Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1121/10.7TBVCT.G1 |  |
NULIDADE DE SENTENÇA
CONTRADIÇÃO
EXCESSO DE PRONÚNCIA
RESPOSTAS AOS QUESITOS
DEFEITO DA COISA
MORA
II - A nulidade por excesso de pronúncia ocorre quando o juiz, em violação do princípio do dispositivo, conhece de questão que, não sendo do conhecimento oficioso, não foi suscitada pelas partes.
III - As respostas aos quesitos são contraditórias quando têm um conteúdo logicamente incompatível, isto é, quando não podem subsistir ambas utilmente, ou quando ocorre oposição entre diversas respostas dadas a pontos de facto controvertidos ou entre tais respostas e os fatos considerados assentes na fase da condensação.
IV - Se o locatário conhecia o defeito da coisa locada quando celebrou o contrato ou recebeu a coisa, não pode arvorar-se em desconhecedora da situação em que o locado se encontrava, para efeitos de se fazer valer do incumprimento pelo senhorio do negócio celebrado, nos termos consignados no art. 1032º do CC, já que a tal se opõe o disposto no art. 1033º, al. a), do mesmo Código.
V - Tendo a autora deixado de pagar as rendas, mas continuando a usufruir do locado na sua totalidade, incorreu em mora, com as inerentes consequências (resolução do contrato, entrega do arrendado, devoluto, à autora, e condenação no pagamento das rendas vencidas e vincendas).
I - RELATÓRIO
M…, LIMITADA propôs contra MARIA… e ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO…, acção declarativa, com processo sumário, pedindo que:
a) as rés sejam condenadas, solidariamente, a efectuar a eliminação da fossa séptica que recebe as águas residuais do prédio no prazo máximo de um mês, contado da citação; ou, em alternativa,
b) ser declarado resolvido o contrato de arrendamento aludido no artigo 1º da petição inicial, por incumprimento imputável exclusivamente à 1ª ré;
c) em qualquer dos casos, ser condenada a 1ª ré a pagar à autora indemnização devida pelos danos causados a esta, a liquidar em execução de sentença.
Como fundamento das pretensões que formulou, a autora alegou, em síntese:
- que celebrou com a 1ª ré um contrato de arrendamento para fim não habitacional, com início em 1 de Fevereiro de 2008, relativo à fracção “A” do prédio sito no Largo João Tomás da Costa, nº …, correspondente ao rés do chão, a qual se destinou exclusivamente à instalação de um estabelecimento de serviços de saúde e actividades desportivas de manutenção física;
- que a referida fracção estava autorizada para comércio e na fase da negociação anterior à celebração do contrato a autora autorizou a realização de obras de adaptação aos fins estabelecidos;
- que uma vez realizadas tais obras, teve a autora conhecimento, na sequência de uma vistoria realizada pelos Serviços Municipalizados de Água e Saneamento Básico de Viana do Castelo, da existência de uma fossa séptica activa, que serve as águas residuais do prédio, assim como várias tampas de caixas de visita que teriam sido ocultadas com betonilha de acabamento e que se encontravam inacessíveis;
- que a autora desconhecia este facto, nem tal lhe foi transmitido pelas rés, quer nas negociações, quer na fase de execução das obras, situação que impede a utilização do locado por ausência de condições da fracção para a sua afectação a ginásio e circuito de manutenção;
- que desde Agosto de 2008 tem vindo a estabelecer contactos com as rés com a finalidade de que a fossa seja eliminada, enviando várias cartas e tendo mesmo realizado, em 14 de Fevereiro de 2009, uma reunião no local com as rés, os autores de um estudo a elaborar, o responsável pelo projecto de águas e saneamento relativo à fracção, o técnico responsável pela obra e o empreiteiro que a executou.
- que a abertura das caixas de visita efectuada em 1 de Agosto de 2008 e em 14 de Fevereiro de 2009 resultou na imediata libertação de odores insuportáveis, bem como de insectos voadores infestantes, de índole contaminante, presentes no interior da rede de águas residuais;
- que a realização de qualquer intervenção para reposição da “legalidade regulamentar”, obrigará ao encerramento do ginásio, à suspensão da cobrança de quotas das sócias da autora, a cancelamento de inscrições existentes, à perca de novas inscrições e à suspensão da prática de outras actividades.
A ré Maria e o réu Condomínio contestaram, tendo ainda a primeira deduzida reconvenção e requerido a intervenção principal provocada de Palácio…, S.A..
Alegaram, em resumo, que na altura da realização das obras a autora teve conhecimento da existência da fossa séptica activa, que nunca lhe foi ocultada, e que o ginásio e circuito de manutenção nunca deixaram de funcionar por causa da existência da daquela fossa. As rés nunca se opuseram, retardaram ou questionaram a necessidade da eliminação da fossa séptica, tendo manifestado total disponibilidade para o efeito, sucedendo que a autora, em vez de comunicar às rés a data ou datas em que poderia disponibilizar o ginásio pelo período necessário à execução das obras nunca o fez, enredando-se em diligências que não eram da sua competência nem tinham qualquer utilidade. Não obstante a Autora não estar interessada na manutenção do arrendamento pelo facto de não ter clientes suficientes, as rés continuam disponíveis para executar os trabalhos necessários à desactivação da fossa séptica.
Em reconvenção a 1ª ré pediu que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas pela autora, e esta condenada a despejar imediatamente o locado.
Mais pediu que a autora e a chamada, esta na qualidade de fiadora, sejam condenadas, solidariamente, a pagar-lhe a quantia de € 4.000,00 (quatro mil euros) a título de rendas vencidas e vincendas até à resolução do contrato, bem como o dobro da renda a partir do momento da constituição em mora quanto à entrega do locado.
A autora apresentou articulado de resposta, onde impugnou os factos alegados em sede de reconvenção, cuja improcedência peticionou, pugnando ainda pelo não atendimento da intervenção principal requerida.
Foi admitido o pedido reconvencional e a intervenção da sociedade Palácio… S.A., tendo sido ordenada a conversão da forma processual de sumária para ordinária, por via do novo valor da acção.
A chamada apresentou o articulado de fls. 126 a 128, concluindo pela improcedência da reconvenção e a sua absolvição do pedido.
Dispensada a audiência preliminar, elaborou-se despacho saneador tabelar, com subsequente enunciação da matéria de facto tida por assente e organização da pertinente base instrutória, sem reclamação.
Procedeu-se à realização da audiência de discussão e julgamento, sendo a matéria de facto controvertida decidida pela forma constante do despacho de fls. 180 a 183, o qual não suscitou reparos.
Por fim, foi proferida sentença, decidindo-se:
«I. Julgar a acção totalmente procedente e em consequência absolver os RR. dos pedidos formulados:
II. Julgar a reconvenção totalmente procedente e em consequência:
a) Declarar resolvido o contrato de arrendamento referidos nos autos, condenando a A./reconvida a despejá-lo de imediato.
b) Condenar a A./ reconvinda e a Chamada a, solidariamente, pagarem à R./reconvinte Maria a quantia de €4.000,00 a título de rendas vencidas e as que se venceram até ao presente momento.
c) Condenar a A/reconvinda e a Chamada a pagarem, solidariamente, à R./reconvinte, a partir deste momento e até efectiva entrega do locado, a indemnização prevista no nº 2 do art. 1045º do CC.»
Inconformadas com o assim decidido, a autora e a chamada interpuseram recurso da sentença, tendo formulado, a rematar a respectiva alegação, as seguintes conclusões:
«A - A sentença não atende a factos tidos por assentes e constantes dos documentos juntos pela Autora, não os interpretando nem determinando o seu conteúdo.
B - Há clara contradição entre as respostas dadas aos quesitos 7º, 8º e 9º e os factos assentes nas alíneas A a R do despacho saneador.
C - A sentença é, nos termos do disposto na alínea c) do n.º 1 do artigo 668º, do Código de Processo Civil, nula, por ocorrer contradição entre os fundamentos e a decisão.
D - Tendo aceite a mera alegação em sede de articulado de contestação, que a primeira Ré assumiu o pagamento de todos os danos que adviessem para a A. da obra, sem que este facto fosse objecto de qualquer prova, a sentença viola o princípio de direito processual da necessidade de contraditório.
E - À Autora não foi permitido que opusesse qualquer contraprova quanto a este facto e torná-lo, no mínimo, duvidoso.
F - Por esta circunstância, nos termos do disposto na alínea d) do n.º 1 do já referido artigo 668, do C. P. Civil, a sentença é nula, por ter conhecido de questões relativamente às quais não devia tomar conhecimento, até porque este facto resulta aceite, em sede de despacho saneador.
G - Tais factos estão contraditados pelos documentos juntos pela Autora e aceites pela primeira Ré.
H - As Rés não responderam a nenhuma das comunicações feitas pela Autora, para a resolução atempada da necessidade de eliminação da fossa séptica activa.
I - A primeira Ré sabia, desde 17 de Novembro de 2007, que a Autora pretendia instalar no locado um ginásio e circuito de manutenção.
J - As Rés tinham a obrigação de conhecer as disposições legais e regulamentares que impunham desde, pelo menos, 1999, a eliminação da fossa séptica activa que ainda existe no prédio.
K - A sentença, ao aceitar o desconhecimento da lei por parte das Rés viola os limites do direito substantivo, nomeadamente, o princípio ínsito no artigo 6º do Código Civil, segundo o qual a prova do desconhecimento é irrelevante juridicamente.
L - A mesma sentença viola claramente a lei substantiva, não aplicando o que dispõe os artigos 1031º e 1032º, tratando-se claramente de situação enquadrável num caso de vício da coisa locada ou de contrato não cumprido, tal como foi configurada na acção.
M - A Autora apenas fez a retenção das rendas como forma de forçar as Rés a actuarem no sentido pretendido e acautelando os interesses que eram os seus e que visou proteger.
N - Não há abuso do direito quando a obrigação é imposta legalmente, não sendo necessário que a Autora a invocasse.
O - A perda do interesse, por parte da Autora, na eliminação da fossa, decorre da conduta de inércia e falta de resposta por parte das Rés às condições da realização da obra, da necessidade de acautelar os prejuízos resultantes da intervenção e pelo facto de ter feito avultado investimento.»
Terminam pedindo a revogação da sentença e a sua substituição por outra “que, aplicando correctamente o disposto nos artigos 1031º e 1032º do Código Civil, declare o contrato objecto destes autos não cumprido, por carecer o locado das qualidades necessárias ao fim pretendido pela Autora e por si desconhecidas no momento da celebração do contrato e no momento em que recebeu a fracção e, por consequência, declare totalmente improcedente o pedido reconvencional apresentado pela primeira Ré.»
Os réus contra-alegaram, formulando as seguintes conclusões:
«A) - Não se verifica qualquer contradição ou incompatibilidade entre as Respostas dadas aos quesitos 7º, 8º e 9º da Base Instrutória e os factos considerados assentes no despacho saneador;
B)- Da conjugação do alegado no articulado 33º da p.i. e no articulado 14º da contestação não emerge matéria controvertida;
C)- A Autora arrendatária tinha perfeito conhecimento da existência da fossa séptica activa logo que deu início às obras de adaptação do locado a ginásio;
D)- A Ré senhoria sempre manifestou total disponibilidade para eliminar a fossa séptica, mas a Autora nunca disponibilizou o locado para o efeito;
E)- A arrendatária nunca deixou de afectar o espaço – fracção autónoma – a ginásio e circuito de manutenção;
F)- Em face do continuado uso do locado não assiste à arrendatária o direito de deixar de pagar as rendas pela utilização desse mesmo locado;
G)- A alegada retenção de rendas por parte da arrendatária não passa de mero eufemismo porque do que se tratou foi de efectivo não pagamento das rendas não obstante continuar no pleno gozo do locado;
H)- A douta sentença recorrida fez correcta e judiciosa aplicação da lei aos factos provados, não enfermando de qualquer vício ou nulidade».
Terminam, pedindo que seja negado provimento ao recurso e mantida a decisão recorrida.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II - ÂMBITO DO RECURSO
Como se sabe, o âmbito do objecto do recurso é definido pelas conclusões dos recorrentes (arts. 684º, nº 3, e 685º-A, nº 1, do CPC), importando ainda decidir as questões nelas colocadas e bem assim, as que forem de conhecimento oficioso, exceptuadas aquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras – art. 660º, nº 2, também do CPC.
São as seguintes as questões suscitadas:
a) nulidade da sentença;
b) contradição na matéria de facto;
c) incumprimento contratual da ré locadora;
e) falta de pagamento de rendas e resolução do contrato pela ré locadora.
III - FUNDAMENTAÇÃO
A) - OS FACTOS
Na 1ª instância foram dados como provados os seguintes factos:
1. Por acordo celebrado por escrito em 30 de Janeiro de 2008, e ao qual as partes apelidaram de contrato de arrendamento para fim não habitacional, Maria deu de arrendamento à sociedade M…, Lda., que por sua vez tomou de arrendamento, a fracção autónoma designada pela letra “A” do prédio urbano sito no Largo João Tomás da Costa, nº …, R/Ch (loja), na cidade de Viana do Castelo, descrita na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo sob o nº 521 e inscrita na respectiva matriz sob o artigo 3241º, nos termos das cláusulas constantes desse escrito, cuja cópia se encontra junta aos autos de fls. 15 a 18 e cujo teor se considera aqui por integralmente reproduzido – cfr. Al. A dos Factos Assentes.
2. Nos termos do acordo supra referido, designadamente da Cláusula Sexta, a sociedade Palácio…, S.A. obrigou-se, como fiadora e principal pagadora, pelo exacto cumprimento de todas as obrigações da sociedade M… Lda., emergentes do acordo em causa, vigorando a fiança não só pelo período inicial, mas também pelas eventuais renovações, ainda que haja, por uma ou mais vezes, alteração do montante da renda, conforme se retira desse escrito, cuja cópia se encontra junta aos autos defls. 15 a 18 e cujo teor se considera aqui por integralmente reproduzido – cfr. Al. B dos Factos Assentes.
3. Nos termos do referido acordo, a fracção dada de arrendamento destinou-se exclusivamente à instalação de um estabelecimento de serviços de saúde e actividades desportivas de manutenção física, não lhe podendo a Autora dar outro uso ou fim – cfr. Al. C dos Factos Assentes.
4. A fracção estava autorizada para ser utilizada no exercício do comércio – cfr. Al. D ds Factos Assentes.
5. Na fase de negociação anterior à celebração do acordo referido na alínea A), Autora e primeira Ré subscreveram, em 17 de Novembro de 2007, uma declaração e um recibo no qual assumiram a finalidade pretendida pela Autora, autorizando a primeira Ré a realização de obras interiores de adaptação da fracção aos fins pretendidos – cfr. Al. E dos Factos Assentes.
6. Os condóminos do prédio autorizaram a mudança de ramo da loja comercial –fracção A, conforme se retira da cópia da acta junta aos autos a fl. 21 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido – cfr. Al. F dos Factos Assentes.
7. As obras interiores de adaptação foram licenciadas pela Câmara Municipal de Viana do Castelo em 28 de Maio de 2008 – cfr. Al. G dos Factos Assentes.
8. Tais obras consistiram, em síntese, na instalação de um balneário feminino composto de dois duches, duas sanitas, sendo uma destinada a pessoas com deficiência, e um vestiário com dois lavabos – cfr. Al. H dos Factos Assentes.
9. As obras implicaram a alteração da rede de águas relativa à fracção, para serviço do balneário, assim como a alteração para a ligação das águas residuais da fracção autónoma – limpas e negras – à rede de saneamento comum do prédio – cfr. Al. I dos Factos Assentes.
10. Foram instalados os dispositivos de iluminação e toda a rede interna necessária, as paredes e os tectos foram revestidos a pladur, foi feito o isolamento sonoro da fracção, foi construída a rampa de acesso ao espaço de exercício a partir da entrada da fracção autónoma, foi colocado piso flutuante no chão do espaço e efectuada a pintura geral do interior da fracção – cfr. I dos Factos Assentes.
11. Concluídas as obras, foi efectuada, em 14 de Julho de 2008, uma vistoria às obras de alteração e adaptação das redes de água e saneamento da fracção pelos Serviços Municipalizados de Água e Saneamento Básico de Viana do Castelo – cfr. Al. K dos Factos Assentes.
12. Nessa vistoria foi solicitado à Autora que, na vistoria seguinte, fosse posto a descoberto a rede predial residual comum do prédio, conforme se retira do documento cuja cópia se encontra junta aos autos a fls. 24 e 25 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido – cfr. Al. L dos Factos Assentes.
13. Em 1 de Agosto de 2008 foi realizada a segunda vistoria, depois de efectuadas as rectificações pedidas na sequência da anteriormente realizada, tendo, então, sido abertas as caixas de visita relativas à rede de saneamento do prédio – cfr. Al. M dos Fcatos Assentes.
14. Existe uma fossa séptica activa que recolhe as águas residuais do prédio, situada debaixo do chão da fracção “A” – cfr. Al. N dos Factos Assentes.
15. A Autora enviou para a primeira Ré, que a recebeu, a missiva, datada de 31.12.2008, cuja cópia consta de fls. 26 a 30 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido – cfr. Al. O dos Factos Assentes.
16. A Autora enviou ao cuidado da primeira Ré a missiva, datada de 17.03.2009, cuja cópia consta de fls. 31 a 32 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido – cfr. Al. P dos Factos Assentes.
17. O documento referido na missiva anterior foi entregue ao mandatário da primeira Ré e à segunda Ré em 05.06.2009 e a respectiva cópia consta dos autos de fls. 33 a 59, dando-se aqui por integralmente reproduzido o seu conteúdo – cfr. Al. Q dos Factos Assentes.
18. A Autora enviou para ambos os Réus, que a receberam, a missiva, datada de 31.12.2008, cuja cópia consta de fls. 60 a 77 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido – cfr. Al. R dos Factos Assentes.
19. A Autora não pagou as rendas devidas, por força do acordo referido na alínea A), relativas aos meses de Janeiro a Abril de 2010, no valor global de € 4.000,00 – cfr. Al. S dos Factos Assentes.
20. Na abertura das caixas de visita efectuada em 1 de Agosto de 2008 e 14 de Fevereiro de 2009, só no momento da abertura e enquanto as mesmas se mantiveram abertas, foram libertados odores e insectos voadores presentes no interior da rede – cfr. Resposta ao quesito 4.
21. A Autora soube da existência da fossa séptica activa logo que deu início às obras de adaptação do locado a ginásio – cfr. Resposta ao quesito 7.
22. Os Réus sempre manifestaram total disponibilidade para eliminar a fossa séptica, tendo já contratado um empreiteiro para o efeito – cfr. Resposta ao quesito 8.
23. Mas a Autora nunca disponibilizou o espaço para o efeito – cfr. Resposta ao quesito 9.
24. O empreiteiro contratado pelos Réus esteve presente nas várias reuniões com os técnicos e tinha perfeito conhecimento da situação, bem como do modo como o trabalho devia ser executado – cfr. Resposta ao quesito 10.
25. A Autora nunca indicou aos Réus as datas para a realização dos trabalhos – cfr. Resposta ao quesito 11.
B) – O DIREITO
Da nulidade da sentença
1 - Nos termos do artigo 668º, nº 1, al. c), do CPC, a sentença é nula quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão.
Fundamento esse, de nulidade da sentença, que bem se compreende, pois que os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão funcionam na estrutura expositiva e argumentativa em que se traduz a mesma, como premissas lógicas necessárias para a formação do silogismo judiciário. Pelo que constituirá violação das regras necessárias à construção lógica da sentença que os fundamentos da mesma conduzam logicamente a conclusão diferente da que na mesma resulta enunciada.
Pretendem as recorrentes que é o que se passa com a sentença de que recorrem, visto esta “não atender a factos tidos por assentes e constantes dos documentos juntos pela Autora, não os interpretando nem determinando o seu conteúdo”, havendo por isso “clara contradição entre as respostas dadas aos quesitos 7º, 8º e 9º e os factos assentes nas alíneas A a R do despacho saneador”.
Tal como acima se enunciou, a nulidade em apreço, resulta apenas dos fundamentos invocados pelo juiz conduzirem logicamente, não ao resultado expresso na decisão, mas a resultado oposto Cfr. Prof. Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, vol. V, pág. 141., e não da eventual circunstância de o conteúdo decisório da sentença revelar que o seu autor não teve em consideração determinados factos – que poderão ser notórios - ou que não teve em consideração circunstâncias factuais a que fez menção no despacho de fundamentação das respostas à matéria de facto. Tais deficiências poderão, quando muito, implicar erro de julgamento, o qual, porém, se mostra sanável, não por via da arguição de nulidade da sentença, mas apenas pela via do recurso de mérito.
Ora, a sentença recorrida não enferma do vicio lógico de que o apelante a acusa.
Com efeito, o raciocínio nela encerrado mostra-se perfeitamente coerente: considerando que a eliminação da fossa séptica apenas não ocorreu por comportamento totalmente imputável à autora, entendeu que a exigência dessa eliminação, no caso concreto, em face do comportamento da autora, constituía uma situação de abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium. Do mesmo modo, entendendo que a dita fossa apenas não foi eliminada e reposta a legalidade por única e exclusiva culpa da autora que não permitiu que a obra fosse efectuada, exigindo que a mesma seja realizada de acordo com regras que ela própria impôs, conclui logicamente pela ausência de qualquer incumprimento por parte da ré locadora e, consequentemente, pela inexistência de fundamento para a resolução do contrato peticionada pela autora.
Inexiste, por conseguinte, qualquer oposição entre os fundamentos e o decidido, soçobrando deste modo a nulidade invocada.
Segundo os recorrentes, a sentença é também nula por ter conhecido de questões relativamente às quais não devia tomar conhecimento, isto porque aceitou a alegação em sede de contestação, de que a 1ª ré assumira o pagamento de todos os danos que adviessem para a autora da obra de eliminação da fossa, sem que esse facto tivesse sido objecto de prova, pelo que foi violado o princípio do contraditório.
A nulidade por excesso de pronúncia ocorre quando o juiz, em violação do princípio do dispositivo, conhece de questão que, não sendo do conhecimento oficioso, não foi suscitada pelas partes.
Com efeito, dispõe o artigo 660º, nº 2, do CPC, que o juiz não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.
Questões essas delimitadas naturalmente pelo objecto do processo, conformado pelo pedido e causa de pedir (e excepções) deduzidos.
No caso concreto, estando em causa o incumprimento do contrato pela ré locadora, devido à alegada existência de vício da coisa locada que impede a realização do fim a que mesma se destinava, a disponibilidade da ré para eliminar a fossa séptica em questão, porque demonstrativa da sua conduta, integra-se claramente no objecto do processo.
Ora, a breve referência feita na sentença ao facto da ré se ter prontificado a indemnizar a autora, caso houvesse necessidade do ginásio fechar, surge na linha do raciocínio expendido pela Mm.ª Juiz a quo, no sentido de demonstrar a falta de culpa da mesma ré, não estando, por isso, subtraída ao seu conhecimento, considerando, ademais, que essa matéria foi alegado pela própria autora no artigo no art. 33º da petição inicial: “A A. também quis garantir o ressarcimento dos danos que a situação possa gerar, nomeadamente, a adveniente do encerramento temporário (…) do ginásio», o que, aliás, foi confirmado pelos réus quando, no artigo 14º da contestação, afirmaram: «Nunca por nunca os réus, nomeadamente a contestante Maria, rejeitou a eventualidade de ressarcir possíveis danos decorrentes da paralisação temporária do ginásio pelo período necessário à execução dos trabalhos de desactivação da fossa séptica».
Seja como for, a questão suscitada poderia configurar eventual erro de julgamento (error in juducando), nunca nulidade da sentença (error in procedendo)
A sentença não enferma, pois, das nulidades invocadas.
Da contradição na matéria de facto
As recorrentes, embora tenham identificado incorrectamente a questão como de nulidade da sentença, defendem que existe contradição entre as respostas dadas aos quesitos 7º, 8º e 9º e as alíneas A) a R) dos factos assentes, que não foram tidos em consideração na sentença.
Vejamos.
Os quesitos 7º, 8º e 9º correspondem aos nºs 21, 22 e 23 dos factos provados da sentença, acima reproduzidos, ou seja:
- a Autora soube da existência da fossa séptica activa logo que deu início às obras de adaptação do locado a ginásio (7º).
- os Réus sempre manifestaram total disponibilidade para eliminar a fossa séptica, tendo já contratado um empreiteiro para o efeito (8º).
- mas a Autora nunca disponibilizou o espaço para o efeito (9º).
Já a matéria que integra as alíneas A) a R) dos factos assentes, corresponde aos nºs 1 a 18 dos factos dados como provados na sentença e acima reproduzidos.
Em comentário ao nº 4 do art. 712º do CPC, observa Arantes Geraldes In Recursos em Processo Civil – Novo Regime, 3ª edição revista e actualizada, 2010, pág. 331., que “[a] decisão sobre a matéria de facto deve primar pela clareza de exposição. As dúvidas quanto ao que está ou não está provado devem ser resolvidas pelo tribunal na fase da audiência de discussão e julgamento, antes de terminarem os debates finais ou, mesmo depois, com a reabertura da audiência, nos termos do art. 653º, nº 1.
Entre os vícios que podem afectar a decisão da matéria de facto e cuja apreciação nem sequer está dependente da iniciativa das partes contam-se as respostas deficientes, obscuras e contraditórias”.
As respostas aos quesitos são contraditórias: “quando ambas façam afirmações inconciliáveis entre si, de modo a que a veracidade de uma exclua a veracidade da outra” Rodrigues Bastos, Notas ao CPC, Vol. III, 3ª ed., pág. 173.; “quando têm um conteúdo logicamente incompatível, isto é, quando não podem subsistir ambas utilmente” Ac. do STJ, de 04.02.97, proferido no Proc. nº 458/96, da 1ª Secção, in Sumários do STJ, nº 8, de Fevereiro de 1997, pág. 17. ; quando ocorre “oposição entre diversas respostas dadas a pontos de facto controvertidos ou entre tais respostas e os fatos considerados assentes na fase da condensação” Abrantes Geraldes, ob. cit., pág. 332..
Ora, perante tal conceito doutrinal e jurisprudencial do vício processual da “contradição” acima referido, afigura-se evidente que nenhuma razão assiste às recorrentes.
Na verdade, o que foi dado como assente nas alíneas A) a R) dos factos assentes, não se mostra de forma alguma inconciliável com as respostas dadas aos quesitos 7º, 8º e 9º, já que nada se pode retirar das referida alíneas que esteja em oposição com aquelas respostas.
Assim, das alíneas A) a D) constam os temos do contrato celebrado entre a autora e a 1ª ré; na alínea E) alude-se à fase da negociação anterior à celebração do contrato, e à autorização dada pela 1ª ré para a realização de obras no locado com a finalidade de o adaptar aos fins do contrato; na alínea F) refere-se que os condóminos do prédio autorizaram a mudança de ramo da actividade exercida no locado; na alínea G) exarou-se que as obras de adaptação do locado foram licenciadas pela Câmara Municipal de Viana do Castelo; nas alíneas H), I) e J), descreve-se o tipo de obras realizadas; nas alíneas K) e L) alude-se à primeira vistoria realizada pelos Serviços Municipalizados de Agua e Saneamento Básico de Viana do Castelo; na alínea M) refere-se a segunda vistoria realizada, na qual foram abertas as caixas de visita relativas à rede de saneamento do prédio; na alínea N) afirma-se o facto de existir uma fossa séptica que recolhe as águas do prédio, situada debaixo do locado; e nas alíneas O), P), Q) e R) alude-se à correspondência enviada pela autora aos réus trocada entre as partes.
Ora, como é bom de ver, a matéria constante das referidas alíneas nada tem de inconciliável com aquilo que se provou em audiência de julgamento relativamente ao momento em que a autora teve conhecimento da existência da fossa séptica, isto é, logo que deu início às obras de adaptação do locado a ginásio, à disponibilidade que os réus manifestaram para eliminar aquela fossa, ou com o facto da autora não ter disponibilizado o locado para o efeito (respostas aos quesitos 7º, 8º e 9º).
Inexiste, pois, a invocada contradição na matéria de facto, uma vez que os factos.
Quanto a um eventual erro de julgamento da matéria de facto, o que se pode subentender da alínea G) das conclusões das recorrentes, certo é que as recorrentes não cumpriram os ónus impostos pelo nº 1 do art. 685º-B do CPC, já que não indicaram os concretos meios probatórios constantes do processo, que impunham decisão diversa da recorrida relativamente aos quesitos 7º, 8º e 9º, limitando-se a firmar de forma vaga e genérica que “tais factos estão contraditados pelos documentos juntos pela autora e aceites pela primeira ré”.
Ademais, a Mm.ª Juiz a quo fundamentou as respostas aos referidos quesitos na prova testemunhal produzida, o que não foi sequer sindicado no recurso, pelo que nada há a alterar na matéria de facto fixada na 1ª instância.
Do alegado incumprimento contratual da ré locadora
As recorrentes sustentam que a 1ª ré violou o dever genérico estabelecido no art.º 1031, al. b), do CC, de assegurar o gozo da coisa locada para os fins a que se destina. Deste dever genérico resulta para o senhorio a obrigação específica de efectuar as reparações ou outras despesas essenciais ao gozo da coisa locada, prevendo-se regimes distintos, consoante a urgência da necessidade. Concretizando a obrigação assim desenhada - e delimitando, correspondentemente, as situações de incumprimento contratual a que pode dar azo - o art. 1032° dispõe: "Quando a coisa locada apresentar vício que lhe não permita realizar cabalmente o fim a que é destinada, ou carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador, considera-se o contrato não cumprido:
a) Se o defeito datar, pelo menos, do momento da entrega e o locador não provar que o desconhecia sem culpa;
b) Se o defeito surgir posteriormente à entrega, por culpa do locador. ".
No caso em apreço os factos evidenciam claramente que a fossa séptica já existia à data da celebração do contrato de arrendamento, pelo que, face à presunção legal de culpa que recai sobre o locador, poderia pensar-se, prima facie, que a razão estaria do lado das recorrentes.
Porém, resultou igualmente provado que a autora soube da existência da fossa séptica activa logo que deu início às obras de adaptação do locado ao ginásio (cfr. resposta ao quesito 7º), obras essas que, note-se foram autorizadas pela ré senhoria em 17 de Novembro de 2007 (cfr. doc. de fls. 20), ou seja, em data anterior à celebração do contrato, pelo que não pode aquela arvorar-se em desconhecedora da situação em que o locado se encontrava, para efeitos de, agora, se fazer valer do incumprimento pelo senhorio do negócio celebrado, nos termos consignados no art. 1032º do CC, já que a tal se opõe o disposto no art. 1033º, al. a), do mesmo Código, sendo certo, por outro lado, que a previsão contemplada no art. 1037º apenas tem por objecto situações constituídas ex novo após a vigência do contrato, o que não é manifestamente o caso.
Por seu turno, como bem se observa na sentença recorrida, «(…) a existência da referida fossa séptica, havendo a obrigatoriedade de ligação à rede de saneamento público após a entrada em funcionamento da ETAR da Areosa, impossibilita que seja emitida licença de utilização do espaço.
No entanto, como se apurou, a referida fossa séptica apenas não foi ainda eliminada e reposta a legalidade por única e exclusiva culpa da A. que não permitiu que a referida obra fosse efectuada, exigindo que a mesma seja realizada de acordo com regras que ela própria impôs. Diga-se que não se compreende, sequer, esta postura da A., a quem não cabe impor regras de procedimento à R. Maria, proprietária do arrendado e a quem cumpre a realização das ditas obras.
Constatada a irregularidade/ilegalidade e prontificando-se a R. a repô-la de imediato, da A. nada mais se esperava do que disponibilizar o arrendado, tanto mais que, conforme é dito na contestação, a R. igualmente se prontificou a indemnizar a A. se houvesse necessidade do ginásio fechar, ainda que por período curto - cfr. art. 14º da contestação.
Daí que, mais uma vez, não pode considerar-se haver qualquer incumprimento por parte da R., não existindo fundamento para a resolução do contrato peticionada pela A.».
Da falta de pagamento de rendas e resolução do contrato pela ré locadora
Alegam as recorrentes que a autora “apenas fez a retenção das rendas como forma de forçar as rés a actuarem no sentido pretendido e acautelando os interesses que eram os seus e que visou proteger”.
Entende-se, porém, que, o recurso não merece provimento, sendo certo que a 1ª instância, fundamentou de forma adequada e convincente a decisão neste particular.
É entendimento comum, desde logo, que em matéria de locação a excepção do não cumprimento do contrato tem um limitado campo de aplicação, talvez porque, como salienta Aragão Seia Arrendamento Urbano, 7ª ed., pág. 412., “uma vez entregue ao locatário a coisa locada, o sinalagma em grande medida se desfaz. Certo, o locador continua obrigado a proporcionar o gozo da coisa ao locatário; mas esta é uma obrigação sem prazo ou dia certo para o seu cumprimento, ao passo que é a termo a do pagamento da renda”.
De qualquer modo, tem-se admitido o funcionamento do instituto mesmo no caso de incumprimento parcial ou de cumprimento defeituoso, mas fazendo intervir então, sempre que as circunstâncias concretas o imponham, o princípio da boa fé e a “válvula de segurança” do abuso do direito (arts 762º, nº 2, e 334º do CC). E isto porque, “seria contrário à boa fé que um dos contraentes recusasse a sua inteira prestação, só porque a do outro enferma de uma falta mínima ou sem suficiente relevo. Na mesma linha, surge a regra da adequação ou proporcionalidade entre a ofensa do direito do excipiente e o exercício da excepção. Uma prestação significativamente incompleta ou viciada justifica que o outro obrigado reduza a contraprestação a que se acha adstrito. Mas, em tal caso, só é razoável que recuse quanto se torne necessário para garantir o seu direito” Almeida Costa, RLJ, 119º, pág. 144.
Em particular no âmbito da locação, este mesmo Autor Loc. cit., pág. 145-146., depois de chamar a atenção para o facto de a ideia de proporcionalidade ou equilíbrio das prestações aflorar a propósito da redução da renda ou aluguer se o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa, conclui o seguinte: “O recurso do arrendatário a este instituto, se existe cumprimento defeituoso ou parcial pelo senhorio, apenas o dispensa de pagar a renda correspondente à falta verificada. A quantificação pode tornar-se mais ou menos difícil. Quando as partes não chegarem a acordo subsiste o remédio da consignação em depósito, mas o arrendatário corre o risco de o seu cálculo pecar por defeito, depositando uma renda menor do que a devida”. O STJ tem seguido o entendimento exposto, como pode ver-se da anotação ao art. 1040º do CC, in Arrendamento Urbano – Novo Regime Anotado e Legislação Complementar, da autoria de Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge (3ª ed., pág. 209 e segs.).
No caso em apreço, valorando os factos apurados à luz das considerações expostas, há a considerar que a autora/reconvinda não pagou as rendas relativas aos meses de Janeiro a Abril de 2010 no valor global de € 4.000,00.
O fundamento invocado pela autora para não pagar as rendas consta da carta enviada pela à 1ª ré em 28.10.2010, nomeadamente a fls. 76, na qual escreveu que para “acautelar a sustentabilidade das condições físicas e económicas essenciais para o exercício da sua actividade numa época de grandes dificuldades perante a falta de diligência e vontade no cumprimento das suas responsabilidades (…) a MG irá proceder à retenção total das rendas da referida fracção até ao montante por ora estimado dos prejuízos que decorrerão da inevitável suspensão da sua actividade para realização das obras de eliminação da fossa de esgotos(…)”.
Tal retenção carece de fundamento, pois como bem se observa na sentença recorrida, o ginásio esteve sempre em pleno funcionamento conforme decorre, aliás, do teor da referida carta de fls. 60 a 76.
Deste modo, uma vez que a autora deixou de satisfazer na totalidade a renda devida, a conclusão a extrair não pode ser outra senão a de que incorreu em mora, com as inerentes consequências, correctamente decretada pelo Tribunal a quo (resolução do contrato, entrega do arrendado, devoluto, à autora, e condenação no pagamento das rendas vencidas e vincendas).
Improcedem, assim, todas as conclusões do recurso.
Sumário (art. 713º, nº 7, do CPC)
I - A nulidade da sentença a que alude o art. 668º, nº 1, al. c), do CPC, resulta apenas dos fundamentos invocados pelo juiz conduzirem logicamente, não ao resultado expresso na decisão, mas a resultado oposto, e não da eventual circunstância de o conteúdo decisório da sentença revelar que o seu autor não teve em consideração determinados factos ou que não teve em consideração circunstâncias factuais a que fez menção no despacho de fundamentação das respostas à matéria de facto.
II - A nulidade por excesso de pronúncia ocorre quando o juiz, em violação do princípio do dispositivo, conhece de questão que, não sendo do conhecimento oficioso, não foi suscitada pelas partes.
III - As respostas aos quesitos são contraditórias quando têm um conteúdo logicamente incompatível, isto é, quando não podem subsistir ambas utilmente, ou quando ocorre oposição entre diversas respostas dadas a pontos de facto controvertidos ou entre tais respostas e os fatos considerados assentes na fase da condensação.
IV - Se o locatário conhecia o defeito da coisa locada quando celebrou o contrato ou recebeu a coisa, não pode arvorar-se em desconhecedora da situação em que o locado se encontrava, para efeitos de se fazer valer do incumprimento pelo senhorio do negócio celebrado, nos termos consignados no art. 1032º do CC, já que a tal se opõe o disposto no art. 1033º, al. a), do mesmo Código.
V - Tendo a autora deixado de pagar as rendas, mas continuando a usufruir do locado na sua totalidade, incorreu em mora, com as inerentes consequências (resolução do contrato, entrega do arrendado, devoluto, à autora, e condenação no pagamento das rendas vencidas e vincendas).
IV - DECISÃO
Termos em que acordam os Juízes desta Secção Cível em julgar a apelação improcedente, confirmando a sentença recorrida.
Custas pelas recorrentes.
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Guimarães, 27 de Setembro de 2012
Manuel Bargado
Helena Gomes de Melo
Guimarães, 27 de Setembro de 2012
Manuel Bargado
Helena Gomes de Melo