Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 969/14.8TBVCT-A.G1 |  |
FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA
EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO
I- Relatório
1- A… e M…, residentes na Rua…, em Vila Praia de Âncora, instauraram ação de processo comum, contra a sociedade, S…, Ldª, com sede na localidade de…, Esposende, alegando, em breve resumo, que são donos do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, situado no Lugar de…, concelho de Viana do Castelo.
Desse prédio fazem parte duas fracções autónomas que se encontram arrendadas à Ré para o exercício do comércio de produtos alimentícios e especialmente o exercício da indústria hoteleira.
A renda actual é de 679,00€ mensais.
Sucede que a Ré deixou de pagar essa renda no mês de Janeiro de 2014.
Pedem, assim, que se declare resolvido o contrato de arrendamento e os RR. condenados, além do mais, a entregarem-lhe o locado livre e devoluto, bem como a pagarem-lhes as rendas vencidas já indicadas e ainda as vincendas.
2- Contestou a Ré, reconhecendo o vínculo contratual que a une aos AA., bem como o montante da contrapartida a que estão obrigados, mas não a respectiva exigibilidade, uma vez que, como já comunicaram àqueles anteriormente, o locado não se encontra licenciado para o desenvolvimento da actividade para a qual foi arrendado, sendo essa falta imputável aos AA.
Daí que esta exceção legitime a sua recusa de pagamento das rendas.
Em contrapartida, deduzem pedido reconvencional pelos prejuízos que dizem ter sofrido com a conduta dos AA.
3- Estes replicaram, defendendo, além do mais, a posição oposta sobre a dita exceção; até porque não reconhecem a obrigação que a Ré lhe imputa, no que toca à legalização do locado.
4- No decurso da ação, mais concretamente em 16/12/2014, os AA. vieram requerer a notificação da Ré para, no prazo de dez dias, proceder ao pagamento ou depósito das rendas vencidas na pendência da causa, acrescidas da indemnização devida.
5- A Ré retorquiu, alegando que esta pretensão deve ser julgada improcedente, na medida em que por ela foi invocada a exceção de não cumprimento.
6- Contra esta pretensão manifestaram-se os AA., alegando, além do mais, que o incidente de despejo imediato não admite nenhuma outra posição que não seja a prova do pagamento ou depósito das rendas e indemnização devida.
7- Considerando que a circunstância da Ré ter invocado, em sede de contestação, a exceção de não cumprimento, não a dispensa de pagar ou depositar as rendas que se forem vencendo, foi proferido, no dia 07/01/2015, despacho que determinou a notificação da Ré para, no prazo de dez dias, “proceder ao pagamento ou depósito das rendas vencidas na pendência da presente ação de despejo, assim como a importância correspondente à indemnização devida, juntando a respectiva prova nos autos”.
8- Nesta sequência, alegando que a Ré não tinha comprovado o aludido pagamento ou depósito, vieram os AA. requerer, no dia 02/02/2015, que se declare resolvido o contrato de arrendamento e decretado o despejo imediato, no que pedem a condenação da Ré.
9- Esta opôs-se, mais uma vez, alegando, de novo, que a tal obsta a exceção de não cumprimento por si já invocada.
10- Foi, então, no dia 26/02/2015, proferido o seguinte despacho:
“Não tendo a Ré apresentado prova nos autos de que procedeu ao pagamento ou depósito das rendas vencidas na pendência da presente acção, bem como da importância correspondente à indemnização devida, no prazo que lhe foi concedido no despacho proferido a fls. 142, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, ao abrigo do disposto no artigo 14.º, n.º 5, da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, deferese o requerido pelos Autores no requerimento em apreço e, em consequência, decretase o despejo imediato, condenandose a Ré a entregar àqueles as fracções autónomas arrendadas, melhor identificadas no artigo 1.º da peticão inicial.
Custas do incidente a cargo da Ré. Notifique.”.
11- Inconformada com o assim decidido, recorre a Ré, concluindo a sua motivação recursiva nos termos seguintes:
“1. Vem o presente recurso interposto da sentença proferida pelo Mmº. Juiza a quo que decreta o despejo imediato, e como tal, condena a Ré a entregar aos Autores as fracções autónomas arrendadas identificadas na P.I.
2. Entende-se assim legitimado o despejo imediato por falta de junção aos autos de comprovativo de pagamento das rendas e da indemnização alegadamente devida aos autores referente ao período da pendência da acção.
3. Salvo o devido respeito, não corroboramos a posição apresentada.
4. A recorrente alega nos autos pelo incumprimento dos autores no total gozo do imóvel, apresentando ainda por esse mesmo motivo pedido reconvencional
5. Os recorridos, na qualidade de senhorios, privam a utilização plena do imóvel por parte da recorrente, desde logo, por não obterem o licenciamento das fracções arrendadas, independentemente das inúmeras interpelações dos recorrentes para tal
6. O Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 14-10-2014 é claro, e determina que: “Estando em causa o direito ao cumprimento exacto e pontual, o contraente que cumpre defeituosamente não tem o direito de exigir a respectiva contra prestação enquanto não sanar os defeitos da sua prestação”.
7. É assim legítimo à recorrente não depositar o valor das rendas vencidas bem como da alegada devida indemnização.
8. “O artigo 14.º n.º 4 da Lei n.º 6/2006, de 27/02 (NRAU), é materialmente inconstitucional na interpretação segundo a qual se for requerido pelo autor o despejo imediato com fundamento em falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da acção, o único meio de defesa do detentor é a apresentação de prova, até ao termo do prazo para a sua resposta de que procedeu ao pagamento ou depósito das rendas em mora e da importância da indemnização devida.” - Ac. TRG de 12-01-2010.
9. Somos assim levados a concluir, que as rendas só são devidas nos termos gerais, e como tal, se em causa não se discutisse o direito do senhorio às mesmas, o que não acontece.
10. Assim, ao ser decretado o despejo imediato da recorrente, sem ser atendido qualquer dos fundamentos invocados na contestação bem como na reconvenção, estamos perante uma inconstitucionalidade, conforme determina o já citado Acórdão do Tnbunal da Relação de Guimarães de 12-01-2010.
11. Nestes moldes, deverá como tal ser revogada a decisão que determina o despejo imediato, seguindo o processo os seus normais termos”.
12- Os AA. responderam em apoio do julgado.
13- Recebido o recurso e preparada a deliberação, importa tomá-la.
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II- Mérito do recurso
1- Inexistindo questões de conhecimento oficioso, o objeto do presente recurso, delimitado pelas conclusões das alegações (artigos 608.º, n.º 2, “in fine”, 635.º, n.º 4 e 639.º n.º 1, do Código de Processo Civil), é constituído por uma única questão que consiste em saber se, no caso em análise, podia ser, como foi, decretado o despejo imediato do arrendado e, na afirmativa, se a interpretação seguida na decisão recorrida é inconstitucional.
2- A resolução desta questão – que, no caso presente, pode ater-se apenas aos factos descritos no relatório que antecede – passa por saber se a recusa da Ré no pagamento ou depósito das rendas vencidas na pendência da presente ação é legítima, do ponto de vista jurídico. Se o for, o despejo requerido só pode ser negado. Mas, ao invés, se aquela recusa for injustificada do ponto de vista legal, tal despejo não pode deixar de ser confirmado. E daí que se imponha uma breve reflexão sobre a legalidade deste procedimento assumido pela Ré.
Já sabemos que a mesma se baseia, como sempre baseou, aliás, no incumprimento contratual que imputa aos AA.. Afirma ela que estes últimos, ao não obterem o licenciamento para o exercício da actividade de restauração nas fracções autónomas que lhes mantêm arrendadas, inviabilizam o pleno gozo das mesmas e que, portanto, tratando-se de um contrato sinalagmático, a sua recusa de pagamento das rendas é legítima.
E, efectivamente, sem aturar agora no seu mérito, esta é uma atitude que, em abstracto, é sancionada pela ordem jurídica.
Dispõe o artigo 428.º, n.º 1, do Código Civil que, “[s]e nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento”.
Ora, sendo o contrato de arrendamento um negócio jurídico sinalagmático em que a obrigação do inquilino pagar a renda é recíproca da obrigação do senhorio de proporcionar o gozo do locado (artigo 1022.º do Código Civil), é inequívoco que o incumprimento desta última prestação legitima a recusa de entrega da primeira.
E nem mesmo o facto de se tratar de um contrato de execução sucessiva, em que a obrigação do senhorio é de carácter continuado e a do inquilino de índole periódica ou fraccionada, afasta esta conclusão; pelo menos, em relação ao arrendatário, quando a sua prestação é a última a dever ser realizada [1].
Esta questão, todavia, não é a mais melindrosa que se debate neste recurso. É, antes, a de saber se no âmbito do incidente de despejo imediato previsto no artigo 14.º, n.º 5, da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, pode valer a mesma exceção de direito material [2], para desse modo obstar à desocupação do locado.
É que, nos termos do n.º 3 do citado artigo 14.º da Lei n.º 6/2006, as rendas que se forem vencendo na pendência da ação de despejo devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais. E, se o não forem por um período igual ou superior a dois meses, pode o despejo ser decretado, a pedido do senhorio, desde que o arrendatário dessa consequência tenha sido advertido e não proceda em conformidade, no prazo de dez dias.
Questiona-se, assim, na doutrina e jurisprudência sobre se esta consequência é automática ou se, ao invés, deve valer a exceção de direito material já indicada; posto que, naturalmente, a mesma tenha sido invocada.
Segundo uns, a resposta só pode ser a primeira; ou seja, o referido incidente, pela forma como está desenhado, implica, como consequência inevitável “que não possam ser invocados quaisquer outros argumentos destinados a neutralizar o pedido de despejo imediato além do pagamento ou depósito das rendas vencidas na pendência da causa e indemnização devida”.
“E isto é assim mesmo nos casos em que o fundamento da acção, ou um dos fundamentos, é justamente a falta de pagamento de rendas”.
E, acrescentam os defensores desta tese: se assim não fosse, “o arrendatário, demandado em juízo pelo senhorio, poderia continuar a gozar da coisa arrendada sem pagar a renda estipulada, podendo tal situação arrastar-se por vários anos, desde a instauração da acção até à execução da sentença transitada em julgado, após um ou mais recursos.
A forma [pois] de pôr termo a tais acções abusivas dos arrendatários e de evitar uma disseminação de tal comportamento, consistiu precisamente na possibilidade de ser obtido o despejo imediato por falta de pagamento das rendas vencidas durante a pendência do processo” [3].
Há uma outra corrente, porém, que assim não pensa. E defende, diversamente, que é necessário distinguir duas situações. A primeira, diz respeito àqueles casos em que na ação de despejo não existe controvérsia sobre quem são efectivamente as partes no contrato, o montante da renda, a ausência de mora do senhorio, ou o incumprimento, por parte deste, de qualquer dever contratual que torne inexigíveis as rendas vencidas na pendência da acção. E, depois, aquelas e situações em que existe tal controvérsia.
No primeiro caso, o arrendatário tem a sua defesa restringida à alegação e prova de que pagou ou depositou as rendas em mora e a indemnização devidas. Já, no segundo, pelo contrário, a defesa do arrendatário pode passar pela exceção de não cumprimento do contrato para obstar ao seu despejo imediato [4].
Efetivamente, “o despejo imediato, ao ter por base a “falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da acção, só tem sentido e razão de ser na hipótese de estar já assente a existência do contrato de arrendamento, o direito do autor a receber as rendas e a ausência de pagamento das devidas no decurso da acção” (...), sem que permaneça controvertido nos autos eventual mora do senhorio (...)” [5].
Se na ação se questiona a obrigação do inquilino pagar as rendas, essa defesa tanto se aplica às rendas já vencidas como àquelas que se vencerem na pendência do processo. De modo que exigir do inquilino o depósito ou pagamento de tais rendas equivaleria a impor-lhe um comportamento contraditório. Além de que constituiria uma clara violação do direito de defesa, decorrente do princípio do contraditório, constitucionalmente assegurados (artigo 20.º da CRP) [6].
Por outro lado - continuam os defensores desta tese -, seria também incoerente, do ponto de vista jurídico, que no incidente já referido, se decretasse o despejo imediato com o fundamento da falta de pagamento de rendas e, na ação propriamente dita, essa falta viesse a ser legitimada[7] .
Ora, este último modo de ver merece o nosso inteiro acolhimento. Não só pela valia dos argumentos já explanados, mas também porque a regra é a de que, invocada pelo réu uma causa legítima de não cumprimento, compete ao autor a prova de que já cumpriu a sua prestação ou, pelo menos, se ofereceu para a cumprir nos moldes legal e contratualmente estipulados. E essa regra é válida não só na ação declarativa, mas também na executiva, posto que, nos termos do artigo 715.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil, sempre que a obrigação do executado esteja dependente duma prestação devida pelo credor/exequente, incumbe a este último o ónus de alegar e provar, primeiramente, que efectuou ou ofereceu a prestação a seu cargo.
A lei, pois, nunca dá primazia a interesses de ordem prática em detrimento de causas legítimas de incumprimento. Nem pode dar, sob pena de grave subversão da hierarquia dos valores nela estabelecida. O que significa que os abusos cometidos na utilização dos mecanismos legais deve ser combatido por outros institutos e não por distorção daquela hierarquia.
Em suma, sempre que o inquilino excecione na ação de despejo uma causa legitima de incumprimento da sua obrigação do pagamento de rendas, como seja o prévio incumprimento pelo senhorio da obrigação de proporcionar o pleno gozo do locado, não pode àquele ser imposto o ónus de proceder ao referido pagamento ou depósito de tais rendas, no incidente de despejo imediato, sem estar dirimida aquela legitimidade. Isto, pressupondo, naturalmente, que o inquilino aceita a referida obrigação e contesta apenas a exigibilidade da mesma.
Sendo, pois, essa a situação dos autos, a ordem de despejo imediato do locado não pode subsistir. Daí que se imponha a revogação da decisão recorrida, em consequência da procedência da pretensão recursiva.
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III – Decisão
Pelo exposto, acorda-se em conceder provimento ao presente recurso e, consequentemente, revoga-se o despacho recorrido.
Porque decaiu na sua pretensão, as custas deste incidente e recurso serão pagas pelos AA.- artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil.
Guimarães, 29/10/2015
João Diogo Rodrigues
Anabela Tenreiro
Francisca da Mota Vieira
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[1] Cfr. neste sentido, João Calvão da Silva, Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, 4ª ed., Almedina, pág.331 e 332.
[2] No sentido de que se trata uma excepção deste tipo, ou seja, uma exceção de direito material, se pronuncia João Calvão da Silva, ob cit, pág. 334.
[3] Ac. RP de 19/05/2014, Proc. 1423/11.5TBPRD-A.P1, consultável em www.dgsi.pt. No mesmo sentido se pronunciaram, entre outros, o Ac do STJ de 05/12/2006, Proc. 06A2299, A. do STJ de 09/10/2007, Proc. 07A2681, o Acórdão desta Relação de 20/03/2014, Proc. 662/13.9TBGMR-A.G1, todos consultáveis no mesmo endereço electrónico, bem como a jurisprudência neles mencionada.
[4] Neste sentido, Ac. RLx de 29/04/2008, Proc. 6112/2007-7, consultável em www.dgsi.pt.
[5] Rui Pinto, Manual da Execução e Despejo, Coimbra Editora, 2013, pág. 1122, citando jurisprudência no mesmo sentido.
[6] Cfr. neste sentido, Ac. Tribunal Constitucional, n.º 673/2005, de 06/12/2005, publicado no DR II Série N.º 25 de 03/02/2006, págs. 1626 e segs.
[7] Cfr. neste sentido, Ac. RLx de 29/04/2008, Proc. 6112/2007-7, Ac RLX de 19/03/2009, Proc. 10706/03.7YXLSB-C.L1-6, Ac. RLx de 12/02/2015, Proc. 4030/12.1TJLSB-A.L1-6,