Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 2019/06.9TBVCT.G1 |  |
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
ABUSO DE DIREITO
VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM
F... da R... e mulher Maria T F A F intentaram a presente acção com processo sumário contra Paula C G L da C, pedindo que:
a) a título principal, sejam os AA reconhecidos como donos e legítimos possuidores do prédio urbano identificado no artigo1º da p.i. e que seja a Ré condenada a reconhecer tal direito de propriedade com entrega imediata do mesmo livre e devoluto de pessoas e bens, bem como a pagar aos AA uma indemnização equivalente ao montante ajustado pelo uso e ocupação da parte do rés-do-chão que vem usufruindo, até à data da sua efectiva restituição;
b) subsidiariamente, seja declarado nulo, por vício de forma, o contrato de arrendamento celebrado entre AA e Ré;
c) subsidiariamente, seja a Ré condenada a despejar imediatamente o local arrendado, entregando-o livre de pessoas e bens, nos termos do disposto na al. b) do nº1 do artigo 64º RAU, bem como no pagamento das rendas vencidas e demais valores e das rendas vincendas até ao trânsito em julgado da sentença que decrete o despejo.
Alegaram, para tanto e em síntese, que com data de 1/7/1997 e através de escrito que denominaram de “Contrato Promessa de Arrendamento”, os autores prometeram dar de arrendamento à R. a parte do rés-do-chão do prédio identificado no artigo 1º da p.i., destinado à venda, por grosso e a retalho, de cereais, pássaros exóticos, alimentos para animais e outros artigos relacionados com esta actividade, sendo que nunca chegaram a reduzir a escritura pública o contrato de arrendamento.
Mais alegaram que, a entender-se que o contrato celebrado é de arrendamento, o mesmo é nulo, quer por vício de forma, quer por falta de alvará de licença de utilização, nos termos do artigo 9º do RAU, por violação do artigo 8º, nº2, al. c) do mesmo diploma.
E alegaram ainda que a ré no último ano, com referência à datada propositura da acção, transformou completamente o locado num misto de estabelecimento de supermercado, drogaria e mini horto com venda de combustíveis à mistura e passou a vender outro tipo de produtos, designadamente gás de garrafa, que expõe no exterior das divisões que ocupa, por baixo e em frente a uma janela da habitação dos AA, chegando a armazená-las durante a noite no estabelecimento.
Contestou a Ré, excepcionando a ineptidão da petição inicial e a sua ilegitimidade por ter sido demandada desacompanhada do respectivo cônjuge, sendo certo que o estabelecimento comercial instalado no locado integra o património comum do casal.
No mais, impugnou os factos invocados pelos AA, sustentando, em síntese, que estes sempre a reconheceram como arrendatária, recebendo dela as rendas e emitindo o respectivo recibo, pelo que ao proporem a presente acção actuam os AA com manifesto Abuso do Direito.
Mais alegou que sempre exerceu no local a mesma actividade, consubstanciada na venda por grosso e a retalho de cereais, sementes e pássaros, que compõe cerca de 91% do seu volume de negócio, e que os demais artigos por ela comercializados, com excepção das botijas de gás, são acessórios destes produtos, sendo certo que tais factos sempre foram do conhecimento dos AA.
Concluiu, pedindo a condenação dos autores por litigância de má fé já que só vieram a Juízo porque se zangaram com a Ré, alegando factos que bem sabem não corresponderem à verdade.
Os autores responderam.
Foi admitida a intervenção principal provocada de Raul M F da C, marido da Ré.
Proferido despacho saneador, foi dispensada a elaboração dos factos assentes e da base instrutória.
Procedeu-se a julgamento, com observância do formalismo legal, decidindo-se a matéria de facto controvertida pela forma constante de fls. 374 e 375.
A final, foi proferida sentença que:
1. a) declarou que os AA são os donos e legítimos possuidores do prédio descrito o artigo 1º da petição inicial, condenando os Réus a reconhecerem tal direito;
b) julgou improcedente o restante peticionado na al. b), bem como nas als. c), d), e e) dos pedidos finais, tendo em conta as respectivas causas de pedir;
c) julgou improcedentes os pedidos subsidiários formulados nas al. f) e g) e, em consequência, absolvendo de todos eles os Réus demandados.
2. condenou os AA, como litigantes de má-fé, no pagamento da multa fixada em 5 (cinco) Uc’s, determinando o cumprimento do disposto no artigo 457º, nº2 CPC relativamente à indemnização.
As custas da acção ficaram a cargo dos Autores.
Não se conformando com esta decisão, dela apelaram os autores, terminando a sua alegação com as seguintes conclusões, que se transcrevem:
“1ª- Entendem, os AA/Apelantes não ter razão o Tribunal "a quo", que julgou incorrectamente os factos face á prova produzida e fazendo uma incorrecta aplicação dos normativos jurídicos aplicáveis.
2ª- Não é menos verdade, porém, que a decisão proferida sobre a matéria de facto, mais concretamente as respostas aos quesitos 67°, 82° e 83°, 85° da contestação, a que correspondem os pontos 1.38 e 1.39, 1.42, 1.44, dos factos provados, foi sem margem para dúvidas, incorrectamente julgada pelo Tribunal "a quo".
3ª- Ora salvo o devido respeito, por melhor opinião, o Tribunal "a quo" caiu em erro de julgamento nesta matéria.
4ª- De resto e diga-se em abono da verdade, não se consegue perceber que o Tribunal "a quo", tenha dado como provado estes dois quesitos com base em pouca ou nenhuma prova testemunhal a esse respeito produzida.
5ª- Tanto mais que o que está em causa é um estabelecimento comercial, sendo que este está sujeito a uma contabilidade própria, com registos contabilísticos, de tudo que é vendido e adquirido para posterior revenda.
6ª- Ou seja de tudo que é vendido, tem que ser emitido um talão de venda, registado e lançado em livro próprio, assim como deve ser lançado em livro próprio o apuro total do dia, do mês, e do ano.
7ª-Também estão sujeitas a registo, as compras a fornecedores, nomeadamente de rações, do gás, e dos demais produtos, enfim tudo o que se vende no estabelecimento comercial, uma vez que neste nada se produz tudo se compra para posterior revenda.
8ª- Ou seja, existe, uma obrigação legal, de acordo com o estipulado no Código de Imposto Sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS), e do plano oficial de contabilidade (POC), de tudo ser contabilizado, e a Ré, não foge à regra.
9ª- Obrigação legal, que o Tribunal não podia descurar.
10ª- Certo é que a Ré, deliberadamente, não juntou aos autos um único documento de suporte do alegado volume de negócios e a sua discriminação por produtos vendidos.
11ª- Salvo o devido respeito, o volume de negócios de um estabelecimento comercial, como é caso dos autos, só pode ser dado como provado, com base nos elementos contabilísticos e não através de prova testemunhal.
12ª- A determinação do volume de negócios de um estabelecimento comercial obedece a regras contabilisticas próprias, e exige como é óbvio o competente suporte documental, que é do senso comum.
13ª- O Tribunal "a quo", deu como provado que os Autores eram clientes do estabelecimento da Ré, porém não existe uma única testemunha, que seja arrolada pelos AA. ou pela Ré, que tenha sequer pronunciado o nome do Autor Torcato F... da R..., como sendo cliente do estabelecimento da Ré.
14ª- Devidamente cotejados todos os depoimentos produzidos nos presentes, autos, resulta sem margem para dúvidas que a matéria de facto constante dos Artigos 67° e 85° da Contestação, tem que ser dada como não provada, pelo menos em relação ao Autor Torcato F R.
15ª- Não obstante o facto de a convicção dos Apelantes assentar em prova sólida e concreta ( Testemunhas arroladas pelos AA. ) o certo é que o Tribunal "a quo", na fundamentação da resposta ao Artigos 67° e 85° da Contestação, não fez qualquer referência, nem curou de demonstrar, ainda que sumariamente, em que argumentos e circunstâncias é que efectivamente funda tal decisão, não basta dizer que o Tribunal arredou os depoimentos das testemunhas dos AA., dizendo pouco credíveis e isentos, sem dizer porquê, o que desde logo configura causa de nulidade da sentença, nos termos do disposto no Artigo 668° n° l alínea b) do C.P.C, e que expressamente se invoca.
16ª- Face ao supra exposto, dir-se-á que mesmo sendo livre o julgador na apreciação da prova testemunhal, nos parece que toda a prova não foi de molde a que a convicção do Tribunal "quo", fosse no sentido de dar a resposta que deu aos artigos 67° e 85° da Contestação.
17ª- Pelo que salvo o devido respeito, haverá violação, grave, do principio da livre apreciação da prova por parte do Tribunal "a quo".
18ª- Estão os Apelantes em crer que o principio da livre apreciação da prova, não tem abrangência que o Tribunal "a quo" lhe deu e não concede ao julgador uma margem de subjectividade tão grande, pelo que atendendo à prova produzida (a globalidade das testemunhas dos Autores que responderam de forma directa aos quesitos, afirmando que a transformação se deu em 2004/2005), e há objectiva ausência de prova em contrário, deverão os factos considerados no artigos /quesito 67° e 85°, ser alterados, atribuindo-lhe resposta restritiva quanto ao primeiro, em relação apenas à Autora mulher, e ter-se como não provado o artigo/quesito 85°, com referência à data de 1998.
19ª- Atento todo o exposto, a decisão da matéria de facto, proferida pelo Tribunal "a quo", quanto aos artigos/quesito 67° e 85° da contestação, tem que se alterada por essa Relação, uma vez que do processo constam elementos probatórios que impunham uma decisão/resposta diversa da que foi proferida conforme o disposto nos números l, 2 e 3 do Artigo 712° do C.P.C.
20ª- Pelo que salvo o devido respeito, o "Tribunal a quo", não podia em bom rigor dar estes dois quesitos como provados.
21ª- Pelo que se impõe ao Tribunal "ad quem", alterar essas respostas.
22ª- O tribunal "a quo", fez uma incorrecta aplicação, do artigos 220° , 289° ambos do Código Civil, assim do instituto do abuso do direito (Artigo 334° do C.C.), como fundamento neutralizador da declaração de .nulidade do contrato.
23ª- Senão vejamos, bem andou o Tribunal "a quo", ao declarar primeiro a nulidade do contrato por vício de forma.
24ª- Uma vez que o contrato de arrendamento para comércio era à data dos facto (1/07/1997) obrigatoriamente celebrado por escritura pública, nos termos da al. l) do n° 2 do art. 80° Código do Notariado, na redacção dada pelo Dec. Lei 40/96 de 7 Maio, formalidade igualmente exigida pela al. b) do n° 2 do art. 7° Regime de Arrendamento Urbano, normativos estes em vigor à data de celebração do contrato em apreciação.
25ª- Não tendo sido observada tal formalidade, a declaração enferma de nulidade, segundo o disposto no artigo 220° do Código Civil.
Sendo nulo o contrato de arrendamento comercial, teriam os RR,/Apelados de abrir mão do locado e restituí-lo aos AA./Apelantes, a "ex vi" do disposto no Artigo 289° do Código Civil, que opera os efeitos da declaração de nulidade e da anulação.
26ª- Não decidiu bem o Tribunal relativamente, à nulidade invocada nos termos do artigo 9° do R.A.U. (DL 321-B/90 de 15/10), por falta de licença de utilização, à data do contrato, pois salvo o devido respeito o documento de fls. 160 e seguintes dos autos, (escritura pública de justificação), onde se declara que para o prédio não era face ao ano de inscrição na matriz, obrigatória a licença de utilização, mas isto vale apenas para efeitos de escrituras públicas de justificação, compra e venda e doações.
27ª- Não já para efeitos de arrendamento, pois para efeitos especificos de contrato de arrendamento, era exigível a data para a celebração do contrato de arrendamento a existência de alvará de licença de utilização para o fim a que se destinava o locado, emitido há menos de oito anos, o que também não existia, nem existe.
28ª- Também aqui o Tribunal "a quo", fez uma incorrecta aplicação dos factos e da lei, violando-se dessa forma o disposto na alínea c) do n° 2 do Artigo 8a do RAU, o que gera a nulidade do contrato nos termos do disposto no Art. 9° do RAU.
29ª- Não caso dos autos, não se verifica nenhuma hipótese de existir abuso de direito dos AA./Apelantes, muito menos que este seja manifesto, ou que os estes ultrapassem de forma evidente ou inequívoca os limites traçados pela norma citada.
30ª- Também não se pode chamar à colação a chamada conduta contraditória (venire contra factum proprium) em combinação com o princípio da tutela da confiança (exercício dum direito em contradição com uma conduta anterior em que a outra parte tenha confiado, vindo esta com base na confiança gerada, e de boa fé, a programar a sua vida e a tomar decisões)", uma vez que ficou demonstrado que não foram os Autores/Apelantes a elaborar o contrato.
31ª- Pelo contrário, foram os RR/Apelados, que fizeram como bem entenderam, pelo que devem sujeitar-se as consequências, de não terem actuado correctamente feito.
32ª- Se os RR./Apelados quiseram poupar dinheiro na celebração da escritura pública, não podem agora, alegar abuso de direito, pois a sua conduta não é menos censurável que a actuação dos autores.
33ª- Pois, não basta que o exercício do direito cause prejuízos a outrem, visto que a atribuição de direitos traduz deliberadamente a supremacia de certos interesses sobre outros interesses com eles conflituantes.
34ª- Na realidade, não há abuso de direito se os Autores/Apelantes pedem a declaração de nulidade do contrato por vício de forma e paralelamente e subsidiariamente, pedem também a resolução com fundamento na utilização do locado para outra actividade.
35ª- Os Autores/Apelantes ao invocarem a nulidade do contrato, não assumem um comportamento claramente contraditório com a conduta anteriormente revelada.
36ª- De resto, existe na jurisprudência uma corrente, no sentido da inadmissibilidade do instituto do abuso do direito, nos casos como o dos autos, argumenta-se, essencialmente, com razões de interesse e ordem públicas relacionadas com a certeza e segurança jurídica que devem presidir à celebração dos negócios jurídicos.
37ª- Subjacentes à exigência da escritura pública para formalizar determinada declaração negocial estão razões de interesse e ordem pública, nomeadamente certeza e segurança no comércio jurídico, protecção das partes contra os perigos da sua imponderação, publicidade e protecção de terceiros.
38ª-Se a lei impõe a observância de determinada formalidade para a validade do contrato, é porque supõe presidirem a essa exigência razões daquela natureza, não podendo afastar-se essa formalidade com o argumento de que os objectivos da lei, ao exigir certa forma, se mostram alcançados com a observância de forma menos solene.
39ª- Nem a convenção das partes pode afastar a forma exigida por lei para validade da declaração negocial. De contrário, fácil seria contornar e anular essa imposição legal.
40ª- Terá a parte contra quem a arguição é feita de se contentar com pedir indemnização pelo interesse negativo decorrente da celebração do contrato nulo.
41ª- Neste sentido se pronunciaram Pires de Lima e Antunes In Código Civil Anotado, em anotação ao art. 227°, I, pág. 216, e Ac. S.T.J., de 2002/01/17, in C.J.,X-l°-48(Ac. S.T.J.). Já Meneses Cordeiro, in Da Boa Fé no Direito Civil, II, pág. 795 e Vaz Serra, in R.L.J., 115°-187, defendem que nem sempre a nulidade formal deve prevalecer sobre a ilegitimidade do exercício do direito em consequência do abuso. Também são neste sentido os Ac. S.T.J., 98/11/12 e R.P., de 2004/04/12, in CJ, VI- 3°, 110 (Ac. STJ) e XXIX-2°,188 e ainda acórdão de 3/03/2005 Tribunal da Relação do Porto.
42ª- Daqui resulta que também o pressuposto da boa fé não ocorre, pela simples razão de que inexiste, verdadeiramente, um factum proprium - ou seja, actos anteriores que, praticados pelos autores, possam ter originado uma situação de confiança merecedora de protecção.
43ª- Os AA./Apelantes não agiram com abuso do direito – não excederam manifestamente, como a lei exige, os limites impostos pela boa fé ao seu direito;
44ª- A R/Apelada também não demonstrou que os AA,/ Apelantes tenham determinado à inobservância da forma do contrato, ou que, sem incúria, desconhecesse essa forma para o contrato, sendo certo que existem válidos fundamentos para o exercício do direito prosseguido pela AA/Apelante, pelo que está afastada a excepção invocada do Abuso de Direito;
45ª- Violou, pois, a douta Sentença, entre outros, o disposto nos acima referidos preceitos legais, 220° e 289° e 334° todos do Código Civil
46- Não restam dúvidas, face à experiência comum, que a venda de produtos identificados nos pontos 1.13 e 1.14 dos factos provados, se não se devem reputar como produtos relacionados com a actividade prevista no contrato e aí constante da cláusula 3° b) do contrato.
47ª- Para se decidir se a Ré/Apelada ao comercializá-los no locado está a violar o contratualmente estabelecido, maxime o que consta da cláusula 3° b) do contrato de arrendamento, o que confere aos autores o direito à resolução do contrato, há que proceder à interpretação do negócio jurídico, nos termos dos art°s 236° e 239°, ambos do CCivil e analisar o que constituem essas outros bens que aí são vendidos.
48ª- Á luz da razoabilidade das coisas, da boa-fé e dos usos comuns, não se presume que os senhorios podiam e deviam ter contado, desde sempre, com a venda de gás, nem dos produtos mencionados no ponto 1.13 dos factos provados, o que se traduz na violação contratual desse contrato e concede aos Autores/Apelantes o direito à resolução do mesmo nos termos da al. b) do n°l do art° 64° do RAU.
49ª- O Tribunal "a quo" ao considerar improcedente e não provada a presente acção também quanto a este fundamento invocado pelos Autores/Apelantes, fez uma incorrecta aplicação, do disposto no artigo 64° n° l alínea b) do RAU, os artigos 236° a 239° do Código Civil e o artigo 1038°, alínea c) também do Código Civil.
Sem prescindir,
50ª- In casu sub iudice, salvo o formal respeito pelo Tribunal " a quo", os Autores, perante a Petição Inicial e a Resposta, nos seus termos. não deduziram pretensão com falta de fundamento, nem alteraram a verdade dos factos, tudo em relação a factos pessoais e relevantes para a decisão da causa.
51ª- Na situação presente, salvo o devido respeito, foi precipitado ter-se concluído estar-se em face de uma lide em que os AA./Apelantes alteraram a verdade dos factos de deduzindo pretensão cuja falta não podiam ignorar.
52ª- Tanto mais que todas as testemunhas por si arroladas confirmaram as suas alegações constantes da petição inicial, bem como as testemunhas da R/Apelada (Ema e Maria de Fátima) confirmaram que a transformação do estabelecimento se deu acerca de 4/5 anos, ou seja, em 2005.
53ª-Salvo o devido respeito, afigura-se aos Recorrentes que o raciocínio do Tribunal " a quo " é inusitado e atentatório' dos princípios mais básicos de acesso ao Direito, num Estado de Direito.
54ª- No caso sub judice os Autores, ora Apelantes, demandaram a Ré, ora Apelada, de forma límpida e clara, conscientes da verdade material dos factos alegados na sua Petição Inicial e na Resposta, pelo que não deverão, por isso, os Autores serem condenados por litigância de má fé, pois que o seu comportamento na lide não pode subsumir-se ao art° 456° do Cód. Proc. Civil.
55ª- Não aceitam os Recorrentes que haja má fé sua, até nesta matéria. Para que se pudesse falar em litigância de má fé dos Autores, ora Apelantes, teria que se lhes imputar uma actuação dolosa ou maliciosa, de ambos, sendo certo que em relação ao Autor Torcato F... da R..., nada se provou, nem que este fosse cliente do estabelecimento, nem que tivesse conhecimento dos produtos que aí se vendiam e desde quando.
56ª- Assim como não se provou, nem sequer foi alegado que os Autores, anuíram, ou incentivaram na transformação do estabelecimento, nesse caso, sim é que podia existir má-fé, e abuso do direito pela sua parte, o que está longe de se ter verificado nos presentes autos.
57ª- Acresce que a circunstância de, em audiência de julgamento, não se terem dado como provados na íntegra todos os factos alegados na Petição Inicial, não é suficiente para se condenar como litigantes de má fé estes demandantes, aqui Apelantes, apenas e só por o Tribunal, e da forma supra mencionado, ter valorizado o testemunhas da parte contrária em detrimento das testemunhas do AA.
58ª- A actuação dos AA./Apelantes objectivamente configurada nos autos não se mostra inequivocamente integradora do Artigos 456° e 457° C.P.C.
59ª- É certo que foi dada como provada versão dos factos diversa da sustentada pelos AA./Apelantes, mas também é verdade que a opção por uma ou outra versão tem mais a ver, no caso presente, com a interpretação ou leitura subjectiva dos mesmos factos por parte do Tribunal "a quo".
60ª- A falta de razão da parte, salvo o devido respeito, não chega para caracterizar a má fé. Se estivermos no âmbito duma interpretação dos factos e do direito em que seja ainda aceitável divergência de opiniões e discordância das partes, estando estas genuinamente convictas da sua razão substantiva, então será de reconhecer que nos situamos no domínio do exercício (lícito) do direito de acesso ao direito e aos tribunais, constitucionalmente protegido.
61ª- No caso em apreço, os elementos disponíveis não revelam com segurança que os recorrentes extravasaram desse domínio, o que se afigura suficiente para retirar certeza a uma eventual afirmação de má fé no uso do processo, segundo as condições previstas no art° 456° do CPC - pelo que não se deve manter a condenação dos apelantes como litigantes de má fé, decidida na sentença recorrida, que deve assim ficar sem efeito
62ª- Deve a presente acção com fundamento no disposto no artigo 64° n° l alínea b) do RAU. os artigos 236° a 239° do Código Civil e o artigo 1038°, alínea c) também do Código Civil, deve ser considerada procedente
63ª- Entendem, por isso, AA./Apelantes não ter razão o Tribunal "a quo", que fez uma incorrecta aplicação dos normativos jurídicos aplicáveis.
64ª- E que a decisão recorrida violou o disposto 220°, 236°, a 239°, 289°, 334°, 1038°. alínea c) todos do Código Civil e ainda o disposto no artigo 64° n° l alínea b) do R.A.U.. bem como o disposto nos Artigos 456° e 457.° do Código de Processo Civil.”
A final, pedem seja revogada a decisão recorrida e a sua substituição por outra que julgue a acção procedente, por verificação do disposto 220°, 236°, a 239°, 289°, 334°, 1038°, alínea c) todos do Código Civil e ainda do disposto no artigo 64° n° l alínea b) do R.A. U.
A ré contra-alegou, pugnando pela rejeição do recurso interposto da decisão sobre a matéria de facto, por falta de cumprimento integral do estabelecido no art. 690º-A do C. P. Civil, e pela manutenção da decisão recorrida.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:
Os factos dados como provados na 1ª instância são os seguintes:
1.1. Os AA são donos e legítimos possuidores do prédio urbano, composto de casa de rés-do-chão e primeiro andar, anexos e logradouro, sito no Lugar do Ribeiro, freguesia de Vila Fria, com a área coberta de 132,5 m2 e a área descoberta de 428m2, inscrito na respectiva matriz sob o artigo P 865º (que anteriormente se encontrava inscrito sob o artigo 313º urbano), o qual se encontra descrito na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo, sob o nº1481/20051110, da freguesia de Vila Fria.
1.2. O prédio urbano supra referido encontra-se inscrito na CRP de Viana do Castelo a favor dos AA, pela inscrição G20051110022, Ap. 22 de 2005/11/10.
1.3. O prédio urbano foi construído a expensas dos AA, no terreno que por volta de 1985 compraram.
1.4. Desde 1985 os AA encontram-se na posse e fruição do dito prédio, habitando-o, fazendo obras de reparação e conservação, colhendo frutos do logradouro, em suma exercendo sobre ele todos os poderes de facto inerentes ao direito de propriedade, na qualidade de seus legítimos proprietários, na convicção de exercerem um direito próprio, pagando os respectivos impostos, e contribuições, usufruindo de todas as utilidades por ele proporcionadas, em nome próprio, sem interrupção e oposição de ninguém, à vista e com conhecimento de toda a gente, há mais de 10, 20, 30, 40 e mais anos.
1.5. Com data de 1 de Julho de 1997, os AA outorgaram com a Ré o contrato escrito de fls. 9 e 10 dos autos, que intitularam de “Contrato Promessa de Arrendamento”, nos termos do qual os AA prometeram dar de arrendamento à Ré a parte do rés-do-chão do prédio melhor id. no artigo 1º da p.i..
1.6. Pelo referido documento particular, os AA prometeram dar de arrendamento à Ré, que por sua vez prometeu tomar de arrendamento, duas divisões do rés-do-chão, sendo que uma comunica directamente para a estrada e outra contígua àquela, comunicando uma com a outra.
1.7. Da cláusula três do documento particular ficou a constar o seguinte:
- O arrendamento objecto deste contrato reger-se-á pelas cláusulas seguintes:
a) o prazo é de um ano, renovável por iguais e sucessivos períodos, contando-se o seu início a partir de 1 de Julho de 1997;
b) o local arrendado destina-se à venda por grosso e a retalho de cereais, pássaros exóticos, alimentos para animais, bem como artigos relacionados com esta actividade.
c) a renda anual é seiscentos mil escudos, a ser paga na cãs dos senhorios, do dia 1 ao dia 8 do mês anterior a que respeitar.
d) a renda dos anos subsequentes é a que resultar da actualização legal;
e) quaisquer obras ou benfeitorias feitas no arrendado ficam a pertencer ao mesmo, sem que por elas se possa exigir qualquer indemnização ou direito de retenção.
1.8. Foi com base neste documento, denominado “Contrato promessa de Arrendamento”, que a Ré entrou na posse uso e fruição das duas divisões do rés-do-chão, mediante o pagamento mensal do valor acordado, que fruto das actualizações ascende ao montante de €305,92.
1.9. Todavia, AA e R nunca chegaram a reduzir a escritura pública o contrato de arrendamento.
1.10. À data da celebração do referido “contrato promessa de arrendamento” não existia licença de utilização para o fim a que se destinava o locado, nem existe.
1.11. Agora, as pessoas dizem “ vai à Casa Salomé, que lá tem tudo”, nome por que é conhecido o estabelecimento da Ré.
1.12. Nas próprias facturas e vendas a dinheiro, do estabelecimento fazia constar apenas o seguinte:
“Casa Salomé, de Paula C G L da C, Sementes, Pássaros, Farinhas – Peixes”
1.13. No interior das duas divisões, e mesmo no exterior passou a R. a comercializar os seguintes produtos: adubos, branco e azul, veneno para os ratos, lixívia, peras, carvão, acendalhas, batatas de semente em sacos de 50 kgs, batatas novas, mangueiras para rega, vasos plásticos e de barro, feijão branco, feijão vermelho, grão de bico, círios e velões para cemitérios, fio para podas, regadores, banheiras, vassouras, esponjas, papel higiénico, luvas, sachos para jardim, pintainhos do dia, pintos crescidos, tabuleiros com nabos de múltiplas flores, e para transplantar couve flor, couve coração, repolho, couve galega, salsa, tomates, pepinos, pimentos, melões, melancias, alface, cebolinho, alho francês, azálias, amores, sacos de milho da semente, favas, tremoços, sementes em carteira de ervilhas, ervilhas tortas, feijão da trepa, rasteiro, sacos de terra para plantas e lenha.
1.14.Para além dos produtos supra mencionados em 1.13., a Ré passou também a expor e a vender gás de garrafa.
1.15. A ré no exterior das divisões que ocupa, por baixo e em frente de uma janela, ainda no passeio que constitui logradouro do prédio dos AA colocou um receptáculo ou depósito para albergar doze garrafas de gás de 13 kgs cada da marca BP.
1.16. O gás fica no exterior dia e noite, sem qualquer resguardo, praticamente por baixo da habitação dos AA.
1.17. É também no exterior que a Ré expõe os produtos que comercializa.
1.18. A venda dos produtos por parte da Ré nos moldes supra referidos tem carácter continuado e permanente, mantendo-se ao longo de vários meses.
1.19. Desde há alguns anos a esta parte os AA mantêm arrendado o rés-do-chão do seu invocado prédio.
1.20. Antes de 1997, o referido rés-do-chão estava arrendado a duas senhoras, uma delas de nome Cristina, sendo que o locado já então se destinava igualmente à venda por grossos e a retalho de cereais, pássaros exóticos, alimentos para animais, bem como artigos relacionados com esta actividade.
1.21.Em meados de 1997, a Ré verificou a existência no arrendado de um letreiro a dizer “Passa-se”.
1.22. Após contactar com a referida Cristina, o casal da Ré acordou com esta o trespasse do referido estabelecimento, sendo que de seguida foram ambas falar com os AA.
1.23. Na sequência do trespasse referido em 1.22., AA e Ré outorgaram o contrato intitulado de “Contrato Promessa de Arrendamento” junto com a p.i., a fls. 9 e 10 dos autos.
1.24. Tendo o casal da reentrado de imediato na posse do referido estabelecimento, passando a pagar a renda directamente aos AA e estes a passarem-lhe o respectivo recibo.
1.25. O acordado no contrato intitulado de “Contrato Promessa de Arrendamento” iniciou-se no dia 1/7/1997, tendo vindo a renovar-se anualmente e nos termos referidos no dito documento.
1.26. Anualmente, os AA têm procedido às legais actualizações da renda, de acordo com os índices de preços publicados.
1.27. Mensalmente e até Setembro de 2005, os AA entregavam à Ré o recibo comprovativo do pagamento da renda, idêntico ao constante de fls. 46 dos autos.
1.28. Em Agosto de 2005, os AA, através do seu então mandatário, na qualidade de senhorios, notificaram a ré, na qualidade de inquilina para passarem a depositar a renda na conta que identificaram nos termos constantes do documento de fls. 47 dos autos.
1.29. A partir de Setembro de 2005, a Ré procedeu ao depósito por transferência bancária da renda na conta dos AA.
1.30. Desde então, mensalmente, a Ré sempre depositou a renda naquela indicada conta bancária, renda essa que, desde 1/7/97 e até à presente data, os AA sempre aceitaram.
1.31. Em Maio de 2004, a Ré foi visitada por uma Brigada de fiscalização que lhe pediu a licença do estabelecimento.
1.32. Por carta registada de 9/6/2004, a Ré avisou os AA da referida fiscalização, solicitando-lhe a entregada referida licença.
1.33. A renda mensal actual é de €305,92.
1.34. No contrato promessa de arrendamento foi escrito no fim que “a escritura notarial de arrendamento terá lugar logo que qualquer um dos outorgantes notifique o outro com antecedência mínima de 30 dias, do dia, hora e local da realização da mesma.
1.35. O arrendado nunca se destinou a habitação, mas sempre a comércio.
1.36. Os AA sempre receberam a renda e, pelo menos, até Setembro de 2005 emitiram o respectivo recibo de renda; eram clientes do estabelecimento da ré, a quem sempre trataram como inquilina, quer por escrito, quer verbalmente.
1.37. A Ré sempre exerceu no arrendado a venda por grosso e a retalho de cereais, sementes, pássaros, alimentos para animais e todos os artigos relacionados com este tipo de negócio.
1.38. No estabelecimento comercial da Ré, desde o início e até à data, procede-se à venda de farinhas, rações para aves, suínos, bovinos, caprinos, milhos e derivados, sementes, rações para cães e gatos; venda de peixes e pássaros, constituindo cerca de 90% do volume de negócios;
1.39. O resto do negócio está relacionado com a venda dos restantes materiais acessórios, bem como dos referidos e descritos em 1.13. e 1.14..
1.40. AA e Réus encontram-se de relações cortadas.
1.41. Foi a Ré, em conjunto com a mencionada Cristina, e não os AA, quem elaborou ou mandou elaborar o contrato junto sob o documento nº1 com a p.i., limitando-se os últimos a assinar o que lhes foi pedido, tendo os AA apurado que foi o contabilista das primeiras quem o terá elaborado e redigido.
Do novo julgamento:
1.42. Os Autores eram clientes do estabelecimento da Ré.
1.43. A Ré sempre exerceu no locado a venda por grosso e a retalho de cereais, sementes, pássaros, alimentos para animais e todos os artigos relacionados com este tipo de negócio.
1.44. A Ré passou a exercer e a comercializar os produtos descritos em 1.13. e 1.14., desde pelo menos o ano de 1998, com conhecimento dos AA.
FUNDAMENTAÇÃO:
Como é sabido, o âmbito do recurso determina-se pelas conclusões da alegação do recorrente – art. 660º, n.º2, 684º, n.º3 e 690º, n.º1, todos do C. P. Civil - , só se devendo tomar conhecimento das questões que tenham sido suscitadas nas alegações e levadas às conclusões, ainda que outras, eventualmente, tenham sido suscitadas nas alegações propriamente ditas.
Assim, as únicas questões a decidir traduzem-se em saber se:
1ª- há lugar á alteração da decisão sobre a matéria de facto;
2ª- a sentença recorrida padece da nulidade prevista no art. 668º, nº1. al. b) do C. P. Civil;
3ª- o contrato de arrendamento é nulo por falta de licença de utilização do locado;
4ª- ocorre abuso de direito;
5ª- há litigância de má fé.
I- Antes, porém, de entrarmos na análise da primeira questão, importa decidir a questão prévia da rejeição do recurso suscitada pelos Réus/apelados.
Argumentam estes que, não tendo os autores/apelantes especificado quais as respostas que devem ser dadas à matéria de facto impugnada, não deram os mesmos integral cumprimento ao disposto no artigo 690-A do C. P. Civil, pelo que deve o recurso interposto da decisão sobre a matéria de facto ser rejeitado liminarmente.
Carecem, a nosso ver, de qualquer razão, pois os autores afirmaram que os factos constantes do artigo 67º, pelo menos relativamente ao autor marido, devem ser dados como não provados e que a factualidade correspondente ao artigo 85º, deve ser considerada não provada com referência à data de 1998.
Daí improceder a questão prévia suscitada pelos réus/apelantes.
*
Sustentam os réus/apelantes que foram incorrectamente julgados os factos por eles alegados nos artigos 67º, 82, 83º e 85º da sua contestação e supra descritos sob os nºs 1.38, 1.39, 1.42 e 1.44 dos factos dados como assentes na sentença recorrida.
A este respeito, cumpre, desde logo, referir que, relativamente ao primeiro julgamento da matéria de facto realizado nos presentes autos, os autores e ora apelantes ampliaram o recurso de apelação que os réus interpuseram da sentença então proferida, pedindo a alteração da decisão sobre a matéria de facto alegada nos artigos 82 e 83 da contestação e correspondente aos pontos 1.38 e 1.39 dos factos provados, na sequência do que foi proferido Acórdão pelo Tribunal desta Relação, que, para além de anular o julgamento com vista à ampliação de decisão sobre a matéria de facto, ao abrigo do disposto no art. 712º, nº 4 do C. P. Civil, decidiu não haver fundamento para alterar as respostas dadas pelo Tribunal de 1ª instância a tal factualidade ( cfr. acórdãos de fls. 238 a 246).
Sendo assim e porque a anulação parcial do julgamento não abrangeu a matéria de facto correspondente aos ditos artigos, arredada fica a possibilidade deste Tribunal reapreciar a decisão da 1ª instância sobre a referida factualidade, importando, conhecer apenas da factualidade constante dos artigos 67º e 85º da contestação e supra descrita sob os nºs 1.42 (Os Autores eram clientes do estabelecimento da Ré) e 1.44 dos factos assentes (a Ré passou a exercer e a comercializar os produtos descritos nas respostas aos artigos 36º e 37º da p.i., desde pelo menos o ano de 1998, com conhecimento dos Autores), respectivamente.
Conforme se vê do despacho de fundamentação de fls. 374 e 375, o Tribunal alicerçou a sua convicção pela seguinte forma:
“Atentou na prova documental junta pela Ré a fls. 264 e ss, e 319 e ss, que conjugou com os depoimentos das testemunhas por si arroladas, tendo a testemunha Alberto Rêgo afirmado que a Ré é sua cliente desde o ano de 1998, fornecendo-lhe o gás para comercializar no locado desde aquele ano, confirmando o teor dos documentos de fls. 264 a 284.
Dos restantes documentos supra referidos conjugados com os depoimentos das testemunhas Luciano Fonseca (contabilista da Ré) e Joaquim Baptista resultou igualmente que a venda dos produtos melhor descritos na resposta ao artigo 36º da p.i. por parte da Ré iniciou-se pelo menos desde 1998, tendo aquela primeira testemunha, Luciano Fonseca, esclarecido, que o gás apenas é vendido no estabelecimento da Ré explorado no locado dos autos e não no estabelecimento do marido em Barroselas, porquanto apenas a Ré, com referência ao estabelecimento comercial do locado preenche o documento contabilístico específico para a comercialização do gás, e desde 1998, e já não o seu marido, o que se concilia com o depoimento da testemunha Alberto Rêgo, na parte em que esclareceu que se as facturas e as guias se reportam ao locado, com toda a certeza é esse o local da entrega e comercialização.
Também dos depoimentos das testemunhas Ema e Maria de Fátima, cliente e amigas da Ré, resultou o conhecimento directo, seguro e objectivo de que a Ré comercializa os produtos há já vários anos, com conhecimento da A. esposa, uma vez que entre ambas, desde o início do arrendamento, existia uma amizade estreita, frequentando aquela o estabelecimento da Ré, comprando-lhe inclusivamente o gás.
Mais esclareceu a testemunha Maria de Fátima que quando A. esposa e Ré se zangaram, já a primeira tinha conhecimento há muito tempo / anos que ela comercializava todos os produtos, incluindo o gás.
Ante esta prova, o Tribunal arredou os depoimentos das testemunhas dos AA, que assim apareceram pouco ou nada credíveis e isentos, designadamente quando alegaram que a transformação do locado por parte da Ré era recente, tendo apenas ocorrido desde 2005, sem conhecimento dos AA, em particular da A. esposa”.
Vê-se, deste despacho que a Mmª Juiz “a quo” explicou de forma racional e lógica as razões pelas quais deu como provados os factos vertidos nos artigos 67º e 85º da base da base instrutória, indicando a razão de ciência de cada uma das ditas testemunhas bem como as razões pelas quais os depoimentos das testemunhas arroladas pela ré, Alberto Rêgo, Luciano Fonseca, Joaquim Baptista Ema e Maria de Fátima, mereceram maior credibilidade do que os depoimentos das testemunhas arroladas pelos autores.
E, em nosso entender, a prova testemunhal produzida em audiência de julgamento ( e por nós revisitada, através da respectiva audição) legitima a convicção formada pelo Tribunal a quo sobre tal matéria.
Por isso, resta-nos apenas rebater os argumentos avançados pelos autores/apelantes para colocar em crise tal convicção.
Defendem estes que os factos constantes do artigo 67º, pelo menos relativamente ao autor marido, devem ser dados como não provados, porquanto nenhuma das testemunhas pronunciou o nome do autor Torcato F... da R... como sendo cliente do estabelecimento da Ré.
Mais defendem que a factualidade correspondente ao artigo 85º, deve ser considerada não provada com referência à data de 1998, pois que as testemunhas arroladas pelos Autores, Jaime Manuel da Cruz Franco, Maria Antónia Soares Almeida, Maria José Gonçalves da Cruz e José Alberto Sobreira Costa, afirmaram que a transformação se deu em 2004/2005 e inexistem nos autos prova em contrário.
Que dizer?
Não se desconhece, tal como é entendimento unânime da doutrina, que a prova testemunhal é particularmente falível e precária.
A prova testemunhal está sujeita a dois grandes perigos: a infidelidade da percepção e da memória da testemunha e o da parcialidade.
E estes mesmos perigos são evidentes no caso dos autos.
É que, no fundo, está essencialmente em causa a maior ou menor credibilidade a dar aos depoimentos das testemunhas oferecidas pelas autores, Jaime Manuel da Cruz Franco, Maria Antónia Soares Almeida, Maria José Gonçalves da Cruz e José Alberto Sobreira Costa, ou aos depoimentos da testemunhas arroladas pelos réus, Alberto Rêgo, Luciano Fonseca, Joaquim Baptista, Ema e Maria de Fátima, pois que umas e outras testemunhas reflectem cada uma das versões das partes trazidas ao presente litígio, apoiando as quatro primeiras a versão dos autora e as cinco últimas a versão dos réus.
Assim e com vista a minorar os denunciados perigos, julgamos que os depoimentos testemunhais não podem deixar de ser ponderados e analisados em confronto com os demais elementos de prova constantes dos autos, ou seja, com os documentos juntos a fls. 264 a 284 e 319 a 350.
Ora, fazendo uma apreciação crítica dos aludidos meios de prova, tal como o impõe o art. 653º, n.º 2 do C. P. Civil, julgamos que são os depoimentos das testemunhas Alberto Rêgo, Luciano Fonseca e Joaquim Baptista, Alberto Rêgo que devem merecer, como mereceram, a credibilidade do Tribunal, por serem os que se mostram mais conformes e coerentes com o teor dos documentos juntos a fls. 264 a 284 dos autos, demonstrativos de que o fornecimento de gás à ré, para comercialização no locado ocorre desde 1998, e dos documentos juntos a fls. 319 a 350 dos autos, indicativos de que a venda dos produtos descritos na resposta ao artigo 36º da p.i. por parte da Ré ocorre, pelo menos, desde 1998.
E se é verdade terem as testemunhas Ema e Maria de Fátima afirmado que a autora era cliente do estabelecimento da ré, também não é menos verdade que, de acordo com as regras de experiência de vida, a circunstância de a autora ser casada e de viver em economia comum com o Torcato, consente que se retire a conclusão de que ambos são clientes.
Por tudo isto, sem nunca esquecer que o julgamento deve guiar-se por padrões de probabilidade e nunca de certezas absolutas e que nos presentes autos inexiste qualquer elemento objectivo que permita pôr em causa a convicção por ela adquirida, entendemos, não haver fundamento para este Tribunal alterar as respostas aos referidos artigos da base instrutória.
Daí improcederem as 1ª a 14ª e 16ª a 21ª conclusões dos autores/apelantes.
II- Quanto à segunda questão, argumentam os autores padecer a sentença recorrida da nulidade prevista na alínea b) do art. 668º, nº1 do C. P. Civil.
Isto porque o Tribunal "a quo", na fundamentação das respostas aos Artigos 67° e 85° da Contestação, não referiu os argumentos e circunstâncias em que baseia tal decisão, não bastando afirmar que os depoimentos das testemunhas dos AA. são pouco credíveis e isentos, sem dizer porquê.
Segundo a referida al. b), é nula a sentença “quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão”.
Este vício, tal como é jurisprudência pacífica , traduz-se na falta absoluta de motivação, quando haja total omissão dos fundamentos de facto ou de direito em que assenta a decisão, e não na motivação deficiente, medíocre ou errada.
Mas, ao contrário do que argumentam os autores/apelantes, os “fundamentos de facto” a que alude esta alínea b), consistem apenas na descrição ou enumeração dos factos provados, tal como refere o art. 659º, nº2 do C. P. Civil, e não na indicação dos fundamentos (motivação) dos factos dados como provados.
Neste sentido, escrevem Antunes Varela e outros que, “Para que haja falta de fundamentação, como causa de nulidade da sentença, torna-se necessário que o juiz não concretize os factos que considerou provados e coloca na base da decisão”.
E se assim é, impõe-se, então, concluir que a falta do exame crítico das provas bem como a falta de fundamentação da decisão sobre a matéria de facto nunca dá azo à nulidade prevista na dita alínea b) do nº1 do citado art.668º.
Daí que, tendo a Mmª Juíza a quo feito constar da decisão recorrida os factos que considerou provados, torna-se manifesto não ocorrer tal falta de motivação, carecendo, por isso, de fundamento legal a invocada nulidade.
De resto, sempre se dirá que a deficiente fundamentação da decisão sobre a matéria de facto apenas dá lugar, quando requerida pela parte, à remessa dos autos à 1ª instância, para que o Tribunal fundamente a resposta não devidamente fundamentada, nos termos do artigo 712º, n.º 5 do C. P. Civil.
Improcede, por isso, a 15ª conclusão dos autores/apelantes.
III- Relativamente à terceira questão, argumentam os autores/apelantes que, contrariamente ao decidido pelo Tribunal a quo, não resulta do documento junto a fls. 160 e seguintes dos autos (escritura pública de justificação), a não obrigatoriedade, à data da celebração do contrato, da existência de alvará de licença de utilização para o fim a que se destinava o locado, emitido há menos de oito anos, conforme dispõe a alínea c) do n° 2 do Artigo 8º do RAU (DL 321-B/90 de 15/10), ocorrendo, por isso, a nulidade do contrato nos termos do artigo 9° do R.A.U.
A este respeito, diremos, desde logo, mal se compreender a arguição da falta de licença de utilização por parte dos autores senhorios quando é certo que tal falta é-lhes imputável.
De qualquer modo, cumpre referir que, atenta a data de celebração do contrato de arrendamento em causa – 1 de Julho de 1997 - e o disposto no art. 12º, nºs 1 e 2, primeira parte, do C. Civil, as condições de validade substancial e formal desse contrato aferem-se pela lei vigente à data da sua celebração, ou seja, pelo RAU, aprovado pelo DL nº 312-B/90, de 15/10.
Dispunha o art. 8º, nº2, al. c) deste mesmo diploma que o contrato de arrendamento urbano deve mencionar, quando o seu objecto ou o fim o impliquem, “a existência da licença de utilização, o seu número, a data e a entidade emitente”.
E bem se compreende a razão de ser desta exigência posto que a licença de utilização destina-se a verificar se há coincidência entre a finalidade do imóvel constante da licença de utilização e o fim convencionado do arrendamento, acautelando a conformidade do uso efectivo do imóvel com o previsto nas normas regulamentares aplicadas.
Por sua vez, estipulava o art. 9º, nº1 que “só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou as suas fracções cuja aptidão para o fim pretendido seja atestado pela licença de utilização, passada pela autoridade municipal competente, mediante vistoria realizada menos de oito anos antes da celebração do contrato”, estabelecendo, o seu nº4, que “ a existência de licença de utilização bastante ou, quando isso não seja possível, o documento comprovativo da mesma ter sido requerida, deve ser referida no próprio texto do contrato nos termos do nº2, alínea c), do artigo anterior, não podendo ser celebrada qualquer escritura pública de arrendamento sem essa menção”.
E o seu nº 7 que “O arrendamento não habitacional de locais licenciados apenas para habitação é nulo (…)”.
Mas se assim é e porque nenhuma outra das disposições deste artigo 9º previa a nulidade do contrato como sanção para a falta de licença de utilização, podemos, então, concluir, por um lado, que a falta de licença de utilização só acarretava a nulidade do contrato de arrendamento na situação prevista no citado nº7, ou seja, quando fosse celebrado contrato de arrendamento para fim diverso da habitação se o local estivesse licenciado apenas para habitação, o que não acontece no caso dos autos.
E, por outro lado, que fora do caso estabelecido neste nº 7, a falta de licença de utilização só obstava à outorga da escritura pública, sujeitando o senhorio a uma coima e conferindo ao inquilino o direito de resolver o contrato com direito a indemnização (cfr. nsº 5 e 6 do citado art. 9º), mas não determinava a nulidade do contrato .
Daí carecer de fundamento a invocada nulidade.
Improcedem, por isso, as 26ª a 28ª conclusões dos autores/apelantes.
IV- Vejamos, agora, se a invocação, por parte dos autores, da nulidade emergente da falta de celebração do contrato de arrendamento por escritura pública bem como o pedido de resolução do contrato de arrendamento com fundamento no uso do locado para ramo de negócio diverso daquele a que se destina constitui, ou não, abuso de direito, na modalidade da “venire contra factum proprium”.
No sentido afirmativo pronunciou-se o Tribunal a quo.
Isso porque entendeu que, estabelecendo as partes, na cláusula 4ª do contrato que “a escritura notarial de arrendamento terá lugar logo que qualquer um dos outorgantes notifique o outro com antecedência mínima de 30 dias do dia, hora e local de realização da mesma.”, “os AA podiam e deviam também ter diligenciado pela realização da escritura pública, não devendo ser acolhida a sua passividade para feitos de fazer vingar a pretendida nulidade por vício de forma”, tanto mais que, na sequência da celebração do contrato, ambas as partes passaram a actuar e a considerarem-se como senhorios e arrendatários, respectivamente.
E porque, resultando dos factos provados que “os AA, não só tiveram conhecimento há cerca de 8 anos (de 1998 até à data da propositura da acção) que a Ré levava a cabo actividade comercial nova no locado, como também eles próprios incrementaram ou fomentaram essa mesma actividade ao serem clientes da Ré, nomeadamente ao adquirirem-lhe o gás de garrafa”, há que concluir que “os AA praticaram actos determinantes no sentido de que aceitaram ou anuíram a tal alteração, gerando ao longo dos anos à Ré confiança legítima e fundada da ocorrência de tal aceitação, e portanto fundamento para a manutenção da alteração a que havia procedido. E assim foi até ao momento em que se zangaram, sendo certo que quando tal sucedeu, já tinham conhecimento há muitos anos que a Ré comercializava os novos produtos, incluindo o gás”.
Persistem, porém, os autores/apelantes em defender a inexistência de abuso de direito, sustentando que a falta de observância da forma legal não lhes é imputável, uma vez que demonstrado ficou que não foram os mesmos a elaborar o contrato de arrendamento, e que nem mesmo ao pedirem, paralela e simultaneamente, a declaração de nulidade do contrato por vício de forma e a resolução do contrato com fundamento na utilidade do locado para fim diverso, estão a assumir um comportamento contraditório com conduta anteriormente revelada.
Mais invocam, em seu benefício, a orientação doutrinal e jurisprudencial que, com fundamento em razões de interesse e ordem públicas relacionadas com a certeza e segurança que devem presidir à celebração dos negócios jurídicos formais, sustenta a inadmissibilidade do instituto do abuso de direito neutralizar a arguição da nulidade por vício de forma, assistindo, nestes casos, à parte contra quem a arguição é feita apenas o direito de pedir indemnização pelo interesse negativo decorrente da celebração do contrato nulo.
Começando, por este último aspecto, cumpre referir que esta posição não é pacífica no seio da nossa doutrina e jurisprudência, defendendo Vaz Serra e Meneses Cordeiro que nem sempre a nulidade formal deve prevalecer sobre a ilegitimidade do exercício do direito em consequência do abuso. Neste sentido, vide, entre outros, o Acórdão do STJ, de 12.11.98 , segundo o qual, mesmo no campo das nulidades por vício de forma, há situações limite, casos de gritante compromisso do princípio da boa fé, que poderão justificar o impedimento, com fundamento em abuso de direito, da arguição da nulidade formal, entendimento este por nós também perfilhado.
Vejamos, então, de que lado está a razão.
Segundo o artigo 334º do C. Civil, é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou fim social ou económico desse direito.
Porque o Código Civil vigente consagrou a concepção objectivista do abuso de direito, não se exige, por parte do titular do direito, a consciência de que, ao exercer o direito, está a exceder os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito, bastando que, objectivamente, esses limites tenham sido excedidos de forma manifesta e grave .
Segundo Menezes Cordeiro , o abuso de direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”, traduz o exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente pelo exercente e a sua proibição radica no princípio da confiança, pois “(…) um comportamento não pode ser contraditado quando ele seja de molde a suscitar a confiança das pessoas".
E. segundo ele , os pressupostos da protecção da confiança através do venire passam por:
" 1° - uma situação de confiança, traduzida na boa fé própria da pessoa que acredite numa conduta alheia ( no factum proprium);
2° - uma justificação para essa confiança, ou seja, que essa confiança na estabilidade do factum proprium seja plausível e, portanto, sem desacerto dos deveres de indagação razoáveis;
3° - um investimento de confiança, traduzido no facto de ter havido por parte do confiante o desenvolvimento de uma conduta na base ao factum proprium, de tal modo que a destruição dessa actividade ( pelo venire ) e o regresso à situação anterior se traduzam numa injustiça clara;
4° - Uma imputação da confiança à pessoa atingida pela protecção dada ao confiante, ou seja, que essa confiança (no factum proprium ) lhe seja de algum modo recondutível."
Importa ainda referir como ensina este mesmo autor “que os requisitos descritos se articulam entre si nos termos de um sistema móvel, ou seja, não há entre eles uma hierarquia rígida, sendo a falta de algum deles suprível pela intensidade especial que assumam os restantes”.
A nossa jurisprudência, de que são exemplo os acórdãos do S.T.J. de 01.03.2007, de 15.05.2007 e de 08.06.2010 , aceita serem basicamente estes os pressupostos do venire.
No caso dos autos, está provado que no contrato outorgado entre autores e ré em 1 de Julho de 1997 assinados por todos eles, ficou a constar da respectiva cláusula quarta que “ A escritura notarial de arrendamento terá lugar logo que qualquer um dos outorgantes notifique o outro com a antecedência mínima de 30 dias, hora e local da realização da mesma”.
Mais se provou que, na sequência deste contrato, os réus passaram a fruir o referido estabelecimento e a pagar a renda directamente aos autores e estes a passarem-lhes o respectivo recibo, até que em Agosto de 2005, os autores, através do então seu mandatário, notificaram a ré, na qualidade de inquilina, para passarem a depositar a renda na conta que identificaram.
E provou-se ainda que os autores eram clientes do estabelecimento da ré, a quem sempre trataram como inquilina, e que a ré passou a comercializar os produtos descritos em 1.13 e 12.14, desde, pelo menos, o ano de 1998, com conhecimento dos autores.
Ora, aplicando, agora, os ensinamentos supra referidos a este quadro factual, não temos dúvidas em afirmar que os AA., quer ao formularem o pedido de declaração de nulidade do contrato em causa com fundamento na invocada falta de observância da forma legal ( escritura pública), quer ao formularem o pedido de resolução do contrato com fundamento no uso do locado para ramo de comércio diferente daquele a que se destina, incorrem em abuso de direito na modalidade do " venire contra factum proprium".
É que, no caso em apreço, a falta de observância da forma legalmente prescrita para a celebração do contrato de arrendamento em causa é também imputável aos autores, pelo que torna-se razoável admitir que ao não diligenciarem pela marcação da escritura pública, os autores, no fundo, renunciaram à sua celebração e criaram, deste modo, nos réus a legítima convicção e a confiança de que a nulidade do contrato decorrente dessa falta jamais seria invocada, havendo, por isso, uma forte e fundada expectativa na estabilidade do contrato de arrendamento celebrado.
E nem se diga, como o fazem os autores, que o facto de não terem sido eles a elaborar o contrato os exonera de qualquer responsabilidade, pois o contrato em causa mostra-se assinado por eles.
Aliás, tudo isto decorre ainda com maior evidência se tivermos presente que o contrato manteve-se em vigor durante cerca de 8 anos sem que os autores questionassem a sua validade ou interpelassem os réus para a celebração da competente escritura pública, consentindo, pelo menos tacitamente, que os réus desenvolvessem, no locado, o comércio dos produtos descritos em 1.13 e 12.14, desde o ano de 1998, posto que, na qualidade de clientes do estabelecimento da ré e moradores no 1º andar do mesmo prédio, sempre tiveram conhecimento disso e não reagiram durante todo este período de tempo.
Acresce que, a actuação dos autores também constitui clamorosa ofensa do sentimento jurídico socialmente dominante, pois quem actua assim viola as mais elementares regras de sã convivência por que as pessoas de bem devem pautar os seus actos.
Sendo assim e porque as consequências do abuso do direito reflectem-se na paralização do direito, na redução do seu exercício a limites justos, fácil é concluir também que, no caso em apreço todas as consequências que a lei faz decorrer, quer da falta de celebração do contrato de arrendamento através de escritura pública, quer do fundamento de resolução do contrato previsto no art. 64º, nº1, al. b) do RAU deixam de funcionar.
Significa isto que, embora essa falta e o exercício do referido ramo de comércio integrem, respectivamente, a nulidade e causa de resolução do contrato de arrendamento, por via do abuso de direito, os efeitos dessa nulidade deixam de funcionar, tudo se passando como se, no caso dos autos, não se verificasse essa nulidade e/ou fundamento de resolução do contrato .
Daí nenhuma censura merecer, nesta parte, a douta sentença recorrida, que, será, por isso, de manter.
Improcedem, deste modo, as 22ª a 49ª conclusões dos autores/apelantes.
V- Por último, importa apreciar a questão da litigância de má fé.
A condenação por litigância de má fé é uma sanção estabelecida para a violação dos deveres de verdade, lealdade e probidade consagrados no art. 264º, n.º2 do C. Processo Civil.
De acordo com o estatuído no n.º 2 do art. 456º do C. Processo Civil, na redacção dada pelo Dec.- Lei n.º 329-A/95, de 12 de Dezembro, “ Diz-se litigante de má fé quem, com dolo ou negligência grave:
a) Tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar;
b) Tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa,
c) Tiver praticado omissão grave do dever de cooperação;
d) Tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objectivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a acção da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão”.
À luz do regime legal pré-vigente, vinha sendo entendimento uniforme na doutrina e na jurisprudência, que não bastava a culpa, ainda que grave, exigindo-se antes uma actuação dolosa ou maliciosa .
Porém, actualmente e tal como refere António Santos Abrantes Geraldes ”... o legislador deixou ainda clara a desnecessidade quanto à prova da consciência da ilicitude do comportamento e da intenção de conseguir objectivos ilegítimos (actuação dolosa), bastando que seja possível formular um juízo de censurabilidade .....”
Alegaram os autores, no artigo 31º da petição inicial, que “ a R. no ùltimo ano transformou por completo aquele espaço num autêntico misto de estabelecimento de supermercado, drogaria e mini horto com venda de combustíveis à mistura”, quando é certo ter ficado provado nos autos que essa alteração ocorreu, pelo menos, em 1998, ou seja, pouco depois da celebração do contrato e que isso sempre foi do conhecimento dos autores que eram clientes do estabelecimento da ré, habitando o 1º andar do mesmo prédio.
Mas se assim é, inquestionável se torna que os autores não só deduziram, deliberadamente, pretensão cuja falta de fundamento não devia ignorar, como também alteraram a verdade dos factos.
Daí ser de concluir, em consonância com a decisão do tribunal a quo, que litigaram os autores de má fé, sendo a sua conduta, efectivamente, integradora do estatuído no nº 2, als. a) e b) do artº 456º, do C.P.C., com as consequências previstas no nº 1 do mesmo artigo.
E atendendo à gravidade da conduta dos autores, ao valor da causa e ao título de imputação subjectiva em causa ( dolo substancial), consideramos, também, ajustado o quantitativo da multa fixada ( 5Ucs), pelo que nenhuma censura nos merece a sentença recorrida.
Daí improcederem todas as demais conclusões dos autores/apelantes.
CONCLUSÃO:
Do exposto poderá concluir-se que constitui abuso de direito, consubstanciado no “venire contra factum proprium”, quer a invocação, por parte dos senhorios contratantes, da nulidade do contrato de arrendamento decorrente da falta de observância da forma legalmente prescrita, quando, segundo os termos do contrato, estava também na disponibilidade deles a marcação da escritura pública, quer a invocação da causa de resolução prevista no art. 64º, nº1, al. b) do RAU, quando os autores senhorios, ao longo de cerca de 8 anos, consentiram, pelo menos tacitamente, que os réus desenvolvessem, no locado, ramo de comércio distinto daquele a que se destina o locado.
DECISÃO:
Pelo exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação e, consequentemente, a em manter a sentença recorrida.
As custas devidas pela presente apelação ficam a cargo dos autores/apelantes.
Guimarães, 22 de Fevereiro de 2011.