Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 3438/07.9TBVCT.G1 |  |
CADUCIDADE
ARRENDAMENTO
II – Na falta de acordo acerca do momento em que o locado deve ser despejado, aquela impossibilidade deve ter-se por verificada aquando da investidura da expropriante na posse do prédio expropriado, porque, a partir daí, este poderá ser reivindicado do locatário.
III - O efeito principal da atribuição de urgência à expropriação por utilidade pública é o de, assim, se dispensar o despacho que, em princípio, deve autorizar a posse administrativa [artigos 19.º.1 e 22.º.1.b) do Código das Expropriações (CE)]), não dispensando essa atribuição, por exemplo, a elaboração do auto de posse, como resulta da remissão feita no artº15.º.2 do CE para os artigos 20.º e segs. do mesmo código.
IV - O pagamento, pelo expropriante, de uma indemnização ao locatário do prédio expropriado, nos termos dos artigos 9.º e 30.º do CE, não equivale, nem legal nem naturalísticamente, à dita impossibilidade, pelo que não isenta o locatário da obrigação de pagar as rendas devidas pela locação, podendo este, no entanto, denunciar o contrato, de acordo com o consignado nos artigos 1100.º e 1098.º.3 do CC.
I – Augusto M... e Maria D..., na qualidade de cabeça de casal da herança aberta por óbito de José M..., intentaram a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra Banco S..., S.A., pedindo que se:
A) condene o réu a pagar a quantia de € 10.200,00 e respectivos juros até efectivo e integral pagamento;
B) assim se não entender, e em alternativa, se condene a ré a pagar o valor de € 22.250,00, a título de utilização abusiva do espaço para fins publicitários.
“Alegaram, sumariamente, ter o 1º autor dado de arrendamento ao Crédito Predial Português, hoje integrado no banco réu, por escritura pública de 13 de Julho de 1979, a fracção W, correspondente ao rés-do-chão direito, com entrada pelo nº 129 do Largo J..., do prédio sito na Praça V..., inscrito na matriz sob o art. 2279º, descrito na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo sob o nº 82661.
Por escritura pública da mesma data, a 2ª ré deu de arrendamento à mesma Instituição bancária, a fracção MB, correspondente ao rés-do-chão esquerdo, com entrada pelo nº 135 do Largo J..., do prédio sito na Praça V..., inscrito na matriz sob o art. 2279º, descrito na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo sob o nº 82661.
Os arrendamentos destinavam-se ao exercício da actividade bancária do CPP, tiveram o seu início em 01707/1979, sendo os respectivos prazos de 6 meses, renováveis. A renda actual era de € 850,00.
A solicitação do banco, para melhor funcionamento deste, o espaço correspondente às duas fracções foi unificado.
Por carta datada de 20/06/2006, o réu comunicou que não pretendia manter a relação de arrendamento, por motivos que tinham a ver com a “Viana Polis” e a expropriação subsequente à declaração de utilidade pública do denominado Edifício Coutinho, onde se integram as fracções arrendadas, e que libertaria esses espaços até 31 de Julho de 2006.
Não obstante, o réu não libertou esse espaço, mantendo ali diversos bens.
O contrato renovou-se em 1 de Julho de 2006, mantendo-se em vigor.
O réu não procedeu ao pagamento das rendas devidas desde Julho a Dezembro de 2006, inclusive, num total de € 10.200,00.
Para além disso, o réu manteve no local os reclamos luminosos, sem pagar qualquer contrapartida pela utilização, para efeitos publicitários, quer fez do mesmo, contabilizando em € 250,00 diários a justa compensação por tal utilização.
Por tudo isso, o recurso à presente acção.
Devidamente citado, o réu contestou.
Alega que, pelos Despachos nº 17461/2005 (II Série, nº 156), de 16.08.05 e nº 18586/05 (II série, nº 164), de 26.08.05, foi declarada a utilidade pública da expropriação, com carácter de urgência, do prédio em que se integram as fracções arrendadas.
Essas fracções são objecto dessa expropriação.
Este facto foi notificado, pela “Viana Polis, S.A.”, ao réu, por carta datada de 26/08/05, em que é, desde logo, também formulada a este uma proposta de indemnização enquanto arrendatário.
Declarada que foi a expropriação por utilidade pública com carácter de urgência, a “Viana Polis, S.A.” entrou, de imediato, na posse administrativa do prédio objecto da expropriação e consequentemente das fracções até ai pertença dos AA.
Por esse motivo, entende o réu que os contratos de arrendamento caducaram, logo após a comunicação da expropriação, tendo permanecido no locado apenas por mero tolerância da “Viana Polis, S.A.”, e enquanto decorria o processo negocial indemnizatório.
Também os autores, na qualidade de proprietários dessas fracções, foram notificados dos despachos que declaram as expropriações.
Nem os contratos foram denunciados pelo réu, nem se renovaram em 01/07/2007, pois já se encontravam caducados.
Pelo que, conclui que resulta infundado o pedido ora formulado pelos autores.
No que concerne aos reclamos luminosos, afirma que os mesmos estão colocados nas partes comuns do edifício em que se integram as fracções, e não nas mesmas, pelo que, estando o mesmo edifício expropriado, caberia à entidade expropriante opor-se, ou não, à sua manutenção. Não se entendendo assim, sempre caberia ao condomínio essa incumbência.
Impugna os valores peticionados, bem como alerta para o facto da renda relativa ao mês de Julho ter sido paga em Junho de 2006, motivo pelo qual, mesmo a conceder-se razão aos autores, nunca a ocupação durante esse mês poderia ser considerada abusiva.
Termina pugnando pela improcedência da acção.”.
A final, foi exarada douta sentença que absolveu a ré dos pedidos.
Inconformados, os autores apelam da douta sentença, concluindo as alegações do seu recurso do modo seguinte:
1. “ A caducidade dos contratos de arrendamento, nos casos de expropriação, opera aquando da verificação da impossibilidade objectiva.
2. Tal impossibilidade coincide cronologicamente consoantes os casos com a posse administrativa se a houver, ou com a adjudicação da propriedade ao expropriante.
3. A inviabilidade da prestação locativa e a caducidade do contrato ocorreram na data da investidura da posse, realizado que se mostrou o respectivo auto.
4. A notificação para a realização do Acto de Posse Administrativa ocorreu em Outubro de 2006 e o contrato de arrendamento renovava-se em data anterior, 1 de Julho de 2006.
5. As D.U.P.s, mesmo considerando a urgência na expropriação, só acarretam a impossibilidade objectiva após a observância do estatuído no artigo 20º do Código das Expropriações
6. De uma forma ou de outra, o arrendamento renovou-se na data pugnada pelos AA, aqui Recorrentes.
7. A indemnização paga ao Recorrido não constitui facto oponível aos Recorrentes, em termos de antecipação do momento de impossibilidade objectiva.
8. Os actos de posse administrativa não ocorreram.
9. A Adjudicação só foi comunicada em Outubro de 2008
10. Na esteira de Pinto Furtado, só aquando da Posse – que in casu não ocorreu –, ou da adjudicação é que eclode a impossibilidade objectiva e a caducidade
11. Como refere o Acórdão da Relação do Porto de 27/5/08, a inviabilidade da prestação locativa, e a caducidade do contrato, ocorrem na data de investidura da posse, realizado que se mostre o respectivo auto.
12. A sentença aplica erradamente as consequências da urgência conferida nas DUPS, antecipando no tempo o momento da caducidade para a altura da respectiva publicação.
13. Deve, pois, a decisão ser revogada, por errada aplicação de lei à factualidade em apreço.”.
Nas contra alegações, a recorrida pugna pela manutenção do julgado.
II – As questões a decidir são as que abaixo se enunciam.
III – Fundamentação:
i) Factualidade assente:
A) “Por escritura pública de 13 de Julho de 1979, o 1º A. deu de arrendamento ao Crédito Predial Português, a fracção W, correspondente ao rés-do-chão direito, com entrada pelo nº 129 do Largo J..., do prédio urbano sito em Viana do Castelo, na Praça V..., inscrito na matriz sob o art. 2279º, descrito na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo sob o nº 82661.
B) Também por escritura pública da mesma data, a 2ª A. deu de arrendamento ao Crédito Predial Português, a fracção MB, correspondente ao rés-do-chão esquerdo, com entrada pelo número cento e trinta do Largo C..., do prédio urbano sito em Viana do Castelo, na Praça V..., inscrito na matriz urbana da freguesia de Santa Maria Maior, sob o artigo 2277 e descrito na conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo sob o n° 82661.
C) Ambos os arrendamentos tinham prazos de 6 meses renováveis, e tiveram o seu início em 1/07/1979.
D) Actualmente, o titular dos arrendamentos é o R o qual ficou investido na posição jurídica do Credito Predial, por força das operações de concentração na Banca.
E) Por solicitação do Banco R, o espaço correspondente às duas fracções foi unificado, para melhor funcionamento da actividade comercial do R.
F) Actualmente, a renda mensal que o R pagava, a cada um dos AA era de € 850,00.
G) Por despacho n° 17461/2005 (28 Série) de 25 de Julho de 2005, de Sua Excelência o Ministro do Ambiente, do Ordenamento do Território e do Desenvolvimento Regional, publicado em Diário da República – II Série, nº 156, de 16 de Agosto de 2005, e no nº 164, de 26 de Agosto de 2005 (despacho nº 18586/2005), foi declarada a utilidade pública da expropriação, com carácter de urgência, de duas parcelas necessárias à execução do Plano de Pormenor do Centro Histórico de Viana do Castelo, onde se inclui a parcela 133 de que fazem parte as fracções autónomas MB e W.
H) Por despacho n° 18909/2007 (28 Série) de 3 de Agosto, de Sua Excelência o Ministro do Ambiente, do Ordenamento do Território e do Desenvolvimento Regional, publicado em Diário da República – II Série, nº 162, de 23 de Agosto de 2007, foi renovada a declaração de utilidade pública referida em 1, tendo a Viana Polis, S.A. efectuado a notificação prevista no nº 8 do Artigo 5° do Código das Expropriações aos Proprietários.
I) Era arrendatário das fracções identificadas no número 1 o Banco S..., S.A., com quem a Viana Polis, S.A. acordou uma indemnização pela expropriação do direito ao arrendamento das referidas fracções, tendo para o efeito celebrado, em 2 de Março de 2006, o acordo já conhecido dos autos e, em 12 de Fevereiro de 2007, celebrado perante o notário o Auto de Indemnização Autónoma previsto na alínea c) do n° 5 do acordo atrás referido.
J) Os Proprietários foram notificados, em 13/10/2006, da realização do Acto de Posse Administrativa, a ocorrer em 24 de Outubro de 2006, tendo posteriormente, em 20-10-2006, sido notificados da decisão de adiamento da referida Posse Administrativa para data a definir.
Das respostas aos artigos da base instrutória:
1) O Banco réu enviou ao autor Augusto M... e ao José M... as cartas cujas cópias se encontram a fls. 70 e 71 dos autos, cujo teor se dá aqui por reproduzido para todos o legais efeitos. -Quesitos 1º e 2º
2) Por Abril/Maio de 2006, o banco réu mudou a agência bancária que mantinha em funcionamento nas fracções em causa nos autos para outras instalações, mantendo todavia no arrendado alguns bens, como estantes, pastas de arquivo (o chamado arquivo morto) algumas secretárias, um balcão em granito, que por estar ligado ao piso não foi retirado, a parte frontal de um terminal ATM, virado para o exterior do edifício. -Quesito 3º
3) Manteve reclamos luminosos, colocados na fachada exterior do edifício onde se encontram integradas as fracções dos autores, até finais de Setembro/Outubro de 2006. -Quesito 4º”.
ii) O momento em que a opera a caducidade do contrato de arrendamento, por efeito de expropriação:
O contrato de arrendamento caduca pela expropriação por utilidade pública, salvo quando a expropriação se compadeça com a subsistência do contrato – artº1051.º.f) do CC, por remissão do artº66.º.1 do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL 321-B/90, de 15-10, aplicável, aos contratos em vigor, como o em presença, por força do disposto no artº12.º.2, parte final, do CC.
A asserção enunciada não é unívoca, havendo que distinguir entre a expropriação do prédio objecto do contrato (rectius, do direito de propriedade sobre tal prédio) e a expropriação do direito de arrendamento, que pode também ser objecto da tal ablação, segundo o artº1.º do Código da Expropriações (CE).
Quando, como aqui, a expropriação incidir apenas sobre o prédio, a melhor posição, na qual aliás convergem as partes e, em certo momento (fls.128), a sentença (“E quando se deve considerar que opera a caducidade referida? O Autor e obra citados, Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, II, 4ª ed., pg. 877, referem que a expropriação por utilidade pública produz a impossibilidade objectiva da prestação do senhorio nos termos especialmente previstos no Código das Expropriações, impossibilidade que coincidirá cronologicamente, consoante os casos, com a posse administrativa, se a houver, ou com a adjudicação da propriedade ao expropriante.”), vai no sentido de que a caducidade opere quando se verificar a impossibilidade objectiva de o locador assegurar a sua prestação, ou seja, o gozo do locado.
Onde as partes divergem é no momento em que tal impossibilidade deve ser fixada: no do auto da investidura na posse, segundo os recorrentes; no da publicação da declaração de utilidade pública com carácter de urgência, nos termos do artº15.º.2 do CE, no entender da recorrida.
Dir-se-á que, em rigor, nem será num nem noutro, posto que a investidura na posse não gera, de imediato, tal impossibilidade, dependendo esta do acordo, caso o haja, a que expropriante e expropriado cheguem quanto ao momento de entrega do prédio ao primeiro.
Na falta de acordo, então sim, deverá a caducidade fixar-se na data da investidura na posse, porque, face à falta do falado consenso, será a partir de então que o expropriante poderá, a todo o momento, exigir, do expropriado, a entrega do prédio.
Contra isto, não fala, como pretende a recorrida, o disposto no dito artº15.º.2, posto que este remete para os termos do artº20.º e seguintes do mesmo código.
Ora, por exemplo, da alínea c) do nº1 deste artº20.º resulta que a investidura na posse não pode efectivar-se sem que se realize a vistoria ad perpetuam rei memoriam, o que significa que o imediato de que se fala naquele nº2 do artº15.º deve ser entendido cum grano salis.
O efeito principal da atribuição de urgência é o de, assim, se dispensar o despacho que, em princípio, deve autorizar a posse administrativa – artigos 19.º.1 e 22.º.1.b) do CE.
No caso em apreço, como vimos, “Os Proprietários foram notificados, em 13/10/2006, da realização do Acto de Posse Administrativa, a ocorrer em 24 de Outubro de 2006, tendo posteriormente, em 20-10-2006, sido notificados da decisão de adiamento da referida Posse Administrativa para data a definir” – J) do probatório.
De sorte que, no caso em apreço, a caducidade do contrato ainda não ocorreu.
iii) Se o arrendamento se renovou em 01-07-2006:
Na esteira do que vem de expor-se, e visto o que consta de C) do probatório, o contrato renovou-se, efectivamente, em 01-07-2006, por 6 meses.
E, sendo este o prazo a que, mesmo em caso de caducidade, a lei manda atender, para efeitos de restituição do prédio (artº1053.º do CC), é apodíctico que esta renovação teve termo em 31-12-2006.
iv) Se a indemnização paga à recorrida não constitui facto oponível aos recorrentes, em termos de antecipação do momento de impossibilidade objectiva:
A sentença erra quando fala na expropriação do direito ao arrendamento, da recorrida – início e final de fls. 129.
O que aconteceu foi, como se viu [I) do probatório], que a recorrida e a expropriante acordaram no valor da indemnização devido por esta à primeira, não por efeito de uma pretensa expropriação do dito direito - a qual não existe porque não é referida na declaração de utilidade pública, nem de resto é necessária, sabido que o contrato caduca aquando da expropriação do prédio locado -, mas sim porque o locatário é também interessado na expropriação (artº9.º.1 do CE) e tem direito a ser indemnizado pela perda, hoc sensu, do locado – artº30.º do CE.
Ora, o pagamento desta indemnização não constitui, com efeito, facto oponível ao locador, que, tendo condições de assegurar ao locatário o gozo da coisa locada, pode, em contrapartida, exigir-lhe o pagamento da renda respectiva.
Aquilo que a recorrida/locatária fez foi, obtida a indemnização, por parte da expropriante, deixar o locado, aliás não totalmente despejado, como se viu.
Aquilo que deveria ter feito, se, como se evidencia, não estava interessada na manutenção do vínculo contratual, era obter, com a expropriante, um acordo que lhe permitisse denunciar o contrato com a antecedência de 120 dias de que fala o artº1100.º.1 do CC, ou ainda, não cumprindo esta antecedência, pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta, nos termos do artº1098.º.3 do CC, por remissão do artº1100.º.2 do mesmo diploma.
v) As rendas devidas:
São as vencidas no 1º dia de cada um dos meses de Julho a Dezembro de 2006, segundo os contratos de arrendamento em questão, não colhendo, pois, dizer-se que a renda do mês de Julho estava antecipadamente paga.
É verdade que sim, mas em 01-07-2006, venceu-se a referente a Agosto, e, em Dezembro, a de Janeiro de 2007.
Note-se que os autores, embora falem na renovação do arrendamento por seis meses, ou seja, até 31-12-2006, em lado algum dizem que ele cessou nesta data, o que está em linha com a posição aqui sufragada pelo tribunal, como se viu.
Deste jeito, ao contrário do que se decidiu, deve o 1.º pedido proceder.
Ao valor das rendas acresce, como também vêm pedidos, os juros moratórios respectivos, a contar do dia 2 de cada um dos meses em causa (a renda vence-se no dia 1 de cada mês, segundo os respectivos contratos), por aplicação do disposto nos artigos 804.º e 805.º.2.a) do CC.
Em breve súmula, dir-se-á:
I – A caducidade do contrato de arrendamento, por efeito da expropriação do direito de propriedade sobre o imóvel locado (artº1051.º.f) do CC), opera quando se verificar a impossibilidade objectiva de o locador assegurar, ao locatário, o gozo da coisa locada.
II – Na falta de acordo acerca do momento em que o locado deve ser despejado, aquela impossibilidade deve ter-se por verificada aquando da investidura da expropriante na posse do prédio expropriado, porque, a partir daí, este poderá ser reivindicado do locatário.
III - O efeito principal da atribuição de urgência à expropriação por utilidade pública é o de, assim, se dispensar o despacho que, em princípio, deve autorizar a posse administrativa [artigos 19.º.1 e 22.º.1.b) do Código das Expropriações (CE)]), não dispensando essa atribuição, por exemplo, a elaboração do auto de posse, como resulta da remissão feita no artº15.º.2 do CE para os artigos 20.º e segs. do mesmo código.
IV - O pagamento, pelo expropriante, de uma indemnização ao locatário do prédio expropriado, nos termos dos artigos 9.º e 30.º do CE, não equivale, nem legal nem naturalísticamente, à dita impossibilidade, pelo que não isenta o locatário da obrigação de pagar as rendas devidas pela locação, podendo este, no entanto, denunciar o contrato, de acordo com o consignado nos artigos 1100.º e 1098.º.3 do CC.
IV – Decisão:
São termos em que, julgando a apelação procedente, se revoga a sentença recorrida, e se condena a ré a pagar 5 100,00 € ao autor, e 5 100,00 € à herança representada pela 2ª autora, com juros moratórios à taxa legal, sobre 850,00 €, a contar do dia 2 de cada um dos meses de Julho a Dezembro de 2006, a favor de cada um.
Custas pela recorrida, neste tribunal e na 1ª instância.