Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2248/03-3 |  |
BOA-FÉ
SERVIDÃO POR DESTINAÇÃO DO PAI DE FAMÍLIA
Deparamos com uma servidão por destinação do pai de família, quando um anterior proprietário de dois ou mais prédios a constituiu, com sinais visíveis e permanentes e nenhuma declaração foi oposta à constituição de tal encargo, quando os prédios passaram a pertencer a donos diferentes.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
“A” e marido “B”, funcionários bancários, residentes na ... - em ... e
“C” e esposa “D”, residentes na Rua ... - em ..., instauraram a presente acção, com processo ordinário, contra
“E”, com sede na Rua ..., em ..., alegando:
No dia 28 de Março de 1995, no Segundo Cartório Notarial de ..., a Ré, representada pelo seu sócio gerente António ..., declarou vender aos autores “A” e “B” um prédio urbano, sito na ... Lote 14, em ..., que melhor identificam;
No dia 15 de Dezembro de 1994, no Primeiro Cartório Notarial de ..., a Ré declarou vender aos Autores “C” e esposa “D” um outro prédio urbano, que melhor identificam.
Quer na altura das negociações, quer posteriormente, sempre a Ré garantiu aos Autores que os prédios possuíam garagens e que o acesso às mesmas se processava através do Lote nº 16. Os Autores assim procederam até que, em meados de Janeiro de 1998, o proprietário de tal Lote 16 proibiu os Autores de por ali passarem.
Tendo-se dirigido à Ré e depois à Câmara Municipal, os Autores constataram que a Ré não havia previsto a construção de qualquer garagem nos Lotes que adquiriram.
Tentaram os Autores, junto da Ré, resolver o problema surgido, designadamente a redução do preço.
Os Autores têm vindo a sofrer danos, pois que as suas viaturas, por ficarem ao sol e à chuva estragam-se mais rapidamente, sofrem “toques” e riscos, tendo os Autores, quando se deslocam para casa, que se sujeitar às intempéries, o que não acontecia se colocassem os carros nas garagens. E, quando um dia pretenderem negociar uma transacção das moradias, o valor será inferior, por falta das garagens.
Nunca a Ré resolveu até hoje o problema relatado, pelo que os Autores pretendem uma redução de 10% nos preços inicialmente fixados, além duma indemnização pelos danos que sofreram e que entendem não poder ser inferior a 1.000.000$00 para cada um dos casais, tudo acrescido de juros legais contados a partir da citação.
Citada contestou a Ré, alegando:
Tanto nos preliminares dos contratos como na concretização dos mesmos, sempre esteve na mente da Ré que o acesso às respectivas garagens se fazia através dum corredor empedrado sito nas traseiras das moradias. A entrada para este corredor processava-se através dum portão colocado pela Ré, em Outubro de 1994, antes da celebração de qualquer escritura.
Quando, em Outubro de 1997, se iniciaram as conversações entre a Ré e os interessados compradores “F” e esposa “G”, logo estes foram informados quanto ao modo como se processava o acesso às respectivas garagens dos três prédios construídos.
“F” e esposa “G” contactaram com os ora Autores a fim de, em conjunto e por escrito, celebrarem um acordo quanto à forma de utilização do dito corredor empedrado, tendo remetido à ora Ré cópia do mesmo.
Significa isto que ao negociar, nunca a Ré terá agido com dolo, enganando quem quer que fosse.
Ao fechar o portão e até ao levantar um muro no corredor empedrado, em meados de Janeiro de 1998 (a escritura de compra e venda foi outorgada em 08 de Janeiro) foram “F” e esposa “G” que impediram o acesso às garagens dos Autores, passagem que estes utilizaram pelo menos durante quatro anos sem qualquer problema. Daí que, em si, as moradias vendidas aos Autores permaneçam com o mesmo valor.
INCIDENTE DE INTERVENÇÃO PROVOCADA
Considerando o alegado, a Ré suscitou o incidente em epígrafe, quanto aos adquirentes da moradia onerada com a passagem, “F” e “G”.
Citados, alegaram:
As moradias dos Autores não dispõem de garagens, mas sim de meras arrecadações e daí, que não têm que ter os respectivos acessos. Aliás, foi acrescentado “garagem” à revelia da Câmara Municipal, quando aprovou os projectos de construção e as licenças de habitabilidade. Em parte alguma surge como acesso a “garagens dos Autores através do Lote 16, adquirido pelos Intervenientes.
Inteirados quanto à não obrigatoriedade de dar passagem aos Autores, conversaram os Intervenientes com os Autores, tendo acordado em, por mera tolerância, autorizar a passagem das viaturas destes pelo seu prédio, tendo subscrito a “Carta de Acordo de Proprietários”. Acontece que logo a seguir, os Autores não fechavam o portão quando saiam com as viaturas e passavam a pé, o que lhes estava vedado. Ora estava acordado que os Intervenientes poderiam denunciar a carta de acordo, quando esta fosse violada. Não o fizeram, porém, os Intervenientes sem ter comunicado o facto aos Autores, por carta de 12 de Janeiro de 1998.
Após alegarem desconhecer factos pessoais dos Autores bem como as conversações existentes entre estes e a Ré, concluíram pela sua absolvição.
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Seguiram-se os demais termos processuais e procedeu-se a audiência de discussão e julgamento.***
Na Primeira Instância foram dados como provados os seguintes factos:
1 - Por escritura pública datada de 28 de Março de 1995, celebrada no 2º Cartório Notarial de ... a Ré declarou vender aos autores “A” e “B” o prédio urbano destinado a habitação, sito na ..., Lote 14, freguesia de ..., concelho de ..., inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de ..., sob o número ...
2 - Na celebração da escritura exibiu a Ré certidão do teor da descrição e inscrições em vigor.
3 - De acordo com a descrição predial, o prédio referido em 1 tem a seguinte descrição: “moradia em banda, composta por três pisos e logradouro, sendo a cave destinada a atelier, com vestíbulo, arrecadação e garagem, o rés-do-chão destinado a habitação, com uma divisão assoalhada, cozinha, casa de banho, vestíbulo, despensa e dois terraços.
4 - Na celebração da escritura foi exibida certidão emitida pela Repartição de ..., com descrição do teor do prédio.
5 - De acordo com a certidão referida em 4, o prédio é composto por cave, rés-do-chão e primeiro andar, com pátio anterior e posterior, com atelier na cave, vestíbulo, despensa, garagem e logradouro, no rés-do-chão uma divisão assoalhada, uma cozinha, uma casa de banho, um vestíbulo, uma despensa, dois terraços e logradouro e no primeiro andar três divisões assoalhadas, duas casas de banho, um vestíbulo e dois terraços.
6 - Antes da celebração da escritura, os primeiros Autores efectuaram o pagamento do imposto de sisa onde, com base em elementos fornecidos pela Ré, identificaram o prédio como “prédio urbano composto de moradia em banda, com cave; rés-do-chão e primeiro andar com pátio anterior e posterior, tendo na cave um atelier, uma despensa, garagem e logradouro.
7 - Por escritura pública celebrada a 15 de Dezembro de 1994, na Secretaria Notarial de ..., a Ré declarou vender ao segundo Autor Marido um prédio composto de uma moradia em banda, composto por três pisos e logradouro, sendo a cave destinada a atelier, com vestíbulo, arrecadação e garagem; rés-do-chão destinado a habitação, composto de uma divisão assoalhada, cozinha, casa de banho, vestíbulo e duas varandas, sito em ... freguesia de ..., concelho de ..., Lote 15.
8 - Para celebrar a escritura referida em 7, a Ré exibiu certidão da Conservatória do Registo Predial de ... na qual consta como descrição do prédio a referida em 3.
9 - Mais exibiu cópia de inscrição do prédio na matriz, Modelo 129, apresentado na Repartição de Finanças, pelo qual identificava o prédio como moradia em banda composto de cave, rés-do-chão e primeiro andar e (...) garagem na cave.
10 - A Ré havia adquirido os lotes de terreno onde construiu os prédios urbanos que declarou vender aos primeiros e segundos Autores (por lapso escreveu-se Réus).
11 - Apresentou os projectos na Câmara Municipal de ... e, depois de aprovados, realizou as construções.
12 - Findas as construções fez inscrever os prédios na Repartição de Finanças do concelho de ...
13 - Declarando, relativamente a cada um dos prédios, designadamente, a existência de garagem.
14 - As moradias actualmente pertencentes aos Primeiros e Segundos Autores são contíguas, sendo que a moradia implantada sobre o Lote 15 confina pelo lado Nascente com o Lote 14 e pelo lado Poente com o Lote 16.
15 - No referido Lote 16 foi construído, pela Sociedade Ré, um prédio urbano, moradia em banda, com composição igual às identificadas moradias dos Autores.
16 - Assim, as três moradias encontram-se alinhadas, de Nascente para Poente, respectivamente, Lote 14, 15 e 16.
17 - Por escritura pública datada de 09 de Janeiro de 1998, “F” declarou adquirir o prédio edificado sobre o Lote 16.
18 - “G” e “F” são casados sem convenção antenupcial.
19 - No projecto aprovado pela Câmara Municipal de ... referente às moradias dos Lotes 14 e 15 não consta qualquer acesso às duas caves pelo Lote 16, nem a existência de garagens nas moradias dos Lotes 14 e 15.
20 - A licença de habitabilidade concedida pela Câmara Municipal de ... não prevê que qualquer das caves possa ser utilizada como garagem ou que tenha acesso por outros Lotes.
21 - A entrada principal das moradias referidas em 16 faz-se pelo lado Norte.
22 - Por forma a que a entrada para a garagem das moradias nos Lotes 14 e 15 se fazia pela moradia implantada no Lote 16.
23 - Não existindo qualquer outro acesso às garagens das moradias implantadas nos Lotes 14 e 15.
24 - E desde que todos os Autores tomaram posse das moradias que adquiriram, utilizaram o acesso sobre o Lote 16 para as garagens das suas moradias.
25 - Pelo mesmo passando, diariamente, com os seus veículos.
26 - Até que, em meados de Janeiro de 1998, o dono da moradia designada por Lote 16, “F”, intimou os Autores a não passarem com os seus veículos automóveis pelo aludido acesso.
27 - Declarando que o mesmo, junto à sua moradia, fazia parte integrante do seu lote.
28 - Que a passagem que os Autores vinham fazendo se devia a mera tolerância deste.
29 - Passados dias, colocou o referido indivíduo um portão de entrada do acesso que até então tinha sido utilizado pelos Autores.
30 - Impedindo, assim, qualquer passagem dos Autores, a pé ou com veículos automóvel.
31 - Portão que se mantém até hoje fechado.
32 - Os Autores sempre acreditaram que o acesso às garagens se fazia pela parte Sul de todas as moradias.
33 - Sendo que o preço pago pelos Autores levou em conta a existência de garagens.
34 - Por não utilizarem a garagem, os veículos automóveis dos Autores, por estarem ao Sol e à chuva, estragam-se mais rapidamente.
35 - Têm sofrido os Autores incómodos por estarem sujeitos às intempéries ao chegarem a casa.
36 - A desvalorização sofrida pela moradia dos primeiros Autores é equivalente a 10% do preço da venda (tendo esta sido consumada por 16.000.000$00).
37 - A desvalorização sofrida pela moradia dos segundos Autores é equivalente a 10% do preço da venda (tendo esta sido consumada por 15.000.000$00).
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Perante a descrita factualidade, na Primeira Instância foi a acção julgada improcedente contra a Ré e os Intervenientes.***
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Com tal decisão não se conformaram os Autores, tendo interposto o respectivo recurso, onde formularam as seguintes CONCLUSÕES:***
1 - Da matéria de facto dada por provada resulta que os AA “A” e marido “B” negociaram com a Ré Recorrida, a compra de um prédio urbano, de cuja composição fazia parte a existência de uma garagem.
2 - O facto de na escritura pública de compra e venda respectiva não constar, como elemento integrador do prédio a garagem, tal como não se incluíam outros elementos de descrição do prédio, designadamente vestíbulos, atelier, casas de banho, divisões assoalhadas, cozinha despensa, não pode inferir-se que tais elementos de composição do prédio não fizessem parte do conteúdo negocial.
3 - Até porque a identificação do prédio na escritura pública de compra e venda é feita pelo Notário que, aleatoriamente, identifica os prédios umas vezes pela sua composição total e tal como a mesma é referenciada na respectiva Conservatória do Registo Predial e outras vezes identifica o bem apenas e tão somente pela sua situação, número de artigo matricial e número de descrição.
4 - Por isso não pode aceitar-se que seja o Notário, porque não está na verdade obrigado a identificar o prédio com todas as suas componentes, a ditar a sorte ou o sucesso de uma acção.
5 - Daí que para a verificação da existência de um dos componentes (a garagem) do prédio no conteúdo negocial deva ser entendido, face a todos os elementos disponíveis e circunstâncias provadas, como a descrição registral do prédio, a descrição do mesmo junto da competente Repartição de Finanças, os elementos fornecidos pelo próprio vendedor ao comprador sobre a identificação do prédio para que fosse paga a sisa.
6 - E demais circunstâncias designadamente o facto provado «sendo que o preço pago pelos Autores levou em conta a existência de garagem».
7 - Os AA pagaram um prédio tendo em conta que o mesmo tinha uma garagem e só o fizeram porque o vendedor (só este o podia fazer) os informou que o prédio tinha garagem, o mesmo é dizer que AA e Ré contrataram a compra e venda de um prédio com garagem.
8 - Por isso os AA “A” e marido “B” encontram-se nas mesmas condições que os restantes AA, cuja existência de garagem foi incluída como uma das partes componentes do prédio que lhes foi vendido na respectiva escritura de compra e venda.
9 - Sendo ainda de notar que os prédios de uns e outros AA são iguais, os preços muito semelhantes, mediando o período de tempo de cerca de três meses entre a celebração de uma e de outra escritura.
10 - Por isso se colocam todos os AA ao mesmo nível, entendendo-se que ambos os casais contrataram com a Ré a compra de um prédio com garagem.
11 - Resulta da matéria de facto provada que os AA cumpriram os contratos de compra e venda que com a Recorrida celebraram, designadamente, tendo pago o respectivo preço.
12 - O mesmo não aconteceu com a Recorrida que, tendo vendido um prédio com garagem a cada um dos casais de AA veio a verificar-se que estes estão impedidos de a utilizar, circunstância que reduz manifestamente o gozo da coisa comprada.
13 - Um dos efeitos do cumprimento defeituoso é a atribuição ao credor do direito de redução do preço.
14 - Incumbe ao devedor - Recorrido - provar que a falta de cumprimento ou cumprimento defeituoso da obrigação não procede de culpa sua - art. 799º do C. Civil.
15 - Inverte-se pois o ónus da prova: não é o credor que tem de provar que adquiria o prédio por preço inferior mas sim ao devedor que tem de demonstrar que os AA não teriam adquirido a fracção por preço inferior, se conhecessem a impossibilidade de utilizar a garagem.
16 - Prova que a Ré não fez.
17 - E por isso, atendendo que ficou provado que os prédios sofreram desvalorização e que tal desvalorização ficou quantificada para cada um dos prédios, se pugna pela procedência da acção.
18 - O douto Acórdão recorrido violou as disposições contidas nos artigos 799º, 344º e 911º do C. Civil.
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Contra-alegou a Recorrida, concluindo pela improcedência do recurso.***
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.***
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As conclusões de recurso limitam o objecto do mesmo - artigos 684º, nº 3 e 690º, nº 1, do Código de Processo Civil.***
Sendo assim, haverá que apreciar:
Fixemos o alegado pelos Autores.
Adquiriram à Apelada uma moradia, tendo-lhes esta referido, quer nas negociações preliminares, quer na efectivação do negócio, que a mesma possuía garagem, com acesso através dum caminho empedrado, pelo lado Sul, caminho este que atravessava o Lote 16. E que por aqui, efectivamente, passaram com as suas viaturas a fim de serem recolhidas na garagem, até Janeiro de 1998.
Por seu turno,
esta mesma posição é confirmada pela Ré, dizendo que o aludido caminho empedrado constituía uma servidão de passagem. E que disto mesmo deram conhecimento aos ora intervenientes, quando com estes iniciaram as conversações com vista à aquisição do Lote 16.
Perante o alegado pela Ré, que foi a construtora dos três Lotes que estão relacionados com a presente acção, verificamos que ela construiu um caminho empedrado que permitia o acesso à garagem dos respectivos Lotes. E que tal caminho permaneceu, quando vendeu os Lotes, sem que constasse de qualquer documento escrito que a descrita servidão deixasse de ser uma realidade. Então, estaremos perante a constituição duma servidão por destinação do pai de família, tal como é definida no artigo 1549º do Código Civil. Na verdade (e seguindo a orientação do Acórdão do STJ de 19.07.1979, in BMJ 289 - 326) :
a - Os três prédios pertenceram ao mesmo dono (a Ré);
b - Existiam sinais visíveis e permanentes a revelarem a serventia dum prédio para o outro;
c - Quando os Lotes ficaram a pertencer a donos diferentes, nenhuma declaração foi oposta à constituição do encargo.
E a constituição duma servidão por destinação do pai de família, reveste carácter voluntário, presume-se que os posteriores adquirentes quiseram que a mesma se perpetuasse após a separação dos prédios e não lhe são aplicáveis as disposições relativas à extinção por desnecessidade - Ac. R.P. de 17 de Maio de 1983, in Col. Jur. 1983 - 3º, pag. 53.
Promoveu a Ré o incidente de intervenção provocada dos adquirentes do Lote 16, dizendo terem sido estes que impediram o livre circulação dos Autores pela servidão de passagem.
Posição dos intervenientes:
Vieram estes aos autos dizer que os imóveis adquiridos pelos Autores não tinham garagem, pois que elas não constam do projecto aprovado pela Câmara Municipal nem o respectivo acesso.
Posto isto, enquadremos os factos dados como provados.
Dispõe o artigo 227º, nº 1, do Código Civil: “Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte”.
Do conteúdo deste preceito, ter-se-ão que extrair algumas conclusões:
1 - Desde logo, que ter por afastada qualquer responsabilidade nos casos em que um dos contratantes conjecturou uma situação de forma temerária - Ac. S.T.J. de 23 de Maio de 1975, in BMJ nº 247 - 158.
2 - Consagra a responsabilidade pré-contratual do contratante faltoso - ANTUNES VARELA, in Das Obrigações em Geral, 2ª ed., Vol. I, pag. 25, em Nota 1.
3 - Ainda quanto à responsabilidade pré-contratual (culpa in contrahendo) vd. ALMEIDA COSTA in Direito das Obrigações, 2ª ed. pag. 120.
4 - A expressão “boa fé” há que ser tido com um sentido “vincadamente ético, ao contrário do que sucede em muitos outros casos em que o seu significado (ético) se esgota numa situação psicológica...” - PIRES DE LIMA E ANTUNES VARELA in Código Civil Anotado.
5 - “O vendedor responde para com o comprador, se lhe ocultou, dolosa ou culposamente, um vício da coisa vendida” VAZ SERRA in Culpa do Devedor ou do Agente in Bol. nº 68.
6 - “Com frequência, os indivíduos não possuem os conhecimentos técnicos meramente factuais indispensáveis para uma tomada de decisões e têm de recorrer - e confiar - nas informações que lhes são prestadas por quem é suposto tê-los” SINDE MONTEIRO, in Responsabilidade por conselhos, recomendações ou informações, 1989, pag. 20.
Se atentarmos à matéria factual tida por provada constatamos que, efectivamente, a entrada para a garagem das moradias nos lotes 14 e 15 se fazia pela moradia implantada no Lote 16, não existindo qualquer outro acesso, tendo os Autores utilizado tal passagem desde que adquiriram as moradias (em 1994 e 1995), até que, em meados de Janeiro de 1998, os adquirentes do Lote 16 o impediram, alegando que, até então, o fizeram por tolerância deles (quando a sua aquisição é de 09 de Janeiro de 1998!). E aqui urge perguntar, como é que podia ser por tolerância sua que os Autores já passavam há três anos quando os Intervenientes compraram o imóvel?... Entendem os Intervenientes que podem substituir-se à entidade a quem compete aprovar projectos e emitir licenças de habitabilidade? Acaso tenha havido violação, existe legislação adequada, mas por certo ela não permite é a colocação de portões e impedir acessos aos Intervenientes... Outrossim acontece com o facto do Senhor Notário que lavrou a escritura não ter incluído no conteúdo da mesma que os Lotes 14 e 15 possuíam garagem... A Vendedora e os Compradores estão de acordo quanto a elas serem uma realidade.
Volvemos, agora a nossa atenção para o acima exarado quanto à boa fé negocial.
A Ré informou os Autores que as moradias que adquiriam possuíam garagem, cujo acesso se fazia através do Lote 16, E foi isto mesmo que, efectivamente vendeu, sem que o aludido acesso fosse retirado no acto da venda.
Se os Autores se viram privados da mencionada passagem, em nada a Ré para isso contribuiu, pois quem o impediu foi o posterior adquirente do Lote 16.
Eis, pois, que não poderá a Ré ser responsabilizada por qualquer conduta ilícita, designadamente uma redução do preço.
E a Ré provou que vendeu os Lotes 14 e 15 com garagens e respectivo e acesso. Não haverá, consequentemente, que colocar-se a questão quanto à não aquisição dos imóveis ou, a concretizar-se o negócio, ser ele por preço inferior.
Por seu turno, os Intervenientes também não poderão ser responsabilizados na presente acção, pois nada terão a ver com reduções de preços na venda dos Lotes 14 e 15, ou com indemnizações por desvalorização de viaturas, ou por os Autores se verem expostos a intempéries. Isto, claro está, enquanto não forem convencidos quanto ao verem o seu Lote onerado com uma servidão de passagem.
A questão suscitada, prender-se-á com a constituição duma servidão de passagem por destinação do pai de família (a Ré), que não terminou com a venda dos diversos Lotes a terceiros, e que os Autores estão impedidos de utilizar por um dos adquirentes. E não poderá este Tribunal proferir qualquer decisão quanto a isso, pois a tanto está impedido pelo normativamente disposto no artigo 661º, nº 1, do Código de Processo Civil.
DECISÃO
Atentando em tudo quanto se procurou deixar esclarecido, embora por razões diferentes da Primeira Instância, julgam o recurso improcedente e confirmam a absolvição da Ré e Intervenientes do pedido.
Custas pelos Apelantes.
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Évora, 25.03.04
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Évora, 25.03.04