Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 367/21.7T8MNC.G1 |  |
INDIVISIBILIDADE NATURAL DO PRÉDIO
ALTERAÇÃO DA SUBSTÂNCIA DO PRÉDIO
ATUALIDADE
1 – O juízo acerca da divisibilidade da coisa comum incide sobre a situação presente e real em que se encontra a coisa quando a questão é apreciada e não sobre uma eventual situação futura e hipotética, consistente em como poderá vir a estar se forem realizadas obras.
2 – Se o prédio comum não está constituído em propriedade horizontal, nem é possível determinar imediatamente, por decisão judicial, a sua constituição em frações autónomas, em virtude de ser necessária a realização prévia de obras com vista a criar unidades independentes, distintas e isoladas entre si, deve concluir-se pela sua indivisibilidade.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães:
I – Relatório
1.1. M. P. intentou ação sob a forma de processo especial, de divisão de coisa comum, contra M. R., alegando que Requerente e Requerido são comproprietários, em partes iguais, do prédio urbano composto de casa de morada de rés de chão e primeiro andar, com rossios, situado no lugar de ..., ..., Monção, inscrito na matriz predial urbana da União de Freguesias de Monção e ... sob o artigo ... (correspondente ao anterior artigo urbano ... da freguesia de ...) e descrito na Conservatória do Registo Predial de Monção sob o nº …/19930709 – ..., com o valor patrimonial de € 42.560,00, e que a aquisição resultou da adjudicação operada no inventário para partilha dos bens comuns do casal, em consequência da dissolução por divórcio do casamento de ambos, que correu termos sob o nº 83/21.0T8MNC.
Mais alega que o prédio é integrado por uma casa para habitação, unifamiliar, comunicando o rés do chão com o primeiro andar por escadas interiores, e com rossios circundantes, sendo, por sua própria natureza e no estado em que se encontra, indivisível em substância; a sua autonomização em duas frações autónomas não é viável, quer porque a divisão obrigaria a obras vultuosas, sujeitas a licenciamento municipal, com a realização das quais a Requerente não está de acordo, quer porque a divisão determinaria o seu detrimento e a perda do seu valor, e a Requerente nunca estaria de acordo nessa autonomização e propriedade horizontal.
Conclui que o prédio deverá ser adjudicado ou, não havendo acordo, proceder-se à sua venda, terminando pedindo que seja definida a indivisibilidade do prédio, fixar-se a quota parte da Autora e do Réu na compropriedade do imóvel, na proporção de metade para cada um, prosseguindo os autos para a conferência prevista no artigo 929º do CPC.
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1.2. Contestou M. R., alegando que o prédio é divisível em substância, em duas frações autónomas, por o imóvel reunir todos os requisitos enunciados no artigo 1415º do Código Civil, uma vez que o rés do chão e o 1º andar constituem unidades independentes, isoladas, separadas por placas de cimento, tijoleira e vigas, cada uma delas com saída própria e direta para os rossios do prédio, e daí, diretamente, para a via pública.Mais alega que a autonomização do prédio em duas frações é viável e a sua divisão não importaria obra vultuosa, importando apenas a realização de «pequenos ajustes e pequenas obras de pouco relevo económico».
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1.3. Findos os articulados, o Tribunal recorrido determinou a realização de perícia e a obtenção de informação junto da Câmara Municipal de ....Produzida a prova indicada, proferiu-se decisão com o seguinte teor, na parte relevante para a apreciação do objeto do recurso:
«Nos termos do disposto no artigo 926.º, n.º 4 do Código de Processo Civil, ainda que as partes não tenham suscitado a questão da indivisibilidade, o juiz conhece dela oficiosamente, determinando a realização das diligências instrutórias que se mostrem necessárias.
O conceito de divisibilidade ou indivisibilidade de um prédio é um conceito jurídico, fixado no artigo 209.º do Código Civil: são divisíveis as coisas que podem ser fraccionadas sem alteração da sua substância, diminuição de valor ou prejuízo para o uso a que se destinam.
Para decidir da divisibilidade ou indivisibilidade de um prédio, tem que se atender ao que ele é e não ao que poderá vir a ser.
Assim, e seguindo o entendimento plasmado no acórdão citado pela autora, Não é legitimo a um comproprietário de um prédio utilizar a acção de divisão de coisa comum para, com o concurso do tribunal, mas sem a concordância dos demais comproprietários, proceder à constituição da propriedade horizontal, sem o acordo de todos os comproprietários.
Na verdade, “Excede manifestamente os poderes de um dos comproprietários, actuando por si só, alcançar o efeito decretado em primeira instância, já que a alteração que supõe quanto à estrutura e natureza do prédio ultrapassa claramente o âmbito dos poderes de administração que a lei lhe confere (artigos 1407º e 985º, nº 1, do C.C.). A circunstância de um prédio estar em regime de compropriedade não impede a constituição da propriedade horizontal, nem dispensa a intervenção das autoridades administrativas competentes; «apenas impõe, como condição específica, a concordância de todos os titulares (ou o recurso a algum mecanismo de resolução de eventuais divergências, de forma a que se alcance uma vontade juridicamente imputável ao conjunto dos comproprietários) na realização de tais operações” (vide Acórdão do STJ, de 23-09-2008, in www.dgsi.pt.).
Ou seja, não pode ser imposto o regime da propriedade horizontal de um prédio contra a vontade de algum dos comproprietários. Tal imposição ultrapassaria, como se disse, o âmbito dos poderes de administração que o artigo 985º, nº 1, do C.C., aplicável ex vi do artigo 1407º do mesmo diploma legal, confere aos comproprietários.
Ainda que assim não se entendesse, a constituição de unidades prediais distintas a partir de um único edifício passa, necessariamente, no nosso sistema jurídico, pela constituição da propriedade horizontal. Constitui condição de procedência da pretensão de divisão a demonstração de estarem satisfeitos os pertinentes requisitos administrativos até ao momento em que o tribunal deva pronunciar-se sobre a questão da divisibilidade.
In casu, do ofício da Câmara Municipal resulta que não estão ainda verificados os requisitos administrativos de constituição da propriedade horizontal, pois que seria necessário a realização de obras.
Assim, ao abrigo das normas citadas, tendo em conta as quotas de cada um dos comproprietários (1/2 cada), o relatório pericial, e a informação técnica da CM (fls. 34 e 34 verso, do teor do qual resulta “considera-se que o edifício poderá ser dividido em propriedade horizontal, devendo para isso serem efectuadas obras de adaptação, de modo a dar cumprimento aos (…) requisitos”) de onde se infere o estado actual do prédio (não sujeito ao regime da propriedade horizontal), a indivisibilidade, cujo conhecimento é oficiosamente imposto, não pode deixar de ser declarada.
Fixam-se as quotas de Autora e Réu em ½ cada.
iii.
Nestes termos, o Tribunal decide:
▪ Declarar a indivisibilidade do imóvel objecto dos autos;
▪ Fixar as quotas de Autora e Réu na proporção de ½ (metade) cada um».
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1.4. Inconformado, o Requerido M. R. interpôs recurso de apelação, formulando as seguintes conclusões:«1. O Réu não se conforma com o despacho dado pela Meritíssima Juiz “a quo” no que concerne à apreciação da questão da divisibilidade do prédio urbano sito no lugar de …, ..., Monção inscrito na matriz predial urbana da União de Freguesias de Monção e ... com o artigo ... (antigo ...) em situação de compropriedade, mediante a constituição de duas fracções autónomas, uma correspondente ao rés-do-chão e outra ao 1º andar.
2. Nos termos do art. 1417º, nºs 1 e 2, do Código Civil, a propriedade horizontal pode ser constituída por decisão judicial proferida em acção de divisão de coisa comum, a requerimento de qualquer consorte, desde que se verifiquem os requisitos exigidos pelo art. 1415º.
3. São esses requisitos que as fracções constituam unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si e com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
4. Trata-se de decidir se a coisa é divisível, não se já está dividida, faltando, apenas, o acto formal da constituição da propriedade horizontal.
5. A definição do conceito de “coisas divisíveis” que consta do art. 209º do CC, norma que considera como tal as que podem ser fraccionadas sem alteração da sua substância, diminuição do valor ou prejuízo para o uso a que se destinam (divisibilidade jurídica, como a intitula o Ac. do STJ, de 14-6-11, www.dgsi.pt).
6. De acordo com o relatório pericial, é possível a constituição da propriedade horizontal, havendo até uma valorização do imóvel, uma vez que “tendo em conta a simulação do Portal da Finanças:
Valor Patrimonial do imóvel com PH – 70.100,00€
Valor Patrimonial do imóvel sem PH – 65.830,00€
Diferença=4270,00€”
7. Como se evidencia do despacho ora recorrido aí se concluiu pela indivisibilidade do imóvel em questão, por não estar demonstrado o cumprimento dos requisitos administrativos necessários à constituição da propriedade horizontal.
8. A lei apenas exige a verificação dos requisitos, não que a sua existência esteja já certificada pela autoridade administrativa competente.
9. O parecer da Câmara Municipal de ... datado de 06/01/2022 vem referir que “Da análise efectuada, considera-se que o edifício poderá ser dividido em propriedade horizontal, devendo para isso serem efectuadas obras de adaptação”.
10. O relatório pericial e do documento exarado pela autoridade administrativa competente (o Município), é permitida a autonomização do prédio em duas fracções, uma correspondente ao rés-do-chão e outra ao 1º andar, estando, assim, preenchido um dos elementos constitutivos do direito de divisão por essa via (Ac. do STJ, de 29-11-06, www.dgsi.pt).
11. Ainda que a propriedade horizontal seja, em regra, o resultado de uma declaração unilateral do proprietário ou dos comproprietários do prédio, o art. 1417º do CC admite expressamente, como forma de constituição da propriedade horizontal, a sentença proferida em processo de divisão de coisa comum ou em processo de inventário.
12. No processo especial de divisão de coisa comum, havendo um conflito entre os interessados, o resultado garantido por via legal (a divisão material da coisa em situação de compropriedade) não pode ficar dependente da unanimidade, forçando desse modo a que o processo culminasse na adjudicação de todo o prédio a um deles ou na sua a venda a terceiro, com eventuais prejuízos para os demais, designadamente para os economicamente mais débeis.
13. Rodrigues Pardal e Dias da Fonseca, in Da Propriedade Horizontal, pág. 224, entendem “não ser necessário que o pedido [de constituição da propriedade horizontal em acção de divisão de coisa comum] seja feito por todos ou com o acordo de todos os interessados”.
14. Aragão Seia, in Propriedade Horizontal, pág. 35, entende ser legítima a constituição da propriedade por sentença em acção de divisão de coisa comum, “desde que … seja requerida por qualquer consorte. Não é necessária unanimidade entre os consortes para a constituição da propriedade horizontal …”.
15. Ainda que a constituição da propriedade horizontal no âmbito de uma acção de divisão de coisa comum esteja dependente da iniciativa de algum dos comproprietários (neste sentido cfr. o Ac. do STJ, de 13-4-10, www.dgsi.pt), não encontra justificação a exigibilidade do acordo de todos os interessados.
16. Salvo o devido respeito, a constituição da propriedade horizontal por sentença apenas depende da verificação da existência dos requisitos legais que seriam de exigir se acaso essa constituição fosse realizada pela via administrativa. Verificados tais requisitos, o exercício do poder jurisdicional impõe-se também às autoridades administrativas, e não está nem pode estar condicionado pela adesão de todos os interessados, mais a mais quando o problema se suscita no âmbito de um processo litigioso, como o de divisão de coisa comum.
17. Deste modo, como se decidiu no despacho ora recorrido, o facto de A. e R. não estarem de acordo quanto à constituição da propriedade horizontal não afasta a possibilidade de a mesma ser constituída por sentença, tanto mais que, como se comprovou, se verificam os requisitos legais e administrativos, nos termos do art. 1415º do CC.
Como tal, deverá o despacho que declara a indivisibilidade do imóvel objecto nos presentes autos ser substituído por decisão que declare a constituição da propriedade horizontal, assim se fazendo Justiça».
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A Requerente/Recorrida declarou prescindir da apresentação de contra-alegações.*
O recurso foi admitido como sendo de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito suspensivo.*
Foram colhidos os vistos legais.**
1.5. Questão a decidirAtentas as conclusões do recurso, as quais delimitam o objeto do recurso (artigos 608º, nº 2, 635º, nº 4, e 639º, nº 1, do CPC), a única questão a decidir é a da divisibilidade ou indivisibilidade do prédio.
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II – Fundamentos
2.1. Na 1ª instância não se procedeu à enunciação dos factos provados, pelo que importa suprir aquela omissão.
Assim, com relevo para a apreciação da questão indicada, consideram-se demonstrados os seguintes factos:
2.1.1. Requerente e Requerido são comproprietários, em partes iguais, do prédio urbano composto de casa de habitação de rés de chão e primeiro andar, com rossios, situado no lugar de ..., ..., Monção, inscrito na matriz predial urbana da União de Freguesias de Monção e ... sob o artigo ... (correspondente ao anterior artigo urbano ... da freguesia de ...) e descrito na Conservatória do Registo Predial de Monção sob o nº …/19930709 – ..., com o valor patrimonial de € 42.560,00.
2.1.2. O rés do chão do prédio é composto por cozinha com sala de jantar, quarto, instalação sanitária, garagem adaptada a escritório e acesso ao piso superior (escada interior), dispondo ainda de um alpendre de apoio a nascente da moradia.
2.1.3. O 1º andar do prédio integra três quartos, sala, instalação sanitária, corredor de distribuição, varanda, acesso ao piso inferior e acesso ao sótão.
2.1.4. Os dois pisos possuem saída direta para o exterior.
2.1.5. Para ser possível a divisão em propriedade horizontal do prédio, teriam de ser realizadas as obras descritas no relatório pericial e no respetivo relatório complementar.
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Para além de o facto 2.1.1. ser consensual entre as partes (v. arts. 1º da p.i. e 1º da contestação), mostra-se demonstrado pela certidão do registo predial, complementada pela certidão extraída do processo de inventário para partilha dos bens comuns e pela certidão fiscal.Os factos 2.1.2., 2.1.3., 2.1.4. e 2.1.5. emergem do resultado da perícia, cujo relatório não foi contestado. A possibilidade de o prédio ser dividido em propriedade horizontal se forem futuramente executadas obras é também confirmada pela informação prestada pela Câmara Municipal de ..., onde expressamente se refere: «considera-se que o edifício poderá ser dividido em propriedade horizontal, devendo para isso serem efectuadas obras de adaptação, de modo a dar cumprimento aos seguintes requisitos (…)».
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2.2. A ação de divisão de coisa comum constitui o meio processual adequado para o consorte pôr termo à indivisão. A causa de pedir estrutura-se na alegação da titularidade de direito sobre coisa comum e na divisibilidade jurídica desta, seja em substância ou em valor. Em conformidade com o disposto no artigo 10º, nº 3, al. c), do CPC, é uma ação constitutiva, na medida em que tem por fim a extinção da indivisão com a inerente constituição de propriedade(s) singular(es).
Grosso modo, comporta uma fase declarativa e uma fase de cariz executivo (destinada a efetivar a divisão). Por sua vez, a fase declarativa pode ter maior ou menor complexidade, em função das questões suscitadas pelo pedido de divisão. Terá uma tramitação expedita e abreviada, nos termos do nº 2 do artigo 926º do CPC, se as questões puderem ser decididas sumariamente, caso em que se aplicam as regras dos incidentes da instância, previstas nos artigos 294º e 295º do CPC, com limitação do número de testemunhas a cinco, produção de breves alegações orais e prolação imediata de decisão escrita.
Porém, caso as questões não possam ser sumariamente decididas, o juiz deve determinar que a ação siga os termos, subsequentes à contestação, do processo comum – artigo 926º, nº 3, do CPC.
Tal como resulta do artigo 925º do CPC, independentemente dos termos concretamente seguidos, implica sempre que na fase declarativa sejam fixadas as quotas dos consortes. Além disso, ainda que as partes a não tenham suscitado, o juiz deve nessa fase conhecer da questão da indivisibilidade da coisa comum (art. 926º, nºs 4 e 5, do CPC).
A indivisibilidade pode ser convencional (v. art. 1412º, nºs 1 e 2, do Código Civil – CCiv), legal (v., por exemplo, o disposto nos arts. 696º, 1376º e 1546º) ou natural.
Interessa-nos apenas o conceito de indivisibilidade natural, o qual emerge do disposto no artigo 209º do CCiv: «São divisíveis as coisas que podem ser fracionadas sem alteração da sua substância, diminuição de valor ou prejuízo para o uso a que se destinam».
A divisibilidade é um conceito jurídico, distinto da divisibilidade física ou naturalística. A divisibilidade ou indivisibilidade de uma coisa não se afere em termos físicos, até porque materialmente todas as coisas são divisíveis, no sentido de fracionáveis.
Para que se possa concluir pela divisibilidade de uma coisa, atentos os três critérios insertos no artigo 209º do CCiv, torna-se necessário que:
a) não haja alteração da substância da coisa;
b) a coisa não diminua de valor (1);
c) não haja prejuízo para o uso a que a coisa se destina.
Basta que não se verifique uma destas circunstâncias para que a coisa seja considerada indivisível. Apenas em concreto se poderá aferir se a divisão da coisa implica alteração da sua substância, diminuição do seu valor ou prejuízo para o uso a que se destina.
No caso dos autos, estamos perante um prédio urbano constituído por uma casa de habitação e um terreno que a circunda. A casa destina-se a uma única habitação.
O edifício em causa, constituído por rés do chão e primeiro andar, é suscetível de ser constituído em propriedade horizontal. Tanto a Câmara Municipal de ..., na informação que prestou, como o relatório pericial, afirmam tal possibilidade, mediante a autonomização dos dois andares da casa, que passariam a constituir, cada um deles, uma fração autónoma. Todavia, só podem ser constituídas duas unidades independentes, distintas e isoladas entre si, mediante a realização de obras.
A aludida divisão, operada através da constituição em propriedade horizontal, não implica diminuição do valor do imóvel ou prejuízo para o uso a que se destina.
Resta apurar se a divisão implica alteração da substância do prédio.
O juízo acerca da divisibilidade da coisa comum deve reportar-se à situação presente e real em que se encontra a coisa quando a questão é apreciada (requisito da atualidade). Como salienta Luís Filipe Pires de Sousa (2), «atende-se ao que a coisa é (realidade predial existente) e não ao que poderá vir a ser no futuro com mais ou menos obras e trabalhos. A questão da divisibilidade não pode ficar à mercê de situações futuras e hipotéticas». Tal entendimento é defendido, por exemplo, no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 05.06.2008, proferido no processo 08A1432 (relator Alves Velho) (3), bem como nos acórdãos do mesmo Tribunal de 07.04.2001, de 18.06.2002, de 05.11.2002, de 14.10.2004 e de 23.09.2008. V. ainda os acórdãos da Relação de Coimbra de 09.10.2007 e de 15.01.2013; da Relação do Porto de 31.01.2005 e de 28.10.2013; da Relação de Lisboa de 02.03.2006; da Relação de Guimarães de 06.12.2007 e de 04.12.2008.
O requisito da atualidade é discernível na circunstância de o nº 1 do artigo 929º, nº 1, do CPC, aplicável no caso de a coisa ser divisível, determinar a imediata realização da conferência de interessados, após a fixação dos quinhões, com a expressa finalidade de se fazer a adjudicação, sendo que na falta de acordo tem lugar a realização de sorteio. Portanto, a divisibilidade tem de se verificar nesse momento, ou seja, ser atual, para permitir logo a adjudicação das frações em que se dividiu a coisa até então una. Constitui, assim, uma verdadeira condição de procedência da pretensão, pois a divisibilidade tem de se mostrar demonstrada até ao momento em que o tribunal deve conhecer dessa questão.
Se a coisa não é atualmente divisível, aplica-se o disposto no nº 2 do artigo 929º do CPC.
No caso dos autos, o prédio não está constituído em propriedade horizontal, nem é possível determinar imediatamente, por decisão judicial, a sua constituição em duas frações autónomas, na medida em que é necessária a realização prévia de obras.
No prédio comum ainda não existem, atualmente, duas unidades independentes, distintas e isoladas entre si. Só através da realização de obras, às quais a Recorrida se opõe e, por isso, não está disponível para custear, é possível dotar o rés do chão e o 1º andar do prédio das aludidas características. Significa isto que atualmente faltam os requisitos substantivos legalmente exigidos para permitir a constituição em propriedade horizontal – v. artigo 1415º e 1417º, nº 2, do CCiv. E não é pelo facto de se admitir que tais requisitos possam verificar-se no futuro, se forem realizadas obras no imóvel, que se pode concluir que o prédio é divisível. Isto porque a divisibilidade ou indivisibilidade do imóvel tem de ser apreciada face à situação presente e real, e não à luz de uma situação futura e hipotética, ou seja, de como o prédio poderá vir a ser se forem realizadas obras.
Neste sentido aponta, por exemplo, o acórdão da Relação de Lisboa, de 02.03.2006 (relator Salazar Casanova), assim sumariado:
«I- O tribunal tem de apreciar a divisibilidade ou indivisibilidade do imóvel à luz da situação presente e real, não à luz de uma situação futura e hipotética.
II- Por isso, se o prédio não dispõe dos requisitos exigidos no artigo 1415º do Código Civil (de fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública) o Tribunal não deve, em acção de divisão de coisa comum, declarar constituída a propriedade horizontal nem deve declarar que o prédio é divisível apenas por ser possível constituir a propriedade horizontal se forem efectuadas obras que levem a que se verifiquem os requisitos previstos no artigo 1415º do Código Civil».
Em rigor, no caso concreto dos autos, nem sequer se tornaria necessário abordar a questão de saber se é necessário que no momento em que o tribunal se pronuncia já estejam reunidos os requisitos administrativos da constituição da propriedade horizontal (ou a certificação da sua existência pela entidade administrativa) (4), à qual a jurisprudência não tem dado uma resposta unívoca (no sentido afirmativo, v. o acórdão do STJ de 23.09.2008 – Maria dos Prazeres Beleza; em sentido negativo, aponta-se o acórdão do STJ de 15.11.2012 – Abrantes Geraldes). Isto porque, desde logo, não se encontram reunidos, presentemente, os requisitos substantivos legais a que alude o artigo 1415º do CCiv: o rés do chão e o 1º andar não são unidades independentes, distintas e isoladas entre si. Se nem esses requisitos substantivos básicos se mostram reunidos é algo supérfluo saber se também estão reunidos os pressupostos administrativos.
A constituição da propriedade horizontal por sentença numa ação de divisão de coisa comum implica, no mínimo, a existência de uma certificação municipal de que o edifício satisfaz os requisitos para a constituição da propriedade horizontal. Essa certificação é coisa distinta da informação prestada pela Câmara Municipal, como sucede no caso vertente (fls. 34 e 34 verso), em que se considera que «o edifício poderá ser dividido em propriedade horizontal», desde que sejam feitas «obras de adaptação». Se é necessário executar previamente obras de adaptação, o prédio não está em condições de ser constituído em propriedade horizontal: não estão reunidos nem os requisitos substantivos nem os requisitos administrativos, até porque a autarquia não certificou a sua existência.
Portanto, o Recorrente/Requerido não demonstrou um facto constitutivo do direito que invoca: a existência da certificação camarária a atestar que o edifício, atualmente, satisfaz os requisitos para a constituição da propriedade horizontal, designadamente, de acordo com o RJUE (arts. 342º, nº 1, do CCiv e 5º, nº 1, do CPC). Não sendo possível a imediata constituição da propriedade horizontal por decisão judicial nesta ação, conclui-se, inelutavelmente, que o prédio é indivisível.
Com efeito, cabe ao consorte que requeira a constituição da propriedade horizontal (art. 1417º, nº 2, do CCiv) alegar e provar que estão verificados:
a) os requisitos substantivos da constituição em propriedade horizontal previstos no artigo 1415º do CCiv;
b) os demais requisitos administrativos decorrentes das normas de urbanismo mediante a emissão pela câmara municipal de certificado que ateste que o edifício satisfaz os requisitos para a constituição da propriedade horizontal de acordo com o RJUE (5).
Não estando reunidos os requisitos substantivos civis nem os requisitos administrativos, não há fundamento para revogar a decisão recorrida e muito menos proferir, como se conclui nas alegações, decisão a constituir a propriedade horizontal. Não pode o tribunal decidir-se pela constituição da propriedade horizontal sem se mostrarem observados os apontados requisitos no momento em que se decide a questão. Também não é admissível declarar imediatamente constituída condicionalmente a propriedade horizontal ou o tribunal abster-se de proferir decisão até que sejam realizadas as obras que permitam satisfazer aqueles requisitos.
Os requisitos substantivos civis da constituição da propriedade horizontal devem «ocorrer aquando do pedido de constituição da propriedade horizontal e não estarem dependentes da realização de obras futuras no prédio» (6).
Por outro lado, a mero título subsidiário – quod abudant non nocet –, sempre se dirá que as obras necessárias para permitir reunir os requisitos do artigo 1415º do CCiv, ao contrário do alegado na contestação (art. 13º), não consubstanciam «pequenas obras de pouco relevo económico».
No nosso entender, tais obras são significativas e onerosas, pois é necessário executar, pelo menos, as seguintes:
- Isolar o rés do chão do 1º andar, através da eliminação da comunicação atualmente existente (encerramento da escada existente entre os dois andares, apontando-se na perícia duas possibilidades: demolição da escada e construção de uma laje ou enclausuramento da escada e atribuição do vão a uma das frações);
- Adaptação/autonomização da rede elétrica;
- Autonomização da rede de águas;
- Ligação autónoma do 1º andar à rede de esgotos;
- Adaptação de um compartimento do 1º andar para cozinha, com todas as obras inerentes e necessárias para o efeito;
- Construção de uma chaminé para servir o 1º andar, incluindo a saída no telhado;
- Instalação de equipamento para a produção de água quente.
Ora, como bem conclui Luís Filipe Pires de Sousa (7), «não se deve impor aos comproprietários a realização de despesas extraordinárias destinadas à constituição de propriedade horizontal de um imóvel que não está em condições para o efeito. Perante uma situação desta índole, há que concluir pela indivisibilidade do prédio».
Além disso, inexiste qualquer disposição legal que, com vista apenas à divisão do prédio comum, permita impor a realização de tais obras e a repartição do seu custo pelos consortes (8), bem como a introdução no processo, a título incidental e sem a concordância de todos os comproprietários, de um hiato ou de uma fase destinada à resolução de tal questão.
Pelo exposto, atenta a indivisibilidade do prédio comum, improcede a apelação.
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2.3. Sumário1 – O juízo acerca da divisibilidade da coisa comum incide sobre a situação presente e real em que se encontra a coisa quando a questão é apreciada e não sobre uma eventual situação futura e hipotética, consistente em como poderá vir a estar se forem realizadas obras.
2 – Se o prédio comum não está constituído em propriedade horizontal, nem é possível determinar imediatamente, por decisão judicial, a sua constituição em frações autónomas, em virtude de ser necessária a realização prévia de obras com vista a criar unidades independentes, distintas e isoladas entre si, deve concluir-se pela sua indivisibilidade.
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III – DECISÃOAssim, nos termos e pelos fundamentos expostos, acorda-se em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas a suportar pelo Recorrente.
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Guimarães, 29.09.2022
(Acórdão assinado digitalmente)
*
Guimarães, 29.09.2022
(Acórdão assinado digitalmente)
Joaquim Boavida
Paulo Reis
Maria Luísa Duarte Ramos
1. Significa que a soma do valor das coisas resultantes da divisão não pode ser inferior ao valor da coisa antes de dividida.
2. Processos Especiais de Divisão de Coisa Comum e de Prestação de Contas, Almedina, pág. 31.
3. Acessível em www.dgsi.pt, tal como todos os arestos que se citam no texto.
4. Aos requisitos substantivos previstos no artigo 1415º do CCiv acrescem os requisitos impostos pelas câmaras municipais de acordo com as normas que regem as construções urbanas.
5. Luís Filipe Pires de Sousa, ob. cit., pág. 56.
6. Obra e autor citados, pág. 56.
7. Ob. cit., pág. 56.
8. Além da apontada falta de base legal, faz pouco sentido determinar a futura realização de obras onerosas, pois, não se deve impor aos comproprietários encargos extraordinários que não se sabe se eles podem suportar.