Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 2729/09.9TBBRG.G1 |  |
PRAZO
II – Tendo sido estipulado no contrato promessa que o promitente vendedor (réu) se obrigava a devolver, em singelo, aos promitentes compradores (autores), todas as quantias recebidas a título de sinal no caso de estes verem recusado o pedido de crédito bancário para aquisição do imóvel em causa, mediante prova a efectuar por estes últimos, tem-se a condição resolutiva preenchida com o envio pelos autores ao réu dos documentos comprovativos da impossibilidade de obterem aquele crédito, ficando este último investido na obrigação de restituir aos autores a quantia por estes entregue a título de sinal.
III – A tal não obsta a circunstância de a referida prova ter sido feita depois de decorrido o prazo de 90 dias estabelecido para a celebração da escritura do contrato prometido, considerando a natureza não absoluta do prazo estipulado para a celebração da escritura de compra e venda.
Tribunal da Relação de Guimarães
1ª Secção Cível
Largo João Franco - 4800-000 Guimarães
Telef: 253439900 Fax: 253439999 Mail: guimaraes.tr@tribunais.org.pt
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12Acordam nesta Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães
I - RELATÓRIO
João… e Esmeralda… instauraram a presente acção declarativa, com processo sumário, contra Carlos… , pedindo que:
- se declare que os autores resolveram com justa causa o contrato de promessa objecto dos autos;
- o réu seja condenado a devolver o sinal aos Autores no valor de cinco mil euros acrescido de juros de mora vencidos, contados desde a data 16 de Setembro de 2008, até integral pagamento ou, em alternativa,
- se declare que o réu sem causa justificativa, viu o seu património enriquecido pelo valor do sinal com que se locupletou, devendo ser condenado a restituir aos autores o que recebeu indevidamente.
Alegaram os autores, em síntese, com vista a alcançar a finalidade pretendida com a acção, que celebraram com o réu, em 13 de Março de 2008, um contrato de promessa de compra e venda através do qual prometeram comprar e o réu prometeu vender a fracção autónoma designada pela letra “G” melhor identificada no artigo 1º da petição inicial, pelo preço de € 125.000,00, tendo os autores pago a título de sinal e princípio de pagamento o montante de € 5.000,00, sendo que nos termos da cláusula 6.ª do contrato promessa, o réu obrigou-se a devolver aos autores o valor correspondente ao referido sinal caso estes se viessem a deparar com uma impossibilidade de obtenção do crédito à aquisição da dita fracção, impossibilidade essa que veio a verificar-se, pois tendo os autores contactado diversas instituições financeiras, não lograram obter o crédito necessário à realização da compra objecto do contrato de promessa, sem que o réu tenha devolvido o valor do sinal recebido dos autores.
Contestou o réu, alegando que não devolveu nem pretende devolver o sinal pago pelos autores, por entender que houve incumprimento definitivo do referido contrato promessa por parte daqueles, o que confere o direito a fazer sua a importância entregue a título de sinal, além de que ficou previsto no contrato promessa, que a escritura que titularia o contrato prometido devia ser realizada até ao dia 13 de Junho de 2008, sendo que nem durante o decurso do referido prazo nem posteriormente, o réu foi contactado pelos autores para o que quer que fosse.
Deduziu ainda o réu reconvenção, pedindo que seja declarada a resolução do contrato-promessa de compra e venda em questão, com fundamento no seu incumprimento culposo e definitivo por parte dos autores e, em consequência, seja reconhecido ao réu o direito a ser indemnizado por tal incumprimento, fazendo sua a importância paga pelos autores a título de sinal.
Responderam os autores, opondo-se à procedência do pedido reconvencional e concluindo como na petição inicial
Proferido despacho saneador tabelar, com dispensa da selecção de matéria de facto, e instruído o processo, procedeu-se à realização da audiência de discussão e julgamento, sendo a matéria de facto decidida pela forma constante do despacho de fls. 153 a 161, sem reclamação.
Por fim, foi proferida sentença a julgar a acção procedente, declarando-se que os autores resolveram validamente o contrato promessa dos autos e condenou-se o réu a devolver-lhes o sinal de € 5.000,00, acrescido de juros de mora, à taxa de 4%, desde 21 de Fevereiro de 2009 até efectivo e integral pagamento.
Inconformado com o decidido, recorreu o réu para esta Relação, encerrando o recurso de apelação interposto com as conclusões que a seguir se transcrevem:
(…)
Os autores contra-alegaram, concluindo pela improcedência do recurso e a consequente confirmação da sentença recorrida.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II - ÂMBITO DO RECURSO
O objecto do recurso, delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente (art. 684º, nº 3 e 685º A, nº 1, do CPC), salvo questões do conhecimento oficioso (art. 660º, nº 2, in fine), consubstancia-se na questão de saber se os autores têm direito à restituição do sinal que entregaram ao réu aquando da celebração do contrato promessa.
III - FUNDAMENTAÇÃO
A) - OS FACTOS
Na 1ª instância consideraram-se provados os seguintes factos Aqui reordenados segundo uma sequência lógica e temporal que se afigura mais correcta. :
1. Em 13 de Março de 2008, os Autores celebraram com o Réu um contrato que denominaram «contrato promessa de compra e venda» através do qual aqueles prometeram comprar e este prometeu vender a fracção autónoma designada pela letra “G” correspondente ao terceiro andar direito do prédio urbano sito na Rua Amândio César nºs 13 e 15, freguesia de Nogueiró, concelho de Braga (cfr. doc. de fls. 15 a 18).
2. Foi convencionado o preço de € 125.000,00 (cfr. cláusula 2ª do mesmo documento).
3. A título de sinal e princípio de pagamento, os Autores endossaram e entregaram ao Réu, o cheque nº 5082347473, sacado sobre uma conta do Millenium BCP, no montante de € 5000,00, o qual apresentado a pagamento veio a ser pago.
4. Na cláusula 6ª do referido «contrata promessa de compra e venda» estipularam as partes o seguinte: «O Primeiro Contraente [ora Réu] compromete-se a devolver, em singelo, aos Segundos, todas as quantias entregues a título de sinal no caso de lhe ser recusado crédito bancário, para a compra do imóvel prometido em pelo menos seis Instituições Financeiras diferentes, obrigando-se esta a fazer prova da recusa, ficando o presente contrato resolvido imediatamente.»
5. Acordaram as partes na cláusula 5ª do mesmo “contrato” o seguinte: «A escritura de compra e venda será celebrada no prazo de 90 dias contado da data da assinatura do presente contrato e terá lugar num dos cartórios Notariais de Braga ou na Conservatória do Registo Predial (CRP), cabendo indistintamente ao Primeiro ou Segundos contraentes providenciar pela respectiva marcação, notificando a parte contrária, através de carta registada, com a antecedência mínima de cinco dias em relação à data da sua realização, obrigando-se a parte a quem competir fazer a prévia entrega no Cartório Notarial ou na CRP da respectiva documentação necessária para o efeito».
6. Nem os Autores, nem o Réu, marcaram a referida escritura.
7. Após expirado o prazo de 90 dias para a celebração do contrato prometido, o Réu estaria ainda na disponibilidade da celebração do negócio.
8. Os Autores contactaram diversas instituições financeiras e não lograram obter o crédito necessário à realização da compra objecto do contrato de promessa.
9. Por carta registada com aviso de recepção datada de 16 de Setembro de 2008, a solicitação do Réu, os Autores remeteram a este os documentos comprovativos das respostas que obtiveram junto de seis instituições bancárias e que se mostram juntas com a petição inicial como docs. 4 a 9, a fls. 24 a 31.
10. Essas respostas das instituições bancárias foram nos termos a seguir indicados:
· A Caixa Geral de Depósitos declara que os ora Autores «não reúnem condições para contratar um crédito habitação no valor de € 125.000,00 (…), sem apresentação de fiadores» (doc. de fls. 24).
· O Banco Espírito Santo, o Santander Totta e o Banco Português de Investimento – docs 5, 6 e 7 - , recusaram a pretendida concessão do crédito;
· O Banco Millennium BCP declara que «o pedido de financiamento de Crédito Imobiliário solicitado em Maio de 2008, para aquisição de um imóvel sito em Braga no montante de 125.0000 Euros, não foi aprovado pelos moldes que nos foi apresentado.» - doc. 8; e no doc. 9 a fls. 30, declara já « o pedido de financiamento de Crédito Imobiliário solicitado em Maio de 2008, para aquisição de um imóvel sito em Braga no montante de 125.0000 Euros foi aprovado, no entanto esta operação não é possível concretizar pelo “Produto troca de Casa” dado que o imóvel com o respectivo crédito associado está afecta à Caixa Geral de Depósitos»;
· A UCI Portugal refere «o processo crédito dos clientes (…) teve um parecer favorável para montante máximo de € 200.000,00, no Produto Troca Casa. Este montante ficou condicionado, uma vez que para garantir as melhores condições inicialmente propostas a relação financiamento garantia não poderá ultrapassar os 80% - doc. 9 a fls. 29.
11. O pedido de concessão de crédito para habitação a modalidade de “troca de casa” foi apresentado pelos Autores ao Banco Espírito Santo, Santander Totta, Banco Português de Investimento, Caixa Geral de Depósitos, Banco Millenium BCP e União de Créditos Imobiliários.
12. Todas estas instituições recusaram, ou tornaram impossível a obtenção de crédito por parte dos autores/reconvindos, na medida em que exigiam determinadas condições que não estavam ao alcance destes.
13. Os Autores não lograram satisfazer a exigência da CGD de encontrar fiadores.
14. No dia 13 de Fevereiro de 2009, os Autores remeteram ao Réu a carta cuja cópia constitui o doc. nº 10 junto com a petição inicial, a fls. 32, através da qual lhe comunicavam a resolução do contrato promessa de compra e venda e o interpelavam para a devolução do sinal no prazo de oito dias a contar do respectivo recebimento.
15. O Réu tem-se vindo a recusar a proceder à devolução da quantia relativa ao sinal, apesar de interpelado para o efeito.
16. A “Remax” colocou uma placa no prédio em causa, com a palavra “vendido”.
B) O DIREITO
No presente recurso está essencialmente em causa saber se a 1ª instância decidiu bem ao condenar o réu a restituir aos autores o sinal que deles havia recebido aquando da celebração do contrato promessa dos autos.
Para assim decidir, o tribunal a quo considerou, por um lado, válida a resolução do contrato operada pelos autores através da carta que enviaram ao réu, datada de 13.02.2009, com a qual remeteram os comprovativos das respostas que obtiveram junto das instituições bancárias às quais haviam solicitado crédito para a aquisição do imóvel prometido vender e prometido comprar, e, por outro lado, o disposto na cláusula 6ª do contrato promessa, na qual o réu (promitente vendedor) se obrigou a devolver, em singelo, aos autores, todas as quantias entregues a título de sinal no caso de lhes ser recusado crédito bancário para a compra do imóvel prometido em pelo menos sis instituições financeiras diferentes.
No que se refere à temática do cumprimento ou incumprimento do contrato promessa e consequente perda de interesse na prestação, procedendo a um enquadramento, necessariamente sintético, diga-se, numa primeira abordagem, que é pacífico na doutrina e na jurisprudência que o incumprimento do contrato-promessa tem de ser aferido pelas regras gerais do não cumprimento das obrigações a que se refere o artigo 808º do Código Civil Ao qual se reportarão todos os artigos sem indicação em contrário..
Assim sendo, não basta que, havendo sido estipulado um prazo para a celebração do contrato prometido, um dos promitentes não o tenha respeitado e não haja, por isso, outorgado o contrato definitivo. Num caso desses, sendo a prestação ainda possível, entrar-se-á apenas numa situação de mora ou atraso no cumprimento da prestação, prevista nos artigos 804º, nº 2, e 805º, nº 2. Tal incumprimento ainda não definitivo basta para que possa haver lugar a execução específica do contrato-promessa (artigo 830º, nº 1), mas é insuficiente para fundamentar a sua resolução contratual.
Com efeito, para constituir fundamento de resolução do contrato e poder servir de justificação à reposição do sinal em dobro, o incumprimento culposo, equiparável à impossibilidade da prestação imputável ao devedor, tem de ser definitivo Veja-se, a título de exemplo, o Ac. do STJ de 11.01.2010, Proc. 628/09.3YFLSB, in www.dgsi.pt/jstj, que aqui seguimos de perto..
Porém, a situação de mora ou retardamento da prestação ainda possível e com interesse para o credor, pode evoluir para uma situação de incumprimento definitivo.
Tal acontece em três situações distintas.
Verifica-se a primeira quando, em consequência da mora, o credor perder o interesse na prestação, sendo certo que essa perda de interesse tem de ser apreciada objectivamente (art. 808º, nº 1, primeira parte).
Quer isto dizer que tal perda de interesse na prestação terá de resultar de todo um circunstancialismo fáctico muito concreto e bem definido, que revele justificadamente tal perda de interesse segundo um critério de razoabilidade próprio do comum das pessoas.
Como ensina Antunes Varela “a lei não se contenta com a simples perda (subjectiva) do interesse do credor na prestação em mora para decretar a resolubilidade do contrato; o nº 2 do artigo exige que a perda de interesse seja apreciada objectivamente.
A perda de interesse na prestação não pode filiar-se numa simples mudança de vontade do credor desacompanhada de qualquer circunstância além da mora, como seja o facto de, por causa da mora, o negócio, já não ser do seu agrado; também não basta, para fundamentar a resolução qualquer circunstância que justifique a extinção do contrato aos olhos do credor” RLJ, ano 118º, pág. 54..
A segunda situação consiste em o devedor em mora não realizar a prestação dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor para o efeito.
A interpelação admonitória envolve os elementos da intimação para o cumprimento; da fixação de um termo peremptório para o cumprimento e da declaração de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida, se não se verificar o cumprimento dentro do prazo fixado Antunes Varela, RLJ, ano 128º, pág. 138 e Ac. do STJ de 31.03.2004, citado no Ac. do STJ a que se alude na nota 2..
Portanto, em ambos os casos referidos, a mora converte-se em incumprimento definitivo com todas as suas consequências (quanto ao contrato-promessa, veja-se o art. 442º), sendo evidente que no primeiro caso, dada a perda de interesse do credor não há lugar a qualquer interpelação admonitória, que só se justifica na segunda situação descrita, em que o interesse do credor na prestação se mantém durante o prazo fixado para o cumprimento.
Para além das ditas situações tipificados existe uma outra situação que a doutrina e a jurisprudência equiparam ao incumprimento definitivo (sem prejuízo do eventual recurso à acção de cumprimento ou à execução específica proposta pelo contratante inocente) e que se traduz na declaração expressa ou tácita, do devedor de que não cumprirá ou não quer cumprir.
Apreciemos a situação em apreço, à luz dos princípios enunciados.
O contrato promessa sub judice foi celebrado em 13.05.2008, tendo as partes estipulado na cláusula 5ª que a escritura de compra e venda seria celebrada no prazo de 90 dias, e que caberia indistintamente aos autores (promitentes compradores) ou ao réu (promitente vendedor) providenciar pela respectiva marcação.
Como resulta dos factos provados, nem os autores nem o réu marcaram a escritura dentro do referido prazo de 90 dias, o que ficou a dever-se ao facto dos primeiros não terem logrado obter o crédito necessário à realização da compra do imóvel objecto do contrato promessa.
Só em 16.09.2008, os autores, a solicitação do réu, remeteram a este os documentos comprovativos das respostas que obtiveram junto de seis instituições bancárias e que se mostram juntas com a p.i. como docs. 4 a 9, a fls. 24 a 31, respostas estas das quais se extrai que todas elas recusaram, ou tornaram impossível a obtenção de crédito por parte dos Autores, na medida em que exigiam determinadas condições que não estavam ao alcance destes, sendo que no caso da Caixa Geral de Depósitos não lograram os autores encontrar fiadores como exigido por aquela instituição bancária Resultam assim incompreensíveis as afirmações vertidas nas conclusões nºs 14 e 15, sendo certo, ademais, que o recorrente não impugnou a matéria de facto dada como provada na sentença recorrida. .
Ora, tendo as partes fixado um prazo de 90 dias para a celebração da escritura de compra e venda, resulta claro que os autores não cumpriram, dentro desse prazo, a sua obrigação, que consistia na obtenção de financiamento bancário que possibilitasse a marcação e celebração da escritura definitiva de compra e venda.
Na verdade, como bem se diz na sentença recorrida, apesar de no contrato promessa haver ficado estipulado que qualquer das partes poderia proceder à marcação da escritura, não era de esperar que fosse o réu a proceder a essa marcação enquanto os autores não lhe comunicassem que haviam logrado o necessário financiamento.
Importa, assim, antes de mais, aferir da natureza do prazo de 90 dias que as partes estipularam na referida cláusula 5ª para a celebração da escritura pública.
Da fixação de um prazo para a celebração de um contrato não decorrem sempre os mesmos efeitos, como salienta o Prof. Vaz Serra RLJ, ano 110º, págs. 326-327.:
“A estipulação de um prazo para a execução de um contrato não tem sempre o mesmo significado. Pode querer dizer que, decorrido o prazo, a finalidade da obrigação não pode já ser obtida com prestação ulterior, caducando por isso o contrato; mas pode também ser apenas uma determinação do termo que não obste à possibilidade de uma prestação ulterior, que satisfará ainda a finalidade da obrigação, caso em que o termo do prazo não importa a caducidade do contrato, mas tão somente a atribuição ao credor do direito de resolvê-lo.
Na primeira hipótese estamos perante um negócio fixo absoluto. No segundo estamos perante um negócio fixo, usual, relativo ou simples.”
Tal entendimento é perfeitamente aplicável ao contrato-promessa, podendo o prazo nele fixado para a celebração do contrato prometido ser havido como absoluto ou como relativo. Sendo absoluto (o que sucederá quando as partes fixarem um prazo para o cumprimento de determinada obrigação de modo a que a prestação seja efectuada dentro dele, sob pena de o negócio já não ter interesse para o credor), decorrido o prazo para a celebração do contrato prometido sem que este seja realizado, caduca o contrato-promessa.
Sendo relativo, determina a simples constituição em mora, conferindo ao credor o simples direito a pedir o cumprimento, a sua resolução (verificados os demais pressupostos legais) ou a indemnização legal moratória Neste sentido, Vaz Serra, ob. e loc. cit. e Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. II, 7ª ed., Almedina, Coimbra, pág. 80..
A determinação da natureza do prazo depende da natureza do negócio ou da interpretação da vontade das partes, devendo, em caso de dúvida, ter-se como estabelecido um prazo absoluto, por ser de presumir que os outorgantes quiseram efectivamente vincular-se de harmonia com os termos do contrato Cfr., inter alia, o Ac. do STJ de 11.01.2010, citado na nota 2..
Ora, do contrato promessa em apreço, como bem se diz na sentença recorrida, “não resulta, expressamente, que o contrato definitivo apenas seria celebrado até essa data e não mais tarde, nem dos elementos disponíveis resulta que existissem circunstâncias adjacentes, conhecidas de ambas as partes, que determinassem que, caso não fosse cumprido o prazo, o promitente comprador Quis certamente dizer-se promitente vendedor. perdesse, de todo, o interesse na celebração do contrato definitivo (prazo essencial subjectivo absoluto) ou se reservasse o direito inelutável de exercer o direito de resolução e de recusa da prestação, ou de exigência do cumprimento tardio (prazo essencial subjectivo relativo).
Tanto assim que o promitente-comprador, após expirado o prazo de 90 dias para a celebração do contrato prometido, ainda estava na disponibilidade da celebração do negócio.»
Afigura-se-nos correcto este entendimento, pelo que é inevitável a conclusão de que os autores se constituíram em mora após o decurso do prazo de 90 dias estipulado na mencionada cláusula 5ª do contrato promessa.
Assim, pese embora não tenha havido interpelação admonitória do réu, a verdade é que com o envio pelos autores da carta registada com aviso de recepção datada de 16 de Setembro de 2008, a solicitação do réu, acompanhada dos documentos comprovativos das respostas que obtiveram junto de seis instituições bancárias que recusaram ou tornaram impossível a obtenção de crédito por parte dos autores, tornou-se evidente que os autores não poderiam celebrar a escritura de compra e venda, caindo assim em incumprimento definitivo.
Face a este incumprimento dos autores, nada obstaria, em princípio, a que o réu fizesse seu o sinal entregue, nos termos do art. 442º, nº 2.
Mas não é assim como veremos de seguida.
Na verdade, há que ter em conta o que as partes estipularam na cláusula 6ª do contrato promessa, do seguinte teor:
«O Primeiro Contraente [ora Réu] compromete-se a devolver, em singelo, aos Segundos, todas as quantias entregues a título de sinal no caso de lhe ser recusado crédito bancário, para a compra do imóvel prometido em pelo menos seis Instituições Financeiras diferentes, obrigando-se esta a fazer prova da recusa, ficando o presente contrato resolvido imediatamente.»
Nesta cláusula as partes previram de modo expresso a não outorga do contrato definitivo no caso dos autores não lograrem obter crédito bancário, o que implicaria a restituição do sinal, considerando-se a não verificação daquela condição uma causa de resolução do contrato.
Como em tal cláusula não foi fixado qualquer prazo para que os autores fizessem a prova da impossibilidade de obterem o empréstimo que lhes permitisse celebrar a escritura do contrato prometido, poderia defender-se que tal prova teria de ser feita dentro do prazo de 90 dias estipulado para a celebração da escritura do contrato prometido, em conformidade com a cláusula 5ª e que o contrato ficaria resolvido decorrido aquele prazo.
Porém, considerando o carácter relativo ou não essencial do prazo de 90 dias fixado para a realização daquela escritura, como acima se deixou demonstrado, entendemos que a resolução do contrato promessa apenas se operou validamente em 13.02.2009 com o envio, pelos autores, da prova da impossibilidade de obtenção de crédito bancário, o que lhes confere o direito à restituição do valor do sinal nos precisos termos acordados entre as partes na acima transcrita cláusula 6ª.
Ademais, mal se compreenderia que já depois de decorrido o aludido prazo de 90 dias, tivesse o réu solicitado aos autores a prova da impossibilidade em obterem financiamento, o que só encontra respaldo no facto de continuar a manter interesse na celebração do contrato prometido.
No caso concreto, considerando que os autores entraram em mora após o decurso daquele prazo (que não incumprimento definitivo) competia ao réu, querendo, interpelar admonitoriamente os autores, fixando-lhes um prazo razoável para a marcação da escritura, sob pena de ter por incumprido o contrato-promessa, assim convertendo a mora dos autores em incumprimento definitivo, nos termos do disposto no art. 808º, nº 1 (2ª parte), o que não fez Cfr., assim, o Ac. do STJ de 22.03.2011, proc. 4015/07.0TBVNG.P1.S1, cujo sumário está disponível in www.dgsi.pt. .
Improcedem, assim, todas as conclusões do recurso.
Sumário (art. 713º, nº 7, do CPC)
I – Deve ser havido como prazo relativo o prazo de 90 dias estipulado em contrato promessa para a celebração da escritura de compra e venda de imóvel, se do mesmo não resulta que o contrato definitivo deveria obrigatoriamente ser celebrado até ao seu termo, inexistindo também qualquer circunstância envolvente, conhecida das partes, de que em caso de incumprimento daquele prazo, ambas, ou uma delas, perderiam o interesse na celebração do contrato definitivo ou se reservavam o direito inelutável de exercer o direito de resolução e de recusa da prestação, ou de exigência do cumprimento tardio.
II – Tendo sido estipulado no contrato promessa que o promitente vendedor (réu) se obrigava a devolver, em singelo, aos promitentes compradores (autores), todas as quantias recebidas a título de sinal no caso de estes verem recusado o pedido de crédito bancário para aquisição do imóvel em causa, mediante prova a efectuar por estes últimos, tem-se a condição resolutiva preenchida com o envio pelos autores ao réu dos documentos comprovativos da impossibilidade de obterem aquele crédito, ficando este último investido na obrigação de restituir aos autores a quantia por estes entregue a título de sinal.
III – A tal não obsta a circunstância de a referida prova ter sido feita depois de decorrido o prazo de 90 dias estabelecido para a celebração da escritura do contrato prometido, considerando a natureza não absoluta do prazo estipulado para a celebração da escritura de compra e venda.
IV – DECISÃO
Termos em que acordam os Juízes desta Secção Cível em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Custas pelo recorrente.
*
Guimarães, 6 de Dezembro de 2011Manuel Bargado
Helena Gomes de Melo
Rita Romeira