Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 663/04-1 |  |
APRECIAÇÃO DA PROVA
MATÉRIA DE FACTO
NULIDADE DE SENTENÇA
CONTRATO-PROMESSA
TRADIÇÃO DA COISA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
DIREITO DE RETENÇÃO
II – A cláusula do contrato promessa pela qual a promitente vendedora se compromete a deixar habitar o apartamento prometido vender, desde a data da promessa, consubstancia “tradição” da coisa, por parte da Autora, a favor do promitente comprador, tornando possível a actuação, a favor do promitente comprador adimplente, do disposto no artº 442º nº2 2ª parte C.Civ.
III – Incumbindo à Autora, pela própria natureza do contratado, diligenciar pela obtenção de licença de habitabilidade e pela constituição da propriedade horizontal, relativamente ao apartamento prometido vender, e não o tendo logrado, tendo a mesma Autora declarado que não é sua intenção cumprir a promessa, por forma séria e ponderada, deve entender-se que o incumprimento contratual definitivo lhe é imputável a ela Autora, tendo agido com culpa.
IV – A doutrina do Ac. Jurispª 22/5/96 in D.R. IIªs. de 8/6/96, pela qual o promitente-comprador goza do direito de retenção, mesmo que o edifício ainda não esteja submetido ao regime de propriedade horizontal, vale para a actual al.f) do artº755º C.Civ., face não só à semelhança dos regimes legais em causa, como também ao escopo do direito de retenção.
Os Factos
Recurso de apelação interposto na acção com processo ordinário nº685/2000, do 4º Juízo Cível da Comarca de Viana do Castelo.
Autora – "A".
Réus – "B" e esposa.
Pedido
a) Que se declare, sendo os RR. condenados a tal reconhecerem, que a Autora "A" é dona e legítima possuidora do prédio identificado no artº 5º da P.I.
b) Que se declare, sendo os RR. condenados a tal reconhecerem, que os AA. são donos e legítimos possuidores de todas as benfeitorias efectuadas em vida pelo falecido Daniel ... no imóvel identificado no artº 5º da P.I., e a Autora "A" de todas as benfeitorias nele realizadas após o falecimento daquele Daniel, e que fazem parte integrante do imóvel nele construído e destinado a habitação, identificado nos artºs 8º e 14º da P.I.
c) Que se declare que os RR. não têm título ou contrato válidos que legitimem a ocupação ou fruição que vêm efectuando do rés-do-chão, lado esquerdo poente do imóvel referido ou de qualquer outra parcela de terreno, todos identificados nos nºs 8, 14 e 5 da P.I. e, em consequência
d) a reconhecerem e verem declarado tal direito de propriedade dos AA. e condenados a não perturbarem por qualquer meio tal direito, abstendo-se de qualquer acto susceptível de o lesar, e condenados ainda a restituir e entregar aos AA., totalmente livre e desocupado de pessoas e bens, o rés-do-chão lado esquerdo-poente do edifício ali construído e terreno junto.
e) Condenados ainda a pagarem aos AA. uma indemnização a liquidar em execução de sentença, por todos os danos e prejuízos que causaram ou causarem até entrega efectiva.
Pedido Reconvencional
1 – Que seja decretada a resolução do contrato promessa de compra e venda, com fundamento no incumprimento definitivo e gravemente culposo por parte da Autora Reconvinda "A", declarando-se ainda a perda do interesse dos RR.-Reconvintes credores na prestação em dívida por parte da mesma Autora-Reconvinda.
2 – Ser a Autora-Reconvinda condenada no pagamento aos RR.-Reconvintes, por força do referido incumprimento definitivo do contrato promessa, de uma indemnização pelos prejuízos para os RR.-Reconvintes decorrentes desse incumprimento e consistente no montante correspondente ao valor comercial do aludido rés-do-chão esquerdo objecto do mesmo contrato promessa, valor esse calculado por referência à data da citação dos RR.-Reconvintes para esta acção e que se calcula em montante não inferior a Esc. 40.000.000$00, quantia acrescida de juros de mora, à taxa legal.
3 – Ser reconhecido aos RR.-Reconvintes o direito de retenção sobre o rés-do-chão esquerdo objecto do contrato promessa de compra e venda em análise, até integral pagamento por parte da Autora-Reconvinda da quantia referida em 2.
4 – Ser a Autora-Reconvinda condenada como litigante de má fé.
Tese da Autora
É dona de um prédio denominado Leira de ..., na freguesia de ..., da comarca de Viana do Castelo, na qual construiu um imóvel destinado a habitação, com quatro apartamentos (imóvel este já inscrito na matriz).
Os RR., no início de 1988, abusando da amizade existente com a A., trocaram a fechadura da porta e passaram a ocupar, sem autorização da Autora, o rés-do-chão lado esquerdo (Poente) do referido prédio, habitando-o aos fins-de-semana e sempre que pretenderam.
A A. pretende a entrega do apartamento pelo menos desde 1989.
Tese dos Réus
Em 15/2/88, a Autora prometeu vender ao Réu marido o aludido rés-do-chão esquerdo, nos termos do contrato escrito que juntam; o Réu marido pagou sinal referente à promessa.
Desde essa data que os RR. se encontram na posse do dito rés-do-chão, por força do contrato.
A Autora sempre se furtou à outorga da escritura, apesar de instada pelos RR.
O prédio em questão ainda não foi submetido ao regime de propriedade horizontal, pelo que os RR. não podem peticionar a execução específica do contrato; os RR. perderam interesse no cumprimento do contrato, visto o tempo decorrido; peticionam indemnização ao abrigo do disposto no artº 442º nº2 “in fine” C.Civ.
Sentença
Na sentença proferida pela Mmª Juiz “a quo”, a Autora "A" foi declarada dona e legítima possuidora do prédio Leira ..., sita no lugar do ..., da freguesia de ..., da comarca de Viana do Castelo, a confrontar do Norte com caminho público e Ana M..., do Sul com caminho municipal, do Nascente com Ana M... e do Poente com Manuel V...o, descrita na C.R.P. sob o nº... e inscrita na matriz predial rústica sob o artº ...º.
Os RR. foram condenados a reconhecer tal direito.
Mais foram condenados a não perturbarem por qualquer meio tal direito, abstendo-se de qualquer acto susceptível de o lesar, e condenados ainda a restituir e entregar à A., totalmente livre e desocupado de pessoas e bens, o rés-do-chão lado esquerdo-poente do edifício ali construído e terreno junto.
A acção foi julgada improcedente, e os RR. absolvidos do pedido, no concernente ao pedido de indemnização formulado pela Autora.
O pedido reconvencional foi julgado improcedente e a Autora absolvida do mesmo.
Os RR. foram condenados como litigantes de má fé em multa, fixada em 5 UC`s.
Conclusões do Recurso de Apelação dos RR.
1 – Discordam os apelantes da douta sentença em crise, por entenderem que, em face dos elementos de prova constantes dos autos outra deveria ter sido a decisão sobre a matéria de facto, bem como a aplicação dos comandos legais a ela atinentes, sendo a improcedência da acção e procedência da reconvenção o desfecho certo e justo do pleito.
2 a 6 – (...).
7 – Dispõem os autos de elementos necessários que permitiriam à Mmª Juiz “a quo” decidir-se pela improcedência da acção e procedência do pedido reconvencional.
8 – Existe contradição nas respostas dadas aos pontos nºs 1º a 5º e ao 19º da Base Instrutória, pois a Mmª Juiz “a quo” considera que, simultaneamente, os Apelantes ocuparam o prédio objecto do contrato promessa, sem o consentimento dos apelados e, ao mesmo tempo, com a anuência destes, por razões de amizade, o que é paradoxal.
9 – Sem prescindir, afigura-se-nos que a formulação de tais pontos da Base Instrutória era desnecessária, porquanto em face do disposto na cláusula 6ª do contrato promessa, os Apelantes estavam expressamente autorizados a ocupar o prédio objecto do mesmo contrato, logo após a respectiva celebração.
10 – Habitar um prédio implica ter a exclusividade do respectivo acesso, mediante chave própria, e beneficiar do fornecimento de, pelo menos, electricidade e água.
11 – Assim, face à citada cláusula 6ª, não fez sentido a inclusão na Base Instrutória dos pontos nºs 1º, 2º, 4º, 5º e 19º.
12 – Este contrato data do início de 1988; ao ser dado como não provado o ponto 9º da Base Instrutória enferma a decisão em crise de nova contradição, porquanto permite concluir que, desde aquela data, os apelantes habitaram e não habitaram o prédio em causa, o que é um contra-senso.
13 – Por força do constante no contrato, os pontos 1º a 5º e 19º da Base Instrutória deveriam ter obtido resposta negativa; os pontos 9º a 14º, resposta positiva.
14 – Na decisão sobre a matéria de facto, a Mmª Juiz “a quo” não procedeu a uma análise crítica das provas, nem especificou os fundamentos que foram relevantes para a convicção do julgador, conforme impõe o artº 653º nº2 C.P.Civ.
15 – Assim, enferma a decisão em crise, no que concerne a matéria de facto, da nulidade prevista no artº 668º nº1 al.b) C.P.Civ., por falta de especificação dos fundamentos de facto que justificam a respectiva decisão.
16 – Para além do contrato promessa, dispunha a Mmª Juiz “a quo” nos autos de outros elementos de prova que apontavam no sentido da ocupação do prédio em causa pelos apelantes ter ocorrido na sequência da citada relação contratual e com total concordância dos apelados.
17 – Tal é o que decorre das passagens transcritas no corpo das alegações dos depoimentos das testemunhas Elisa de F..., Rui P..., Francisco da C..., Henrique V... e Manuel J..., as quais afirmaram categoricamente que os apelantes foram ocupar o prédio com o consentimento dos apelados, e na sequência da promessa de compra e venda.
18 – Existe igualmente contradição na decisão sobre a matéria de facto por errada apreciação das provas, no que respeita à questão dos apelantes terem impedido os apelados de concluírem as obras de execução do prédio de que fazia parte o rés-do-chão prometido vender aos apelantes.
19 – Efectivamente, foi dado como provado, no ponto 3 da Base Instrutória, que os apelantes impediram o acesso dos apelados para completar as obras, e como não provado, nos pontos 20º e 22º, que os apelantes não permitiram a passagem de materiais e operários, com vista a impedir a apelada "A" de concluir as obras, o que é contraditório.
20 – Ao contrário do que se afirma na decisão sobre a matéria de facto, nenhuma das testemunhas arroladas pelos apelantes referiu ter a obra ficado inacabada por força dos desentendimentos entre apelantes e apelados, até porque a conclusão do prédio, para além da fracção prometida vender aos apelantes, nada tinha a ver com estes.
21 – As testemunhas Francisco da C..., Manuel G... e Rui P... afirmaram claramente que não só a obra estava praticamente terminada, como ainda que a parte que não concluírem se deveu ao total desinteresse manifestado pela apelada na respectiva conclusão, dado que não mais contactou os dois primeiros.
22 – A resposta ao ponto 15º da Base Instrutória conflitua com os factos constantes da alínea J), em que se dá como provado que, logo em 1989, os apelantes pretenderam que fosse judicialmente fixado prazo para a realização da escritura, o que é prova evidente da intenção destes de celebrar tal escritura.
23 – Resulta igualmente do depoimento das testemunhas Henrique V... e Manuel J... terem sempre os apelantes pretendido a realização de tal acto, pelo que a resposta ao ponto 15º da Base Instrutória deveria ter sido positiva.
24 – A resposta ao ponto 18º da Base Instrutória não tem qualquer sustentação nos elementos de prova.
25 – O relatório pericial apontou como valor do prédio o de Esc.11.760.000$00, por ser esse o respectivo valor actual.
26 – Tal é o único valor a atender, porquanto a correspondente matéria de facto resulta de alegação dos apelantes, que se reportaram ao valor do prédio à data da notificação do pedido reconvencional.
27 – A resposta dada ao ponto 18º da Base Instrutória refere-se ao valor do prédio à data da celebração do contrato promessa, o que não tem relação com o objectivo da perícia.
28 – Em qualquer circunstância, a Mmª Juiz “a quo” não fundamenta a opção por tal valor.
29 – Donde se conclui ter havido erro na apreciação das provas por parte da Mmª Juiz “a quo”, uma vez que na decisão proferida sobre a matéria de facto o tribunal recorrido não valorizou o depoimento prestado pelas referidas testemunhas, bem como a prova documental e pericial produzida pelos apelantes, as quais apontavam no sentido da resposta afirmativa aos pontos nºs 9º a 18º da Base Instrutória, sendo que, quanto a este último, o valor correcto seria o de Esc.11.760.000$00, e negativa aos pontos 1º a 5º e 19º da Base Instrutória.
30 – (...).
31 – Refere-se na decisão, a respeito dos pedidos formulados pelos apelantes na Reconvenção, na “transmissão do locado e seu uso”, o que, por não ter qualquer correspondência nas questões levantadas e pedidos formulados pelos apelantes torna a decisão em crise incompreensível.
32 – Afirma-se ainda sobre este aspecto que os apelados pretendem atribuir-se a titularidade do direito invocado e que caberia à autora (pensa-se que o de propriedade), decidindo-se não poder ser o mesmo atribuído aos apelantes.
33 – Todavia, os apelantes não demandaram em sede reconvencional que lhes fosse transmitido qualquer direito de natureza real, mas que se declarasse a resolução do contrato promessa, por incumprimento definitivo e culposo do mesmo por parte dos apelados, com os consequentes e indicados direitos indemnizatórios, e ainda o direito de retenção.
34 – Sobre isto a Mmª Juiz “a quo” não se pronunciou, o que configura a nulidade do artº 668º nº1 al.d) C.P.Civ.
35 – Ao afirmar-se que os apelantes ocuparam o rés-do-chão esquerdo do dito prédio contra a vontade dos apelados e sem título válido, incorre o aresto na nulidade do artº 668º nº1 al.c) C.P.Civ.
36 – Foi dado como assente que os apelados não lograram submeter o prédio ao regime de propriedade horizontal, condição indispensável para a celebração do contrato prometido, cabendo-lhes diligenciar nesse sentido.
37 – Tal configura uma situação de incumprimento do contrato pelos apelados.
38 – Tal incumprimento, prolongado por mais de uma década, é susceptível de gerar o desinteresse do credor na prestação, que os apelantes logo declararam, fazendo incorrer os apelados no incumprimento definitivo e culposo daquele contrato.
39 – Quem litigou de má fé desde o início do processo, nomeadamente com a ocultação do falado contrato promessa de compra e venda, terão sido os apelados e não os apelantes, não tendo aquela condenação fundamento válido.
40 a 42 – (...).
43 – Para além da errada apreciação da prova, ao decidir-se pela procedência da acção e pela improcedência do pedido reconvencional e pela condenação dos apelantes como litigantes de má fé, agiu a Mmª Julgadora “a quo” com violação do disposto nos artºs 406º, 410º, 442º, 562º, 692º nº2 al.b), 782º nº1, 798º, 801º, 808º e 755º al.f) C.Civ. e 456º, 522º-B e 653º nº2 C.P.Civ.
Conclusões do Recurso Subordinado da Autora
1 – Vem interposto da absolvição dos RR. do pedido de indemnização formulado pela Autora.
2 – O que estará em causa é apurar-se se os RR., com o seu comportamento, que resulta da matéria de facto dada por provada, causaram ou não à Autora danos ou prejuízos.
3 – A resposta a estas questões resulta das respostas aos quesitos 1º a 5º e matéria de facto dada por provada na sentença.
4 – Não carece de demonstração, pois é facto objectivo que resulta da matéria de facto dada por provada e da experiência comum, que estando os RR. a ocupar o referido apartamento, tendo trocado as chaves e impedido assim a Autora de exercer a posse sobre o mesmo, a Autora sofre prejuízos ou danos.
5 – O comportamento dos RR. causa um prejuízo directo nos precisos termos em que nada pagam e impedem a conclusão das obras e o eventual arrendamento do mesmo.
6 – Acresce que, na sentença proferida, se conclui claramente que “a ocupação levada a cabo pelos RR. do rés-do-chão esquerdo e terreno tem sido feita contra a vontade da Autora e sem qualquer título válido”.
7 – Parece poder concluir-se, por aplicação do disposto no artº 483º C.Civ. e por violação do direito de propriedade da Autora que existirá o direito à indemnização.
8 – Os RR. são possuidores sem título válido, logo de má fé, e por isso estarão obrigados a restituir os frutos que a coisa produziu até ao termo da posse e respondem ainda pelo valor daqueles que um proprietário diligente poderia ter obtido (artºs 1260º nºs 2 e 3 e 1271º C.Civ.).
9 – Resulta objectivamente da factualidade descrita que a Autora está, desde a prática daqueles factos pelos RR. e até à entrega efectiva do apartamento e terreno, impedida de gozar ou exercer direitos de proprietária, consignados no artº 1305º C.Civ.
10 – Estes danos não são imediatamente quantificáveis, já que os RR. continuadamente os agravam, pelo que o seu apuramento só poderá ser efectuado na liquidação em execução de sentença.
11 – Assim, deverá a improcedência da acção ter como consequência não só a condenação dos RR. nos termos já declarados, mas ainda a condenação destes a pagarem à Autora uma indemnização a liquidar em execução de sentença, por todos os danos e prejuízos que causaram ou causarem, até entrega efectiva.
Factos Considerados Provados em 1ª Instância
A) A Autora "A" foi casada com Daniel ... no regime da comunhão de adquiridos - cfr. doc. de fls.13
B) Daniel ... morreu no dia 24.08.1986 – cfr. doc. de fls.14.
C) No inventário nº198/86 da 3ª secção do 2º juízo cível do Tribunal de Barcelos foi adjudicada à A. a verba nº 12 da relação de bens” leira de cultivo e fieiro, sita no Lugar do..., da freguesia de ..., da comarca de Viana do Castelo, a confrontar do norte com caminho público e Ana M..., do sul com caminho municipal, do nascente com Ana M... e do poente com Manuel V..., descrita na CRP sob o nº.... e inscrita na matriz predial rústica sob o Artº. ... – cfr. doc. de fls. 18 a 27.
D) A A. e anteriores possuidores, há mais de 10, 20 e 30 anos que usam o terreno referido em C), ali construindo, à vista e com conhecimento de toda a gente, ininterruptamente, sem oposição de quem quer que seja, agindo como sua dona e na convicção de o ser.
E) No topo sul do prédio referido em C) a A. e o marido tinham começado a construção de um imóvel destinado a habitação, composto por rés-do-chão, andar e sótão, com 4 apartamentos, situando-se 2 no rés-do-chão, um do lado esquerdo e outro do lado direito e 2 no andar superior e sótão, também um do lado esquerdo e outro do lado direito.
F) Na data do falecimento de Daniel ... encontravam-se já construídos os alicerces e grande parte da estrutura do imóvel, faltando acabamentos de exterior e interior.
G) A A. "A" prosseguiu a construção e acabamentos do imóvel totalmente à sua custa, pagando materiais, mão de obra, licenças.
H) Por documento datado de 15.02.88 a A. prometeu vender ao R. marido, que prometeu comprar, o rés-do-chão esquerdo do prédio referido em E), pelo preço de Esc. 4.500.000$00 e uma garagem pelo preço de Esc. 500.000$00 – cfr. doc. de fls. 44 e cujo teor se dá por reproduzido.
I) O R. marido entregou à A. como sinal e princípio de pagamento a quantia de Esc. 2.500.000$00.
J) O prédio referido em E) ainda não foi submetido ao regime da propriedade horizontal.
L) O R. marido intentou contra a A., em 1989, acção especial para fixação de prazo – cfr. doc. de fls. 63 a 70.
M) A A., em 1989, requereu a notificação judicial avulsa dos RR com vista à denúncia do contrato promessa – cfr. doc. de fls. 71 e cujo teor se dá por reproduzido.
O) O R. marido reconheceu presencialmente a sua assinatura em 1989 – cfr. doc. de fls. 44v.
1) No início de 1988, após a A. ter colocado as portas de entrada e janelas no edifício – apartamento de rés-do-chão esquerdo, lado poente - os RR, sem que a A. o permitisse, trocaram a fechadura da porta
2) Depositaram mobílias e outros bens pessoais no referido apartamento.
3) Impedindo o acesso da A. para completar as obras.
4) Os RR., sem que a A. o permitisse, passaram a habitar no rés-do-chão esquerdo aos fins de semana.
5) Sem que a A. permitisse, os RR. fizeram ligações de uma casa situada a sul para abastecimento ao referido rés-do-chão esquerdo de água e electricidade.
8) A restante parte do preço referido em H) seria paga no acto da escritura.
18) O rés-do-chão do prédio referido em E) vale Esc.5.700.000$00.
19) A A., atenta a amizade que existia, deixou que os RR. habitassem o rés-do-chão aos fins de semana e durante o período de férias.
Fundamentos
As questões colocadas pelos presentes recursos são as seguintes:
Recurso Principal:
I – Saber se se deverá revogar a sentença recorrida quanto à matéria de facto, respondendo-se de forma totalmente afirmativa aos pontos 9º a 18º da Base Instrutória, sendo que, quanto ao ponto 18º a resposta correcta será o montante de 11.760.000$00, e negativa aos pontos 1º a 5º e 19º da mesma Base Instrutória.
II – Saber se a decisão padece do vício da nulidade – artºs 668º nº1 als. b) e d) - e se deverá ser alterada no sentido da improcedência da acção e da procedência do pedido reconvencional, no pressuposto do incumprimento contratual da Autora, com a consequente revogação da condenação dos RR. como litigantes de má fé.
Recurso Subordinado:
Saber se procede o pedido de condenação dos RR. na indemnização que se vier a liquidar em execução de sentença.
Apreciemo-las seguidamente.
I
Desta forma, nos termos do artº 712º nº1 als.a) C.P.Civ., se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artº 690º-A, a decisão com base neles proferida (como ocorreu efectivamente nos presentes autos), ocorre sindicar na íntegra todas as provas produzidas no processo, nelas incluindo nomeadamente os depoimentos testemunhais apresentados.
Seguindo a ordem dos quesitos formulados, pretendem os Recorrentes, em primeiro lugar, que deveria ter sido proferida resposta integralmente negativa à matéria dos quesitos 1º a 5º e 19º, basicamente porque a resposta positiva, englobando a sequência “sem que a Autora o permitisse” entra frontalmente em oposição com o teor do contrato promessa celebrado entre as partes, contrato esse que as mesmas partes aceitam terem celebrado e cujo teor foi já especificado sob a al.H).
Os quesitos são do seguinte teor:
1º - No início de 1988, após a Autora ter colocado as portas de entrada e janelas no edifício – apartamento de rés-do-chão esquerdo, lado Poente – os RR., sem que a A. o permitisse, trocaram a fechadura da porta?
2º - Depositaram mobílias e outros bens pessoais no referido apartamento?
3º - Impedindo o acesso da Autora para completar as obras?
4º - Os RR., sem que a Autora o permitisse, passaram a habitar no rés-do-chão esquerdo aos fins de semana?
5º - Sem que a Autora o permitisse, os RR. fizeram ligações a uma casa situada a Sul, para abastecimento ao referido rés-do-chão esquerdo de água e electricidade?
19º - A Autora, atenta a amizade que existia, deixou que os RR. habitassem o rés-do-chão aos fins de semana e durante o período de férias?
À integralidade do segmento da matéria de facto em causa foi respondido “Provado”.
A Mmª Juiz “a quo” visivelmente não conferiu relevância ao teor do “contrato promessa” acima referido, levado à Especificação, e cuja celebração entre as partes não foi, nos autos e em qualquer momento, posto em causa.
De acordo com a cláusula 6ª do citado contrato, “a primeira pactuante” (promitente vendedora e ora Autora) “segundo acordo com o segundo pactuante” (promitente comprador e ora Réu) “compromete-se a deixar habitar o mesmo apartamento” (prometido vender) “desde a presente data” (o acordo escrito é datado de 15/2/1988).
No entender desta instância deveria, ao contrário, a Mmª Juiz “a quo” ter conferido a necessária relevância à dita declaração negocial; não apenas pelo seu valor intrínseco, posto que não vem discutido que foi efectivamente emitida, mas pela conjugação que a generalidade das testemunhas inquiridas encontrou entre o facto de o Réu ter passado a habitar o prédio e a celebração prévia do dito contrato promessa.
É o que se depreende directamente do depoimento das testemunhas que revelaram conhecimento das relações entre as partes, prévias ao respectivo dissídio – Rui P... (irmão da Autora – perguntado se o Réu trocou a fechadura da porta com autorização da Autora, respondeu: “talvez, como já tinham contrato, feito o negócio”) e Manuel J... (funcionário da C.G.D., que assistiu à assistiu ao fecho do negócio entre as partes, incluindo a cláusula de habitação).
Estes depoimentos testemunhais não foram validamente contraditados por quaisquer outros – as demais testemunhas inquiridas não conheciam pormenores do negócio celebrado entre as partes, sem prejuízo de todas saberem que o Réu habitava e habita o prédio, designadamente em férias e fins-de-semana (cf. depoimentos de Elisa P..., irmã da Autora, Rui P..., José M..., professor e colega da Autora, Manuel A..., comerciante, Francisco M... e Manuel G..., que se encarregaram de várias obras de construção do edifício, Henrique M..., agente da Guarda Fiscal que, por mera cortesia, guardava as chaves do apartamento a pedido do Réu, Manuel C..., Fernando S..., conhecido do Réu e funcionário de Finanças, e José F..., gerente comercial reformado, das relações do Réu).
Para além do mais, as testemunhas Elisa P..., Rui P... e José M..., os dois primeiros por conhecimento directo, mais uma vez sem contradição noutros depoimentos prestados, convenceram quanto à vontade da Autora de ter acesso ao apartamento, a fim de acabar algumas obras, no que foram impedidos pelo Réu (q. 3º); é certo que não houve consenso nos depoimentos quanto à questão de quais as obras que restavam – se o dito irmão da Autora declarou que “faltava azulejo, tijoleira, louças de casa de banho, madeiras e pensa que pintura interior”, já o empreiteiro Manuel G... não corroborou tal panorâmica, declarando em audiência que, dos trabalhos que lhe competiam, só faltava ligar os quadros gerais da electricidade em todos os apartamentos – todavia, certo é que várias obras restavam, quer no edifício em geral, quer no apartamento em causa.
Assim, com divergência relativamente à sugestão dos Recorrentes de que se responda “não provado” à matéria dos citados quesitos, entendemos que o teor do citado contrato promessa, levado à Especificação, não pode valer por si, quanto ao facto, controvertido, de os Réus/Recorrentes terem passado a ocupar o apartamento por força do contratado; é que a Autora entende que só por mera cortesia dela Autora é que os RR. passaram a habitar o apartamento, posto que era pressuposto do contratado que os ditos RR. aguardassem a conclusão das obras de construção do apartamento e, só após, passassem a residir no apartamento, conforme acordado na promessa.
O documento em causa prova o teor da declaração, não apenas por ter sido levado à Especificação, como por força dos artºs 358º nº2 e 376º nº1 C.Civ., sem prejuízo da prova do contexto em que tal declaração foi proferida, nem ainda da respectiva interpretação – artºs 236º a 238º C.Civ.
Assim, só no contexto quer do documento, quer dos depoimentos testemunhais em causa, se pode achar a prova da matéria de facto controvertida.
Desta forma, em resumo, entendemos como segue:
- à matéria do quesito 19º deve ser respondido “não provado”; como vimos, não logrou a mesma qualquer espécie de apoio em provas produzidas em tribunal;
- à matéria do quesito 1º, nem toda inaproveitável, deve ser respondido explicativa e restritivamente (consoante os segmentos), nos seguintes termos: “Na sequência do contrato promessa sob H), no início de 1988, após a Autora ter colocado as portas de entrada e janelas no edifício – apartamento de rés-do-chão esquerdo, lado Poente – os RR. trocaram a fechadura da porta”;
- à matéria dos quesitos 2º e 3º, deve ser respondido “provado”;
- à matéria dos quesitos 4º e 5º, deve ser respondido restritivamente, pela seguinte forma: quesito 4º - “Provado apenas que os RR. passaram a habitar no rés-do-chão esquerdo aos fins de semana”; quesito 5º - “Provado apenas que os RR. fizeram ligações a uma casa situada a Sul, para abastecimento ao referido rés-do-chão esquerdo de água e electricidade”.
II
Propõe-se se responda “provado” (qq. 9º a 17º) e “provado apenas que o rés-do-chão do prédio referido em E) vale Esc. 11.760.000$00”.
O teor da matéria de facto em causa é o seguinte:
Quesito 9º - Após a celebração do contrato referido em H), os RR. passaram a habitar o apartamento?
Quesito 10º - Tendo passado a viver ali no Verão, fazendo melhoramentos?
Quesito 11º - Ininterruptamente?
Quesito 12º - À vista e com conhecimento de toda a gente?
Quesito 13º - Sem oposição de quem quer que seja, incluindo a Autora?
Quesito 14º - Agindo como donos do apartamento, na convicção de já o serem?
Quesito 15º - Os RR, insistiram várias vezes com a Autora para esta efectuar a escritura definitiva?
Quesito 16º - Tendo aquela recusado, alegando dificuldades na conclusão do edifício?
Quesito 17º - Atento o facto referido em J) e o facto de terem passado treze anos desde o contrato referido em H), os RR. não pretendem celebrar a escritura definitiva?
Quesito 18º - O rés-do-chão do prédio referido em E) vale Esc.40.000.000$00?
Ora, desde logo em função dos depoimentos testemunhais supra referenciados em I, importa dizer que assiste plena razão aos Recorrentes, quanto à necessária resposta “provado” aos citados quesitos 9º a 12º.
O mesmo não se poderá dizer da resposta ao quesito 13º: os factos demonstram que, ainda que os RR. tivessem passado a habitar o apartamento com a anuência da Autora, esta passou, depois, a opor-se a que o fizessem, enquanto não fossem finalizadas as obras no dito apartamento (veja-se, de resto, a posição que a Autora assumira já na contestação da acção especial de fixação judicial de prazo, intentada pelo ora Réu, já no ano de 1989 – fls. 66ss. dos autos).
Por outro lado, a convicção com que agem os RR., aludida na pergunta que o quesito 14º formula, não logrou qualquer espécie de prova positiva, ou sequer alusão por parte das testemunhas, isto para lá do título escrito com base no qual os RR. tiveram acesso a residir no apartamento em causa – o contrato promessa especificado sob H) e que permitiu aos RR. passarem a habitar o arrendado. Como assim, na ignorância de outra convicção que não seja a resultante do direito conferido pela promessa, também se não poderá dizer “provada” tal matéria.
Desta forma, os quesitos 13º e 14º devem manter a resposta “não provado” proferida em 1ª instância.
Já a matéria do quesito 15º obteve prova positiva bastante: veja-se, desde logo, a vontade espelhada na proposição de uma acção de fixação judicial de prazo, por parte dos RR., em 22/2/89, visando o cumprimento da promessa. Todavia, a dita matéria obteve ainda referência positiva credível nos depoimentos das testemunhas Manuel J..., Henrique V... e Fernando R..., pelo conhecimento directo que têm no interesse que o Réu marido mantinha na escritura, pese embora a ausência da constituição do prédio em propriedade horizontal. Deve ser respondida “provado”.
Quanto à matéria do quesito 16º, o que resulta dos depoimentos das testemunhas ouvidas, directa ou circunstancialmente, ao facto quesitado (veja-se os citados e credíveis Manuel J..., Henrique V... e Fernando R...) é que existe uma “recusa” da Autora, com a invocação, por parte da mesma Autora, que o Réu a impossibilitou, com o respectivo comportamento, de “acabar” a parte do prédio correspondente ao apartamento que ocupa e que, por isso, se vê impossibilitada de constituir a propriedade horizontal e, desta forma, de outorgar a escritura correspondente ao contrato prometido. É o que se retira igualmente da Contestação da acção de fixação judicial de prazo junta aos autos a fls. 66ss. dos presentes autos. Justifica-se assim que, neste segmento dos factos, se responda restritivamente: “provado apenas que a Autora recusou”.
Também o quesito 17º deve ser respondido “não provado”, por estrita fidelidade ao que foi declarado pelas testemunhas. Com efeito, testemunhas como os citados Manuel J..., Henrique V... e Fernando R..., perguntados ao quesito, disseram em audiência que pensam que o Réu quer efectuar a escritura por ter “grande estima na casa” (termos usados por Manuel C...), só não o conseguindo por força de uma impossibilidade relacionada com a ausência de constituição da propriedade horizontal, e tão só. Assim, a resposta “não provado”, não impedindo uma avaliação normativa sobre a intenção do Réu em resolver a promessa, tal como reflectido no pedido reconvencional que o Réu é livre de formular, é a única fiel à prova produzida nos autos e em audiência.
Quanto ao quesito 18º, reportava-se o teor do mesmo ao valor actualizado do apartamento em causa (veja-se a alegação do artº 62º da Contestação – “o valor daquele prédio não é inferior, mas antes superior a quarenta milhões de escudos”). Como assim, tendo a Mmª Juiz “a quo” lançado mão do meio de prova consistente na avaliação de fls. 133 e 134, deveria ter plasmado na resposta o valor actualizado ali encontrado (Esc. 11.760.000$00), tal como pretendem os Recorrentes. Assim a resposta que se adopta: “Provado que o rés-do-chão do prédio referido em E) vale actualmente Esc.11.760.000$00”.
III
A) A Autora "A" foi casada com Daniel ... no regime da comunhão de adquiridos - cfr. doc. de fls.13
B) Daniel ... morreu no dia 24.08.1986 – cfr. doc. de fls.14.
C) No inventário nº198/86 da 3ª secção do 2º juízo cível do Tribunal de Barcelos foi adjudicada à A. a verba nº 12 da relação de bens “leira de ..., sita no Lugar do ..., da freguesia de ..., da comarca de Viana do Castelo, a confrontar do norte com caminho público e Ana M..., do sul com caminho municipal, do nascente com Ana M... e do poente com Manuel V..., descrita na CRP sob o nº. ... e inscrita na matriz predial rústica sob o Artº. ...” – cfr. doc. de fls. 18 a 27.
D) A A. e anteriores possuidores, há mais de 10, 20 e 30 anos que usam o terreno referido em C), ali construindo, à vista e com conhecimento de toda a gente, ininterruptamente, sem oposição de quem quer que seja, agindo como sua dona e na convicção de o ser.
E) No topo sul do prédio referido em C) a A. e o marido tinham começado a construção de um imóvel destinado a habitação, composto por rés-do-chão, andar e sótão, com 4 apartamentos, situando-se 2 no rés-do-chão, um do lado esquerdo e outro do lado direito e 2 no andar superior e sótão, também um do lado esquerdo e outro do lado direito.
F) Na data do falecimento de Daniel ... encontravam-se já construídos os alicerces e grande parte da estrutura do imóvel, faltando acabamentos de exterior e interior.
G) A A. "A" prosseguiu a construção e acabamentos do imóvel totalmente à sua custa, pagando materiais, mão de obra, licenças.
H) Por documento datado de 15.02.88 a A. prometeu vender ao R. marido, que prometeu comprar, o rés-do-chão esquerdo do prédio referido em E), pelo preço de Esc. 4.500.000$00 e uma garagem pelo preço de Esc. 500.000$00 – cfr. doc. de fls. 44 e cujo teor se dá por reproduzido.
I) O R. marido entregou à A. como sinal e princípio de pagamento a quantia de Esc. 2.500.000$00.
J) O prédio referido em E) ainda não foi submetido ao regime da propriedade horizontal.
L) O R. marido intentou contra a A., em 1989, acção especial para fixação de prazo – cfr. doc. de fls. 63 a 70.
M) A A., em 1989, requereu a notificação judicial avulsa dos RR com vista à denúncia do contrato promessa – cfr. doc. de fls. 71 e cujo teor se dá por reproduzido.
O) O R. marido reconheceu presencialmente a sua assinatura em 1989 – cfr. doc. de fls. 44v.
1) Na sequência do contrato promessa sob H), no início de 1988, após a Autora ter colocado as portas de entrada e janelas no edifício – apartamento de rés-do-chão esquerdo, lado Poente – os RR. trocaram a fechadura da porta.
2) Depositaram mobílias e outros bens pessoais no referido apartamento.
3) Impedindo o acesso da A. para completar as obras.
4) Os RR. passaram a habitar no rés-do-chão esquerdo aos fins de semana.
5) Os RR. fizeram ligações a uma casa situada a Sul, para abastecimento ao referido rés-do-chão esquerdo de água e electricidade.
8) A restante parte do preço referido em H) seria paga no acto da escritura.
9) Após a celebração do contrato referido em H), os RR. passaram a habitar o apartamento.
10) Tendo passado a viver ali no Verão, fazendo melhoramentos.
11) Ininterruptamente.
12) À vista e com conhecimento de toda a gente.
15) Os RR. insistiram várias vezes com a Autora para esta efectuar a escritura definitiva.
16) Tendo aquela recusado.
18) O rés-do-chão do prédio referido em E) vale actualmente Esc.11.760.000$00.
IV
Saber agora se a decisão padece do vício da nulidade – artºs 668º nº1 als. b) e d) - e se deverá ser alterada no sentido da procedência do pedido reconvencional, no pressuposto do incumprimento contratual da Autora, com a consequente revogação da condenação dos RR. como litigantes de má fé.
Dizem os Réus/Recorrentes que, na decisão sobre a matéria de facto, a Mmª Juiz “ a quo” não procedeu a uma análise crítica das provas, nem especificou os fundamentos que foram importantes para a convicção do julgador – artº 668º nº1 al.b) C.P.Civ.
Por outro lado, a Mmª Juiz “a quo” não se pronunciou sobre a peticionada (em Reconvenção) resolução do contrato promessa por incumprimento definitivo e culposo por parte da Autora – artº 668º nº1 al.d) C.P.Civ.
Nos termos do artº 668º nº1 al. b) C.P.Civ., é nula a sentença quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão.
A citada causa de nulidade da decisão quadra com o disposto no artº 158º nº1 C.P.Civ., de acordo com o qual as decisões proferidas sobre qualquer pedido controvertido ou sobre alguma dúvida suscitada no processo devem ser sempre fundamentadas.
Mas, conforme Varela, J.M.Bezerra e S. e Nora, Manual, §222, para que a sentença careça de fundamentação, não basta que a justificação da decisão seja deficiente, incompleta ou não convincente; é preciso que exista falta absoluta de fundamentação, embora esta se possa referir só aos fundamentos de facto ou só aos fundamentos de direito.
Esta é a doutrina do S.T.J., entre outros S.T.J. 22/1/98 Bol.473/434.
Ora, as menções relativas aos factos e ao direito aplicável constavam já da decisão recorrida.
Os Recorrentes aludem, é certo, a que a Mmª Juiz “a quo” não procede à especificação dos fundamentos relevantes para a convicção do julgador, nos termos do artº 653º nº2 C.P.Civ. Seria assim caso, não de nulidade da sentença, mas de possível repetição da fundamentação pelo tribunal de 1ª instância, à luz do disposto no artº 712º nº5 C.P.Civ.
De todo o modo, mesmo que se assumisse a verificação da nulidade, e tendo os Recorrentes pugnado pela alteração da matéria de facto fixada em 1ª instância, a questão sempre se encontraria ultrapassada pela nova fixação da matéria de facto, nesta instância, ao abrigo do disposto no artº 668º nº3 2ª parte C.P.Civ.
Por outro lado, na exegese do disposto no artº 668º nº1 al.d) C.P.Civ. (omissão de pronúncia), sustenta-se que o tribunal não tem de se pronunciar, a fim de se considerar a existência de omissão de pronúncia, sobre todas as considerações, razões ou argumentos, rectius provas, apresentados pelas partes, isto desde que tenha apreciado os problemas fundamentais e necessários à decisão da causa (Teixeira de Sousa, op. cit., pg. 220).
As nulidades da sentença devem ser encaradas à semelhança das nulidades insanáveis do petitório (artº 193º C.P.Civ.) – são nulidades de tal forma graves que tornam imprestável, imperceptível a peça a que se reportam. Da mesma forma, se a petição é omissa quanto à indicação da causa de pedir, a petição é inepta – artº 193º nº2 al.a) C.P.Civ.
Ora, não podemos acompanhar os Recorrentes na parte em que sustentam que a sentença recorrida não conheceu do respectivo direito. A sentença restringindo-se aos factos julgados provados, não deu qualquer relevância à cláusula do contrato promessa que permitia que os RR. habitassem no apartamento prometido vender. Poderá assim a sentença ter conhecido por forma deficiente ou menos conseguida, como sustentam os Recorrentes: nem assim a sentença padecerá do vício da nulidade, sendo apenas caso de reapreciação da fundamentação da decisão em recurso (cf., a propósito, Teixeira de Sousa, op. cit., pg.222).
V
Conhecer agora do mérito da sentença em crise, no pressuposto da alteração dos factos provados, como fixados supra nesta instância.
Encontramo-nos, nos presentes autos, perante pedidos que, implicavam uma pronúncia do tribunal acerca de uma questão de reivindicação de propriedade.
Como rege o artº 1311º C.Civ.:
1. O proprietário pode exigir judicialmente de qualquer possuidor ou detentor da coisa o reconhecimento do seu direito de propriedade e a consequente restituição do que lhe pertence.
2. Havendo reconhecimento do direito de propriedade, a restituição só pode ser recusada nos casos previstos na lei.
Desta forma, sobre o reivindicante recai o ónus de provar que é proprietário da coisa e que esta se encontra na posse ou detenção do Réu ou Demandado. O Réu ou Demandado, por sua vez, tem o ónus de provar de que é titular de um direito real ou de crédito que torne legítima a recusa da restituição.
Tal vem sendo abundantemente salientado pela jurisprudência, em exegese do normativo, conjugado com o disposto no artº 342º nº1 C.Civ. ((P. de Lima e A. Varela, "Anotado", vol.III, 2ªed., pg.116; ut S.T.J. 7/2/95 Col.I/67, S.T.J. 22/2/90 Bol.394/481, Ac.R.C. 9/12/87 Bol.372/476, Ac.R.E. 18/2/88 Bol.374/555, Ac.R.E. 26/1/89 Bol.383/632, Ac.R.E. 19/3/92 Bol.415/741, Ac.R.C. 4/5/93 Bol.427/592, Ac.R.P. 22/1/94 Col.I/216, Ac.R.P. 25/5/95 Col.III/223).
Para a prova da propriedade pode bastar a invocação de título translativo ou da presunção do registo: aquele tem por efeito, desde que não impugnado o direito que existisse no transmitente, a aquisição da propriedade (artº 1316º C.Civ.); este constitui presunção de que o direito existe no seu titular, nos termos em que é definido pelo registo (artº 7º C.R.Predial - Ac.R.C. 26/5/87 Bol.367/576; S.T.J. 18/2/88 Bol.374/414).
Todavia, os AA. invocaram a aquisição originária sobre aquele que é, hoje, um verdadeiro prédio urbano, na acepção do artº 204º nº2 C.Civ., e logrou-se prova sobre a totalidade dos factos alegados, a esse propósito, pelos AA., factos levados à Matéria de Facto Assente, porque sobre os mesmos não existia, na realidade, qualquer controvérsia.
A questão controvertida no processo era, em primeiro lugar, a de saber se os Réus constituíam, ou não, detentores legítimos do apartamento integrando o imóvel construído no prédio da Autora.
A este respeito, demonstram os autos que, por documento datado de 15.02.88, a A. prometeu vender ao R. marido, que prometeu comprar, o rés-do-chão esquerdo do prédio, constando do contrato a seguinte cláusula: “A primeira pactuante segundo acordo com o segundo pactuante compromete-se a deixar habitar o mesmo apartamento desde a presente data”.
Daí que, no início de 1988, os RR. tenham passado a habitar no dito rés-do-chão esquerdo, em fins-de-semana e no Verão, depositando mobílias e outros bens pessoais no referido apartamento.
Ora, a conjugação dos factos provados com o necessário direito aplicável revela que, em consequência da promessa dos autos, existiu tradição da coisa, por parte da Autora, sua legítima possuidora (que havia sido investida na posse da totalidade do bem, por sucessão “mortis causa” de seu marido) e promitente vendedora, a favor do Réu marido, promitente comprador.
“Tradição”, ou seja, entrega materialmente realizada, mediando acordo (em sentido semelhante, Eliseu Figueira, Col.S.T.J. 97/II/6 – para o conceito de “tradição”, cf. também Ac.S.T.J. 19/4/01 Col.II/28, comentado por Calvão da Silva, Revista Decana, 133º/363ss.). “Habitar” um apartamento é possuir um poder de facto sobre o bem correspondente à totalidade das utilidades materiais que o bem proporciona – é destinado a “habitação” para residência, seja principal, seja secundária (como era o caso, nos autos).
A respeito do alcance da tradição, mantém actualidade a doutrina de A. Varela, Revista Decana, 124º/347: “A entrega (tradição) da coisa, móvel ou imóvel, atribui ao promitente comprador um direito pessoal de gozo sobre a coisa semelhante ao do locatário ou do comodatário, e mais forte, em certos aspectos, do que o direito conferido ao mandatário (em que o mandato envolva certo uso da coisa), ao credor pignoratício, ao depositário ou ao empreiteiro cuja obra se refira à coisa entregue, e muito diferente do direito que compete ao mutuário”.
Assim, invocaram os Réus a existência, a seu favor, de um direito de crédito que legitimava a sua detenção sobre a coisa (na realidade mera parte de uma coisa) prometida vender.
Tendo havido “tradição” da coisa, o incumprimento culposo da promessa por parte do promitente vendedor implica para o promitente comprador, de acordo com o disposto no artº 442º nº2 2ª parte C.Civ.:
- direito de indemnização correspondente ao valor da coisa com dedução do preço convencionado, isto é, correspondente à valorização da coisa posteriormente á data do contrato (o regime tem em vista evitar que o promitente vendedor pretenda revender a coisa, face à posterior valorização);
- restituição do sinal ou da parte do preço que tenha pago.
VI
A Autora pretende ter resolvido o contrato em data anterior à da proposição da presente acção, através de declaração efectuada aos Réus por meio de notificação judicial avulsa.
Invoca ainda a nulidade do contratado, por apelo ao disposto no artº 410º nº3 C.Civ., alegando complementarmente que foram os RR. quem deu causa à omissão dos requisitos de validade do contrato a que alude o citado normativo.
Os Réus, por sua vez, pretendem se declare agora a resolução do contrato, por culpa da Autora, pretendendo actuar, por via reconvencional, as consequências de tal incumprimento.
É facto que a resolução do contrato e os respectivos efeitos operam por simples declaração à outra parte (por forma não tarifada por lei) – artº 436º nº1 C.Civ. Ponto seja que exista um controlo jurisdicional sobre o bom fundamento da resolução, de que se não poderá prescindir.
Em primeiro lugar, importa recordar o teor do normativo do artº 410 nº3 C.Civ.:
“No caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício ou fracção autónoma dele, já construído, em construção, ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação pelo notário da existência da licença respectiva de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte”.
O contrato promessa celebrado em 15/2/88 tem reconhecida presencialmente apenas a assinatura do promitente comprador (ora Réu marido), em 27/1/99, certificando o notário que “não lhe foi exibida a licença de construção nem de habitabilidade”.
Como visto, à Autora, como promitente vendedora, apenas lhe seria lícito invocar a invalidade referida no caso de a mesma ter sido culposamente causada pela outra parte.
A Base Instrutória continha quesitos sobre a alegação atinente da Autora (qq. 24º e 25º). Foram julgados “não provados” (na realidade, nenhuma alusão sobre a matéria dos quesitos foi efectuada por qualquer das testemunhas inquiridas).
Vedado se encontra assim ao tribunal conhecer da invalidade do contrato mediante a alegação da Autora, promitente vendedora.
E quanto à pretendida resolução do contrato, seja por culpa da Autora, seja por culpa dos Réus?
Como referido no artº 801º nº1 C.Civ., “tornando-se impossível a prestação por causa imputável ao devedor, é este responsável como se faltasse culposamente ao cumprimento da obrigação”.
Ora, decorre dos autos que não se encontra constituída a propriedade horizontal no edifício.
Nem o poderia ser, já que o dito edifício não possui licença de habitabilidade (cf. a própria alegação da Autora, no artº 21º da Contestação e a declaração que decorre do documento de fls. 187 e 188, dimanado da Câmara Municipal de Viana do Castelo e aceite pelas partes).
O artº 44º Lei nº46/85 de 20/9, com a redacção do artº 1º D.-L. nº74/86 de 23/4, aplicável também por força das disposições conjugadas dos artºs 1º al.i) e 6º nº6 D.-L. nº321-B/90 de 15/10, dispunha que não podiam ser celebradas escrituras públicas que envolvessem a transmissão da propriedade de prédios urbanos sem que se fizesse perante o notário prova suficiente... da existência da correspondente licença de construção ou de utilização, quando exigível.
Nesta conformidade, na ausência desde logo da licença de habitabilidade do imóvel, acrescendo não ter sido constituído em propriedade horizontal, por impossibilidade de outorga da escritura respectiva, mostra-se inviável a celebração do contrato prometido, e tal independentemente da prévia constituição em mora de qualquer uma das partes do contrato.
Todavia, importa reconhecer que cumpria à Autora (promitente vendedora) munir-se da referida licença de habitabilidade e proceder à constituição da propriedade horizontal, por absolutamente necessárias à realização da escritura da prometida venda.
Não era ao promitente comprador que incumbia diligenciar pela perfeição ou pela simples existência material da coisa prometida vender.
Tal não contende obviamente nem com o contrato promessa celebrado, nem com a “posse” (em nome alheio ou próprio) que o Réu marido (promitente comprador) exercesse sobre o concreto apartamento objecto da promessa. A coisa prometida não constitui coisa pública ou que por natureza seja insusceptível de apropriação individual – artº 202º nº2 C.Civ.
Acresce que a propriedade horizontal pode ser constituída não apenas por negócio jurídico, mas também por usucapião ou por decisão judicial (artº 1417º nº1 C.Civ.).
Contende, porém, a ausência de licença de habitabilidade e de constituição da propriedade horizontal com a celebração do contrato prometido em concreto, tornando-o inviável.
Note-se também que os factos que sustentavam a culpa dos Réus na não conclusão das obras, por parte da Autora, resultaram indemonstrados – cf. respostas aos quesitos 20º a 22º.
Resta para apreciar que, de acordo com a resposta ao quesito 3º, os Réus impediram o acesso ao apartamento, por parte da Autora, designadamente para completar obras (resposta ao quesito 3º).
Tal facto singelamente considerado não é susceptível de configurar qualquer espécie de comportamento causal dos Réus na não conclusão de obras no prédio, postas que várias delas se encontravam por fazer, quer exteriores, quer interiores, em diversas fracções e porque, na realidade, a matéria de facto disponível não confere um alcance concretizado às obras que faltavam realizar no apartamento dos Réus.
Incumbindo à Autora diligenciar pela obtenção de licença de habitabilidade e pela constituição da propriedade horizontal, não o tendo logrado, nem tendo invocado ou provado causa de justificação para tal (v.g., caso fortuito ou de força maior, facto de terceiro), e tendo a mesma Autora declarado, já desde a Contestação da acção para fixação judicial de prazo, em 1989, que não é sua intenção cumprir a promessa (facto que aliás foi reconhecido na sentença transitada em julgado – cf. fls. 30 e 31 dos autos – declaração séria, ponderada, e reforçada ainda pelas declarações emitidas em processos judiciais ulteriores), deve entender-se que o incumprimento contratual definitivo lhe é imputável a ela Autora, tendo agido com culpa (artºs 798º e 799º C.Civ.) – no sentido adoptado, cf. S.T.J. 11/3/97 Col.I/149.
VII
A consequência do incumprimento contratual por parte da Autora - promitente vendedora é, desde logo, o que decorre do disposto no artº 442º nº2 C.Civ.: no caso de ter havido tradição da coisa objecto do contrato prometido, tem o contraente fiel o direito a exigir da contraparte o valor da coisa, determinado objectivamente à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago.Interpretando o preceito, entende a doutrina que se deve atender ao valor actual da coisa – cf. A. Varela, Sobre o Contrato-Promessa, pgs. 97/98, texto antes publicada na Revista Decana, 119º/97, Almeida Costa, Revista Decana, 119º/350 e Vasco Xavier, Contrato-Promessa, RDES, 23º/pg.33, cits. in Ac.R.L. 23/6/94 Col.III/132; ainda S.T.J. 13/4/94 Col.II/47.
Assim, tem jus a exigir a diferença entre o valor actual do rés-do-chão prometido e o valor do mesmo, à data da promessa, como resulta da resposta ao quesito 18º: 11.760.000$00 – 4.500.000$00 = 7.260.000$00, quantia acrescida do sinal (2.500.000$00), no total de Esc.9.760.000$00 e respectivos juros (artº 805º nº1 C.Civ.).
Peticionam lhes seja ainda reconhecido direito de retenção sobre a parte do imóvel prometida vender até integral pagamento pela Autora das quantias em dívida – artº 755º al.f) C.Civ.
Através do Acordão Uniformizador de Jurisprudência 22/5/96 in D.R. IIªs. de 8/6/96, o S.T.J. estabeleceu doutrina no sentido de que “nos termos do artº 442º nº3 C.Civ., na redacção introduzida pelo D.-L. nº236/80 de 18 de Julho, tendo havido tradição de fracção de prédio urbano, o promitente-comprador goza do direito da sua retenção, mesmo que o edifício ainda não esteja submetido ao regime de propriedade horizontal”.
Tudo aconselha que tal doutrina seja aplicável à al.f) do artº 755º cit., introduzida que foi pelo D.-L. nº379/86 de 11 de Novembro; tratou-se apenas de uma modificação com vista ao maior rigor técnico do Código, nada de novo acrescentando à redacção inicial do artº442º nº2 C.Civ., como decorria do citado D.-L. nº236/80 de 18/7.
Desta forma, por aplicação dos princípios e atendendo à finalidade própria do direito de retenção (“conceder ao devedor de uma prestação o direito de a reter para garantia do seu crédito derivado da mesma relação jurídica em que se funda o crédito da outra parte a essa prestação”, na elucidativa formulação de Vaz Serra, Direito de Retenção, Bol.65/160, cit. in Ac.R.E. 19/1/96 Col.I/272), nada obsta a que mutatis mutandis valha, no âmbito da lei actual, a doutrina do Acordão Uniformizador citado.
Em resumo, o pedido reconvencional deverá proceder no enquadramento da fundamentação supra.
Já o pedido efectuado pela acção se encontra votado ao malogro, pois que o objecto da lide era, não o direito da Autora, que os RR. reconhecem, até por terem adquirido o respectivo direito da Autora, mas o direito dos próprios RR., que os mesmos lograram provar.
Não se demonstrou qualquer espécie de litigância de má fé, designadamente por banda da parte que decai, uma vez que nos encontrámos sempre no âmbito da análise das causas e consequências do incumprimento de um contrato promessa antes celebrado, análise essa, de teor quase exclusivamente juscivilístico, que opunha as partes.
A procedência do recurso principal prejudica o conhecimento do recurso subordinado.
Resumindo a fundamentação:
I – Mesmo que se verificasse nulidade da sentença por falta de especificação dos fundamentos de facto relevantes para a convicção do julgador (artº 668º nº1 al.b) C.P.Civ.), a peticionada reapreciação da matéria de facto em 2ª instância supriria por força a apontada nulidade.
II – A cláusula do contrato promessa pela qual a promitente vendedora se compromete a deixar habitar o apartamento prometido vender, desde a data da promessa, consubstancia “tradição” da coisa, por parte da Autora, a favor do promitente comprador, tornando possível a actuação, a favor do promitente comprador adimplente, do disposto no artº 442º nº2 2ª parte C.Civ.
III – Incumbindo à Autora, pela própria natureza do contratado, diligenciar pela obtenção de licença de habitabilidade e pela constituição da propriedade horizontal, relativamente ao apartamento prometido vender, e não o tendo logrado, tendo a mesma Autora declarado que não é sua intenção cumprir a promessa, por forma séria e ponderada, deve entender-se que o incumprimento contratual definitivo lhe é imputável a ela Autora, tendo agido com culpa.
IV – A doutrina do Ac. Jurispª 22/5/96 in D.R. IIªs. de 8/6/96, pela qual o promitente-comprador goza do direito de retenção, mesmo que o edifício ainda não esteja submetido ao regime de propriedade horizontal, vale para a actual al.f) do artº755º C.Civ., face não só à semelhança dos regimes legais em causa, como também ao escopo do direito de retenção.
Com os poderes conferidos pelo disposto no artº 202º nº1 da Constituição da República, decide-se neste Tribunal da Relação:
Julgar procedente, por provado, o recurso de apelação interposto pelos Réus, e, em função da revogação da sentença recorrida:
Julgar improcedente, por não provado, o pedido da Autora.
Julgar parcialmente procedente, por provado, o pedido reconvencional e, em consequência:
Decretar a resolução do contrato promessa de compra e venda, com fundamento no incumprimento definitivo de tal contrato por parte da Autora "A".
Condenar a Autora no pagamento aos RR. de uma indemnização pelos prejuízos decorrentes desse incumprimento, no montante de Esc.9.760.000$00 (€ 48 682,67), quantia acrescida de juros de mora, à taxa legal.
Declarar que aos RR. cabe direito de retenção sobre o rés-do-chão esquerdo objecto do contrato promessa de compra e venda em análise, até integral pagamento por parte da Autora-Reconvinda da quantia referida.
Custas do pedido formulado pela Autora, a cargo da mesma, em ambas as instâncias.
Custas do pedido reconvencional por Autora e Réus, na proporção de metade pela Autora e metade restante pelos RR., em ambas as instâncias.