Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 101261/18.8YIPRT.G1 |  |
CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
REMUNERAÇÃO
I- Age em abuso de direito o cliente de um contrato de mediação imobiliária escrito que invoca a nulidade deste contrato com fundamento no facto da identificação do imóvel a vender se mostrar parcialmente incorrecta quando as partes não tiveram dúvidas acerca do mesmo que foi, aliás, objecto de visitas por parte de potenciais interessados.
II- A cláusula do mencionado contrato que refere que o regime da contratação é o da exclusividade e que “Nos termos da legislação aplicável, quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade, só a Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência” obedece ao disposto no art. 16º nº 2 g) da Lei nº 15/2013 de 8 de Fevereiro, alterado pelo Dec.-Lei nº 102/2017 de 23 de Agosto, não sendo o contrato nulo por falta de forma com este fundamento.
III- No contrato de mediação simples a remuneração é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação (ou, se tal houver sido acordado, com a celebração do contrato promessa que antecede aquele) exigindo a doutrina e a jurisprudência um nexo causal entre a actividade de mediação e o contrato celebrado a final.
IV- No caso do contrato de mediação em regime se exclusividade é devida a remuneração igualmente com a conclusão e perfeição do negócio visado (presumindo-se que a a actividade da mediadora contribuiu para a aproximação entre comitente e terceiros facilitando o negócio) e ainda se o negócio visado não se concretizar por causa imputável ao cliente (exigindo-se neste caso que a mediadora tenha angariado uma pessoa genuinamente interessada na celebração do negócio e que esteja em condições de o concluir).
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
I – Relatório
X – Mediação Imobiliária, Sociedade Unipessoal, Lda., com sede na Av. …, Guimarães, instaurou contra N. D., residente na Rua …, Guimarães, requerimento de injunção, posteriormente transmutado na presente acção especial para cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contrato, pedindo a condenação do réu no pagamento da quantia de € 11.992,50, bem como o montante de € 250,00 a título de “outras quantias”.
Alega em síntese ter celebrado com o réu, em regime de exclusividade, um contrato de mediação imobiliária, pelo período de 12 meses, com vista à promoção da venda do imóvel objecto do contrato.
Mais alega que o réu unilateralmente decidiu revogar o contrato entre ambos celebrado, por carta datada de 02/08/2018, sendo que em 06/08/2018 a autora informou o primeiro que naquela data possuía uma proposta de aquisição do imóvel pelo valor pretendido de € 195.000,00.
Foi a conduta do réu, de revogação unilateral do contrato, que inviabilizou a venda do imóvel pelo que pretende lhe seja paga a comissão acordada entre ambos.
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O réu contestou excepcionando a nulidade do contrato celebrado entre as partes, pois que não só o imóvel se encontra erradamente identificado, sendo indicada uma morada distinta daquele que efectivamente se pretendia vender, como a cláusula de remuneração não é explícita e a cláusula referente à contratada exclusividade não explicita quais os efeitos decorrentes da mesma.Adicionalmente entende não ser devida qualquer remuneração porquanto revogou o contrato de mediação imobiliária sem que tenha sido celebrada a venda visada e sendo certo que a comunicação da existência de um comprador apenas foi comunicada após a operada revogação.
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Procedeu-se a julgamento, após o qual foi proferida sentença, cuja parte decisória reproduzimos na íntegra:“Pelo exposto, o Tribunal julga a presente acção improcedente, absolvendo o requerido do pedido contra si formulado.
Custas pela requerente.
Registe e notifique.
Fixo à presente acção o valor de €12.242,50.”
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Não se conformando com esta sentença veio a autora dela interpor recurso de apelação, apresentando alegações e formulando as seguintes conclusões:“1ª - quanto ao recurso da matéria de facto, deveria ter sido dado como provado o ponto 1.2. da matéria de facto não provada;
2ª - Tal resulta do depoimento da testemunha P. M. (cfr depoimento gravado no sistema informático do Tribunal, de 06/02/2019, com inicio às 06-02-2019 16:28:31 e fim às 06-02-2019 17:15:35), que ao contrário do que o Tribunal refere, afigurou-se como sendo um depoimento assertivo., sobretudo aos minutos 10.34 e ss., 13.51 e ss. e 15.12 e ss., pois do mesmo resulta que existiu de facto uma proposta pelo valor contratado entre Recorrente e recorrido, sendo que tal não foi aceite pelo Recorrido que, perdeu o interesse no negócio;
3ª – Face a tal depoimento, bem como os documentos juntos em audiência de julgamento – sobretudo a proposta de aquisição do imóvel - e a falta de outra prova que contradissesse a Recorrente que este facto deveria ter sido dado como provado e, por conseguinte, aditado à matéria de facto, nos seguintes termos: “a proposta mencionada em g) foi obtida em 30.07.2018 foi comunicada ao R. em data anterior a 02.08.2018”;
4ª - Por outro lado, deveria ter sido dado como provado seguinte facto e, por conseguinte, aditado à matéria de facto assente:
1) A Recorrente, com o intuito de promover a venda o imóvel, publicitou a venda nas redes sociais e na internet, tendo conseguido que houvessem interessados em visitar o imóvel, o que acabou por acontecer.
5ª - Ou seja, tal facto sucedeu efetivamente, atendendo até ao curto espaço de tempo que o contrato vigorou (cerca de um mês), face à posição da recorrida, bem como revelam o trabalho desenvolvido pela Recorrente, no que tange à sua contraprestação do contrato de mediação imobiliária alcançado;
6ª - Tal resulta dos depoimentos da testemunha P. M. (cfr depoimento gravado no sistema informático do Tribunal, de 06/02/2019, com início às 06-02-2019 16:28:31 e fim às 06-02-2019 17:15:35,), aos minutos 10.34, da testemunha S. C. (depoimento prestado a 11-02-2019, pelas 11:35:50 com fim aos minutos 11:49:38), aos minutos 1.52, e 2.43 e R. R. (cfr depoimento prestado e registado no sistema informático do Tribunal, com início em 11-02-2019 ao minuto 11:50:12 e fim ao minuto 11:56:18) ao minuto 3.04;
7ª – Tais depoimentos demonstram que, no espaço de um mês, a Recorrente cumpriu aquilo que lhe era pedido pelo Recorrido: promover o imóvel, publicitando-o, das mais diversas formas, tendo o correspondente efeito: existência de interessados, de visitas ao imóvel e de propostas de aquisição, devendo tal facto ter sido dado como provado e aditado à matéria de facto assente;
8ª -Poder-se-á dizer que tal facto não foi alegado pelas partes em qualquer um dos seus articulados, mas ao abrigo dos Princípios do Inquisitório, contido na alínea b) e c) do n.º 2 do artigo 5.º do CPC, bem como da aquisição, processual, contido no artigo 413.º do mesmo diploma, os mesmo deveriam constar da matéria de facto assente, na medida em que influem na boa decisão da causa;
9ª -Tendo a Recorrente dado cumprimento ao contrato celebrado livremente com o Recorrido, deveria ter o correspondente direito à remuneração, nos termos do artigo 19. n.º 2 da Lei 15/2013, uma vez que não existe a nulidade por violação do disposto, no artigo 16, n.º 2, al g) f Lei 15/2013, ao contrário do doutamente decidido;
10ª – Aliás, ficou assente entre as partes que só a Recorrente, enquanto mediadora é que pode promover o negócio, não se compreendendo a decisão recorrida ao dizer que não foi definido o efeito de tal cláusula, pois o mesmo consta do contrato;
11ª – Neste sentido veja-se HIGINA CARVALHO CASTELO, no seu “Contrato de Mediação Imobiliária, pág.,14 e ss., in Verbo Jurídico, 2016, ou jurisprudencialmente, os Acórdãos da Relação de Lisboa de 24-05-2011, relatado pela Desembargadora Maria Teresa Soares, da Relação de Guimarães de 20-04-2010, relatado pelo Desembargador A. Costa Fernandes, da Relação de Évora, de 15-09-2010, relatado pela Desembargada doira Isoleta Costa, todos in www.dgsi.pt;
12ª - Mesmo que se entendesse que a referida clausula é nula sempre se diga que haveria direito à remuneração devida, uma vez que a Recorrente praticou atos tendentes à aquisição do imóvel: publicitação, visitas e propostas;
13ª - Tais atos foram feitos num espaço de um mês, só não tendo sido mais porque o Recorrido resolveu o contrato um mês depois do seu início da vigência;
14ª – Veja-se neste sentido Antunes Varela in “Código Civil Anotado, Volume II, 4ª edição, 785, Pinto Monteiro, - in Contrato de Agência (Anteprojecto), BMJ, 360º,85, ou ainda, o Acórdão do STJ de 12-12-2013, relatado pelo Conselheiro GRANJA DA FONSECA, in www.dgsi.pt;
15ª – Diga-se também que o direito à remuneração advém do facto do contrato mediação imobiliária não ser uma obrigação de resultado, mas, de meio, conforme se refere no artigo 2º do citado normativo legal, conforme refere Fernando Batista Oliveira, in “O Direito dos Contratos – Contrato de Mediação Imobiliária – Uma Abordagem Jurisprudencial, Out. 2016, Cadernos do CEJ, págs. 45 e ss , dizendo entre outros considerandos que ( …) «A actividade de mediação imobiliária «consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objecto bens imóveis»;
16ª - A sentença não poderá, pois, manter-se, tendo violado ou feito errada interpretação dos artigos 607.º, n.º 4 e 662.º do Código de Processo Civil, 343, e 16.º, n.º 1 e 2, al g) e 19.º da Lei 15/2013.
Pugna pela revogação da sentença recorrida de molde a acção ser julgada procedente.
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Não foram apresentadas contra-alegações.*
O recurso foi admitido como sendo de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.*
Foram colhidos os vistos legais.Cumpre apreciar e decidir.
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Tendo em atenção que o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões do/a recorrente (art. 635º nº 3 e 4 e 639º nº 1 e 3 do C.P.C.), sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso, observado que seja, se necessário, o disposto no art. 3º nº 3 do C.P.C., as questões a decidir são:A) Apurar se ocorreu erro na apreciação da matéria de facto;
B) E se ocorreu erro na subsunção jurídica.
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II – FundamentaçãoForam considerados provados os seguintes factos:
a) Em 02/07/2018 autor e réu assinaram um documento escrito intitulado “Contrato de Mediação Imobiliária” a que foi atribuído o nº 182, nos termos do qual a autora se obrigou a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do imóvel identificado na cláusula 1ª pelo preço de € 195.000,00.
b) O imóvel mencionado em a) foi identificado como sendo localizado na Rua do …, freguesia de ..., concelho de Guimarães, com a área de 286 m2 e inscrito na respectiva matriz predial sob o art. ....º.
c) Lê-se no ponto 3 da Cláusula 2.ª do documento referido em a) que “O vendedor obriga-se a pagar à mediadora a título de remuneração da percentagem de 5% calculada sobre o valor do negócio efectivamente concretizado, sendo que este valor nunca poderá ser inferior a € 4.000 (quatro mil euros) (…) valores esses a que acresce o IVA à taxa legal.”
d) Lê-se na Cláusula 4.ª do documento referido em a), epigrafada “Regime de contratação”:
1. O segundo contratante contrata a mediadora em regime de EXCLUSIVIDADE.
2. Nos termos da legislação aplicável, quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade só a Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência.”
e) Lê-se na Cláusula 7ª do documento referido em a), epigrafada “prazo e duração do contrato”: “O presente contrato tem uma validade de 12 meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de dez dias em relação ao seu termo.”
f) Por carta datada de 02/08/2018 e recepcionada pela autora em 03/08/2018 o réu comunicou-lhe “a denúncia do contrato de mediação imobiliária” celebrado entre ambos bem justificando-a “por não mais existir interesse na venda” e como tal “rescinde-se o contrato com efeitos imediatos, devendo V. Exas cessar qualquer actividade de divulgação do inerente negócio no prazo de 24 horas após o recebimento da presente missiva.”
g) Por carta datada de 06/08/2018 e recepcionada pelo réu em 10/08/2018 a autora comunicou-lhe que naquela data tinha uma proposta de aquisição do imóvel, datada de 30/07/2018, pelo preço de € 195.000,00, mas que a comunicação de revogação inviabilizava qualquer possibilidade de concretização daquele ou qualquer outro negócio e exigindo-lhe o pagamento da comissão acordada;
h) O art. matricial ....º da freguesia de ... corresponde ao prédio situado na Rua ….
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Com relevância para a boa decisão da causa não se provaram quaisquer outros factos que não os enumerados, designadamente que a proposta mencionada em g) tenha sido obtida em 30/07/2018 e tenha sido comunicada ao réu em data anterior a 02/08/2018.*
A) Reapreciação da matéria de factoInsurge-se a apelante contra o facto não provado defendendo que o mesmo deve ser considerado provados. Mais refere que deve ser aditado um facto referente à publicitação nas redes sociais e na internet do imóvel em causa e referente à vista deste por parte de interessados na compra.
Vejamos.
O Tribunal da 1ª Instância, ao proferir sentença, deve, em sede de fundamentação “(…) declarar quais os factos que julga provados e quais os que julga não provados, analisando criticamente as provas, indicando as ilações tiradas de factos instrumentais e especificando os demais fundamentos que foram decisivos para a sua convicção; o juiz toma ainda em consideração os factos que estão admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito, compatibilizando toda a matéria de facto adquirida e extraindo dos factos apurados as presunções impostas pela lei ou por regras de experiência” (art. 607º nº 4 do C.P.C.) e “O juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto; a livre apreciação não abrange os factos para cuja prova a lei exija formalidade especial, nem aqueles que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documentos, quer por acordo ou confissão das partes” (art. 607º nº 5 do C.P.C.).
Sendo certo que o julgador aprecia a prova de acordo com a sua livre convicção, salvo algumas limitações, a análise crítica da prova é da maior importância do ponto de vista da fundamentação de facto da decisão. Com efeito, esta deve ser elaborada por forma a que, através da sua leitura, qualquer pessoa possa perceber quais os concretos meios de prova em que o Tribunal se baseou para considerar determinado facto provado ou não provado e a razão pela qual tais meios de prova foram considerados credíveis e idóneos para sustentar tal facto. Esta justificação terá de obedecer a critérios de racionalidade, de lógica, objectivos e assentes nas regras da experiência.
A exigência de análise crítica da prova nos termos supra referidos permite à parte não convencida quanto à bondade da decisão de facto tomada pelo tribunal da 1ª instância interpor recurso contrapondo os seus argumentos e justificar as razões da sua discordância.
Caso seja requerida a reapreciação da matéria de facto incumbe, desde logo, ao Tribunal da Relação verificar se os ónus previstos no acima art. 640º do C.P.C. se mostram cumpridos, sob pena de rejeição do recurso.
Não havendo motivo de rejeição procede este tribunal à reapreciação da prova nos exactos termos requeridos. Incumbe a este Tribunal controlar a convicção do julgador da primeira instância verificando se esta se mostra contrária às regras da experiência, da lógica e dos conhecimentos científicos e sindicar a formação da sua convicção. i.e., o processo lógico. Assim sendo, nada impede que, fundado no mesmo princípio da livre apreciação da prova, o tribunal superior conclua de forma diversa da do tribunal recorrido, mas para o fazer terá de ter bases sólidas e objectivas.
Uma vez que, no caso em apreço, a apelante assinala os pontos da matéria de facto que considera incorrectamente julgados, a decisão que deve ser proferida e indica os concretos meios probatórios em que se baseia inexiste fundamento de rejeição de recurso nesta parte.
Tendo por base estas considerações e depois de ouvir na íntegra a prova produzida importa analisar os factos acerca do qual a apelante discorda.
- Facto não provado
Entendemos que não assiste razão à apelante.
A testemunha P. C. aludiu, no seu depoimento, a uma proposta de aquisição de 30/07/2018, contudo estranha-se que a mesma não se mostre preenchida pela própria interessada na compra, M. F., que se limitou a assinar e que esta não tenha sequer sido arrolada como testemunha. Também se estranha que P. C., pessoa experiente na área da mediação imobiliária, não tenha de imediato enviado ao réu a proposta, por ex. por carta ou por email, de molde a ter um documento que comprovasse a comunicação ao cliente e que, só depois de recebida a carta do réu a “denunciar” o contrato, tenha sido enviada uma carta do solicitador da autora a reagir à denúncia e a aludir à proposta.
Esta testemunha referiu que, no próprio dia 30/07/2018, transmitiu pessoalmente ao réu tal proposta, contudo o réu negou-o pelo que temos a palavra de um contra o outro uma vez que nenhuma outra testemunha revelou conhecimento directo de tal facto. Tendo em atenção que a testemunha em causa é o director comercial da autora e é casado com a gerente da mesma concordamos com o tribunal recorrido no sentido de não merecer credibilidade.
Assim, é de manter este facto como não provado.
- Facto a aditar referente à publicitação nas redes sociais e na internet do imóvel em causa
A sentença não tem que incluir como provados e não provados todos os factos alegados pelas partes nos respectivos articulados, mas apenas os factos essenciais, i.e., aqueles que integram a causa de pedir ou o fundamento da excepção e cuja falta determina a invalidade da acção ou da excepção (art. 5º nº 1 do C.P.C.)., e os factos complementares ou concretizadores, i.e., aqueles que participam de uma causa de pedir ou de uma excepção complexa e por isso são indispensáveis à procedência da acção ou da excepção (art. 5º nº 2 b) do C.P.C.).
Os factos instrumentais, probatórios ou acessórios definem-se por contraposição aos factos essenciais e complementares sendo aqueles que podem ser utilizados para a prova indiciária destes últimos (art. 5º nº 2 a) do C.P.C.). Os factos instrumentais não têm que ser alegados pelas partes, podem ser livremente discutidos e apreciados na audiência final, não devem ser objecto de um juízo probatório específico não carecendo de ser dados como provados ou não provados na sentença (art. 607º nº 4 do C.P.C.).
Nestes autos a autora pede a condenação do réu no pagamento da remuneração objecto do contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade (e não das despesas que suportou).
Nos termos do art. 19º nº 1 da Lei nº 15/2013 de 08 de Fevereiro, que aprovou o regime jurídico do acesso e exercício da actividade de mediação imobiliária, alterado pelo Dec-Lei nº 102/2017 de 23 de Agosto, a empresa mediadora que pretende ver reconhecido o seu direito à remuneração tem o ónus de alegação e prova da celebração do contrato de mediação imobiliária, a conclusão e perfeição do negócio visado e o nexo causal entre a sua actuação e a efectivação daquele negócio.
No caso do contrato de mediação haver sido realizado em regime de exclusividade e não haver sido realizado o negócio visado a mediadora, para ter direito à remuneração, tem o ónus de alegação e prova da celebração do contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, a angariação de cliente genuinamente interessado e a não realização do negócio visado por causa imputável ao cliente – art. 19º nº 2.
No caso em apreço foram alegados pela autora estes últimos factos sendo que apenas estes são os factos essenciais nos termos e para os efeitos do art. 5º nº 1 do C.P.C..
O facto pretendido aditar não foi alegado pela autora no requerimento de injunção que esteve na origem destes autos, nem tinha que o ser uma vez que não pode ser qualificado como facto complementar ou concretizador uma vez que não participa da causa de pedir e não é indispensável à procedência da acção (art. 5º nº 2 b) do C.P.C.).
Sendo um mero facto instrumental o mesmo não tem que constar dos factos dados como provados ou não provados.
Pelo exposto, é de não aditar este facto.
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B) Subsunção jurídica Nos presentes autos a autora, empresa de mediação imobiliária, pede a condenação do réu, seu cliente, a proceder ao pagamento da remuneração acordada. Alega que a revogação do contrato pelo réu impediu a concretização da venda.
Vejamos.
O regime jurídico da actividade de mediação imobiliária encontra-se presentemente regulado pelo Lei nº 15/2013 de 8 de Fevereiro, alterado pelo Dec.-Lei nº 102/2017 de 23 de Agosto.
A noção de actividade de mediação imobiliária encontra-se prevista no art. 2º deste diploma e consiste designadamente na (…) procura, (…) em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis (…) e Promoção dos bens imóveis sobre os quais os clientes pretendam realizar negócios jurídicos, designadamente através da sua divulgação ou publicitação (…) – nº 1 e 2 b).
A obrigação principal da mediadora dependerá do concreto contrato celebrado. Será em regra uma obrigação de meios, i.e., terá a obrigação de diligenciar por encontrar um interessado para determinado negócio, aproximá-lo da outra parte e assim facilitar a celebração do mesmo (e não uma obrigação de resultado que consistiria na obrigação de encontrar interessado que realize tal negócio, pois essa decisão não depende de si).
A obrigação principal do cliente é pagar a remuneração acordada nos termos previsto no art. 19º da citada lei.
No contrato de mediação simples a remuneração é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tal houver sido acordado, com a celebração do contrato promessa que antecede aquele (nº 1). A doutrina e a jurisprudência exigem, para tanto, um nexo causal entre a actividade de mediação e o contrato celebrado a final.
No caso do contrato de mediação em regime se exclusividade é devida a remuneração igualmente com a conclusão e perfeição do negócio visado (mas existe a presunção de que a actividade da mediadora contribuiu para a aproximação entre comitente e terceiros facilitando o negócio – Ac. do S.T.J. de 10/10/2002 (Moitinho de Almeida), in www.dgsi.pt) e ainda se o negócio visado não se concretizar por causa imputável ao cliente (nº 2).
É um contrato sujeito à forma escrita consistindo esta formalidade ad substantiam – art. 16º nº 1 do mesmo diploma.
Nos termos do no nº 2 deste preceito do contrato constam obrigatoriamente, entre outros: a) A identificação das características do bem imóvel que constitui objecto material do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam, b) A identificação do negócio visado pelo exercício da mediação, c) As condições de remuneração da empresa, em termos fixos ou percentuais, bem como a forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável, g) A referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa, quer para o cliente.
Nos termos do nº 7 do mesmo artigo O incumprimento do disposto nos nº 1, 2 (…) determina a nulidade do contrato, não podendo esta, contudo, ser invocada pela empresa de mediação. Por se afastar do regime geral previsto no Código Civil para o negócio nulo encontramo-nos perante uma nulidade atípica ou sui generis.
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No caso em apreço, do documento junto a fls. 48 a 48V e da matéria dada como provada resulta que a autora, mediadora (representada por P. M.), celebrou com o réu, na qualidade de proprietário, em 02/07/2018, um denominado “contrato de mediação imobiliária”. Neste documento parcialmente pré-impresso o imóvel a vender foi identificado como sendo destinado à habitação, com a área de 286 m2, sito na Rua …, em …, Guimarães e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...º da freguesia da … (Cláusula 1ª). A mediadora obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do mesmo pelo preço de € 195.000,00 e o vendedor a pagar àquela, a título de remuneração, 5% calculado sobre o valor pelo qual o negócio for efectivamente concretizado, sendo que este valor nunca poderia ser inferior a € 4.000,00 (Cl. 2ª). O vendedor contratou a mediadora em regime de exclusividade nos termos do qual apenas a mediadora contratada tinha o direito de promover o negócio durante o período de vigência (Cl. 4º). A remuneração seria sempre devida se a venda fosse feita durante a vigência do contrato (Cl. 5ª). O contrato tinha uma validade de 12 meses (Cl. 7ª).
O réu defende que o contrato é nulo por violar o disposto no art. 16º a) c) e g) da cit. lei.
Quid iuris?
Do disposto no citado art. 16º nº 2 a) resulta que a identificação do imóvel não terá que ser exaustiva, mas meramente indicativa sendo que aí se dá especial relevo aos ónus e encargos que sobre ele recaiam.
Na Cláusula 1ª o imóvel objecto do contrato mostra-se incorrectamente identificado uma vez que aí consta “Rua ..., Guimarães”, com “área de 286 m2” e o prédio propriedade do réu e que ele pretendia vender se situa na “Rua ..., Guimarães” e tem a “área de 777 m2”. Contudo, mostra-se correcto o destino do imóvel – habitação – e o artigo matricial – ...º da freguesia de ..., concelho de Guimarães. Aparentemente ter-se-á trocado a morada do imóvel a vender com a morada fornecida pelo réu como sendo a sua residência. Na Cláusula 3ª constam os ónus e encargos que impendem sobre o prédio a vender sendo que quanto a estes o réu não refere que estão incorrectos.
Afigura-se-nos que não se pode concluir pela nulidade do contrato nos termos do citado preceito uma vez que, de entre os elementos que consta na Cl. 1ª, o de maior importância será o artigo matricial do imóvel a vender, que se mostra correcto, sendo que a partir da caderneta predial se pode obter a morada, a descrição e a área correctas.
De qualquer modo, não obstante a identificação do prédio objecto do contrato não estar totalmente correcta, as partes não tiveram, nem têm, dúvidas acerca do imóvel pretendido vender, o qual foi aliás objecto de várias visitas por parte de potenciais interessados. Assim, invocar a nulidade com este fundamento consubstancia um exercício abusivo deste direito por parte do réu (art. 334º do C.C.).
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Da Cláusula 2ª consta a remuneração devida à autora em termos percentuais e fixos, a que acresce IVA à taxa legal.Afigura-se-nos que do disposto no art. 16º nº 2 c) resulta que o que tem que constar obrigatoriamente do contrato é a remuneração devida à mediadora e não necessariamente a forma de pagamento cuja omissão não tem, a nosso ver, a virtualidade de conduzir à nulidade do contrato. Nada a censurar que não se tenha feito constar a concreta taxa de IVA em vigor na data da celebração do contrato uma vez que esta depende da lei em vigor na data em que a remuneração for devida.
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A Cláusula 4ª prevê que o contrato é em regime de exclusividade e refere ainda “Nos termos da legislação aplicável, quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade só a Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência.”.Ora, contrariamente ao decidido pelo tribunal a quo esta menção corresponde à especificação dos efeitos do regime de exclusividade conforme resulta do art. 16º nº 2 g). Se dúvidas houvesse veja-se o “modelo de contrato de mediação imobiliária com cláusulas contratuais gerais” em anexo à Portaria nº 228/2018 de 13 de Agosto onde na cláusula 4ª nº 2 se prevê uma redacção similar. Afigura-se-nos que a confusão terá surgido porque inexplicavelmente as partes lançaram mão de um modelo contrato de mediação imobiliária elaborado nos termos da legislação anterior (Dec.-Lei nº 211/2004 de 20 de Agosto), como aí expressamente se refere, diploma esse que não exigia a especificação dos efeitos.
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Sendo o contrato válido importa ver se a remuneração peticionada é devida.No caso do contrato de mediação em regime se exclusividade é devida a remuneração com a conclusão e perfeição do negócio visado presumindo-se, atenta a exclusividade, que foi a actividade da mediadora que aproximou o comitente e interessados e que levou à celebração do negócio com um destes interessados.
É ainda devida a remuneração se o negócio visado não se concretizar por causa imputável ao cliente. Contudo, nesta sede exige-se que a mediadora tenha angariado uma pessoa genuinamente interessada na celebração do negócio e que esteja em condições de o concluir. Como se lê no Ac. da R.E. de 22/03/2018 (Maria João Sousa e Faro), in www.dgsi.pt: “A atribuição de tal remuneração pressupõe, outrossim, que o contrato visado esteja em vias de se concretizar, i.e, que a mediadora tenha cumprido a sua obrigação de encontrar um interessado para o negócio, i.e., uma pessoa que se disponha a satisfazer as condições que o seu cliente tenha estabelecido para a sua concretização (…).” e “Aliás, só se compreende a solução legislativa de fazer o cliente do mediador pagar uma comissão por um negócio que não se concretizou quando se possa concluir que o estádio/fase em que ocorreu a frustração do negócio visado o justifica”.
No caso em apreço, não se tendo provado que a mediadora tivesse angariado um interessado na compra do imóvel do réu e que este negócio não se concretizou por causa da revogação unilateral do contrato de mediação por parte do réu (revogação esta que, conforme resulta da carta do solicitador da autora de 06/08/2018, foi aceite pela autora), a remuneração acordada não é devida pelo réu à autora (art. 19º nº 2).
Veio a autora em sede de recurso peticionar, além do mais, o pagamento das despesas que suportou. Ora, trata-se de questão nova que não pode ser objecto desta apelação. De qualquer modo, sempre se dirá que, não obstante se admitir que a mediadora levou a cabo algumas diligências com vista a encontrar interessado na compra do imóvel (ex. deslocações, publicitação, visitas), as quais tiveram custos, estes não são de imputar ao réu. Desde logo, o pagamento dessas despesas de forma autónoma em relação à remuneração não foi acordado pelas partes no contrato. Por outro lado, como vimos supra, a lei que regula a actividade de mediação imobiliária não impõe o pagamento de tais despesas ao cliente entendendo que as mesmas se inscrevem na normal actividade comercial da mediadora e riscos inerentes a mesma. Podia o pagamento destas despesas ter sido peticionado em sede de responsabilidade civil, mas não o foi, nem foram alegados factos subsumíveis aos seus pressupostos.
Por todo o exposto, improcede a apelação.
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Sumário – 663º nº 7 do C.P.C.:I – Age em abuso de direito o cliente de um contrato de mediação imobiliária escrito que invoca a nulidade deste contrato com fundamento no facto da identificação do imóvel a vender se mostrar parcialmente incorrecta quando as partes não tiveram dúvidas acerca do mesmo que foi, aliás, objecto de visitas por parte de potenciais interessados.
II - A cláusula do mencionado contrato que refere que o regime da contratação é o da exclusividade e que “Nos termos da legislação aplicável, quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade, só a Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência” obedece ao disposto no art. 16º nº 2 g) da Lei nº 15/2013 de 8 de Fevereiro, alterado pelo Dec.-Lei nº 102/2017 de 23 de Agosto, não sendo o contrato nulo por falta de forma com este fundamento.
III - No contrato de mediação simples a remuneração é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação (ou, se tal houver sido acordado, com a celebração do contrato promessa que antecede aquele) exigindo a doutrina e a jurisprudência um nexo causal entre a actividade de mediação e o contrato celebrado a final.
IV - No caso do contrato de mediação em regime se exclusividade é devida a remuneração igualmente com a conclusão e perfeição do negócio visado (presumindo-se que a a actividade da mediadora contribuiu para a aproximação entre comitente e terceiros facilitando o negócio) e ainda se o negócio visado não se concretizar por causa imputável ao cliente (exigindo-se neste caso que a mediadora tenha angariado uma pessoa genuinamente interessada na celebração do negócio e que esteja em condições de o concluir).
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III – DecisãoPelo exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação e confirmam integralmente a decisão recorrida.
Custas pela apelante.
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Guimarães, 31/10/2019
Guimarães, 31/10/2019
Relatora: Margarida Almeida Fernandes
Adjuntos: Margarida Sousa
Afonso Cabral de Andrade