Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 353/08.2TBVVD.G1 |  |
CONTRATO-PROMESSA
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
RECUSA DE CUMPRIMENTO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
ABUSO DE DIREITO
II) A interpelação admonitória traduz-se na fixação de um prazo para pagar podendo ser no dia da escritura que assim fica marcada, e no acto dessa fixação, determinar a cominação da resolução (automática) do contrato (interpelação cominatória).
III) Se um dos promitentes estiver em mora relativamente à celebração do contrato definitivo, o outro deve notificá-lo, concedendo-lhe um prazo razoável para o cumprimento, sob pena de considerar definitivamente não cumprido o contrato.
IV) A recusa de cumprimento – “repudiation of a contract” – tem de se traduzir numa declaração absoluta, inequívoca e clara que anuncie o propósito de não cumprir.
V) Verificando-se essa inequívoca e peremptória recusa, há equivalência à interpelação antecipada, sendo dispensada a interpelação admonitória.
VI) A resolução do contrato opera por meio de declaração unilateral recepticia do credor, de acordo com os artigos 436º nº1 e 224º nº1 do Código Civil.
VII) A declaração de resolução não se traduz em verdadeira declaração negocial mas sim em simples acto jurídico, uma vez que os seus efeitos não se produzem por mera vontade do declarante mas por força da lei.
VIII) Nada, justifica que tal declaração, como simples comunicação á parte contrária do exercício do direito à resolução, deve submeter-se à forma do respectivo contrato, por não lhe serem extensivas as razões dessa forma , ou seja as necessidades de ponderação e de facilidade de prova.
IX) Para haver abuso do direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”, é necessário saber se as condutas dos pretensos abusantes foram no sentido de criar, razoavelmente, uma expectativa factual, sólida, que poderia não conduzir à celebração do contrato definitivo, através da execução do contrato promessa.
I- RELATÓRIO
J.., residente na Rue .., em França, intentou contra M.., V.., ambas residentes no lugar.., Vila Verde e A.., residente no lugar .., Vila Verde, a presente acção de condenação, sob a forma de processo ordinário, pedindo que estes sejam condenados: a) a ver reduzido o preço estipulado no contrato promessa para a importância de € 149.639,36; b) restituir ao Autor a quantia de € 170.459,06; Se assim não se entender deverão os Réus ser condenados a: c) ver declarado anulado o contrato promessa; d) restituir ao Autor a quantia de € 320.098,42;
Se assim não se entender deverão os Réus ser condenados a: e) ver declarada inexistente ou, se se considerar existente, ilícita a resolução contratual declarada ao Autor e, assim f) ver declarado em vigor, válido e eficaz o contrato promessa celebrado.
Para tanto, alegou em síntese que, por acordo escrito apelidado de “contrato promessa de compra e venda”, celebrado em 22/01/2002, o Autor e E.. declararam prometer comprar e o 3º Réu, em nome e em representação da 1ª. Ré e de J.., entretanto já falecido, declarou prometer vender os prédios identificados no item 1º da p.i., livres de ónus e encargos, pelo preço de € 374.098,42.
Mais refere que a escritura pública que formalizaria o contrato definitivo seria celebrada no prazo máximo de 8 meses, sendo marcada por J.. e pela 1ª. Ré, para o que avisariam o Autor e o referido E.., por carta registada com aviso de recepção, com 10 dias de antecedência.
Diz ainda que em 21/04/2005, o mencionado E.. lhe cedeu a posição contratual que ocupava no aludido contrato promessa, o que fez mediante o preço de € 140.000,00, já lhe tendo pago € 45.000,00.
Em relação ao preço acordado no mencionado contrato promessa pagou à 1ª. Ré e ao aludido J.. a quantia de € 320.098,42, pelo que apenas falta pagar € 54.000,00.
Acresce que nas negociações prévias à celebração do dito contrato promessa, os promitentes vendedores lhe garantiram que os prédios em causa dispunham de aptidão construtiva, em toda a respectiva área, com possibilidade de construção de 20 moradias, porém, a Câmara Municipal de Vila Verde informou-o de que apenas seria possível construir em 6060 m2 daqueles prédios, uma vez que a restante área de 3730 m2 se encontra integrada na RAN, pelo que lá não é possível construir 20 moradias mas apenas 8.
Alega ademais que, faleceu o referido J.., desconhecendo o Autor quem são os únicos e universais herdeiros, pois aqueles jamais o provaram documentalmente.
Para além disso os Réus não estão em condições de lhe vender os aludidos prédios, porquanto os mesmos não lhes pertencem.
Concluiu por isso que os Réus voluntariamente não cumpriram o contrato promessa em causa, sendo certo que a resolução do contrato levada a cabo por um advogado alegadamente em representação dos Réus, por não comparência a uma escritura, é ilícita já que desconhece se o dito advogado tem poderes de representação dos Réus para a prática daqueles actos.
Regularmente citados, os Réus contestaram, arguindo desde logo a excepção de caducidade do direito do Autor arguir a anulabilidade do contrato pois, pelo menos desde 20/10/2005, este tem conhecimento de que os prédios objecto do contrato não permitem a construção das 20 moradias alegadamente garantidas pelos promitentes vendedores.
Dizem também que aquele foi validamente notificado em 27/02/2007 para celebrar a escritura definitiva de compra e venda dos prédios objecto do contrato promessa celebrado e não compareceu à escritura.
Pelo que a acção deu entrada em juízo dois anos e meio após ter tomado conhecimento dos factos que alega como fundamento da acção e mais de um ano depois de ter sido notificado para a celebração da escritura definitiva de compra e venda.
Por impugnação afirmam que do contrato promessa apenas resulta, da sua cláusula primeira, que o prédio misto objecto do contrato se situa em zona de construção urbana e os promitentes compradores, pessoas experientes e directamente ligadas ao ramo da compra e venda de imóveis sabiam e conheciam ou tinham obrigação de saber e conhecer com exactidão a área do prédio em causa que tinha capacidade construtiva e a área que não detinha tal capacidade.
Não asseguraram por isso a alegada capacidade construtiva para 20 moradias, tendo sempre agido de boa fé, dizem ainda os Réus.
Por sua vez ficou esclarecido e acordado que a escritura definitiva poderia ou não vir a ser celebrada directamente dos anteriores proprietários, ou de quem os representasse ou de terceiros a favor dos promitentes compradores sem que o prédio previamente fosse inscrito e registado em nome dos promitentes vendedores.
Também alegam que os promitentes compradores não cumpriram os pagamentos conforme o estabelecido na cláusula terceira do contrato promessa celebrado, tendo ficado em divida 54.000,00 €, e posteriormente acordado, com os respectivos advogados, o seu fraccionamento em três prestações, sendo a terceira contra a celebração da escritura, as quais não foram pagas, nem realizada a escritura definitiva.
E dizem que o Autor comunicou não querer celebrar a escritura por a totalidade da área do prédio não se encontrar em área de construção urbana, e chegou a propor uma redução do preço, que porém sempre recusaram.
Após o falecimento do J.., os seus herdeiros aqui Réus, outorgaram procuração a favor do Dr. C.., concedendo-lhe poderes forenses gerais e especiais, o qual, notificou os promitentes compradores para comparecerem em 31/10/2006 num escritório notarial com vista à celebração da escritura definitiva, a qual não se realizou.
Foi de novamente marcada uma escritura para 29/03/2007, à qual o Autor também não compareceu enviando um fax para a notária em 28.03.2007.
Terminam pedindo a procedência da excepção e improcedência da acção.
Notificado da contestação, veio o Autor replicar, pugnando pela não ocorrência da alegada excepção de caducidade e concluindo como na petição inicial.
Frustrada a tentativa de conciliação em audiência preliminar designada, foi proferido de seguida o despacho saneador, relegada para decisão final a excepção suscitada pelos Réus, e organizou-se a matéria de facto assente e base instrutória, que foram alvo de rectificação ordenada por despacho de fls. 345 e 346.
Por fim teve lugar a audiência de discussão e julgamento com observância do
formalismo legal aplicável e respondeu-se à base instrutória nos termos constantes do despacho de fls. 393 a 397, que não foi objecto de censura.
Foi proferida sentença com o seguinte teor
Pelo exposto, julgo a presente acção totalmente improcedente por não provada, e em consequência, absolvo os Réus M.., V.., e A.. de todos os pedidos formulados pelo Autor J...
Custas a cargo do Autor
Inconformado com o assim decidido, recorreu o autor para esta Relação, encerrando o recurso de apelação interposto com as seguintes conclusões (transcrição):
C1) MATÉRIA DE FACTO
1ª) Face à prova produzida deveriam ter sido dados como provados os seguintes factos:
- Como era do conhecimento dos RR. e era do J.., a vontade do A. de comprar aqueles prédios fundou-se, essencial e exclusivamente, na garantia que lhe foi dada pelos promitentes vendedores de que a totalidade da área dos mesmos tinha aptidão construtiva (20 moradias), uma vez que pretendia ali proceder a um loteamento e, posteriormente, vender tais lotes a que nisso mostrasse interesse.
- Se em 22/01/2002, o A. soubesse que os prédios em causa não tinham a aptidão construtiva assegurada pelos promitentes vendedores (20 moradias), então não teria celebrado o referido contrato-promessa, o que era do conhecimento destes e dos RR., que também sabiam que essa aptidão construtiva era, para o A., condição essencial do negócio.
Quanto a esta matéria, constante dos quesitos 3º e 4º da base instrutória, a testemunha E.., indicada pelo A., que depôs na audiência de discussão e julgamento, realizada em 21/09/2011 e cujo depoimento foi registado em CD, faixa 2, 15:48, disse (02:32 em diante):
- Depois de lhe ter sido perguntado qual a capacidade construtiva do prédio, que o A. lhe disse que “(…) o terreno deve dar para 20 ou para 20 e qualquer coisa casas (…)”;
- Que o A. “(…) não ia comprar aquele terreno se não fosse (…)” para lotear; e
- Depois de lhe ter sido perguntado se o A. soubesse, aquando da celebração do contrato, que o prédio não tinha a aptidão construtiva para 20 moradias não teria celebrado o contrato, que “Não, nunca na vida fazia esse negócio, porque o interesse dele era lotear (…)”.
Face ao exposto, aos quesitos 3º e 4º da base instrutória deveria ter se respondido provado.
2ª) O A. desconhece, uma vez que lhe não foi exibida procuração bastante, se o referido Exmº. Senhor Dr. A. C.. tem poderes de representação dos RR. para a prática daqueles actos.
Quanto a esta matéria, integrada no quesito 6º da base instrutória, não foi produzida qualquer prova testemunhal como se pode verificar dos registos áudio dos depoimentos prestados em audiência, uma vez que, apesar das testemunhas terem sido indicadas a estes factos, o certo é que não depuseram sobre os mesmos.
Ora, a única prova que foi produzida relativamente a esta matéria, integrada no quesito 6º da base instrutória, é a que resulta dos documentos nos 15, 17 e 19 juntos aos autos com a inicial e documentos nos 5 e 14 juntos aos autos, pelos RR., com a contestação.
Os documentos nos 15, 17 e 19 juntos aos autos com a inicial e o documento nº 14 junto aos autos com a contestação consistem, respectivamente, em 3 cartas enviadas pelo A. aos RR., que estes apenas não receberam porque optaram por não as reclamar nos serviços do correio (ponto 9 dos factos provados) e um fax enviado pelo A. à Exma. Senhora Notária Drª. E.. (ponto 36 dos factos provados).
De todos esses documentos resulta claramente que o A. desconhecia, uma vez que lhe não foi exibida procuração bastante, se o referido Exmº. Senhor Dr. A. C.. tinha poderes de representação dos RR. para a prática daqueles actos, ou seja dos actos referidos nos pontos 11) 12) e 13) dos factos provados.
Declarar resolvido o contrato promessa celebrado, o que reafirmou novamente por carta ao A.
Informar o A. de que se encontrava marcada a escritura pública de compra e venda dos aludidos prédios para 29/03/2007, pelas 10:30 horas, no Cartório Notarial da Exma Senhora Dra. E.., em Amares.
Daí que o referido quesito 6º deveria ter sido julgado provado
3ª) Através das cartas de 22/03/2007, registadas com aviso de recepção, o A. solicitou aos RR. que o informassem, com urgência, se ratificavam as declarações emitidas pelo Exmº. Senhor Dr. C.. e que lhe foram comunicadas através das aludidas cartas de 30/11/2006, 19/12/2006 e 21/02/2007, o que os mesmos jamais fizeram, não tendo sequer reclamado tais cartas nos serviços do correio competentes.
Quanto a esta matéria, integrada no quesito 7º da base instrutória, não foi produzida qualquer prova testemunhal como se pode verificar dos registos áudio dos depoimentos prestados em audiência, uma vez que, apesar das testemunhas terem sido indicadas a estes factos, o certo é que não depuseram sobre os mesmos.
Ora, a única prova que foi produzida relativamente a esta matéria é a que resulta dos documentos nos 15, 17 e 19 juntos aos autos com a inicial e documento nº 14 junto aos autos, pelos RR., com a contestação.
Já se referiu supra em que consistem os aludidos documentos.
Há que referir aqui que parte do teor das aludidas cartas enviadas pelo A. aos RR. se encontra provado no ponto 38) dos factos provados em que se diz que “As cartas referidas na al. I) da MFA, solicitavam aos RR. o envio de cópia da respectiva escritura pública de habilitação de herdeiros ou documento equivalente, o que aqueles jamais satisfizeram”.
Então o teor das cartas serve para provar esta parte do respectivo conteúdo e não serve para provar a outra parte em que se solicitou aos RR. que informassem, com urgência, se ratificavam as declarações emitidas pelo Exmº.
Senhor Dr. C.. e que foram comunicadas através das aludidas cartas de 30/11/2006, 19/12/2006 e 21/02/2007, o que os mesmos jamais fizeram, não tendo sequer reclamado tais cartas nos serviços do correio competentes?
Será que o valor probatório das cartas não é o mesmo para todo o seu conteúdo?
Como é evidente, o referido quesito 7º deveria ter sido julgado provado.
4ª) Deveriam ter sido julgados não provados os seguintes factos:
24. Ficou esclarecido e acordado que a escritura definitiva poderia ou não vir a ser celebrada directamente dos anteriores proprietários ou de quem os representasse ou de terceiros, a favor do Autor e E.., ou a favor de quem estes indicassem, sem que o prédio previamente fosse inscrito e registado em nome dos promitentes vendedores J.. e mulher.
Quanto a esta matéria, constante do quesito 8º da base instrutória e dada como provada no ponto 24) dos factos provados, foram ouvidas as testemunhas E.., indicada por ambas as partes e cujo depoimento foi registado no CD - faixa 6 - 37:19 e o Dr. C.., indicada pelos RR. e cujo depoimento foi registado no CD - faixa 9 - 37:51, sendo que ambas depuseram na audiência de discussão e julgamento realizada em 21/09/2011.
A decisão da matéria de facto, quanto a este quesito 8º da base instrutória, fundou-se no depoimento do Dr. C.. (ver decisão de fls. …).
Como se pode ver do referido contrato promessa, o mesmo não foi celebrado com reserva do direito de nomeação de terceiros (ver o respectivo clausulado no documento nº 1 junto aos autos com a inicial).
Ora, refere o artigo 394º nº 1 do Código Civil que “É inadmissível a prova por testemunhas, se tiver por objecto quaisquer convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo (…) dos documentos particulares mencionados nos artigos 373º a 379º, quer as convenções sejam anteriores à formação do documento ou contemporâneas dele, quer sejam posteriores”.
A convenção em causa, perguntada no quesito 8º da base instrutória e dada como provada no ponto 24) dos factos provados, é claramente adicional ao conteúdo do referido documento particular, pelo que é de concluir que é inadmissível a prova por testemunhas com esse objecto.
Para além disso, provou-se que os prédios se encontravam inscritos em nome de uma sociedade denominada “E.., Lda.” (ponto 18 doas factos provados), pelo que os RR. nem sequer estavam em condições de vender os mesmos.
Assim, o referido quesito 8º deveria ter sido julgado não provado.
5ª) 25. Sabiam e conheciam, por isso, os promitentes compradores, com exactidão ou, no mínimo, tinham obrigação de saber e conhecer com exactidão a área do prédio objecto do contrato que tinha capacidade construtiva e sua densidade de construção e a área que não detinha tal capacidade.
Quanto a esta matéria ficou provado no ponto 3) dos factos provados que ainda no dito acordo o 2º Réu, em nome e em representação da 1ª Ré e de J.., declarou que aqueles prédios se situam em zona de construção urbana.
Ora, esta afirmação constante do contrato promessa que constitui o documento nº 1 junto aos autos com a inicial é absolutamente inequívoca no sentido de afastar aquilo que, mais tarde o A. veio a saber (ponto 10) dos factos provados), ou seja, que em 20/10/2005 e em 20/01/2006, a Câmara Municipal de Vila Verde informou o Autor de que apenas seria possível construir em 6060 m2 daqueles prédios, uma vez que a restante área de 3730 m2 se encontra integrada na RAN.
Como é sabido zona de construção urbana e zona de reserva agrícola nacional são conceitos que não se confundem e que têm um significado muito preciso em termos de aptidão construtiva, ou seja, na primeira é possível construir e na segunda não.
Portanto, os promitentes vendedores, aqui RR., asseguraram ao A. que os prédios prometidos vender se situavam em zona de construção urbana e frustraram essa expectativa do A..
Assim, este ponto 25) dos factos provados contradiz o que resulta do referido documento e que ficou provado no ponto 3) dos factos provados, pelo que, sob pena de nulidade (artigo 668º nº 1 alínea c) do Código de Processo Civil) que aqui se invoca, a respectiva redacção deverá ser alterada para a seguinte:
25) Sabiam e conheciam, por isso, os promitentes compradores, com exactidão que o prédio objecto do contrato tinha capacidade construtiva em toda a sua área.
C2) MATÉRIA DE DIREITO
6ª) Na situação em apreço provou-se que (ponto 7 dos factos provados) “Do preço acordado no mencionado contrato promessa o A. pagou à 1ª. Ré e ao aludido J.. a quantia de 320.098,42, pelo que apenas falta pagar € 54.000,00”.
É, pois, de concluir que, como o negócio não está cumprido, pode a anulabilidade ser arguida, sem dependência de prazo, por via de acção, pelo que não ocorreu a caducidade aludida na sentença.
7ª) Atenta a factualidade provada e a que se pretende ver provada deverá o correspondente pedido de anulação do contrato promessa ser julgado procedente. ( arts 252º nº1 e 2º do Código Civil).
8ª) Atenta a factualidade provada e a que se pretende ver provada deverá o correspondente pedido de redução do preço estipulado no contrato promessa ser julgado procedente(artigo 292º do C. Civil).
9ª) O documento nº 5 junto aos autos com a contestação consiste numa procuração outorgada pelos RR. ao referido Exmº. Senhor Dr. A. C.., datada de 15/03/2006, sendo que a procuração em causa apenas contém certificação de conformidade com o original emitida por advogado, pelo que não respeita os requisitos formais acima referidos, o que determina a respectiva nulidade (artigo 220º do Código Civil, 262º nº2 e 875º do Código Civil-este ultimo na redacção então em vigor- e artigo 116 nº1 do Código de Notariado), sendo assim de concluir que o Dr. C.. não tinha poderes especiais para declarar resolvido o contrato e para marcar a escritura pública de compra e venda em representação dos RR..
10ª) Mas, ainda que se entendesse que o mesmo dispunha de tais poderes ficou provado a resolução contratual declarada pelo Exmo. Sr. Dr. A. C.. ao A. fundou-se na alegação de que este não havia comparecido em 31/10/2006 no Cartório Notarial do Dr. R.., para realização da escritura pública, sendo que, como se viu, o A. nem sequer foi convocado para o efeito (ponto 11 dos factos provados), pelo que a resolução contratual declarada, a considerar-se existente (se se entender que o referido procurador dispunha de poderes para o efeito) é claramente ilícita e, como tal, deve ser declarada pelo Tribunal.
11ª) A resolução contratual é uma declaração receptícia que se torna eficaz logo que chega ao poder do destinatário (o A.) ou é dele conhecida (artigo 224º nº 1 do Código Civil), pelo que recebida aquela declaração pelo A., só com a concordância do mesmo o vínculo contratual poderia ser restabelecido, o que não sucedeu, pelo que é ineficaz a declaração de resolução do contrato promessa constante da carta de 21.02.2007 ( ponto 13) os factos provados e doc nº 14 juntos aos autos com a inicial).
Se se considerar que a primeira resolução declarada foi eficaz, então esta segunda não produz quaisquer efeitos porque o contrato já havia cessado.
Mas, se se considerar que a primeira resolução declarada foi ineficaz, então esta segunda é ilícita porque, como se viu, o A. tinha motivos mais do que suficientes para não comparecer à escritura.
12ª) Por outro lado, deveriam os RR., antes de resolverem o contrato ter interpelado o A. para que este cumprisse, fixando-lhe um prazo razoável para o efeito, uma vez que só assim, desrespeitado o conteúdo de tal interpelação pelo A., se poderia considerar definitivamente não cumprida a obrigação, incorrendo este em mora (artigos 805º nº 1 e 808º do Código Civil), sendo, porém, que nada disto foi feito pelos RR..
Ao contrário, os RR., resolveram, de imediato, o contrato, pelo que, também o pedido de declaração de inexistente ou, se se considerar existente, ilícita a resolução contratual declarada ao A., sendo declarado em vigor, válido e eficaz o contrato promessa celebrado, deveria ser julgado procedente.
14ª) A decisão recorrida violou, entre outras, as normas dos artigos 220º, 252º nº 1, 287º nº 2, 292º, 394º e 875º do Código Civil.
Termos em que deve o presente recurso ser julgado procedente, alterando-se a decisão da matéria de facto nos termos acima indicados e determinando-se a revogação da sentença recorrida e a respectiva substituição por outra que julgue a acção procedente,
Isto para que uma vez mais se faça
JUSTIÇA!
Os recorridos contra alegaram pugnando pela manutenção da decisão recorrida
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II – ÂMBITO DO RECURSO
Sendo o objecto dos recursos delimitado pelas conclusões dos recorrentes não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, sem prejuízo das de conhecimento oficioso (arts. 684º, nº 3, 685º-A e 660º, nº 2, do CPC), são as seguintes as questões a decidir:
. incorrecta decisão sobre a matéria de facto
. classificação do contrato celebrado entre as partes
. incumprimento do contrato e consequências jurídicas
III – FUNDAMENTAÇÃO
A) - OS FACTOS
1. Por acordo escrito celebrado em 22/01/2002, que apelidaram de "contrato promessa de compra e venda", o Autor e E.. declararam prometer comprar e o 2º Réu, em nome e em representação da 1ª. Ré e de J.., entretanto já falecido, declarou prometer vender os seguintes prédios:
a) - Prédio urbano composto de uma morada de casas térreas, sito no lugar do padrão, na freguesia de Soutelo, do concelho de Vila Verde, sob o nº. 1133 e inscrito na respectiva matriz sob o artº. 377º; e
b) - Prédio rústico denominado "Leira do Eido", composto de terra de lavradio, sito no lugar de Padrão, na freguesia de Soutelo, do concelho de Vila Verde, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Verde sob o nº. 1134 e inscrito na respectiva matriz sob o artº. 595º. (al. A) da matéria assente)
2. Naquele acordo o 2º Réu, em nome e em representação da 1ª. Ré e de J.., declarou que estes, em 22/01/2002 eram "promitentes donos" daqueles prédios. (al. B) da matéria assente)
3. Ainda no dito acordo o 2º Réu, em nome e em representação da 1ª. Ré e de J.., declarou que aqueles prédios se situam em zona de construção urbana. (al. C) da matéria assente)
4. Acordaram também que tais prédios seriam vendidos ao A. e ao aludido E.., livres de ónus e encargos, pelo preço de € 374.098,42. (al. D) da matéria assente)
5. A escritura pública que formalizaria o contrato definitivo seria celebrada no prazo máximo de 8 meses, sendo marcada por J.. e pela 1ª. Ré, para o que avisariam o Autor e o referido E.., por carta registada com aviso de recepção, com 10 dias de antecedência. (al. E) da matéria assente)
6. Em 21/04/2005, o mencionado E.. cedeu ao Autor a posição contratual que ocupava no aludido contrato promessa, o que fez mediante o preço de € 140.000,00, do qual o A. já lhe pagou € 45.000,00. (al. F) da matéria assente)
7. Do preço acordado no mencionado contrato promessa o A. pagou à 1ª. Ré e ao aludido J.. a quantia de 320.098,42, pelo que apenas falta pagar € 54.000,00. (al. G) da matéria assente)
8. Em data que o A. desconhece faleceu o referido J.., tendo os RR. dito ao A. que o mesmo deixou como únicos e universais herdeiros, que outros não existiriam, a viúva, M.. (1ª. Ré) e os filhos A.. (2º. Réu) e V..(3ª. Ré), o que o A. não sabe se é certo porquanto aqueles jamais o provaram documentalmente. (al. H) da matéria assente)
9. O Autor enviou cartas registadas com aviso de recepção, com data de 22/03/2007, as quais foram devolvidas por não reclamadas pelos RR. enquanto destinatários. (al. I) da matéria assente)
10. Em 20/10/2005 e em 20/01/2006, a Câmara Municipal de Vila Verde informou o Autor de que apenas seria possível construir em 6060 m2 daqueles prédios, uma vez que a restante área de 3730 m2 se encontra integrada na RAN, pelo que lá não é possível construir 20 moradias mas apenas 8. (al. L) da matéria assente)
11. Em 05/12/2006, o A. recebeu uma carta com data de 30/11/2006, enviada pelo Exmo Dr. A. C.., ilustre Advogado, alegadamente em representação de M.., V.. e A.., nos termos da qual, porque o A. não havia comparecido a uma determinada escritura, para a qual jamais foi convocado, lhe era comunicado que aqueles declaravam resolvido o contrato promessa celebrado, segundo se disse certamente por lapso, em 02/01/2002, quando o mesmo foi celebrado em 22/01/2002. (al. M) da matéria assente)
12. Por carta de 19/12/2006, o mesmo Exmo Sr. Dr. A. C.., ainda alegadamente em representação de M.., V..e A.., reafirmou ao A. o teor daquela outra carta de 30/11/2006. (al. N) da matéria assente)
13. Por carta de 21/02/2007, o Exmo Sr. Dr. A. C.., mais uma vez alegadamente em representação de M.., V.. e A.., informou o A. de que se encontrava marcada a escritura pública de compra e venda dos aludidos prédios para 29/03/2007, pelas 10:30 horas, no Cartório Notarial da Exma Senhora Dra. E.., em Amares. (al. O) da matéria assente)
14. Por carta registada, datada de 16/08/2005, o A. comunicou ao promitente vendedor J.. que pretendia outorgar a escritura pública de compra e venda, referindo expressamente que o resto do preço ainda em dívida, € 54.000,00, se encontrava, desde há muito tempo, à disposição dos promitentes vendedores. (al. P) da matéria assente)
15. Nessa mesma carta, solicitou que fosse marcada a escritura e que aguardava até 15/09/2005 a comunicação relativa ao dia, hora e Cartório Notarial em que a mesma seria outorgada. (al. Q) da matéria assente)
16. Após as férias judiciais, ainda antes do dia 15/09/2005, os promitentes vendedores, através do seu representante contactaram o A. e a sua mandatária bem como o promitente comprador E.. e seu mandatário, comunicando-lhes que tinha pronta toda a documentação para a celebração da escritura definitiva de compra e venda, que nenhum obstáculo existia à sua realização e que deveriam acordar o dia, hora e Cartório Notarial para outorga da mesma. (al. R) da matéria assente)
17. Poucos dias depois, em resposta, a mandatária do A. contactou o representante dos promitentes vendedores e seu mandatário, comunicando-lhe que o seu cliente não queria celebrar a escritura alegando que a totalidade da área do prédio misto objecto do contrato promessa se não encontrava em área de construção urbana e que era isso que constava no contrato. (al. S) da matéria assente)
18. No dia 31/10/2006, a escritura de compra e venda não foi celebrada consignando-se no certificado emitido pelo Notário Dr. R..: "---que esteve agendada para as dez horas e trinta minutos, do dia trinta e um de Outubro do ano corrente, uma escritura de compra e venda.---
---como vendedora foi indicada a sociedade comercial por quotas "E.., Lda.", pessoa colectiva nº. , com sede na Rua .., Vila Verde, matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Vila Verde, sob o número .., com o capital social de vinte e cinco mil euros, representada pela procuradora M.., viúva, titular do B.I. nº.., emitido em Braga, natural da freguesia da.., concelho de Barcelos, residente no lugar.., de Vila Verde.---
---Como compradores foram indicados:---
---J..casado, residente em ..,França.---
---E.., casado, residente no lugar.., Braga.---
---Segundo declarou a procuradora da sociedade vendedora a escritura tinha como objecto a concretização e execução do contrato-promessa celebrado em dois de Janeiro de dois mil e dois, que tinha por fim a compra e venda do seguinte:---
---Prédio urbano composto de uma morada de casas térreas, sito no lugar do Padrão, freguesia de Soutelo, concelho de Vila Verde, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Verde sob o número mil cento e trinta e três/Soutelo, inscrito na respectiva matriz no artigo 377, pelo preço de vinte e cinco mil euros;---
---Prédio rústico, denominado Leira do Eido, terra de lavradio, com área de seis mil duzentos e vinte metros quadrados, sito no lugar do Padrão, freguesia de Soutelo, concelho de Vila Verde, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Verde sob o número mil cento e trinta e quatro/Soutelo, inscrito na respectiva matriz no artigo 595, pelo preço de cento e trinta mil euros;---
---Todos os elementos documentais necessários à celebração da escritura, foram entregues neste Cartório, pelo advogado Dr. C... ---
---Mais certifico que à hora marcada compareceram neste Cartório a identificada procuradora da sociedade M.., cuja identidade verifiquei por conhecimento pessoal e o comprador E.. pessoa cuja identidade verifiquei pelo B.I. nº. .., emitido em Braga, que exibiu.---
---Não compareceu nem se fez representar o comprador J...--
---O comprador E.., notificado para comparecer por carta registada com o nº. RO688601803PT declarou que, por contrato celebrado em vinte e um de Abril de dois mil e cinco, cedeu a sua posição contratual no contrato-promessa referido a J.. e que a escritura dos prédios deveria ser celebrado apenas a favor deste.---
---O J.., foi notificado por carta registada com o nº RO688601817PT, para comparecer neste Cartório, na data agendada para a celebração da escritura.---
---Certifico ainda que a pretendida escritura não foi celebrada nem para o efeito e durante as horas de expediente daquela data (trinta e um de Outubro), se verificou a comparência do comprador J.. ou do seu representante. ---" (al. T) da matéria assente)
19. Dado que a escritura pública se não realizou no dia 31/10/2006, pelas razões referidas no certificado notarial emitido pelo Dr. R.., os RR, nela devidamente identificados, através do seu mandatário, enviaram ao Autor uma carta, datada de 30/11/2006, comunicando-lhe que consideravam resolvido o contrato-promessa celebrado, por não ter comparecido à escritura de compra e venda para que fora notificado. (al. U) da matéria assente)
20. Em resposta, por carta registada, datada de 06/12/2006, o Autor veio dizer que não tinha sido notificado para a escritura e que, por tal, não tinha incorrido em incumprimento contratual. (al. V) da matéria assente)
21. O Autor dias antes da data marcada para a escritura, fez deslocar a cartório da Drª. E.. um seu representante, que solicitou e analisou toda a documentação entregue. (al. X) da matéria assente)
22. Os promitentes vendedores e os RR. tomaram conhecimento e aceitaram a referida transmissão da posição contratual, em 21/04/2005. (item 1º da base instrutória)
23. A vontade do Autor de comprar aqueles prédios consistia em proceder ali a um loteamento e, posteriormente, vender tais lotes a quem nisso mostrasse interesse. (item 3º da base instrutória)
24. Ficou esclarecido e acordado que a escritura definitiva poderia ou não vir a ser celebrada directamente dos anteriores proprietários ou de quem os representasse ou de terceiros, a favor do Autor e E.., ou a favor de quem estes indicassem, sem que o prédio previamente fosse inscrito e registado em nome dos promitentes vendedores J.. e mulher. (item 8º da base instrutória)
25. Sabiam e conheciam, por isso, os promitentes compradores, com exactidão ou, no mínimo, tinham obrigação de saber e conhecer com exactidão a área do prédio objecto do contrato que tinha capacidade construtiva e sua densidade de construção e a área que não detinha tal capacidade. (item 9º da base instrutória)
26. Ficou acordado que os promitentes compradores pagariam, no escritório do advogado dos promitentes vendedores Dr. C.., a quantia em dívida de € 54.000,00, em três prestações de € 18.000,00 cada, vencendo-se a primeira em 15 de Julho desse ano de 2005, a segunda em 15 de Setembro de 2005 e a terceira, em 15 de Outubro de 2005, contra a celebração da escritura. (item 10º da base instrutória)
27. Porque não obtivessem qualquer resposta do Autor e do promitente-comprador E.., os RR. por cartas registadas com A/R, datadas de 06/10/2006, notificaram aqueles para comparecer no dia 31/10/2006, pelas 10:30 h, no Cartório Notarial do Dr. R.. a fim de celebrarem a escritura definitiva do prédio misto objecto do contrato-promessa celebrado em 22-01- 2002. (item 11º da base instrutória)
28. Informou ainda que a quantia em dívida de € 54.000,00 deveria ser paga no acto da escritura e nas mesmas cartas solicitava o pagamento do I.M.T.. (item 12º da base instrutória)
29. Na mesma data, os promitentes vendedores enviaram cartas de igual teor e conteúdo, por correio normal, para as residências dos promitentes-compradores. (item 13º da base instrutória)
30. Decidiram os RR., através do seu advogado, que refere estar mandatado, notificar de novo o Autor para comparecer à escritura definitiva que marcaram para o dia 29/03/2007, pelas 10:30h, no Cartório Notarial da Drª. E.., em Amares. (item 14º da base instrutória)
31. Por carta datada de 21/02/2007, registada com A/R desse mesmo dia, o
mandatário dos RR notificou o A. para comparecer no dia 29/03/2007, pelas 10:30h, no Cartório Notarial da Drª. E.., em Amares, para celebrar a escritura pública definitiva de compra e venda dos prédios objecto do contrato promessa de 22/10/2002. (item 15º da base instrutória)
32. Nessa carta o mandatário dos RR. teve o cuidado de explicar as razões dessa notificação e de identificar os prédios que iriam ser objecto da escritura. (item 16º da base instrutória)
33. Referiu qual o montante em dívida e que o promitente-comprador E.. tinha notificado os RR da cessão da posição contratual. (item 17º da base instrutória)
34. Solicitou ao A. que se deslocasse ao Cartório Notarial onde se encontrava toda a documentação para colher os elementos para pagamento do I.M.T. e identificação do vendedor. (item 18º da base instrutória)
35. Comunicou-lhe que considerava o contrato resolvido com a consequente perda do sinal, em caso de não comparência. (item 19º da base instrutória)
36. No dia anterior à data designada para a escritura, ou seja, em 28/03/2007, pelas 17:34h, já depois daquele seu representante ter analisado toda a documentação, a notária Dr.ª E.. recebeu no seu Cartório Notarial o fax, cuja cópia se encontra junta ao certificado que a mesma emitiu, datado de 27/04/2007. (item 20º da base instrutória)
37. Os promitentes-compradores não pagaram a primeira prestação, vencida em 15 de Julho de 2005, tendo sido reclamado o pagamento do montante em dívida de € 54.000,00 e a realização da escritura definitiva. (item 21º da base instrutória)
38. As cartas referidas na al. I) da MFA, solicitavam aos RR. o envio de cópia da respectiva escritura pública de habilitação de herdeiros ou documento equivalente, o que aqueles jamais satisfizeram. (item 22º da base instrutória)
B)O DIREITO
O autor/recorrente inicia o seu recurso com a impugnação da decisão relativa á matéria de facto.
Em seu entender face à prova produzida os artigos 3º, 4º, 6º e 7º deviam ser dados como provados e os artigos 8º e 9º deve ser dado como não provado.
Vejamos então o que se pergunta nesses artigos e as respostas que o autor considera correctas.
Quesito 3º:Como era do conhecimento dos RR e era do J.. a vontade do autor de comprar aqueles prédios fundou-se essencial e exclusivamente na garantia que lhe foi dada pelos promitentes vendedores de que a totalidade da área dos mesmos tinha aptidão construtiva (20 moradias) uma vez que pretendia ali proceder a um loteamento e posteriormente vender tais lotes a que nisso mostrasse interesses?
Resposta dada: Provado apenas que a vontade do Autor de comprar aqueles prédios consistia em proceder ali a um loteamento e, /posteriormente, vender tais lotes a quem nisso mostrasse interesse.
Resposta pretendida: Provado
Quesito 4º:
Resposta dada: Não provado.
Resposta pretendida. Provado
Quesito 6º -
Resposta dada: Não Provado.
Resposta pretendida: Provado
Quesito 7º:
Resposta dada: Provado apenas o que consta das als. I), M), N) e O) da matéria de facto assente.
Resposta pretendida: Provado.
Quesito 8º:
Resposta dada: Provado.
Resposta pretendida: Não provado.
Quesito 9º
Resposta dada: Provado
Resposta pretendida: Provado que sabiam e conheciam por isso, os promitentes-compradores, com exactidão que o prédio objecto do contrato tinha capacidade construtiva em toda a sua área.
Prova indicada: o depoimento da testemunha E.. para os quesito 3º e 4º; os documentos nº 15, 17 e 19 juntos com a p.i e nº 5 a 14 juntos com a contestação para o quesito 6º; os mesmos documentos juntos com a p.i e o documento 14 junto pelos réus para o quesito 7º; o depoimento das testemunhas E.. e Dr C.. e documento nº 1 junto com a p.i para o quesito 8º e para o quesito 9º o documento nº1 junto com a p.i e o que ficou provado no ponto 3 dos factos provados.
Apreciando
A lei estabelece regras algo rígidas para se poder colocar em causa em sede de recurso, a factualidade dada por provada ou não provada. Não se pretende um segundo julgamento da matéria de facto, apenas colmatar erros ou contradições que sejam detectáveis e resultem dos próprios elementos juntos aos autos, sejam documentos, sejam os depoimentos gravados ou registados das testemunhas ("A garantia do duplo grau de jurisdição em sede de matéria de facto nunca poderá envolver, pela própria natureza das coisas, a reapreciação sistemática e global de toda a prova produzida em audiência - visando apenas a detecção e correcção de pontuais, concretos e seguramente excepcionais erros de julgamento, incidindo sobre pontos determinados da matéria de facto, que o recorrente sempre terá o ónus de apontar claramente e fundamentar na sua minuta de recurso", escreveu-se no preâmbulo do Decreto-lei n.º 39/95, de 15 de Fevereiro, que introduziu o sistema do registo das provas em audiência e o recurso nessa matéria).
E, assim, impõe desde logo o artigo 685-B do Código de Processo Civil que o recorrente, quando impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, especifique obrigatoriamente, sob pena de rejeição, quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados (alínea a)) e quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto que impugnou, diversa da recorrida (alínea b)) - isto para além de ter de indicar ainda, se for caso disso, os depoimentos gravados em que se funda, por referência ao que tiver ficado assinalado na acta (n.º 2 do mesmo artigo).
Ora, o citado dispositivo legal - ao obrigar o recorrente, quando impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, a especificar, sob pena de rejeição, "quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados" e os concretos meios probatórios em que se baseia - intenta precisamente isso: facilitar, à outra parte como ao Tribunal, a localização precisa dos problemas a resolver no meio de um processo que pode ter centenas de factos e dezenas de documentos e depoimentos de testemunhas.
Considerando o corpo das alegações e as suas conclusões, não há dúvida que o recorrente cumpriu os ónus impostos pelo nº 1 do art. 685º-B do CPC, já que:
- indicou os concretos pontos da materialidade fáctica que considera incorrectamente julgados, com referência ao que foi decidido na sentença recorrida (que fixou também a matéria de facto provada e não provada);
- e referiu os concretos meios de prova que, na sua óptica, impunham decisão diversa, tendo mesmo transcrito o que, em seu entender, disseram em julgamento as testemunhas cujos depoimentos pretende ver reapreciados e que se mostram gravados no CD de suporte, indicando ainda a contagem concreta desses depoimentos (com referência aos minutos e segundos).
O normativo em causa está, pois, cumprido, como alcançada a respectiva finalidade, ao contrário do referido pelos recorridos.
Porém, repete-se, não estamos perante um segundo julgamento de toda a matéria fáctica constante dos autos.
E nessa tarefa de apreciação de prova, é manifesta a diferença entre a 1ª instância e o tribunal de recurso, beneficiando aquela da imediação e da oralidade e estando este limitado a prova documental e ao registo de declarações e depoimentos.
A imediação, que se traduz no contacto pessoal entre o juiz e os diversos meios de prova, podendo também ser definida como a relação de proximidade comunicante entre o tribunal e os participantes no processo, de modo tal que aquele possa obter uma percepção própria do material que haverá que ter como base da sua decisão, confere ao julgador em 1ªa instancia certos meios de apreciação da prova pessoal de que o tribunal de recurso não dispõe.
É essencialmente a esse julgador que compete apreciar a credibilidade das declarações e depoimentos com fundamento no seu conhecimento das reacções humanas, atendendo a uma vasta multiplicidade de factores: as razões de ciência, a espontaneidade, a linguagem (verbal e não verbal), as hesitações, o tom de voz, as contradições etc.
No que concerne à questão da alteração da matéria de facto face à incorrecta avaliação da prova testemunhal cabe pois a esta Relação, ao abrigo dos poderes conferidos pelo art. 712º do CPC, e enquanto tribunal de 2ª instância, reapreciar mas também, avaliar e valorar (de acordo com o princípio da livre convicção) toda a prova produzida nos autos em termos de formar a sua própria convicção relativamente aos concretos pontos da matéria de facto objecto de impugnação, modificando a decisão de facto se, relativamente aos mesmos, tiver formado uma convicção segura da existência de erro de julgamento da matéria de facto.
A jurisprudência tem vindo a evoluir no sentido de se firmar um entendimento mais abrangente no que se refere aos poderes de alteração da matéria de facto pela Relação, considerando-os com a mesma amplitude que a dos tribunais de 1ª instância.
Nessa medida, e no que se refere à questão da convicção, já não estará em causa cingir apenas a sua actividade de apreciação ao apuramento da razoabilidade da convicção do julgador da 1ª instância, mas antes formar a sua própria convicção nos elementos probatórios disponíveis nos autos (cf.., entre outros, o Acórdão do STJ de 16.12.2010, proc. 2401/06.1TBLLE.E1.S1, in www.dgsi.pt)..
Cumpre ainda salientar que, Segundo Teixeira de Sousa, in "Estudos", pág. 348, ”o tribunal deve indicar os fundamentos suficientes para que, através das regras da ciência, da lógica e da experiência, se possa controlar a razoabilidade daquela convicção sobre o julgamento do facto provado ou não provado. A exigência da motivação da decisão não se destina a obter a exteriorização das razões psicológicas da convicção do juiz, mas a permitir que o juiz convença os terceiros da correcção da sua decisão. Através da fundamentação, o juiz passa de convencido a convincente”.
É através dos fundamentos constantes do despacho em que se respondeu à matéria da base instrutória que este Tribunal vai controlar, através das regras da lógica e da experiência, a razoabilidade da convicção do juiz do Tribunal de 1ª instância, sem esquecer, porém, as limitações acima referidas.
Feitas estas breves considerações, vejamos então a factualidade posta em causa e o que se afere dos meios de prova que na 1ª instância estiveram na base das respostas que foram dados aos artigos da base instrutória em questão.
Diga-se desde já que se trata de factualidade alegada pelo recorrente / autor a quem competia portanto o respectivo ónus da prova – artº 342º do C. Civil.
Depois de ouvirmos os depoimentos das pessoas que o recorrente transcreveu e indicou ficámos plenamente convencidos que, o Sr. Juiz a quo apreciou toda essa prova – a testemunhal e fez a sua conjugação (complementando-a) com a demais (prova documental), nomeadamente os documentos juntos aos autos e indicados no despacho de fls 393 a 397.
Conforme se escreve na decisão proferida sobre a matéria de facto "A convicção sobre a matéria de facto produzida e não provada baseou-se no conjunto da prova produzida em audiência de julgamento".
Portanto, o depoimento das testemunhas foi valorado não isoladamente, como faz o recorrente, mas sim em conjunto com a demais prova, como fez o Tribunal e deve ser em obediência ao preceituado no art. 515º, 652º, 653º a 655º do CPC.
E essa valoração da prova testemunhal foi a correcta. De facto com excepção do depoimento de parte, nenhuma testemunha confirmou a factualidade descrita nos quesitos 1º a 6º conforme refere a Sra. Juiz na já referida decisão sobre a matéria de facto, para a qual se remete uma vez que corresponde à prova produzida, nos termos constatados por este Tribunal com audição de toda a prova testemunhal. E foi com base no que disse o depoente A.. que se apurou a factualidade constante dos 1º e 3º da base instrutória.
Não pode e não deve o recorrente pretender alterar a resposta aos arts 3º e 4º com base em parte – muito pequena – do depoimento da testemunha E... É que essa testemunha não disse apenas o relatado pelo recorrente, disse também o que está relatado nas contra alegações, de onde resulta que não assistiu presencialmente às negociações para celebração do contrato promessa nem à feitura dele e o que sabe foi-lhe relatado pelo autor, sendo que este lhe contou – no que nesta parte é relevante - que ia fazer o negócio de um terreno que dá para construir 20 casas. Não vi o terreno, foi uma pessoa amiga que mo propôs como bom negócio , pessoa em quem eu confio . Há muita gente interessada nesse negócio e eu até já mandei dinheiro. Disse também que quem apresentou o negócio ao autor foi o Eng E.. que foi também quem lhe garantiu que o terreno dava para construção de 20 casas. Acha que o seu cunhado caso soubesse que não podia construir nos termos assegurados pelo E.. não teria comprado.
Como não existe prova documental plena acerca da factualidade constante dos arts 3º e 4º da base instrutória a resposta não poderia ser outra senão a que foi dada na 1ª instância.
Esta mesma afirmação serve para a questão colocada acerca do quesito 6º, 7º .
Como reconhece o recorrente nenhuma prova testemunhal foi produzida sobre a factualidade constante dos quesitos 6º e 7º.
A única prova produzida é a que resulta dos documentos nº 15, 17 e 19.
Trata-se de cartas enviadas pelo autor aos réus, cartas estas que não foram recebidas por aqueles – conforme resulta da matéria assente - e cujo conteúdo os réus impugnam nos arts 54 e 55 da contestação.
Acresce referir que, os documentos não são factos mas apenas meios de prova dos factos com interesse para a decisão da causa.
Por assim ser na matéria assente – al I)- consta a existência das cartas e o seu envio, mas quanto ao conteúdo ou factualidade que nelas se descreve como tendo ocorrido, a factualidade respeitante consta da base instrutória como factos a provar - ver arts 6º, 7º e 22.
E prova dessa factualidade não foi feita como refere o próprio recorrente.
E como o valor probatório da junção das cartas é o mesmo – ou seja a mera junção prova a existência das cartas não o seu conteúdo, a resposta ao art.º 22 da base instrutória deve ser alterada nos termos pedidos nas contra alegações e permitidos pelo nº2 do art.º 684º do CPC, uma vez que o autor não provou como era seu ónus que os réus jamais satisfizeram o pedido que formulou nas cartas referidas na alínea I).
Por consequência é seguinte a redacção do art.º 22 da base instrutória:
"Provado apenas o que consta da alínea I) da MFA".
Diga-se ainda que, se a pretensão do recorrente quanto ao conteúdo das cartas fosse deferida, tal factualidade devia constar da matéria assente/especificação e não da base instrutória/questionário, sendo também certo que na reclamação que o recorrente apresentou, foi ele mesmo que requereu que parte do conteúdo dessas cartas - pois a outra parte já constava do quesito 7º ficasse a constar como quesito 22º - veja-se a acta de fls 346.
Mais defende o recorrente que o quesito 8º deveria ter obtido a resposta de não provado. E isto porque a resposta positiva se fundou no depoimento de testemunhas, sendo que, no entender do recorrente, refere o artigo 394º nº 1 do Código Civil que “É inadmissível a prova por testemunhas, se tiver por objecto quaisquer convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo (…) dos documentos particulares mencionados nos artigos 373º a 379º, quer as convenções sejam anteriores à formação do documento ou contemporâneas dele, quer sejam posteriores”.
A convenção em causa, perguntada no quesito 8º da base instrutória e dada como provada no ponto 24) dos factos provados, é claramente adicional ao conteúdo do referido documento particular, pelo que é de concluir que é inadmissível a prova por testemunhas com esse objecto.
Para além disso, provou-se que os prédios se encontravam inscritos em nome de uma sociedade denominada “E.., Lda.” (ponto 18 doas factos provados), pelo que os RR. nem sequer estavam em condições de vender os mesmos.
Será assim?
Ora, a tal respeito, o n.º 1 do art. 394º do CC estabelece a inadmissibilidade da prova testemunhal, quando tiver por objecto uma tal cláusula – quando, nas palavras da lei, “tiver por objecto quaisquer convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo (...) dos documentos particulares mencionados nos artigos 373º a 379º, quer as convenções sejam anteriores à formação do documento ou contemporâneas dele, quer sejam posteriores”.
Parece, pois, que a resposta de provado ao quesito 8º só poderia assentar em prova documental, como sustenta o recorrente; e como tal prova não foi produzida, parece igualmente que se imporia a resposta de sinal contrário – a de não provado.
Não obstante a redacção do citado art.º, consideramos que a regra do art. 394º não tem um valor absoluto, sendo admitida a prova testemunhal “nos casos em que seja complementar à prova decorrente de circunstâncias que tornem verosímil uma convenção.
De facto, como assinala o Prof. VAZ SERRA - Na Rev. Leg. Jur., ano 103º, pág. 13 e ano 107º, págs. 311/314., - regra idêntica à do art. 394º existe nos Códigos francês e italiano, e estes formulam-lhe algumas excepções, que devem ter-se por válidas também no nosso direito, apesar do silêncio do Código acerca delas.
A primeira dessas excepções é a de haver um começo ou princípio de prova por escrito, entendido, como nos direitos francês e italiano, como qualquer escrito, proveniente daquele contra quem a acção é dirigida ou do seu representante, que torne verosímil o facto alegado.
Na verdade, se o facto a provar está já tornado verosímil por um começo de prova por escrito, a prova testemunhal é de admitir, pois não oferece os perigos que teria se desacompanhada de tal começo de prova: em tal caso, a convicção do tribunal acha-se já formada parcialmente com base num documento, não sendo a prova testemunhal o único meio de prova do facto.
Indo mais longe, poderá igualmente afirmar-se – ainda em sintonia com o ensinamento de VAZ SERRA – que, se um começo de prova por escrito que torne verosímil o facto alegado permite a prova testemunhal, o mesmo parece dever acontecer com qualquer outra circunstância que o torne verosímil. “Efectivamente, se as circunstâncias do caso concreto tornam verosímil a convenção, a prova testemunhal desta não tem já os mesmos perigos que a regra dos artigos 394º e 395º se destina a conjurar, dado que o tribunal se não apoiará, para considerar provada a convenção, apenas nos depoimentos das testemunhas, mas também nas circunstâncias objectivas que tornam verosímil a convenção: nesta hipótese, a convicção do tribunal está já parcialmente formada com base nessas circunstâncias, e a prova testemunhal limita-se a completar essa convicção, ou antes, a esclarecer o significado de tais circunstâncias”.
E os indicados princípios de prova existem no caso em apreço.
Desde logo na cláusula primeira do contrato promessa os promitentes vendedores identificam-se não como proprietários dos prédios que prometem vender mas como promitentes donos. Se assim aconteceu é porque os donos dos prédios serão outros.
Temos depois o contrato de cessão da posição contratual que os dois promitentes-compradores celebraram passando apenas a ser promitente-comprador o autor. Segue-se a alteração do preço acordada entre o autor e os promitentes vendedores. Tudo circunstâncias objectivas existentes e ocorridas que tornam verosímil a ocorrência da factualidade descrita no art.º 8 da base instrutória e que foi considerada provada.
Prosseguindo na análise do recurso quanto à impugnação da matéria de facto cumpre dizer o seguinte o: entre os vícios que podem afectar a decisão da matéria de facto e cuja apreciação nem sequer está dependente da iniciativa das partes contam-se as respostas deficientes, obscuras e contraditórias”.
As respostas aos quesitos são contraditórias: “quando ambas façam afirmações inconciliáveis entre si, de modo a que a veracidade de uma exclua a veracidade da outra” Rodrigues Bastos, Notas ao CPC, vol III, 3.ª ed., pág. 173.; “quando têm um conteúdo logicamente incompatível, isto é, quando não podem subsistir ambas utilmente” - Ac. do STJ de 04.02.97, proferido no processo n.º 458/96 da 1.ª Secção, Conselheiro Ribeiro Coelho, in "Sumários do STJ, n.º 8, Fevereiro de 1997, pág. 17 - quando ocorre “oposição entre diversas respostas dadas a pontos de facto controvertidos ou entre tais respostas e os fatos considerados assentes na fase da condensação”, Abrantes Geraldes, ob. cit., pág. 332 .
Aplicando estes ensinamentos à factualidade constante do ponto 3 e 25 (quesito 9) dos factos provados não encontramos a alegada contradição.
É que o que consta do ponto 3º reporta-se ao conteúdo do documento nº 1 junto aos autos e intitulado “ Contrato Promessa”, documento este cuja existência e conteúdo os réus aceitam conforme consta dos arts 11º a 14º da contestação e que corresponderá ao que se passou em termos de comportamento dos intervenientes. O que os réus não aceitam é a versão do autor constante do art.º 12 da p.i no sentido de que lhe garantiram que os prédios em causa disponham de aptidão construtiva em toda a sua área com possibilidade de construção de 20 moradias. Mais alegam que, os promitentes-compradores sabiam e conheciam com exactidão ou tinham obrigação de conhecer a capacidade construtiva dos prédios. Ora da prova que ouvimos disse a testemunha E.. que, o autor já tinha feito outros negócios sobre terrenos com a testemunha E.., pessoa que conhecia há anos e a quem confiava ao ponto de fazer este negócio sem conhecer o terreno e apenas confiando na dita testemunha. Por sua vez esta pessoa na qual o autor confiava tanto veio dizer-nos que o autor é homem muito experiente nos negócios também do ramo imobiliário, tendo já construído prédios em Braga, que tinha possibilidade de averiguar a capacidade construtiva deste negócio sendo mesmo assessorado por advogada, que inclusive veio ver os terrenos. Aliás a testemunha disse que a imobiliária Era tinha estes prédios à venda e que informava das capacidades construtivas dos mesmos.
Concluímos pois que, a resposta que foi dado ao quesito 9º corresponde à prova que foi feita referente ao conhecimento que os compradores tinham ou podiam ter acerca dos prédios, conhecimento este diferente do que o procurador do promitente vendedor lhes transmitiu quanto á situação dos prédios em zona urbana.
Diz o recorrente que a manter-se estas respostas se verifica a nulidade prevista no art.º 668 nº1 al c) do CPC.
Entendemos que a invocada nulidade não se verifica.
É que segundo o citado art. 668º, n.º1, al. c), é nula a sentença “quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão”.
Este artigo não se aplica ao julgamento da matéria de facto. Reporta-se exclusivamente às causas de nulidade da sentença, uma das quais consiste na oposição entre os fundamentos e a decisão.
No dizer de Alberto dos Reis In, “Código de Processo Civil, Anotada”, vol. V, pág. 141. e de Antunes Varela In, “Manual de Processo Civil”, 1ª ed. ,pág. 671. , tal preceito aplica-se tão só às situações em que os fundamentos indicados pelo juiz deveriam conduzir logicamente a uma decisão diferente da que vem expressa na sentença.
Ora, no caso em apreço, nada disto acontece.
O que se verifica é que da factualidade provada e supra descrita, extraiu o Tribunal a quo conclusão diversa da do apelante, situação esta que não se enquadra na invocada nulidade.
Conforme já se escreveu este Tribunal procedeu á audição da prova gravada seguida de apreciação critica de toda a prova produzida.
E este trabalho também nos permitiu concluir que existe oposição entre o conteúdo da alínea M) na parte em que refere "para a qual jamais foi convocado" com a factualidade constante da resposta aos artigos 11º a 13 da base instrutória – que correspondem aos pontos 27 a 29 dos factos provados..
De facto o teor da citada alínea corresponde à alegação feita pelo autor na petição inicial, teor estes que os réus contestam na sua contestação nos arts 57 a 59 coma impugnação motivada pois apresentação versão diferente da alegado pelo autor. Juntam também documentos com os quais pretendem comprovar a sua versão. Porque contraditórias as versões a factualidade referente ao envio das cartas em causa e notificação do autor de tais cartas ficou a constar dos arts 11º a 13º da base instrutória.
Sobre esta factualidade incidiu também o depoimento da testemunha C.. advogado que de forma clara e detalhada contou ao Tribunal toda a matéria vertida nos item 8º a 22 da base instrutória e na qual interveio na qualidade de advogado dos réus.
Em concordância com esta versão temos ainda os documentos de fls 100 a 107. Elementos de prova que convenceram também este Tribunal da ocorrência da factualidade descrita nos arts 11º a 13 da base instrutória.
Igual contradição verifica-se entre a alínea H) na parte em que refere o que o A. não sabe se é certo porquanto aqueles jamais o provaram documentalmente e a resposta ao art.º 22 da base instrutória, nos termos já enunciados aquando da pronuncia sobre a factualidade deste art.º.
Ora como é evidente, não deve existir oposição entre a matéria de facto que já esteja realmente provada e por isso incluída na matéria assente e aquela que é inserida na base instrutória.
Porém o processo pode apresentar patologias. Neste caso deve ser corrigida a oposição assinalada, o que pode ser feito em qualquer momento a não ser que a incongruência já esteja sob protecção da decisão final da matéria de facto. De facto a condensação mantêm a função instrumental que apenas visa facilitar a realização do julgamento e nunca comprometer, por via do caso julgado formal, a sua modificação posterior tendente a restabelecer a correspondência entre a verdade histórica e a emergente do julgamento.
Esta é a única solução capaz de colocar no seu devido lugar o funcionamento das normas de processo civil, e deste modo conduzir à justa composição da lide, de forma mais consentânea com a realidade material do que a realidade virtual potenciada pela excessiva predominância das normas adjectivas - neste sentido Abrantes Geraldes em Temas da Reforma do Processo Civil, pág. 226, vol. II e Lebre de Freitas em CPC Anotado, vol 2, pp 383.
Aplicando estes ensinamentos ao caso em apreço, porque foi impugnada a matéria de facto altera-se a redacção da alínea M) eliminando da mesma a seguinte afirmação "para a qual jamais foi convocado".
Pelas mesmas razões – ausência de qualquer prova - elimina-se da alínea H) na parte em que refere "o que o A. não sabe se é certo porquanto aqueles jamais o provaram documentalmente".
Improcedem pois as conclusões do recorrente quanto á alteração da matéria de facto, vingando a tese dos réus.
E a ajudar no convencimento do Tribunal no sentido de ocorrência da versão apresentada pelos réus temos a contestação apresentada pelo aqui autor, ali réu na acção que a testemunha Eng E.. lhe propôs na qual Ora se é certo que esta factualidade não se pode aqui considerar como provada com valor de prova plena, por não verificação das exigências legais para se aplicar o valor extraprocessual das provas (art.º 522 do CPC) a verdade é que o julgador segundo o principio da livre apreciação da prova se pode socorrer dessa factualidade para motivar o seu julgamento e ponderar em conjunto com a demais prova aqui produzida, da qual resultava no mínimo um principio de prova que apontava para a veracidade da versão dos réus.
A matéria provada é pois a seguinte
1. Por acordo escrito celebrado em 22/01/2002, que apelidaram de "contrato promessa de compra e venda", o Autor e E.. declararam prometer comprar e o 2º Réu, em nome e em representação da 1ª. Ré e de J.., entretanto já falecido, declarou prometer vender os seguintes prédios:
a) - Prédio urbano composto de uma morada de casas térreas, sito no lugar do padrão, na freguesia de Soutelo, do concelho de Vila Verde, sob o nº. 1133 e inscrito na respectiva matriz sob o artº. 377º; e
b) - Prédio rústico denominado "Leira do Eido", composto de terra de lavradio, sito no lugar de Padrão, na freguesia de Soutelo, do concelho de Vila Verde, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Verde sob o nº. 1134 e inscrito na respectiva matriz sob o artº. 595º. (al. A) da matéria assente)
2. Naquele acordo o 2º Réu, em nome e em representação da 1ª. Ré e de J.., declarou que estes, em 22/01/2002 eram "promitentes donos" daqueles prédios. (al. B) da matéria assente)
3. Ainda no dito acordo o 2º Réu, em nome e em representação da 1ª. Ré e de J., declarou que aqueles prédios se situam em zona de construção urbana. (al. C) da matéria assente)
4. Acordaram também que tais prédios seriam vendidos ao A. e ao aludido E.., livres de ónus e encargos, pelo preço de € 374.098,42. (al. D) da matéria assente)
5. A escritura pública que formalizaria o contrato definitivo seria celebrada no prazo máximo de 8 meses, sendo marcada por J.. e pela 1ª. Ré, para o que avisariam o Autor e o referido E.., por carta registada com aviso de recepção, com 10 dias de antecedência. (al. E) da matéria assente)
6. Em 21/04/2005, o mencionado E.. cedeu ao Autor a posição contratual que ocupava no aludido contrato promessa, o que fez mediante o preço de € 140.000,00, do qual o A. já lhe pagou € 45.000,00. (al. F) da matéria assente)
7. Do preço acordado no mencionado contrato promessa o A. pagou à 1ª. Ré e ao aludido J.. a quantia de 320.098,42, pelo que apenas falta pagar € 54.000,00. (al. G) da matéria assente)
8. Em data que o A. desconhece faleceu o referido J.., tendo os RR. dito ao A. que o mesmo deixou como únicos e universais herdeiros, que outros não existiriam, a viúva, M.. (1ª. Ré) e os filhos A.. (2º. Réu) e V.. (3ª. Ré).(al. H) da matéria assente)
9. O Autor enviou cartas registadas com aviso de recepção, com data de 22/03/2007, as quais foram devolvidas por não reclamadas pelos RR. enquanto destinatários. (al. I) da matéria assente)
10. Em 20/10/2005 e em 20/01/2006, a Câmara Municipal de Vila Verde informou o Autor de que apenas seria possível construir em 6060 m2 daqueles prédios, uma vez que a restante área de 3730 m2 se encontra integrada na RAN, pelo que lá não é possível construir 20 moradias mas apenas 8. (al. L) da matéria assente)
11. Em 05/12/2006, o A. recebeu uma carta com data de 30/11/2006, enviada pelo Exmo Dr. A. C.., ilustre Advogado, alegadamente em representação de M.., V.. e A.., nos termos da qual, porque o A. não havia comparecido a uma determinada escritura , lhe era comunicado que aqueles declaravam resolvido o contrato promessa celebrado, segundo se disse certamente por lapso, em 02/01/2002, quando o mesmo foi celebrado em 22/01/2002. (al. M) da matéria assente)
12. Por carta de 19/12/2006, o mesmo Exmo Sr. Dr. A. C.., ainda alegadamente em representação de M.., V.. e A.., reafirmou ao A. o teor daquela outra carta de 30/11/2006. (al. N) da matéria assente)
13. Por carta de 21/02/2007, o Exmo Sr. Dr. A. C.., mais uma vez alegadamente em representação de M.., V.. e A.., informou o A. de que se encontrava marcada a escritura pública de compra e venda dos aludidos prédios para 29/03/2007, pelas 10:30 horas, no Cartório Notarial da Exma Senhora Dra. Eva Raquel da Rocha Martins, em Amares. (al. O) da matéria assente)
14. Por carta registada, datada de 16/08/2005, o A. comunicou ao promitente vendedor J.. que pretendia outorgar a escritura pública de compra e venda, referindo expressamente que o resto do preço ainda em dívida, € 54.000,00, se encontrava, desde há muito tempo, à disposição dos promitentes vendedores. (al. P) da matéria assente)
15. Nessa mesma carta, solicitou que fosse marcada a escritura e que aguardava até 15/09/2005 a comunicação relativa ao dia, hora e Cartório Notarial em que a mesma seria outorgada. (al. Q) da matéria assente)
16. Após as férias judiciais, ainda antes do dia 15/09/2005, os promitentes vendedores, através do seu representante contactaram o A. e a sua mandatária bem como o promitente comprador E.. e seu mandatário, comunicando-lhes que tinha pronta toda a documentação para a celebração da escritura definitiva de compra e venda, que nenhum obstáculo existia à sua realização e que deveriam acordar o dia, hora e Cartório Notarial para outorga da mesma. (al. R) da matéria assente)
17. Poucos dias depois, em resposta, a mandatária do A. contactou o representante dos promitentes vendedores e seu mandatário, comunicando-lhe que o seu cliente não queria celebrar a escritura alegando que a totalidade da área do prédio misto objecto do contrato promessa se não encontrava em área de construção urbana e que era isso que constava no contrato. (al. S) da matéria assente)
18. No dia 31/10/2006, a escritura de compra e venda não foi celebrada consignando-se no certificado emitido pelo Notário Dr. Rodrigo António Prieto da Rocha Peixoto: "---que esteve agendada para as dez horas e trinta minutos, do dia trinta e um de Outubro do ano corrente, uma escritura de compra e venda.---
---como vendedora foi indicada a sociedade comercial por quotas "E.., Lda.", pessoa colectiva nº.., representada pela procuradora M.., viúva, titular do B.I. nº. .---
---Como compradores foram indicados:---
---J.., NIF.., casado, residente em Rue.., França.---
---E.., NIF.., casado, residente no lugar de..Braga.---
---Segundo declarou a procuradora da sociedade vendedora a escritura tinha como objecto a concretização e execução do contrato-promessa celebrado em dois de Janeiro de dois mil e dois, que tinha por fim a compra e venda do seguinte:---
---Prédio urbano composto de uma morada de casas térreas, sito no lugar do Padrão, freguesia de Soutelo, concelho de Vila Verde, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Verde sob o número mil cento e trinta e três/Soutelo, inscrito na respectiva matriz no artigo 377, pelo preço de vinte e cinco mil euros;---
---Prédio rústico, denominado Leira do Eido, terra de lavradio, com área de seis mil duzentos e vinte metros quadrados, sito no lugar do Padrão, freguesia de Soutelo, concelho de Vila Verde, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Verde sob o número mil cento e trinta e quatro/Soutelo, inscrito na respectiva matriz no artigo 595, pelo preço de cento e trinta mil euros;---
---Todos os elementos documentais necessários à celebração da escritura, foram entregues neste Cartório, pelo advogado Dr. C...---
---Mais certifico que à hora marcada compareceram neste Cartório a identificada procuradora da sociedade M.., cuja identidade verifiquei por conhecimento pessoal e o comprador E.., pessoa cuja identidade verifiquei pelo B.I. nº.., que exibiu.---
---Não compareceu nem se fez representar o comprador J...--
---O comprador E.., notificado para comparecer por carta registada com o nº. RO688601803PT declarou que, por contrato celebrado em vinte e um de Abril de dois mil e cinco, cedeu a sua posição contratual no contrato promessa referido a J.. e que a escritura dos prédios deveria ser celebrado apenas a favor deste.---
---O J.., foi notificado por carta registada com o nº RO688601817PT, para comparecer neste Cartório, na data agendada para a celebração da escritura.---
---Certifico ainda que a pretendida escritura não foi celebrada nem para o efeito e durante as horas de expediente daquela data (trinta e um de Outubro), se verificou a comparência do comprador J.. ou do seu representante.---" (al. T) da matéria assente)
19. Dado que a escritura pública se não realizou no dia 31/10/2006, pelas razões referidas no certificado notarial emitido pelo Dr. Rodrigo António Prieto da Rocha Peixoto, os RR, nela devidamente identificados, através do seu mandatário, enviaram ao Autor uma carta, datada de 30/11/2006, comunicando-lhe que consideravam resolvido o contrato-promessa celebrado, por não ter comparecido à escritura de compra e venda para que fora notificado. (al. U) da matéria assente)
20. Em resposta, por carta registada, datada de 06/12/2006, o Autor veio dizer que não tinha sido notificado para a escritura e que, por tal, não tinha incorrido em incumprimento contratual. (al. V) da matéria assente)
21. O Autor dias antes da data marcada para a escritura, fez deslocar ao cartório da Drª. Eva Raquel da Rocha Martins um seu representante, que solicitou e analisou toda a documentação entregue. (al. X) da matéria assente)
22. Os promitentes vendedores e os RR. tomaram conhecimento e aceitaram a referida transmissão da posição contratual, em 21/04/2005. (item 1º da base instrutória)
23. A vontade do Autor de comprar aqueles prédios consistia em proceder ali a um loteamento e, posteriormente, vender tais lotes a quem nisso mostrasse interesse. (item 3º da base instrutória)
24. Ficou esclarecido e acordado que a escritura definitiva poderia ou não vir a ser celebrada directamente dos anteriores proprietários ou de quem os representasse ou de terceiros, a favor do Autor e E.., ou a favor de quem estes indicassem, sem que o prédio previamente fosse inscrito e registado em nome dos promitentes vendedores J.. e mulher. (item 8º da base instrutória)
25. Sabiam e conheciam, por isso, os promitentes compradores, com exactidão ou, no mínimo, tinham obrigação de saber e conhecer com exactidão a área do prédio objecto do contrato que tinha capacidade construtiva e sua densidade de construção e a área que não detinha tal capacidade. (item 9º da base instrutória)
26. Ficou acordado que os promitentes compradores pagariam, no escritório do advogado dos promitentes vendedores Dr. C.., a quantia em dívida de € 54.000,00, em três prestações de € 18.000,00 cada, vencendo-se a primeira em 15 de Julho desse ano de 2005, a segunda em 15 de Setembro de 2005 e a terceira, em 15 de Outubro de 2005, contra a celebração da escritura. (item 10º da base instrutória)
27. Porque não obtivessem qualquer resposta do Autor e do promitente comprador E.., os RR. por cartas registadas com A/R, datadas de 06/10/2006, notificaram aqueles para comparecer no dia 31/10/2006, pelas 10:30 h, no Cartório Notarial do Dr. Rodrigo António Prieto da Rocha Peixoto a fim de celebrarem a escritura definitiva do prédio misto objecto do contrato-promessa celebrado em 22-01- 2002. (item 11º da base instrutória)
28. Informou ainda que a quantia em dívida de € 54.000,00 deveria ser paga no acto da escritura e nas mesmas cartas solicitava o pagamento do I.M.T.. (item 12º da base instrutória)
29. Na mesma data, os promitentes vendedores enviaram cartas de igual teor e conteúdo, por correio normal, para as residências dos promitentes compradores. (item 13º da base instrutória)
30. Decidiram os RR., através do seu advogado, que refere estar mandatado, notificar de novo o Autor para comparecer à escritura definitiva que marcaram para o dia 29/03/2007, pelas 10:30h, no Cartório Notarial da Drª. Eva Raquel da Rocha Martins, em Amares. (item 14º da base instrutória)
31. Por carta datada de 21/02/2007, registada com A/R desse mesmo dia, o mandatário dos RR notificou o A. para comparecer no dia 29/03/2007, pelas 10:30h, no Cartório Notarial da Drª. Eva Raquel da Rocha Martins, em Amares, para celebrar a escritura pública definitiva de compra e venda dos prédios objecto do contrato promessa de 22/10/2002. (item 15º da base instrutória)
32. Nessa carta o mandatário dos RR. teve o cuidado de explicar as razões dessa notificação e de identificar os prédios que iriam ser objecto da escritura. (item 16º da base instrutória)
33. Referiu qual o montante em dívida e que o promitente comprador E.. tinha notificado os RR da cessão da posição contratual. (item 17º da base instrutória)
34. Solicitou ao A. que se deslocasse ao Cartório Notarial onde se encontrava toda a documentação para colher os elementos para pagamento do I.M.T. e identificação do vendedor. (item 18º da base instrutória)
35. Comunicou-lhe que considerava o contrato resolvido com a consequente perda do sinal, em caso de não comparência. (item 19º da base instrutória)
36. No dia anterior à data designada para a escritura, ou seja, em 28/03/2007, pelas 17:34h, já depois daquele seu representante ter analisado toda a documentação, a notária Drª. Eva Raquel da Rocha Martins recebeu no seu Cartório Notarial o fax, cuja cópia se encontra junta ao certificado que a mesma emitiu, datado de 27/04/2007. (item 20º da base instrutória)
37. Os promitentes-compradores não pagaram a primeira prestação, vencida em 15 de Julho de 2005, tendo sido reclamado o pagamento do montante em dívida de € 54.000,00 e a realização da escritura definitiva. (item 21º da base instrutória)
38. Provado o que consta da alínea I) da MFA (item 22º da base instrutória)
Mérito da Causa
A sentença decidiu que não se verifica o invocado erro do negócio, decisão esta a manter-se atendendo a que não foi alterada a matéria de facto provada nos termos pedidos.
E não sendo de alterar a matéria de facto na forma pretendida pelo apelante, ficam prejudicadas as conclusões que o recorrente pretende extrair relativamente à matéria de direito respeitante à caducidade, pedido de redução do preço e anulação do contrato (conclusões 6º a 8º)
Resta-nos apreciar as demais conclusões as quais se prendem com a resolução do contrato celebrado entre as partes.
Não questionando o recorrente e recorridos a qualificação jurídica do contrato celebrado como sendo um contrato-promessa de compra e venda com entrega de sinal, aplicam-se ao mesmo, entre outras, as regras previstas nos artigos 410.º, n.º 1, 441.º e 442.º, n.º 2 do Código Civil (CC).
Estavam as partes obrigadas a cumprir pontualmente o acordado, conforme estipula o artigo 406.º do CC, o que significa que, para além do contrato ser executado no prazo fixado, devia ser cumprido em relação a todas as obrigações típicas do contrato prometido a que acrescem todas as demais obrigações acessórias que os contraentes tinham estipulado (artigo 405.º do CC).
Tal regime igualmente resulta do princípio da boa-fé contratual, quer na celebração, quer na execução dos contratos, enquanto princípio transversal e inerente a todo o direito das obrigações, conforme se alude nos artigos 227.º, n.º 1 e 762.º, n.º 2 do CC.
A resolução do contrato traduz-se em extinção ou destruição da relação contratual, por uma das partes em regra com efeito retroactivo ( artº 434º do C. Civil).
Pode ter fundamento legal ou convencional (artigo 432.º, n.º 1, do Código Civil, diploma que, doravante, se deverá subentender como citado, quando nada se disser em contrário), e implica essencialmente a sua dissolução ex tunc com base em facto posterior à sua celebração, ou seja, funciona como direito potestativo extintivo dependente do incumprimento, colocando as partes, tanto quanto possível, na posição que teriam se o não tivessem celebrado.
Tanto na resolução convencional como na legal a sua efectivação pode fazer-se, além do acordo das partes, “ mediante declaração á outra parte ( artº 436º nº1 do C. Civil).
O legislador configurou diversas situações em que consagrou expressamente o direito à resolução (a título de exemplo, artigos 270.º, 437.º, 891.º, 966.º, 1140.º, 1150.º e 2248.º). Entre elas contam-se as de impossibilidade definitiva da prestação imputável ao devedor, no âmbito de contratos bilaterais. É o que resulta dos artigos 798.º e 801.º, n.º 2: o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação toma-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor, sendo certo que, tendo a obrigação por fonte um contrato bilateral, o credor, face à impossibilidade do cumprimento pode, independentemente do direito à indemnização, resolver o contrato.
Situação diversa do não cumprimento definitivo é a mora do devedor que ocorre quando a prestação, ainda possível, não foi cumprida no tempo devido, por causa imputável àquele (art.º 804.º, n.º 2). A mora, nos termos do n.º 1 do mesmo normativo, apenas constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor. Não lhe confere o direito à resolução do contrato.
A resolução do contrato exige a conversão da mora em incumprimento definitivo. Atente-se que se tem entendido que esta exigência legal se aplica aos contratos-promessa, porquanto nada justifica que se excepcione o contrato-promessa do regime geral aplicável à generalidade dos contratos (neste sentido a jurisprudência, hoje já uniforme, dos nossos tribunais superiores – Acs. do STJ de 24.10.95, CJSTJ, Ano III, Vol. III, p. 78; de 27.11.97, BMJ n.º 471, p. 388; de 26.05.98, in CJSTJ, Ano VI, vol. II, p. 100; de 8.02.00, CJSTJ, Ano VIII, tomo I, p. 72; de 12.07.01, CJSTJ, Ano IX, Vol. III, p. 30 e Acs. do STJ de 22.11.2001, proc. 3306/01, 7.ª Secção, de 19.03.2002, proc. 03A200, in www.dgsi.pt/jstj, de 15.10.2002, proc. 1160/02, 6.ª Secção, de 25.02.2003, proc. 03A200 e de 07.03.2006, ambos in www.dgsi.pt/jstj.
Assim, nos contratos bilaterais, como é o caso do contrato ajuizado, o credor pode resolver o contrato se a prestação se tornar impossível por causa imputável ao devedor, respondendo este como se faltasse culposamente ao cumprimento da obrigação (artigo 801.º do CC), ou se, por causa da mora, o credor perder interesse (apreciado objectivamente) na prestação, ou ainda, se esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor através da chamada interpelação admonitória (artigo 808.º do CC).
Esta interpelação admonitória tem carácter unilateral e receptício (artigo 436.º, n.º 1 e 224.º, n.º 1 do CC), tornando-se eficaz logo que chegue ao destinatário ou dele seja conhecida.
Por essa razão, a interpelação "só produz o efeito previsto no artigo 808.º n.º1 do CC (conversão da mora em incumprimento definitivo) se se traduzir numa intimidação para o cumprimento, dentro de um prazo razoável em vista dessa finalidade, e em termos de directamente deixar transparecer a intenção do credor de ter a obrigação como definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro daquele prazo".
Pretende-se que o devedor tenha a garantia de que o credor não pode desencadear contra ele nenhuma das sanções ou providências correspondentes ao incumprimento, enquanto lhe não der uma nova e derradeira possibilidade de cumprir a obrigação, pondo termo à sua negligência.
Para ANTUNES VARELA (RLJ 128.º, p. 112 e ss.), a interpelação admonitória consagrada no art.º 808.º constitui uma ponte essencial de passagem do atravessadouro (lamacento e escorregadio) da mora para o terreno (seco e limpo) do não cumprimento definitivo da obrigação.
A interpelação admonitória envolve os elementos da intimação para o cumprimento; da fixação de um termo peremptório para o cumprimento e da declaração de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida, se não se verificar o cumprimento dentro do prazo fixado (ANTUNES VARELA, idem, p. 138 e ac. deste Tribunal de 31.03.2004, proc. 4465/03 da 2.ª Secção).
Acresce que estando em causa um contrato-promessa, quer a impossibilidade culposa, quer o incumprimento definitivo, acarretam as consequências previstas especificadamente nos artigos 410.º e 442.º do CC.
Mas além das situações descritas - se, em consequência de mora do devedor, o credor perder o interesse na prestação; - se, estando o devedor em mora, o credor lhe fixar um prazo razoável para cumprir e, apesar disso, aquele não realizar a prestação em falta; o carácter definitivo do incumprimento do contrato-promessa verifica-se ainda na hipótese seguinte:
se o devedor declarar inequívoca e peremptoriamente ao credor que não cumprirá o contrato.
Passemos ao caso concreto de uma forma mais específica.
Dos factos provados resulta claro que, os RR. por cartas registadas com A/R, datadas de 06/10/2006, notificaram os promitentes compradores para comparecerem no dia 31/10/2006, pelas 10:30 h, no Cartório Notarial do Dr. Rodrigo António Prieto da Rocha Peixoto a fim de celebrarem a escritura definitiva do prédio misto objecto do contrato-promessa celebrado em 22-01- 2002.
Dado que a escritura pública se não realizou no dia 31/10/2006, pelas razões referidas no certificado notarial – não comparência do comprador J.. ou do seu representante os RR, nela devidamente identificados, através do seu mandatário, enviaram ao Autor uma carta, datada de 30/11/2006, comunicando-lhe que consideravam resolvido o contrato-promessa celebrado, por não ter comparecido à escritura de compra e venda para que fora notificado.
Em resposta, por carta registada, datada de 06/12/2006, o Autor veio dizer que não tinha sido notificado para a escritura e que, por tal, não tinha incorrido em incumprimento contratual.
Condescendente, decidiram os RR., através do seu advogado, que refere estar mandatado, notificar de novo o Autor para comparecer à escritura definitiva que marcaram para o dia 29/03/2007, pelas 10:30h, no Cartório Notarial da Drª. Eva Raquel da Rocha Martins, em Amares.
Por carta datada de 21/02/2007, registada com A/R desse mesmo dia, o mandatário dos RR notificou o A. para comparecer no dia 29/03/2007, pelas 10:30h, no Cartório Notarial da Drª. Eva Raquel da Rocha Martins, em Amares, para celebrar a escritura pública definitiva de compra e venda dos prédios objecto do contrato promessa de 22/10/2002.
No dia anterior à data designada para a escritura, ou seja, em 28/03/2007, pelas 17:34h, já depois daquele seu representante ter analisado toda a documentação, a notária Dr.ª. Eva Raquel da Rocha Martins recebeu no seu Cartório Notarial o fax, cuja cópia se encontra junta ao certificado que a mesma emitiu, datado de 27/04/2007.
Desta factualidade resulta que, o autor com patente temeridade, foi saltando de pretexto em pretexto, voltando a não comparecer no cartório e, na sequência disso, os réus resolveram o contrato-promessa com ele celebrado, atitude que também nós consideramos legítima pois que, nas circunstâncias reportadas, não careciam os réus de renovar a cominação que já tinham feito na ultima notificação.
É que, entendendo nós que a interpelação admonitória se traduz na fixação de um prazo para pagar podendo até, marcar a escritura para a nova data que pode coincidir com o prazo fixado e no acto dessa fixação, determinar a cominação da resolução (automática) do contrato (interpelação cominatória), concluímos que os réus cumpriram esta exigência nos termos apurados.
De facto, coenvolve uma intimação de cumprimento, a fixação de um termo peremptório e uma declaração de que a obrigação padecerá de resolução, se não cumprido dentro do novo prazo então fixado.
Que o prazo desde a notificação até ao dia designado para a escritura é razoável, resulta claro de sendo a única obrigação do comprador a cumprir a de pagar o resto do preço, aquele no já longínquo ano de 2005 por carta registada, datada de 16/08/2005, comunicou ao promitente vendedor J.. que pretendia outorgar a escritura pública de compra e venda, referindo expressamente que o resto do preço ainda em dívida, € 54.000,00, se encontrava, desde há muito tempo, à disposição dos promitentes vendedores. (al. P) da matéria assente)
E dizemos de pretexto em pretexto pois perante a matéria de facto fixada, não constituía, nem constitui, óbice à concretização da venda a capacidade construtiva dos prédios uma vez que se apurou que sabiam e conheciam, por isso, os promitentes compradores, com exactidão ou, no mínimo, tinham obrigação de saber e conhecer com exactidão a área do prédio objecto do contrato que tinha capacidade construtiva e sua densidade de construção e a área que não detinha tal capacidade.
Também não era impedimento à celebração do contrato prometido a invocada falta de poderes do Dr. C.. para em representação dos réus marcar a escritura e declarar a resolução do contrato.
Em primeiro lugar, em lado algum do processo se apurou que tenha sido o identificado Advogado a marcar a escritura. Apenas se apurou que por carta datada de 21/02/2007, registada com A/R desse mesmo dia, o mandatário dos RR notificou o A. para comparecer no dia 29/03/2007, pelas 10:30h, no Cartório Notarial da Dr.ª. Eva Raquel da Rocha Martins, em Amares, para celebrar a escritura pública definitiva de compra e venda dos prédios objecto do contrato promessa de 22/10/2002.
Ora para esta notificação não foi invocada qualquer falta de poderes.
Em segundo lugar, o Dr. C.. sempre se apresentou ao autor como mandatário dos réus e agiu nessa qualidade. E nos autos juntou documento intitulado “ procuração” para comprovar a invocada qualidade, quando questionada pelo autor na petição inicial.
Diz-se procuração o acto pelo qual alguém atribui a outrem, voluntariamente, poderes representativos.
A representação – art.º 258º do C. Civil - é uma situação em que uma pessoa pode fundadamente agir em nome e no interesse de outrem - realização de negócio jurídico em nome de outrem - cujos efeitos entram na esfera jurídica deste
Salvo disposição legal em contrário, a procuração revestirá a forma exigida para o negócio que o procurador deva realizar - art.º 262º do C. Civil nº 1e2.
E a declaração de resolução não se traduz em verdadeira declaração negocial mas sim em simples acto jurídico, uma vez que os seus efeitos não se produzem por mera vontade do declarante mas por força da lei – neste sentido Mota Pinto na Teoria Geral … p 355 e Vaz Serra na RLJ108 pp 279).
Ora nada, justifica que tal declaração, como simples comunicação á parte contrária do exercício do direito à resolução, deve submeter-se à forma do respectivo contrato, por não lhe serem extensivas as razões dessa forma, ou seja as necessidades de ponderação e de facilidade de prova – cfr Brandão Proença no Bol. Fac.Dir. Coimbra Sup XXII, 1975 pp 387). De facto, com a declaração de resolução não existe a assunção de obrigações mas antes a desoneração de obrigações –cf. neste sentido Ac do STJ na CJ 95. TII pp 66.
Bastante portanto para esta declaração a emitir pelo Sr. Mandatário a procuração junta aos autos a qual lhe confere desde logo poderes representativos. Poderes esses que por se tratar de mera comunicação verbal – art.º 437º citado, valerá até a procuração verbal - neste sentido Código Civil Anotado Pires de Lima e Antunes Varela em anotação ao art.º 262.
Também Menezes Cordeiro em Tratado de Direito Civil Português Tomo IV pp 90 escreve O artigo 262º/2 contém a regra básica de que a procuração deve revestir a forma exigida para o negócio que o procurador possa realizar. À luz desta regra, a procuração poderá ser verbal quando vise negócios consensuais, devendo ser passada por escrito sempre que essa seja a forma requerida para o negócio a celebrar. Nos casos em que o negócio a concluir exija escritura pública, a procuração deverá assumir uma das rês formas referidas no art.º 116 nº1 do C. Notariado … .
Acresce dizer que, a procuração é um negócio jurídico unilateral cuja validade não depende da aceitação do representante ou do terceiro; o efeito da representação é só querido pelo seu autor - art.º 262 já mencionado.
Também a questão da nulidade de tal procuração por não ter sido colocada para discussão e decisão na instância recorrida constitui questão nova sobre a qual esta Relação não pode emitir juízo.
O recurso visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando, assim, ius novarum, i.é., a criação de decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do tribunal a quo.
“O Tribunal que aprecia o recurso só pode e tem de se pronunciar sobre o que foi decidido no tribunal recorrido, não podendo apreciar e julgar questões novas levantadas nas alegações”. - Ac. do S.T.J. de 9.3.1993, in BMJ-425-438.
Todavia, considerando que a existir seria de conhecimento oficioso a verdade é que nos termos e razões assinaladas não se verifica a nulidade de tal documento, uma vez que para a declaração de revogação não se aplicam as exigências previstas no art.º 116 do C. de Notariado.
Porém todos estes pretextos infundados nos permitem considerar o comportamento do autor com significado de recusa em cumprir o contrato prometido.
De facto, a postura do autor ao, reiteradamente, recusar outorgar as escrituras, sem invocar qualquer argumento válido e de peso para essa atitude, conforme já assinalado na apreciação da matéria de facto, associada á comunicação via fax de que não vai cumprir revela uma vontade inequívoca de não cumprir o contrato.
Seria irrazoável exigir mais dos réus, que estes fizessem outras interpelações com vista á resolução deste contrato quando das que fizeram resulta claro, evidente que o autor não quer cumprir o contrato.
Conforme se escreve no Acórdão da Relação de Coimbra de 26.09.2000 CL 2000 TIV pp 20 e ss em que foi relator António Geraldes Não devem os Tribunais exigir interpelações de quem não pretende ser interpelado. Não se mostra necessário intimar alguém a cumprir dentro de um certo prazo se o seu comportamento revela com segurança, que não faz tenções de comparecer no Cartório Notarial e declarar perante o Notário a vontade de adquirir um bem.
As formalidades necessárias para que alguém fique numa situação de incumprimento definitivo não exigem que se sacralize a forma em detrimento da substância.
Sobre a relevância do comportamento tácito mas concludente para efeitos de se considerar definitivamente incumprido o contrato cf. ainda AC do STJ de 21.05.98 na CJSTJ Tomo II pág 91 , onde se concluiu que o comportamento do promitente que exprima a vontade de não cumprir se reconduz ao conceito de recusa de cumprimento e permite considerá-lo inadimplente.
Também Calvão da Silva explica se o comportamento do devedor exprime o “propósito de que não cumprirá, por não poder ou não querer, não se justifica que o credor tenha de aguardar a data do vencimento para poder lançar mão dos meios jurídicos que lhe permitam desvincular-se do contrato - espera que seria inútil e até poderia agravar a posição do devedor” (Sinal e Contrato-Promessa, 12ª ed., 2007, p.140-141).
Operou-se assim validamente a resolução do contrato que é lícita e fundamentada, já que é a própria lei que admite a resolução do contrato em caso de incumprimento definitivo.
Mas será que a procederem as pretensões do recorrente se verifica abuso de direito - vide artigo 334º do CC , nos termos invocados pelos recorridos?
Vejamos .
O abuso de direito – art. 334º do Código Civil – traduz-se no exercício ilegítimo de um direito, resultando essa ilegitimidade do facto de o seu titular exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Não basta que o titular do direito exceda os limites referidos, sendo necessário que esse excesso seja manifesto e gravemente atentatório daqueles valores.
Contudo, não se exige que o titular do direito tenha consciência de que o seu procedimento é abusivo, não sendo necessário que tenha a consciência de que, ao exercer o direito, está a exceder os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo seu fim social ou económico, basta que objectivamente esses limites tenham sido excedidos de forma evidente, assim se acolhendo a concepção objectiva do abuso do direito - cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. I, pag. 217)
O abuso de direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”, caracteriza-se pelo exercício de uma posição jurídica em contradição com uma conduta antes assumida ou proclamada pelo agente.
Como refere Baptista Machado, o ponto de partida do venire é “uma anterior conduta de um sujeito jurídico que, objectivamente considerada, é de molde a despertar noutrem a convicção de que ele também, no futuro, se comportará, coerentemente, de determinada maneira”, podendo “tratar-se de uma mera conduta de facto ou de uma declaração jurídico-negocial que, por qualquer razão, seja ineficaz e, como tal, não vincule no plano do negócio jurídico” --Cfr. Baptista Machado (Obra Dispersa, I, 415 e ss.
“Uma conduta para ser integradora do “venire” terá de, objectivamente, trair o “investimento de confiança” feito pela contraparte, importando que os factos demonstrem que o resultado de tal conduta constituiu, em si, uma clara injustiça
Não se procura o “animus nocendi” mas, e como acima se disse, somente um comportamento anteriormente assumido que, objectivamente, contrarie aquele”.
Para o Prof. Menezes Cordeiro, “o venire contra factum proprium” postula dois comportamentos da mesma pessoa, lícitos em si e diferidos no tempo. O primeiro – o factum proprium – é, porém, contrariado pelo segundo” - vide - Ac. STJ, de 15.5.2007, www.dgsi.pt) e Menezes Cordeiro - Da Boa Fé no Direito Civil,45,ROA, 58º, 1998, 964
A proibição da conduta contraditória em face da convicção criada implica que o exercício do direito seja abusivo ou ilegítimo. Impõe, “que alguém exerça o seu direito em contradição com a sua conduta anterior em que a outra parte tenha confiado”- Prof. Vaz Serra – Revista de Legislação e Jurisprudência, Ano 105º - 28.
Não tendo o A. desde 2002 até pelo menos 2006 com conhecimento da situação, reagido por qualquer forma à intervenção repetida que se foi verificando do Dr. C..como mandatário dos réus, aceitando negociar com aquele nessa qualidade, o que fez, assim como com os herdeiros do réu falecido, estaria a actuar em abuso de direito se, ao fim desse tempo, e depois de informar estar em condições de celebrar o contrato prometido, conforme fez viesse com o objectivo de evitar a resolução do contrato por incumprimento da sua parte invocar o fundamento da falta de poderes do mandatário e do desconhecimento dos herdeiros em total e intolerável contradição com todo o seu comportamento anterior.
Evidentemente que a justiça não pode pactuar com estes comportamentos violadores da ética e de uma sã consciência jurídica.
Pelo que a serem procedentes as pretensões ao autor nada impedia, antes exigia os mais elementares princípios de uma sã justiça, que se fizesse funcionar o instituto do abuso de direito.
Igual conclusão nos permite chegar a conduta do autor quanto às aptidões dos prédios que prometeu comprar, agora invocadas como desconhecidas para obter a anulação ou redução do contrato que celebrou.
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Sumario
I) Na ausência de convenção diversa, e no caso de mora, a sua translação em incumprimento impõe uma interpelação admonitória,.
II) A interpelação admonitória traduz-se na fixação de um prazo para pagar podendo ser no dia da escritura que assim fica marcada, e no acto dessa fixação, determinar a cominação da resolução (automática) do contrato (interpelação cominatória).
III) Se um dos promitentes estiver em mora relativamente à celebração do contrato definitivo, o outro deve notificá-lo, concedendo-lhe um prazo razoável para o cumprimento, sob pena de considerar definitivamente não cumprido o contrato.
IV) A recusa de cumprimento – “repudiation of a contract” – tem de se traduzir numa declaração absoluta, inequívoca e clara que anuncie o propósito de não cumprir.
V) Verificando-se essa inequívoca e peremptória recusa, há equivalência à interpelação antecipada, sendo dispensada a interpelação admonitória.
VI) A resolução do contrato opera por meio de declaração unilateral recepticia do credor, de acordo com os artigos 436º nº1 e 224º nº1 do Código Civil.
VII) A declaração de resolução não se traduz em verdadeira declaração negocial mas sim em simples acto jurídico, uma vez que os seus efeitos não se produzem por mera vontade do declarante mas por força da lei.
VIII) Nada, justifica que tal declaração, como simples comunicação á parte contrária do exercício do direito à resolução, deve submeter-se à forma do respectivo contrato, por não lhe serem extensivas as razões dessa forma , ou seja as necessidades de ponderação e de facilidade de prova.
IX) Para haver abuso do direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”, é necessário saber se as condutas dos pretensos abusantes foram no sentido de criar, razoavelmente, uma expectativa factual, sólida, que poderia não conduzir à celebração do contrato definitivo, através da execução do contrato promessa.
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DECISÃO
Termos em que acordam os Juízes desta Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Custas pelo apelante.
Guimarães, 26.06.2012
Purificação Carvalho
Eduardo Azevedo
Rosa Tching