Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1413/05-1 |  |
TERCEIROS
2 – Excepcionalmente, revela-se com características constitutivas, nos artigos 5º, 17 n.º 2, ambos do CRP. e 291 do C.Civil.
3 – Terceiros, para efeitos do registo, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si – artigo 5 n.º 4 do CRP.
4 – A venda efectuada num processo executivo por banda do executado, através do Tribunal, dum prédio rústico, inscrito, em seu nome, no registo, mas que fazia parte duma herança indivisa, é nula, mesmo que tenha sido registada, desde que tenha havido uma acção a impugnar a sua validade, registada no prazo de três anos – artigo 291 do C.Civil
"A" e mulher, "B", "C", "D" e "E" intentaram a presente acção ordinária com processo comum contra "F" e mulher, "G", bem como contra "H" – Companhia de Seguros S.A., - à mesma tendo sido chamado "I", requerendo:
1- Seja declarada a nulidade da venda efectuada por negociação particular do prédio identificado no art. 1º da Petição Inicial, por se tratar de venda alheia, na parte que pertence aos ora Autores, declarando-se sem efeito a dita venda.
2.- Sejam todos os Réus condenados a reconhecer que os Autores são donos e legítimos possuidores de parte ilíquida do identificado imóvel, por serem co-herdeiros na herança ainda ilíquida e indivisa aberta por óbito de Palmira da S....
3.- Sejam os primeiros Réus condenados a abrir mão do dito prédio, restituindo-o à herança, livre e desocupado de pessoas e coisas.
4.- Sejam condenados os l°s Réus a pagar aos Autores a indemnização que vier a liquidar-se em execução de sentença, decorrente dos prejuízos que a venda promovida pela 2a Ré e ocupação contra a vontade dos Autores do prédio em causa, ocasionam a estes e se desconhece até quando vão durar.
5. – Seja ordenado o cancelamento de qualquer registo de aquisição eventualmente feito com base na aludida venda por negociação particular.
Alegaram, para tanto, que o prédio em causa foi vendido por negociação particular, em que era Exequente a Ré "H" e Executado "I", pai dos ora Autores, sendo certo que a referida Ré, sem cuidar de saber se o prédio pertencia na totalidade ao executado, assim o indicou à penhora, quando o dito prédio há mais de 30 anos se encontrava na posse do referido "I" e da mãe dos Autores, que dele retiravam o respectivo proveito, de forma pacífica, pública, ininterrupta, à vista de toda a gente e sem oposição de ninguém, na convicção de exercerem um direito próprio, de propriedade, tendo sucedido que a mãe dos Autores faleceu em 1 de Setembro de 1987, no estado de casada, sob o regime de comunhão geral de bens em 1ªs núpcias de ambos com o referido "I" C..., sendo este e os Autores os seus únicos e universais herdeiros, mantendo-se a respectiva herança ilíquida e indivisa.
Assim, a dita venda judicial e ocupação causam prejuízos aos Autores que não lhe podem dar o destino que bem entendam, como seja vendê-lo, arrendá-lo ou habitá-lo em férias na terra natal.
A Ré "H"” contestou invocando a ilegitimidade dos Autores, irregularidade reconhecida pelo juiz do processo e, a convite do mesmo, entretanto regularizada através do chamamento aos autos de "I".
A referida Ré arguiu ainda a sua própria ilegitimidade, excepção esta que, no entanto, foi, no saneador, julgada improcedente.
Argumentou que a existir venda de bem alheio, a mesma seria ineficaz em relação aos Autores, não se justificando, por isso, o pedido de declaração de nulidade da mesma. De todo o modo, defende, a venda não seria ineficaz em relação à totalidade dos direitos transmitidos, já que a meação do prédio sempre pertenceria ao Executado, pelo que, quando muito, poderiam peticionar a redução da venda.
Impugnou ainda a factualidade atinente à usucapião.
Por seu turno, os Réus "F" e "G", vieram contestar, alegando nunca terem tido conhecimento de que tal prédio não pertencia na totalidade ao Executado, tendo-o comprado ignorando toda a situação alegada, tendo efectuado o registo da aludida aquisição.
Pedem, caso a acção seja julgada procedente, que seja aos Réus restituída (pela Ré "H") a quantia total de 1.811.300$00 – preço que pagaram acrescido dos encargos que tiveram (despesa de 11.300$00 com o registo da aquisição), quantia esta acrescida dos respectivos juros de mora, desde a data da compra – 05.06.99 – até integral pagamento.
Replicando, os Autores impugnaram a factualidade invocada pelos 1ºs Réus e reafirmaram a posição assumida na petição inicial.
Entretanto, foi deduzido, por José A..., incidente de Habilitação de Adquirente - com fundamento na outorga, em 23.04.93, por "I", de escritura de “cessão de meação da herança” por morte da sua mulher Palmira da S..., da qual, alegou, faz parte o prédio destes autos -, incidente esse que foi deferido.
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A instância mantém a validade e a regularidade que lhe foram reconhecidas no despacho saneador.*
Oportunamente foi prolatada sentença que julgou parcialmente procedente a acção e declarou nula a venda por negociação particular do respectivo prédio e ordenou o cancelamento do registo que eventualmente tivesse sido feito com base na venda por negociação particular, absolvendo os réus dos restantes pedidos.Os RR. "F" e mulher "G" não se conformando com o decidido, interpuseram recurso de apelação formulando conclusões.
Houve contra alegações que pugnaram pelo decidido.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
Damos como assentes os factos constantes da decisão impugnada que se transcrevem, com a correcção da data da celebração da escritura de habilitação de herdeiros que ocorreu a 17 de Março de 1997 e não a 17 de Março de 1987, e do óbito da Palmira da S... Gonçalves que ocorreu a 1 de Setembro de 1987 e não 1997 como consta da al. a) da matéria de facto:
a) Por escritura de habilitação, lavrada a 17 de Março de 1987 no Segundo Cartório Notarial de Braga e exarada a fls. 53 a 54 do livro 605-B, pela qual foi arquivada certidão de óbito da autora da herança, de casamento e de nascimento de seus filhos, o chamado "I" declarou que no dia l de Setembro de 1987 faleceu Palmira da S... Gonçalves, no estado de casada com ele em regime de comunhão geral, tendo deixado como herdeiros ele, seu marido, e os filhos havidos do matrimónio, os aqui autores.
b) A herança aberta por óbito de Palmira da S... Gonçalves permanece ilíquida e indivisa.
c) Por venda em negociação particular ocorrida neste tribunal e efectuada nos autos de carta precatória com o n° 47/96 do 2° Juízo, vinda do Tribunal Judicial de Lisboa – 12º Juízo Cível – com o n.º 1.401 – A da 1ª Secção (execução sumária), os Réus - "F" e "G" - compraram o seguinte imóvel: prédio misto, sito no lugar de Marinhão, freguesia de Moreira de Rei, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 895 e na rústica sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Fafe, sob o n° ..., pelo preço de 1.800.000$00.
d) Na sequência da venda referida em c), o referido imóvel foi adjudicado aos Réus "F" e "G" em 05.06.96 (cfr. certidão de fls. 11).
e) Por escritura pública de compra e venda, lavrada no dia 11 de Março de 1970 no Cartório Notarial de Fafe e exarada a fls. 70v a 72 do livro B-80, o chamado "I", na qualidade de casado no regime geral de bens com Palmira da S..., pais dos autores, compraram a António R... e mulher Alice da C..., pelo preço de 1.800$00, um terreno inculto denominado Horta de ..., da freguesia de Moreira de Rei e inscrito na matriz sob o artigo ....
f) Por escritura pública de compra e venda, lavrada no dia 12 de Março de 1970 no Cartório Notarial de Fafe e exarada a fls. 73v a 75, o chamado "I", na qualidade de casado na comunhão geral com Palmira da S..., comprou a José da C..., solteiro, maior, e a Jaime da C... e mulher Soledade R..., pelo preço de 4.000$00 um lote de terreno a desintegrar do prédio Bouça de ..., descrito na Conservatória sob os n° ... e ..., inscrito na matriz sob o art. ..., da freguesia de Moreira de Rei.
g) Em 1970/1971, os pais dos Autores edificaram nos terrenos referidos em e) e f) o prédio urbano referido em c).
h) Por si e antepossuidores, os Autores e o chamado, desde a construção do dito prédio e até cerca de meio ano/um ano após 1 de Setembro de 1987 – data da morte de Palmira da S... -, foram retirando do prédio referido em c) o proveito que o mesmo proporciona, fazendo nele obras de limpeza e reparação, bem como cultivando-o, sem interrupção, nem oposição de ninguém, na convicção de exercerem um direito próprio de exclusivos proprietários.
i) No referido processo n° 1.401 – A, que correu termos pela 1a Secção do 12° Juízo Cível do Tribunal Judicial de Lisboa, que correspondia a execução de sentença, era Exequente a Ré "H" e executado "I", residente no lugar de Marinhão, freguesia do imóvel referido, em Moreira de Rei, Fafe, pai dos autores, tendo a exequente nomeado à penhora o imóvel referido em c).
j) A Ré "H" pediu a nomeação à penhora da totalidade do prédio descrito em c) após se ter informado, junto da competente Conservatória, do teor do respectivo registo, tendo pedido a venda do mesmo após ter obtido, no dia 23.06.95, certidão dos direitos, ónus e encargos existentes sobre o prédio – com o conteúdo constante de fls. 123 a 125 -, nenhuma outra diligência tendo realizado no sentido de saber se o prédio pertencia na totalidade ao Executado, aqui Chamado.
l) O prédio referido em c) tem um valor real de 32.800 €.
m) Pela inscrição G-l, apresentação 12/150796, na descrição referida em c), encontra-se registada a aquisição a favor dos Réus "F" e "G".
n) A venda do imóvel descrito em c) impede os Autores de o venderem, arrendarem ou habitarem durante as férias.
o) Os réus "F" e mulher "G" desconheciam que o prédio não pertencia na totalidade ao chamado "I".
p) A presente acção foi registada em 17.07.97 (cfr. certidão de fls. 82 a 86).
Das conclusões, ressaltam as seguintes questões, a saber:
1 – Qual a natureza e fim do registo, e a concepção de terceiros para efeitos do registo, no Código de Registo Predial.
2 – Qual o fim da penhora e respectivo registo.
3 – Se a venda é de um prédio parcialmente alheio, sendo parcialmente nula nos termos do artigo 902 e 292 , ambos do C. Civil.
Iremos decidir as questões enunciadas em 1 e 2, em conjunto, porque são interdependentes.
1 e 2 – O registo tem natureza declarativa e não constitutiva. Garante e conserva direitos existentes. Visa, essencialmente, dar publicidade aos direitos inscritos, criando a aparência de que pertencem a quem consta da inscrição, e que estão na sua esfera jurídica. Isto gera a segurança nas relações jurídicas, facilitando o comércio jurídico imobiliário.
A natureza declarativa assenta, essencialmente, no disposto no artigo 7º do CRP. que refere que o registo presume que o direito existe nos termos em que se encontra inscrito, sujeito a prova do contrário.
Excepcionalmente, revela-se com características constitutivas nos artigos 5º, 17 n.º 2, ambos do CRP. e 291 do C.Civil.
O primeiro declara que são inoponíveis a terceiros “ ..os factos sujeitos a registo que não se encontrem registados..”. E só produzem efeitos a partir do registo. Neste caso, o registo, em si, prevalece sobre um facto jurídico não registado e que devesse ser objecto de registo. Isto pressupõe saber qual o âmbito do terceiro para efeitos do registo.
No nosso sistema jurídico registral, antes das alterações ao CRP. instituído pelo decreto-lei 224/84 de 6 de Julho, através do decreto-lei 533/99 de 11/12, era a doutrina que delimitava o conceito de terceiro para efeitos de registo. E era dominante a defendida por Manuel de Andrade, na Teoria Geral da Relação Jurídica, Vol. II, pag. 19, em que definia terceiros como “.. aqueles que adquiriam do mesmo transmitente direitos incompatíveis sobre a mesma coisa...”
Esta doutrina dominou na jurisprudência do STJ. até que foi publicado o acórdão uniformizador 15/97, de 20 de Maio de 1997, no DR. I Série A, de 4/7/97, que assentou na doutrina defendida por Oliveira Ascensão, em “Efeitos Substantivos do Registo Predial na Ordem Jurídica Portuguesa”. Este acórdão fixou a seguinte jurisprudência sobre o conceito de terceiros: “ Terceiros, para efeitos do registo predial, são todos os que, tendo obtido registo dum direito sobre um determinado prédio, veriam esse direito arredado por qualquer facto jurídico anterior não registado ou registado posteriormente”.
Este conceito de terceiros é mais amplo, abrangendo as situações de dupla transmissão, pelo mesmo transmitente, como outras transmissões emergentes de outros adquirentes. Não se exigia que houvesse um transmitente comum.
Houve uma reacção do STJ. a este acórdão uniformizador, cerca de dois anos após a sua vigência, que, através do acórdão 3/99 de 18 de Maio, publicado no DR. I Série A, de 10 de Julho de 1999, fixou nova jurisprudência uniformizadora, revendo o anterior acórdão nos seguintes termos: “ Terceiros, para efeitos do disposto no artigo 5º do CRP. são os adquirentes de boa fé, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatíveis sobre a mesma coisa”.
Este acórdão assentou na doutrina tradicional, temperando-a com a exigência da boa-fé dos adquirentes. O certo é que esta jurisprudência foi inserida, em termos gerais, nas alterações ao CRP, pelo decreto-lei 533/99 de 11 de Dezembro. Foi aditado o n.º 4 ao artigo 5º do CRP., com a seguinte redacção: “ Terceiros, para efeitos de registo, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si”.
Esta alteração legislativa consagra a concepção restrita de terceiros para efeitos de registo, adoptada por Manuel de Andrade, ao não incluir a boa fé dos adquirentes, constante no acórdão do STJ. 3/99 de 18/5.
Como a norma em causa é de natureza interpretativa, porque visou consagrar, legislativamente, a jurisprudência dominante, é de aplicação imediata, ao caso sub judice, nos termos do artigo 13 n.º 1 do C.Civil. O que quer dizer que a concepção de terceiros, a aplicar ao caso dos autos, é a consagrada no artigo 5º n.º 4 do CRP.
O artigo 17 n.º 2 do CRP. aplica-se a transmissões sucessivas que não advenham dum mesmo transmitente, em que esteja em causa o vício formal do registo, que gera a nulidade do mesmo, através duma acção de nulidade. O artigo 291 do C.Civil, aplica-se aos casos de vícios substanciais da relação jurídica, que geram a nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico, que fundamenta o respectivo registo. Impõe-se em ambos os normativos o registo anterior, a boa fé do adquirente e a onerosidade da aquisição.
O registo, nestes casos, impõe-se por si, na medida em que visa tutelar a segurança nas relações jurídicas, promovendo a confiança no comércio jurídico imobiliário. São salvaguardados os efeitos jurídicos emergentes dos factos registados, cujo registo venha a ser julgado nulo, desde que o registo seja anterior ( artigo 17 n.º2 do CRP) e que não seja proposta acção de nulidade ou anulação registada no prazo de 3 anos após a conclusão do negócio ( artigo 291 n.º 1 do C.Civil).
Aplicando estes princípios ao caso sub judice, é de concluir que a venda do imóvel aos recorrentes foi concretizada pelo executado e chamado "I", através do Tribunal, em processo executivo próprio. Os réus recorrentes e os autores recorridos não se encontram numa situação de terceiros para efeitos de registo. Pois, não houve uma dupla transmissão, por parte do executado "I", titular inscrito do prédio vendido por negociação particular. Apenas existiu a penhora do mesmo, que veio a ser vendido aos réus que registaram a respectiva aquisição. A penhora, em si, não é mais do que uma afectação do bem aos fins da execução e o seu registo visa a prioridade no pagamento perante outros credores, em caso de graduação. Não existe uma incompatibilidade de direitos entre si, emergente de transmissões oriundas do transmitente comum. Além disso, os direitos que cada um reivindica são diferentes no seu conteúdo. Pois, os recorrentes afirmam que adquiriram o direito de propriedade sobre o prédio urbano inscrito no registo, enquanto os autores e chamado referem que são titulares da meação e da herança indivisa aberta por óbito de sua mãe e mulher, de que faz parte o prédio urbano em causa.
Por outro lado, não se aplica o disposto no artigo 17 n.º 2 do CRP., porque não está em causa a nulidade do registo em si. Este assentou num título formalmente válido para a transmissão do direito adquirido.
A questão que se suscita é a de saber se o executado, aqui chamado, tinha a legitimidade para vender, isto é, se era titular, proprietário do prédio inscrito em seu nome, na conservatória do registo predial.
Da análise da matéria de facto é de concluir que, à data da penhora do prédio e da venda, a inscrição registral não correspondia à realidade jurídica. Pois, está inscrito um prédio urbano, em nome do executado, quando este já era viúvo desde 1 de Setembro de 1987, por morte da sua esposa Palmira da S..., que deixou como herdeiros o seu marido e filhos, co-autores.
O que quer dizer que, a partir desta data, o prédio em questão passou a integrar a herança da Palmira da S... e a meação do executado, porque o prédio foi adquirido na constância do casamento, cujo regime de bens era o da comum geral. Já não estava em causa o direito de propriedade sobre o prédio urbano, mas o direito à meação e à herança ilíquida, titulada pelo meeiro e herdeiros.
O executado, meeiro e herdeiro, não podia dispor do prédio em causa, porque já não era proprietário do mesmo. Ao fazê-lo, dispôs de coisa alheia, o que gera a nulidade do negócio.
O certo é que, face ao registo da aquisição onerosa e de boa fé do prédio por parte dos réus, e para tutelar a sua confiança na aparência da inscrição registral, a sua aquisição produz efeitos perante os titulares não inscritos, nos termos do artigo 291 n.º 1 do C.Civil.
O que quer dizer que o registo da aquisição tutela o seu direito, se não for pedida a nulidade do negócio em que assentou, no prazo de 3 anos, após a sua conclusão, através duma acção devidamente registada. Só através duma acção registada, neste prazo, a pedir a nulidade do negócio que fundamentou o registo, é que o direito tutelado por este pode ser impugnado.
E foi o que os recorridos fizeram, propondo a respectiva acção a pedir a nulidade do negócio, que registaram dentro do prazo de três anos, após a conclusão do mesmo.
E nela provaram, por usucapião, o direito de propriedade do prédio por parte dos pais, e a aquisição do direito à meação e à herança indivisa por morte de sua mãe e mulher, a 1 de Setembro de 1987. Conseguiram ilidir a presunção de propriedade que os recorrentes tinham, por força do registo, sobre o prédio inscrito em seu nome, e adquirido no processo executivo, por negociação particular.
O facto do registo da acção ter caducado com a falta de renovação nos termos do artigo 92 n.º 1 al. a) e n.º 3 do CRP., não significa que a acção e o respectivo registo não tenham produzido os seus efeitos perante os recorrentes. Pois, o que a lei exige é que a acção seja registada com vista a dar publicidade, conhecimento aos titulares do registo e a terceiros, que porventura queiram adquirir o prédio, sabendo que está em litígio.
Relativamente aos recorrentes o registo produziu os seus efeitos, isto é, atingiu os seus fins. Quanto a terceiros, esse problema não se coloca nestes autos, pelo que não nos temos de pronunciar.
Por outro lado, a caducidade do registo da acção é um facto novo, posterior à decisão da causa, porque o despacho é de 22 de Fevereiro de 2005 ( doc. fls. 458 a 460). E, como facto novo que é, e posterior à decisão, que foi prolatada a 11 de Novembro de 2004, não pode ser tido em conta na acção, nos termos do artigo 663 n.º 1 do CPC. Na verdade, os factos que influenciem a decisão e que sejam posteriores à propositura da acção, têm de ocorrer até à discussão da causa, assim como a prova e não posteriormente. E isto, para que a sentença os possa conhecer. Só em casos de impossibilidade de prova documental, é que é possível fazer juntar documentos com as alegações de recurso, mas para prova de factos que tenham ocorrido até à discussão da causa e não posteriormente.
Assim, a caducidade do registo da acção, invocada pelos réus nas alegações de recurso, não tem qualquer influência na decisão, porque não pode ser atendida nos termos do artigo 663 n.º 1 do CPC.
3 – Os réus afirmam que a venda do prédio urbano pode ser reduzida, porque o executado e chamado "I" era proprietário apenas de parte do prédio. Daí que seja possível reduzir o negócio à parte do prédio, sua propriedade, porque nesta o negócio não é nulo, mas válido, porquanto não envolve venda de coisa alheia.
O certo é que o que está em causa é a venda do direito de propriedade dum prédio urbano que se encontrava registado a favor do executado. E o que se provou foi que na data da venda, o prédio fazia parte dum direito indiviso, titulado pelo executado e pelos seus filhos aqui co-autores. O executado tinha o direito à meação e era herdeiro, como os seus filhos, da meação de sua mulher e mãe, respectivamente. O que quer dizer que, nestas circunstâncias, não é possível reduzir um negócio, que tem por objecto um direito de propriedade dum prédio urbano concreto, quando, na realidade, existia um direito indiviso, titulado por várias pessoas. O objecto do negócio é indivisível, nos termos em que consta da venda por negociação particular. E, por outro lado, o executado não é, na realidade, proprietário ou titular de parte do prédio urbano em causa. Apenas é co-titular dum direito indiviso, que integra o referido prédio, que apenas pode ser concretizado através da partilha. Enquanto estiver por partilhar esse direito, não é permitido a ninguém vender parte do direito, porque este não se divide em quotas partes. Apenas é possível cada titular vender a sua posição jurídica no direito indiviso e nada mais. Daí que, neste caso, não seja possível a redução do negócio, porque envolveria a modificação do objecto do contrato, o que não está previsto nos artigos 902 e 292 do C.Civil.
Daí que a sentença se refira à nulidade total do contrato, porque a venda efectuada implicava um direito indiviso, impossível de dividir, isto é, de reduzir. Pois a redução do negócio implica, necessariamente, que o seu objecto seja composto por vários elementos concretos, capazes de serem separados e pertencentes a várias pessoas. Daí que o vício, que gera a nulidade do negócio, possa atingir uma parte dos elementos e não outros. E seja o mesmo nulo relativamente a uma parte e válido na outra. E, em nome do principio da conservação dos negócios, seja admissível salvar parte do negócio, na parte não viciada.
No caso em apreço, como o já referimos, não é possível reduzir o negócio, porque o que está em causa é um direito indiviso titulado por várias pessoas, que engloba o prédio urbano vendido e porventura outros bens. Assim, a venda, ao abarcar um bem concreto do direito, está a englobar coisa alheia, na medida em que esse bem pertence a todos os contitulares. É inseparável do direito indiviso. Todos têm, qualitativamente, o mesmo direito sobre o prédio, apesar de, quantitativamente ser diferente, no momento da sua concretização, no acto da partilha.
Em face disto, teremos de concluir que estamos perante um contrato que alienou um bem pertencente a todos, atingindo o seu direito, pelo que é nulo, na sua totalidade.
Decisão
Pelo exposto, acordam os juizes da Relação em julgar improcedente a apelação, e, consequentemente, confirmam a sentença recorrida.
Custas a cargo dos recorrentes.
Guimarães,