Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
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2- Tal situação só se modificou e, ainda assim, em exclusivo para os contratos de duração superior a cinco anos ou sem prazo, com a publicação do DL 257/95, de 30-9, que introduziu o novo art. 119º. do RAU, não sendo tal alteração aplicável aos contratos celebrados anteriormente à entrada em vigor deste diploma.
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I – Relatório
A Junta de Freguesia de P... , na qualidade de órgão representativo da freguesia de P... , do concelho e comarca de Braga, intentou a presente acção especial para cumprimento de obrigação pecuniária emergente de contrato contra a P... T..., S.A., pedindo a sua condenação a pagar-lhe a quantia global de €5.514,79, alegando para tanto ter celebrado com a ré um contrato de locação civil nos termos do qual lhe cedeu uma parcela de terreno de um prédio rústico, mediante o pagamento da renda mensal de 20.000$00.
Mais alegou que nos termos do contrato a renda seria actualizada anualmente mas a Ré nunca procedeu a essa actualização pelo que está em dívida a quantia global de €5.514,79.
Regularmente citada veio a Ré deduzir oposição alegando que a Autora renunciou voluntariamente às actualizações de renda uma vez que nunca as solicitou nos termos que lhe são impostos pelo artigo 33º do RAU e não o tendo feito não lhe é possível agora recuperar os aumentos de renda não verificados, conforme resulta do artigo 34º do RAU.
A final veio a ser proferida sentença que julgou improcedente a acção.
Inconformada, apelou a Autora concluindo, em síntese, que as partes, ao abrigo do disposto no art.405º. Cód. Civil (princípio da liberdade contratual) pretenderam estipular a actualização automática das rendas segundo os coeficientes legais respectivos, pretendendo a recorrente exonerar-se da obrigação anual de comunicar à recorrida os aumentos respectivos com a expressão utilizada “as rendas serão actualizadas”. Aliás, tal destrinça é feita hoje no art.1077º. Cód. Civil onde se consagra no nº.1 a livre estipulação do regime de actualizações das rendas, estabelecendo o nº.2 o respectivo regime supletivo.
Entende, por isso, que a sentença recorrida violou o disposto nos arts. 405º. e 1077º. do Cód. Civil e o art.31º., nº.1 do RAU
A Ré não respondeu às alegações da recorrente.
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II – Questões a Decidir
É sabido que a delimitação objectiva do recurso emerge do teor das conclusões do recorrente, enquanto corolário lógico-jurídico da fundamentação expressa na alegação, sem embargo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer ex-officio.
Dir-se-à também que o recurso, como meio impugnatório de decisões judiciais, visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando, assim, ius novarum, ou seja, qualquer decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do tribunal a quo.
Finalmente, constitui jurisprudência pacífica que o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas – e com liberdade no respeitante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito – à análise das “questões” suscitadas, e que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função das pretensões e causa de pedir aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras.
Assim, em face do que se acaba de expor e das conclusões apresentadas, é a seguinte a questão a resolver por este Tribunal:
- o regime previsto nos arts. 33º. e 34º. do RAU (DL 321-B/90, de 15-Outubro) é, ou não, aplicável às actualizações de rendas a que alude o presente contrato.
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III – Fundamentos de Facto
Uma vez que não foi impugnada e nada nela há a alterar, a factualidade relevante é a fixada em 1ª instância (fls. 60 e 61), ou seja:
1- Entre a Autora e a Ré foi celebrado um acordo reduzido a escrito e denominado “Contrato de Locação Civil”, mediante o qual a Autora cedeu à Ré uma parcela de terreno, com a área de 15 metros quadrados, a confrontar por todos os lados com a aquela e, pertencente ao prédio rústico, denominado Leira da Porta da Igreja, sito no Lugar de Codeçosa, da freguesia de P... , do concelho de Braga, descrito na Conservatória no número 36.797 e inscrito na matriz sob o artigo 1036°, com inicio no dia 1 de Fevereiro de 1994, pelo prazo de trinta anos e possibilidade de ser renovado, nos termos a acordar pelas partes.
2- A cedência de tal parcela destina-se exclusivamente ao exercício da actividade que legal e estatutariamente cabe à Telecom Portugal, SA, nela podendo esta empresa proceder à instalação de todas as infra-estruturas necessárias ao desempenho da referida actividade, nomeadamente à construção ou instalação de um pavilhão.
3- Segundo o acordado, pelo uso e ocupação da parcela ficou a Ré obrigada a pagar mensalmente, até ao dia 8 de cada mês, a título de retribuição a importância de 20.000S00, correspondente a 1/12 da importância anual de 240.000$00.
4- Nos termos da cláusula quinta do acordo consta “esta retribuição será actualizada anualmente com base nos índices de inflação publicados para actualização das rendas comerciais.
5- A Ré pagou desde o início do acordo até à presente data a quantia de 20.000$00 nos seus respectivos vencimentos.
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IV – Fundamentos de Direito
1- Do regime aplicável à actualização de rendas
Sustenta a recorrente que as partes, ao abrigo do disposto no art.405º. Cód. Civil (princípio da liberdade contratual) pretenderam estipular a actualização automática das rendas segundo os coeficientes legais respectivos, pretendendo a recorrente exonerar-se da obrigação anual de comunicar à recorrida os aumentos respectivos com a expressão utilizada “as rendas serão actualizadas” e que, aliás, tal destrinça é feita hoje no art.1077º. Cód. Civil onde se consagra no nº.1 a livre estipulação do regime de actualizações das rendas, estabelecendo o nº.2 o respectivo regime supletivo.
Acerca da questão escreveu-se o seguinte no Tribunal “a quo” na sentença recorrida:
“Importa em primeiro lugar começar por qualificar o contrato celebrado entre as partes e que estas denominaram de “Contrato de Locação Civil”, de forma a determinar o regime legal a aplicar no caso concreto.
Nos termos do disposto no artigo 1022º do Código civil locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa mediante retribuição; a locação diz-se arrendamento quando versa sobre coisa imóvel e aluguer se incide sobre coisa móvel (artigo 1023º).
No caso dos autos, estamos perante um arrendamento e, atendendo ao fim do mesmo - exercício da actividade que legal e estatutariamente cabe à Telecom Portugal, S.A., nela podendo esta empresa proceder à instalação de todas as infra-estruturas necessárias ao desempenho da referida actividade, nomeadamente à construção ou instalação de um pavilhão – a sua natureza só pode consubstanciar um arrendamento urbano sujeito, até Junho de 2006 às regras do RAU (Regime do Arrendamento Urbano introduzido pelo DL nº 321-B/90 de 15 de Outubro).
Ora segundo este regime a actualização de rendas é permitida nos casos previstos na lei (artigo 30º) sendo as rendas actualizáveis nos casos previstos no artigo 31º, designadamente anualmente em função de coeficientes aprovados pelo Governo nos termos do artigo 32º ou por convenção das partes, nos casos previstos na lei.
O artigo 33º refere que o senhorio interessado na actualização anual da renda deve comunicar por escrito ao arrendatário com antecedência mínima de 30 dias o novo montante e o coeficiente e demais factores relevantes utilizados no seu cálculo; se o senhorio não fizer tal comunicação não pode vir posteriormente tentar recuperar os aumentos de renda não feitos pois a tal o impede o disposto no artigo 34º.
A posição da Ré funda-se exactamente no regime previsto no RAU e nas normas acabadas de enunciar, considerando a Ré que a Autora nunca lhe comunicou qualquer actualização tendo ficado precludido o direito a recuperar os aumentos de renda não feitos.
Importa pois analisar o teor da clausula quinta do contrato celebrado pelas partes de forma a concluir se foi vontade das partes convencionar alguma actualização automática da renda a cargo da arrendatária, subtraindo tal actualização às regras gerais do RAU, que colocam a cargo do senhorio a comunicação da actualização, conforme pretende a Autora.
A análise de tal questão prende-se com a interpretação dessa cláusula…”, partindo-se de seguida para a análise da dita questão interpretativa.
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Apreciando e decidindo
Perante os factos apurados o contrato aqui em causa consubstancia na verdade um arrendamento urbano (celebrado em 1994) sujeito às regras do RAU (introduzido pelo DL nº 321-B/90 de 15 de Outubro) tal qual se escreveu na sentença recorrida, cumprindo, no entanto, acrescentar que a situação fáctica em causa (pontos 1 e 2) é manifestamente subsumível ao disposto no art. 110º. do mesmo RAU:
“Considera-se realizado para comércio ou indústria o arrendamento de prédios ou partes de prédios urbanos ou rústicos tomados para fins directamente relacionados com uma actividade comercial ou industrial”.
Ou seja, trata-se de um contrato de arrendamento urbano para comércio celebrado no ano de 1994.
Face a esta constatação, cumpre avançar, desde já, que falece toda a argumentação da recorrente, sendo inclusivamente inútil o trabalho relativo à interpretação da cláusula levado a cabo na sentença recorrida, após se partir do princípio que tal matéria poderia reger-se pelo princípio da liberdade contratual.
Vejamos porquê.
A matéria em causa, relativa à possibilidade de actualização convencional de rendas neste tipo de contratos, encontrava-se ainda na altura (em 1994) fora da órbita da autonomia da vontade, situação que só viria a modificar-se e, ainda assim, em exclusivo para os contratos de duração superior a cinco anos (ou sem prazo), com a publicação do DL 257/95, de 30-Setembro, que introduziu o novo art.119º. no RAU; no qual, contudo, logo se estipulou, no respectivo art. 6º., não ser aplicável aos contratos - tal qual o presente - celebrados antes da sua entrada em vigor.
De facto, o Decreto-Lei nº. 257/95, de 30 de Setembro esclarece na respectiva introdução:
“Cabe, agora, estender a reforma aos arrendamentos destinados ao comércio, indústria e ao exercício de pro¬fissões liberais e, bem assim, aos contratos destinados a outros fins não habitacionais. Também neste domí¬nio a reanimação do mercado do arrendamento passará pela possibilidade, reconhecida às partes, de conferir natureza temporária aos contratos de arrendamento, podendo ainda ser convencionado um prazo para de¬núncia por parte do senhorio. De qualquer modo, mantém-se a possibilidade de celebração de contratos ao abrigo do regime vigente. Paralelamente, abre-se o caminho à fixação convencional de regimes de actuali¬zação de rendas nos contratos com duração efectiva su¬perior a cinco anos e, bem assim naqueles em que não houver sido estipulado qualquer prazo”.
E, por seu turno, no art. 6º. do mesmo diploma determina-se:
“Art. 6.° O presente diploma não é aplicável aos con¬tratos celebrados antes da sua entrada em vigor” .
Em Outubro de 1997, Antunes Varela escrevia mesmo que “o artigo 119º. do RAU, introduzido no estatuto jurídico do arrendamento urbano pelo Decreto-Lei nº. 257/95, de 30 de Setembro, e só aplicável aos arrenda¬mentos para comércio ou indústria celebrados após a entrada em vigor deste diploma, constitui o passo mais agigantado que o legislador deu no sentido da liberalização do regime do arrendamento.
Duas notas especiais assinalam o sentido revolucionário da disposição. Por um lado, admite-se nos arrendamentos comerciais e industriais o regime de actualização anual das rendas - não a actualização objectiva, discriminável por tipos de renda, regulada por lei nos artigos 31.º e 32.º do RAU, mas a actualização convencionada livremente entre as partes em cada contrato, contanto que o acordo revista a forma necessária e o contrato seja de duração limitada superior a cinco anos.
Por outro lado, saltando mesmo sobre a necessidade do passaporte da duração efectiva fácil de obter, a nova disposição reconhece a validade do regime convencionaI de actualização da renda, sempre que o contrato (de arrendamento comerciaI ou industrial) não tenha prazo estabelecido” .
Perante o explanado, importa concluir pala falência absoluta dos argumentos esgrimidos pela recorrente, já que nem a cláusula em análise era susceptível de reger-se pela autonomia da vontade (liberdade contratual), uma vez que tal matéria se encontrava subtraída da vontade das partes, nem a expressão utilizada na redacção da mesma cláusula queria dizer qualquer outra coisa - tão esforçadamente almejada pela recorrente - que não fosse naturalmente a submissão ao imperativo regime legal relativo à actualização deste tipo de rendas naquela altura em vigor, nomeadamente o decorrente do disposto nos arts.33º. e 34º. do RAU que patentemente não foi cumprido pela mesma, ora recorrente.
Daí que, não obstante a distinta fundamentação, não mereça censura a sentença recorrida no plano decisório.
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V – Decisão
Face ao exposto, acordam os Juízes desta secção cível em negar provimento à apelação, confirmando a sentença recorrida.
Custas pela recorrente.