Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 2717/16.9T8VNF-B.G1 |  |
INCUMPRIMENTO
SINAL
DIREITO DE RETENÇÃO
CONSUMIDOR
1. O direito de retenção consignado no artigo 755 n.º 1 al. f) do C.Civil abrange apenas créditos oriundos do incumprimento de contrato-promessa onde as partes ou a lei prevejam a existência de sinal.
2. Para efeitos do disposto no artigo 754 do C.Civil as despesas com imóveis estão conexionadas com a conservação, gestão ou valorização dos prédios e resumem-se a quantias de pequena monta, não abarcando o valor da transferência de um prédio rústico para a construção de um prédio urbano, num contrato-promessa de permuta, enquanto elemento estrutural do novo prédio.
3. A apelante, ao destinar as frações para a habitação da família, integra-se no conceito de consumidor previsto no artigo 2.º n.º 1 da Lei 24/96 de 31/07 adotado pelo AUJ 4/2014 de 20/03, publicado no DR. a 19/05.
Acordam em Conferência na Secção Cível da Relação de Guimarães
Construções A Lda foi declarada insolvente, por sentença proferida nos autos principais e transitada em julgado.
Na sentença declaratória da insolvência, foi fixado o prazo de 30 dias para a reclamação de créditos.
Findo o prazo para a reclamação, dentro dos 15 dias subsequentes ao termo do referido prazo, o Sr. Administrador da insolvência juntou aos autos a lista de todos os credores por si reconhecidos, obedecendo a todas as formalidades legais.
O credor Banco X, SA veio impugnar a lista de créditos reconhecidos, quanto à natureza dos seus créditos.
Também a credora PD impugnou a lista de créditos reconhecidos quanto à natureza do seu crédito, que foi considerado como comum, defendendo que goza de garantia real – direito de retenção.
A credora Banco X, SA apresentou resposta à impugnação apresentada pela credora PD, impugnando o crédito desta, bem como a natureza que esta pretende que lhe seja atribuída.
O senhor Administrador da Insolvência respondeu, aceitando o crédito da Banco X, SA nos termos constantes da impugnação apresentada por esta credora e defendendo a improcedência da impugnação apresentada pela credora PD, ou seja, mantendo o reconhecimento do crédito conforme constava da lista de créditos reconhecidos.
Atento o reconhecimento pelo senhor Administrador da Insolvência e não oposição da insolvente quanto ao crédito da credora Banco X, SA, foi julgada a procedente a impugnação por esta apresentada, quanto ao seu crédito.
Foi proferido despacho saneador, nos termos do qual o tribunal foi considerado o competente, as partes dotadas de personalidade e capacidade judiciárias, bem como de legitimidade, e o processo isento de nulidades, exceções ou questões prévias que obstassem ao conhecimento do mérito da causa e que cumprisse conhecer, estado em que se mantém.
Procedeu-se a audiência de julgamento.
Foi proferida decisão nos seguintes termos:
“Termos em que reconheço a PD um crédito sobre a insolvente no valor de € 369.897,05, com a natureza comum, improcedendo, assim, a impugnação que apresentou, bem como parcialmente a impugnação do credor Banco X, SA quanto a esta matéria.”
Inconformada com o decidido a credora reclamante PD interpôs recurso de apelação formulando as seguintes conclusões:
“I. Vem o presente recurso interposto da sentença proferida pelo Tribunal a quo, especificamente na parte do segmento decisório que ora se transcreve:
"Termos em que reconheço a PD um crédito sobre a insolvente no valor de € 369.897,05, com a natureza comum, improcedendo, assim, a impugnação que apresentou... " (itálico e sublinhado nosso).
II. Para justificar a referida decisão, entendeu o Tribunal a quo que a Recorrente, não tendo prestado sinal no contrato-promessa de permuta em causa nos autos, não beneficia do direito de retenção previsto na norma geral do artigo 754° do Código Civil, nem se enquadra na situação prevista no artigo 755° n.º 1 alínea f) do mesmo Código, concluindo que " ... não tem a credora PD fundamento legal que lhe permita a qualificação do seu crédito como garantido por direito de retenção sobre as fracções." - vide decisão recorrida, página 8, último parágrafo.
III. A aplicabilidade do artigo 755° n.º 1 alínea f) do Código Civil não só não depende da entrega de sinal, como abrange outros contratos para além da promessa de compra e venda, estando verificados todos os pressupostos para que o crédito da Recorrente seja reconhecido como garantido por direito de retenção sobre as fracções A (em Gaveto) e C (em Banda) do artigo matricial …° da União das Freguesias de B e C, descritas na Conservatória do Registo Predial sob os n.ºs … e …, até ser ressarcida do montante do crédito reconhecido.
IV. A decisão em crise não engloba uma correcta subsunção dos factos provados às disposições jurídicas aplicáveis, impondo-se uma diversa solução jurídica, em concreto que reconheça que o crédito da Recorrente, no valor de € 369.897,05 (trezentos e sessenta e nove mil oitocentos e noventa e sete euros e cinco cêntimos), encontra-se garantido por direito de retenção sobre as fracções A e C do artigo matricial … da União das Freguesias de B e C, descritas na Conservatória do Registo Predial sob os n.ºs … e …, correspondentes, respectivamente, às verbas n.º 1 e 3 do auto de apreensão de bens.
V. A questão (única) a decidir por este Venerando Tribunal é aferir qual a natureza do crédito da Recorrente, isto é, se de natureza comum como decidiu a sentença em crise, se garantido por direito de retenção, como defende e aqui pugna a Recorrente.
VI. Qualificando o contrato celebrado entre Recorrente e Insolvente em 17.01.2007 - doc. 2 junto com a impugnação de créditos -, trata-se de um contrato-promessa de permuta, através do qual a Recorrente, enquanto proprietária do prédio rústico com capacidade construtiva, sito no …, freguesia de B, concelho de Esposende, designado por terreno da horta, com uma área de 41 00m2, confrontando a Norte com CL, de Sul e Nascente com caminho, e de Poente com Caminho de Servidão, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º …, e inscrito na respectiva matriz rústica sob o artigo …°, prometeu permutá-lo com a Insolvente em troca de duas moradias a edificar por esta nesse mesmo terreno, acabadas e prontas a habitar - cfr. factos provados sob as alíneas A a F.
VII. As fracções a edificar e a entregar pela Insolvente à Recorrente vieram a ser identificadas na matriz pelas fracções A (em Gaveto) e C (em Banda) do novo artigo matricial …° da União das Freguesias de B e C, encontrando-se descritas na Conservatória do Registo predial sob os n.ºs … e …, correspondendo, tendo por referência o auto de apreensão de bens apresentado pelo Sr. Administrador de Insolvência, às verbas descritas sob os números 1 (fracção A) e 3 (fracção C)) - cfr. factos provados sob as alíneas L e M.
VIII. No caso de contrato-promessa em que não tenha havido sinal mas tenha havido tradição da coisa o regime é o seguinte: “o incumprimento por parte do promitente da alienação ou constituição dá ao credor o direito a exigir, a título indemnizatório, o valor actual do direito não transmitido ou constituído, descontado o preço convencionalmente estipulado - cf. Ana Prata, Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, Livraria Almedina. 1995 - fls. 846 e sgs. Gaivão Telles, Direito das Obrigações, 6a edição-138.
IX. O direito de retenção é um direito real de garantia - arts. 754°, 758° e 759° do CC - atribui a possibilidade ao seu titular de se pagar, com preferência aos demais credores, sobre o valor da coisa retida, constituindo também uma causa legítima de incumprimento de obrigação de responsabilidade, ou seja, tido como uma causa de licitude, à semelhança da "exceptio non adimpleti contractus", não está sujeito a registo e vale "erga omnes" - cf. Ac. STJ de 7/10/82 e 22/6/89 in BMJ 320-407, RLJ, 119-179, com anotação A. Varela e AJ, 1%-14, respectivamente, Gaivão Telles, o Direito, 106°/119°-17.
X. O direito de retenção previsto no art. 755°, alínea f) do Código Civil abrange outros contratos promessa, que não só o de compra e venda, ou seja, qualquer contrato promessa de transmissão ou constituição de um direito real, nomeadamente, o do caso dos autos, o contrato-promessa de permuta - cf. Ac. STJ 2/7/96, CJ 1996, ano IV, tomo II - 159.
XI. A Recorrente, em virtude de ter celebrado um contrato-promessa de permuta, goza do direito de retenção que lhe é concedido pelo art. 755° alínea f) do Código Civil, apesar de não ter havido entrega de sinal.
XII. Este direito constitui garantia do seu crédito resultante do incumprimento por parte da insolvente, crédito que se encontra pacificamente quantificado e reconhecido, e que ascende ao valor de € 369.897,05 (trezentos e sessenta e nove mil oitocentos e noventa e sete euros e cinco cêntimos).
XIII. Constituindo o direito de retenção um direito real de garantia, goza a Recorrente do direito de ser paga com preferência aos demais credores - um poder de sequela -, pois goza do direito de prevalência sobre a hipoteca, ainda que o registo desta seja anterior, nos termos do artigo 759° do Código Civil.
XIV. Do conceito de direito de retenção, o que resulta é a necessidade de traditio rei. A existência de sinal, de cumprimento definitivo ou de simples mora, não fazem parte do conteúdo desde direito nem estiveram na base do seu reconhecimento.
XV. O direito de retenção previsto na alínea f) do n.º 1 do artº 755° do C.C. assenta em três pressupostos: i) existência de promessa de transmissão ou de constituição de direito real;ii) entrega da coisa objecto do contrato promessa; iii) titularidade, por parte do beneficiário, de um crédito sobre a outra parte, decorrente do incumprimento definitivo do contrato prometido, pressupostos que se encontram inequivocamente preenchidos para que assista à Recorrente o direito de retenção.
XVI. Mesmo à luz da norma geral prevista no artigo 754° do Código Civil, assiste à Recorrente o direito de retenção sobre as fracções A (em Gaveto) e C (em Banda) do artigo matricial 3949° da União das Freguesias de B e C, descritas na Conservatória do Registo Predial sob os n.ºs … e …, constituindo o terreno que permutou uma despesa, e por coisa as fracções A e C que lhe são devidas;- nesse sentido, veja-se o Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, datado de 13.09.2013, proferido no processo n.º 755/12.0T2STC-C.E1, disponível em www.dgsi.pt.
XVII. O crédito da Recorrente, que se encontra reconhecido e verificado, deve ser declarado como garantido pelo direito de retenção, nos termos do disposto nos art-s 759 e 755°, nº 1, al. f) do Código Civil, ou ainda nos termos da norma geral contida no artigo 754° do Código Civil.
XVIII. Ao contrato promessa de permuta celebrado entre Insolvente e Recorrente não foi atribuída eficácia real, mas após a sua celebração foi efectuada a respectiva entrega das fracções à Recorrente, tendo havido a traditio da coisa, sendo-lhe aplicável o regime do art. 102° do CIRE.
XIX. O regime geral estabelecido pelos artigos 755°, n.º 1 alínea f), e 759° do Código Civil não é alterado pelo regime previsto no CIRE, razão pela qual o beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de um direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, goza de direito de retenção pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do art. 442 do C.C.
XX. Ao contrário do entendimento vertido na sentença que antecede, a entrega de sinal não constitui pressuposto ou condição para o reconhecimento direito de retenção concedido pelo art. 755° alínea f) do Código Civil, tendo esta alínea f) aplicabilidade a outros contratos para além do contrato-promessa de compra e venda, mormente ao contrato-promessa de permuta em causa nos presentes autos.
XXI. Os contratos promessa, quer com eficácia real, quer com eficácia obrigacional, em que tenha havido tradição da coisa, conferem ao promitente-comprador direito de retenção sobre os prédios objecto do contrato prometido, nos termos do art. 755, n.º1, al. f) do C.C, devendo, pois, ser o crédito da Recorrente verificado como garantido com o direito de retenção e graduado no respectivo lugar.
XXII. As fracções A e C em causa, e que foram entregues pela Insolvente à Recorrente, destinam-se especificamente à habitação e esta é consumidora final, e como tal tutelada pelo regime do art. 755, n.º 1, alínea f) do Código Civil, no entendimento sufragado pelo Acórdão de Uniformização de Jurisprudência n.º 4/2014, de 20 de Março de 2014, in www.dgsi.pt
XXIII. A decisão impugnada violou, entre outros, o disposto nos artigos 754°, 755°, n.º 1 alínea f), e 759°, todos do Código Civil, arte 102° do CIRE, arte 60 n.º 1 da CRP, e art. 2° n.º 1 da Lei 24/96 de 31 de Julho, alterada pelo DL 67/2003 de 8 de Abril, fazendo uma interpretação incorrecta dos artigos.
Termos em que, Requer a Vossas Excelências se dignem conceder provimento ao presente recurso, revogando-se, em consequência, a decisão impugnada, concretamente na parte em que julgou improcedente a impugnação e considerou verificado o crédito da Recorrente como comum, e substituindo-a por outra que reconheça que o crédito da Recorrente se encontra garantido por direito de retenção sobre as fracções A e C do artigo matricial …° da União das Freguesias de B e C, encontrando-se descritas na Conservatória do Registo predial sob os n.ºs … e …, e as quais correspondem às verbas n.º 1 e 3 apreendidas à insolvente, devendo o mesmo ser graduado em conformidade quanto aos imóveis que constituem as referidas verbas n.º 1 e 3, da seguinte forma:
a) As dívidas da massa insolvente saem precípuas (n.º 1 e n.º 2 do artigo 172.° do CIRE);
b) O crédito reclamado pela Fazenda Nacional referente a IMI, pelo produto da venda do imóvel a que respeita o imposto;
c) Crédito garantido por direito de retenção da credora PD, pelo produto da venda dos mencionados imóveis;
d) Crédito hipotecário de Banco X, SA, pelo produto da venda do imóvel sobre que incide a hipoteca;
e) Créditos privilegiados da Fazenda Nacional referentes a IRC e IRS;
f) Do remanescente, dar-se-á pagamento aos créditos comuns;”
A impugnante da reclamação de créditos Banco X SA. requereu a ampliação do recurso ao abrigo do disposto no artigo 636 do CPC, por não se conformar com os fundamentos da qualificação do contrato-promessa de permuta, apresentando as seguintes conclusões:
“1. Vêm as presentes contra-alegações da apelação interposta por PD, que pretende seja o seu crédito qualificado como garantido, por, no seu entender, beneficiar, nos termos do disposto no art. 755º, nº 1, alínea f) do Código Civil, de direito de retenção sobre as fracções respectivamente designadas pelas letras “A” e “C” do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ….
2. Não lhe assiste, no entanto, razão alguma.
Vejamos:
3. Nos termos do disposto no art. 755º, nº1, alínea f) do Código Civil, goza de direito de retenção “O beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não incumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442.” (negrito e sublinhado nossos).
4. É, portanto, requisito essencial ao reconhecimento da garantia real em questão a existência de crédito indemnizatório nos termos do art. 442º do CC, normativo legal este que rege a matéria atinente ao sinal.
5. Sucede que, no caso vertente, não houve sinal, facto que, aliás, é aceite pela recorrente.
6. E nem doutra forma se poderia entender, atento, além do mais, o prescrito no art. 440º do CC, nos termos do qual “Se, ao celebrar-se o contrato ou em momento posterior, um dos contraentes entregar ao outro coisa que coincida, no todo ou em parte, com a prestação a que fica adstrito, é a entrega havida como antecipação total ou parcial do cumprimento”.
7. Assim, não poderia pretender-se que a permuta à sociedade insolvente do terreno de que a recorrente era proprietária fosse um sinal, pois que tal manifestamente não cabe naquela que era a intenção das partes, nem isso mesmo foi em qualquer momento entre elas convencionado.
8. A recorrente tenta obviar a este facto inatacável - a inexistência de entrega de sinal – argumentando que o próprio art. 442º do CC, no seu nº 2, prevê, nos casos em que houve tradição, que a indemnização pelo incumprimento do contrato seja o valor da coisa objecto da promessa, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago.
9. Olvida, no entanto, a recorrente, que tal previsão é também e sempre para as situações em que, de facto, houve sinal.
10. Também não podemos concordar com a tese propugnada pela recorrente de que o legislador, quando expressamente fez consagrar, na alínea f) do nº 1 do art. 755º do CC, para efeitos de atribuição de direito de retenção, a necessidade da existência de crédito nos termos do art. 442º, afinal o que pretendia era coisa distinta.
11. Cremos que não pode ser feita uma interpretação da intenção do legislador de molde a se anular um dos requisitos explicitamente estabelecidos.
12. Não há dúvidas de que o direito de retenção pode eventualmente ser atribuído em casos de outras promessas de transmissão que não a de compra e venda, mas é sempre requisito necessário (entre outros, naturalmente) que a promessa haja sido sinalizada.
13. Podendo eventualmente discordar-se desta opção do legislador, o que é certo é que não se pode fazer letra morta da lei e considerar ser aplicável o previsto no art. 755º, nº1, al. f) do CC mesmo quando, manifestamente, não se verifica um dos requisitos aí fixados.
14. A referência expressa, na alínea f) do nº 1 do art. 755º do CC, ao art. 442º não pode ser ignorada e apenas pode significar que, verificados os demais requisitos exigidos, gozará de direito de retenção o crédito - e apenas este - resultante do disposto naquele art. 442º, ou seja, nos casos em que tenha havido sinal.
15. Inexistindo sinal – como expressamente é reconhecido pela recorrente –, não se mostra preenchido um dos vários requisitos prescritos no art. 755º, nº 1, alínea f) do Código Civil, logo, o mesmo não é aplicável, o que é o mesmo que dizer que o crédito da recorrente não beneficia de direito de retenção.
16. Igualmente não sendo aplicável a regra geral ínsita no art. 754º do Código Civil, na medida em que a recorrente não teve quaisquer despesas por causa dos imóveis ou por danos por eles causados.
(Sem prescindir)
17. Caso assim se não entenda, isto é, na hipótese – que não se concede – de se considerar ser possível a atribuição de direito de retenção para garantia de crédito decorrente do incumprimento de promessa de transmissão de imóvel não sinalizada, com traditio, a Banco X vem ainda, nos termos do art. 636º do CPC, requerer que seja apreciado o seguinte:
18. Na sentença recorrida entendeu-se ser manifesto que o negócio celebrado entre a recorrente e a sociedade insolvente foi uma promessa de permuta, tese que é igualmente aventada pela recorrente.
19. Sucede que, tendo inicialmente, em 17.01.2007, as partes celebrado um contrato-promessa de permuta - junto pela recorrente à sua impugnação como documento nº 2 -, vieram depois, em 22.05.2007, a celebrar o negócio prometido, isto é, a permuta, tendo sido transmitida a propriedade do terreno de que a recorrente era proprietária – e que esta havia prometido permutar – para a sociedade insolvente, sem que tivesse havido pagamento de qualquer preço.
20. Afigura-se-nos, pois, existir alguma confusão entre promessa de permuta e permuta, eventualmente atento o facto de a contrapartida da recorrente ser o recebimento de fracções futuras.
21. A realidade dos factos, no entanto, mostra-nos que houve, efectiva, permuta do terreno, ainda que por duas fracções a nele – posteriormente, claro está – construir.
22. A circunstância de a permuta em causa se concretizar a dois tempos, dado o facto de, em parte, se reportar a bens futuros, não configura promessa alguma.
23. Veja-se, até, o aditamento ao contrato junto pela recorrente à sua impugnação como documento nº 4, celebrado após a transmissão da propriedade do terreno para a sociedade insolvente, em que expressamente se refere que “(…) a primeira outorgante permutou com o segundo outorgante o prédio agora Urbano, sito no … Esposende (…)” (negrito e sublinhado nossos).
24. É certo que a recorrente não juntou o contrato por via do qual transmitiu a propriedade do terreno para a sociedade insolvente, tendo-se limitado a juntar o anterior contrato-promessa e um seu posterior aditamento, mas a ausência dessa junção não anula o facto de que o mesmo foi celebrado, nem pode considerar-se ser tal transmissão esvaziada de sentido ou conteúdo.
25. O que é facto é que, após a celebração de contrato-promessa de permuta, o contrato prometido foi celebrado, pois que a sociedade insolvente recebeu o terreno que lhe havia sido prometido permutar.
26. E aqui reside o cerne da questão, pois que com a transmissão da propriedade do terreno para a sociedade insolvente concretizou-se a permuta. A partir do momento em que há transmissão, deixamos de estar no campo da (mera) promessa.
27. Permuta essa que, é inegável, porquanto comporta bens futuros, carecia ainda de uma ulterior concretização, mediante a qual seriam, posteriormente, registadas as fracções “A” e “C” na titularidade da recorrente.
28. Mas tal não invalida que o negócio prometido tenha efectivamente sido celebrado, de outro modo jamais poderia o terreno ter passado a integrar a esfera jurídico-patrimonial da sociedade insolvente, o que lhe permitiu construir as fracções que vieram a ser apreendidas.
29. Assim sendo, como de facto é, deve considerar-se que o negócio celebrado entre a recorrente e a insolvente foi uma permuta, nos termos da qual a primeira permutou o terreno de que era proprietária por duas fracções a nele construir, isto é, por bens futuros.
30. Nessa conformidade, e também por este motivo, deve negar-se a atribuição de direito de retenção para garantia do crédito da recorrente, na medida em que inexiste previsão legal para a atribuição de um tal direito em garantia de crédito decorrente do incumprimento de contrato de permuta.”
A. Recurso da Reclamante PD
Das conclusões deste recurso ressaltam as seguintes questões:
1. Se o direito de retenção previsto no artigo 755 n.º 1 al. f) do C.Civil abrange apenas o crédito emergente do incumprimento do contrato-promessa em que tenha sido previsto sinal ou ainda outros créditos.
2. Se o crédito emergente do incumprimento do contrato-promessa de permuta é garantido pelo direito de retenção previsto no artigo 754 do C.Civil.
3. Se a apelante é consumidora para efeitos do Ac. Uniforme de Jurisprudência 4/2014 de 20/03.
B. Ampliação do recurso da impugnante Banco X SA.
Das conclusões desta ampliação ressalta a questão de saber se o contrato celebrado entre a apelante e a insolvente é de promessa de permuta ou apenas de permuta.
O tribunal deu como provada a seguinte matéria de facto:
“Atenta a prova produzida, consideramos provados os seguintes factos, os únicos com relevância para a boa decisão da causa:
A. No exercício da actividade comercial da insolvente, esta contactou a Credora, propondo-lhe a celebração de um negócio de permuta, tendo o mesmo por objecto o prédio rústico com capacidade construtiva, sito no Sítio …, freguesia de B, concelho de Esposende, designado por terreno da horta, com uma área de 4100m2, confrontando a Norte com CL, de Sul e Nascente com caminho, e de Poente com Caminho de Servidão, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º …, e inscrito na respectiva matriz rústica sob o artigo ….
B. Em concreto, a Credora/impugnante entregaria o imóvel em causa à insolvente, na qual esta edificaria várias moradias destinadas a revenda e, com isso, geraria dividendos,
C. E por sua vez, como contrapartida da cedência do terreno pela Credora/impugnante, esta receberia duas moradias a edificar nesse mesmo terreno, acabadas e prontas a habitar.
D. Após negociações entre Credora e insolvente, as partes acordaram os termos da indicada permuta,
E. Tendo para o efeito celebrado, em 17.01.2007, um acordo escrito, nos termos do qual a Credora e a insolvente prometiam permutar o terreno descrito em A) por duas moradias a edificar pela insolvente nesse mesmo prédio, sendo uma das moradias em Gaveto e outra em Banda.
F. Mais estipularam Credora e insolvente, quanto ao prazo de entrega das indicadas moradias, que as moradias em Gaveto e Banda seriam entregues, “prontas a habitar” (cfr. clausula QUARTA), respectivamente, um ano e meio e dois anos após o levantamento da licença de construção.
G. Sucede que, não obstante o teor do acordo celebrado entre as partes, a insolvente propôs à Credora que declarasse, por meio da outorga de escritura pública, vender o terreno supra mencionado em A), tudo de modo a que a insolvente pudesse recorrer ao crédito bancário, financiando dessa forma a construção a edificar no terreno, dando este de garantia através de hipoteca.
H. Por conseguinte, Credora e insolvente outorgaram, em 22.05.2007, escritura pública de compra e venda através da qual a aquela transferiu para a insolvente a propriedade do prédio supra identificado em B), de modo a que esta se pudesse financiar junto das instituições bancárias, e sem que nesse acto a Credora tenha recebido qualquer valor.
I. Nesse mesmo momento, isto é, da outorga da escritura que antecede, a insolvente, como garantia do cumprimento das obrigações assumidas, nomeadamente para entrega das duas moradias nos prazos convencionados, entregou à Credora um cheque no valor de 400,000,00 € (quatrocentos mil euros), equivalente ao valor das duas moradias a entregar no estado de acabadas, sendo este cheque só depositado no caso de a insolvente não entregar as moradias nos prazos estabelecidos.
J. Acresce que, da outorga desse acto notarial, daí resultaram “mais-valias” em sede fiscal, a liquidar pela “vendedora” e cujo valor ascendia a 30.102,95 € (trinta mil cento e dois euros e noventa e cinco cêntimos),
K. Pelo que, em virtude da Credora não possuir a quantia em causa, entre insolvente e Credora foi celebrado, em 03.10.2008, um “aditamento” ao acordo de 17.01.2007, através do qual acordaram em substituir a cláusula Segunda, passando nela a constar que a insolvente liquidaria a quantia referente às “mais-valias”, valor que seria objecto de acerto de contas aquando da entrega das moradias prometidas permutar à Credora.
L. Por outro lado, após a celebração do acordo de 17.01.2007, da escritura de 22.05.2007, e aditamento de 03.10.2008, as fracções prometidas permutar pela insolvente à Credora vieram, após constituição da propriedade horizontal, a ser identificadas na matriz pelas fracções A (em Gaveto) e C (em Banda) do novo artigo matricial … da União das Freguesias de B e C, encontrando-se descritas na Conservatória do Registo predial sob os n.ºs … e ….
M. As quais correspondem, tendo por referência o auto de apreensão de bens apresentado pelo Exmo. Sr. Administrador de Insolvência, às verbas descritas sob os números 1 (fracção A) e 3 (fracção C).
N. As moradias/fracções a permutar com a Credora não foram concluídas pela insolvente no prazo acordado,
O. Sendo que, em Setembro de 2012, a insolvente havia apenas concluído a fracção C do indicado empreendimento, estando as demais inacabadas e as obras paradas em virtude de dificuldades financeiras da insolvente para conclusão das mesmas.
P. A insolvente, em Setembro de 2012, para cumprimento do contrato promessa datado de 17.01.2007, entregou à Credora as chaves das fracções A e C.
Q. Desde essa data que a Credora passou, juntamente com a sua filha (há data com 3 meses, hoje com 4 anos) e companheiro, a habitar na Fracção C, única moradia/fracção que a insolvente concluiu e deixou pronta a habitar,
R. Bem como a fruir da Fracção A que, em virtude de se encontrar inacabada, passou a servir como espaço de arrumação e apoio à habitação.
S. O que tem vindo a fazer de forma pública, notória, e sem a oposição de quem quer que seja,
T. Suportando todos os custos inerentes às aludidas fracções A e C,
U. Tendo ainda procedido à colocação de diverso mobiliário na Fracção C, a qual constitui, conforme supra alegado, a habitação própria e permanente da Credora e agregado familiar (filha e companheiro) desde Setembro de 2012.
V. Vigiando a credora/impugnante as suas construções, procedendo às respectivas limpezas e conservação, ajardinando-as, pagando as despesas inerentes à conservação das fracções A e C em apreço, e evitando a intrusão de quaisquer estranhos ao seu interior.
W. O que a ora Credora sempre fez e faz à vista de toda a gente, nomeadamente vizinhos, Insolvente, tudo sem oposição ou embaraço de quem quer que seja,
X. Agindo a Credora na plena convicção de estar a exercer um direito próprio, ou seja, na ignorância de lesão de eventuais direitos de outrem, e em tudo se comportando como dona das fracções A e C, e por todos como tal sendo considerada,
Y. A insolvente, desde há vários anos que se mostra incapaz, por dificuldades financeiras, de concluir as fracções restantes (com excepção da fracção C), e nomeadamente da fracção A. Z. Sob as fracções A e C em apreço encontram-se registadas hipotecas, arrestos e penhoras de correntes de diversos processos judiciais instaurados contra a insolvente.
AA. Nunca tendo a insolvente conseguido obter o distrate de tais hipotecas ou o pagamento das restantes dividas, com o objectivo de levantar os arrestos/penhoras.
BB. A fracção A não se encontra acabada, e a fracção C (única que se encontra acabada e habitada pela credora) não tem licença de habitabilidade.
CC. Tendo a Credora, aliás, vindo a recepcionar do A.I. a comunicação que não pretendia cumprir o indicado contrato definitivo.
Vamos conhecer das questões enunciadas
B. Ampliação do recurso da impugnante Banco X SA.
A reclamante PD fundamentou a sua reclamação ao não reconhecimento do seu crédito como privilegiado pelo AI, com a garantia do direito de retenção na outorga com a insolvente de um contrato-promessa de permuta de um prédio rústico por duas frações a construir no mesmo por parte da insolvente. A Banco X SA. impugnou esta reclamação defendendo que se estava em presença de um contrato de permuta e não de promessa de permuta, porque com a venda do prédio à insolvente, por parte da reclamante, se consumou a permuta.
O tribunal qualificou este contrato como de promessa de permuta porque entendeu que a credora reclamante e a insolvente prometeram permutar o terreno, propriedade daquela, por duas moradias a edificar pela insolvente naquele terreno.
E julgamos que o fez com acerto porque a permuta só se concretizaria com o cumprimento da promessa assumida por ambos os outorgantes. A credora prometia ceder à insolvente o prédio rústico, com viabilidade construtiva e esta prometia construir nele e ceder-lhe duas moradias. A permuta, em si, é o contrato prometido traduzido na cedência do terreno e das moradias, que a credora e a insolvente se comprometeram ultimar no futuro. A venda do prédio por parte da credora à insolvente, para esta se poder financiar, com vista a poder cumprir a promessa de construir e depois ceder as moradias, traduz-se num meio para atingir o fim a que se propuseram. Na verdade, se não houvesse necessidade de fazer a transmissão antecipada, por estas razões, a permuta ocorreria, em simultâneo, com a transferência do direito de propriedade do terreno para a insolvente e a transmissão do direito de propriedade das moradias para a credora reclamante.
A1. Se o direito de retenção previsto no artigo 755 n.º 1 al. f) do C.Civil abrange apenas o crédito emergente do incumprimento do contrato-promessa em que tenha sido previsto sinal ou ainda outros créditos.
A questão que se coloca é saber se o direito de retenção consignado neste normativo abrange apenas créditos oriundos do incumprimento de contrato-promessa onde as partes ou a lei prevejam a existência de sinal ou abarca, também, créditos emergentes do incumprimento de contrato-promessa em que as partes ou a lei não configurem o sinal.
O artigo 755 n.º 1 al. f) do C.Civil consagra um caso especial do direito de retenção em que “ O beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442”. Resulta deste normativo uma remissão para o artigo 442 no sentido de se determinar as condições do nascimento do crédito que irá ser garantido pelo direito de retenção.
O artigo 442 do C.Civil, pela sua epígrafe, refere-se ao sinal que se traduz numa garantia de cumprimento, incentivando as partes a cumprir o contrato-promessa e a determinar o âmbito sancionatório do incumprimento. As partes terão de expressar, no respetivo contrato, a existência de sinal, com exceção do contrato-promessa de compra e venda em que há uma presunção de sinal no que tange “…a toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço” – artigo 441 do C.Civil. É o que resulta da leitura dos vários números que o compõem, especialmente do nº2 que refere, expressamente, a forma de cálculo da sanção ou cláusula penal pelo incumprimento do contrato. No caso de o incumprimento ser imputável ao que prestou o sinal, o promitente não faltoso pode fazer seu o sinal. No sentido inverso, o promitente não faltoso tem o direito a receber o sinal em dobro. Porém, se tiver havido tradição da coisa a que se refere o contrato prometido pode exigir o valor da coisa ou o do direito a transmitir ou se constituir sobre ela, calculado em termos objetivos, à data do incumprimento da promessa, com a dedução do preço convencionado e a entrega do sinal prestado e a parte do preço prestado. E será sobre o direito ao dobro do sinal ou ao cálculo do valor da coisa nos termos referidos que incide o direito de retenção consignado no artigo 755 n.º 1 al. f) do C.Civil, que foi deslocado do artigo 442 n.º 3 do C.Civil, com a redação introduzida pelo DL. 236/80 de 18/07, pelo DL. 379/86 de 11/11. Em qualquer um dos casos (dobro do sinal ou valor da coisa), em caso de incumprimento, exige-se que tenha havido a constituição de sinal ( conferir – Antunes Varela, Sobre o Contrato-Promessa, Coimbra Editora Lda, 1988, pag. 67 a 142).
No caso em apreço, o tribunal considerou que a transmissão do direito de propriedade do prédio rústico a favor da insolvente, por parte da credora reclamante PD, não constituiu sinal na medida em que se estava em presença de um contrato-promessa de permuta e não de compra e venda, pelo que não beneficiava da presunção do artigo 441 do C.Civil, e não constava do mesmo nem se provou que fosse atribuído carater de sinal à transferência do direito de propriedade do prédio, julgando-a como uma antecipação do cumprimento da obrigação a que estava adstrita nos termos do artigo 440 do C.Civil. E, em face disto, não reconheceu à credora reclamante o direito de retenção, por não se verificarem os pressupostos consignados no artigo 755 n,º 1 al. f) do C.Civil, qualificando o crédito como comum, e, como tal, o graduou.
E julgamos que decidiu, com acerto, uma vez que do contrato-promessa de permuta não transparece qualquer sinal, nem da matéria fáctica provada consta que as partes tenham querido atribuir carater de sinal à transferência do direito de propriedade do prédio a favor da insolvente, para se financiar. Esta transmissão, para os fins visados, traduz-se no cumprimento antecipado da obrigação a que se tinha vinculado pelo contrato-promessa de permuta.
Não tendo havido sinal, os danos emergentes do incumprimento definitivo do contrato pela insolvente e pelo AI. não estão cobertos pela garantia real do direito de retenção prevista no artigo 755 n.º 1 al f) do C.Civil, que remete para o artigo 442 do mesmo diploma, que exige a entrega de sinal, para desencadear o direito a ser ressarcido nos termos aí previstos, que é o objeto do direito de retenção.
2. Se o crédito emergente do incumprimento do contrato-promessa de permuta é garantido pelo direito de retenção previsto no artigo 754 do C.Civil.
A apelante defende que também é aplicável, ao caso, o regime geral do direito de retenção definido no artigo 754 do C.Civil, porque o valor do prédio rústico transferido é uma despesa e as frações são coisas.
De acordo com o normativo são requisitos para que se verifique a situação de direito de retenção em termos genéricos: a) uma coisa que deva entregar a outrem; b) que simultaneamente seja credor daquele a quem deve a restituição; que entre os dois créditos haja uma relação de conexão nas condições definidas no artigo – despesas feitas por causa da coisa ou danos por ela causados (Antunes Varela C.Civil Anotado, I Vol. 3ª edição revista, pag. 742, 3ª anotação ao artigo 754).
As despesas com imóveis estão conexionadas com a conservação, gestão ou valorização dos prédios e resumem-se a quantias de pequena monta que o devedor, titular da coisa, pode com relativa facilidade pagar, e já não as situações que envolvam o incumprimento do contrato-promessa que abarque um ou vários imóveis. Daí que esta última situação não seja abrangida pelo regime geral do direito de retenção (Antunes Varela, Sobre o Contrato-Promessa, Coimbra Editora, Lda, 1988, pag. 111 e 112).
No caso em apreço, o direito de propriedade do prédio rústico, transmitido pela apelante à insolvente, não se apresenta como uma despesa da construção do prédio urbano que surgiu com a atuação da insolvente. O prédio rústico apresenta-se como elemento fundamental, estrutural para a criação de uma nova coisa – o prédio urbano em frações. Incorpora-se no prédio construído. O seu valor distribui-se por todas as frações, não como uma despesa mas como um elemento estrutural do prédio, que entretanto nasceu.
A despesa prevista no artigo 754 do C.Civil tem a ver com a conservação e gestão da coisa existente e não com a criação de uma nova e não contempla uma quantia tão volumosa com a reconhecida. Daí que julgamos que não se enquadre neste normativo.
3. Se a apelante é consumidora para efeitos do Ac. Uniforme de Jurisprudência 4/2014 de 20/03.
Perante a matéria provada nos pontos de facto P) a X) e BB) a apelante está a viver nas frações A e C, com o seu agregado familiar, desde 2012, em que a A, ainda não terminada, funciona como apoio à C onde dorme, come e recebe as pessoas. Esta situação enquadra-se no artigo 2.º n.º 1 da Lei 24/96 de 31/07, na medida em que a apelante destina as frações a uso familiar e doméstico, sendo afastada qualquer atividade profissional ou lucrativa. E foi este conceito restritivo o adotado no Ac. Uniformizador de Jurisprudência 4/2014 de 20/03, publicado no DR. de 19/05. Daí que possamos concluir que a apelante é consumidora para efeitos deste acórdão uniformizador de jurisprudência.
Por todo o exposto é de concluir que se não verificam os pressupostos do direito de retenção, como garantia real do crédito reclamado, porque o contrato-promessa em causa não foi sinalizado, como o exigido pelo artigo 775 n.º 1 al. f), conjugado com o artigo 442 n.º 2, ambos do C.Civil, e não se considerar despesa para efeitos do artigo 754, do mesmo diploma, o valor do prédio rústico cuja propriedade a apelante transferiu para a insolvente, para a construção do prédio urbano em frações, em que lhe eram destinadas duas, sendo de qualificar o crédito como comum e não privilegiado.
Concluindo:
1. O direito de retenção consignado no artigo 755 n.º 1 al. f) do C.Civil abrange apenas créditos oriundos do incumprimento de contrato-promessa onde as partes ou a lei prevejam a existência de sinal.
2. Para efeitos do disposto no artigo 754 do C.Civil as despesas com imóveis estão conexionadas com a conservação, gestão ou valorização dos prédios e resumem-se a quantias de pequena monta, não abarcando o valor da transferência de um prédio rústico para a construção de um prédio urbano, num contrato-promessa de permuta, enquanto elemento estrutural do novo prédio.
3. A apelante, ao destinar as frações para a habitação da família, integra-se no conceito de consumidor previsto no artigo 2.º n.º 1 da Lei 24/96 de 31/07 adotado pelo AUJ 4/2014 de 20/03, publicado no DR. a 19/05.
Decisão
Pelo exposto acordam os juízes da Relação em julgar improcedente a apelação e, consequentemente, confirmam a decisão recorrida.
Custas a cargo da apelante.
Guimarães,