Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 234/09.2TBVLP.G1 |  |
CADUCIDADE
PREFERÊNCIA
ÓNUS DA PROVA
INDEMNIZAÇÃO
II – Para efeitos de caducidade do direito da A. de exercer o seu direito de preferência, caberia aos RR a alegação e prova de que a A. tomou conhecimento dos elementos essenciais do negócio seis meses antes de propor a acção.
III - O preço devido, como condição do exercício do direito de preferência, é aquele que consta do teor da escritura pública, não fazendo parte dele as despesas com a escritura e impostos.
IV- Constituem requisitos integrantes do direito à indemnização por benfeitorias úteis, o aumento da valorização do local, o custo das despesas efectuadas, o seu valor actual, e a deterioração da coisa com o levantamento das benfeitorias.
X - Tendo os preferentes, na réplica, deduzido oposição ao pedido de indemnização por benfeitorias úteis, formulado pelos réus adquirentes, tal implica o reconhecimento do direito daqueles ao levantamento das benfeitorias.
XI – Não tendo os réus adquirentes formulado o pedido de levantamento das benfeitorias úteis realizadas, e dependendo o direito de indemnização, por benfeitorias úteis, da oposição ao seu levantamento, por parte do dono da coisa, com fundamento em detrimento da mesma, e tal não tendo acontecido, carece de base legal o pretenso direito de indemnização formulado pelos mesmos.
Relatora: Maria Amália Santos
1ª Adjunta: Desembargadora Ana Cristina Duarte
2º Adjunto: Desembargador João Diogo Rodrigues
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Francisco N, casado, residente em 59, Che des B, 31270 Cugnaux, França, veio, na qualidade de tutor de Umbelina N, declarada interdita judicialmente, propor a presente acção de preferência, sob a forma de processo ordinário, contra Custódio P e mulher, S, residentes na Rua Principal, freguesia de Barreiros, Concelho de Valpaços, e J e mulher, Carminda A, também residentes em Valpaços, pedido que seja reconhecido que a representada Umbelina é comproprietária do referido imóvel, declarando-se assistir-lhe o direito de preferência na venda efectuada entre os RR., condenando-se os mesmos a reconhecer tal pedido.
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Alega para tanto que a sua representada é comproprietária, na proporção de 37/72, do prédio rustico descrito na Conservatória do Registo Predial de Valpaços sob a ficha n.º 0001/230485 e que a Ré Carminda A e o seu marido, na qualidade de comproprietários do mesmo imóvel, venderam, através de escritura pública, um nono indiviso desse prédio ao réu Custódio P.
Assim, pretende o A., com a presente acção, exercer o direito de preferência nessa compra, atenta a qualidade de comproprietária do prédio da sua representada, uma vez que não lhe foram dadas a conhecer as condições do negócio, nem pelos vendedores nem pelo comprador, só tendo vindo a ter conhecimento das mesmas em meados de Março do ano de 2009.
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Citados, vieram os Réus apresentar contestação.
Em primeiro lugar pugnam pela caducidade do direito de preferência que o A. pretende fazer valer, pelo decurso do prazo de seis meses para propositura da respectiva acção.
Continuam, alegando inexistir interesse do A. em exercer um eventual direito de preferência, desde logo porque a A. não retira há vários anos qualquer provento do imóvel sobre o qual quer ver reconhecida a compropriedade.
Mais afirmam que a situação de compropriedade não existe, nem de facto, nem de direito, uma vez que o imóvel em causa se encontra dividido e demarcado há mais de vinte anos, sabendo cada um dos comproprietários, com exactidão, o que pertence a cada um.
Alega ainda que a parcela relativamente à qual a A. pretende exercer o direito de preferência se encontra integrada no prédio urbano dos segundos RR., estando ocupada com vinha, tendo deste modo sido absorvida por este.
Em sede reconvencional alegam ainda que caso a A. pretenda exercer o seu direito de preferência terá que realizar o pagamento do preço de 5 mil euros devido por força das benfeitorias realizadas pelos RR. no prédio.
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Veio o A. responder à matéria das excepções suscitadas pelos RR., pugnando pela improcedência das mesmas.
Mais requereu a ampliação da causa de pedir, no sentido de que caso venha a entender-se não existir uma situação de compropriedade relativamente ao terreno rústico em causa, venha a ser reconhecido o direito de preferência da A., com o fundamento de que a parcela autonomizada e demarcada confina com a parcela propriedade da A., reconhecendo-se por esta via o direito de preferência no que concerne à venda da parcela autónoma.
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Foi admitida a ampliação da causa de pedir requerida pelo A.
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No mesmo despacho foi relegada para momento posterior a decisão sobre a caducidade do direito de preferência do A., e declarada improcedente a excepção de inexistência de interesse em exercer aquele direito.
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A A. foi julgada parte ilegítima na ação, por preterição de litisconsórcio necessário, tendo vindo o A. requerer a intervenção principal provocada de Fernanda C, na qualidade de comproprietária do imóvel na proporção de 3/8 – a qual foi admitida, com a citação da requerida.
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Atento o falecimento de Umbelina N, foram habilitados como herdeiros desta para prosseguir a presente causa, o requerente Francisco N, e os requeridos Alípio J e Maria J.
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Por articulado superveniente, vieram os RR. Custódio P e esposa alegar que se encontram a construir um muro em granito na parcela de terreno vendida, nos últimos dez meses, constituindo tal muro uma benfeitoria necessária e até urgente, pelo que causaram uma mais-valia no prédio no valor de €10.985,00, peticionando que, em caso de procedência do pedido reconvencional, seja o A. condenado a pagar-lhes o montante da benfeitoria realizada, a título de enriquecimento sem causa.
Em resposta, afirma o A. que os RR., tendo já sido citados para a acção, se encontram de má – fé com a realização de tais benfeitorias, e que, considerando-se haver benfeitorias, as mesmas deverão ser tidas como úteis e não necessárias, devendo, por isso, ser absolvido de tal pedido.
Foi admitida a ampliação ao pedido deduzido na reconvenção.
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Tramitados regularmente os autos, foi proferida a seguinte decisão:
“Por tudo o exposto o Tribunal decide julgar a acção procedente e em consequência:
1. Declaro que Umbelina N é comproprietária na proporção de 37/72, do prédio rústico, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo matricial n.º 99, do Concelho de Valpaços, freguesia de Barreiros, descrito na Conservatória do Registo Predial de Valpaços, sob n.º 1/19850423;
2. Condeno os Réus Sandra R, Joaquim S, Carminda A e Custódio P, a reconhecerem a Umbelina N, aqui representada pelos seus sucessores Francisco N, Alípio J e Maria J, como titular do direito de preferência pela compra e venda de um nono indiviso do prédio rústico identificado em 1);
3. Declaro constituído o direito de compropriedade de um nono indiviso do prédio identificado em 1. a favor de Umbelina N, aqui representada pelos seus sucessores Francisco N, Alípio J e Maria J, por força do exercício do respectivo direito de preferência;
4. Determino o cancelamento do registo de aquisição a favor dos RR. Custódio P e Sandra R;
5. Determino a restituição do valor de € 5.000,00 (cinco mil euros) aos Réus Custódio P e Sandra R;
6. Declaro improcedente o pedido reconvencional deduzido.
Custas pelos Réus, em partes iguais. Registe e notifique”.
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Não se conformando com a decisão proferida, dela vieram os RR interpor o presente recurso de Apelação, apresentando alegações e formulando as seguintes conclusões:
“1. A, ora, Recorrente Carminda é filha de Umbelina N,
2. Refere a M.ma Julgadora a quo - e bem – que, estando em causa o exercício do direito de preferência, dúvidas inexistem no sentido de que tal direito, após o falecimento de Umbelina N, terá que ser exercido conjuntamente por todos os herdeiros, de acordo com o disposto no artigo 2091º. do Código Civil.
3. Estamos, assim, na presença de uma situação de litisconsórcio necessário, do lado activo, nos termos consignados no artº. 33º. CPC.
4. no caso em apreço, só o interessado Francisco N promoveu a prossecução dos autos.
5. A interessada Carminda veio pronunciar-se no sentido da falta de interesse na prossecução dos autos; enquanto o interessado Alípio nada veio dizer ou requerer.
6. O preceituado no artº. 2091º. CC exige que o, pretenso, direito de preferência seja exercido, conjuntamente, por todos os herdeiros.
7. Como se constata, ocorreu a preterição do litisconsórcio necessário, do lado activo; o que constitui motivo de ilegitimidade - um dos interessados/herdeiros de Umbelina N não pode, por si só, sob pena de ilegitimidade, exercer o, eventual, direito de preferência.
8. Ao decidir de modo diverso, a M.ma Julgadora a quo violou o disposto nos artº.s 2091º. CC e 33º. CPC.
9. Mostra-se consagrado nos artº.s 342º., nº. 1 e 1410º., nº. 1 CC que o comproprietário deve exercer o direito de preferência, no prazo de seis meses…
10. Verifica-se que a falecida Umbelina, através de dois dos seus filhos (um dos quais o tutor), teve conhecimento da existência do negócio em finais de Janeiro de 2009…e que consta dos autos que no dia 3/2/2009 foi pedida e passada no Cartório Notarial de Mirandela, cópia da escritura de compra e venda…
11. A escritura de compra e venda teve lugar no dia 28/8/2008.
12. O articulado inicial deu entrada em Juízo no dia 1/9/2009.
13. O ónus da prova do conhecimento dos elementos essenciais do negócio, em momento ulterior à data da sua celebração, incumbe à A. e não aos RR., nos termos do preceituado no artº. 342º. CC.
14. Ou seja, àquele que invocar um direito cabe fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado, nos termos do nº. 1 do citado preceito legal.
15. Acresce ao exposto, que resultou provado que os filhos da A. souberam da existência do negócio em finais de Janeiro de 2009 e alguém esteve presente no Cartório Notarial de Mirandela no dia 3 de Fevereiro de 2009 a fim de obter uma cópia da escritura…assim, razoavelmente, a acção deveria ter dado entrada em Juízo, pelo menos, nos seis meses subsequentes a estas datas…
16. Uma vez que a Recorrida/Apelada não fez prova de que deu entrada à acção no prazo de seis meses, contados do conhecimento dos elementos essenciais do negócio, ocorre a caducidade do direito.
17. Ao decidir de modo diverso, a M.ma Julgadora a quo violou o preceituado no artº. 342º. e 1410º. CC e as regras atinentes à repartição do ónus da prova.
18. Os, aqui, Recorrentes/Apelantes Custódio e mulher deduziram pedido reconvencional, a atender no caso de, eventual, procedência da acção.
19. A M.ma Julgadora a quo absolveu a Recorrida/Apelada dos pedidos.
20. É entendimento jurisprudencial pacífico que as despesas com a escritura e registo e os impostos (IMT e ISelo) integram o preço e devem ser suportados pelo preferente.
21. Assim, verificado (cfr. nº.s 18 e 19 dos factos provados) que os, aqui, Recorrentes/Apelantes suportaram custos com a escritura, no montante de € 250,65; com o registo da aquisição, no montante de € 50 e o montante de € 250, a título de IMT; a proceder a acção, deveria a Recorrida/Apelada ser condenada no respectivo pagamento.
22. Por outro lado, verificou-se que os, aqui, Recorrentes/Apelantes introduziram no imóvel benfeitorias várias, descritas nos nº.s 12 a 16 e 20 e 21 dos factos provados, no montante, global, de € 12870 e sendo do mais elementar bom senso que tais benfeitorias úteis/necessárias vieram valorizar o imóvel e que não podem ser levantadas, sem detrimento da coisa; ou seja, os Recorrentes/Apelantes não podem retirar do imóvel a “limpeza”, a “terraplanagem”, a “preparação do terreno”, o “caminho que rasgaram”, a “rede”, as “estacas”, os “arames”, as “cepas”, o “muro de blocos de granito”…
23. E que tais trabalhos foram contabilizados por três peritos e estes constataram, para além do exposto, que foram retiradas pedras e destruídas rochas numa área de cerca de 1200 m2 do imóvel…
24. Não pode o Tribunal a quo limitar-se a dizer que estamos na presença de benfeitorias úteis e que, não obstante, não alegaram, nem provaram, que o levantamento das mencionadas benfeitorias implicava dano na coisa benfeitorizada…
25. Estamos na presença de uma realidade pública, notória e do conhecimento oficioso do Tribunal e da generalidade dos cidadãos.
26. Ao decidir de modo diverso, o Tribunal a quo violou o preceituado nos artº.s 1273º. e 1410º. CC.
27. Extrai-se, ainda, das declarações prestadas por Alípio J que “as partilhas” – ainda que, meramente, verbais - já tinham sido realizadas em vida de Umbelina N e que lhe ficou a pertencer a quota parte de 37/72 do imóvel; que este interessado Alípio já fez alguns acertos de estremas e que, inclusivamente, tentou comprar o imóvel à Recorrente Carminda e realizou o depósito do preço…ou seja, é este Alípio que tem o verdadeiro interesse em agir…
28. Constatou-se, ainda, que Umbelina N vendeu o 1/9 indiviso, aqui, em discussão a terceiros e que a posteriori a interessada Carminda o veio a adquirir desses terceiros…
29. Ou seja, a malograda Umbelina N vendeu o imóvel, em causa, na proporção de 1/9; ao pretender readquirir o imóvel (numa altura em que já não estava capaz, nem física, nem mentalmente, e é representada por tutor…) actua em manifesto abuso de direito, na modalidade venire contra factum proprium, nos termos do preceituado no artº. 334º. CC.
Nestes termos, e nos mais e melhores de direito, deverá este Venerando Tribunal da Relação revogar a douta decisão recorrida e, em consequência, a mesma substituída por douto Acórdão que julgue a acção improcedente ou, no menos, condene a Recorrida/Apelada no pagamentos dos valores, supra, referidos, acrescidos dos respectivos juros, à taxa legal, contados da notificação à parte contrária”.
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Dos autos não consta que tenham sido apresentadas contra-alegações.
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Tendo em consideração que o objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações dos recorrentes (acima transcritas), sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso, as questões a decidir são:
- a de saber se se verifica a ilegitimidade das partes por preterição do litisconsórcio ativo;
- se ocorreu a caducidade do direito da A. de exercer a preferência;
- se os 2ºs RR têm direito a receber, além do preço pago pela aquisição do prédio, as despesas tidas com a escritura e com os impostos pagos pela aquisição; e
- se os 2ºs RR têm direito a ser indemnizados pelas obras realizadas no prédio que adquiriram.
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Consta da decisão recorrida a seguinte matéria de facto provada:
“1. Nos autos de Processo de Interdição n.º 109/09.5TBVLP, que correram termos no Tribunal Judicial de Valpaços, o Autor Francisco N foi nomeado tutor de Umbelina N;
2. Encontra-se inscrito na matriz predial rústica sob o artigo matricial 99 do concelho de Valpaços, freguesia de Barreiros, o prédio de terra de batata, centeio com pastagem e monte, sito em Gago, a confrontar a norte com Fernando N, Sul com Teresa P, Nascente com caminho público e Poente com Francisco P, com a área total de 0,495 ha, a favor de Fernanda C na proporção de 3/8, de Umbelina N na proporção de 37/72 e de Custódio P na proporção de 1/9;
3. Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Valpaços sob o n.º 1/19850423, o prédio rústico composto de terra de batata, centeio com pastagem e monte, situado em Gago, a confrontar a norte com Fernando N, Sul com Teresa P, Nascente com caminho público e Poente com Francisco P, a aquisição:
» Por partilha da herança a favor de Umbelina N, através da AP 10 de 1985/04/23;
» Por compra de 3/8 a favor de Fernanda C, através da AP 2 de 2007/03/20;
» Por compra de 1/9 a favor de Custódio P e Sandra R, através da AP 4 de 2008/09/26;
4. Por escritura pública outorgada em 28 de Agosto de 2008, no Cartório sito na Rua D. Manuel I, Edifício Império, freguesia e concelho de Mirandela, em que intervieram como primeiros outorgante Joaquim S e mulher Carminda A e como segundo outorgante Custódio P casado com Sandra R, pelos primeiros outorgantes foi declarado que ”pelo preço de CINCO MIL EUROS, que já receberam, vendem ao segundo outorgante, um nono indiviso de um prédio rústico constituído por terra de batata e centeio, pastagem e monte, com tudo o que o compõe, sito no lugar de Gago, freguesia de Barreiros, concelho de Valpaços, descrito na Conservatória do Registo Predial de Valpaços sob o número um, freguesia de Barreiros, registado a seu favor na indicada proporção pela inscrição Apresentação Catorze de onze de Abril de dois mil e oito, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 99, com o valor patrimonial de 24,99 €, correspondendo a fracção o valor de 2,78 € e o valor patrimonial IMT de 82,48 €. Que este acto não envolve fraccionamento por os vendedores não possuírem prédios rústicos contíguos.” Declarou o segundo outorgante “que aceita este contrato”.;
5. Os RR. Carminda A, Joaquim S, o Réu Custódio P não deram conhecimento prévio da intenção que tinham de comprar e vender a Umbelina N, Francisco N, Alípio J ou Maria J;
6. Não dando conhecimento do preço, das condições do negócio, da data e local da escritura de venda nem da pessoa do comprador;
7. Em fins de Janeiro de 2009, o filho de Umbelina N, Alípio J, teve conhecimento do negócio efectuado entre os RR., referido em 4);
8. Tendo nessa altura transmitido a existência do negócio ao seu irmão, Francisco N;
9. Os Réus Custódio P e Sandra R, tendo por referência a data de entrada da presente acção em juízo, encontravam-se a construir uma casa destinada a habitação no lugar do Gago, em Barreiros;
10. Trata-se de uma quinta com um terreno ao seu redor, que ocuparam com vinha e um estaleiro onde depositaram materiais destinados à construção civil;
11. Uma parte concretamente não determinada do prédio rústico, descrito na Conservatória do Registo Predial de Valpaços sob o n.º 1 da freguesia de Barreiros, e inscrito na matriz sob o artigo 99, está ocupada com vinha;
12. Os RR. Custódio P e esposa procederam à limpeza, terraplanagem e preparação de parte do prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo 99.º;
13. Retirando pedras e destruindo rochas numa aérea de cerca de 1200m2 do referido prédio;
14. Rasgando um caminho, com dezenas de metros de extensão e com cerca de três, quatro metros de largura, permitindo acesso à vinha;
15. Colocaram rede de vedação, adquiriram e plantaram cepas, colocaram estacas e arames de suporte das plantas;
16. Despenderam em horas de máquina, tractor, mão-de-obra e com a aquisição de plantas, quantia de €5.000,00, correspondendo a quantia de €350 aos custos de plantação das cepas e à aquisição e instalação de postes e arame o valor de €650,00;
17. Tais trabalhos foram do conhecimento da generalidade dos habitantes de Barreiros e do Autor Francisco N;
18. Os RR. despenderam na escritura de compra e venda e registo os valores de € 250,65 e € 50,00, respectivamente;
19. Despenderam ainda a quantia de € 250,00 de IMT;
20. Os RR. Custódio P e esposa construíram um muro em parte física, não concretamente determinada, do prédio rústico, descrito na Conservatória do Registo Predial de Valpaços sob o n.º 1 da freguesia de Barreiros, e inscrito na matriz sob o artigo 99, no valor de €6.870,00;
21. O referido muro é construído de blocos e granito”.
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Da questão da ilegitimidade dos AA por preterição do litisconsórcio necessário activo:
Alegam os recorrentes que “…estando em causa o exercício do direito de preferência, tal direito, após o falecimento de Umbelina N, terá que ser exercido conjuntamente por todos os herdeiros, de acordo com o disposto no artigo 2091º. do Código Civil, pelo que estamos na presença de uma situação de litisconsórcio necessário do lado activo, nos termos consignados no artº. 33º. CPC.
Ora, no caso em apreço, só o interessado Francisco N promoveu a prossecução dos autos, sendo que a interessada Carminda (ré na acção) veio pronunciar-se no sentido da falta de interesse na prossecução dos mesmos, enquanto o interessado Alípio nada veio dizer ou requerer.
Ocorreu, assim, a preterição do litisconsórcio necessário do lado activo, o que constitui motivo de ilegitimidade, uma vez que apenas um dos interessados/herdeiros de Umbelina N não pode, por si só, exercer o eventual direito de preferência”.
Mas sem razão, já se vê.
Foi regularizada oportunamente nos autos – como decorre do relatório deste acórdão –, a questão da legitimidade ativa da então A., a falecida Umbelina, com a decisão do incidente de Interveniente Principal provocada, de Fernanda C, como comproprietária do imóvel, na proporção de 3/8.
Entretanto, com a morte da A., foram habilitados os seus herdeiros, tendo sido citados para a acção os que ainda não faziam parte da mesma – sendo certo que a recorrente Carminda, dada a sua qualidade de ré, não podia ser habilitada ao lado dos irmãos, para com eles prosseguir a acção no lugar da falecida mãe.
O outro herdeiro da Umbelina, Alípio J, habilitado como tal, foi devidamente citado para a acção, tendo-se garantido com esse ato – dando-se-lhe a possibilidade/obrigatoriedade de intervenção no processo -, a regularização da instância, em termos de intervenientes processuais.
E para o efeito de garantir a legitimidade das partes – aqui, do litisconsórcio necessário ativo, por força do disposto no artº 2091º do Código Civil e 33º do CPC –, é quanto basta, não sendo necessária a intervenção efectiva daquele herdeiro – impulsionando o processo, como pretendem os recorrentes -, para assegurar a legitimidade dos demais – no caso, o herdeiro Francisco N.
A legitimidade é um pressuposto processual relativo à posição formal das partes perante uma causa, que se exprime pelo interesse do autor em demandar, fazendo valer o seu direito, e pelo interesse do réu em contradizer tal pretensão, em função da relação material controvertida tal como nos é apresentada pelo A. (artºs 26º e 33º do CPC).
No caso de pluralidade de partes, estando em causa o litisconsórcio necessário ativo (artº 33º), se a lei exigir a intervenção dos vários interessados na relação controvertida, a falta de qualquer deles é motivo de ilegitimidade.
Ora, como vimos, essa falta não se verificou, no caso dos autos, uma vez que ela foi suprida com a habilitação dos herdeiros da falecida e com a citação dos mesmos para a acção (como já havia sido suprida a ilegitimidade da A. com a dedução do incidente de intervenção principal provocada da outra comproprietária do prédio), sendo irrelevante a sua intervenção ou a sua participação ativa nos trâmites processuais da ação.
Mais importante que tudo é que a intervenção nos autos (ainda que apenas formal) de todos os herdeiros – seja espontânea, seja provocada –, determina a apreciação do direito reclamado, impondo-se a todos a decisão proferida, como titulares que são da mesma relação material controvertida.
Face ao exposto, é de concluir pela não ocorrência da ilegitimidade dos AA.
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Da caducidade do exercício do direito de preferência por parte do A:
Alegam ainda os recorrentes que a falecida Umbelina, através de dois dos seus filhos (um dos quais o tutor), teve conhecimento da existência do negócio em causa nos autos em finais de Janeiro de 2009, constando dos autos que no dia 3/2/2009 foi pedida e passada no Cartório Notarial de Mirandela, cópia da escritura de compra e venda.
Além disso, a escritura de compra e venda teve lugar no dia 28/8/2008, e o articulado inicial deu entrada em Juízo no dia 1/9/2009, pelo que, o ónus da prova do conhecimento dos elementos essenciais do negócio, em momento ulterior à data da sua celebração, incumbia à A. e não aos RR., nos termos do preceituado no artº. 342º. CC.
Uma vez que a Recorrida/Apelada não fez prova de que deu entrada à acção no prazo de seis meses, contados do conhecimento dos elementos essenciais do negócio, ocorre a caducidade do direito.
Mas também sem razão.
Dispõe o artigo 1410.º, n.º 1 do Código Civil que “O comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda ou da dação em cumprimento tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção.”
No caso dos autos, está provado que os RR., Carminda A, Joaquim S e Sandra P não deram conhecimento prévio da intenção que tinham de comprar e vender, a Umbelina N, Francisco N, Alípio J ou Maria J e também não lhes deram conhecimento do preço, das condições do negócio, da data e local da escritura de venda nem da pessoa do comprador, sendo certo que por escritura pública outorgada em 28 de Agosto de 2008, no Cartório sito na Rua D. Manuel I, Edifício Império, freguesia e concelho de Mirandela, em que intervieram como primeiros outorgante Joaquim S e mulher, Carminda A, e como segundo outorgante Custódio P, casado com Sandra R, pelos primeiros outorgantes foi declarado que “pelo preço de CINCO MIL EUROS, que já receberam, vendem ao segundo outorgante, um nono indiviso de um prédio rústico constituído por terra de batata e centeio, pastagem e monte, com tudo o que o compõe, sito no lugar de Gago, freguesia de Barreiros, concelho de Valpaços, descrito na Conservatória do Registo Predial de Valpaços sob o número um, freguesia de Barreiros, registado a seu favor na indicada proporção pela inscrição Apresentação Catorze de onze de Abril de dois mil e oito, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 99, com o valor patrimonial de 24,99 €, correspondendo a fracção o valor de 2,78 € e o valor patrimonial IMT de 82,48 €”.
Assim sendo, não há dúvida de que os RR. não respeitaram o direito de preferência da A., não tendo cumprido o dever de comunicação estabelecido nos artigos 1409º e 416º do Código Civil.
Resta então apurar se a A. teve conhecimento do negócio efectuado e quais os elementos do negócio de que tomou conhecimento e em que data, para se poder apurar se a A exerceu atempadamente o seu direito de preferência, ou seja, se o requereu (judicialmente) dentro do prazo de seis meses como se impõe no artº 1410º.
Compulsada a matéria de facto provada – com a qual se conformaram ambas as partes -, da mesma resulta que em fins de Janeiro de 2009, o filho de Umbelina N, Alípio J, teve conhecimento do negócio efectuado entre os RR., tendo nessa altura transmitido a existência do mesmo ao seu irmão, Francisco N.
Ora, ainda que da matéria de facto provada se verifique que os AA. tiveram conhecimento da existência do negócio em finais de Janeiro de 2009, não se logrou apurar se tiveram conhecimento dos elementos essenciais do mesmo, nomeadamente o preço, e em que data, sendo certo que o preço do negócio é considerado, quer pela doutrina, quer pela jurisprudência, um dos elementos essenciais da alienação, considerado essencial para o preferente decidir se pretende intentar a respectiva acção (Agostinho Cardoso Guedes, O Exercício do Direito de Preferência, Teses, Porto, Publicações Universidade Católica, 2006, pág. 463).
Essa falta de prova há-de ser resolvida, portanto, com recurso às regras substantivas sobre a repartição do ónus da prova (artº 342º do CC), sendo certo que, contrariamente ao alegado pelos recorrentes, o ónus da prova de que a A. teve conhecimento dos elementos essenciais do negócio lhes caberia a eles, como facto impeditivo do direito invocado pela A (artºs 342º nº2 do CC).
Efetivamente, cabia à A. - que invoca o direito de preferência -, a prova da existência do seu direito – artigo 342.º, n.º 1 do CC -, cabendo aos RR, por sua vez, a prova do não exercício tempestivo daquele direito, como facto extintivo do direito invocado pela preferente – n.º 2 do artigo 342.º do Código Civil.
No caso dos autos, analisada a matéria de facto provada, fácil se torna concluir não terem os RR. logrado efectuar tal prova.
O único elemento factual existente nos autos é que no dia 03 de Fevereiro de 2009 foi pedida e passada no Cartório Notarial de Mirandela cópia da escritura de compra e venda celebrada entre os RR. Contudo, como bem se decidiu na sentença recorrida, tal resulta manifestamente insuficiente para a prova daquele facto, porquanto não ficou demostrado quem pediu tal cópia.
Mais se refira ainda a tal propósito que, como tem vindo a ser entendimento dominante, não recai sobre os preferentes qualquer dever de diligenciar no sentido de averiguarem as circunstâncias em que o negócio foi celebrado.
Deste modo, conclui-se não terem os RR. logrado demostrar o decurso do prazo de seis meses para propositura da presente acção, pelo que não pode afirmar-se que o direito dos AA. caducou.
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Da devolução do valor das despesas tidas com a escritura:
Alegam ainda os recorrentes que é entendimento jurisprudencial pacífico que as despesas com a escritura e registo e os impostos (IMT e Selo) integram o preço e devem ser suportados pelo preferente.
Mas não é esse o nosso entendimento.
Como se defendeu no ac. do STJ de 4 de Junho de 2007 (disponível em www.dgsi.pt) “A questão do âmbito da expressão "preço devido" tem sido objecto, na doutrina e na jurisprudência, de opiniões e decisões díspares: enquanto para uns a expressão "preço devido", ínsita no artigo 1410º, n.º1 do Código Civil, compreende não apenas o preço do contrato prometido, como também as despesas da escritura, a sisa, etc., efectuadas pelo comprador, para outros, a mesma expressão abrange tão só o preço do contrato. Temos como preferível a segunda corrente, isto é, que o "preço devido" engloba apenas o preço do contrato.
Essa é aliás a jurisprudência firmada nesta secção onde citamos a título de exemplo o Acórdão de 14-02-2000 relatado por Caimoto Jácome e em cujo sumário, in www.dgsi.jtrp/pt, se pode ler (…) O "preço devido" a depositar pelo requerente é só o preço, em sentido próprio, não abrangendo a sisa ou as despesas da escritura».
O preço a depositar pelo preferente nos termos do art. 1410 do CC é apenas a contraprestação paga pelo adquirente ao alienante…”.
Como dissemos, aderimos também à tese defendida pelo acórdão citado do STJ, que é aquela que, em nosso entender, melhor retrata a expressão legal ínsita no artº 1410º do CC de “preço devido”, sendo o preço apenas a contrapartida paga pelo comprador pela aquisição do bem, sendo, a esse título, apenas esse valor que o preferente deve depositar nos autos (no mesmo sentido, veja-se Agostinho Cardoso Guedes, obra citada pág. 655 e ss; Américo Marcelino em “Da Preferência” pág. 6º e 61; Menezes Cordeiro, Direitos Reais, pág. 779, nota 1825; Menezes Leitão em Direito das Obrigações, Vol. I- pág. 262).
Se é certo que tal tese pode prejudicar os RR compradores – já que ficou demonstrado que aqueles despenderam na escritura de compra e venda e registo os valores de € 250,65 e € 50,00, respectivamente e a quantia de € 250,00 de IMT –, também é verdade que caso eles tenham fundamento legal, sempre poderão reclamar junto dos vendedores o pagamento das despesas causadas pela efectivação da venda –, feita em situação de ilegalidade, ou seja, com preterição do direito dos preferentes.
É, assim, de manter, também nesta parte a decisão recorrida.
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Da devolução do valor das benfeitorias realizadas pelos compradores no prédio:
Insurgem-se ainda os recorrentes contra a decisão recorrida, que absolveu os AA do seu pedido reconvencional, dizendo que eles introduziram no imóvel benfeitorias várias, descritas nos nºs 12 a 16 e 20 e 21 dos factos provados, no montante global de € 12.870, sendo do mais elementar bom senso que tais benfeitorias úteis/necessárias vieram valorizar o imóvel e que não podem ser levantadas sem detrimento da coisa.
Mais alegam que não pode o Tribunal a quo limitar-se a dizer que estamos na presença de benfeitorias úteis e que os apelantes não alegaram nem provaram que o levantamento das mencionadas benfeitorias implicava dano na coisa benfeitorizada, pois estamos na presença de uma realidade pública, notória e do conhecimento oficioso do Tribunal e da generalidade dos cidadãos.
Mas também não podemos concordar com os recorrentes.
Provaram efectivamente os recorrentes Custódio P e esposa que procederam à limpeza, terraplanagem e preparação de parte do prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo 99.º; que retiraram do mesmo pedras e destruíram rochas numa aérea de cerca de 1200m2; que rasgaram um caminho, com dezenas de metros de extensão e com cerca de três, quatro metros de largura, permitindo acesso à vinha; que colocaram rede de vedação, adquiriram e plantaram cepas, colocaram estacas e arames de suporte das plantas; e que despenderam em horas de máquina, tractor, mão-de-obra e com a aquisição de plantas, a quantia de €5.000,00, correspondendo a quantia de €350,00 aos custos de plantação das cepas, e à aquisição e instalação de postes e arame o valor de € 650,00, sendo que tais trabalhos foram do conhecimento da generalidade dos habitantes de Barreiros e do Autor Francisco N.
Mais provaram os RR. que construíram um muro de blocos e granito, em parte física não concretamente determinada do mesmo prédio, no valor de € 6.870,00.
Começamos por dizer que não obstante alegarem que efectuaram benfeitorias úteis e necessárias no prédio que adquiriram, da matéria de facto provada não resulta tal evidência (não obstante a consideração, pelo tribunal recorrido, de que se trata de benfeitorias uteis).
Consideram-se benfeitorias todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa, sendo “benfeitorias necessárias as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa; úteis as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentem, todavia, o valor; e voluptuárias as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação, nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante” - artigo 216º, nºs 1, 2 e 3, do CC.
Preceitua, por sua vez, o nº 1 do artigo 1273º do CC (aplicável às situações de posse, em geral, e também ao caso dos adquirentes na compra e venda), que “tanto o possuidor de boa fé como o de má fé têm direito a ser indemnizados das benfeitorias necessárias que hajam feito, e bem assim a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possam fazer sem detrimento dela”, acrescentando o nº 2, que “quando, para evitar o detrimento da coisa, não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, satisfará o titular do direito ao possuidor o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa”.
No caso dos autos, considerou o tribunal recorrido que as obras efectuadas pelos 2ºs RR no prédio adquirido aos 1ºs, consubstanciavam benfeitorias úteis, que podiam ser levantadas por aqueles, sem detrimento da coisa.
Começamos por dizer que a qualificação de determinadas obras como benfeitorias úteis, enquanto «tertium genus» da categoria legal de benfeitorias não pode resultar, sem mais, por exclusão de partes.
Ou seja, pode muito bem acontecer que a realização de obras num determinado prédio não tenha por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa, nem sirva apenas para recreio do benfeitorizante, e, ainda assim, não aumente o valor dessa coisa.
Assim, se determinada obra feita num prédio não o valoriza - senão para um fim determinado -, não aproveitando a outras eventuais utilizações futuras, não constituirá benfeitoria, mas mera obra de adaptação, sendo certo que só quando a valorize, constitui adaptação do objecto em que se incorpora e, igualmente, benfeitoria (Ac STJ de 1 de Março de 2014).
Fazendo aplicação dos princípios e preceitos enunciados ao caso dos autos, verificamos, de facto, que os recorrentes Custódio P e esposa efectuaram obras no prédio rústico que adquiriram aos 1ºs RR, tendo despendido nessas obras o valor global de € 12.870.
Nada mais ficou provado nos autos, nomeadamente que essas obras tenham sido realizadas para evitar a perda, a destruição ou a deterioração do prédio – caso em que as obras seriam benfeitorias necessárias -, nem que as mesmas tenham aumentado o seu valor – caso em que elas seriam benfeitorias úteis.
Objetivamente, apenas temos como provado que o prédio rústico em questão, de cultura de batata, centeio com pastagem e monte – conforme se encontra descrito na matriz predial respectiva e na Conservatória do Registo Predial –, foi preparado pelos RR para ser transformado em vinha.
Tal facto não pode significar, no entanto, por si só, que essa preparação tenha aumentado o valor do prédio, uma vez que tal constatação haveria de ser demonstrada nos autos através de factos – alegados e provados -, o que não aconteceu.
Não é linear, como defendem os recorrentes, que os AA preferentes venham a beneficiar, de facto, com essa alteração; basta ponderar que os mesmos pretendam destinar o prédio a outras culturas, ou até mesmo à construção, de nada lhe servindo a transformação para vinha que os RR nele fizeram; nem que o referido muro que os RR construíram no prédio – cujas dimensões e localização se não apurou -, tenha também contribuído para o aumento do valor do prédio.
A valorização de um prédio para efeitos de benfeitorias tem de ficar demonstrada nos autos, através de dados objectivos que o comprovem.
Efetivamente, constituem requisitos integrantes do direito à indemnização por benfeitorias úteis/necessárias, a valorização do local, o custo das despesas efectuadas, o seu valor actual, e a deterioração da coisa com o levantamento das benfeitorias úteis (já que, sendo as mesmas susceptíveis de ser levantadas sem detrimento da coisa, os RR poderiam fazê-lo, no uso de um direito que a lei lhes confere).
Ora, desses apontados pressupostos, apenas um deles ficou demonstrado nos autos, ou seja, o custo das despesas efectuadas. Nada mais resultou provado, sendo certo que era aos RR que competia o ónus da sua prova, quer da valorização do local, quer do valor actual do prédio, para efeito de indemnização, como facto constitutivo do direito a que se arrogam (artº 342º, nº 1, do CC).
Desde logo, como acima referimos, não ficou provado “o aumento do valor da coisa”, que não pode ser suprido, como pretendem os apelantes, tendo em conta as regras do bom senso, mas fora dos quadros da prova produzida, que requeria que fossem demonstrados os factos que permitiriam conduzir à valorização efectiva do prédio.
A prova desse facto é insusceptível de ser retirado, por outro lado, conclusivamente, das regras da experiência da vida e do que é normal acontecer, por forma a chegar-se à sua demonstração, como mera dedução lógica, no âmbito das designadas presunções judiciais ou naturais.
A presunção não elimina o ónus da prova; apenas altera o facto que ao onerado incumbe demonstrar, ou seja, em vez do facto presumido, teria aquele de provar a realidade do facto que serve de base à presunção, nos termos do disposto nos artigos 349º e 351º do CC.
Por outro lado, o pressuposto do aumento do valor da coisa não se colhe com base na sua suposta notoriedade, por não se verificar quanto a ele o requisito exigido pelo artigo 412º, n.º 1 do CPC, que é o de se tratar de um facto do conhecimento geral.
Além disso, a indemnização pelas alegadas benfeitorias úteis efectuadas no prédio não tem de corresponder ao custo das obras que os réus nele realizaram e com que o beneficiaram.
Tal só poderia verificar-se, como dissemos, se se provasse que os autores realmente enriqueceram nessa medida, não se podendo fazer corresponder, sem mais, a medida do enriquecimento dos autores ao custo despendido com as obras pelos réus, devendo as mesmas implicar um valor acrescentado para o prédio que não existiria, sem a realização daquelas obras.
Como decorre da lei (artº 1273º nº2 do CC), a aludida indemnização deve ser calculada segundo o regime do enriquecimento sem causa, e não basta para esse cômputo considerar o respetivo custo, importando antes que se determine qual a valorização que as mesmas obras trouxeram ao prédio, pois só ela confere a medida do enriquecimento dos autores, adquirentes do prédio por direito de preferência, gerando, em igual medida, a obrigação de indemnizar.
Em conclusão, não ficou provada, em nosso entender, a valorização do prédio objeto da preferência, designadamente, para eventuais utilizações futuras, não se tendo demonstrado nos autos que, em consequência da procedência da acção, e no momento da sua entrega aos AA, o mesmo apresentasse um valor superior àquele que tinha à data da celebração da escritura pública de compra e venda.
Por seu turno, tendo os autores, na réplica, impugnado o pedido de indemnização formulado pelos réus por via reconvencional, tal implica o reconhecimento, por parte daqueles, do direito dos RR ao levantamento das benfeitorias.
Ora, dependendo o direito de indemnização, por benfeitorias úteis, da oposição ao seu levantamento, por parte do dono da coisa – os ora AA -, com fundamento em detrimento da mesma, o que não aconteceu, carece de base legal o pretenso direito de indemnização formulado pelos réus recorrentes (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, III, 1987, 42; STJ, de 27-4-99, BMJ nº 486, 273).
Não apresenta, assim, base legal, a pretensão dos réus recorrentes quanto ao recebimento da indemnização reclamada (divergindo nós, nesta parte, da fundamentação jurídica da decisão recorrida).
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Do direito de preferência dos AA:
Questionam ainda os recorrentes que a A Umbelina fosse titular do direito de preferência na aquisição da quota parte vendida do imóvel, dizendo que se extrai das declarações prestadas por Alípio J que “as partilhas” – ainda que, meramente verbais - já tinham sido realizadas em vida de Umbelina N e que lhe ficou a pertencer a ele a quota parte de 37/72 do imóvel, sendo, portanto, o referido Alípio, o titular do direito de preferência.
Mais alegam que se constatou ainda que Umbelina N vendeu o 1/9 indiviso aqui em discussão a terceiros e que a posteriori a interessada Carminda o veio a adquirir desses terceiros, pelo que, aquela, ao pretender usar o direito de preferência nesta acção actua em manifesto abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium, nos termos do artº. 334º. CC.
Mas nada disso ficou provado, sendo certo que os recorrentes não questionam a matéria de facto provada.
O que resulta daquela matéria de facto é que se encontra inscrito na matriz predial rústica sob o artigo matricial 99 do concelho de Valpaços, o prédio de terra de batata, centeio com pastagem e monte, sito em Gago, com a área total de 0,495 ha, a favor de Fernanda C na proporção de 3/8, de Umbelina N na proporção de 37/72 e de Custódio P na proporção de 1/9, encontrando-se o mesmo prédio também descrito na Conservatória do Registo Predial de Valpaços sob o n.º 1/19850423, cuja aquisição foi feita (…) Por partilha da herança a favor de Umbelina N, através da AP 10 de 1985/04/23.
Ou seja, dos autos resulta que a falecida Umbelina tinha, de facto, a presunção, derivada do registo, de ser comproprietária do prédio vendido, na referida proporção, sendo a descrição predial e a inscrição na matriz do mesmo teor.
Confrontados os documentos juntos prova-se que o prédio é o mesmo, com as mesmas confrontações, a mesma área e a quota parte de cada um dos comproprietários.
Improcedem, assim, na totalidade, as conclusões de recurso dos apelantes.
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Sumário do acórdão:
I - A legitimidade das parte fica garantida, no litisconsórcio necessário activo, com a habilitação dos herdeiros da falecida e a citação dos mesmos, não sendo necessário que eles intervenham, de facto, na acção.
II – Para efeitos de caducidade do direito da A. de exercer o seu direito de preferência, caberia aos RR a alegação e prova de que a A. tomou conhecimento dos elementos essenciais do negócio seis meses antes de propor a acção.
III - O preço devido, como condição do exercício do direito de preferência, é aquele que consta do teor da escritura pública, não fazendo parte dele as despesas com a escritura e impostos.
IV- Constituem requisitos integrantes do direito à indemnização por benfeitorias úteis, o aumento da valorização do local, o custo das despesas efectuadas, o seu valor actual, e a deterioração da coisa com o levantamento das benfeitorias.
X - Tendo os preferentes, na réplica, deduzido oposição ao pedido de indemnização por benfeitorias úteis, formulado pelos réus adquirentes, tal implica o reconhecimento do direito daqueles ao levantamento das benfeitorias.
XI – Não tendo os réus adquirentes formulado o pedido de levantamento das benfeitorias úteis realizadas, e dependendo o direito de indemnização, por benfeitorias úteis, da oposição ao seu levantamento, por parte do dono da coisa, com fundamento em detrimento da mesma, e tal não tendo acontecido, carece de base legal o pretenso direito de indemnização formulado pelos mesmos.
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Decisão:
Pelo exposto, julga-se improcedente a Apelação e confirma-se (ainda que por fundamentação diversa) a decisão recorrida.
Notifique
Custas (da Apelação) pelos recorrentes.
Guimarães, 24.11.2016I