Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 3381/13.2TBMTS.G1 |  |
NULIDADE DO CONTRATO DE MEDIAÇÃO
ARTIGO 19º
Nº 8
DO DEC.LEI Nº 211
DE 2004
DE 20.08
EFEITOS DO CONTRATO DE MEDIAÇÃO
I – A nulidade do contrato de mediação mobiliária prevista no artº 19º, nº 8, do Dec.Lei nº 211, de 2004, de 20.08, porque não invocável pela empresa de mediação é uma nulidade atípica, invocável pelo outro contraente, não sendo de conhecimento oficioso pelo tribunal.
II - O contrato de mediação imobiliária é distinto do contrato de compra e venda do imóvel subjacente àquele.
III - O contrato de mediação imobiliária apenas tem efeitos obrigacionais, podendo ser celebrado por um dos cônjuges sem o consentimento do outro e enquadrando-se no âmbito dos poderes de administração de qualquer dos cônjuges relativamente aos bens comuns do casal – artº 1678º, nº 3, do CC.
IV - A responsabilidade de tal dívida por ambos os cônjuges decorre do disposto no artº 1691º, nº1, al. c), do CC.
I – Relatório;
Recorrentes: - Manuel e mulher Joaquina (réus);
Recorrida: X - MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, L.DA, (autora);
*****
Pedido:
Condenação dos Réus a pagar à autora a quantia de € 17.773,50, correspondente a 5% da venda mais IVA à taxa legal, acrescida de juros vencidos e vincendos desde 12.03.2012 (data da escritura).
Causa de pedir:
Alegam, em síntese, que a autora e réu marido celebraram um contrato de mediação imobiliária, nos termos do qual a autora promoveria a venda da casa dos réus por preço não inferior a € 289.000,00 mediante o pagamento, por parte dos réus, de uma contraprestação no montante de 5% sobre o preço da venda, acrescido do IVA à taxa legal; na execução do acordado, a autora publicitou a venda do referido imóvel, tendo esta sido contactada, em 05.09.2011, por Pedro, que respondeu ao anúncio, solicitando uma visita ao imóvel; no seguimento das conversações havidas, a autora, através de um seu funcionário, deslocou-se ao local para mostrar, como mostrou, ao Pedro o imóvel, tendo este interessado logo revelado muito interesse na compra, o qual ficou de dar uma decisão definitiva que, todavia nunca veio a acontecer; os réus venderam o referido imóvel, em 12.03.2012, ao referido Pedro; foi propósito do réu esconder da autora a referida transacção, com o intuito de se furtar do pagamento do preço a que se havia obrigado; a declaração sobre o preço constante da escritura não correspondeu a verdade, tendo sido indicado por um valor muito inferior ao real; o preço efectivo da compra e venda foi de € 289.000,00; o réu marido actuou com conhecimento e no interesse da ré mulher.
Citados, impugnam a versão dos factos da autora, contrapondo que, por diversas razões imputáveis a esta, a autora não cumpriu o contrato.
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença na qual se decidiu julgar parcialmente procedente o pedido da Autora X – Mediação Imobiliária, L.DA e, em consequência:
a) Condenar os Réus Manuel e Joaquina a pagar àquela a quantia de € 9.532,50 (nove mil, quinhentos e trinta e dois euros e cinquenta cêntimos), acrescida de juros de mora contados desde 12.03.2012 até integral e efectivo pagamento;
b) Absolver os Réus do demais contra si peticionado.
Inconformados com tal decisão, dela interpuseram recurso os réus de cujas alegações se extraem as seguintes conclusões:
1. A factualidade correspondente ao ponto 2, 3, 4, 6, 11 e 12 – dos factos provados é objeto de impugnação;
2. E dos factos não provados são objeto da presente impugnação:
- o preenchimento da página de fls. 10 ocorreu sem o acordo do Réu e contra a sua vontade;
-não se formalizou qualquer contrato uma vez que a Autora exigiu a intervenção da Ré e esta sempre se recusou a subscrevê-lo;
-nunca os Réus acordaram com a Autora o pagamento de uma contraprestação no montante de 5% sobre o preço de venda, acrescido de IVA, ou qualquer outra remuneração;
-os Réus venderam o prédio a Pedro e mulher Maria na sequência de contacto directo efectuado por estes junto daqueles;
- face à indicação que se encontrava no exterior da habitação, os compradores contactaram os Réus, visitaram o imóvel e negociaram todas as condições que levaram à sua concretização;
-antes de 05.09.2011 já os compradores tinham visitado o imóvel e manifestado o seu interesse na respectiva negociação;
- o Réu não actuou no interesse da Ré uma vez que esta sempre se opôs à celebração de qualquer contrato com a Autora;
- o Réu não forneceu à Autora os elementos necessários e indispensáveis para a celebração do contrato que esta invoca;
-a Autora não angariou um comprador para o imóvel de que os Réus foram proprietários nem praticou qualquer acto no âmbito de um contrato de mediação imobiliária no interesse daqueles.
3. A conjugação do documento de fls 10/11 dos autos com o depoimento das testemunhas Manuela, Jorge, Maria e José permite que se altere a decisão proferida sobre a matéria de factos, considerandos não provados os pontos supra indicados da matéria facto provada e provados os referidos relativamente a matéria de facto não provada.
4. Considerando a conjugação da prova documental, essencialmente do contrato de fls 10/11 com o depoimento das testemunhas essencialmente de Manuela, resulta evidente a nulidade do contrato de mediação nos termos do disposto no nº 8 do artº 19 do Dec. Lei nº 211/2004.
5. A sentença recorrida faz errada interpretação e aplicação da supra citada disposição legal;
6. Bem assim do disposto no artº 1691º nº 1 do Código Civil.
7. A ré não só não interveio no contrato de mediação, como não prestou consentimento ao Réu para celebrar qualquer contrato de mediação imobiliária.
8. Sendo a intervenção da Ré obrigatória para a venda do imóvel que é património comum do casal, impõe-se também a intervenção da Ré na celebração de um contrato de mediação imobiliária.
Pede que seja revogada a sentença recorrida.
Houve contra alegações, defendendo-se a confirmação do julgado.
II – Delimitação do objecto do recurso; questões a apreciar;
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações, nos termos do artº 639º, do Código de Processo Civil (doravante CPC).
As questões suscitadas pelos recorrentes são as seguintes:
a) Erro na apreciação da prova;
b) Erro na subsunção jurídica dos factos: nulidade do contrato, não responsabilidade da ré mulher;
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
III – Fundamentos;
1. De facto;
A factualidade dada como assente na sentença recorrida é a seguinte:
A. Factos Provados
1. A Autora tem por objecto social a mediação de compra e venda de imóveis.
2. Em 16 de Junho de 2011, a Autora e Réu marido celebraram o denominado “contrato de mediação imobiliária” que se encontra junto a fls. 10/11 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
3. Através de tal acordo a Autora comprometeu-se a promover a venda do prédio urbano, pertença dos Réus, composto de casa de habitação de rés-do-chão e andar, garagem e logradouro, sito na Rua … e Rua …, freguesia de …, concelho de Matosinhos, consistindo essa promoção na angariação de comprador através de acções publicitárias e de contactos feitos pelos colaboradores daquela.
4. Em contrapartida, o Réu comprometeu-se a pagar à Autora uma contraprestação no montante de 5% sobre o preço da venda, acrescido do IVA à taxa legal.
5. O preço inicialmente fixado foi de € 289.000,00 mas vistas algumas condições impostas por si com implicações directas no montante do preço, o Réu reduziu-o, encontrando-se o mesmo, à data de 05.09.2011, em quantia não concretamente apurada mas nunca superior a € 200.000,00.
6. Na execução do acordado, a Autora publicitou a venda do referido imóvel, tendo esta sido contactada, em 05.09.2011, por Pedro que respondeu ao anúncio colocado na internet, solicitando uma visita ao imóvel.
7. No seguimento das conversações havidas, uma funcionária da Autora deslocou-se à morada acima referida para mostrar, como mostrou, ao referido Pedro e esposa o imóvel, o qual revelou interesse na compra, embora sem as condições impostas pelo Réu.
8. Porque o Réu mantivesse tais condições, a Autora não desenvolveu mais contactos com o referido casal.
9. Cerca de dois/três meses depois, face ao interesse manifestado por Pedro e esposa, o Réu, sem conhecimento da Autora, contactou Pedro para com ele negociar diferentes condições de preço da venda, as quais foram por aquele aceites.
10. Na sequência, em 12.03.2012, os Réus venderam o prédio ao casal formado por Pedro e Maria pelo preço de € 155.000,00.
11. O Réu escondeu da Autora a referida transacção com o intuito de se furtar do pagamento do preço a que se havia obrigado.
12. O Réu Marido actuou com conhecimento da Ré mulher.
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B. Factos não provados Nenhum dos restantes factos alegados com relevância para a decisão da causa resultou provado, nomeadamente que:
- Pedro ficou de dar uma decisão definitiva que, todavia, nunca veio a acontecer;
- na escritura de compra e venda foi indicado um valor muito inferior ao real, tendo o preço efectivo sido de € 289.000,00;
- o preenchimento da página de fls. 10 ocorreu sem o acordo do Réu e contra a sua vontade;
- não se formalizou qualquer contrato uma vez que a Autora exigiu a intervenção da Ré e esta sempre se recusou a subscrevê-lo;
- nunca os Réus acordaram com a Autora o pagamento de uma contraprestação no montante de 5% sobre o preço de venda, acrescido de IVA, ou qualquer outra remuneração;
- os Réus venderam o prédio a Pedro e mulher Maria na sequência de contacto directo efectuado por estes junto daqueles;
- face à indicação que se encontrava no exterior da habitação, os compradores contactaram os Réus, visitaram o imóvel e negociaram todas as condições que levaram à sua concretização;
- antes de 05.09.2011 já os compradores tinham visitado o imóvel e manifestado o seu interesse na respectiva negociação;
- o Réu não actuou no interesse da Ré uma vez que esta sempre se opôs à celebração de qualquer contrato com a Autora;
- o Réu não forneceu à Autora os elementos necessários e indispensáveis para a celebração do contrato que esta invoca;
- a Autora não angariou um comprador para o imóvel de que os Réus foram proprietários nem praticou qualquer acto no âmbito de um contrato de mediação imobiliária no interesse daqueles.
2. De direito;
a) Erro na apreciação da prova;
Os recorrentes impugnam a decisão da matéria de facto plasmada na sentença, no que concerne aos pontos 2, 3, 4, 6, 11 e 12 – dos factos provados – os quais devem ser considerados ‘não provados’ - e ainda aos factos não provados – que devem merecer resposta positiva - com o seguinte teor:
- o preenchimento da página de fls. 10 ocorreu sem o acordo do Réu e contra a sua vontade;
-não se formalizou qualquer contrato uma vez que a Autora exigiu a intervenção da Ré e esta sempre se recusou a subscrevê-lo;
-nunca os Réus acordaram com a Autora o pagamento de uma contraprestação no montante de 5% sobre o preço de venda, acrescido de IVA, ou qualquer outra remuneração;
-os Réus venderam o prédio a Pedro e mulher Maria na sequência de contacto directo efectuado por estes junto daqueles;
- face à indicação que se encontrava no exterior da habitação, os compradores contactaram os Réus, visitaram o imóvel e negociaram todas as condições que levaram à sua concretização;
-antes de 05.09.2011 já os compradores tinham visitado o imóvel e manifestado o seu interesse na respectiva negociação;
- o Réu não actuou no interesse da Ré uma vez que esta sempre se opôs à celebração de qualquer contrato com a Autora;
- o Réu não forneceu à Autora os elementos necessários e indispensáveis para a celebração do contrato que esta invoca;
-a Autora não angariou um comprador para o imóvel de que os Réus foram proprietários nem praticou qualquer acto no âmbito de um contrato de mediação imobiliária no interesse daqueles.
Fundamentam que tal impugnação resulta da conjugação do documento de fls 10/11 dos autos com o depoimento das testemunhas Manuela, Jorge, Maria e José.
Entende-se que não lhes assiste razão.
Na verdade, do reexame de tais depoimentos ouvidos em confronto com a análise do aludido documento - contrato de mediação imobiliária de fls. 10/11 – podemos concluir que a decisão de facto plasmada na sentença se mostra seguramente acertada, inexistindo o apontado erro de julgamento.
Aliás, acresce dizer, em abono da verdade, que a motivação da matéria de facto é de tal modo objectiva, consistente, detalhada e exaustiva que contribui e reforça a compreensão de tal acerto da decisão da matéria de facto.
Escudam-se os recorrentes grosso modo para o invocado erro de julgamento que, por um lado, não foi acordado com a autora a mediação da venda da casa onde moravam e, por outro lado, tal era do desconhecimento da ré mulher.
Ora, resulta claramente da análise do documento de fls, 10 e 11 dos autos junto com a petição inicial, intitulado ‘contrato de mediação imobiliária’ e assinado pelo réu marido, arquitecto de profissão, em conjugação com o depoimento da testemunha Manuela, angariadora da autora, e das testemunhas Pedro e Maria, compradores, que tal contrato foi celebrado.
A dita Manuela relatou de modo pormenorizado e verosímil todo o circunstancialismo que envolveu o acordo do réu marido com a autora, mediante o qual esta se obrigou a diligenciar no sentido de conseguir aqueles interessados, aqueles Pedro e Maria, na compra da casa dos réus, explicando a proposta de mediação, os termos e condições do contrato que o réu marido assinou, as visitas feitas ao imóvel com os referidos interessados e compradores, aliás, uma delas mediante pedido feito via internet para a autora por tais interessados, conforme teor do documento junto a fls. 12 com a petição inicial.
Tal visita desses interessados compradores à casa dos réus foi feita juntamente com a angariadora Manuela e na presença do réu marido, afirmando o seu interesse na casa, mas não nas condições impostas pelo réu (a de ser ele a realizar as obras em falta, o que elevava o preço), sendo que o réu alterou depois tais condições, razão pela qual acaba por se fazer a escritura de compra e venda à revelia da autora, consignando-se falsamente nesta que não houve intervenção de mediação imobiliária.
A tese do réu marido - com vista a negar a existência da mediação da autora na venda da casa dos réus, de que jamais acordou com aquela a obrigação de diligenciar no sentido de conseguir interessados na aquisição desse imóvel, mediante determinada contrapartida – além de incongruente, face às regras de experiência comum e ‘modus operandi’ de tal tipo de negócio, é desmentida pela mencionada prova documental ( documento de fls 10 e 11, o referenciado ‘contrato de mediação imobiliária’ que o réu marido assinou pelo seu punho como segundo contraente; o pedido via internet dos interessados compradores Pedro e Maria dirigido à empresa imobiliária, aqui autora; a escritura de compra e venda do dito imóvel entre os réus como vendedores e os referidos interessados Pedro e Maria como compradores) e pelos depoimentos das assinaladas testemunhas Manuela, Pedro e Maria.
Por sua vez, também não se acolhe a argumentação dos recorrentes no que concerne ao alegado desconhecimento por parte da ré mulher da intervenção da autora, como mediadora na venda da casa onde moravam e pertencente ao casal.
Esgrimem que “não é óbvio que a ré tenha conhecimento de todos os actos do seu marido” e que a testemunha Manuela declarou que nunca viu a ré mulher para concluírem que não se provou tal factualismo.
Discorda-se de tal argumentação.
O facto de a moradia a vender pertencer a ambos os réus, marido e mulher, ser a sua casa de morada de família e onde moravam, como confessou o réu marido, além de que a ré mulher esteve presente e outorgou a respectiva escritura de compra e venda, tal é de molde a concluir, como concluiu e bem o tribunal recorrido (ponto de facto provado nº 12), de que a ré teve conhecimento da actuação do réu marido.
É também o que se coaduna com as regras da normalidade e experiência comum, já que os réus constituem um casal, a casa a vender era pertença de ambos, nela foram realizadas diversas visitas, até por outro interessado na compra, e sendo certo que a ré mulher, vendedora, esteve presente na escritura de compra e venda, os compradores eram precisamente as pessoas que a funcionária da autora angariou e levou a visitar a casa mais do que uma vez.
Por último, ocorre dizer que os réus não invocaram qualquer razão minimamente justificativa do não conhecimento da actuação do réu marido pela ré mulher, até porque, tendo estado presente na escritura de compra e venda, qualquer vendedor, na posição de homem médio, sabia as circunstâncias atinentes a tal desfecho de alienação do imóvel, nomeadamente no tocante ao interesse e actuação dos demais contraentes: o co-vendedor marido e compradores, todos presentes na outorga da redita escritura.
Porquanto se deixa exposto, é de manter inalterável a decisão de facto, quanto à matéria de facto provada e não provada, designadamente no tocante aos assinalados pontos 2, 3, 4, 6, 11 e 12 dos factos provados - artº 663º, nº 6, do CPC.
b) Erro na subsunção jurídica dos factos: nulidade do contrato, não responsabilidade da ré mulher;
Invocam os apelantes a nulidade do contrato de mediação celebrado por este não obedecer ao formalismo previsto nos nºs 1, 2 e 7 do artº 19º, do Dec.Lei nº 211, de 2004, de 20.08 (diploma este vigente à data dos factos) – cfr. nº 8 do supracitado preceito.
Ora, não estamos perante uma nulidade absoluta mas antes atípica, relativa ou de mera anulabilidade, porque estabelecida exclusivamente em benefício de um dos contraentes, já que o citado nº 8 do artº 19º impede a empresa de mediação de invocar tal nulidade.
Assim, prevendo a lei uma nulidade apenas invocável por uma das partes, o tribunal apenas pode conhecer dela se tiver sido invocada pela parte a quem, segundo a lei, a mesma aproveita, como é jurisprudência corrente (vide, entre outros, o Acórdão do TRP de 07.09.2010, proc. 8/07.5TBABF.P1, in dgsi.pt).
Ou seja, in casu, cabia aos réus a invocação dessa nulidade, não sendo de conhecimento oficioso.
Não tendo os réus alegado tal nulidade perante o tribunal a quo, estando ao juiz da 1ª instância vedado o seu conhecimento, a sua alegação posterior apenas na alegação do recurso constitui questão nova, legalmente excluída do âmbito do objecto de recurso.
Com efeito, os recursos visam o reexame, por parte do tribunal superior de questões anteriormente resolvidas pelo tribunal recorrido e não a pronúncia sobre questões novas.
Como referem Lebre de Freitas e Ribeiro Mendes, in Código de Processo Civil Anotado, vol. 3º, 2ª ed., Coimbra Editora, 2008, 8, “é, por isso, constante a jurisprudência no sentido de que aos tribunais de recurso não cabe conhecer de questões novas (o chamado ius novarum), mas apenas reapreciar a decisão do tribunal a quo, com vista a confirmá-la ou a revoga-la”.
Contrapõem ainda os recorrentes que, sendo obrigatória para a venda do imóvel, que é património comum do casal, a intervenção da ré, também era necessária a intervenção desta na celebração do contrato de mediação imobiliária para este ser válido.
Carece de razão.
O contrato de mediação imobiliária é distinto do contrato de compra e venda de imóvel do casal.
A alienação do imóvel comum e casa de morada de família exige o consentimento de ambos os cônjuges – artº 1682º-A, nº 1, als. a) e nº 2, do Código Civil (CC).
Já a celebração de um contrato de mediação imobiliária não exige a intervenção de ambos os cônjuges – cfr. citado artº 19º.
Não existe assim qualquer interdependência jurídico-contratual entre ambos.
O contrato de mediação imobiliária apenas tem efeitos obrigacionais, podendo ser celebrado por um dos cônjuges sem o consentimento do outro e enquadrando-se no âmbito dos poderes de administração de qualquer dos cônjuges relativamente aos bens comuns do casal – artº 1678º, nº 3, do CC.
A responsabilidade de tal dívida por ambos os cônjuges decorre do disposto no artº 1691º, nº1, al. c), do CC, como fundamentado pelo tribunal recorrido.
Pelo que se deixa aduzido, improcede a apelação.
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Do incidente de litigância de má-fé dos recorrentes:Peticiona a recorrida nas suas contra-alegações a condenação dos recorrentes, como litigantes de má-fé, em multa a favor do Estado e em indemnização de igual quantia a favor da autora, ao abrigo do disposto nas als. a) e d) do nº 2 do art. 542° do CPC, com o fundamento de os réus interpuseram o recurso, pretendendo a modificação da decisão da matéria de facto, sem qualquer fundamento válido, contra a prova resultante da sua confissão e do documento em que o réu apôs a sua assinatura, com o propósito de protelar a execução da sentença.
Ora, o direito ao recurso exercido pelos réus está consagrado no artº 627º, nº 1, do CPC.
Tal recurso de apelação foi, aliás, admitido.
Baseia a recorrida a alegada litigância de má-fé dos recorrentes nos argumentos de estes terem impugnado a matéria de facto sem fundamento válido e de visarem o protelamento da execução.
Tal não transparece de todo do conteúdo das suas alegações.
Na apelação apresentada são suscitadas questões de facto e de direito com pormenorizado suporte técnico-jurídico de conteúdo sério, reflectido e defensável.
Na razão de ser da impugnação da matéria de facto são descritos os concretos meios de prova documental e testemunhal, assim como, quanto à matéria de direito, são apontados, de forma analítica, os motivos que justificavam diferente qualificação jurídica e desfecho da acção, independentemente do fracasso do recurso, não se vislumbrando, com intuito doloso ou gravemente negligente, uma pretensão recursiva sem fundamento ou um uso reprovável do processo com o fim único e infundado de protelar o trânsito em julgado da decisão.
Não se verificam, pois, os apontados requisitos enunciados nas alíneas a) e d) do nº 1, do artº 542º, do CPC.
Assim, julga-se improcedente a peticionada condenação dos recorrentes como litigantes de má-fé, absolvendo-se os mesmos de tal pedido.
III. DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes que constituem esta 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães em:
a) Julgar improcedente a apelação e confirmar a decisão recorrida.
b) Absolver os recorrentes do pedido de condenação como litigantes de má-fé.
Custas da apelação pelos apelantes.
Custas do incidente de litigância de má-fé pela recorrida.
Guimarães,............../........../.........
Relator: António Sobrinho
1.º Adjunto: Jorge Teixeira
2.º Adjunto: José Amaral