Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1443/02-1 |  |
DESPEJO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
ALTERAÇÃO DA ESTRUTURA DO PRÉDIO
ALTERAÇÃO SUBSTANCIAL DOS FACTOS
Proc. n.º 1443/02
Apelação em Processo Sumário.
Tribunal Judicial da Comarca de Guimarães – 3º Juízo Cível – Proc. n.º 227/01
Acordam em conferência os Juízes da Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães:
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"A" instaurou a presente acção pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento e, consequentemente, a Ré "B", seja condenada a despejar imediatamente o prédio locado e a restituir-lho no estado em que o mesmo lhe foi arrendado, sem qualquer porta na fachada posterior e as paredes exteriores sem qualquer pintura.Alega que é dono de um prédio urbano de rés-do-chão destinado a habitação sito no lugar da ..., Guimarães, inscrito na matriz sob o artigo 438.
Por contrato verbal celebrado há mais de vinte anos a anterior proprietária cedeu o seu gozo à Ré e seu marido, para habitação, pela renda de Esc. 406$00, a qual actualmente ascende a Esc. 11.150$00 mensais.
No ano de 1998 a Ré abriu uma porta na fachada posterior do locado, com cerca de 1,80 m de altura e 80 cm de largura, através da qual passou a aceder e a ocupar um terreno com cerca de 60 m2, situado nas traseiras do locado. Participou o facto à Câmara Municipal de Guimarães e por despacho de 12 de Julho de 2000 foi ordenada a reposição do alçado posterior da casa no estado em que se encontrava antes do início da obra, o que não foi cumprido pela Ré nem executado pela Autarquia.
A Ré transformou a referida parcela de terreno em logradouro e horta e passou a utilizá-lo para a criação de galináceos.
Além disso, no ano de 2000 construiu um barracão com cerca de 12 m2 feito de traves de madeira e chapa de zinco e pintou as paredes de granito da fachada principal da casa com tinta de cor branca, o que motivou novas queixas na Câmara.
Acrescenta que a casa foi construída há mais de 50 anos, fazendo parte de um conjunto de sete, construídas em banda, todas com paredes de granito e que todos os actos praticados o foram, sem o seu conhecimento e consentimento e contra a sua vontade.
A Ré contestou contrapondo que o arrendamento foi celebrado relativamente ao prédio urbano e logradouro e que, há cerca de 9 anos, devido ao estado de degradação muito avançado do prédio, o anterior senhorio autorizou a realização de todas as obras que se mostrassem necessárias ao seu conforto e comodidade, desde que suportasse os respectivos custos.
Entre outras obras, reparou o tecto do locado, recuperando o sótão onde abriu uma porta, passando a cultivar o logradouro.
Em meados de 1996 decidiu construir no logradouro uma pequena barraca para criar algumas galinhas, não tendo o Autor manifestado qualquer oposição.
Refere que a casa tem sido pintada todos os anos na época da Páscoa há cerca de dez anos.
Invocou a excepção de caducidade do direito do Autor.
O Autor respondeu dizendo que o terreno de logradouro situado nas traseiras não faz parte do objecto do arrendamento e pronunciou-se acerca da matéria excepção de caducidade considerando que os factos são continuados.
Proferiu-se despacho saneador que se pronunciou pela validade e regularidade de todos os pressupostos processuais, estado em que, aliás, se mantêm. A excepção de caducidade foi apreciada e julgada procedente no que concerne às obras de abertura da porta no alçado traseiro do locado e construção de um barracão de traves de madeira e chapas de zinco.
O Autor interpôs recurso desta decisão, o qual foi admitido com subida diferida.
Seleccionaram-se os factos assentes e controvertidos elaborando-se base instrutória que não foi objecto de reclamações.
Procedeu-se a julgamento com observância do legal formalismo, e respondeu-se à matéria da base instrutória pela forma que consta do despacho de fls. 129 e 130.
De seguida foi proferida sentença, que julgando a acção parcialmente procedente, considerou que a pintura da fachada de granito constituía uma alteração substancial da estrutura externa do prédio e decretou
«a resolução do contrato de arrendamento celebrado com a Ré "B" relativamente ao prédio composto de casa de rés-do-chão descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 00593/190493 e inscrito na matriz sob o artigo 438;
b) condenou a Ré "B" a despejar imediatamente o prédio locado e a restituí-lo ao Autor "A" no estado em que o mesmo lhe foi arrendado, sem qualquer porta na fachada posterior e as paredes exteriores sem qualquer pintura.»
Inconformada com tal decisão veio a R. interpor recurso da apelação.
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Na apelação interposta do despacho saneador o A. formula S.A. seguintes conclusões:« Primeira: A abertura de um rasgo numa das paredes exteriores de um edificio com as medidas de 1,80 m de altura por 80 cm de largura consubstancia manifestamente Uma deterioração considerável e abusiva, além de traduzir também uma alteração à estrutura externa e configuração exterior do edifício.
Segunda: O facto ilícito aludido na cláusula anterior não se esgota no momento em que o acto de abertura da porta foi perpetrado, porque a deterioração do edifício dele decorrente se prolonga no tempo contínua e ininterruptamente, até que a parede seja reposta na situação anterior.
Terceira: A situação configurada nos presentes autos cabe na previsão do n.° 2° do art.° 65° do R.A.U., e por isso o prazo de caducidade conta-se a partir da data em que o facto tiver cessado.
Quarta: A douta sentença recorrida ao qualificar de facto instantâneo a abertura da porta
dos autos e declarar caduco o direito de obter a resolução do contrato de arrendamento, com esse fundamento, viola ou não faz a melhor interpretação do disposto no art.º 64°, al. d) e n.º 2 do art." 65° do RA.U.. o qual afirma que deteriorações consideráveis:
"são todas aquelas que não sejam inerentes à prudente utilização do prédio, ou que não constituam deteriorações necessárias ao conforto e comodidade do arrendatário, ou que revistam um certo vulto, quer pela sua extensão, quer pelo custo da reparação, quer pelo confronto com o valor e dimensão do prédio onde são praticadas."
A abertura da porta referida constitui também um facto ilícito na medida em que se traduz numa alteração à estrutura externa do edifício e à respectiva configuração exterior. Neste sentido, o Acórdão da Relação de Coimbra, de 25/2/1997, Col. Jur., II, 10
"Constituem obras ilícitas todas aquelas que, efectuadas sem autorização do senhorio e sem integrarem benfeitorias, inovem ou alterem a configuração do locado."
Consequentemente, a abertura da porta dos autos constitui uma conduta ilícita que não se esgotou no momento em que o acto de abertura foi perpetrado, porque a deterioração correspondente se prolonga no tempo contínua e ininterruptamente, e por isso não pode deixar de se considerar como um "facto duradouro", para efeitos de aplicação do disposto no art.º 65°, n.° 2 do R.A.U..
Como ensina o Dr. Pais de Sousa, in , Extinção do Arrendamento Urbano, Coimbra, 1980, pág. 252:
" Quanto à situação resultante de facto ilícito continuado, permanente ou duradouro, não custa aceitar antes pelo contrário, que o facto violador se mantém intrinsecamente idêntico em qualquer momento que se considere "».
Na suas contra-alegações a R./recorrida, pediu a improcedência do recurso.
As conclusões de recurso delimitam, subjectiva e objectivamente o seu objecto (art.º 684º n.º 3 e 690º n.º 1 do CPC) em termos de o Tribunal superior não poder conhecer de questões que aí não constem, salvo o que for de conhecimento oficioso.
Nos presentes autos, como se viu, foram interpostos dois recursos de apelação, sendo o primeiro pelo A. ( do despacho saneador) e o segundo pela R. (da sentença final).
Nos termos do disposto no n.º 1 do art.º 710º do CPC, impõe-se conhecer dos recursos pela ordem de interposição.
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Colhidos os vistos, cumpre decidir.Da apelação do A.
A questão suscitada no recurso interposto pelo A. resume-se a saber se o acto da abertura da porta é um “facto ilícito” continuado, como defende o A. ou instantâneo, como decidiu a Sr.ª Juíza.
Sobre esta questão pouco haverá a dizer em face da análise feita pela Sr.º juíza no despacho recorrido, com o qual, diga-se, se concorda em absoluto. Efectivamente ninguém de bom senso duvidará ou sequer pode questionar que a abertura de uma porta é um acto instantâneo que se executa e completa num dado momento, “embora os seus efeitos permaneçam ou se protraiam no tempo” Cfr. Pereira Coelho in Licões de Arrendamento, pag 269.. O facto de os efeitos perdurarem não altera a substância e a natureza do acto, que se consumou e esgotou no momento em que se concluiu a obra "O fundamento da resolução do contrato por obras realizadas no locado, previsto no art.º 64° al. d), do Regulamento de Arrendamento Urbano, é o acto de fazer as obras e não o da consequente permanência da modificação do objecto locado.
O acto de fazer obras não é facto continuado, pelo que o prazo de caducidade é de um ano, a contar do conhecimento desse facto. ", (cfr. Ac. Relação do Porto, de 20/09/94, BMJ, 439°-647).
" O facto constitutivo do direito de resolução previsto na al. d) do art. ° 64° do Regime do Arrendamento Urbano é o acto de realizar as obras, e não os respectivos efeitos, operando-se a caducidade decorrido uma ano sobre o conhecimento desse facto pelo senhorio. ", ( cfr. Ac. da Relação do Porto, de 27/06/1995; BMJ, 448°- 430).
, pelo que será a partir do momento do conhecimento, pelo senhorio, desse facto que se contará o prazo de caducidade do direito à resolução do contrato.
Está assente que o o A. e senhorio teve conhecimento da abertura da porta há mais de um ano, atenta a data de propositura da acção ( pelo menos desde 1998, data em que apresentou participação do facto à Câmara Municipal). Assim é evidente que o direito do A. à resolução do contrato com fundamento no facto referido, está caduco (art.º 65º do R.A.U.).
Deste modo e pelo exposto, improcede a apelação do A.
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Da apelação da R.
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Da apelação da R.
A R. na sua apelação formula as seguintes conclusões.
«1- A Apelante foi condenada a despejar imediatamente o prédio locado e a restituí-lo ao Autor "A" no estado em que o mesmo lhe foi arrendado, sem qualquer porta na fachada posterior e as paredes exteriores sem qualquer pintura.
2 - Salvo o devido respeito, a Apelante discorda da decisão recorrida, relativamente à resolução do contrato de arrendamento e consequente despejo imediato do prédio locado.
3 - De acordo com a sentença,
A - Quanto à pintura da parede exterior do prédio:
" ... a pintura das paredes exteriores do prédio em tinta, porque não consentida, é ilícita e deve ser considerada uma alteração substancial da estrutura externa do edifício.
A pintura com tinta branca altera a fisionomia exterior do locado de forma permanente e introduz um elemento que a distingue do ponto de vista estético e deforma negativa.
Olhando para o conjunto de casas, aquela que foi arrendada à Ré destaca-se imediatamente aos olhos do transeunte desequilibrando a harmonia que era suposto ser característico das construções contínuas ".
- Quanto à caducidade do direito do Autor:
" A Ré não precisa o momento da realização da obra durante o ano de 2000 dizendo antes que levou a cabo idêntica tarefa durante dez anos consecutivos na época da Páscoa.
Ficou demonstrado que o fez uma ocasião e pela primeira vez em finais de 1992, o que significa que não estamos perante um comportamento reiterado, como pretendia fazer crer, mas um único acto que poderia ter motivado a resolução do contrato.
Coloca-se a questão de saber se a ausência de reacção nessa época limita os direitos do Autor nesta acção.
A resposta tem de ser negativa.
Por um lado, em 1992 o demandante não era ainda o proprietário do prédio, pelo que não poderia reagir através da competente acção.
Sabemos que a pintura introduz uma alteração estética no edifício. As noções de estética são sempre subjectivas e o que pode ter sido encarado pelos anteriores proprietários como um beneficio para o prédio, que com esta actuação da Ré, ficou com um ar mais limpo e com aparência de objecto cuidado, para o actual é visto como algo que choca com o aspecto das restantes casas, arruinando a harmonia do conjunto. "
4 - Entende a Doutrina e a Jurisprudência que:
" O conceito de estrutura externa do prédio, para efeito da 1 a parte dessa alínea ( alínea d) do art.' 1039° do Código Civil ), deve ser entendido como alteração substancial da fisionomia essencial do prédio, sem corresponder apenas à noção especializada de estrutura resistente em matéria de construção civil, por o bem jurídico protegido por essa disposição ser o interesse do proprietário em manter o essencial da traça do seu prédio. " ( cfr. Parecer de Rabindranath Capelo de Sousa, CJ, 1987, 5°, 12 - citado in Abílio Neto, Código Civil anotado, 12° Edição, pag. 1608).
" As obras que alterem substancialmente a estrutura do prédio devem configurar um desvio à linha arquitetónica, estética e de segurança, solidez e salubridade do imóvel ". - cfr. Acórdão da Relação do Porto, 03-12-1998, BMJ, 482, pag. 298.
5 - Nos factos que o Tribunal identifica como definitivamente assentes, nada consta que leve a crer que a casa da Apelante seja a única cuja fachada tenha sofrido alterações, e que seja da sua responsabilidade um hipotético desequilíbrio da harmonia do conjunto de casas supra referido.
6 - Com o prévio consentimento do seu anterior senhorio, entendeu a Apelante pintar a fachada da sua casa de cor branca, evitando e encobrindo alguns sinais visíveis de degradação.
7 - A pintura da fachada de uma casa. pode introduzir um elemento que o distinga do ponto de vista estético, porém, referir que aquele elemento é negativo não passa de uma mera apreciação subjectiva que, para efeitos da decisão de que ora se recorre, não tem especial relevância.
8 - Embora, resulte da leitura da fundamentação da sentença uma preocupação em fazer referência à casa da Apelante como fazendo parte de um conjunto de casas e banda larga, com paredes em granito,
9 - No entanto, o que esta em causa é saber se a pintura da fachada da casa da Apelante, vista individualmente, constitui, ou não uma alteração substancial da estrutura externa do locado e deve ser com base neste facto que poderá., ou não existir fundamento que justifique o despejo - cfr. Parecer de Capelo de Sousa, supra citado.
10 - Logo, sendo o Autor proprietário apenas de uma das casas, nomeadamente, a arrendada à aqui Apelante, é sobre as obras realizadas nessa casa e o impacto na harmonia arquitetónica da mesma, que, com o devido respeito, o Tribunal a quo se deveria ter debruçado e decidido, visto que é este impacto arquitectónico que o disposto na alínea d), n.° 1 do art.° 64°, do RAU, quer proteger, e não outro.
11 - Assim, afigura-se á Apelante, que a sentença de que ora se recorre, não é proporcionada à reduzida dimensão da obra. realizada, nem tem em conta as regras de bom senso prático. de justa medida das coisas e criteriosa ,ponderação das realidade da vida.
12 - De todo o exposto, e na humilde opinião da Apelante, a pintura da fachada do locado em cor branca, não configura uma alteração substancial da estrutura externa do prédio, para os efeitos do disposto no na alínea d), n.° 1 do artigo 64° n.° 1 do RAU.
13 - Neste sentido, o Ac. da Relação de Lisboa de 19/03/1991, defende que: " A alteração substancial da estrutura externa do prédio, para os fins da alínea d), do n. ° 1 do art. ° 1093 ° do C. C., é a alteração considerável da sua fisionomia, aspecto ou aparência exterior... ".
" A modificação da pintura dos parâmetros exteriores do edifício não configura essa alteração substancial ". ( cfr. Ac. da Relação de Lisboa, 19/031991, in www,dgsi.pt.).
14 - Relativamente à caducidade do direito do Autor, afigura-se-nos importante fazer o enquadramento cronológico dos factos, dada a pouca clareza da sentença nesta matéria.
15 - Resultaram provados os seguintes factos:
- No ano de 1992, pela primeira vez, a Ré pinta de branco a parede exterior do locado;
- Em 1994, o Autor e a respectiva mulher adquirem por escritura publica de permuta a propriedade daquela casa;
- Durante o ano de 2000, a Ré pinta mais uma vez aquela parede exterior;
- Em 15-02-2001, por sentença, transitada em julgado, no âmbito de processo de Inventário/Partilha de bens em Casos Especiais n.° 69-A/1999, foi adjudicado ao Autor a referida casa - cfr. certidão emitida pelo 2° Juízo do Tribunal Judicial de Guimarães, junta aos autos pelo Autor na petição inicial.
- Em 22-03-2001, o Autor intenta a presente acção de despejo
16 - Do descrito, e tratando-se de um facto instantâneo, que razões levaram o Autor a esperar sete anos para intentar a respectiva acção despejo com base num facto existente desde 1992, e do seu conhecimento, pelo menos, desde 1994.
17 - Dado que, o prazo de caducidade da acção é de um ano, a contar do conhecimento da obra ( artº' 65° RAU ), não se percebe, nem se concebe que o Tribunal a quo não tivesse decidido pela caducidade do direito do Autor.
18 - Acresce que, se tal não bastasse, tendo em conta o facto de a obra ter sido executada e concluída em 1992 com o consentimento do então senhorio Paulino Coelho,
19 - E mais tarde, em 1994 com conhecimento e concordância, pelo menos tácita. do Autor e da então mulher, seria suficiente para invocar a caducidade de pedir a resolução, nos termos do referido artº 65° do RAU.
20 - Visto que, como tem entendido a Jurisprudência, o conhecimento pelo anterior senhorio de uma situação de facto geradora de caducidade do direito de acção é, posteriormente à transmissão do prédio locado, oponível ao novo senhorio, ( cfr. Ac. Relação de Lisboa, de 25/09/1990, CJ, 3° - 130; e Ac. da Relação de Lisboa, de 16/01/1992, BMJ, 413° - 597 ).
21 - Disposições violadas: Nomeadamente, os art.°s 64° e 65° n.° 1 alínea d), do Regime do Arrendamento Urbano.
Nestes termos, e nos demais de Direito aplicável, deverá ser dado provimento ao presente recurso interposto e, em consequência, revogada a decisão recorrida, substituindo-se a mesma por outra que não condene a Apelante em mais do que a proceder à remoção de toda a tinta da parede exterior do locado, tudo em defesa da mais premente.
Nas suas contra-alegações, o A. pede a improcedência do recurso.
Cumpre apreciar e decidir.
São duas as questões suscitadas no recurso;
a) - Saber se a pintura da fachada do prédio (originariamente em pedra de granito) constituiu uma alteração substancial da sua estrutura;
b) - e na afirmativa, saber se haverá caducidade do direito uma vez que a pintura da fachada ocorreu pela primeira vez em 1992 e tal facto foi conhecido do actual e anteriores senhorios, que não reagiram.
No que ao caso interessa foram dados como provados na primeira instância, os seguintes factos:
«1. Por escritura pública celebrada no Cartório Notarial de Fafe em 23 de Fevereiro de 1994, Paulino Coelho e mulher Maria Alice Teixeira declararam dar em permuta ao Autor e esposa, Maria Lúcia Pereira Rodrigues, entre outros, o prédio urbano, situado no lugar de S. Romão, freguesia de Mesão Frio, composto de casa de rés-do-chão e logradouro descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 00593/190493 e inscrito na matriz sob o artigo 438 (alínea A) dos factos assentes e doc. de fls. 53 a 59).
2. Por partilha homologada por sentença proferida no processo nº 69-A/99 do 2º Juízo Cível do Tribunal de Guimarães foi adjudicado ao Autor o prédio urbano identificado em 1) (alínea B) e doc. de fls. 4 a 13).
3. Por contrato verbal celebrado há mais de vinte anos a anterior proprietária do prédio urbano identificado em 1), Maria José Viamonte Silveira de Almeida Lobo Machado, cedeu o gozo do rés-do-chão, com três divisões e uma cozinha ao marido da Ré, Alberto de Castro, entretanto falecido, para sua habitação, pela renda de Esc. 460$00 a pagar na residência da senhoria (alínea C).
4. Posteriormente a renda foi objecto de sucessivas alterações, sendo actualmente de Esc. 11.150$00 mensais (alínea D).
5. A Ré abriu uma porta na fachada posterior do locado (alínea E).
6. No decurso do ano de 2000 a Ré pintou as paredes de granito da fachada principal da casa com tinta de cor branca (alínea F).
7. A casa arrendada à Ré foi construída há mais de 50 anos e faz parte dum conjunto de sete casas construídas em banda contínua, todas com paredes de granito (alínea G).
8. A partir de 1998 a Ré passou a aceder e a ocupar um terreno com cerca de 60 m2, situado nas traseiras do locado, pertencente ao Autor através da porta referida em 5) (resposta ao artigo 1º da base instrutória).
9. A Ré transformou a parcela de terreno referida em 8) em terreno de logradouro e horta (artigo 2º).
10. Os factos referidos em 6), 8) e 9º foram praticados sem consentimento nem conhecimento e contra a vontade do Autor (artigo 3º).
11. A casa habitada pela Ré foi por esta pintada uma primeira vez em finais de 1992 (artigo 5º).»
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Quanto à primeira questão, a Sr.º Juíza, sustenta na bem elaborada sentença em crise, que a execução por parte da R. da pintura da fachada granítica do prédio, constituiu uma alteração substancial da estrutura, entendida esta no sentido da sua fisionomia, traça ou aspecto, na medida em que no confronto com as outras casas que se são contíguas e da mesma traça (granítica), “ choca ... e arruina a harmonia do conjunto”.Defende a recorrente que a pintura do prédio, mesmo nas circunstâncias descritas na sentença, « não configura uma alteração substancial da estrutura externa do prédio, para os efeitos do disposto no na alínea d), n.° 1 do artigo 64° n.° 1 do RAU».
Antes do mais importa saber como deve defini-se o conceito de estrutura constante do art.º 64º n.º 1 al. d) do RAU.
A este propósito, escreveu-se no Ac. do STJ de 14/01/97, in BMJ N.º 463 Ano1997 pag.571 :
«Sobre o que é estrutura externa perfilam-se dois entendimentos diversos; um equipara-a à noção corrente em construção civil, com correspondência à estrutura resistente, e outro fá-la corresponder à fisionomia do prédio...
O primeiro destes entendimentos não é de acolher por duas razões que desde logo nos ocorrem:
- por um lado, como é notório no campo da moderna construção civil, a construção de edifícios de andares não tem sequer uma estrutura externa, entendida como estrutura resistente a constituir o exterior do prédio; a estrutura resistente é composta por uma espécie de esqueleto, formado por colunas e placas horizontais de betão, cujos espaços abertos exteriores são depois preenchidos por paredes que podem ser de tijolo, ou blocos de ytong, ou vidro, mas em qualquer caso indiferentes no tocante à resistência ou estabilidade do prédio;
-por outro lado, mal se concebe que, conscientemente, um senhorio dê autorização escrita para que o arrendatário faça obras que vão pôr em risco a segurança do edifício.
E o segundo entendimento apresenta-se, ao contrário, como o único que está de acordo com o poder de transformação da coisa que é inerente ao direito de propriedade, do qual o senhorio não abre mão ao dar o seu prédio de arrendamento;
-é também certo que o direito de propriedade pode ser lesado de forma muito extensa, ainda que sem lesão da segurança do prédio, por transformações do seu aspecto exterior, em relação às quais é insuficiente a possibilidade de exigência de reposição no estado anterior quando se chegar ao termo do arrendamento, ainda por cima de duração indefinida e provavelmente longa.
Este entendimento é defendido largamente na doutrina, tendo apoio em Rabindranath, Capelo de Sousa, em parecer publicado na Col. Jur., 1987-V-20 a 22, Aragão Seia, regime do arrendamento urbano, página 296, Pais de Sousa, Extinção do Arrendamento Urbano, 2. edição, página 247, e João de Matos, Manual do Arrendamento e do Aluguer, Vol.II, página 218.»
Poderá o aspecto externo e a estética dum edifício, ser enquadrável no conceito alargado de estrutura enunciado no aresto citado?
Parece-nos que sim já que tem a ver com a sua fisionomia, configuração e equilíbrio arquitectónico Cfr. o Ac. R. Ev. de 4 de Janeiro de 1979, C. J. IV, 1, 188 e seguintes? e Ac. R. L. de 19 de Julho de 1986, C.J. XI, 3, 133 ..
No caso sub judice temo como assente que o aspecto original do prédio locado, era, quanto à sua fachada principal, de pedra granítica e que a R. pintou tal fachada com tinta branca. Trata-se como é evidente duma alteração da fisionomia do prédio. Mas nem todas as alterações da fisionomia externa do prédio relevam em matéria de resolução do contrato de arrendamento.
«...Só releva para a resolução do arrendamento a alteração que seja substancial.
Isto significa, para uns, que deve ser profunda ou fundamental - como opinam Pais de Sousa e João de Matos, secundados por Rabindranath Capelo de Sousa -, e, para outros, que seja uma alteração de monta ou considerável - como opinam Januário Gomes, Resolução do Contrato de Arrendamento..., O Direito, 125, página 461-467, e Aragão Seia.» Entendemos que os qualificativos de "profundo" ou de "considerável" têm sentido equivalente e que traduzem um grau de alteração que já é, seguramente, substancial, o qual terá lugar a partir do momento em que a alteração deixa de ser algo de significado relativamente pequeno- Ac. do STJ de 14/01/97, in BMJ N.º 463 Ano1997 pag.571.
A pintura da fachada granítica, com tinta branca é obvio que altera a fisionomia do locado, mas será uma alteração de tal modo grave que possa considerar-se uma alteração substancial...?
A doutrina e a maioria das decisões judiciais tem-se pronunciado no sentido de que por alteração substancial da estrutura do prédio, como fundamento da resolução do contrato locativo, se deve entender a alteração da sua fisionomia, configuração, disposição ou equilíbrio arquitectónico, sendo que «as obras que conferem ao senhorio o direito de requerer o despejo não têm de traduzir-se numa alteração irreparável ou irremediável do prédio, pois, de outro modo só em muito raros casos as obras realizadas por um arrendatário constituiriam fundamento de despejo, pois, é quase sempre possível repristinar a fisionomia de um imóvel urbano em que tenham sido introduzidas modificações - conforme se observa no Ac. R. L. de 18 de Novembro de 1982 a própria destruição total de um prédio "é reparável na medida em que é possível construir um prédio igual ao outro» Cfr. Ac. do STJ de 24/10/95, in BMJ N.º 450 ANO1995 PAG 477 e devendo a alteração ser aferida em relação a todo o conjunto. Ranbidranath Capelo de Sousa, Acção de despejo (parecer) na C. J. XII, 5, 20.
No caso dos autos temos que a casa arrendada à Ré foi construída há mais de 50 anos e faz parte dum conjunto de sete casas construídas em banda contínua, todas com paredes de granito (alínea G).
Ao pintá-la com tinta branca é evidente que a R. alterou a sua fisionomia externa. Estando a casa isolada este facto poderia não ser muito grave, embora fosse revelador de falta de sentido estético e quiçá até ” mau gosto”.
A casa, porém, está integrada num conjunto arquitectónico de sete casas, em banda e de traça granítica, o que faz com que a alteração, no confronto com as casas contíguas ( ainda em pedra granítica natural – vide doc. de fls. 114) se torne mais visível e chocante em termos estéticos e arquitectónicos, pelo que não pode deixar de ser havida como uma alteração substancial da estrutura externa do prédio, para os efeitos do n.º 1 al. d) do art.º 64º do RAU e consequentemente justificadora do despejo.
Mas será que a pintura efectuada pela R. no ano de 2000 ( e é este o facto que é invocado como causa de pedir/fundamento da resolução do contrato) é fundamento para decretar o despejo do arrendado?
Cremos que não.
O que a R. fez no ano 2000, foi uma “repintura” da fachada do locado. Com efeito está assente que esta já fora pintada pelo menos em 1992! Sendo assim, foi em 1992, que se deu a alteração substancial da estrutura/fisionomia do prédio, com a transformação do aspecto externo da fachada de pedra granítica natural em fachada pintada de branco. Essa intervenção é que foi inovatória e nessa medida configura uma alteração “ao status quo ante”, coisa que não sucede com a “repintura” efectuada em 2000 que nada inovou nem alterou relativamente a estrutura externa do prédio nessa data. Assim a alteração justificativa do despejo seria a ocorrida em 1992 Apesar de se considerar que o facto – pintura da fachada- ocorrido em 1992, constituiria fundamento do despejo, dir-se-á que tal desiderato já não poderá ser atingido com base nele, em virtude de se verificar a caducidade do direito. e não a invocada na petição inicial e que ocorreu em 2000.
Deste modo entendemos não se verificar o fundamento que determinou o decretamento do despejo, impondo-se portanto, nesta parte a revogação da sentença.
Nas conclusões do recurso, não foi atacada a decisão de condenação da R. a repor o prédio no estado em que foi arrendado ou seja, sem qualquer porta na fachada posterior e com a fachada anterior sem pintura, pelo que nessa parte deve manter-se a condenação, que aliás foi pedida pelo A. e não é incompatível com a improcedência do pedido principal.
Pelo exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação do A. contra o despacho saneador e procedente a apelação do R. contra a sentença, que assim se revoga na parte em que decretou a resolução do contrato de arrendamento e ordenou o despejo do mesmo . Quanto ao mais, condenação da R. a repor as fachadas posteriores e anteriores do prédio no estado em que se encontravam quando foram arrendadas, confirma-se a douta sentença recorrida.
No tocante às custas da acção altera-se a condenação, na proporção do vencido e que se fixa em 2/3 para o A. e 1/3 para a R.
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Custas do recurso a cargo do A./apelante.Registe e notifique.
Guimarães, em 22-01-2003
( Bernardo Domingos – Relator)
( Carvalho Guerra – 1º Adjunto)
( Herculano Lima – 2º Adjunto)
( Carvalho Guerra – 1º Adjunto)
( Herculano Lima – 2º Adjunto)