Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1478/21.4T8VCT.G1 |  |
NÃO CUMPRIMENTO DOS ÓNUS ESTABELECIDOS NO ART. 640º DO CPC
CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
OBRIGAÇÕES DO MEDIADOR
ACTIVIDADE DO MEDIADOR
SUMÁRIO (da exclusiva responsabilidade da relatora):
I - Configura-se como um contrato de mediação, aquele em que a ré, empresa de mediação imobiliária, se obrigou, perante a autora, a diligenciar no sentido de conseguir interessado no arrendamento, desenvolvendo, para o efeito, as ações de promoção relativas ao bem imóvel visado no referido contrato e respetivas caraterísticas técnicas e funcionais, bem como outras que se entenderem adequadas, nomeadamente com vista à prospeção e à recolha de informações tendentes à concretização do negócio jurídico a mediar.
II - A obrigação do mediador não se reconduz à celebração do contrato visado, no caso, o arrendamento, mas tão só a de conseguir arrendatário pelo preço determinado pelo proprietário da mesma, não actuando nem em seu nome, nem em nome de quem o contratou.
III – A actividade do mediador consiste em facilitar a conclusão do contrato, pondo em contacto os futuros contraentes.
IV - O contrato de mediação, pela sua própria natureza, admite que o mediador pratique uma série de actos materiais, mas não já actos jurídicos.
Acórdão no Tribunal da Relação de Guimarães
I – RELATÓRIO
S... – SOCIETÉ CIVILE IMMOBILIÉRE, com sede em 4, ..., ..., instaurou a presente acção declarativa comum contra V..., Lda. – MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA., com sede na Praça ..., ..., ..., União de Freguesias ... (... e ...) e ..., ..., pedindo a condenação desta a pagar-lhe uma indemnização €14.950,18 (catorze mil novecentos e cinquenta euros e dezoito cêntimos), a título de danos patrimoniais e não patrimoniais, acrescida de juros de mora legais, contados desde a citação até integral pagamento e, ainda, a indemnização que se vier a apurar em sede de liquidação de sentença ou decisão ulterior.
Para tanto, alega que celebrou com a ré um contrato de mediação imobiliária, com objecto na fracção que identifica, sendo que esta, em 04.01.2017, outorgou, em sua representação, o contrato de arrendamento, com fiador, relativo à dita fracção.
Todavia, a arrendatária só pagou três rendas e apesar de interpelada, nem ela nem o fiador, procederam ao pagamento das quantias em divida, pelo que teve de propor ação judicial de despejo e, subsequentemente, uma acção executiva.
O comportamento da arrendatária permite concluir que aquando a negociação e formação do contrato não pretendia cumpri-lo e nem o fiador pretendia assumir o pagamento em substituição daquela, sendo que a ré, aquando a celebração do contrato, não teve o cuidado de verificar as capacidades económicas dos mesmos.
A conduta da ré, ao não ter cumprido a sua obrigação de garantir que o contrato celebrado respeitava os interesses da sua representada, aqui autora, causou nesta os prejuízos no montante que peticiona.
Os autos mereceram contestação, com invocação de prescrição, impugnação dos factos que lhe imputam uma conduta geradora de responsabilidade civil e a ré requereu também a intervenção principal provocada, ou caso assim se não entenda acessória, da seguradora G..., com quem celebrou um contrato obrigatório de seguro de responsabilidade civil.
Admitida a intervenção principal provocada da referida companhia de seguros, apresentou esta contestação, impugnando a factualidade alegada pela autora.
Por seu turno, a autora pronunciou-se quanto à excepção de prescrição, pugnando pela sua improcedência.
Dispensou-se a audiência prévia, procedeu-se ao saneamento dos autos, tendo sido julgada improcedente a excepção da prescrição e procedeu-se à identificação do objecto do litígio bem como a enunciação dos temas de prova.
O processo seguiu os seus termos, vindo a ser proferida sentença julgando a acção totalmente improcedente, com absolvição do pedido.
Inconformada, apelou a autora, apresentando alegações onde conclui nos seguintes termos:
1. Vem o presente recurso da douta sentença que julgou a presente acção totalmente improcedente e, consequentemente, absolveu a ré e a chamada do pedido.
2. Entende a recorrente que a decisão proferida não traduz uma correcta e integral valoração das provas apresentadas e produzidas nos autos, com influência na aplicação do direito e no desfecho da acção, e numa correcta interpretação e aplicação da lei.
3. Com este recurso impugna a recorrente, igualmente, a decisão proferida sobre a matéria de facto, visando obter a modificabilidade da decisão recorrida, por reapreciação da prova testemunhal gravada em sede de audiência de discussão e julgamento.
4. É entendimento da recorrente ter sido produzida prova de que a ré/recorrida não cuidou de averiguar as condições económicas da arrendatária e do fiador, ou seja, ficou provada a ilicitude da sua conduta e, por conseguinte, deveria a acção ter sido julgada totalmente procedente.
5. São seguintes as questões que a autora/recorrente pretende ver apreciadas:
QUESTÃO UM: Atentas as declarações de parte do legal representante da autora, a prova testemunhal produzida, os factos dados como provados nos pontos 15 a 27, e a documentação junta aos autos, deveria o Tribunal a quo ter dado como provados os factos das alíneas a), b), c) e d), constantes da matéria não provada.
QUESTÃO DOIS: Atentas as declarações de parte do legal representante da autora, a prova testemunhal produzida e a documentação junta aos autos, deveria o tribunal a quo ter dado como provados os factos das alíneas e) e f), constantes da matéria não provada.
QUESTÃO TRÊS: Os factos não provados das alíneas g), h) e i) têm de ser eliminados, uma vez que tais factos foram dados como provados no ponto 32.
QUESTÃO QUATRO: Os factos provados nos pontos 35, 36, 37, 38 e 39 nada têm a ver com a questão dos presentes autos e, nessa medida, não devem constar da matéria provada e, consequentemente, não deviam ter sido valorizados pelo Tribunal a quo para a decisão proferida.
QUESTÃO CINCO: O Tribunal a quo partiu do pressuposto errado de que não existe procuração outorgada pela recorrente a favor da recorrida para esta celebrar o contrato de arrendamento com a arrendatária, quando na verdade a procuração existe e está junta aos autos.
QUESTÃO SEIS: O Tribunal a quo aplicou ao caso dos autos, de forma errónea, o artigo 17º, n.º 1, alínea d) da Lei 15/2003 de 8 de Fevereiro.
QUESTÃO SETE: A autora/recorrente tem direito à compensação das despesas provadas nos pontos 28 e 31.
QUESTÃO OITO: O facto provado no ponto 32 merece a atribuição de compensação à autora/recorrente.
QUANTO À QUESTÃO UM:
6. O Tribunal a quo deu como não provados os factos das alíneas a), b), c) e d) essencialmente com base no depoimento das testemunhas AA e BB, funcionários da Ré, não tendo atentado às declarações de parte do legal representante da autora, CC, e ao depoimento da testemunha DD.
7. Entende a recorrente que o depoimento das testemunhas AA e BB fazem prova contrária à fundamentação constante da sentença, ou seja, prova a falta de cuidado e zelo que existiu por parte da recorrida, na análise das condições económicas da arrendatária e do fiador.
8. A testemunha AA depôs que:
- a arrendatária tinha um rendimento declarado de 300,00 euros e fazia trabalhos de limpeza “por fora”, o que ascendia a um rendimento de cerca de 600,00 euros mensais
- o fiador recebia cerca de 400,00 euros;
- não viu os documentos comprovativos desses rendimentos, porque trata da área comercial;
- que telefonou à autora a comunicar o valor da proposta de renda e comunicou as condições económicas da arrendatária, mas não diz quando;
- enviou um email a informar que o espaço já estava arrendado;
- não fez figurar no contrato de arrendamento o marido da arrendatária, garante também do contrato em causa.
9. Do depoimento desta testemunha resulta que a ré/recorrida não atendeu à real situação económica que a arrendatária e o fiador possuíam à data da subscrição do contrato de arrendamento, tendo aceitado celebrar o contrato com os mesmos, não obstante os seus rendimentos inferiores ao ordenado mínimo e, por conseguinte, insusceptíveis de penhora.
10. O Tribunal a quo não devia ter valorizado este depoimento, quanto à prova de que informou a autora sobre as condições económicas da arrendatária e do fiador e de que esta as aceitou, pois que, a testemunha declarou que não analisou os documentos (não os tendo analisado, não tinha condições para a informar) e apenas enviou um email a dizer que o apartamento já estava arrendado.
11. Resulta também do seu depoimento que não existiu por parte da recorrida o cuidado de fazer figurar no contrato de arrendamento o marido da arrendatária, facto que prova também a negligência da recorrida, mas que não foi considerado pelo Tribunal a quo.
12. Quanto à testemunha BB, é entendimento da recorrente que com base no seu depoimento também não podia o Tribunal a quo ter dado como não provados os referidos factos das alíneas a), b), c) e d).
13. Esta testemunha depôs que:
- pediu a declaração de IRS e os três últimos recibos e a arrendatária só entregou um;
- que a arrendatária além dos 300,00 euros declarados fazia limpezas por fora, auferindo mais 300,00 euros, e que “acharam que havia capacidade de pagar a renda”;
- que têm documentos relativos à arrendatária e ao fiador, os quais foram entregues antes da celebração do contrato de arrendamento, nomeadamente o recibo de vencimento da arrendatária e a declaração de reforma do fiador;
- que o comercial AA lhe transmitiu que tinha falado com o senhorio e que era para avançar com o arrendamento;
- o facto de o marido da arrendatária não figurar no contrato, não obstante a mesma ser casada “à partida faz parte do contrato”.
14. O depoimento desta testemunha revela total falta de zelo e cuidado da recorrida na angariação do cliente.
15. Para celebrar o contrato de arrendamento em causa, a recorrida bastou-se com rendimentos inferiores ao ordenado mínimo da arrendatária e do fiador, insusceptíveis de penhora, com a entrega apenas de um documento sobre tais rendimentos, documento que nem foi junto aos autos, com a mera informação verbal da testemunha AA, o qual disse que tinha falado com o senhorio sobre as condições económicas da arrendatária e do fiador (mas que não analisou os documentos), com a omissão do marido da arrendatária no contrato de arrendamento.
16. Entende a recorrente que ambas as testemunhas, AA e BB, tiveram plena consciência que, nem a arrendatária, nem o fiador tinham condições de fazer o pagamento da renda, e, não obstante isso, avançaram para a concretização do contrato.
17. O Tribunal a quo devia ter tomado em consideração as declarações do representante legal da autora, bem como, da testemunha DD, nomeadamente quando referem que a ré nunca lhe comunicou nada sobre as condições económicas da arrendatária e do fiador.
18. Não se compreende como pode o Tribunal a quo ter valorizado o testemunho de AA que disse que informou a recorrente sobre as condições económicas da arrendatária e do fiador, mas não viu os documentos e apenas existe um email por si enviado para a recorrente, com a informação de que “o apartamento já está arrendado”.
19. Não foi produzida qualquer prova sobre a data em que alegadamente a testemunha AA comunicou ao senhorio e de que forma, bastando-se o Tribunal a quo com a mera declaração da testemunha a dizer que comunicou e de que o senhorio aceitou.
20. O legal representante da autora é pessoa ligada ao ramo dos negócios, pelo que, se a ré/recorrida lhe tivesse dito que a arrendatária tinha um rendimento declarado de 300,00 euros e o fiador uma pensão de 400,00 euros é por demais evidente que o mesmo não iria aceitar celebrar o contrato de arrendamento com tais interessados.
21. Resulta do depoimento do legal representante da autora que a ré lhe disse que arrendatária era uma pessoa conhecida e que não haveria problemas o que permite concluir que a ré/recorrida criou a convicção na recorrente de que a arrendatária era uma pessoa de bem e que, naturalmente, iria cumprir o contrato.
22. O Tribunal a quo confunde os termos do contrato de arrendamento com a análise prévia que deveria ter sido feita pela Ré/recorrida às condições económicas da arrendatária e do fiador.
23. Do conteúdo do contrato de arrendamento não se depreende quais são as condições económicas da arrendatária e do fiador, as quais deveriam ter sido apreciadas antes da celebração do contrato, cabendo a sua apreciação à Ré e não à autora, atento o contrato de mediação celebrado entre as partes.
24. Era expectável que a ré, enquanto mediadora, procurasse e celebrasse o contrato de arrendamento em causa com destinatários com capacidade económica para o cumprimento do mesmo.
25. Do facto provado no ponto 8 apenas resulta que a testemunha AA avisou a autora/recorrente de que o apartamento já estava arrendado, não prova que a recorrente tenha sido avisada antes sobre as condições económicas da arrendatária e do fiador.
26. Quanto ao ponto 9 dos factos provados, tais emails juntos com a p.i. sob o doc. n.º ..., são posteriores à celebração do contrato e dizem apenas respeito a questões fiscais, ou seja, também do teor dos mesmos não resulta provado que a Ré tenha comunicado à autora as condições económicas da arrendatária e do fiador.
27. Os depoimentos das testemunhas EE, agente de execução, bem como, da própria arrendatária FF, são demonstrativos de que esta e o fiador não têm, nem nunca tiveram condições económicas para poder suportar o pagamento da renda.
28. Resulta do depoimento da testemunha EE, agente de execução, que na acção executiva só foi recuperado o valor de 65,00 euros, já fez todas as diligências possíveis e concluiu que não há bens penhoráveis, e que a arrendatária e o fiador têm rendimentos inferiores ao salário mínimo.
29. A testemunha FF declarou que entregou à Ré apenas um único recibo de vencimento e que foi à Segurança Social buscar um documento da pensão de reforma do irmão, mas não diz que o entregou à Ré; que não entregou a declaração de IRS porque nem ela nem o seu irmão estavam obrigados à sua apresentação.
30. Referiu a mesma testemunha que, esporadicamente, fazia trabalhos de limpeza, mas não era um rendimento fixo com o qual estivesse a contar.
31. Também os factos provados dos pontos 15 a 27 são demonstrativos da actuação negligente da recorrida, mas os mesmos, apesar de provados, não foram considerados pelo Tribunal a quo, quando o deviam ter sido.
32. Assim, atentas as declarações de parte do representante legal da autora, a prova testemunhal produzida, os factos dados como provados nos pontos 15 a 27, e a documentação junta aos autos, deveria o Tribunal a quo ter dado como provados os factos das alíneas a), b), c) e d), ou seja, deveria o Tribunal a quo ter dado como provado que a Ré não fez uma correcta valoração das condições da arrendatária e do fiador.
33. Ao não tê-lo feito, fez o Tribunal a quo uma valoração incorrecta da prova o que era determinante para a boa decisão da causa.
QUANTO À QUESTÃO DOIS:
34. No que concerne ao facto da alínea e), resulta das declarações de parte do legal representante da autora, bem como, do depoimento da testemunha DD que o sócio-gerente suportou, pelo menos, o custo de duas viagens que fez a Portugal.
35. Conforme resulta da prova documental junta aos autos (docs. ...1 e ...2, juntos com a p.i.), as viagens ocorreram nos dias 27.03.2017 e 03.11.2017, e os custos das mesmas importaram os valores de 198,90 euros e 622,25 euros, respectivamente.
36. Quanto a esta questão, decorre da douta sentença que: “relativamente ao facto não provado na alínea e) é preciso salientar que as datas em que tais viagens ocorreram não apresentam conexão com nenhum dos acontecimentos de relevo para a situação em apreço não sendo, por isso, possível concluir pela verificação do nexo causal.
Com efeito, resulta da prova produzida: a acção declarativa foi intentada em 04/10/2017; a sentença foi proferida em 26/3/2018; a execução foi intentada em 06/06/2018; a entrega do imóvel ocorreu em 13/7/2018; o orçamento para as obras está datado de 07/02/2020; a factura foi emitida em 31/3/2020; esta acção deu entrada em 19/05/2021. Destarte apesar de o representante da autora e a testemunha DD terem feito menção a deslocações a Portugal não concretizaram datas nem valores.”
37. Tal ilação retirada pelo Tribunal a quo é desconforme com a realidade prática decorrente de qualquer processo judicial, pois que, as datas das viagens efectuadas pelo representante legal autora não tinham necessariamente de coincidir com as datas apontadas como de relevo pelo Tribunal a quo, porquanto: a acção declarativa, a execução e a presente acção foram intentadas pela sua mandatária; a sentença proferida foi recepcionado pela sua mandatária; à entrega do imóvel estivem presentes a sua mandatária e a agente de execução; o orçamento para as obras e a respectiva factura foram emitidos pelo empreiteiro.
38. As datas referidas pelo Tribunal a quo e consideradas de relevo para a situação em apreço, não implicaram, nem tinham de implicar a presença do sócio-gerente da autora, o que não retira o facto de o sócio-gerente ter vindo a Portugal para tratar dos assuntos referidos anteriormente, como de resto, veio.
39. Assim, tendo sido feita prova testemunhal e documental de tais viagens e não fazendo qualquer sentido a alegação por parte do Tribunal a quo sobre a falta de nexo causal, deveria ter sido dado como provado o referido facto da alínea e) e a recorrida ser condenada nos montantes peticionados.
40. Quanto a alínea f), foi dado como não provado que os honorários supra referidos em 31, estimam-se no valor de 1.500,00, a que acresce o IVA.
41. E no ponto 31 ficou provado que “A A. tem de suportar os honorários da sua mandatária, para a representar em juízo.”
42. Pelo que, tendo sido tal facto dado como provado, mas não provado o respectivo valor, deveria o Tribunal a quo ter relegado o apuramento do respectivo valor para incidente de liquidação de sentença ou decisão ulterior, conforme o pedido da autora/recorrente da alínea b) da sua petição inicial.
QUANTO À QUESTÃO TRÊS:
43. Os factos não provados das alíneas g), h) e i) têm de ser eliminados, uma vez que tais factos foram dados como provados no ponto 32.
44. Foi dado como provado no ponto 32 que “toda esta situação causou e continua a causar à A. perdas de tempo, aborrecimentos, preocupações e transtornos.”
45. Ora, tendo sido dados como provados tais factos, não podem os factos das alíneas g), h) e i) constarem dos factos não provados, verificando-se manifesta contradição.
46. Assim, atentos os factos provados em 32, deveria o Tribunal a quo ter relegado o apuramento dos custos com as perdas de tempo, aborrecimentos, preocupações e transtornos para o incidente de liquidação de sentença ou decisão ulterior, conforme o pedido da autora/recorrente da alínea b) da sua petição inicial.
QUANTO À QUESTÃO QUATRO:
47. Os factos provados em 35, 36, 37, 38 e 39 dizem respeito à troca de emails que nada têm a ver com o contrato de arrendamento aqui em causa, dizendo respeito a outros possíveis interessados no arrendamento.
48. O facto de a recorrida eventualmente ter sido diligente em outras situações, não significa que tivessem sido no caso dos autos, como de resto, não foram.
49. Assim, não deviam tais factos constar da matéria provada, porquanto os mesmos em nada são relevantes para a decisão da causa.
QUANTO À QUESTÃO CINCO:
50. O tribunal a quo refere que não ficou provado, nem sequer veio alegado, que a autora emitiu procuração a favor da ré para esta celebrar com a arrendatária o contrato de arrendamento.
51. Tal não corresponde à verdade, pois encontra-se junta aos autos procuração outorgada pela recorrente a favor da recorrida para esse efeito, conforme requerimento datado de 10.01.2022, com a referência citius ...26, cuja junção foi requerida pela chamada e deferida pelo Tribunal a quo.
52. Atenta a procuração existente e junta aos autos, toda a argumentação invocada pelo Tribunal a quo sobre a alegada falta de representação é desprovida de qualquer sentido, não tendo cabimento o Tribunal a quo falar, na fundamentação da decisão, na falta de representação, ratificação tácita e abuso de direito por parte da recorrente.
53. Toda a fundamentação de direito, quanto à referida questão, não deve ser considerada por assentar em pressupostos errados.
QUANTO À QUESTÃO SEIS:
54. O Tribunal a quo aplicou ao caso dos autos, de forma errónea, o artigo 17º, n.º 1, alínea d), da Lei 15/2003 de 8 de fevereiro.
55. A douta sentença faz uma incorrecta aplicação do dever violado, pois o que está em causa nos presentes autos não é a violação do artigo 17º, n.º 1, alínea d) da Lei 15/2002 de 8 de Fevereiro, mas a violação do artigo 2º da mesma Lei.
56. O referido artigo 17º, alínea d) não tem qualquer aplicação no caso em concreto, pois o destinatário é a pessoa/entidade com quem vai ser feito o negócio, no caso em concreto, a arrendatária e o fiador - artigo 2º, n.º 5 do referido diploma.
57. Como empresa de mediação imobiliária, cabia à ré/recorrida, em nome da sua cliente, a recorrente/autora, a procura de destinatários para a realização do negócio de arrendamento do prédio em questão nos autos.
58. Tal procura por parte da ré, não pode ser discricionária, mas antes implica uma pré-análise da pessoa/destinatário com quem se vai contratar.
59. Ao contrário do decidido, ficou provado que a ré não cuidou de averiguar as condições económicas da arrendatária e do fiador, ou seja, ficaram provados os factos das alíneas a), b), c) e d).
60. Não existiu por parte da ré diligência e rigor na pré-análise das condições económicas da arrendatária e do fiador, pelo que, verifica-se a circunstância geradora de responsabilidade enquadrável no artigo 2º, da Lei 15/2003 de 8 de fevereiro.
QUANTO À QUESTÃO SETE:
61. A autora/recorrente tem direito à compensação das despesas provadas nos pontos 28 e 31.
62. E se dúvidas se podem suscitar quanto às despesas com a taxa de justiça inicial da acção executiva, com o pagamento da primeira fase de execução da agente de execução e com as despesas e honorários e despesas da mandatária e da agente de execução, atento o disposto no artigo 529º, n.º 3 do CPC, dúvidas não restam sobre a obrigação de condenação de pagamento com a mudança da fechadura do locado, no montante de 79,95 euros.
63. Atenta a factualidade provada nos pontos 28 e 31, devia o Tribunal a quo, ter condenado a recorrida em todos os montantes aí peticionados.
QUANTO À QUESTÃO OITO
64. O facto provado no artigo 32 merece a atribuição de compensação à autora/recorrente.
65. Da materialidade fáctica apurada resulta que toda esta situação causou e continua a causar à A. perdas de tempo, aborrecimentos, preocupações transtornos.
66. Assim, na procedência total da acção, deve ser fixada à autora/recorrente a compensação de 1.500,00 euros peticionada.
67. O Tribunal a quo ao decidir pela total improcedência da presente acção violou, por errada interpretação e aplicação, o disposto no artigo 2º, da Lei 15/2003 de 8 de Fevereiro, e os artigos 483º e 496º ambos do Código Civil.
Foram apresentadas contra-alegações pugnando pela manutenção do decidido.
II – FUNDAMENTAÇÃO
Na sentença recorrida foram julgados “Provados” os seguintes factos:
1. A A. é uma sociedade comercial, com sede em ..., com o objecto social destinado à aquisição, administração e gestão de todos os direitos imobiliários.
2. A Ré é uma sociedade comercial por quotas, que tem por objecto social a mediação imobiliária, administração de imóveis por conta de outrem, compra e venda de imóveis, gestão de arrendamentos e condomínios, construção civil, projectos de engenharia e arquitectura, design e decoração de interiores e exteriores e outras actividades auxiliares, serviços financeiros e actividades de mediação de seguros.
3. A Ré, até 06.06.2017 utilizou a firma D..., Lda.- Mediação Imobiliária, Lda., sendo que, a partir de 07.06.2017 passou a ter a firma V..., Lda. – Mediação Imobiliária, Lda.
4. Por escritura pública de compra e venda, celebrada a 29.08.2016, no Cartório Notarial .... GG, em ..., a A. adquiriu a fracção autónoma designada pela letra ..., correspondente ao ... andar, de tipologia ..., destinado à habitação, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sita na Rua ..., da União de Freguesias ... (... e ...) e ..., concelho ..., inscrita na matriz predial urbana sob o n.º ...11 e descrita na conservatória do registo predial sob o número ...87.
5. A referida fracção foi, entretanto, objecto de venda por parte da A., em finais de Fevereiro de 2020, a HH.
6. A A. adquiriu a fracção autónoma melhor identificada no ponto 4., destinada ao arrendamento.
7. Como a A. desenvolve a sua actividade maioritariamente em ..., a A. necessitou da prestação dos serviços da Ré para angariação de clientes/arrendatários para a fracção autónoma que acabara de adquirir.
8. No dia 04 de Janeiro de 2017, a A. recebeu um e-mail enviado por AA, colaborador da Ré, com o seguinte texto: “para o informar que o apartamento já se encontra arrendado, a partir do dia 1 de Janeiro por 340 euros” – cf. documento de fls. 22 verso, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
9. No seguimento da mediação imobiliária em causa foram, ainda, trocados emails datados de 13.01.2017, 17.01.2017 e 18.012017, tendentes à sua concretização – cf. documentos de fls. 23, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
10. A Ré assinou o contrato de arrendamento em causa, no campo destinado ao senhorio, no dia 04.01.2017, nos termos do qual a A. deu de arrendamento à arrendatária, FF, a referida fracção, pelo prazo de dois anos, com início em 01.01.2017 e termo em 31.12.2018, sendo as suas legais prorrogações de um ano, mediante o pagamento de uma renda mensal de € 340,00 (trezentos e quarenta euros), com vencimento no primeiro dia útil do mês a que diz respeito, tendo figurado como fiador, do mesmo contrato, o irmão da arrendatária, II – cfr. documento de fls. 24-26, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
11. A arrendatária tomou posse da fracção autónoma no dia 04.01.2017.
12. A arrendatária apenas efectuou o pagamento da renda referente aos meses de Janeiro, Fevereiro e Março de 2017.
13. No seguimento do incumprimento da arrendatária, a Ré enviou uma carta registada, com aviso de recepção, à arrendatária a exigir o pagamento das rendas de Abril e Maio de 2017, no valor de €680,00, acrescido de uma indemnização de 50%, tudo no montante total de €1.020,00, fixando o prazo de pagamento em 5 dias a contar da data de recebimento da carta, sob pena de proceder à cobrança judicial – cf. documento de fls. 26 v. e 27, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
14. A missiva enviada pela Ré à arrendatária não surtiu qualquer efeito não tendo sido pagas as rendas em atraso e, nos meses seguintes, a arrendatária não efectuou o pagamento das rendas a que estava contratualmente obrigada.
15. A Ré não efectuou qualquer diligência para que o fiador suprisse o pagamento das rendas em atraso.
16. O incumprimento no pagamento das rendas pela arrendatária levou a A. a dar entrada, em 04.10.2017, da acção judicial de despejo que correu termos no Tribunal Judicial ..., sob o n.º 3264/17...., no Juízo Local Cível – Juiz ..., com vista ao recebimento de todos os valores em falta e à entrega do locado.
17. Nesta acção foi proferida sentença, em 26.03.2018, já transitada em julgado, nos seguintes termos:
“a) Decreto a resolução do contrato de arrendamento melhor identificado na petição inicial e, em consequência, condeno a primeira ré a despejar imediatamente a fracção autónoma arrendada;
b) Condeno ambos os réus a pagar solidariamente à autora a quantia de € 2.380,00 (dois mil trezentos e oitenta euros), a título de rendas vencidas até à instauração da acção, e no montante relativo às rendas vencidas e vincendas na pendência da acção.
c) Condeno, ainda, os réus a pagar o montante equivalente ao dobro da renda estipulada a contar do trânsito em julgado da presente sentença até à entrega efectiva do locado.” – cf. documento de fls. 29/30, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
18. Uma vez que a arrendatária não despejou o locado, nem procedeu ao pagamento das rendas, a A. viu-se obrigada a intentar a respectiva acção executiva, que correu por apenso aos autos de despejo, reclamando, à data de 06.06.2018 (data da propositura), o pagamento da quantia de € 5.626,74.
19. Não obstante resultar do contrato de arrendamento que a arrendatária e o fiador tinham moradas diferentes, a verdade é que, para além de serem irmãos, residiam ambos no locado.
20. A Ré foi responsável pela angariação da arrendatária e do fiador que celebraram o contrato de arrendamento com a A..
21. O imóvel foi entregue à A. em 13.07.2018 devoluto de pessoas, mas não de bens – vide auto de entrega junto a fls. 38/39, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
22. Até ao momento, a A. não conseguiu obter a satisfação do seu crédito através da acção executiva por insuficiência/falta de rendimentos e de bens, quer móveis ou imóveis, da arrendatária e do fiador.
23. Em 30/04/2021, a agente de execução certificou o seguinte: “Até à presente data apenas foi feita a penhora da quantia de €65,00, referente a um crédito de IRS do ano 2018, não existindo outros bens penhorados à ordem dos autos de execução. Até à presente data o exequente nada recebeu por força do processo supra identificado.” – cf. certidão junta a fls. 42, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.
24. A agente de execução certificou, ainda, que:
“- Na Segurança Social a executada FF consta com uma prestação por doença no valor de € 371,69. O executado II consta com rendimentos de pensões no valor de € 546,44.
- Na Caixa geral de aposentações os executados não saõ subscritores.
- Na base de dados da Autoridade Tributária verifica-se que não constam inscritos quaisquer bens em nome dos executados.
- No registo automóvel não consta registo de viaturas em nome dos executados.”
25. A Ré não solicitou os documentos comprovativos de morada da arrendatária e do fiador.
26. Não teve a Ré o cuidado de verificar se a morada do fiador era efectivamente a que consta do contrato.
27. Com o incumprimento do contrato de arrendamento pela arrendatária a autora ficou sem receber €2.380,00 (dois mil trezentos e oitenta euros), a título de rendas vencidas até à instauração da acção supra identificada em 16., o montante relativo às rendas vencidas e vincendas na pendência desta acção, e o montante equivalente ao dobro da renda estipulada a contar do trânsito em julgado da presente sentença até à entrega efectiva do locado.
28. Esta situação acarretou ainda para a A. as seguintes despesas, a saber:
- com a taxa de justiça inicial da acção executiva, para pagamento de quantia certa e entrega do locado, o montante de €25,50;
- com o pagamento da primeira fase da Sra. Agente de Execução (Dra. EE), a quantia de € 94,10;
- com a mudança da fechadura do locado, despendeu a quantia de € 79,95;
- a título de despesas e honorários com a aqui mandatária, a quantia de € 651,90;
- a título de despesas e honorários da Sra. Agente de Execução, a quantia de € 501,84.
29. Aquando da entrega, foi necessário fazer a seguintes reparações na fracção da A.:
- remoção de mobiliário e de todos os detritos existentes no locado, incluindo encaminhamento dos mesmos para vazadouro;
- limpeza das paredes e dos tectos de todas as divisões;
- pintura de paredes e tectos, lixar e reparar portas, aros, guarnições e rodapé e apainelados e pintura dos mesmos;
- fornecimento e colocação de mosaico e azulejo na casa de banho;
- reparação de móveis de cozinha e lacagem;
- limpeza do chão em parquet e colocação de verniz.
30. Tais trabalhos importaram a quantia de € 3.124,00, já com IVA incluído.
31. A A. tem de suportar os honorários da sua mandatária, para a representar em juízo.
32. Toda esta situação causou e continua a causar à A. perdas de tempo, aborrecimentos, preocupações e transtornos.
33. Autora e Ré assinaram em 29 de Agosto de 2016 um contrato de mediação imobiliária em regime de não exclusividade com o objetivo de ser angariado para a referida fracção autónoma arrendatário – cf. documento junto a fls. 73, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
34. A Ré enquanto empresa de mediação imobiliária e na sequência do contrato de mediação imobiliária em regime de não exclusividade celebrado com a Autora obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado no arrendamento pelo preço de €350,00 (Trezentos e Cinquenta Euros), mensais, desenvolvendo, para o efeito, as ações de promoção relativas ao bem imóvel visado no referido contrato e respetivas caraterísticas técnicas e funcionais, bem como outras que se entenderem adequadas, nomeadamente com vista à prospeção e à recolha de informações tendentes à concretização do negócio jurídico a mediar - cfr. clausula 2ª nº 1 do contrato de mediação junto a fls. 73, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
35. No dia 20 de setembro de 2016, o comercial da Ré Sr. AA remeteu um mail à Autora informando que havia interessados no arrendamento os quais haviam efetuado uma proposta de pagamento de renda mensal de 320,00€.
36. A Autora nada respondeu até dia 05.12.2016.
37. A Ré em 05.12.2016, remeteu novo mail à Autora informando-a, novamente, do interessado no arrendamento.
38. A Autora respondeu no dia 05.12.2016, pelas 19h23, nos seguintes termos: “OK par 320 euros.”
39. A Ré solicitou documentos aos interessados os quais se recusaram a entrega-los pelo que a referida proposta não mereceu qualquer aceitação por parte da Ré.
40. No final do mês de dezembro de 2017 apareceu uma interessada para o arrendamento da fracção autónoma da A.
41. No dia da assinatura do contrato de arrendamento (04.01.2017), Ré e arrendatária, dirigiram-se ao locado, tendo sido assinados 2(dois) autos de vistoria, referindo um que no quarto ... a porta não fechava e referindo outro que possuía vidros estalados – cf. documento de fls. 81-82, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
42. No dia 04/01/2017, a ré comunicou à autora via email que o “apartamento já se encontrava arrendado”.
43. No dia 09/01/2017 a ré informou a Autora, via email, que era necessário participar o contrato nas finanças e emitir os competentes recibos, para o que lhe solicitou os dados para o poder fazer.
44. A autora remeteu à ré a password da sua área da AT e esta informou que as tomadas da cozinha não funcionavam, pelo que a ré mandou à fracção um eletricista tendo despendido o montante de €22,00 que ia ser descontado na renda.
45. No dia 13 de junho de 2017, por indicação da A. a R. remeteu toda a documentação que possuía e relacionada com o contrato de arrendamento, por email para a Il. Mandatária da A..
46. A arrendatária pagou a título de caução o valor de €340,00.
47. A ré transferiu para a chamada a responsabilidade civil por danos causados a terceiros no exercício da sua actividade, mediante o contrato de seguro titulado pela apólice nº ...07 – cf. documentos de fls. 98 e ss., cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.
E considerou-se “Não Provados” os seguintes:
a) A ré sabia que a arrendatária, aquando da negociação e formação do contrato, não pretendia cumprir com o contrato de arrendamento no que concerne ao pagamento das rendas.
b) E que o fiador, o qual veio a saber-se, na pendência da acção executiva, ser irmão da arrendatária, não pretendia assumir o pagamento das rendas que se vencessem na vigência do contrato em substituição da arrendatária, como se obrigou contratualmente.
c) Aquando da celebração do contrato de arrendamento, não existiu por parte da Ré, o cuidado de verificar as capacidades económicas da arrendatária e do fiador.
d) A Ré não fez a pré-análise sobre a arrendatária e o fiador, nomeadamente, solicitando os documentos comprovativos da sua actividade profissional, dos respectivos vencimentos e/ou rendimentos.
e) A A. suportou os custos de duas viagens a Portugal, realizadas pelo sócio-gerente, para tratar do assunto em discussão nos autos, nos dias 27.03.2017 e 03.11.2017, no que despendeu, na primeira a quantia de € 198,90, e na segunda a quantia de € 622,25
f) Os honorários supra referidos em 31. estimam-se no valor de €1.500,00, a que acresce o IVA.
g) A A. terá ainda de suportar as despesas de deslocação do sócio-gerente a Portugal, quer para conferenciar com a mandatária, quer para intervir no presente processo, despesas que não pode ainda quantificar, pois desconhece a quantidade de vezes que o sócio-gerente terá de se deslocar.
h) Tal situação continua e continuará a causar aborrecimentos, nervosismo e inquietação, aborrecimentos, preocupações e estado de ansiedade, para além dos transtornos, perdas de tempo e incómodos à A.
i) Tais sentimentos persistirão enquanto não se resolver a presente questão.
j) Relativamente ao fiador a ré telefonou-lhe e reuniu com o mesmo com o objectivo de persuadir a arrendatária a cumprir escrupulosamente as suas obrigações contratuais, sendo que, caso não o fizesse, o mesmo seria responsável pelo pagamento das rendas e demais encargos.
k) O fiador mostrou-se sensibilizado e ficou ainda nesse mesmo mês proceder ao pagamento de duas rendas.
Decidindo:
Nas suas, aliás doutas, alegações insurge-se a autora apelante quanto à fixação da matéria de facto efectuada pelo tribunal a quo, cuja alteração requer.
Assim e em concreto, visa que sejam dados como “Provados” os enunciados sob as alíneas a), b), c), d), e) e f) dos “Não Provados”; que sejam eliminados os “Não Provados” das alíneas g), h) e i), por estarem provados no nº32; finalmente, que sejam retirados dos factos “Provados” os dos nºs 35, 36, 37, 38 e 39, por nada terem a ver com os autos.
Com vista à apreciação da pretensão formulada, não há como deixar de chamar à colação o regime que estabelece as exigências processuais impostas para que a Relação possa efectuar uma reapreciação da matéria de facto:
No quadro da modificabilidade da matéria de facto, desenha o artigo 662º, nº1, do CPC, que “a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”.
Concomitantemente, o artigo 640º do mesmo diploma, impõe àquele que impugna a matéria de facto o ónus de fundamentar a discordância quanto à decisão de facto proferida.
Assim, diz o nº1 de tal normativo que o recorrente deve, obrigatoriamente e sob pena de rejeição, especificar:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
Acrescenta-se, depois, no seu nº2 que quando os meios probatórios invocados tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes.
É, hoje, vastíssima a jurisprudência e a doutrina sobre os requisitos formais que se devem mostrar observados para que a referida reapreciação possa ocorrer.
E, no seu denominador comum, colhe-se, desde logo, por um lado, a inadmissibilidade das impugnações em bloco e, por outro, a improcedência da mera enunciação de prova aparentemente dissonante, sem qualquer juízo crítico sobre a sua valoração em confronto com a que presidiu à do tribunal recorrido.
A propósito do primeiro aspecto, pode ler-se no acórdão do S.T.J., de 20.12.2017:
I- A alínea b), do nº 1, do artº 640º do CPC, ao exigir que o recorrente especifique “os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida”, impõe que esta concretização seja feita relativamente a cada um daqueles factos e com indicação dos respectivos meios de prova, documental e/ou testemunhal e das passagens de cada um dos depoimentos.
II - Não cumpre aquele ónus o apelante que, nas alegações e nas conclusões, divide a matéria de facto impugnada em três “blocos distintos de factos” e indica os meios de prova relativamente a cada um desses blocos, mas omitindo-os relativamente a cada um dos concretos factos cuja decisão impugna.
Ou ainda no acórdão do mesmo tribunal, datado de 18.02.2020, Revista n.º 968/15.2T8PNF.P1.S1, onde também se consignou a exigência de indicar as concretas provas que servem para impor uma decisão diferente (relativamente a um concreto facto) da decisão de facto tomada pela 1.ª instância.
Já relativamente ao segundo dos aspectos, reclama-se «da parte do recorrente a explicitação da sua discordância fundada nos concretos meios probatórios ou pontos de facto que considera incorrectamente julgados, ónus que não se compadece com a mera alusão a depoimentos parcelares e sincopados, sem indicação concreta das insuficiências, discrepâncias ou deficiências de apreciação da prova produzida, em confronto com o resultado que pelo Tribunal foi declarado.
Exige-se, pois, o confronto desses elementos com os restantes que serviram de suporte para a formulação da convicção do Tribunal (e que ficaram expressos na decisão), com recurso, se necessário, às restantes provas, v.g., documentais, relatórios periciais, etc., apontando as eventuais disparidades e contradições que infirmem a decisão impugnada» - Impugnação e reapreciação da decisão da matéria de facto, Ana Luísa de Passos Martins da Silva Geraldes, in http://www.cjlp.org/materias/Ana_Luisa_Geraldes_Impugnacao_e_Reapreciacao_da_Decisao_da_Materia_de_Facto.pdf
Ou, dito de outro modo, como se escreveu no acórdão desta Relação, de 28.06.2018, Procº 123/11.0TBCBT.G1, relatado por desembargador que aqui intervém como 1º adjunto, «Estas exigências impostas ao recorrente que impugne a matéria de facto são decorrência dos princípios estruturantes da cooperação e da lealdade e boa fé processuais, visando-se com elas assegurar a seriedade do próprio recurso.
Mas elas não são alheias também ao princípio do contraditório – elas destinam-se a possibilitar que a parte contrária possa identificar, de forma precisa, os fundamentos do recurso, podendo assim discretear sobre eles, rebatendo-os especificadamente.
…em ordem ao cumprimento dos ónus estabelecidos no artigo 640, do C.P.C., deve o recorrente indicar, circunstanciadamente, os concretos pontos de prova relevantes em relação a cada um dos factos impugnados – tal indicação tem de ser feita individualmente para cada um dos pontos da matéria de facto impugnada.» - sublinhado nosso.
Aqui chegados, impõe-se afirmar que a recorrente não cumpriu as exigências legais que acima ficaram enunciadas.
Lidas as doutas alegações, verifica-se que não foi indicada, discriminadamente e relativamente a cada concreto ponto, que exacta prova foi produzida que infirmasse o juízo valorativo tido como erróneo pelas recorrentes, prova essa que, na exigida análise crítica, demonstrasse que a resposta deveria ser diferente.
Não indicou, como lhe era exigido, uma individualização da crítica, uma fundamentação e proposta de decisão, antes optando por aglutinar os factos a apreciar, quando enuncia as provas respectivas, numa mescla impeditiva de verificação do acerto e da reapreciação e, bem assim, impeditiva, ainda, de possibilitar que a parte contrária possa identificar, de forma precisa, os fundamentos do recurso, podendo assim discretear sobre eles, rebatendo-os especificadamente, como acima ficou dito.
De resto, há que lembrar que a exigida actividade crítica de rebate do pensamento e valoração da prova feita na decisão em crise, não se basta com a colação de depoimentos díspares do sentido decidido, que sempre ocorrem nos processos judiciais.
Foi, aliás, ciente desta inultrapassável circunstância, que o legislador institui o princípio da livre apreciação da prova, com as excepções tipificadas na lei, vulgarmente denominadas de provas tarifadas.
É, assim, adequado afirmar que não é por as partes ou as testemunhas terem feito determinadas declarações transcritas nas alegações, que a “factualidade” delas resultante tem, necessariamente, de ser dada como provada, posto que, por via de regra, a prova de um facto não resulta de um só depoimento ou parte dele, mas antes e principalmente da conjugação de todos os meios de prova.
Em consequência, ao abrigo do disposto no artigo 640º, nº1, do CPC, não se apreciará a pretendida alteração da matéria de facto reportada ao conteúdo das alíneas a), b), c), d), e) e f) dos “Não Provados”.
No nº 32 dá-se como provado que «Toda esta situação causou e continua a causar à A. perdas de tempo, aborrecimentos, preocupações e transtornos» e, segundo a recorrente, estando tal adquirido, terá de retirar-se dos “Não Provados” os das alíneas g), h) e i).
A alínea g) tem conteúdo diverso e não conflituante com a matéria do nº32, como claramente decorre do respectivo cotejo, pelo que a prova do 32 não equivale a ter nele consagrada a matéria da g), que, assim, se mantém.
Quanto às demais alíneas, lida a petição inicial, verifica-se que a autora invoca a matéria do nº32 nos seus artºs 74º e 75º, “repetindo” depois nos artºs 79º e 80º, mas já na sequência de uma antevisão da continuação de deslocações e despesas que, no seu entender, ainda ocorrerão.
Foi a estes últimos artigos que o tribunal a quo se quis referir nas alíneas h) e i), embora se reconheça que se impõe alterar com vista a conseguir o exigido rigor na factualidade a considerar. Assim, decide-se retirar dos factos “Não Provados” as alíneas h) e i), restando provado apenas o que consta do nº32.
Finalmente - invoca ainda - devem ser retirados dos factos “Provados” os dos nºs 35, 36, 37, 38 e 39, por nada terem a ver com os autos, cujo teor é o seguinte:
35. No dia 20 de setembro de 2016, o comercial da Ré Sr. AA remeteu um mail à Autora informando que havia interessados no arrendamento os quais haviam efetuado uma proposta de pagamento de renda mensal de 320,00€.
36. A Autora nada respondeu até dia 05.12.2016.
37. A Ré em 05.12.2016, remeteu novo mail à Autora informando-a, novamente, do interessado no arrendamento.
38. A Autora respondeu no dia 05.12.2016, pelas 19h23, nos seguintes termos: “OK par 320 euros.”
39. A Ré solicitou documentos aos interessados os quais se recusaram a entrega-los pelo que a referida proposta não mereceu qualquer aceitação por parte da Ré.
Esta factualidade tem origem no teor da contestação apresentada pela ré mediadora e visa contraditar a arguição da autora de que, no cumprimento do contrato, a mesma não actuou com cuidado, zelo e diligência.
Tratando-se de matéria que é susceptível de ter relevância em função das várias soluções plausíveis de direito (a tese da autora assenta justamente aí), não se vê motivo para a arredar da decisão e, assim, permanece.
Em suma, no que à reapreciação da matéria de facto concerne, não se conhece da elencada nas alíneas a), b), c), d), e) e f) dos “Não Provados”, por ter sido impugnada em blocos, retiram-se as alíneas h) e i) dos mesmos e mantém-se os factos “Provados” dos nºs 35, 36, 37, 38 e 39.
Subsunção Jurídica:
Para concluir pela solução jurídica a dar ao pleito, importa ter presente que não está arredado, desde logo, que, nos termos do disposto no nº1 do artº 5º do CPC, continua a caber às partes alegar os factos essenciais que constituem a causa de pedir e aqueles em que se baseiam as excepções invocadas.
Na verdade, deparamo-nos com um processo de partes, a que subjazem relações de direito privado, nele vigorando o princípio do dispositivo, do qual decorre o direito de, livremente, a parte poder alegar e provar os fundamentos de facto que integram a sua pretensão, pelo modo que entender.
Vem isto a propósito da indignação da recorrente quanto à questão da desconsideração da procuração junta aos autos, feita pelo tribunal a quo.
Ora, em primeiro lugar, a autora nunca fez apelo à sua existência como causa de pedir da sua petição. A demanda sustenta-se, por escolha sua, num invocado contrato de mediação imobiliária.
Se dúvidas houvesse quanto a isso, para além do conteúdo da petição, a recorrente deixou bem claro no artº 3º da sua resposta à excepção da prescrição invocada pela ré que «a acção instaurada assenta no contrato de mediação imobiliária celebrado entre A. e a Ré» e, agora, já em sede de alegações de recurso, volta a reafirmar que a causa de pedir é o contrato de mediação.
É certo que na petição menciona a existência de uma procuração que diz juntar sob o doc. nº...0, que, afinal, não juntou, vindo a fazê-lo somente por requerimento datado de 10 de Janeiro de 2022.
Todavia, isso em nada belisca o que escrevemos, pois que essa alegação é a de que «Como o representante legal da A. se encontrava em ..., o contrato de arrendamento foi assinado pela Ré, em representação da A.», nada se invocando no sentido do desrespeito dos poderes decorrentes da procuração, antes se sediando sempre no âmbito do contrato de mediação.
E, por isso, perante os factos relatados, perante a causa de pedir, a procuração não assume relevância, posto que aqueles e o pedido sempre estão sustentados na celebração do contrato de mediação, na violação dos deveres daí decorrentes e não na outorga do contrato de arrendamento, em representação da autora.
De regresso, então, à factualidade provada, se há matéria que ninguém questiona nos autos é a da qualificação jurídica do contrato em análise, como de mediação imobiliária.
Na verdade, vindo provado que a ré é uma empresa de mediação imobiliária e que, em 29 de Agosto de 2016, celebrou com a autora um contrato, em regime de não exclusividade, obrigando-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado no arrendamento pelo preço de €350,00 mensais, desenvolvendo, para o efeito, as ações de promoção relativas ao bem imóvel visado no referido contrato e respetivas caraterísticas técnicas e funcionais, bem como outras que se entenderem adequadas, nomeadamente com vista à prospeção e à recolha de informações tendentes à concretização do negócio jurídico a mediar, também nós comungamos desta qualificação jurídica.
Carlos Ferreira de Almeida define a mediação como o «contrato pelo qual uma das partes (o mediador) se obriga, mediante remuneração, a promover negociações ou a indicar a contraparte para a formação de um contrato que a outra parte no contrato de mediação (o cliente) pretende celebrar» - Contratos, II, pag. 186, 4ª edição.
O acórdão da Relação de Coimbra de 16.10.2007, proferido no processo 408/05.5TBCTB.C1 (CJ 2007, IV, 33) também consignou que «O contrato de mediação pressupõe, essencialmente, a incumbência a uma pessoa de conseguir interessado para certo negócio».
Especificamente sobre a mediação imobiliária, rege actualmente a Lei 15/2013, a partir de cujas normas próprias Higina Castelo o define como «aquele pelo qual uma empresa de mediação imobiliária procura destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta ou o arrendamento dos mesmos, o trespasse ou a cessão de posição em contratos que tenham por objeto bens imóveis, mediante remuneração devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação» - , “Contrato de mediação, Estudo das Prestações Principais”, pag.38, cuja obra seguiremos aqui de perto.
Em geral, pode dizer-se que a obrigação do mediador não se reconduz à celebração do contrato visado, no caso, o arrendamento da aludida fracção, mas tão só a de conseguir arrendatário pelo preço determinado pelo proprietário da mesma, não actuando nem em seu nome, nem em nome de quem o contratou.
Nessa linha de distinção entre a actividade de mediação e o contrato almejado a celebrar, já se recolhia do acórdão do STJ de 09.03.1978 (BMJ 275, pp. 183-90º) que a mediação é como um contrato acessório, na medida em que tem em vista a celebração de um outro, em resultado da actuação do mediador.
E, sem afastar esse entendimento, dando-lhe até melhor guarida, o artº 2º, nº1, da Lei 15/2013, preceitua que «A atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis».
«O mediador desenvolverá a atividade pretendida pelo seu cliente no interesse de ambos, sabendo que só será remunerado se for bem sucedido na procura e se, na sequência disso, o cliente vier a celebrar o contrato desejado, celebração que se mantém na disponibilidade deste. A faculdade do mediador tem como contraponto a liberdade do cliente relativamente à celebração do contrato desejado – sem prejuízo de casos especiais, como o contrato com cláusula de exclusividade ou o contrato de leilão, e da proibição do abuso de direito» - Higina Castelo, obra citada, pag.362, - acrescentando a autora que «o contrato de mediação, por definição, não autoriza o mediador a intervir no contrato desejado em representação do cliente».
Esta visão coaduna-se com a afirmação de que «a lei portuguesa restringe o objecto mediato do contrato de mandato a actos jurídicos», como, por todos, se colhe in Ferreira de Almeida, “Contratos II”, 4ª ed. Pag.177 e assim estatui o artº 1157º do Código Civil, sendo que o contrato de mediação, pela sua própria natureza, admite que o mediador pratique uma série de actos materiais, mas não já actos jurídicos.
Muito a propósito para os autos, escreve ainda Higina que «podemos questionar se a procura de um interessado não implica alguma atividade de negociação autónoma e autodeterminada pelo mediador e, na positiva, se ela é suscetível de vincular ou responsabilizar o cliente. A resposta impõe-se em geral, uma vez mais, negativa», logo acrescentando que sendo o mediador mero núncio de declarações alheias, é possível «também poder responder, com fundamento na violação dos deveres que lhe impõe o art. 17 do RJAMI, se conhecesse a inexatidão das suas declarações ou, respeitando as normas constantes daquele artigo, devesse conhecê-la» - pag.365.
Podemos, então, afirmar como traço denominador comum à doutrina e à vastíssima jurisprudência publicada, que a actividade do mediador consiste em facilitar a conclusão do contrato, pondo em contacto os futuros contraentes.
Daqui se extrai que, no âmbito do contrato de mediação celebrado entre as partes desta acção, a actividade dele decorrente para a ré V..., Lda. circunscreveu-se a conseguir interessado para o contrato de arrendamento, aí se esgotando o cumprimento da sua obrigação contratual, posto que, enquanto mediador, nenhum acto jurídico poderia praticar, ou praticou, em nome da autora.
A vontade de contratar e a correspectiva declaração negocial do arrendamento só à autora e à inquilina pertenciam, com vista à formação do contrato, estando na inteira disponibilidade destas.
Dir-se-á, contudo, como invoca a autora, que passou procuração à ré que, em seu nome, outorgou. E, acrescenta-se, trouxe como contratante pessoa que não tinha capacidade financeira para arcar com o pagamento da renda contratada.
Mas a outorga da procuração a favor da ré traduz, a nosso ver, um outro contrato, o do mandato, previsto e definido no artº 1157º do Código Civil, nos termos do qual uma das partes se obriga a praticar um ou mais actos jurídicos por conta da outra.
Relembre-se que na mediação o mediador não pratica qualquer acto jurídico em nome de quem o contratou, ao contrário do mandato
Todavia, convém lembrar, a autora não trouxe como causa de pedir o mandato, mas o contrato de mediação, circunstância que não poderá ultrapassar-se.
Não há uma conexão directa entre o inadimplemento emergente do contrato de arrendamento e a responsabilidade civil decorrente do contrato de mediação.
Diferentemente poderia configurar-se a causa se se alicerçasse no mandato, posto que a conformação do objecto das obrigações do mandatário não se afere apenas pelo conteúdo original do contrato, estendendo-se de modo a abranger também as instruções complementares comunicadas pelo mandante ao mandatário, usando-se aqui as palavras Carlos Ferreira de Almeida, in “Contratos” II, pag.176.
Do arrazoado que fomos traçando ao longo desta decisão, afigura-se como incontornável a conclusão de que a ré V..., Lda. não violou qualquer obrigação decorrente do contrato de mediação que celebrou com a autora.
Diferentemente, poderia configurar-se a sua responsabilidade no que ao mandato diz respeito, mas não é esse o contrato dos autos, não foi essa a causa de pedir escolhida, nem a factualidade atinente nos ressalta.
Não, há, assim, fundamento jurídico para aqui condenar a ré V..., Lda. e não se encontra razão para censurar a sentença recorrida.
**
III – DECISÃONestes termos e com os fundamentos expostos, acordam os juízes desta secção cível em julgar improcedente a apelação e confirmar a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
*
Guimarães, 15 de Dezembro de 2022
O presente acórdão é assinado electronicamente pelos respectivos
Relatora – Raquel Rego
1.º Adjunto – Jorge Teixeira
2.ª Adjunta – Maria Amália Santos