Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 575/08.6TBFAF.G1 |  |
OCUPAÇÃO DE IMÓVEL
POSSE PRECÁRIA
BENFEITORIA
INDEMNIZAÇÃO
II - A qualidade de mero possuidor precário, não impede, só por si, a aplicação do regime do artigo 1273º já citado, já que, em caso de nulidade, anulabilidade ou resolução do contrato, o n.º3 do artigo 289º do mesmo código, manda aplicar o disposto nos artigos 1269º e segs. (e por isso, também o artigo 1273º) directamente ou por analogia.
I - A Autora B… instaurou a presente acção declarativa sob a forma de processo ordinário contra C… e mulher D…, pedindo que:
a) seja reconhecido e declarado o seu direito de propriedade ao prédio melhor identificado no artigo 1º;
b) os Réus sejam condenados a reconhecer o seu direito de propriedade e a fazerem a entrega imediatamente do prédio melhor identificado no artigo 1º, livre e desocupado de pessoas e de coisas;
c) os Réus sejam condenados a pagarem-lhe a quantia mensal de € 400, com início no mês de Fevereiro de 1999, data a partir da qual o imóvel se encontra ocupado, até efectiva entrega, importância essa devida a título de indemnização pelos prejuízos sofridos em consequência da ocupação abusiva e ilegítima que na data da propositura da acção ascendiam a € 43.000.
Alega, em síntese, que é dona de uma casa de rés-do-chão e andar, sita no lugar de Marinhão, freguesia de Moreira de Rei, com a área coberta de 104 m2, dependência com 35 m2 e logradouro com 210, inscrita na matriz sob o artigo … e descrita na Conservatória do Registo Predial de Fafe sob o nº …/…., que se encontra registada a seu favor.
Acrescenta que há mais de 50 anos, por si e passados, habita o prédio directamente ou dá-o de arrendamento, recebe as respectivas rendas, faz nele obras de conservação e beneficiação, paga as contribuições, sem interrupção e sem oposição, à vista e com conhecimento de toda a gente, nomeadamente dos Réus, na convicção de que exerce o direito de propriedade.
Por contrato datado de 13 de Dezembro de 1998, prometeu vender à Ré mulher, a qual prometeu comprar o referido prédio. Em Abril de 2002 os Réus intentaram contra si acção visando a obtenção de sentença que produzisse a declaração negocial da promitente vendedora declarando-os donos e legítimos possuidores do prédio, invocando o não cumprimento da sua parte.
Após ter-se verificado que os ali Autores não haviam procedido ao depósito de € 57.867,77 respeitante à parte remanescente do preço, foram notificados para o efeito no prazo máximo de 60 dias. Os Réus não efectuaram o depósito, recorreram do despacho e, prosseguindo o processo os seus termos, foi absolvida do pedido. Após recurso, o Tribunal da Relação e o Supremo Tribunal de Justiça confirmaram a decisão da primeira instância, transitando em julgado em Janeiro de 2005.
Desde Fevereiro de 1999 os Réus ocupam o prédio, ocupação que nunca tolerou, por considerá-la abusiva, sempre exigindo a sua entrega livre e desocupado de pessoas e coisas.
O prédio permaneceu e permanece ocupado sem pagamento de contrapartida, situando-se no centro do lugar de Marinhão, numa das ruas mais movimentadas, onde os espaços com aptidão comercial e para habitação são mais procurados; a zona é servida de transportes públicos e dotada de todas as infra-estruturas e, face aos preços praticados, um arrendamento proporcionar-lhe-ia um rendimento mensal mínimo de € 400.
Os Réus contestaram contrapondo que nunca puseram em causa o direito de propriedade da Autora e que a Ré não procedeu ao depósito da quantia por não ter possibilidade contrair financiamento bancário, no prazo que lhe foi assinalado e face à conduta da Autora, que não lhe facultou nem assinou documentos.
Na contestação a Autora declarou ter resolvido o contrato e colocado à disposição da Ré o sinal recebido, pelo que teriam de receber a quantia de € 9.975,96.
A Autora entregou-lhes as chaves do prédio na data da celebração do contrato promessa, fruindo-o legitimamente, entendendo que nada têm a pagar.
Referem que o prédio é muito velho e, apesar das obras que há anos fizeram, não reúne condições de normal habitabilidade e para ser arrendado. Devido ao facto de ser de construção muito antiga, a renda nunca poderia ser superior a € 40 por mês.
Deduziram reconvenção pedindo a condenação da Autora a;
-pagar-lhes a quantia de € 19.951,55 a título do dobro do sinal que de si recebeu no aludido contrato promessa de compra e venda;
-ou a restituir-lhes a quantia de € 9.975,96 que de si recebeu e que declarou pagar por ter resolvido aquele contrato promessa de compra e venda;
-e sempre a pagar-lhes a quantia de € 10.000, referente ao custo das obras que fizeram no seu prédio.
Alegam que a Ré entregou à Autora a título de sinal a quantia de € 9.975,96, mas esta não cumpriu o contrato promessa por não ter entregue os documentos nem colaborado no financiamento que precisou de fazer, como era do seu conhecimento, para pagar a restante parte do preço, obrigando-a a instaurar a referida acção para que fosse proferida sentença que produzisse os efeitos da declaração negocial daquela.
Acrescentam que, nessa acção, a Autora não colaborou na obtenção do financiamento, que também não se tornou possível nas circunstâncias ocasionadas por aquela, motivo pelo qual a acção foi julgada improcedente. Pretendem que a Autora lhes restitua aquela quantia em dobro ou, caso assim não se entenda, o montante de € 9.975,96, pois aquela havia resolvido o contrato e posto à sua disposição a quantia recebida.
Quando a Autora entregou a chave, o prédio estava em mau estado de conservação não sendo possível habitá-lo. Por isso, foram obrigados a fazer obras que consistiram em reparação do telhado, com colocação de telhas, reparação de portas e janelas, início da construção da instalação sanitária que não foi concluída por a Autora não ter permitido, reparação da cozinha, com colocação de azulejo nas paredes, mosaicos no chão e esquentador, reparação do soalho, com colocação de taco novo, polido e envernizado, instalação de água quente e fria, nova instalação da parte eléctrica que estava degradada e fazia curto-circuito, pré-instalação de aquecimento central e pintura de toda a casa com excepção da casa de banho, gastando € 10.000, que reclamam invocando o direito de retenção do prédio.
A demandante replicou argumentando que a resolução do contrato promessa se deveu única exclusivamente aos Réus que não depositaram o preço depois de terem sido notificados pelo Tribunal não podendo questionar, agora, o prazo que foi concedido por ter sido decidido que não podiam invocar a excepção de não cumprimento.
Nunca foi contactada pelos Réus para assinar quaisquer documentos, mormente os que poderiam dar a possibilidade de contraírem o alegado empréstimo, justificação que só agora apareceu, sendo certo que não estava obrigada a fazê-lo nos termos do contrato promessa celebrado.
Jamais lhes entregou a posse e fruição do imóvel pelo que não se mostram preenchidos os requisitos do direito de retenção. Desconhece o tipo de benfeitorias realizadas pelos Réus por estar impedida de aceder ao seu prédio, acrescentando que os mesmos são meros detentores precários do prédio, motivo pelo qual não têm direito à respectiva indemnização.
Deduziu ampliação da causa de pedir alegando que ao não fazer o depósito do preço no prazo concedido, a Ré exprimiu a vontade de não cumprir o contrato promessa, o que lhe confere o direito de ver declarada a sua resolução com direito a fazer sua a quantia recebida a título de sinal.
Acrescenta que nas missivas juntas pelos Réus alegou que a ocupação do prédio era abusiva e só celebraria a escritura se fosse compensada pela ocupação. Refere, ainda, que o prédio encontrava-se em bom estado de conservação, pronto a habitar e sem necessidade de realização de obras.
Deduziu, igualmente, ampliação do pedido para que:
a) verificado que se mostra o incumprimento do contrato promessa por parte da Ré, o mesmo seja declarado resolvido por incumprimento da culposo daquela;
b) seja declarado que, em consequência desse incumprimento, tem direito a haver para si o montante do sinal entregue.
Os Réus treplicaram opondo-se à alteração do pedido e da causa de pedir, pois a Autora tinha conhecimento de todos os factos alegados nos artigos 37º a 47º da réplica.
Foi proferida decisão admitindo a reconvenção, bem como a ampliação do pedido entendendo não se verificar qualquer ampliação da causa de pedir.
Os autos prosseguiram e, efectuado o julgamento, foi proferida sentença na qual se decidiu:
Em face do exposto, o Tribunal:
I. Julgando a acção parcialmente provada e procedente:
a) reconhece e declara que a Autora B… é proprietária do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Fafe sob o nº …/…. da freguesia de Moreira de Rei;
b) condena os Réus C… e esposa D… a reconhecer o direito de propriedade da Autora e a fazerem a entrega imediata do prédio identificado em a), livre e desocupado de pessoas e de coisas;
c) condena os Réus a pagar à Autora a quantia de € 1.520 a título de indemnização pelos prejuízos por esta sofridos pela ocupação do prédio entre 14 de Janeiro de 2005 e 18 de Março de 2008, bem como daquela que se verificou e vier a verificar entre esta última data e a efectiva entrega à razão de € 40 mensais;
d) declara resolvido, por incumprimento da culposo da Ré, o contrato promessa celebrado em 13 de Dezembro de 1998 relativamente ao prédio identificado em a);
e) em consequência desse incumprimento, declara que a Autora tem direito a haver para si o montante do sinal entregue.
II. Julgando a reconvenção parcialmente provada e procedente:
a) absolve a reconvinda B… dos pedidos formulados em a) e b) pelos reconvintes C… e esposa D…;
b) condena a reconvinda a pagar aos reconvintes o que se liquidar relativamente aos materiais incorporados na substituição da canalização e da instalação eléctrica e do valor da mão de obra do Réu e de um cunhado, em função da respectiva qualificação profissional para o efeito e do tempo que despenderam na sua realização.
Inconformados os réus interpuseram recurso, cujas alegações de fls. 304 a 320, terminam com as seguintes conclusões:
1- O recurso do despacho que decidiu pela admissibilidade da ampliação do pedido formulado pela A. na réplica apenas é interposto aquando o recurso da decisão final ou após o trânsito em julgado da sentença - art. 691.º, n.º 2 à contrario e n.ºs 3 e 4 do CPC.
2- Com efeito, enquanto na petição inicial a apelada pede a condenação dos apelantes a reconhecerem o direito de propriedade do prédio identificado em 1.º e a fazerem a sua entrega imediata, na réplica peticiona a resolução do contrato-promessa celebrado com os apelantes por incumprimento culposo daqueles e que, em consequência desse incumprimento, tem direito de haver para si o montante do sinal entregue;
3- Ora, os apelantes, oportunamente opuseram-se a tal ampliação do pedido e da causa de pedir por considerarem que os factos alegados sob os artigos 37º a 47º da réplica, não foram alegados na petição inicial, nem se encontram, em bom rigor, virtualmente contidos no pedido inicial, donde os pedidos formulados na ampliação não serem o desenvolvimento ou a consequência do pedido inicial;
4- Sendo certo que, a pretensão da apelante na réplica altera não só o pedido e a causa de pedir, como se trata, até, de pedidos totalmente diferentes e incompatíveis, e que implicam a convolação para uma relação jurídica diversa da controvertida;
5- Donde, ao admitir a ampliação do pedido formulada pela apelada na réplica, o douto despacho apelado violou o disposto no artigo 273.º do CPC.
6- Por outro lado, perante a acção de reivindicação intentada pela apelada, os apelantes, em sede de contestação, não obstante reconhecerem que a propriedade do prédio objecto dos autos pertence à A., invocam, porém, factos impeditivos ao exercício do direito daquela, mormente, o direito de retenção sobre o prédio em virtude das despesas nele efectuadas, que, oportunamente, foram discriminadas e, em parte, provadas (cfr. art. 38.º, 39.º, 65.º a 71.º da contestação.
7- Sucede que, tal questão não foi apreciada pelo tribunal “a quo”, e o certo é que, face à factualidade dada por provada, os apelantes podiam, ao abrigo do disposto no art. 754.º do CC, fundamentar a sua pretensão de recusa de entrega do prédio em questão à A. com base no direito de retenção.
8- Donde a douta sentença recorrida estar ferida com a nulidade prevista no art. 668.º, n.º1, al. d) do CPC, por a Mm.ª Juiz não se ter pronunciado sobre a questão do direito de retenção, oportunamente alegada pelos apelantes em sede de contestação.
9- Todavia, e sem prescindir, importa ter presente que os ora apelantes, quando intentaram contra a ora A. a acção n.º 253/2002 que correu termos pelo 3.º Juízo do Tribunal Judicial da Comarca de Fafe, pediram, tão-somente, a execução específica do contrato promessa por forma a por termo à mora no cumprimento do mesmo por parte da ora A. (ali Ré), tendo tal pedido sido julgado improcedente em virtude de os ali AA. (ora RR.) não terem depositado o remanescente do preço, considerado condição sine qua non da procedência da sua pretensão.
10- E, nunca, até à apresentação da réplica pela apelada, foi, por qualquer forma, peticionada ou comunicada a RESOLUÇÃO do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre A. e RR.!
11- Pelo que, se efectivamente a apelada com a improcedência da acção n.º 253/2002, do 3.º Juízo do Tribunal Judicial da Comarca de Fafe, obteve FUNDAMENTO para invocar a resolução do contrato promessa de compra e venda celebrado com os aqui RR., tal não significa que não tivesse, por qualquer forma, judicial ou extrajudicialmente, que comunicar/declarar a resolução do negócio à contra-parte (art. 432.º e 436.º do CC), sendo certo que, em ultima instância, sempre podia, voluntariamente, cumprir com o contratado caso mantivesse o interesse no mesmo.
12- Pelo que, salvo melhor opinião, sempre a A. teria de, em primeiro lugar, comunicar a resolução do contrato promessa aos RR., tendo por fundamento o incumprimento do mesmo por partes destes últimos para, depois, caso os RR. não desocupassem o imóvel (pois que, aí sim, deixavam de ter causa para a ocupação em virtude da resolução do contrato-promessa), lançar mão da acção de reivindicação por forma a ver reconhecido o seu direito de propriedade sobre o referido imóvel, além da condenação dos RR. no pagamento de quantia pecuniária a título de indemnização pela ocupação indevida do mesmo (pois que, até à resolução do contrato, os apelantes eram possuidores do prédio ao abrigo do disposto no art. 1263.º, al b) do CC).
13- O que não podia era intentar a presente acção de reivindicação com a correspondente indemnização pela ocupação abusiva por parte dos RR., sem, previamente, ter resolvido o contrato-promessa e nem tão pouco podia numa só acção cumular pedidos próprios de uma acção de reivindicação, com o correspondente pedido de indemnização pela ocupação abusiva, com o pedido de resolução do contrato promessa, fazendo seu o sinal prestado.
14- Assim, e em suma, o único caminho que restava ao tribunal “a quo” era julgar a presente acção totalmente improcedente, absolvendo os RR. da instância.
15- Não o tendo feito, violou o tribunal “a quo” o disposto nos arts. 432.º, 436.º, 442.º, 801.º, 830.º e 1263.º, al. b) do CC e 470.º do CPC “à contrário”.
16- Por outro lado, considerou a Mm.ª Juiz que os RR.apenas têm direito a ser indemnizados do valor que gastaram nos materiais e mão de obra incorporados na substituição da canalização e da instalação eléctrica, por apenas só tais despesas podem ser reputadas por benfeitorias necessárias, absolvendo a A. dos montantes despendidos pelos RR. com as demais obras levadas a cabo por aqueles no prédio objecto do contrato promessa.
17- Porém, os apelantes não se podem conformar com tal entendimento pois, salvo melhor opinião, basta um raciocínio lógico-dedutivo para, facilmente, concluirmos que, a pintura de toda a habitação e das portas interiores, a remodelação da casa de banho e da cozinha, o envernizamento do chão e a colocação da pré-instalação de aquecimento central, ainda que não fossem consideradas indispensáveis para a conservação do imóvel, que são, salvo melhor opinião, é, no mínimo, inegável que estas obras aumentam o valor do imóvel. O que não podem é ser consideradas obras que servem apenas para recreio do benfeitorizante, ou seja, benfeitorias voluptuárias.
18- Porquanto, destinando-se tais obras a ser incorporadas no imóvel objecto do contrato-promessa, não podendo os RR. levantá-las, devem ser qualificadas como necessárias ou úteis, e os RR.
indemnizados pelo valor das mesmas segundo as regras do enriquecimento sem causa (art. 473.°, nº 1, do Código Civil), tanto mais que os RR. investiram na referida habitação na convicção de que seria celebrado o contrato prometido.
19- Não tendo decidido nos termos sobreditos, violou a sentença apelada o disposto nos arts. 216.º, 473.º e 1273.º do CC.
A recorrida apresentou contra-alegações que constam dos autos a fls. 326 a 339, nas quais recorreu subordinadamente, apresentando as seguintes conclusões:
1 Tal como é referenciado na sentença, apenas existe fundamento para o pagamento de indeminização pelas benfeitorias necessárias (canalização da água quente e fria e a instalação elétrica). Valor que não foi possível apurar, correspondente aos materiais incorporados e mão-de-obra necessária.
2º- Daí que, julgando a reconvenção parcialmente procedente por provada, condena a Autora reconvinda a pagar aos Réus reconvintes o que se liquidar relativamente aos materiais incorporados.
3º- Apesar do respeito devido, a A. reconvinda não pode deixar de discordar desta parte da sentença porquanto considera que se mostra violado, além do mais o disposto no artigo 1273º do Código Civil. Vejamos:
4º- Resulta provado que “ VIII. Em data que não foi possível apurar, mas anterior ao momento referido em VI (Fevereiro de 2009), a autora entregou as chaves do prédio referido em I. para que os Réus o ocupassem.” Mais resulta provado que os Réus reconvintes fizeram as obras que da douta sentença melhor constam, concretamente nos pontos XII a XXII da fundamentação e facto.
5º- Todavia, não resulta provado o momento em que os Réus reconvintes executaram tais obras (se foi antes ou depois da prolação da douta sentença proferida na ação nº 253/2002, e nem
sequer foi alegado que as obras não podem ser levantadas sem detrimento da coisa.
6º- De qualquer forma, independentemente do tipo de obras executadas, torna-se necessário aferir se a entrega das chaves do imóvel aos Réus reconvintes lhe confere a posse do referido imóvel.
7º- Como já se deixou dito, uma primeira constatação que não nos merece grande esforço argumentativo é a de que um contrato-promessa de compra e venda nunca confere ao promitente-comprador, por si só, a posse sobre a coisa prometida.
8º- De acordo com a lição dos Professores Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, 2.ª edição, vol. III, pág. 6, o promitente comprador que “obtém a entrega da coisa antes da celebração do negócio translativo, adquire o «corpus» possessório, mas não adquire o «animus possidendi», ficando pois na situação de mero detentor ou possuidor precário”.
9º- No caso dos autos, tendo em conta o que ficou provado, não nos custa admitir que a entrega das chaves tenha conferido aos réus reconvintes o «corpus» possessório.
10º- Porém, da matéria assente não resulta demonstrado que os Réus reconvintes tenham adquirido o «animus possidendi». Com efeito, tendo em conta o que ficou provado facilmente se constata que não existe factualidade que permita ao tribunal concluir que os Réus reconvintes tinham a posse efectiva e própria sobre o imóvel propriedade da Autora.
11º- Assim, com a celebração do contrato promessa e subsequente entrega das chaves, os réus reconvintes ficaram na situação de meros detentores ou possuidores precários.
12º- Como se deixou dito, só o possuidor (não o detentor ou possuidor precário) tem direito a benfeitorias ou à respectiva indemnização, nos termos do artigo 1273º, 1 e 2 do Código Civil.
Como escreveram Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil anotado, 2.ª edição, vol. III, pág. 44) “este artigo 1273.º só se aplica, de modo directo, à posse propriamente dita, e não à mera detenção ou posse precária”.
13º- Desta feita, independentemente do tipo de benfeitorias que tenham sido realizadas pelos Réus reconvintes, não lhes assiste o direito de serem indemnizados.
14º- Ao condenar a Autora reconvinda a pagar aos Réus reconvintes o que se liquidar relativamente aos materiais incorporados, a douta sentença proferida fez errada interpretação do disposto no artigo 1273º do Código Civil.
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Colhidos os vistos, cumpre decidir.
II – É pelas conclusões do recurso que se refere e delimita o objecto do mesmo, ressalvadas aquelas questões que sejam do conhecimento oficioso – artigos 684º e 685-A Código de Processo Civil -.
Em 1ª instância foi dada como provada a seguinte matéria de facto:
I. A Autora encontra-se inscrita na Conservatória do Registo Predial de Fafe, mediante a cota G-5, efectuada sob a apresentação 02/20020109, como titular do direito de propriedade sobre o prédio urbano ai descrito sob o nº …/…. como sendo constituído por uma casa, de cave, rés-do-chão e primeiro andar, com a área coberta de 100 m2, com uma dependência de 35 m2, com logradouro de 210 m2, situado na Freguesia de Moreira de Rei, Lugar de Marinhão [alínea A) dos factos assentes e fls. 12 e ss.].
II. Os Réus intentaram contra a Autora a acção, com a forma de processo ordinária, com o nº 253/2002, que correu termos no 3º Juízo do Tribunal da Comarca de Fafe, onde pediram que:
a) se declarasse existente e válido o contrato-promessa mencionado nos arts. 1º a 5º da respectiva petição inicial;
b) se proferisse sentença que produza os efeitos da declaração negocial da, aí, Ré, declarando os, aí, Autores donos e legítimos possuidores do prédio descrito no art. 1º da respectiva petição inicial, mediante o pagamento do preço em falta de 11.000.000$00, ou seja, € 54 867,77 [alínea B) e fls. 13 e ss.].
III. Na acção mencionada em II., foi dado como provada a seguinte factualidade:
1. A Autora, como segunda outorgante, e a Ré, como primeira outorgante, fizeram, a 13-12-1998, o acordo escrito de fls. 6, aqui dado por reproduzido, no qual, além do mais, sob a epígrafe “contrato promessa”, declararam o seguinte:
-a segunda que prometia vender à primeira e a primeira que prometia comprar à segunda o prédio urbano composto de uma morada de casas, de cave, rés-do-chão e primeiro andar, sito no Lugar de Marinhão, Freguesia de Moreira de Rei, Concelho de Fafe, inscrito na matriz sob o artigo 1.247º e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º …/…., pelo preço total de 13.000.000$00, dos quais 1.000.000$00 foram pagos na sobredita data e os restantes 12.000.000$00 a pagar no acto de celebração da escritura pública, devendo esta ser celebrada até 31-01-1999 ou logo que o prédio esteja apto para a sua realização, ficando o contrato com força de execução específica no artigo 830º nº1 do Código Civil;
2. Por conta do acordo mencionado em 1, foi paga à Ré mais a quantia de 1.000.000$00, ou € 4 987,98;
3. A escritura pública de compra e venda não foi outorgada na data acordada pelo facto de a Ré ter recorrido a uma acção de divisão de coisa comum para a autonomização do prédio, acção essa que correu termos no 2º Juízo deste Tribunal sob o nº 149/99 e que culminou com a sua adjudicação à Ré por sentença transitada em julgado;
4. Na pendência dos presentes autos, foi a Autora notificada para, no prazo de 60 dias, proceder ao depósito da quantia de € 54 867,77, correspondente à parte do preço devido por força do acordo descrito em 1 ainda não paga [alínea C) e fls. 13 e ss.].
IV. No processo referido em II., foi proferida sentença, mantida em sede de recurso pelo Tribunal da Relação e pelo Supremo Tribunal de Justiça, que julgou a acção improcedente com fundamento na falta do depósito da quantia correspondente à parte do preço devido por força do acordo celebrado entre as partes e no art. 830º nº5 do Código Civil [alínea D) e fls. 13 e ss.].
V. A sentença proferida no processo mencionado em II. transitou em julgado a 14 de Janeiro de 2005 [alínea E), fls. 13 e ss e ainda documento de fls. 277].
VI. Os Réus ocupam o prédio referido em I. desde, pelo menos, Fevereiro de 1999 [alínea F)].
VII. O prédio referido em I. é apto para arrendamento, pelo menos, pela renda mensal de € 40,00 [alínea G)].
VIII. Em data que não foi possível apurar, mas anterior ao momento referido em VI., a Autora entregou as chaves do prédio referido em I. para que os Réus o ocupassem [resposta ao artigo 2º da base instrutória].
IX. O prédio referido em I. situa-se no centro do Lugar de Marinhão [artigo 3º].
X. A rua onde o prédio referido em I. se situa é uma das artérias mais movimentadas da localidade [artigo 4º].
XI. O prédio referido em I. situa-se a cerca de 7 km do centro da cidade de Fafe [artigo 6º].
XII. Na altura referida em VIII., as canalizações e a instalação eléctrica do prédio encontravam-se em mau estado [artigo 8º].
XIII. Os Réus pintaram as portas interiores [artigo 11º].
XIV. Iniciaram a remodelação da casa de banho [artigo 12º].
XV. Remodelaram a cozinha colocando novo revestimento cerâmico nas paredes e no chão [artigo 14º].
XVI. Envernizaram o chão já existente em tacos de madeira [artigo 15º].
XVII. Instalaram nova canalização para água fria e quente, substituindo a anterior, que se encontrava envelhecida e enferrujada [artigo 16º].
XVIII. Colocaram nova instalação eléctrica substituindo a anterior [artigo 17º].
XIX. A rede de abastecimento de electricidade existente no prédio referido em I. na altura mencionada VIII., estava degradada, fazendo curto-circuito [artigo 18º].
XX. Os Réus colocaram pré-instalação de aquecimento central no prédio referido em I. [artigo 19º].
XXI. Pintaram toda a habitação com excepção da casa de banho [artigo 20º].
XXII. Os Réus despenderam montante não apurado na realização dos trabalhos anteriormente mencionados, tendo sido o Réu e um cunhado quem levou a cabo a substituição da canalização e da instalação eléctrica [artigo 21º].
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De acordo com o disposto no n.º 1 do artigo 273º do Código de Processo Civil, na falta de acordo a causa de pedir só pode ser alterada ou ampliada na réplica, se o processo a admitir, a não ser que a alteração ou a ampliação seja consequência de confissão feita pelo réu e aceita pelo autor.
Dispõe o n.º 2 do citado artigo, que o pedido pode também ser alterado ou ampliado na réplica; pode também o autor em qualquer altura, reduzir o pedido e pode ampliá-lo até ao encerramento da discussão em 1ª instância se a ampliação for o desenvolvimento ou a consequência do pedido primitivo.
Tendo em conta que a autora pediu a ampliação do pedido na réplica e que tal ampliação surgiu no seguimento dos factos alegados na contestação e que a mesma consubstancia o desenvolvimento do pedido primitivo, o despacho proferido nessa matéria e que consta dos autos a fls. 126, deve manter-se.
Alegam os recorrentes que a sentença é nula por omissão de pronúncia prevista na alínea d) do artigo 668º do Código de Processo Civil.
De acordo com o disposto no artigo 668º, n.º 1 alínea d) do Código de Processo Civil, a sentença é nula quando o juiz deixe de se pronunciar sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.
Como já se referiu, de acordo com o citado artigo 668º, n.º 1 , alínea d) o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação.
Conforme é jurisprudência dominante a omissão de pronúncia consiste no facto de o julgador não resolver as questões suscitadas pelas partes (exceptuadas aquelas que estão prejudicadas pela solução dada a outras) não podendo confundir-se as questões suscitadas na acção com as razões ou argumentos alegados pelas partes.
Só a falta de apreciação das questões é que é susceptível de produzir a nulidade.
Na sentença recorrida foram apreciadas todas as questões suscitadas (pelas partes) na acção, sendo certo que os réus não deduziram qualquer pedido quanto a um eventual direito de retenção.
Também carecem de razão os réus/recorrentes quando referem que a acção deveria ter sido julgada improcedente.
Como decorre da sentença recorrida, para cujos fundamentos remetemos, “a ocupação por parte dos réus tornou-se ilegítima, porquanto a entrega da chave e a permissão da fruição tinham, como pressuposto um contrato promessa em vigor”
De acordo com o disposto no artigo 1311º do Código Civil, o proprietário pode exigir judicialmente de qualquer possuidor ou detentor da coisa o reconhecimento do seu direito de propriedade e a consequente restituição do que lhe pertence.
E a restituição só pode ser recusada nos casos previstos na lei, o que não é o caso.
Benfeitorias.
A recorrente/autora alega que os réus não têm direito a serem indemnizados pelas benfeitorias realizadas (tendo interposto, nesta sede, recurso subordinado) e estes alegam que deveriam ter sido indemnizados de todas as benfeitorias que realizaram.
A definição legal de benfeitorias consta do artigo 216.º do Código Civil.
O critério de qualificação das benfeitorias vem estabelecido no artigo 216º n.º 3 do Código Civil, que define as necessárias como as despesas feitas com o fim de evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa, enquanto úteis serão as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentam, todavia, o valor e voluptuárias as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação nem lhes aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante.
Pretende-se proteger mesmo o possuidor de má fé, contra um locupletamento injusto do que investiu para suportar o custo das benfeitorias úteis, autorizando-o a proceder ao seu levantamento desde que tal possa ser feito sem prejudicar a coisa onde foram implantadas.
Isto é, o n.º 1, “in fine” do artigo 1273.º do Código Civil reporta-se não ao detrimento da benfeitoria (cujo levantamento implica, em regra, senão a sua destruição mas, pelo menos, o serem-lhe causados danos) mas à danificação significativa da coisa onde as mesmas foram implantadas – cfr. o Prof. Manuel de Andrade, in “Teoria Geral da Relação Jurídica”, 1964, I, 274 - e porque assim é, é que o artigo 1273.º do Código Civil utiliza as expressões “(…) levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa (…)” [n.º 1] ou “(…) para evitar o detrimento da coisa, não haja lugar ao levantamento das benfeitorias (…)” [n.º 2]).
O direito à indemnização por benfeitorias exige, como pressuposto que aquele que a reclama tenha uma posse em nome próprio sobre o respectivo prédio que cede perante o direito sobre a coisa, “maxime”, o proprietário.
Deste modo, poder-se-ia pensar que não se poderá aplicar, ao caso, o regime previsto para as benfeitorias, no artigo 1273º do Código Civil já que tal regime apenas se refere à posse propriamente dita e não à mera detenção ou posse precária (ressalvados os casos em que a lei manda aplicá-lo a algumas destas últimas situações, como acontece com o credor pignoratício, com o locatário, com o comodatário ou o usufrutuário).
No entanto, entendemos, que, no caso, existe direito à indemnização pelas benfeitorias.
Com efeito, a qualidade de mero possuidor precário, não impede, só por si, a aplicação do regime do artigo 1273º já citado, já que, em caso de nulidade, anulabilidade ou resolução do contrato, o n.º3 do artigo 289º do mesmo código, manda aplicar o disposto nos artigos 1269º e segs. (e por isso, também o artigo 1273º) directamente ou por analogia.
Quer isto dizer que o preceito tem aplicação mesmo nas situações em que não se verifica posse, ou seja, mesmo que o direito transmitido ou constituído invalidamente tenha outra natureza que não a real, caso, em que o regime das benfeitorias previsto em relação ao possuidor, tem aplicação analógica (cf. A. Varela e P. Lima – C.C. anotado).
Deste modo, concordamos com a sentença recorrida no que diz respeito às benfeitorias consideradas como necessárias, como seja a substituição da canalização e da instalação eléctrica.
Quanto às demais, os réus não provaram que as obras por si realizadas aumentaram o valor do prédio, e também não ficou provado que o seu levantamento seja feito em detrimento da coisa onde se radicaram, o que constitui um dos pressupostos do direito à indemnização por benfeitorias úteis, mas antes em prejuízo das próprias obras realizadas, o que é uma realidade distinta.
Improcedem deste modo, os recursos interpostos, quer pela autora quer pelos réus.
Em síntese: De acordo com o disposto no artigo 1311º do Código Civil, o proprietário pode exigir judicialmente de qualquer possuidor ou detentor da coisa o reconhecimento do seu direito de propriedade e a consequente restituição do que lhe pertence, e a restituição só pode ser recusada nos casos previstos na lei.
A qualidade de mero possuidor precário, não impede, só por si, a aplicação do regime do artigo 1273º já citado, já que, em caso de nulidade, anulabilidade ou resolução do contrato, o n.º3 do artigo 289º do mesmo código, manda aplicar o disposto nos artigos 1269º e segs. (e por isso, também o artigo 1273º) directamente ou por analogia.
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III – Pelo exposto, acordam os Juízes desta Secção em julgar as apelações improcedentes e, em consequência, confirmam a sentença recorrida.
Custas das apelações pelos recorrentes.
Guimarães, 13 de Junho de 2013
Conceição Bucho
Antero Veiga
Maria Luísa Ramos