Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 12582/12.5TBVCT-A.G1 |  |
POSSE
PRAZO
PENHORA
PREFERÊNCIA
II - O pagamento da totalidade do preço associado à entrega da coisa prometida vender, à realização de obras nesta pelo promitente-comprador e ao recebimento por parte deste da renda da arrendatária do 1º andar desse imóvel configuram uma situação de prática de actos de posse, em nome próprio.
III – Tais actos conferem ao possuidor, promitente-comprador, legitimidade para defender a sua posse, contra penhora que a ofendeu, através do procedimento de embargos de terceiro.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães:
I – Relatório;
Apelante (s): Caixa de Crédito AA…, Crl.
(exequente);
Apelado (s): BB (embargante);
BB instaurou autos de embargos de terceiro, contra CC. e Outros e ainda Caixa de Crédito AA, Crl., pedindo a procedência dos embargos, a manutenção da posse do embargante e o levantamento da penhora incidente sobre o bem identificados no artigo 1º da petição inicial.
Foi proferida decisão a julgar os embargos procedentes, determinando-se o levantamento da penhora incidente sobre o prédio urbano sito na Rua do Anjinho, nºs. …, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … e descrito na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo sob o número … da freguesia de Santa Maria Maior.
Inconformada com tal decisão, dela interpôs aquela embargada o presente recurso de apelação, em cuja alegação formula, em súmula, as seguintes conclusões:
1. Deve aditar-se aos factos provados o seguinte facto, uma vez que está assente nos autos e constitui o fundamento prévio para a dedução dos embargos:
- Em 6 de maio de 2013, em sede da execução, foi penhorado o prédio urbano, sito na Rua do Anjinho, n.os …, freguesia de Santa Maria Maior, Viana do Castelo, inscrito na matriz predial urbana, actualmente, sob o artigo …, descrito no registo predial sob o n.º …, penhora essa devidamente registada pela Ap. 2192
- vd. n.º 1 art.º 662.° e al. b) n.º 1 artº 640.° CPC
2. A alínea L) dos factos provados está em contradição com os restantes factos provados, devendo por isso passar a ter a seguinte redacção:
L - O embargante, por si e pelos seus ante possuidores, usa e frui do rés-do-chão do prédio identificado há mais de 20 anos, gozando de todas as utilidades por ele proporcionadas, usando-o como armazém
- vd. n.º 1 art.º 662.° e al. b) n.º 1 art.º 640.° CPC
3. O embargante não pode fazer valer o período em que ocupou o rés-do-chão do prédio enquanto arrendatário, para efeitos de posse, uma vez que até então era mero detentor
- vd. art.ºs 1022.°, 1251.° e 1253.° CC
4. A posse do embargante iniciou-se só após a celebração do contrato-promessa, com o pagamento da totalidade do preço, pelo período de, apenas, 3 anos e 10 meses, não sendo, por isso, susceptível de gerar a aquisição do direito de propriedade e determinar o levantamento da penhora
- vd. art.º 1296.° e 1290.° CC
Pede que se revogue a sentença recorrida.
Não houve contra-alegações.
II – Delimitação do objecto do recurso; questões a apreciar;
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações, nos termos do artigo 639º, do Código de Processo Civil, na redacção introduzida pela Lei nº 41/2013, de 26.06 (doravante CPC).
As questões suscitadas pelo recorrente podem sintetizar-se nos seguintes itens:
a) Erro na apreciação da prova: impugnação da matéria de facto;
b) Requisitos dos embargos de terceiro: ilegalidade da penhora;
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
III – Fundamentos;
1. De facto;
A factualidade considerada provada na sentença é a seguinte:
1 – Factos provados
a) No dia 26 de Junho de 2009, CC, na qualidade de promitente-vendedor e BB, na qualidade de promitente-comprador, celebraram, por escrito, o acordo, ao qual apelidaram de contrato-promessa de compra e venda, incidente sobre o prédio urbano sito na Rua do Anjinho, nºs. …, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … e descrito na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo sob o número … da freguesia de Santa Maria Maior, nos termos que melhor se encontram descritos na cópia que se encontra junta aos autos de fls. 21 a 22 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
b) Nesse dia, CC prometeu vender ao embargante o identificado prédio urbano pelo preço de € 75.000,00, tendo recebido deste a quantia de € 50.000,00;
c) Posteriormente, no dia 7 de Julho de 2009, a pedido do executado CC, o embargante pagou ainda a quantia de € 25.000,00 tendo esse pagamento originado um aditamento ao referido contrato-promessa, cuja cópia se encontra junta aos autos a fls. 23 a 24 dos presentes autos, dando-se o respectivo teor aqui por integralmente reproduzido;
d) Com esse último pagamento, o embargante esgotou as suas poupanças;
e) O embargante, antes de adquirir o prédio, já o ocupava há mais de 20 anos, no rés-do-chão, como ainda hoje acontece, na qualidade de arrendatário, nos termos do acordo celebrado por escrito e junto aos autos de fls. 25 a 26 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
f) Aquele rés-do-chão era e é usado pelo embargante enquanto armazém de apoio à actividade de construção civil que este desenvolve;
g) O primeiro andar do prédio encontra-se arrendado a DD;
h) Após a celebração do contrato-promessa, a arrendatária do primeiro andar passou a pagar as rendas ao embargante;
i) A escritura de compra e venda não se realizou porque a mesma implicava o pagamento do IMT à taxa de 6,5% sobre o valor total do prédio, não distinguindo o serviço de finanças o uso habitacional do primeiro andar e que levaria ao pagamento de um imposto menor;
j) Tal consideração das finanças obrigava ao pagamento de uma quantia de € 5.000,00 que o embargante não possuía na altura;
k) Motivo pelo qual foram adiando a celebração do contrato de compra e venda por escritura pública;
l) O embargante, por si e pelos seus ante possuidores, usa e frui do prédio identificado há mais de 20 anos, colhendo os respectivos frutos e gozando de todas as utilidades por ele proporcionadas, usando-o como armazém e recebendo as suas rendas;
m) O que faz à vista de toda a gente, sem oposição de quem quer que seja, de forma contínua e, desde 26 de Junho de 2009, julgando-se o seu único e legítimo proprietário;
n) Providenciando, com esse ânimo, pelas reparações urgentes e restauros que o imóvel reclama, designadamente, no primeiro andar arrendado a DD, tendo nesse espaço reparado a parede da casa de banho;
o) Na sentença, transitada em julgado, proferida no processo de embargos de terceiro instaurado por BB contra CC e Outros que correu termos neste Tribunal sob o número 3654/11.9TBVCT-A foram dados por provados os seguintes factos:
O embargante foi notificado pela agente de execução EE no dia 29 de Maio de 2012 para a abertura de propostas em carta fechada a realizar-se no dia 2 de Julho de 2012, nos termos do documento junto aos autos a fl. 11 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
No dia 26 de Junho de 2009, CC, na qualidade de promitente-vendedor e BB, na qualidade de promitente-comprador, celebraram, por escrito, o acordo, ao qual apelidaram de contrato-promessa de compra e venda, incidente sobre o prédio urbano sito na Rua do Anjinho, nºs. …, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … e descrito na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo sob o número … da freguesia de Santa Maria Maior, nos termos que melhor se encontram descritos na cópia que se encontra junta aos autos de fls. 12 a 13 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
Nesse dia, CC prometeu vender ao embargante o identificado prédio urbano pelo preço de € 75.000,00, tendo recebido deste a quantia de € 50.000,00;
Posteriormente, no dia 7 de Julho de 2009, a pedido do executado CC, o embargante pagou ainda a quantia de € 25.000,00 tendo esse pagamento originado um aditamento ao referido contrato-promessa, cuja cópia se encontra junta aos autos a fls. 14 e 33 dos presentes autos, dando-se o respectivo teor aqui por integralmente reproduzido;
Com esse último pagamento, o embargante esgotou as suas poupanças;
O embargante, antes de adquirir o prédio, já o ocupava há mais de 20 anos, no rés-do-chão, como ainda hoje acontece;
Aquele rés-do-chão era e é usado pelo embargante enquanto armazém de apoio à actividade de construção civil que este desenvolve;
O primeiro andar do prédio encontra-se arrendado a DD;
Após a celebração do contrato-promessa, a arrendatária do primeiro andar passou a pagar as rendas ao embargante;
A escritura de compra e venda não se realizou porque a mesma implicava o pagamento do IMT à taxa de 6,5% sobre o valor total do prédio, não distinguindo o serviço de finanças o uso habitacional do primeiro andar e que levaria ao pagamento de um imposto menor;
Tal consideração das finanças obrigava ao pagamento de uma quantia de € 5.000,00 que o embargante não possuía na altura;
Motivo pelo qual foram adiando a celebração do contrato de compra e venda por escritura pública;
O embargante, por si e pelos seus ante possuidores, usa e frui do prédio identificado há mais de 20 anos, colhendo os respectivos frutos e gozando de todas as utilidades por ele proporcionadas, usando-o como armazém, recebendo as suas rendas e entregando o dinheiro do IMI ao promitente vendedor assim que este lhe apresenta as notas de liquidação do referido imposto;
O que faz à vista de toda a gente, sem oposição de quem quer que seja, de forma contínua e julgando-se o seu único e legítimo proprietário;
p) No dispositivo da referida sentença pode ler-se: “em face do exposto, julgo a presente oposição mediante embargos de terceiro interposta por BB, procedente, por provada, e consequentemente, determino o levantamento da penhora incidente sobre o prédio urbano sito na Rua do Anjinho, nºs. …, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … e descrito na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo sob o número … da freguesia de Santa Maria Maior”.
*****
2. De direito;
a) Erro na apreciação da prova: impugnação da matéria de facto;
Começa a recorrente por impugnar a decisão de facto, no sentido de ser aditada a seguinte factualidade, por se mostrar assente e ser pressuposto fáctico para a dedução dos embargos:
«Em 6 de maio de 2013, em sede da execução, foi penhorado o prédio urbano, sito na Rua do Anjinho, n.os …, freguesia de Santa Maria Maior, Viana do Castelo, inscrito na matriz predial urbana, actualmente, sob o artigo …, descrito no registo predial sob o n.º …, penhora essa devidamente registada pela Ap. 2192».
Tal materialidade decorre, aliás, do teor da certidão de registo predial de fls. 118 e 119, cuja autenticidade não foi posta em causa, pelo que se admite o proposto aditamento – artº 662º, nº1, do CPC.
Mais suscita que a alínea L) dos factos provados está em contradição com os restantes factos provados, devendo passar a ter a seguinte redacção:
«L - O embargante, por si e pelos seus ante possuidores, usa e frui do rés-do-chão do prédio identificado há mais de 20 anos, gozando de todas as utilidades por ele proporcionadas, usando-o como armazém».
A referida alínea L) tem a seguinte redacção:
«O embargante, por si e pelos seus ante possuidores, usa e frui do prédio identificado há mais de 20 anos, colhendo os respectivos frutos e gozando de todas as utilidades por ele proporcionadas, usando-o como armazém e recebendo as suas rendas».
Também aqui assiste razão à recorrente.
Na verdade, como resulta da demais factualidade apurada e constante das alíneas a) a h), enquanto arrendatário apenas do rés-do-chão do aludido prédio urbano e até à celebração do contrato promessa, o embargante apenas teve o gozo e fruição dessa parte do imóvel e nessa qualidade.
Coisa distinta é já repercussão jurídica desses actos, inclusive da celebração do aludido contrato promessa de compra e venda.
Assim, atende-se o aludido aditamento e alteração da matéria de facto, nos seguintes termos:
Adita-se:
«Em 6 de maio de 2013, em sede da execução, foi penhorado o prédio urbano, sito na Rua do Anjinho, n.os …, freguesia de Santa Maria Maior, Viana do Castelo, inscrito na matriz predial urbana, actualmente, sob o artigo …, descrito no registo predial sob o n.º …, penhora essa devidamente registada pela Ap. 2192».
Altera-se a alínea L) da matéria de facto, a qual passa a ter a seguinte redacção:
«O embargante, por si e pelos seus ante possuidores, usa e frui do prédio identificado há mais de 20 anos, colhendo os respectivos frutos e gozando de todas as utilidades por ele proporcionadas, usando-o como armazém e recebendo as suas rendas».
b) Requisitos dos embargos de terceiro: ilegalidade da penhora;
O objecto de recurso versa ainda sobre matéria de direito.
Contrapõe a apelante que o embargante não pode fazer valer o período em que ocupou o rés-do-chão do prédio enquanto arrendatário, para efeitos de posse, uma vez que até então era mero detentor.
Mais argumenta que a sua posse se iniciou só após a celebração do contrato-promessa, com o pagamento da totalidade do preço, pelo período de, apenas, 3 anos e 10 meses, não sendo, por isso, susceptível de gerar a aquisição do direito de propriedade e determinar o levantamento da penhora
Não obstante a validade em tese de tais argumentos, não lhe assiste razão quanto à existência de erro na decisão de direito.
A oposição por embargos de terceiro visa a defesa da posse ou de qualquer direito incompatível com acto judicial ordenado ou realizado, como seja o caso de penhora ou outro acto de apreensão judicial de bens – artº 351º, nº1, do CPC redacção vigente à data de propositura dos embargos de terceiro.
Com efeito, como emerge do pedido formulado pelos embargantes, pretendem estes a manutenção da sua posse sobre o prédio em questão e, consequentemente, levantamento da penhora sobre o mesmo.
Parece ser pacífico, a nível da doutrina e jurisprudência, que “o contrato promessa (…) não é susceptível de, só por si, transmitir a posse ao promitente-comprador” - vide em anotação ao artigo 1251º, Pires de Lima e Antunes Varela “in” Código Civil Anotado.
Todavia, têm-se equacionado situações configuráveis de verdadeira posse Veja-se entre outros os Acórdãos do STJ de 07.01.2010 (proc. 860/03.3TLBGS-B.E1.S1) e 29.11.2011, proc.322-D/1999.E1.S2, in dgsi.pt.
Mais concretamente, trata-se de casos em que o promitente transmissário pratica, com a traditio e em relação à coisa, actos materiais em nome próprio, correspondentes ao exercício dos direitos em causa.
São aqueles em que, como se perfilha no acórdão do STJ de 07.04.17, in dgsi.pt, “obtido o corpus pela tradição a coberto daquela pressuposição de cumprimento do contrato definitivo e na expectativa fundada de que se verifique, pratica actos de posse com o animus de estar a exercer o correspondente direito de propriedade em seu próprio nome, ou seja, intervindo sobre coisa como se fosse sua”.
Uma dessas hipóteses é aquela em que houve o pagamento integral do preço da coisa prometida vender associado à entrega da coisa, com a prática, a partir desse momento, de actos materiais correspondentes ao exercício do direito em causa, como seja, por exemplo a realização de obras de reparação ou melhoria da coisa.
Aqui, “a traditio visou antecipar o cumprimento do próprio contrato definitivo; (…) o próprio adquirente é, então, desde logo, investido num controlo material semelhante ao do proprietário, podendo falar-se de posse em termos de propriedade” – Menezes Cordeiro “in” A Posse – Perspectivas Dogmáticas Actuais”, 1997, página 97.
Reportando-nos ao caso concreto, apurou-se, além do pagamento da totalidade do preço [alíneas b) e c) dos factos provados], o seguinte:
- O primeiro andar do prédio encontra-se arrendado a DD;
- Após a celebração do contrato-promessa, a arrendatária do primeiro andar passou a pagar as rendas ao embargante;
- A escritura de compra e venda não se realizou porque a mesma implicava o pagamento do IMT à taxa de 6,5% sobre o valor total do prédio, não distinguindo o serviço de finanças o uso habitacional do primeiro andar e que levaria ao pagamento de um imposto menor;
- Tal consideração das finanças obrigava ao pagamento de uma quantia de € 5.000,00 que o embargante não possuía na altura;
- Motivo pelo qual foram adiando a celebração do contrato de compra e venda por escritura pública;
- O que faz à vista de toda a gente, sem oposição de quem quer que seja, de forma contínua e, desde 26 de Junho de 2009, julgando-se o seu único e legítimo proprietário;
- Providenciando, com esse ânimo, pelas reparações urgentes e restauros que o imóvel reclama, designadamente, no primeiro andar arrendado a DD, tendo nesse espaço reparado a parede da casa de banho;
Perante esta factualidade provada (e não impugnada), podemos assim concluir que a coisa é “entregue” (agora na qualidade de verdadeiro dono e não de arrendatário) ao promitente-comprador como se sua fosse já e, nesse estado de espírito, ele pratica sobre ela diversos actos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade (recebe rendas da arrendatária do 1º andar, realiza obras no imóvel).
Tais actos não são realizados em nome do promitente vendedor, nem enquanto arrendatário, mas sim em nome próprio, com a intenção de exercer sobre a coisa um verdadeiro direito real.
Com efeito, ao realizar obras no referido imóvel, nomeadamente no 1º andar (note-se que o promitente comprador havia apenas arrendado o rés-do-chão), depois de ter pago a totalidade do preço estipulado no contrato promessa, com conhecimento de todos – e, portanto, do promitente vendedor – sem qualquer violência e de boa-fé, ao passar a receber rendas da arrendatária desse 1º andar (ao invés do promitente vendedor) e ao manter a expectativa que o contrato promessa fosse cumprido, com a realização da escritura pública [não fora as razões de natureza fiscal – cfr. factos provados das alíneas i), j) e k)], o embargante não deixou de praticar actos de posse na medida em que este comportamento revelou, para além da manifesta existência de um corpus, a existência de animus, ou seja, do exercício de um direito de propriedade em seu próprio nome.
Dito doutro modo, comportou-se como que o aludido imóvel prometido vender fosse já seu.
Logo, a utilização do presente procedimento de embargos de terceiro para defender a sua posse é legítima e legal (não estando em causa a verificação dos demais pressupostos contidos no apontado artº 351º do CPC), já que a penhora efectuada sobre esse imóvel ofendia essa posse, em nome próprio.
Releve-se que o pedido do embargante é o de manutenção da sua posse, em nome próprio, sobre tal prédio e não o de reconhecimento do direito de propriedade, seja por aquisição derivada ou originária, com base na usucapião.
Logo, é irrelevante a posse em nome de outrem (por via do arrendamento) ou o lapso de tempo da posse para efeitos de usucapião, enquanto argumentos esgrimidos pela recorrente.
Improcede, pois, a apelação.
Sumariando:
I - O contrato promessa não é susceptível de, por si só, transmitir a posse ao promitente-comprador;
II - O pagamento da totalidade do preço associado à entrega da coisa prometida vender, à realização de obras nesta pelo promitente-comprador e ao recebimento por parte deste da renda da arrendatária do 1º andar desse imóvel configuram uma situação de prática de actos de posse, em nome próprio.
III – Tais actos conferem ao possuidor, promitente-comprador, legitimidade para defender a sua posse, contra penhora que a ofendeu, através do procedimento de embargos de terceiro.
III – Decisão;
Em face do exposto, acordam os Juízes desta 1ª secção cível em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pela apelante.
Guimarães, 22.10.2015
António Sobrinho
Isabel Rocha
Miguel Baldaia