Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 72/15.3T8MNC.G1 |  |
SOLO APTO PARA CONSTRUÇÃO
I. RELATÓRIO
EXPROPRIANTE E RECORRIDA: AA.
EXPROPRIADO E RECORRENTE: BB.
Por despacho de 23 de fevereiro de 2012 do Ministro da Economia e do Emprego, publicado no Diário da República, n.º 50, de 9 de março de 2012, foi declarada de utilidade pública e com caráter de urgência a expropriação das parcelas nº L-XX, L-YY e L-ZZ pertencentes a BB, com as áreas respetivamente de 2616 m2, 3401 m2 e 238 m2, dos prédios rústicos sitos na freguesia de Lara, inscritos na matriz predial rústica respetivamente sob os artigos xx, xx e xxx e não descritos na CRP, renovado por despacho publicado no DR.
Procedeu-se à realização das vistorias ad perpetuam rei memoriam das identificadas parcelas a expropriar.
Foram lavrados autos de posse administrativa das parcelas a expropriar, em 17.12.2012.
Procedeu-se às respetivas arbitragens, conforme fls. 153 a 160, 227 a 233 e 64 a 69, tendo os árbitros nomeados fixado, para a parcela L-XX, o valor de € 22.823,00, para a parcela L-YY, o valor de € 33.736,00 e para a parcela L-ZZ, o valor de € 1.023,40.
Por despachos proferidos a fls. 74, 75, 241 e 242, foi adjudicada à entidade expropriante a propriedade das parcelas identificadas.
A expropriante, AA, recorreu da decisão arbitral, alegando que a decisão arbitral sobre as parcelas em causa peca por excesso, pois que as parcelas em causa, nomeadamente a L-XX e a L-ZZ não confrontam com a via pública nem são servidas por qualquer infraestrutura, sendo que a L-YY confronta com caminho público em terra batida; e sempre teriam de ser ponderadas as condições de edificabilidade atendendo à área e à configuração. Assim a entidade expropriante atribui um custo de construção de € 607,77/m2, um coeficiente de afetação de 60%, um índice fundiário de 8%, um fator de risco de 15% e despesas com infraestruturas de 30%.
Conclui assim que uma justa indemnização para a totalidade das parcelas ascenderá a €27.146,70.
O expropriado respondeu ao recurso, defendendo que os valores atribuídos pecam por escassos, pois o índice construtivo a considerar terá de ser igual ou superior a 0,60 m2 de construção por m2 da totalidade do terreno, fixa o valor unitário mínimo do terreno com o potencial construtivo definido no PDM em € 33,00 m2.
Pugna, deste modo, pela improcedência do recurso da entidade expropriante, mantendo-se os valores atribuídos em sede de arbitragem.
Procedeu-se à avaliação judicial, respondendo todos os peritos aos quesitos formulados, conforme resulta de fls. 283 e seguintes, fixando um dos peritos do tribunal à parcela L-XX, o valor de € 18.678,24, à parcela L-YY o valor de € 24.283,14, à parcela L-ZZ, o valor de € 1.699,32; a perita da expropriante e dois dos peritos do tribunal, à parcela L-XX, o valor de € 15.879,12, à parcela L-YY o valor de € 20.644,07, à parcela L-ZZ, o valor de € 1.445,61; o perito do expropriado à parcela L-XX, o valor de € 52.320,00, à parcela L-YY o valor de € 68.020,00 e à parcela L-ZZ, o valor de € 4.760,00.
Devidamente notificados, a entidade expropriante e o expropriado ofereceram as suas alegações.
Nas suas alegações, entidade expropriante defende que a sentença a proferir relativamente à parcela L-ZZ, sempre terá como baliza, por um lado, o valor indemnizatório atribuído pelos árbitros, pois que o expropriado não recorreu. Mais segue de perto a avaliação maioritária, mas quando os peritos do tribunal divergem, defende que apesar de não se poder reforçar ou estender infraestruturas que não existem, existem despesas de urbanização que o expropriado teria de suportar e que não dependem de o prédio ser ou não servido por determinadas infraestruturas.
O expropriado defende que, ainda que não tenha recorrido, o índice construtivo deverá ser fixado nos 50% e não nos 30%, pois que não há limite à construção de um segundo piso no PDM. Igualmente defende que não faz sentido fixar em 15% o coeficiente de desvalorização quando não existem quaisquer infraestruturas.
Termina pugnando que a justa indemnização para as parcelas L-XX e L-YY, será de € 46.447,60.
Em 16/06/2016, foi proferida sentença, com o seguinte dispositivo:
«Pelo exposto, julgam-se parcialmente procedentes os recursos apresentados pelo expropriado e pela entidade expropriante e, em consequência, fixa-se a indemnização a atribuir ao expropriado em €37.546,59 (trinta e sete mil, quinhentos e quarenta e seis euros e cinquenta e nove cêntimos).
O montante indemnizável será atualizado de acordo com a evolução do índice de preços no consumidor, desde a data da declaração de utilidade pública até ao trânsito em julgado da decisão final do presente processo (cfr. artigo 24.º, n.º 1 do Código das Expropriações).»
Da sentença, recorre o Expropriando, que conclui nas suas alegações de recurso:
«I. – O índice construtivo das parcelas L-XX e L-YY deverá ser considerado, tal como o entenderam, por unanimidade, os senhores peritos que elaboraram a arbitragem, e o permite o PDM do concelho de Monção, de 50%;
II. – Em nenhum artigo daquele diploma, designadamente no artigo 82º, fica restringida a capacidade de construção em altura, muito menos a possibilidade de construção de um segundo piso, com área igual à do primeiro.
III. - Tal significa que esses 50% de índice de ocupação do solo se reportam a todo o espaço ocupado pela base do edifício a construir.
IV. - Não tendo qualquer sentido que a área do piso superior apenas possa ser ocupada em 10%, para instalação de serviços;
V. - Não tendo, por isso, suporte fatual ou legal, a redução, em função desse raciocínio, para um índice de ocupação de 30%, ou seja, 50% x (50% +10%) = 30%.
VI. – Não tem qualquer justificação fixar o índice de 15% para reforço de infraestruturas não existentes.
VII. – Pelo que, em função do exposto, e ressalvando, também o acima alegado, deveriam ser considerados, os valores atribuídos pela arbitragem, por ser aqueles que representam a mais justa indemnização a que o expropriado tem direito, ou seja:
- Parcela xx – 0,50m²/m² x 365€/m² x 0,08 x (1-0,15) x (1-0,30) = 8,69€/m² = 2.616m² x 8,69€ = 22.823,00€;
- Parcela-yy - 0,50m2/m² x 365€/m² x 0,085 x (1-0,15) x (1-0,25) = 9,89€/m² = 3.401,00m² x 9,89€ = 33.736,00€
Num total de 56.559,00€
SEM PRESCINDIR,
VIII. - Atendendo a que os valores atribuídos pela arbitragem e pelo laudo maioritário da avaliação são divergentes e não havendo razão para privilegiar uns e outros deverá achar-se a média aritmética entre esses valores, fixando-se para as parcelas L-XX e L-YY, os seguintes valores, excluindo as benfeitorias:
De modo que, no que toca as parcelas L-XX e L-YY, excluindo as benfeitorias, a média aritmética será a seguinte:
L-XX - Valor na arbitragem – 2616m² x €8,69/m² = €22.733 + valor do laudo maioritário da avaliação - 2616m² x €6.07/m²= €15.879,12 = €38.612,12:2 = €19.306,06 (dezanove mil trezentos e seis euros e seis cêntimos).
L-YY - Valor na arbitragem – 3410m² x €9,89/m² = €33.639 + valor do laudo maioritário da avaliação- 3412m²x €6.07m²= €20.644,07:2 = €27.141,54 (vinte e sete mil, cento e quarenta e um euros e cinquenta e quatro cêntimos).
Num total de €46.447,60 – (€19.306,06+€27.141,54).
IX. – Não o entendendo assim, a sentença recorrida violou o disposto nos artigos 23º e 26º do Código das Expropriações e artigo 82º do PDM de Monção».
Não houve contra-alegações.
Foram colhidos os vistos e nada obsta ao conhecimento do mérito.
Objeto do recurso
Sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso, são as conclusões das alegações de recurso que delimitam o âmbito da apelação (arts. 635, 637, n.º 2, e 639, n.ºs 1 e 2, do CPC).
Tendo em conta o teor daquelas, colocam-se as seguintes questões:
A. Se o índice construtivo das parcelas L-XX e L-YY permitido pelo PDM do concelho de Monção é de 50%.
B. Se não há que fixar índice para reforço de infraestruturas (em 15% ou em qualquer outro valor), uma vez que elas não existem.
C. Se, quando os valores atribuídos pela arbitragem e pelo laudo maioritário da avaliação divergem e não há razão para privilegiar uns ou outros, deve achar-se a média aritmética entre eles.
II. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
A 1.ª instância considerou na sua decisão os seguintes factos (que o Recorrente não discute):
1. Por despacho de 23 de fevereiro de 2012, proferido pelo Exmo. Sr. Ministro da Economia e do Emprego, publicado no Diário da República, n.º 50, de 9 de março de 2012, foi declarada de utilidade pública e com caráter de urgência a expropriação das parcelas nº L-XX, L-YY e L-ZZ pertencentes a BB, com as áreas respetivamente de 2616 m2, 3401 m2 e 238 m2, dos prédios rústicos sitos na freguesia de Lara, inscritos na matriz predial rústica respetivamente sob os artigos 68, 72 e 113 e não descritos na CRP (fls. 10 e seguintes e 90 e seguintes), renovado por despacho publicado no DR, II série, n.º 155 de 13.08.13.
2. A parcela L-XX constitui parte integrante do prédio rústico, situado no Lugar de Serralheira, freguesia de Lara, concelho de Monção, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 68 e omisso na Conservatória do Registo Predial, a confrontar a norte com limite de freguesia, a sul com CC, a nascente com DD e a poente com EE; este prédio tem uma área total de 2616m2 e a expropriação é total.
Esta parcela, à data da vistoria, tinha forma retangular com orientação norte-sul e tendencialmente plano, encontrando-se delimitada por marcos a poente, norte e nascente. A sul o limite é constituído por um pequeno mureto de esteios de granito e pedras soltas, encontrando-se o terreno sobrelevado ao confinante nesse quadrante.
3. A parcela L-YY constitui parte integrante do prédio rústico, situado no Lugar da Serralheira, freguesia de Lara, concelho de Monção, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo XX e omisso na Conservatória do Registo Predial, a confrontar a norte com CC, a sul com limite da freguesia, a nascente com DD e a ponte com EE; este prédio tem uma área total de 3401m2 e a expropriação é total.
Esta parcela, à data da vistoria, tinha forma retangular com orientação norte-sul e tendencialmente plano, encontrando-se delimitada por marcos a poente, norte e nascente. A norte o limite é constituído por talude da galeria que circundava a coutada, encontrando-se o terreno sobrelevado relativamente ao caminho público confinante nesse quadrante.
4. A parcela L-ZZ constitui parte integrante do prédio rústico, situado no Lugar de Torrados, freguesia de Lara, concelho de Monção, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo XXX e omisso na Conservatória do Registo Predial, a confrontar a norte com FF, a sul com GG, a nascente com HH e a Poente com II; este prédio tem uma área total de 238m2 e a expropriação é total.
Esta parcela, à data da vistoria, tinha uma configuração trapezoidal, caracterizada a envolvente por áreas florestais semelhantes.
5. As parcelas em causa não confrontam com qualquer via pública pavimentada, nem são servidas por qualquer infraestrutura.
Localizam-se a cerca de 5 Km de Monção e 10 Km de Valença, com equipamentos comerciais e semi-industriais na envolvente e a cerca de 700 metros de núcleo habitacional. Dispõem de boa qualidade de ambiente, de boas condições orográficas e de razoável rede de vias de acesso aos terrenos destinados à integração do Parque Empresarial.
6. O Plano Diretor Municipal de Monção classifica as parcelas em “solo urbano”, na categoria de “Solo de Urbanização Programada espaço industrial armazenagem, serviços e logística”. Trata-se de solos aptos para construção.
7. O índice de utilização do solo é de 0,30 m2 e o valor médio de construção industrial, por metro quadrado, é de € 350,00; a percentagem de localização, de qualidade ambiental, equipamentos e infraestruturas situa-se nos 8% e de fator corretivo 15%, bem como 15% de taxa de despesas.
8. A entidade expropriante tomou posse de todas as parcelas identificadas em 17 de dezembro de 2012.
9. Os acórdãos arbitrais fixaram as indemnizações pela expropriação das parcelas em causa, nos seguintes termos: para aparcela n.º L-XX, o valor de € 22.823,00, para a parcela n.º L-YY, o valor de € 33.736,00 e para a parcela n.º L-ZZ, o valor de € 1.023,40.
10. Por despachos de 11.02.2015 foi adjudicada à entidade expropriante a parcela L-ZZ e de 13.04.15 a parcela L-XX e L-YY.
11. O resultado da avaliação judicial foi tirado por maioria de três peritos (sendo dois do tribunal) e atribuiu à parcela L-XX, o valor de € 15.879,12, à parcela L-YY o valor de € 20.644,07, e à parcela L-ZZ, o valor de € 1.445,61.
Considerações sobre o facto 11: Este facto não foi elencado na lista de factos provados da sentença do tribunal a quo, mas consta do relatório da sentença, está provado pelo processo e foi atendido na fundamentação da sentença da 1.ª instância, quer na fundamentação de facto, quer na de direito. Acrescentamo-lo ao abrigo do disposto no art. 662 do CPC.
III. APRECIAÇÃO DO MÉRITO DO RECURSO
No seu recurso, o Recorrente suscita as três questões acima enunciadas, que aqui relembramos e passaremos a resolver. Em primeiro lugar, defende que o índice construtivo das parcelas L-XX e L-YY é de 50%, tal como o entenderam, por unanimidade, os peritos que elaboraram a arbitragem, na medida em que o PDM do concelho de Monção assim o permite. Em segundo lugar, entende que não deve ser fixado índice para reforço de infraestruturas (em 15% ou em qualquer outro valor), uma vez que elas não existem. A ser-lhe dada razão nestas duas questões, os valores de indemnização seriam os da arbitragem inicial, como propugna. Subsidiariamente, para o caso de não lhe ser dada razão nas questões anteriores, pede que se faça a média aritmética entre os valores, mais elevados, atribuídos pela arbitragem e os valores, inferiores, atribuídos pelo laudo maioritário da avaliação. Veremos, ponto por ponto.
Preliminarmente, cabe referir que se aplica à situação o Código das Expropriações aprovado pela Lei 169/99, de 18 de setembro, com a última alteração introduzida pela Lei 56/2008, de 4 de setembro. Além disso, concordamos com os considerandos teóricos sobre o direito de propriedade e sua consagração legal e constitucional tecidos pelo tribunal a quo e que, não estando em causa neste recurso, nos abstemos de desenvolver.
A. Do índice construtivo das parcelas L-XX e L-YY
Entende o Recorrente que a justa indemnização devida pelas parcelas expropriadas passa pela consideração de que o índice construtivo das parcelas L-XX e L-YY é de 50% (tal como o entenderam, por unanimidade, os peritos que elaboraram a arbitragem), pois o PDM do concelho de Monção assim o permite, o que levaria a uma indemnização mais elevada que a fixada na sentença recorrida.
Conforme se lê na sentença da primeira instância que, nesta parte da fundamentação, secundamos,
«O critério fundamental para alcançar a indemnização justa assenta no valor real e corrente do bem, tendo em atenção as suas características e demais circunstâncias verificadas à data da expropriação por utilidade pública, maxime os valores praticados no mercado para prédios semelhantes, conforme decorre do artigo 23.º n.º 1 do Código das Expropriações.
No entanto, para efeitos de avaliação do bem expropriado, dever-se-á atender a outros critérios.
Com efeito, para efeitos de avaliação do bem expropriado deve ser tido em conta o afastamento da interferência de fatores externos ao próprio prédio e que a partir da declaração de expropriação, poderão induzir a um aumento exagerado de preços no local, sendo, por isso, de desconsiderar as mais-valias que, porventura, sejam determinadas pelo próprio ato de expropriação (cfr. n.º 2 do artigo 23.º do Código de Expropriações).
Devem ser também desconsiderados os fatores que, a partir da declaração de expropriação, determinem a desvalorização do prédio.
De igual modo, a indemnização dita justa não pode estar sujeita ou condicionada por fatores especulativos, por vezes artificialmente criados, antes deverá representar e traduzir uma adequada restauração da lesão patrimonial sofrida pelo lesado (cfr. n.º 3 do artigo 23.º do Código das Expropriações).
Na procura pela justa indemnização devem computar-se todos os elementos suscetíveis de conferir valor ao prédio, numa análise que se pretende que seja objetiva, de modo a afastar a fixação e atribuição de montantes irrisórios ou desproporcionados.
Posto isto, importa determinar, no caso em apreço, o quantum indemnizatório.
E, porque a classificação da parcela de terreno numa das categorias existentes é uma operação prévia à avaliação, importa iniciar por essa classificação.
Neste aspeto, o Código das Expropriações classifica o solo em “solo apto para a construção” e “solo apto para outros fins” (artigo 25.º, n.º 1 do Código das Expropriações).
Assim, dispõe o artigo 25.º, n.º 2, do mesmo diploma legal que considera-se solo apto para construção:
a) O que dispõe de acesso rodoviário e de rede de abastecimento de água, de energia elétrica e de saneamento, com as características adequadas para servir as edificações nele existentes ou a construir;
b) O que apenas dispõe de parte das infraestruturas referidas na alínea anterior, mas se integra em núcleo urbano existente;
c) O que está destinado, de acordo com instrumento de gestão territorial, a adquirir as características descritas na alínea a);
(…)
No caso em apreço, a parcela em causa nos presentes autos, de acordo com o Plano Diretor Municipal de Monção em vigor à data da Declaração de Utilidade pública, estava classificada em “solo urbano”, na categoria de “Solo de Urbanização Programada” e subcategoria “Industria, Armazenagem, Serviços e Logística”, tendo sido os Srs. Peritos unânimes em considerar, pelas razões aduzidas e que se dão aqui por reproduzidas, tal parcela como “solo apto para construção”, socorrendo-se dos critérios explanados no artigo 26.º do C.E.
Com efeito, neste aspeto não existem divergências, e inexistem nos autos elementos que imponham decisão diversa, pelo que é esta a classificação a atender para a expropriação das parcelas identificadas.
Uma vez classificadas as parcelas expropriadas, impõe-se a sua avaliação com base nos critérios legais e dentro dos limites impostos pelo legislador, decidindo o juiz de acordo com a sua convicção, formada sobre a livre apreciação das provas.
Contudo, dada a especificidade da matéria em causa, o Tribunal, tal como já avançado, terá em conta sobretudo a avaliação elaborada pelos peritos e, uma vez que não houve unanimidade, o subscrito pela maioria dos peritos, os Peritos do Tribunal e da entidade expropriante (…).» [Os sublinhados a negrito são nossos]
Aqui chegados, vejamos os parâmetros aplicados e como divergiram os peritos, para depois percebermos se, face à lei, se justifica alterar a sentença, que seguiu os laudos maioritários, e em que medida.
Os peritos nomeados por indicação do tribunal e da entidade expropriante consideraram que, no que respeita às parcelas em causa, o valor médio de construção industrial, por metro quadrado, é de € 350; o perito nomeado por indicação do expropriado considerou o valor médio de construção de € 375.
No que concerne à localização, qualidade ambiental, equipamentos e infraestruturas foi aplicada uma percentagem de 8% pelos peritos maioritários e de 10% pelo perito do expropriado, sendo o fator corretivo a ter em conta fixado em 15% pelos peritos maioritários e de 7,5% pelo expropriado. O valor das parcelas, entre os dois peritos do tribunal e a perita da entidade expropriante, divergem, pois que estes últimos aplicaram uma taxa de 15% das despesas.
Relativamente ao índice de utilização do solo, a maioria dos peritos fixou em 0,30 por m2 (30%) e o perito do expropriado 0,50 por m2 (50%). É em relação a este parâmetro que o expropriado Recorrente manifesta a sua discordância, invocando que o PDM do concelho de Monção lhe permite 50% de ocupação do solo; e que não tem qualquer suporte factual ou legal entrar em linha de conta com um segundo piso de construção com índice apenas de 10% (como fixaram os peritos maioritários, chegando a um índice de 30% = 50% x (50% +10%)).
Quid juris?
Para resolver a questão necessitamos de ter presentes os conceitos técnicos de «área de construção do edifício», «área de implantação do edifício», «área total de construção», «índice de ocupação do solo» e «índice de utilização do solo», que nos são fornecidos pelo Decreto Regulamentar 9/2009, de 29 de maio, constando respetivamente das fichas n.ºs 8, 9, 12, 35 e 36 do Quadro 2 desse diploma.
Nos termos das disposições citadas,
- área de construção do edifício é o somatório das áreas de todos os pisos, acima e abaixo da cota de soleira, com exclusão das áreas em sótão e em cave sem pé direito regulamentar; a área de construção é, em cada piso, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e inclui os espaços de circulação cobertos e os espaços exteriores cobertos (expressa-se em m2);
- área de implantação do edifício é a área do solo ocupada pelo edifício, correspondendo à área do solo contido no interior de um polígono fechado que compreende o perímetro exterior do contacto do edifício com o solo e o perímetro exterior das paredes exteriores dos pisos em cave (expressa-se em m2);
- área total de construção é o somatório das áreas de construção de todos os edifícios.
- índice de ocupação do solo (Io) é o quociente entre a área total de implantação (ΣAi) e a área de solo (As) a que o índice diz respeito, expresso em percentagem. Ou seja: Io = (ΣAi / As) x 100;
- índice de utilização do solo (Iu) é o quociente entre a área total de construção (ΣAc) e a área do solo (As) a que o índice diz respeito; esta designação (índice de utilização do solo) substitui outras vulgarmente utilizadas como índice de construção e coeficiente de ocupação do solo (COS).
Paralelamente, há que ter em consideração o Plano Diretor Municipal de Monção que indica as áreas e índices aplicáveis aos imóveis do concelho, consultável em http://www.cm-moncao.pt/portal/page/moncao/portal_municipal/SERVICOS_MUNICIPAIS/planeamento_ordenamento/PDM/00.Regulamento.pdf.
Aplica-se ao caso o seu art. 82, epigrafado «Edificabilidade» e integrado na divisão intitulada «Espaço industrial de armazenagem e serviços». Nele se estabelece que a construção de edifícios destinados à atividade industrial, armazenagem, comércio e serviços atá sujeita a área de implantação da construção máxima de 50% da área total da parcela.
O PDM de Monção também contém definições de alguns conceitos técnicos para efeitos da sua interpretação e aplicação. Encontramo-los no art. 6.º, que define área de implantação da construção como a área resultante da projeção horizontal dos edifícios, delimitada pelo perímetro dos pisos mais salientes, incluindo escadas e alpendres e excluindo varandas e telheiros desde que estes se encontrem em consola; e define índice de implantação como o resultado do quociente entre a área de implantação e a área do lote, expresso em numeral. Embora os conceitos de área de implantação da construção sejam algo diferentes no PDM e no Decreto Regulamentar, para o que ora nos interessa, não divergem.
O art. 82 permite 50% de área de implantação, quer se atenda à área de implantação do edifício definida no Decreto Regulamentar (área do solo ocupada pelo edifício), quer à área de implantação da construção definida no PDM (resultante da projeção horizontal do edifício, delimitada pelo perímetro dos pisos mais salientes, que pode ser apenas o térreo, apenas um superior ou parte de um e de outro), ela reporta-se sempre ao perímetro de contacto com o solo ou ao perímetro do(s) piso(s) mais saliente(s) projetado(s) no solo, pelo que nunca há que entrar em linha de conta com o segundo piso de construção nos termos em que isso foi feito pelos peritos que maioritários.
Para efeitos de indemnização no âmbito do processo expropriativo, o valor do solo apto para construção calcula-se nos termos do art. 26 do C Exp., considerando, para o que ora nos interessa, as seguintes normas:
1 – O valor do solo apto para a construção calcula–se por referência à construção que nele seria possível efetuar se não tivesse sido sujeito a expropriação, num aproveitamento económico normal, de acordo com as leis e os regulamentos em vigor, nos termos dos números seguintes e sem prejuízo do disposto no n.º 5 do artigo 23.º
(…)
4 – Caso não se revele possível aplicar o critério estabelecido no n.º 2, por falta de elementos, o valor do solo apto para a construção calcula–se em função do custo da construção, em condições normais de mercado, nos termos dos números seguintes.
5 – Na determinação do custo da construção atende–se, como referencial, aos montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada.
6 – Num aproveitamento economicamente normal, o valor do solo apto para a construção deverá corresponder a um máximo de 15% do custo da construção, devidamente fundamentado, variando, nomeadamente, em função da localização, da qualidade ambiental e dos equipamentos existentes na zona, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
7 – A percentagem fixada nos termos do número anterior poderá ser acrescida até ao limite de cada uma das percentagens seguintes, e com a variação que se mostrar justificada:
a) Acesso rodoviário, com pavimentação em calçada, betuminoso ou equivalente junto da parcela – 1,5%;
b) Passeios em toda a extensão do arruamento ou do quarteirão, do lado da parcela – 0,5%;
c) Rede de abastecimento domiciliário de água, com serviço junto da parcela – 1%;
d) Rede de saneamento, com coletor em serviço junto da parcela – 1,5%;
e) Rede de distribuição de energia elétrica em baixa tensão com serviço junto da parcela – 1%;
f) Rede de drenagem de águas pluviais com coletor em serviço junto da parcela – 0,5%;
g) Estação depuradora, em ligação com a rede de coletores de saneamento com serviço junto da parcela – 2%;
h) Rede distribuidora de gás junto da parcela – 1%;
i) Rede telefónica junto da parcela – 1%.
8 – Se o custo da construção for substancialmente agravado ou diminuído pelas especiais condições do local, o montante do acréscimo ou da diminuição daí resultante é reduzido ou adicionado ao custo da edificação a considerar para efeito da determinação do valor do terreno.
9 – Se o aproveitamento urbanístico que serviu de base à aplicação do critério fixado nos n.ºs 4 a 8 constituir, comprovadamente, uma sobrecarga incomportável para as infraestruturas existentes, no cálculo do montante indemnizatório deverão ter–se em conta as despesas necessárias ao reforço das mesmas.
10 – O valor resultante da aplicação dos critérios fixados nos n.ºs 4 a 9 será objeto da aplicação de um fator corretivo pela inexistência do risco e do esforço inerente à atividade construtiva, no montante máximo de 15% do valor da avaliação.
(…).
Ora bem, quando 4 dos 5 peritos aplicam no cálculo do valor do metro quadrado, para efeitos de indemnização, um quociente de 30% não se reportam à área de implantação, mas sim ao índice de utilização (v. sobretudo p. 6 do relatório de avaliação com carimbo de entrada de 17/02/2016). E no cálculo desse índice de utilização entraram em linha de conta com a possibilidade de 50% de área de implantação, como permitido pelo art. 82 do PDM de Monção.
Parece-nos que a discordância do Recorrente assenta numa incompreensão dos 30% constantes do cálculo, por pensar que os mesmos se reportam a área de implantação quando, na realidade, de reportam a índice de utilização.
Os senhores peritos justificaram o cálculo da capacidade construtiva do prédio ou índice de utilização no ponto 4.1.2. do seu relatório com considerações técnicas sobre as quais não temos reservas. Com efeito, e como também se lê na sentença,
«Pese embora o princípio da livre apreciação das provas (…), na apreciação da prova pericial, o juiz está condicionado pela opinião dos peritos quando nesta se perfilam especiais conhecimentos técnicos ou científicos que em razão da sua formação académica àquele escapam.
Assim, o problema que se coloca ao julgador nos processos de expropriação tem sido equacionado como um problema de adesão, na medida em que deve aderir à avaliação técnica efetuada pelos peritos, a menos que se suscitem questões de direito com relevância para o cálculo do valor da coisa ou que o processo contenha elementos de prova suficientemente sólidos, para além da avaliação, que o habilitem a divergir dos peritos.
Por isso, sendo a determinação do valor do bem expropriado um problema essencialmente técnico, deve o juiz dar a sua concordância ao parecer unânime dos peritos, ou, quando esta não foi alcançada, preferir o laudo maioritário subscrito pelos peritos nomeados pelo tribunal, porque garantes de uma posição de maior distância, imparcialidade e objetividade face ao conflito de interesses que antagoniza as partes.»
Entendemos ser de manter o cálculo considerando o índice de utilização (índice de construção ou índice construtivo) de 0,30, como fizeram 4 dos 5 peritos. Com efeito, o valor do solo apto para a construção deve ser calculado em função do custo da construção, dos índices de construção e da incidência fundiária. Ou seja, o Vt/m2 (valor unitário do terreno) é função do cc (custo de construção), do ic (índice de construção), e do if (índice de incidência fundiária). É o que resulta do art. 26 do C. Exp., na interpretação que dele tem sido feita pela jurisprudência (v.g., Ac. do TRL de 08/10/2009, proc. 2313/04.3TBCLD.L1-6, e Ac. do TRL de 110/02/2010, proc. 114/1998.L1-6) e pela doutrina (v. Salvador da Costa, Código das Expropriações e Estatuto dos Peritos Avaliadores – Anotados e Comentados, Almedina, 2010, pág. 180 e passim, e Pedro Elias da Costa, Guia das Expropriações por Utilidade Pública, 2ª ed., Almedina, 2003, pp. 295-309).
B. Do índice para reforço de infraestruturas
Entende o Recorrente não há que fixar índice para reforço de infraestruturas (em 15% ou em qualquer outro valor), uma vez que elas não existem.
Quid juris?
Valem aqui os considerandos antes tecidos sobre a livre apreciação das provas e o peso da prova pericial.
Também no que respeita a acertos para reforço de infraestruturas, os senhores peritos não foram unânimes. Três em cinco entenderam que se deveria contabilizar o valor que o expropriado, se quisesse construir, teria de despender para dotar o terreno das condições necessárias para que lhe fosse permitido construir. Estes peritos justificam a sua opção tendo em conta que a ocupação construtiva previsível sempre exigiria esforço inerente à atividade construtiva (custos com projetos, licenças, etc.) e construção de infraestruturas de raiz, dado que são inexistentes.
Computaram esse esforço em 15%, o que nos parece razoável, considerando o seguinte raciocínio.
Nos termos do disposto no art. 26, n.ºs 9 e 10, do C. Exp., se o aproveitamento urbanístico que serviu de base à aplicação dos critérios fixados constituir uma sobrecarga incomportável para as infraestruturas existentes, no cálculo do montante indemnizatório deverão ter–se em conta as despesas necessárias ao reforço das mesmas, aplicando-se um fator corretivo no montante máximo de 15% do valor da avaliação. Por maioria de razão tal fator de correção deve ser introduzido se o terreno não tiver quaisquer infraestruturas, mas delas carecer em caso de construção.
C. Do critério da média aritmética entre os valores atribuídos pela arbitragem e pelo laudo maioritário da avaliação
Subsidiariamente, o Recorrente pediu que, caso improcedessem os argumentos antes analisados, se fizesse uma média aritmética entre os valores atribuídos pela arbitragem inicial e pelo laudo maioritário da avaliação.
A perícia de cinco peritos foi realizada no processo de recurso da decisão arbitral, não havendo na lei qualquer norma que estabeleça a regra pretendida de achar a indemnização por média aritmética entre os valores da decisão dos árbitros e os valores da perícia efetuada no âmbito do recurso.
IV. DECISÃO
Face ao exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar a apelação totalmente improcedente.
Custas pelo Recorrente.
Guimarães, 05/01/2017
Relatora: Higina Castelo
1.º Adjunto: João Peres Coelho
2.ª Adjunta: Isabel Silva.