€ 64.944,00 – Sessenta e Quatro Mil e Novecentos e Quarenta e Quatro Euros).
Antes de apresentar-lhe esta proposta, realizamos uma análise ao custo de construção de um pavilhão novo, com as mesmas metragens, quer privativas quer brutas, para que percebamos se esta proposta se enquadra nos valores de, hipoteticamente, o cliente comprador optar pela compra de um terreno e construção de um pavilhão similar. (…)
Como pode verificar, a construção actual de um pavilhão similar ascenderá a € 207.800,00, o que, comparativamente com a proposta de compra de um usado, com o desgaste natural, é equivalente (€ 210.000,00).
De igual forma, os encargos estão imputados à parte compradora, evitando investimento da Vossa parte.
Aguardo feedback da Vossa parte (…)»
23. Em 19-10-2021, os Réus remeteram à Autora uma mensagem eletrónica cujo teor parcialmente se transcreve;
«(…) Já fiz chegar a proposta ao meu pai e ao meu irmão.
Neste momento não ponderamos propostas inferiores a 250.000€ líquidas para nós. (…)»,
24. Em 15-11-2021, a Autora remeteu uma mensagem de correio eletrónico aos Réus, cujo teor parcialmente se transcreve:
«(…) Agradeço o Vosso melhor feedback.
Dado o aumento dos custos das matérias-primas e da mão-de-obra, o Vosso orçamento de obras mantém-se o mesmo?
Levando em consideração os € 255K / € 250K líquidos para vocês, o Vosso orçamento para reparações é muito elevado? (…)»,
25. Em 25-11-2021, o Cliente comprador (atual proprietário) remeteu à Autora uma mensagem eletrónica, cujo teor parcialmente se transcreve:
«(…) Conforme informei telefonicamente, o orçamento que disponho para a realização de obras de reparação e remodelação do armazém de ..., propriedade da EMP03... ascende a 52 800,00 €.
Estas reparações pressupõem os seguintes aspectos: (…)»,
26. Em 26-11-2021, a Autora remeteu ao Cliente comprador (atual proprietário) uma mensagem eletrónica, cujo teor parcialmente se transcreve:
«(…) Muito agradeço a Sua disponibilidade e amabilidade no envio do orçamento detalhado. Iremos reunir com os proprietários do imóvel, e daremos o respetivo feedback. (…)»,
27. Em 02-12-2021, o Cliente comprador (atual proprietário) remeteu à Autora uma mensagem eletrónica, cujo teor parcialmente se transcreve:
«(…) Gostaria de saber se pretendem reunir com os proprietários do armazém na próxima semana. (…)»,
28. Em 03-12-2021, a Autora remeteu ao Cliente comprador (atual proprietário) uma mensagem eletrónica, cujo teor parcialmente se transcreve:
«(…) Consegui hoje de manhã falar com os proprietários do imóvel sito em .... Há toda a oportunidade de podermos reunir na próxima semana, preferencialmente da parte da manhã. Contudo, se lhe for impossível, veremos o melhor dia para o agendamento da parte da tarde.
Senti que, se houver uma melhoria da proposta inicial do Sr. HH, e com base na análise orçamental por parte dos vendedores, que poderemos encontrar um equilíbrio para o fecho de negócio.
Aguardo o dia e hora que seja mais conveniente para o Sr. HH. (…)»,
29. Em 06-12-2021, a Autora remeteu uma mensagem de correio eletrónico aos Réus, cujo teor parcialmente se transcreve
«(…) Sou p.f. a solicitar confirmação, da Vossa Parte, para agendamento da reunião com a parte compradora. Sugiro as seguintes datas:
1) Quinta-feira – 09/12 – 11h30
2) Sexta-feira – 10/12 – 14h30
Fico aguardar a Vossa melhor opção (…)»,
30. Em 06-12-2021, os Réus remeteram à Autora uma mensagem eletrónica, cujo teor parcialmente se transcreve
«(…) Pode agendar para sexta-feira 10/12 às 14h30. (…)»,
30A. Em data não concretamente apurada do mês ../../2021, teve lugar uma reunião com a presença do legal representante da Autora, o réu marido, o filho deste CC e, bem assim, o cliente HH, tendo este reiterado a sua proposta de aquisição do imóvel por €210.000,00, rejeitada pelos Réus que estabeleceram como limite mínimo para venda os €270.000.00
31. Em 17-01-2022, os Réus remeteram à Autora uma mensagem eletrónica, que esta recebeu, cujo teor parcialmente se transcreve:
«(…) Como já deve estar a contar os meus pais não pretendem renovar o contrato de mediação imobiliária com a EMP02... assinado a 11/02/2021.
Assim eles pedem para denunciar o respetivo contrato.
Pergunto se é necessário enviar carta registada ou se este e-mail serve como meio equivalente. (…)»,
32. Em 25.1.2022, a Autora recebeu dos Réus uma missiva a denunciar o contrato de mediação.
33. Por escritura pública de 24.7.2022, outorgada no Cartório Notarial de JJ, sito em Rua ..., em ..., os Réus venderam o imóvel referido em 3 a EMP04..., Lda, representada pelo sócio gerente HH, pelo valor de 200.000€ (duzentos mil euros).
34. Após a venda do imóvel, os Réus não pagaram à Autora qualquer comissão
1.2. O Tribunal recorrido considerou não provados os seguintes factos:
A. Previamente à celebração do contrato, o legal representante da Autora disse aos Réus que conseguiria vender o imóvel no mínimo, por 400.000,00 € dado à sua vasta rede de clientes/parceiros e contactos, mas tal apenas seria possível caso o contrato que viesse a ser assinado fosse feito em regime de exclusividade
B. O email referido em 7ª foi enviado com intuito de criar credibilidade e induzir em erro dos Réus.
C. A única razão de ter sido celebrado o contrato nos termos em que foi visou apenas e tão só a garantia por parte da Autora, na pessoa do seu gerente que o imóvel seria vendido pelo preço mínimo de 420.000,00 €.
D. Os Réus informaram a Autora do preço que as demais imobiliárias deram para venda e ainda que eles já lhes tinha sido proposto valores que rondariam os 200.000,00 €.
E. HH chegou ao contacto directo com o Réu marido mostrando-se interessado na aquisição do armazém.
F. A Autora diligenciou pela remessa de uma comunicação eletrónica (email) a interpelar os Réus a solicitar o pagamento da comissão devida com a atividade desenvolvida e esforços encetados para a realização do referido negócio.
2. Apreciação sobre o objeto do recurso.
2.1. Impugnação da decisão relativa à matéria de facto.
Os apelantes/réus impugnam a decisão relativa à matéria de facto incluída na decisão recorrida, nos seguintes termos:
i) os pontos 14., 15., e 17., dos factos provados, deveriam ter sido dados como não provados;
ii) o Tribunal deveria ter dado como provados os factos constantes das alíneas A), B), C), D) e E) dos factos dados como não provados.
Relativamente à impugnação referente ao ponto 17., da matéria de facto provada - «Em 12-02-2021, 15-04-2021 e 15-10-2021, a Autora acompanhou o cliente comprador (atual proprietário) às instalações do supracitado imóvel» - os apelantes sustentam que o mesmo não podia ser dado como provado tal qual vem enunciado, só o podendo ser em parte, sustentando que o referido ponto se baseou nas fichas de visita do imóvel, juntas a fls. 15 v e 17 e, analisadas as referidas fichas, não existiu qualquer visita do cliente comprador (atual proprietário) a 12-02-2021.
A prova do facto em questão baseia-se essencialmente na análise das fichas de visita que foram juntas como doc. 2 da petição inicial, documento este que não foi impugnado nos autos e resultou devidamente confirmado, entre o mais, no âmbito do depoimento prestado pela testemunha HH que, em sede de audiência de julgamento, confirmou serem suas as assinaturas apostas nas aludidas fichas de visita elaboradas pela autora, na qualidade de “potencial comprador”, conforme se pode constatar da audição do correspondente registo da gravação, mais confirmando que efetivamente visitou o imóvel em referência nas aludidas datas, sempre acompanhado por alguém da parte da autora.
Ora, resultando do que se mostra documentado nas aludidas fichas de visita que as visitas foram efetuadas a 27-02-2021, 15-04-2021 e 15-10-2021, revela-se evidente que a referência à data de 12-02-2021 que consta do impugnado ponto 17., dos factos provados, se deveu a lapso manifesto, evidenciado no próprio contexto do que se escreveu, sendo como tal suscetível de retificação nesta sede.
Nesta medida, atendendo à imprecisão detetada, decide-se determinar a retificação do ponto 17 da matéria de facto provada, que passará a vigorar com a seguinte redação:
17. «Em 27-02-2021, 15-04-2021 e 15-10-2021, a Autora acompanhou o cliente comprador (atual proprietário) às instalações do supracitado imóvel».
Os recorrentes pretendem que se considere como não provado o ponto 15 dos factos provados, do qual consta o seguinte: «Nos termos da cláusula quinta, a mediadora, ora, Autora, obrigava-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do imóvel referido, desenvolvendo para o efeito ações de promoção e recolha de informações sobre o negócio pretendido».
Segundo sustentam os recorrentes, o referido ponto foi erroneamente dado como provado - seja fruto de erro de escrita seja fruto de erro de aferição da matéria fatual em concreto - pois o mesmo encontra-se em total contradição com o citado documento 1 junto com a Petição Inicial.
Segundo alegam os recorrentes, foi nos termos da Cláusula quinta (e não da sexta como referido na Sentença recorrida) n.º 1 que a autora se obrigou a “diligenciar no sentido de conseguir encontrar interessado na Compra, Trespasse, Arrendamento, Permuta, Cessão de Posição ou outro tipo de Objeto de venda que esteja assinalado na secção IDENTIFICAÇÃO DO NEGÓCIO da segunda página do presente contrato, pelo preço assinalado, na mesma secção, desenvolvendo para o efeito, ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respetivos imóveis”.
Acrescentam os apelantes que, «(p)rocedendo à leitura do referido documento, na parte IDENTIFICAÇÃO DO NEGÓCIO da segunda página, verificamos que aí consta como preço de venda, 420,000 € (quatrocentos e vinte mil euros) e a conclusão a ser retirada da citada cláusula sexta é a de que a Autora com a assinatura do Contrato de Mediação em apreço, efetivamente obrigou-se a diligenciar no sentido de encontrar interessado na Compra pelo preço de 420,000 €, o que equivale a dizer que se comprometeu a vender o imóvel pertença dos Réus pelo referido montante de 420,000 €», concluindo que, em face da citada prova documental e das declarações de parte do réu/recorrente, não se podia ter dado como provado que a Recorrida efetivamente diligenciou no sentido de encontrar interessado genuíno na compra - pelo montante contratualmente estipulado - não tendo logrado fazer prova de que desenvolveu reais esforços nesse sentido.
Porém, conforme resulta da materialidade vertida no ponto em apreciação e da motivação da decisão de facto constante da decisão recorrida, o ponto em referência pretende simplesmente reproduzir o teor da cláusula sexta do contrato sob a epígrafe “Contrato de Mediação Imobiliária”, a que alude o ponto 2., dos factos provados, correspondente ao documento n.º 1 junto com a petição inicial, não impugnado pelos ora recorrentes.
Como tal, revela-se evidente que o ponto da matéria de facto em referência padece igualmente de manifesto lapso de escrita, pois alude à cláusula quinta quando o segmento que reproduz corresponde à cláusula sexta do aludido contrato.
Por outro lado, tratando-se de facto que pretende reproduzir o teor da cláusula sexta do contrato sob a epígrafe “Contrato de Mediação Imobiliária” aludido no ponto 2., dos factos provados, deve o referido ponto reproduzir os precisos termos e as referências relevantes que decorrem de forma objetiva do documento que o formaliza, visando a subsequente integração jurídica do caso, posto que nos encontramos ainda em sede de enunciação da matéria de facto.
Deste modo, quanto a este ponto, determina-se a retificação do lapso detetado, passando assim o mesmo a ter a seguinte redação:
15. Nos termos da cláusula VI, n.º 1, a mediadora, ora, Autora, obrigava-se «a diligenciar no sentido de conseguir encontrar interessado na Compra, Trespasse, Arrendamento, Permuta, Cessão de Posição ou outro tipo de Objeto de venda que esteja assinalado na secção IDENTIFICAÇÃO DO NEGÓCIO da segunda página do presente contrato, pelo preço assinalado, na mesma secção, desenvolvendo para o efeito, ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respetivos imóveis».
Os recorrentes impugnam o facto considerado provado sob o ponto 14., - «A Autora e os seus colaboradores diligenciaram, na primeira fase, a promoção do imóvel, com deslocações ao mesmo, realização de fotorreportagem e vídeo profissionais e publicitação no site da empresa» -, defendendo o respetivo aditamento à matéria não provada por inexistirem nos autos prova documental, testemunhal ou outras que permitam sustentar e comprovar os fatos discriminados.
Uma vez que os recorrentes aludem de forma genérica à inexistência de meios de prova que permitam sustentar os factos discriminados, foram revistos e analisados criticamente todos os meios probatórios produzidos em sede de audiência final (o que envolve a globalidade dos depoimentos nela produzidos) a ponderação dos documentos juntos pelas partes ao processo, sem esquecer os factos já devidamente consolidados no autos, sendo que da respetiva análise não decorrem motivos consistentes que imponham a alteração preconizada pelos apelantes quanto ao ponto da matéria de facto em referência.
No caso, não estão em causa factos sujeitos a prova vinculada, nem os apelantes invocam o desrespeito de norma reguladora do valor legal dos meios de prova concretamente invocados no recurso, vigorando neste domínio o princípio da livre apreciação das provas quanto aos depoimentos das testemunhas, o mesmo sucedendo quanto aos documentos apresentados nos autos e às declarações de parte, tudo em conformidade com o disposto nos artigos 341.º a 396.º do Código Civil (CC).
Sobre esta matéria, a testemunha KK, que foi funcionária da autora entre 2019 e 2022, com as funções de comercial, revelou conhecimento direto e relevante sobre as diversas ações de promoção do imóvel dos réus desenvolvidas pela autora, explicando de forma convincente, clara e credível as diligências que para o efeito foram sendo empreendidas pela autora, nas quais teve intervenção direta e efetiva, incluindo diversas deslocações ao imóvel, os contactos mantidos com potenciais clientes compradores, no qual se incluiu o Sr. HH, as visitas efetuadas na companhia deste ao imóvel em questão e âmbito das mesmas, conforme revelou no decurso do seu longo depoimento.
Todos estes aspetos foram ainda credivelmente corroborados pelas declarações de parte do legal representante da autora, DD, que também denotou conhecimento direto e abrangente sobre a matéria em causa, explicando de forma convincente e credível as ações habitualmente desenvolvidas pela autora no âmbito da promoção dos imóveis angariados, bem como todos os meios de publicidade usualmente utilizados e que eram previamente apresentados aos clientes proprietários, conforme comunicação também remetida aos ora réus, a que alude o ponto 7A dos factos assentes, confirmando que também neste caso tais meios foram normalmente utilizados e especificando as diligências em que teve intervenção direta.
As declarações da testemunha KK e do legal representante da autora, DD, foram conjugados com os documentos juntos aos autos, em especial as fichas de visita do imóvel e as mensagens de correio eletrónico juntas ao processo - designadamente, a comunicação remetida aos ora réus, a que alude o ponto 7A dos factos assentes, bem como a comunicação sobre o início das estratégias de comercialização, datada de 18 de fevereiro de 2021, junta como documento n.º 8 com a contestação -, sem esquecer o conjunto dos factos já devidamente consolidados no autos, sendo certo que da análise dos restantes depoimentos prestados em sede de audiência final também não decorrem motivos consistentes que infirmem a matéria de facto em apreciação.
Como tal, reapreciados todos os meios de prova disponíveis no processo, entendemos que das declarações da testemunha KK e do legal representante da autora, DD, quando conjugadas com os documentos juntos aos autos, é possível formular um juízo de verosimilhança suficiente para sustentar uma adequada confirmação do ponto da matéria de facto em causa.
Tal constatação impõe que se mantenha a decisão recorrida quanto ao ponto 14., dos «Factos provados».
Os apelantes defendem o aditamento à matéria provada dos factos julgados não provados em A) - «Previamente à celebração do contrato, o legal representante da Autora disse aos Réus que conseguiria vender o imóvel no mínimo, por 400.000,00 € dado à sua vasta rede de clientes/parceiros e contactos, mas tal apenas seria possível caso o contrato que viesse a ser assinado fosse feito em regime de exclusividade» - B) - « O email referido em 7ª foi enviado com intuito de criar credibilidade e induzir em erro dos Réus» -, C) - « única razão de ter sido celebrado o contrato nos termos em que foi visou apenas e tão só a garantia por parte da Autora, na pessoa do seu gerente que o imóvel seria vendido pelo preço mínimo de 420.000,00 €» - D) - «Os Réus informaram a Autora do preço que as demais imobiliárias deram para venda e ainda que eles já lhes tinha sido proposto valores que rondariam os 200.000,00 €» - e E) - « HH chegou ao contacto directo com o Réu marido mostrando-se interessado na aquisição do armazém».
Os apelantes insurgem-se contra as respostas negativas dadas às alíneas A), B), C), e D) dos factos não provados, aludindo para o efeito a determinados segmentos das declarações de parte do réu/recorrente, AA, dos depoimentos das testemunhas CC, EE, FF, das declarações de parte do legal representante da autora, DD, em conjunto com os documentos a que aludem no âmbito das alegações, com base nos quais defendem que o Tribunal recorrido não ponderou a prova na sua globalidade, devendo o facto constante da impugnada al. A) considerar-se como provado, o mesmo sucedendo quanto às alíneas B), C) e D) pois, segundo alegam, existem nos autos elementos de prova que permitem comprovar a sua ocorrência.
Por seu turno, em relação à impugnação referente à al. E) dos factos não provados, os apelantes defendem que o Tribunal recorrido desvalorizou os depoimentos das testemunhas HH e CC, nos segmentos que indicam, mais sustentando não existir nenhum documento nos autos comprovando que o cliente tenha sido angariado pela autora, ou fosse sequer da rede EMP02..., pelo que o Tribunal a quo valorou erroneamente o documento junto aos autos, onde a autora, em 03-03-2021, remete três mensagens de correio eletrónico para a sociedade de HH.
Com vista à completa perceção da facticidade impugnada pelos recorrentes, e no intuito de evitar conclusões descontextualizadas sobre tal matéria, uma vez que a prova terá de ser analisada globalmente e não de forma parcial ou restrita a certos meios de prova que os recorrentes entendem serem favoráveis à sustentação da impugnação deduzida, foram revistos e analisados criticamente e de forma atenta todos os meios de prova, o que envolve a globalidade dos depoimentos/declaração produzidos em sede de audiência final e os documentos juntos pelas partes ao processo, sem esquecer os factos já devidamente consolidados no autos.
No contexto em que determinados meios de prova apresentam versões distintas, e mesmo contraditórias, sobre factos que se mostram impugnados, como sucede nos presentes autos, é normal e inevitável que o julgador procure analisar criticamente os depoimentos prestados, confrontando-os entre si, com os restantes meios de prova disponíveis e os factos já suficientemente consolidados no processo, devendo ainda ponderar a credibilidade de tais depoimentos à luz da verosimilhança das versões apresentadas quando confrontadas com as regras da experiência e da normalidade das coisas da vida.
Ora, no caso, o Tribunal recorrido ponderou efetivamente a globalidade da prova produzida, apreciando ainda diversas outras provas que não vêm relevantemente questionadas pelos aqui apelantes, mas que se mostraram determinantes para aferir da credibilidade dos depoimentos/declarações que no entender dos ora apelantes impunham decisão diversa da recorrida, pressupondo, por isso, uma diferente valoração do conjunto da prova produzida.
Deste modo, após reapreciação que fizemos da prova produzida, julgamos plenamente justificada a ponderação crítica efetuada a propósito de tais depoimentos, quando analisados em conjunto com os restantes meios de prova produzidos, nos seguintes termos:
«(…)
Para dar como provado que no contrato celebrado, Autora e Réus acordaram que o valor da venda seria 420.000€ (facto 13), o Tribunal atendeu ao teor da documentação a que se aludiu, não se tendo provado que tivesse sido a Autora a fixar unilateralmente o preço ou a criar a convicção nos Réus de que o imóvel teria um valor de mercado superior ao real.
Com efeito, apesar das declarações de parte do réu AA e, bem assim, do seu filho, a testemunha CC, procurarem fazer crer que a Autora, através do seu legal representante garantiram que o imóvel seria vendido, pelo menos, por 400.000€, único factor que teria levado a assinar o contrato em regime de exclusividade, o certo é que tais depoimentos são desmentidos frontalmente pelos documentos juntos pelos próprios Réus, de onde resulta troca de correio eletrónico onde a Autora a enviar o estudo de mercado tem o cuidado de referir que “A avaliação de mercado não reflete a nossa opinião pessoal, mas sim única e exclusivamente a realidade de mercado” (sublinhado nosso) (cf. fls 40v).
Por outro lado, flui da troca de mails que o valor de 400.000€ para a venda surge dos próprios Réus quando, por mail de 28.1.2021, 10h41, dizem à Autora “Os valores que tínhamos em mente e que vamos pedir são 400.000€” (cf. fls 41)
Tendo sido nesta sequência que a Autora propõe que o valor da venda cifre nos 420.000€ (cf. fls 43), pondo à consideração dos Réus ao referir “O que lhes parece?” (cf fls 43, linha 23), tendo os Réus respondido “Quanto ao valor de 420.000 da nossa parte pode ser” ( cf fls 43, linha 8)
Ora, este contexto afasta por completo, nesta parte, a versão dos Réus no sentido de que foram enganados e que lhes foi garantida a venda do imóvel por 400.000, o que levou a dar como não provada tal factualidade».
Aliás, a propósito desta matéria foi analisado integralmente o registo de gravação das declarações de parte do réu, AA, constatando-se que o mesmo não logrou sequer adiantar qualquer explicação para o teor da mensagem de correio eletrónico de 28-01-2021, 10h41, no qual os réus comunicam à autora que o valor que tinham em mente correspondia a 400.000,00 €.
Ademais, foi revisto e analisado integralmente o registo de gravação das declarações do representante legal da autora, DD, constatando-se que as referências e os esclarecimentos que apresentou ao Tribunal recorrido sobre esta matéria foram claros, plausíveis e absolutamente congruentes com o teor dos documentos que a esta luz foram valorados na motivação da decisão recorrida.
Como tal, entendemos que dos concretos meios de prova indicados pelos apelantes como relevantes para a alteração da decisão da matéria de facto vertida na decisão recorrida não resulta qualquer constatação ou elemento relevante que permita sustentar uma adequada confirmação das concretas circunstâncias enunciadas.
Termos em que esta Relação formula convicção idêntica à que ficou plasmada na decisão recorrida a propósito da matéria vertida nas alíneas A), B) e C) dos factos não provados.
Por outro lado, os concretos meios de prova indicados pelos apelantes em sede de recurso também não permitem que se formule um juízo de probabilidade qualificada relativamente à versão da matéria de facto que consta da alínea D) dos factos não provados, desde logo porque «foi o próprio réu AA que de forma firme e convicta confessou que nunca informou a Autora do preço que as demais imobiliárias deram para venda e ainda que (…) já lhes tinha sido proposto valores que rondariam os 200.000,00, sendo impressivo quanto a este ponto ao referir que “o segredo é a alma do negócio”» - como bem salientou o Tribunal a quo na motivação da decisão recorrida - o que se confirma após audição do suporte informático que contém a gravação das declarações prestadas pelo réu em audiência de julgamento.
Daí que também não existam razões para censurar a decisão da matéria de facto quanto à alínea D) dos factos não provados.
Retomando agora a impugnação atinente à alínea E) dos factos não provados, não se vislumbra que o respetivo aditamento à matéria de facto provada, na hipótese de proceder, permita obter um efeito juridicamente útil ou relevante no quadro das concretas pretensões formuladas pelas partes nos presentes autos, desde logo porque o aludido ponto da matéria de facto nem sequer faz qualquer referência às circunstâncias de tempo ou à data concreta em que o alegado contacto direto terá ocorrido, também não evidenciando quaisquer outras circunstâncias de facto que lhe possam conferir relevo no âmbito do objeto da presente ação, atendendo à restante matéria de facto já pacificamente assente nos autos e ponderadas as várias soluções plausíveis da questão de direito.
Deste modo, a alteração pretendida revela-se manifestamente inconsequente.
Não obstante, foram reapreciados os concretos meios probatórios indicados pelos recorrentes sobre esta matéria - a testemunha HH e CC, filho dos réus, nos segmentos que indicam, bem como o documento referenciado.
Além disso, uma vez que sobre esta matéria existem provas contraditórias, foram revistos todos os meios probatórios produzidos em sede de audiência final, o que envolve a análise crítica da globalidade dos depoimentos nela produzidos, à luz das regras da lógica e da experiência comum, das razões de ciência reveladas pelos intervenientes inquiridos, do tipo de relacionamento e/ou de proximidade revelado com as partes, sem esquecer o eventual interesse revelado pelos intervenientes no desfecho da ação, tudo no intuito de aferir da credibilidade e verosimilhança dos meios de prova produzidos, procurando a completa perceção dos factos impugnados de modo a evitar conclusões descontextualizadas sobre os mesmos.
Reapreciada a prova produzida, julgamos que a mesma não é suficiente para considerar assente o concreto facto em apreciação.
Com efeito, mesmo admitindo que da análise das mensagens de correio eletrónico remetidas em 3 de março de 2021 pelo gerente da autora, DD, em nome desta, e tendo como destinatário HH - que foram juntas aos autos - não é possível identificar o imóvel em causa na presente ação, dúvidas não subsistem de que o Tribunal recorrido valorou criticamente as declarações de parte do réu e bem assim da testemunha HH sobre esta matéria, tendo por base a perceção que só a imediação permite, resultando da correspondente motivação da decisão recorrida que aquele Tribunal não conferiu credibilidade às declarações dos aludidos intervenientes nesta parte, o que decorre desde logo do seguinte segmento da referida decisão: «Do mesmo modo, encontrou o Tribunal nas declarações de parte do réu AA e, bem assim, do testemunha HH, um propósito claro de fazer crer que não havia sido a Autora a angariar o cliente, antes tendo sido este, por força da relação profissional que tinha com a empresa dos Réus, a entrar em contacto com este depois de saber por um comercial que o armazém estaria à venda, tendo depois sido encaminhado pelo réu marido para a Autora por força do contrato de mediação celebrado.
Ora, esta versão mancomunada do réu e da testemunha HH (legal representante da sociedade que acabou por comprar o imóvel), revelou um claro propósito de fazer crer que não havia sido a Autora a angariar o cliente, mas sim o próprio réu».
Após reapreciação que fizemos da globalidade da prova produzida julgamos plenamente justificada a ponderação crítica efetuada pelo Tribunal a quo a propósito da versão apresentada pelo réu e pela testemunha HH sobre esta matéria.
Com efeito, sobre esta matéria, a testemunha KK, que foi funcionária da autora entre 2019 e 2022, com as funções de comercial, descreveu de forma convincente, clara e credível as diligências que para o efeito foram sendo empreendidas pela autora, nas quais teve intervenção direta e efetiva, incluindo diversas deslocações ao imóvel, os contactos mantidos com potenciais clientes compradores, no qual se incluiu o Sr. HH, as três visitas que efetuou na companhia deste ao imóvel em questão e contexto das mesmas. A este propósito, explicou que enviou diversas newsletters para divulgação do imóvel em questão, contemplando um número indeterminado de potenciais compradores, a partir do email profissional que possuiu enquanto foi colaboradora da autora, mais esclarecendo ter enviado tal comunicação para todas as empresas da zona de ..., como EMP02... prática habitual durante o período em que trabalhou para a ora autora. Relatou que na sequência do envio de tal email foi contactada telefonicamente pelo Sr. HH e que este colocou então diversas questões sobre o tipo de armazém em causa e relativamente à utilização a que se destinava, pois tinha a intenção de expandir a sua empresa, procurando um local onde guardar o material necessário à sua atividade, acabando por mostrar interesse em se deslocar ao local para ver o armazém.
No enquadramento enunciado, perante os documentos juntos aos autos, em especial as várias fichas de visita do imóvel, assinadas pelo mesmo HH, as mensagens de correio eletrónico juntas ao processo e tomando em consideração as regras de experiência comum e os juízos de normalidade social, resulta absolutamente consistente e verosímil a perceção revelada pela testemunha KK no sentido de que inicialmente o Sr. HH não saberia realmente quem eram os proprietários do armazém e que só os identificou depois de ter realizado a primeira das três visitas que efetuou ao armazém na companhia da aludida testemunha.
Acresce que o depoimento prestado pela testemunha KK revelou-se claro, isento e convincente, denotando algum distanciamento relativamente às partes envolvidas no processo, ao mesmo tempo que demostrou um conhecimento direto, abrangente e seguro sobre a matéria em apreciação.
Daí que não se revele possível a este Tribunal extrair diferente solução tendo por base os elementos ou meios de prova concretamente invocados pelos apelantes para basear a discordância apresentada.
Pelo exposto, entendemos que não existe erro de julgamento no que respeita à impugnada al. E) dos factos não provados, improcedendo nesta parte a impugnação da decisão relativa à matéria de facto.
2.2. Reapreciação do mérito da decisão de direito.
Os factos a considerar na apreciação da questão de direito são os que se mostram enunciados em 1.1., supra, com as retificações antes determinadas em relação aos pontos 15., e 17., dos factos provados.
Como se vê, o quadro fáctico relevante com vista à subsequente subsunção jurídica é sensivelmente idêntico ao que serviu de base à prolação da sentença recorrida
Está em causa nos presentes autos uma relação jurídica qualificada pela decisão recorrida como um contrato de mediação imobiliária, celebrado entre as partes, tal como legalmente tipificado e estabelecido na Lei n.º 15/2013, de 8-02[1], que define, no seu artigo 2.º, n.º 1, a atividade de mediação imobiliária como aquela que «consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis».
Tal como decorre do artigo 16.º do citado diploma legal, trata-se de contrato obrigatoriamente sujeito à forma escrita e celebrado por tempo determinado, prevendo, o seu n.º 3, o prazo supletivo de seis meses, ao qual é aplicável a seguinte regulamentação jurídica:
«1.º- O diploma específico que o prevê (Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, enquanto legislação especial - cfr. art. 16.º);
2.º - O que ressalta das estipulações contratuais das partes (liberdade contratual);
3.º - À falta ou insuficiência das referidas estipulações contratuais ou normativas legais, aplicam-se, subsidiariamente, as regras do contrato de prestação de serviço - a que são extensíveis as disposições sobre o mandato, com as necessárias adaptações (artigo 1156.º CCiv), sem prejuízo das regras gerais das obrigações»[2].
Pode, assim, definir-se o contrato de mediação imobiliária como «uma modalidade de contrato de prestação de serviço, especialmente tipificado na lei, pelo qual uma das partes se obriga, mediante remuneração, a conseguir interessado para certo negócio e a aproximar esse interessado da outra parte, de modo a que entre elas se estabeleçam negociações conducentes à celebração de um contrato definitivo.
(…) a obrigação do mediador é a de encontrar um terceiro com quem o contrato visado venha a ser celebrado, pelo que o fim da mediação só é alcançado com a concretização desse negócio com a entidade angariada»[3].
Relativamente à «remuneração da empresa» de mediação imobiliária, dispõe o artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8-02:
1 - A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
3 - Quando o cliente for um potencial comprador ou arrendatário, a empresa, desde que tal resulte expressamente do respetivo contrato de mediação imobiliária, pode cobrar quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente caso o negócio não se concretize.
4 - O direito da empresa à remuneração cujo pagamento caiba ao cliente proprietário de imóvel objeto de contrato de mediação não é afastado pelo exercício de direito legal de preferência sobre o dito imóvel.
5 - O disposto nos números anteriores aplica-se apenas a contratos sujeitos à lei portuguesa.
Decorre do regime legal agora em análise que, em princípio, a remuneração da empresa mediadora só é devida com a conclusão e perfeição do negócio, desde que a atividade do mediador seja causa adequada de tal resultado. Porém, conforme decorre do disposto no n.º 2 do preceito em referência, a remuneração é ainda devida caso tenha sido acordada a exclusividade na mediação e o contrato definitivo não seja concluído por causa imputável ao “cliente” proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
Tal como salienta Higina Orvalho Castelo[4], «[a] estipulação de exclusividade significa, como já dito, que, durante o período de vigência do contrato, o cliente não pode socorrer-se de outros mediadores nem, eventualmente, celebrar o contrato visado diretamente».
Ademais, dentro do tipo contrato de mediação com exclusividade pode ainda distinguir-se a convenção de exclusividade simples e a de exclusividade reforçada: «Distinguem-se essas sub-espécies por na primeira estar vedada a intervenção na publicidade e angariação do negócio mediado de outras mediadoras, para além da contratada, e na segunda estar vedada a realização do negócio mediado sem intervenção da mediadora contratada na publicidade e angariação.
Ou seja, mediante a convenção de exclusividade simples o cliente da mediadora obriga-se a não contratar com outra mediadora a mediação do negócio enquanto pela convenção de exclusividade reforçada o cliente da mediadora se obriga a tal e ainda a não angariar o negócio por si mesmo»[5].
Ao invés, tratando-se de contrato de mediação simples, sem cláusula de exclusividade, na aferição do direito à retribuição mostra-se concretamente aplicável o regime que decorre do n.º 1 do citado artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8-02, do qual resulta a regra de que a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
Assim, «para que o mediador tenha direito à remuneração não basta que o cliente celebre o contrato visado. É também necessário que a atividade do mediador tenha contribuído para essa celebração, ou seja, que se verifique um nexo entre a sua atividade e o contrato a final celebrado, aferindo-se o cumprimento do mediador pela existência deste nexo»[6]. Efetivamente, «[a] necessidade de um nexo entre a bem sucedida prestação do mediador e o evento de que depende a sua remuneração - normalmente a celebração do contrato desejado - tem sido consistentemente afirmada pela doutrina e pela jurisprudência. A atividade do mediador deve fazer parte das causas próximas da conclusão do contrato, ou ser causa adequada à sua produção, não tendo, porém, que ser a única causa»[7].
Neste contexto, e tal como tem vindo a ser amplamente entendido pela doutrina e jurisprudência, na qual se destaca a do Supremo Tribunal de Justiça, «o juízo positivo a formular sobre a relação de causa efeito deve assentar na verificação de um nexo de causalidade adequada: o mediador tem direito à comissão quando, embora não sendo a sua actividade a única determinante da cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, contribuiu para ela»[8] ou, em sentido idêntico, «o mediador só adquire direito à comissão quando a sua actividade tenha contribuído para a celebração do negócio, determinando a aproximação do comitente com terceiros»[9].
Por outro lado, tal como elucida o acórdão deste Tribunal da Relação de Guimarães de 17-12-2020[10], «o direito à remuneração, enquanto um dos efeitos do contrato de mediação imobiliária, não tem necessariamente que coincidir com o período de vigência do contrato podendo surgir em momento em que o contrato de mediação já cessou, visto que o direito à remuneração só nasce com a conclusão e perfeição do contrato visado.
Porém, só se houver uma relação causal entre a atuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato é que a remuneração é devida».
A propósito da prova da verificação do mencionado nexo causal entre a atividade do mediador e a conclusão do negócio, importa ainda assentar que, tratando-se de pressuposto ou requisito constitutivo do direito à retribuição, é sobre o mediador que impende o respetivo ónus de alegação e prova de que a conclusão do negócio definitivo resultou da sua atividade, nos termos previstos no artigo 342.º, n.º1 do CC[11].
A sentença recorrida fez o enquadramento das questões de natureza jurídica relevantes para o objeto da presente ação, começando por analisar a invocada anulabilidade do contrato de mediação imobiliária em causa nos presentes autos, por alegado erro na formação da vontade, tal como suscitada pelos réus/apelantes em sede de contestação.
No essencial, vinha alegado pelos réus que a autora sabia que se não tivesse enganado os réus quanto ao valor de venda do imóvel 400.000,00 € (420.000,00 €) mas dissesse o preço real da venda, tais como outras imobiliárias disseram e/ou outros interessados, se não tivesse ocorrido erro, os réus não teriam celebrado ou não o teriam celebrado daquele modo.
Conhecendo esta questão, o Tribunal recorrido entendeu ter resultado como não provado que a autora tenha garantido aos réus que o imóvel fosse facilmente vendido por 400.000 €, sendo que relativamente ao estudo de mercado, nenhuma prova se fez que o mesmo tivesse por base dados falsos ou que tivesse sido apresentado com o propósito ardiloso de levar os réus a crer que o imóvel teria tal valor, sendo que a prova de tais factos competia aos réus, antes constatando que a prova produzida foi em sentido contrário, pois resultou provado (facto 7) que em 28-01-2021, às 10h14m, a autora remeteu mail aos réus, referindo expressamente que a avaliação de mercado remetida não reflete a nossa opinião pessoal, mas sim única e exclusivamente a realidade de mercado, inculcando a ideia de que a autora não se vinculou a qualquer valor, resultando da troca de correspondência que foram os autores a avançar o valor de 400.000 € que tinham em mente, cf., facto provado n.º 8, deixando assim a entender que mesmo antes do estudo já teriam um valor estipulado para a venda na ordem de 400.000 €, acedendo depois à sugestão da autora de anunciar a venda por 420.000 € por forma a ter margem de negociação (cf. factos 11, 12 e 13).
Em face do quadro fáctico apurado nos autos não se revela possível a este Tribunal extrair diferente conclusão no que respeita ao enquadramento efetuado pelo Tribunal a quo na sentença recorrida, sendo de concluir que os factos apurados não permitem consubstanciar quaisquer circunstâncias suscetíveis de conduzir à anulabilidade do contrato com base em erro dos declarantes.
Assim, a diferente solução que os recorrentes defendem sobre esta questão assentava exclusivamente na pretendida modificação da decisão de facto no que respeita aos factos que os apelantes sustentam terem sido indevidamente julgados.
Por conseguinte, entendemos que a eventual alteração da solução jurídica alcançada na sentença impugnada, quanto à invocada anulabilidade do contrato de mediação imobiliária em causa nos presentes autos, por alegado erro na formação da vontade, tal como suscitada pelos réus/apelantes em sede de contestação, dependia integralmente do prévio sucesso da modificação/alteração da decisão de facto, o que não sucedeu.
Pelo exposto, em face da factualidade apurada, resta sufragar o entendimento assumido pelo Tribunal a quo sobre esta questão.
No mais, entendeu a sentença recorrida resultar do acordo escrito celebrado que os réus contratam a Mediadora (autora) em regime de exclusividade (Cláusula VIIIª, n.º 2), aí se prevendo que “O regime de exclusividade previsto no presente contrato implica que só a MEDIADORA contratada tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação imobiliária durante o respectivo período de vigência”, mais concluindo que a alusão, naquela cláusula, a “promover” o negócio objeto do contrato de mediação imobiliária inculca estarmos perante um caso de exclusividade simples - a dita “promoção” reconduzida à atividade característica de uma mediadora (cf. art.º 2 do RJAMI) não excluindo a possibilidade de o proprietário do imóvel diligenciar pela sua venda.
Tal segmento não vem concretamente impugnado na presente apelação, nem existem razões que levem à sua alteração ou revogação em face da matéria de facto apurada nos autos, sendo efetivamente de concluir que, no caso, as partes convencionaram o regime de exclusividade simples, não excluindo, portanto, a possibilidade de o proprietário do imóvel promover a sua venda por si mesmo, obrigando-se, porém, a não celebrar o negócio com a intervenção de qualquer outra mediadora.
O Tribunal recorrido entendeu - e bem - que, mesmo no contrato de mediação imobiliária simples, o prazo do contrato implica que o cliente não pode deixar de remunerar o mediador se vier a celebrar o contrato visado com pessoa que até si chegou graças à atividade desenvolvida pelo mediador durante o prazo de vigência do contrato, isto é, se o cliente aproveitar a atividade da empresa de mediação realizada no prazo de vigência do contrato não pode deixar de pagar a remuneração acordada.
Mais entendeu o Tribunal recorrido existir o necessário nexo de causalidade entre a atividade desenvolvida pela autora e a celebração do negócio visado com a mediação, com a seguinte argumentação:
«(…)
Em suma, no contrato de mediação imobiliária, para a obrigação do pagamento da remuneração pelo comitente é hoje incontroversa a exigência do nexo causal entre a actividade do mediador e a conclusão do negócio.
In casu, e é certo que tendo sido fixado como valor da venda no contrato de mediação imobiliária o valor da venda de €420.000,00, e se na vigência do contrato a apresentação de proposta inferior ao preço de venda previsto no contrato, no caso 210,000,00, tal não poderia ser interpretado como a não realização do negócio por culpa deste último, tal apenas valeria para o caso dos Réus não venderem mais tarde o imóvel ou o vendessem a terceiro não angariado pela Autora.
Também não seria devida qualquer remuneração se resultasse provado que o cliente comprador não foi angariado pela Autora, mas antes pelos Réus (atento o regime de exclusividade simples contratualizado), sendo que resultou não provado que tivessem sido os Réus a angariar, por si, o cliente.
Assim, face ao nexo causal entre a actividade desenvolvida pela Autora, que angariou o cliente comprador do imóvel que com ele contactou, divulgando o imóvel, promovendo visitas, trocou mensagens com vista a apurar o valor de obras necessárias, sendo que os Réus depois de denunciarem o contrato acabaram por celebrar o negócio com o cliente angariado pela Autora por valor mais baixo à ultima proposta feita na vigência do contrato, tudo num prazo inferior a 6 meses após o termo do contrato, faz nascer na Autora o direito a remuneração contratualizada de 5% sobre o valor da venda, acrescida de IVA à taxa legal em vigor de 23%., ou seja 10.000,00€ (correspondente a 5% de €200.000,00) + 23% de IVA».
Os recorrentes insurgem-se contra este entendimento, sustentando, no essencial, que o Tribunal recorrido entendeu erroneamente que o Cliente comprador foi angariado pela autora decorrente das suas ações de promoção e que era cliente EMP02..., defendendo que não foi a recorrida - através das ações de prospeção e recolha de informações, promoção, divulgação ou publicação - a arranjar o cliente nos moldes em que foi celebrado o contrato, pelo que não se poderá falar em remuneração mas sim de uma eventual indemnização dos danos (pelos eventuais gastos e despesas) e que terão que ser provados e alegados.
Porém, a diferente solução que os recorrentes defendem para a ação assenta necessariamente em pressupostos de facto que não se verificam, pois dependia, no mínimo, da prévia modificação da decisão de facto constante da sentença relativamente aos factos não provados, o que não ocorreu.
Assim, perante o que resulta dos factos provados, não pode deixar de se concluir, tal como fez a decisão recorrida, que foi a atividade desenvolvida pela autora/apelada que permitiu o contacto ou a aproximação entre o interessado/solicitado e os apelantes (clientes/vendedores), posto que, na sequência dos factos enunciados em 14., 17., 18., 19., 20., 21., 22., 23., 24., 25., 26., 27., 28., 29., 30., 30 A., a apelada/autora, na qualidade de empresa mediadora, mantinha contacto com os réus, informando-os sobre as referidas diligências realizadas, informando-os também sobre a identidade do cliente em questão, mais se apurando que, no dia 24-07-2022, os réus venderam o aludido imóvel ao cliente angariado pela autora, por valor mais baixo (200.000,00 €) relativamente à última proposta feita pelo mesmo na vigência do contrato (210.000,00 €) - cf. os pontos 30A e 33 dos factos provados -, apesar de terem comunicado à autora, em 17-01-2022, a denúncia ao contrato de mediação imobiliária celebrado a ../../2021, sendo assim evidente o nexo causal entre a atividade da mediadora, ora autora, e a conclusão do negócio, posto que perfeitamente idónea para que os réus tomassem conhecimento de que o interessado com quem vieram a contratar lhes foi indicado pela mediadora e que, como tal, foi por esta angariado.
Efetivamente, como se elucida no acórdão deste Tribunal da Relação de Guimarães de 14-09-2017[12]:
«1) A atividade do mediador já não é definida por uma obrigação de diligenciar, mas, sim, de procurar destinatários para a realização de negócios, o que é bem diferente da obrigação de concretização do negócio visado, obrigação esta que inexiste, pois isso não depende da vontade do mediador, mas do seu cliente e do interessado encontrado;
2) O direito da mediadora à retribuição acordada no âmbito de um contrato de mediação imobiliária pressupõe, por regra e sem prejuízo das exceções previstas na lei, que a mediadora tenha desenvolvido uma concreta atividade no sentido de angariar um interessado para a celebração do negócio, que o negócio visado pelo contrato de mediação tenha sido concretizado e que este negócio tenha sido celebrado com um terceiro angariado pela mediadora, de tal modo que se possa afirmar que a conclusão do contrato foi o resultado da atividade desenvolvida pela mediadora em virtude de esta se integrar na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido, ainda que não tenha sido a única causa».
Deste modo, assiste à recorrida/autora o direito a exigir dos recorrentes/réus o valor correspondente à remuneração acordada para o serviço prestado no âmbito do contrato de mediação em apreço, tal como concluiu o Tribunal a quo na sentença recorrida.
Pelo exposto, cumpre julgar improcedente a apelação e, em consequência, confirmar a sentença recorrida.
Tal como resulta da regra enunciada no artigo 527.º, n.º 1, do CPC, a responsabilidade por custas assenta num critério de causalidade, segundo o qual, as custas devem ser suportadas, em regra, pela parte que a elas houver dado causa ou, não havendo vencimento, pela parte que tirou proveito do processo. Neste domínio, esclarece o n.º 2 do citado preceito, entende-se que dá causa às custas a parte vencida, na proporção em que o for.
No caso em apreciação, como a apelação foi julgada improcedente, as custas da apelação são integralmente da responsabilidade dos recorrentes, atento o seu decaimento.
IV. Decisão
Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a decisão recorrida.
Custas pelos apelantes.
Guimarães, 07 de novembro de 2024
(Acórdão assinado digitalmente)
(Acórdão assinado digitalmente)
Paulo Reis (Juiz Desembargador - relator)
Carla Maria da Silva Sousa Oliveira (Juíza Desembargadora - 1.º adjunto)
Afonso Cabral de Andrade (Juiz Desembargador - 2.º adjunto)
[1] Com as alterações introduzidas pelo Dec. Lei n.º 102/2017, de 23-08.
[2] Na síntese de Fernando Baptista de Oliveira, Manual da Mediação Imobiliária, Coimbra, Almedina, 2019, p. 41.
[3] Cf. o Ac. TRL de 30-11-2010 (relator: Manuel Tomé Soares Gomes), p. 3671/08.6TBALM.L1-7, acessível em www.dgsi.pt.
[4] Cf., Higina Orvalho Castelo, Contrato de mediação, Estudo das Prestações Principais, Setembro de 2013, p. 388,
acessível em https://run.unl.pt/bitstream/10362/13121/1/Castelo_2013.pdf.
[5] Cf. Ac. TRL de 6-01-2022 (Relatora: Ana de Azeredo Coelho), p. 237/19.9T8MFR.L1-6, disponível em www.dgsi.pt.
[6] Cf., Higina Orvalho Castelo - obra citada -, p. 371.
[7] Cf., Higina Orvalho Castelo - obra citada - p. 270.
[8] Cf. o Ac. do STJ de 12-12-2013 (relator: Granja da Fonseca), revista n.º 135/11.4TVPRT.G1. S1, 7.ª Secção, em www.dgsi.pt.
[9] Cf. o Ac. do STJ de 10-10-2002 (relator: Moitinho de Almeida), p. 02B2469, em www.dgsi.pt.
[10] Relator Jorge Santos, p. 867/19.9T8BRG.G1, disponível em www.dgsi.pt.
[11] Neste sentido, cf. entre outros, os Acs. TRL de 30-06-2020 (relatora: Cristina Silva Maximiano), p. 2450/18.7T8TVD.L1-7; TRP de 1-07-2014 (relatora: Maria João Areias), p. 19005/12.2YIPRT.P1; TRC de 17-01-2012 (relator: Barateiro Martins), p. 486/10.5T2OBR.C1; TRP de 20-09-2001 (relator: Leonel Serôdio), p. 0131169, disponíveis em www.dgsi.pt.
[12] Relator António Figueiredo de Almeida, p. 262/16.1T8VCT.G1, disponível em www.dgsi.pt.