Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 239/07.8TBARL.E1 |  |
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
ABUSO DE DIREITO
II – Não pode deixar de se considerar que esta é uma actuação desviante do dever de boa-fé segundo o qual os contraentes devem actuar «segundo padrões de diligência, de honestidade e de lealdade exigíveis do homem médio no comércio jurídico.
III – Ao agir desta forma os RR. criaram nos AA. a expectativa e confiança de que o prazo limite não estaria em causa, fizeram crer que a ultrapassagem do prazo não contribuiria para a ruptura do negócio.
IV – Ao invocar como fundamento da ruptura do negócio a ultrapassagem do prazo, agem em abuso do direito na modalidade de venire contra factum próprio.
Acordam os Juízes da Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:
Proc.º N.º 239/07.8TBARL.E1
Apelação
2ª Secção
Recorrentes:
Diogo………………. e Outros;
Humberto ………………. e outro
Recorridos:
Diogo…………………… e Outros;
Humberto ………………… e outro
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Relatório[1]
«Diogo ……………, Maria………………, Ana ……………….., Ana Maria……………. e Manuel…………….. intentaram contra Humberto……………. e Ana Paula…………… acção declarativa com forma de processo ordinário, pedindo que:
Que se declare que os AA. são proprietários do prédio rústico denominado Herdade do Monte Branco. sito na Freguesia do Vimieiro, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 1683 e que seja ordenada a sua restituição aos AA e que os RR. sejam condenados a pagar aos AA. uma justa indemnização pelos prejuízos causados de montante não inferior a C 10.000,00.
Alegam para o efeito que:
São proprietários do prédio rústico denominado Herdade do Monte Branco, sito na Freguesia do Vimieiro, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 1683. Os RR ocupam esse prédio sem qualquer título que justifique a sua ocupação e não querem proceder à sua restituição.
Têm sofrido prejuízos por estarem impossibilitados de obterem rendimentos do mesmo.
Os RR contestaram, invocando em síntese que, celebraram com os AA. um contrato de promessa de compra e venda, em 17 de Março de 2004, pelo preço de C 673.377,16, tendo os AA. por conta desse preço, entregue aos AA. a quantia de C 74.819,68 a título de sinal e princípio de pagamento, mas os A.A. incumpriram as suas obrigações por se recusarem a celebrar a escritura pública de compra e venda, sendo que era aos AA. a quem competia marcar a escritura dentro do prazo de 2 anos como constava do contrato.
Perante o incumprimento dos AA, os RR tinham o direito em resolver o contrato-promessa de compra e venda e a serem indemnizados pelos danos sofridos em decorrência do incumprimento, pelo que, por cartas registadas com A/R, datadas de 18 de Maio de 2006 e que chegaram ao conhecimento dos AA em 22 de Maio de 2006, os R.R. procederam à resolução do contrato-promessa de compra e venda celebrado com os AA
Por outro lado, alegam os RR que, pelo facto de não terem podido avançar para os projectos de construções na parcela de terreno prometida, perderam o interesse na celebração na escritura pública de compra e venda.
Assim como a recusa dos AA. em assinarem e entregarem os documentos necessários para a apresentação das candidaturas à obtenção de benefícios, por parte dos R.R., e ainda o facto da parcela de terreno em causa não ter a área prometida vender, fez com que os R.R. tenham perdido o interesse em que o contrato continuasse a produzir os efeitos que lhe são próprios.
Dizem ainda os RR. que, em resultado do incumprimento pelos A.A., tem direito ao dobro da quantia entregue a título de sinal e princípio de pagamento, ou seja, € 149.639,36.
Acresce que, em resultado do incumprimento pelos A.A. do contrato-promessa nos termos a que se obrigaram, os R.R. ficaram impedidos de apresentar a sua candidatura à obtenção dos benefícios junto do Estado, com referência aos anos de 2005 e de 2006, pelo que os R.R. têm o direito de exigir dos A.A. o pagamento da quantia de € 60.000,00 (€ 30.000,00 por ano), que ficaram privados de obter em virtude do incumprimento destes.
Alegam ainda que, como se encontravam em negociações para a compra do terreno em causa, em 16 de Março de 2004 celebraram entre ambos um contrato de comodato, nos termos do qual os M. entregaram aos RR. e estes aceitaram a referida parcela.
Concluem que, tem o direito de retenção para pagamento do crédito sobre o A.A. no valor total de € 209.639,36 e o direito em ver declarada a caducidade do comodato por a escritura pública de compra e venda não ter sido celebrada por motivos exclusivamente imputáveis aos A.A. e a serem indemnizados pelas benfeitorias que realizaram na parcela terreno objecto do mesmo, sendo que pagaram pela vedação da parcela de terreno do prédio denominado "Herdade do Monte Branco" a quantia de € 40.000,00.
Acresce, o direito de retenção de que os RR. gozam para pagamento do crédito sobre o A.A. no valor de € 45.000,00.
Pedem em reconvenção que:
a) Se declare o contrato-promessa de compra e venda incumprido pelos A.A. condenando-se estes a reconhecê-lo;
b) Se declare resolvido o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre os A.A. e os R.R, em resultado do incumprimento culposo imputável aos A.A.
c) Se condene os A.A. a restituírem aos RR. a quantia recebida a título de sinal e princípio de pagamento, em dobro, no valor de € 149.639,36, acrescida de juros de mora à taxa anual legal de 4% ano, até efectivo e integral pagamento;
d) Se condene os A.A. a pagarem aos R.R. a quantia de € 60.000,00, a título de danos patrimoniais resultantes do incumprimento dos A.A., acrescida de juros de mora à taxa anual legal de 4% ano;
e) Se declare a caducidade do contrato de comodato em 17 de Março de 2007, em virtude da escritura pública de compra e venda não se ter celebrado por motivos exclusivamente imputáveis aos A.A.
f) Se condene os A.A. a pagar aos RR. todas as benfeitorias efectuadas na referida parcela, no valor de € 45.000,00, acrescido de juros de mora à taxa anual legal de 4% ano, até efectivo e integral pagamento;
g) Se atribua aos R.R. o direito de retenção sobre o prédio dos A.A., para garantia dos seus créditos;
Na Réplica, os Autores mantiveram o teor da PI, acrescentando que o prazo de celebração da escritura foi prorrogado por acordo e após receberem a comunicação dos Réus da resolução do contrato e que quando marcaram a escritura os RR não compareceram, pelo que são os mesmos culpados pela não celebração da mesma. Alegam ainda que, mesmo que não tivesse ocorrido a prorrogação do prazo os RR. não tinham direito á resolução do contrato, pois a prestação continuava a ser possível e não tinham perdido o interesse na mesma objectivamente apreciada.
Por outro lado, impugnam a existência das benfeitorias alegadas, bem como a responsabilidade por eventuais prejuízos relativos a candidaturas para obtenção de benefícios.
Dizem antes que, tiveram prejuízos correspondentes á impossibilidade de receber apoios, uma vez que os RR retinham ilicitamente o prédio e por isso estes devem ser condenados a pagar-lhes a quantia de C 70.000,00 a título de indemnização. Em tréplica os Réus impugnam a existência de retenção ilícita e a existência destes prejuízos.
A posição expressa na Rréplica pelos AA. foi admitida como uma ampliação do pedido.
Foi proferido despacho saneador onde foi julgada improcedente a excepção invocada».
Foi realizada a audiência de julgamento, decidida a matéria de facto, foi proferida sentença onde se decidiu julgar a acção parcialmente procedente e consequentemente, declarar que os AA. são proprietários do prédio rústico denominado Herdade do Monte Branco, sito na Freguesia do Vimieiro, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 1683, e julgar a acção improcedente quanto ao demais peticionado, do mesmo absolvendo os RR.
Julgar improcedentes os pedidos reconvencionais e deles absolvendo os AA. .
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Inconformados, vieram, AA e RR., interpor recurso de apelação, tendo os AA., rematado as suas alegações com as seguintes
Conclusões:
«1. Na presente acção de reivindicação de propriedade os rr. defenderam-se por excepção alegando direito de retenção do prédio em causa em face de crédito resultante do incumprimento por parte dos aa. de contrato promessa de compra e venda e de benfeitorias realizadas no mesmo prédio ao abrigo de contrato de comodato.
2. O Tribunal a quo, apesar de não reconhecer o direito de crédito alegado pelos rr., não os condenou a entregar o imóvel, por considerar encontrar-se em vigor contrato de comodato que legitima tal ocupação.
3. Tivesse o Tribunal a quo apreciado todos os factos levados à e provados e essenciais à boa resolução da causa, outra decisão teria proferido.
4. De facto, impunha-se ao Tribunal a quo concluir pela caducidade do referido comodato, em face do incumprimento definitivo do contrato promessa celebrado entre as partes, alegado no art. 19.º da réplica que aqui se transcreve:
“Os aa. mantiveram a posição da sua referida carta de 18 de Maio de 2006 de dar por resolvido o contrato-promessa e de recusa, por isso, definitiva, a celebrar o contrato prometido”,- transcrição, com itálico nosso.
5. Apesar de a referida resolução alegada pelos rectes. não ter sido levada ao saneador, chegado o momento de proferir sentença, tem o juiz a obrigação de se debruçar sobre a factualidade alegada por cada uma das partes, sopesando criteriosamente os vários elementos probatórios que constem dos autos e olhando para a lide como um todo (cfr. art. 659.º, n.º 3, do cod. proc. civ.)
6. Considerando, se se afigurar conveniente para a boa decisão da causa, factos que, embora constantes doas autos, não haviam sido levados ao saneador. Foi neste sentido que se pronunciou o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 24.01.2007, Processo n.º 9387/2006 – 4: “Findos os debates, pode ainda o tribunal especificar factos ou formular quesitos novos que resultem da discussão da causa, mas só sobre matéria articulada. (… )Como diz Rodrigues Bastos (“Notas ao Código de Processo Civil”, vol. II, Lisboa, 1972, págs. 2265 e 227) os factos que o juiz deve ter em consideração para efeitos do transcrito preceito podem não figurar na especificação, ou porque são supervenientes à organização desta peça processual, ou porque, ao elaborá-la, o juiz deixou erradamente de os incluir ali; o que têm é de ser factos articulados pelas partes; a fixação da especificação e do questionário, com ou sem reclamação, não conduz a caso julgado formal que obste à sua posterior modificação. Isso se vê do disposto nos arts. 722.º, n.º 2, 729.º e 730.º…”
7. Face ao exposto, dúvidas não subsistem quanto à necessidade de considerar o facto alegado pelos rectes. consistente na resolução do contrato promessa como assente, por se tratar de facto essencial à boa decisão da causa.
8. Não o tendo feito, sempre tal omissão deverá ser reparada pelo Tribunal ad quem, nos termos do disposto no art. 712.º, n.º 1, alínea a), primeira parte, do cod. proc civ., devendo V. Exas. proceder ao através do aditamento do quesito coma redacção do citado artigo.
9. Andou mal o Tribunal a quo, também, ao considerar que, não obstante o direito de propriedade dos rectes. e a não verificação do direito de retenção dos recdos., estes ocupam legitimamente o imóvel em causa ao abrigo da manutenção de contrato de comodato, porquanto tal contrato se encontra há muito caducado.
10. Efectivamente, em virtude dos elementos probatórios constantes dos autos, impunha-se concluir que, face ao incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda, o referido contrato de comodato caducou.
Ora vejamos
11. Foi considerado provado, no ponto 12) dos factos considerados provados na sentença recorrida que “Por carta datada de 30 de Maio de 2006, enviada pelos AA. aos RR., que estes receberam, os AA. recusaram a existência de fundamento para a resolução contratual comunicada pelas cartas referida e, 8) e notificaram, os RR. Para ”a celebração da escritura pública de compra e venda de parcela de prédio misto denominado “Herdade do Monte Branco” (..) Caso V. Exa. não compareça ou não se faça representar, consideremos o contrato-promessa incumprido, o que acarretará a perda por V. Exa. de todas as quantias entregues, bem como, das benfeitorias realizadas”,
12. Foi igualmente dado como provado, no ponto seguinte, que “Os RR. Não compareceram no dia e hora designados em 12)”,- ambas, itálico nosso.
13. Resultou, pois, inequivocamente provado nos autos que os rectes. notificaram, legal e validamente, os recdos. para os mesmos comparecerem na escritura pública, alertando-os expressamente das consequências legais da sua não comparência no dia e hora designados, tendo estes, de forma consciente e voluntária, faltado à escritura pública, não a tendo outorgado.
14. Ora, a carta em análise, atenta a redacção e circunstancialismo fáctico, é, para efeitos do disposto no art. 808.º, n.º 1, do cod. civ., uma interpelação admonitória.
15. Ademais, os rectes. consignaram expressamente que a não comparência, por parte dos recdos., à escritura pública, constituiria um acto de incumprimento definitivo.
16. Ora, nos termos do disposto no art. 808.º, n.º 1., se a prestação “não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos resolvida a obrigação”,- itálico nosso.
17. Aliás, embora discordem dos motivos, ambas as partes preconizam que o contrato promessa se encontra resolvido e manifestam claramente a perda definitiva de interesse em o cumprir, o que torna ainda mais esdrúxula a decisão proferida pelo Tribunal a quo.
18. Deste modo, deveria o Mm Juíz, ao invés do que se verificou, ter considerado que a resolução do referido contrato promessa acarretou, em 30.05.2006, a caducidade do contrato de comodato nos termos da Cláusula 3, alínea b) de tal contrato e conforme consta assente no ponto 3) dos factos assentes na decisão recorrida.
19. Acresce que, em momento, algum, quer no momento da ocorrência dos factos, quer nos argumentos expostos nos articulados, quer, após, pela prova produzida em sede de audiência de julgamento, mostraram os recdos. (e os rectes.) intenção de celebração do contrato prometido ou, sequer, interesse na manutenção deste contrato, sendo, aliás, bem patente a vontade de não o cumprir.
20. É, portanto, inequívoco que a actuação do recdos. é de forma a concluir-se, necessariamente, que estes não querem cumprir com a prestação que contratualmente lhes cabe.
21. Ora, tal como é referido, e bem, pelo Tribunal a quo na sentença em análise: “Para a resolução do contrato não basta, portanto, a mora. É necessário que exista uma situação de incumprimento definitivo ou impossibilidade de cumprimento. Estamos perante uma situação de incumprimento quando a prestação, embora materialmente possível: (…) c) Ou quando o devedor declara não querer cumprir”,- transcrição, com itálico nosso.
22. A declaração, por parte do devedor, de que não pretende cumprir a sua prestação, não carece de ser expressa, podendo ser inequivocamente concludente através da sua actuação, sendo que a sua verificação transforma a simples mora em incumprimento definitivo, independentemente, até, de interpelação para cumprimento.
23. Subsumindo, pois, o entendimento acima referido, sempre é de considerar que a actuação dos recdos. é, para efeitos jurídicos, uma recusa de cumprimento, pelo que a sua não comparência à escritura pública transformou, sem mais, a mora em incumprimento definitivo.
24. Para o caso de assim se não considerar, o que não se concede, ainda se diz que a apreciação da resolução do contrato promessa pelos rectes. por incumprimento definitivo dos recdos. e consequente caducidade do contrato de comodato era sempre imperativa face ao teor da notificação judicial avulsa junta pelos rectes. como documento n.º 2.
25. Com efeito, os rectes. procederam à notificação dos recdos. para que estes entregassem a parcela de terreno que ocupavam abusiva e ilegitimamente, tendo este facto ficado provado no ponto 9) dos factos assentes da sentença: “Em 15de Janeiro de 2007, através de notificação judicial avulsa, os RR. foram notificados para entregarem o prédio aos AA. no prazo de 15 dias, o que até à presente data não fizeram”.- itálico nosso.
26. Não obstante o teor de tal notificação não ter sido dado por integralmente reproduzido, certo é que o Mm. Juiz do mesmo estava obrigado ao conhecer em virtude do preceituado no art. 515.º, n.º1, do cod. proc. civ., que dispõe da seguinte forma: “O tribunal deve tomar em consideração todas as provas produzidas”.- idem.
27. Fazendo a integração do verdadeiro alcance deste preceito, o Supremo Tribunal de Justiça, no Acórdão de 02.12.2004, Relator Ferreira de Almeida, entendeu que “Na sentença, pode o juiz tomar em consideração factos exarados nos documentos, mesmo que não objecto de alegação, dedução ou afirmação pela partes – princípio da aquisição processual plasmado no art. 515.º do CPC”,- idem.
28. No caso vertente, os rectes., através de notificação judicial avulsa dos recdos., expuseram os factos que levaram à verificação de incumprimento definitivo o contrato promessa e respectiva resolução, instando-os, a final, a desocupar o imóvel.
29. Ora, mesmo que se considerasse que a carta referida no quesito 12) dos factos assentes não possuía uma virtualidade admonitória, sempre o teor da notificação em análise é inequívoco acerca da resolução do contrato-promessa, por incumprimento definitivo dos recdos..
30. Com efeito, os rectes. comunicam aos recdos., no artigo 20º da notificação judicial avulsa que: “Assim, por facto exclusivamente imputável aos recdos., não foi celebrada a prometida escritura pública de compra e venda da PARCELA.”
31. E, após, no artigo 21.º, extraem e comunicam-lhes expressa e inequivocamente a sua posição jurídica face ao caso: “O que, nos termos do contrato-promessa de compra e venda celebrado, constitui os reqtes. no direito de resolver imediatamente o referido contrato-promessa (…), fazendo os reqtes. suas, em qualquer caso, todas as quantias recebidas dos reqdos. a título de sinal e princípio de pagamento”,- ambas, itálico nosso.
32. Resulta, assim, na mera análise do teor da notificação em causa, que os rectes. resolveram, se não antes, então sempre com a notificação em causa, o contrato-promessa com os recdos., por incumprimento contratual,
33. Assim, deveria, ao invés do que se verificou, ter considerado que este incumprimento acarretou, em 30.05.2006, a caducidade do contrato de comodato nos termos da Cláusula 3, alínea b) de tal contrato e conforme consta assente no Quesito 3) dos Factos Assentes,
34. Considerando, em conformidade, que os recdos. ocupam abusiva e ilegalmente o imóvel deste essa data, condenando-os, assim, na sua imediata restituição aos rectes., bem como, no pagamento de justa indemnização que, considerando o facto dado como provado no ponto 10 da sentença, seja idónea a ressarcir os rectes. dos prejuízos causados pela ocupação abusiva do seu prédio pelos recdos.
Termos em que, com o douto suprimento de Vossas Excelências a quanto alegado, deve ser aditado aos factos assentes ponto com a redacção do artigo 19.º da réplica e dado provimento ao presente recurso, revogando-se a decisão na parte recorrida, substituindo-se tal decisão por outra que considere que os recdos. ocupam abusiva e ilegalmente o imóvel deste essa data, condenando-os, assim, na sua imediata restituição aos rectes., bem como, no pagamento de justa indemnização que, considerando o facto dado como provado no ponto 10 da sentença, seja idónea a ressarcir os rectes. dos prejuízos causados pela ocupação abusiva do seu prédio pelos recdos..».
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Por sua vez os RR, formularam as seguintes
Conclusões
«1) 0 Tribunal "a quo" decidiu que a matéria de facto dada como provada não é de molde a concluir pelo incumprimento definitivo dos A.A.! Apelados, improcedendo a pretensão dos ora R.R.!Apelantes de todos os pedidos da reconvenção;
2) Acontece que o Tribunal "a quo" fundamentou a sua decisão em pressupostos que não constam da matéria assente na base instrutória;
3) Sendo que tal matéria consta do Quesito 2° da base instrutória, que ficou provado apenas em parte, e do Quesito 3° que não ficou provado;
4) Os A.A.! Apelados deixaram passar o prazo de dois anos para celebrar a escritura pública de compra e venda sem que nada tivessem comunicado aos R.R.! Apelantes;
5) Não ficou provado a existência de qualquer acordo entre as partes para prorrogar por um ano o prazo para celebração da escritura definitiva de compra e venda da parcela de terra em questão, como previa o contrato-promessa de compra e venda (Quesito 2°);
6) O Tribunal " a quo" não podia ter concluído como concluiu, que "os A.A. contactaram os R.R", quando tal não aconteceu, sendo que apenas ficou provado (resposta ao Quesito 2°) que os A.A.! Apelados comunicaram à funcionária da empresa do pai do R.! Apelante que pretendiam contactar o mesmo no sentido de marcarem a escritura;
7) Não ficou provado que o pai do R., o referido Manuel Fernandes, fosse o representante dos R.R.! Apelantes nas negociações (Quesito 3);
8) Assim sendo, os A.A.! Apelados não cumpriram com a sua obrigação de marcar a escritura definitiva de compra e venda;
9) Pois, os A.A.! Apelados não realizaram a prestação a que estavam vinculados pontualmente, com diligência e boa fé (art. 762° do C.C.);
10) Os A.A.!Apelados constituíram-se em mora quando, por causa que lhes era imputável, não realizaram no tempo devido a prestação ainda possível a que estavam vinculados (art. 804°, n02 do Código Civil);
11) Em consequência da mora dos A.A.!Apelados, os R.R.!Apelantes perderam o interesse, que tinham na prestação (art. 808°, n.º 1 do C.C.);
12) Devido à mora dos A.A.!Apelados, os R.R.!Apelantes viram-se obrigados a desistir do projecto de instalar na parcela de terra em questão o centro da sua vida familiar e económica e aí edificar uma casa de habitação, bem como edificar instalações para apoio à sua actividade agrícola e pecuária, limitando-se apenas a desenvolver uma exploração de gado;
13) A mora dos A.A.! Apelados impossibilitou os R.R.! Apelados de puderem finalmente aceder, enquanto proprietários, aos beneficios financeiros que faziam parte das suas expectativas contratuais, atingidos os dois anos previstos no contrato-promessa de compra e venda e assinada a respectiva escritura pública;
14) À perda do interesse dos R.R.!Apelantes não é igualmente alheio o facto de os A.A.!Apelados terem prometido vender uma parcela com a área cadastral de 134,5750 hectares, quando na realidade a área da mesma é apenas de 129,3000 hectares;
15) As razões invocadas pelos R.R.! Apelantes para a perda do interesse na prestação são, pois, objectivas;
16) O não cumprimento de um contrato-promessa com as suas legais consequências não resulta somente da recusa da celebração do contrato prometido, mas do não cumprimento das várias cláusulas a que se deve obedecer antes do contrato definitivo;
17) Os R.R.! Apelantes podiam resolver o contrato mediante declaração à outra parte, que se tornou eficaz logo que chegou ao conhecimento dos A.A.! Apelados, através da carta enviada no dia 18 de Maio de 2006;
18) In casu está em causa um incumprimento definitivo do contrato-promessa de compra e venda por parte dos A.A.! Apelados, devendo o mesmo ser declarado resolvido, nos termos do disposto nos artigos 442°, n.º2;
19) Os R.R.!Apelantes exigem assim aos A.A.!Apelados a restituição do sinal em dobro, no valor de € 149.639,36;
20) Os R.R.! Apelantes pretendem pela via do presente recurso obter a declaração judicial de que o contrato-promessa celebrado com os A.A.! Apelados foi justificadamente resolvido;
21) Pretendem ainda a condenação dos A.A.!Apelados a pagarem a quantia de € 60.000,00 a título de danos patrimoniais resultantes do incumprimento destes;
22) Deverá ser declarada a caducidade do contrato de comodato em virtude da escritura pública de compra e venda não se ter realizado por motivos exclusivamente imputáveis aos A.A.! Apelantes;
23) Os R.R.! Apelantes deverão ainda ser indemnizados pelas benfeitorias que realizaram na parcela de prédio emprestada, que totalizam a quantia de € 45.000,00;
24) Por fim, deverá ser atribuído o direito de retenção aos R.R.! Apelantes sobre o prédio dos A.A.! Apelados para garantia dos seus créditos.
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Contra-alegaram os AA. pedindo a improcedência do recurso dos RR.
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Os recursos têm como âmbito as questões suscitadas pelos recorrentes nas conclusões das alegações (art.ºs 690º e 684º, n.º 3 do Cód. Proc. Civil)[2] salvo as questões de conhecimento oficioso (n.º 2 in fine do art.º 660º do Cód. Proc. Civil).
Das conclusões dos AA. decorre que as questões a decidir são:
- Saber se deve ser alterada a decisão de facto, aditando a matéria constante do art.º 19 da réplica, por se tratar de facto não impugnado;
- Saber se houve incumprimento definitivo imputável aos RR;
- e se por força disso caducou o contrato de comodato.
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Das conclusões dos RR, ressalta que as questões a decidir são:
- Saber se face às respostas dadas aos quesitos 2º e 3º era lícito ao tribunal concluir que os Aa. contactaram os Rr. para marcarem a escritura de compra e venda;
- e na negativa se o Tribunal deveria ter considerado definitivamente incumprido o contrato promessa, quer por falta de realização da escritura no prazo contratado, quer por perde de interesse dos Rr. na realização do negócio.
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Dos factos
Na primeira instância foram considerados provados os seguintes factos:
«1) Consta inscrito na Conservatória do Registo Predial de Arraiolos. a favor dos AA. pela Ap. 7 de 2006/05/05 a aquisição por partilha do prédio rústico descrito sob o n.º 1683/20060505, da Freguesia do Vimieiro inscrito na matriz sob o n.º 56 da secção R, com a área de 129,3 Ha, denominado "Herdade do Monte Branco"
2) No dia 17 de Março de 2004, os AA, na qualidade de promitentes vendedores, celebraram com os RR, na qualidade de promitentes-compradores, um contrato-promessa de compra e venda onde consta:
"I. Pressupostos
1. Foi celebrado em 22 de Julho de 2003, contrato-promessa de partilha relativo ao prédio misto denominado 'Herdade do Monte Branco" s/to na freguesia do vimieiro, concelho de Arraiolos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Arraiolos, sob o nº 2926, encontrando-se a parte rústica inscrita na respectiva matriz sob o art 56, secção R da freguesia de Vimieiro e a parte urbana inscrita na respectiva matriz sob os artigos 503 e 504 da freguesia de vimieiro.
2. Por força do referido contrato, foi prometido adjudicar a Maria de Lurdes Pereira de Macedo a parcela com a área cadastral de cerca de 207,2000 ha no prédio misto Identificado em 1. 1. antecedente, que se encontra Identificada a verde na planta que constitui o Anexo I ao presente contrato e dele faz parte integrante.
Ainda nos termos do referido contrato, foi prometida adjudicar a Ana Leonor Pereira Barreiros de Macedo a parcela com a área cadastral de cerca de 15,300 ha no prédio misto Identificado em 1. 1 antecedente, que se encontra identificada a azul na planta que constitui o Anexo I ao presente contrato e dele faz parte integrante.
Aos PROMITENTES VENDEDORES foi prometida adjudicar em comum e nas proporções de 34,14% para DIOGO……… e mulher MARIA ……………, de 34, 14% para ANA MARIA …………….. e de 31,72% para ANA ……………., a parcela com a área cadastral de cerca de 134,5750 ha no prédio misto Identificada a amarelo na planta que constitui o Anexo I ao presente contrato e dele faz parte integrante.
Os PROMITENTES COMPRADORES estão interessados na aquisição do prédio identificado no número 1. 4. antecedente.
Os PROMITENTES VENDEDORES não celebraram ainda a escritura de partilha através da qual lhes será adjudicado o prédio objecto do presente contrato, nos termos acima referidos.
Os PROMITENTES VENDEDORES estão na disposição de vender aos PROMITENTES COMPRADORES a parcela do prédio Identificada no número 1.4. antecedente, em comum e nas proporções referidas.
11. TERMOS E CONDIÇÕES
2. 1. Os PROMITENTES VENDEDORES prometem vender aos
PROMITENTES COMPRADORES ou a quem estes indicarem, que prometem comprar, livre de ónus ou encargos, a parcela com a área cadastral de cerca de 134,5750 ha a destacar do prédio misto identificado em 1. 1. antecedente, que se encontra identificado a amarelo na planta que constitui Anexo I ao presente contrato e dele faz parte integrante em comum e nas proporções de 34,14% para DIOGO ……………. e mulher MARIA ………………., de 34. 14% para ANA MARIA…………….. e de 31,72% para ANA LEONOR…………...
2.2. A prometida compra e venda será feita pelo preço de € 673.377, 16 (seiscentos e setenta e três mil trezentos e setenta e sete euros e dezasseis cêntimos), de que os PROMITENTES VENDEDORES já receberam a quantia de € 74.819,68 (setenta e quatro mil oitocentos e dezanove euros e sessenta e oito cêntimos) a título de sinal e princípio de pagamento, de que se dão quitação devendo a restante parte do preço, ou seja, € 598,557,48 (quinhentos e noventa e oito mil e quinhentos e cinquenta e sete euros e quarenta e oito (cêntimos) ser paga no acto de celebração da escritura de compra e venda prometida.
2. 3. A escritura de compra e venda prometida será celebrada assim que esteja disponível toda a documentação para o efeito, no dia, hora e local que OS PROMITENTES VENDEDORES indicarem aos PROMITENTES COMPRADORES, por carta registada com aviso de recepção dirigida para a residência destes acima mencionada, com a antecedência não interior a trinta dias, no prazo de dois anos a contar da data da assinatura do presente contrato, que poderá ser prorrogado pelo prazo de um ano por acordo das partes caso os PROMITENTES VENDEDORES não consigam entretanto obter documentação que lhes competia apresentar necessária á celebração da escritura prometida.
2. 4 Caso a escritura pública de compra e venda prometida não venha a celebrar-se por facto exclusivamente Imputável aos PROMITENTES COMPRADORES, os PROMITENTES VENDEDORES terão direito a resolver imediatamente o presente contrato-promessa, fazendo suas todas as quantias recebidas dos PROMITENTES COMPRADORES a título de sinal e princípio de pagamento,
2. 5 Caso a escritura pública de compra e venda prometido não venha a celebrar-se por facto exclusivamente imputável aos PROMITENTES VENDEDORES, os PROMITENTES COMPRADORES terão direito a resolver imediatamente o contrato-promessa e a exigir o dobro do que tenham então prestado a título de sinal e princípio de pagamento,
2. 6. Fica perfeitamente entendido que, na data da celebração da escritura de compra e venda prometido, os PROMITENTES VENDEDORES entregarão aos PROMITENTES COMPRADORES a quantia de € 6.728,75 (seis mil setecentos e vinte e oito euros e setenta e cinco cêntimos)
2.7. Os PROMITENTES COMPRADORES ficam autorizados a candidatar-se à obtenção de benefícios que entenderem junto das autoridades para tanto competentes relativas ao prédio objecto do presente contrato, comprometendo-se os PROMITENTES VENDEDORES a providenciar pela obtenção das assinaturas necessárias à apresentação das referidas candidaturas, ficando entendido que será da exclusiva responsabilidade dos PROMITENTES COMPRADORES a avaliação, quer da oportunidade, quer da admissibilidade da sua apresentação, pelo que os PROMITENTES COMPRADORES deverão indemnizar os PROMITENTES VENDEDORES de quaisquer prejuízos que lhes venham a ser imputados em virtude da subscrição de qualquer documentação.
2.8. Serão de conta dos PROMITENTES COMPRADORES todas as despesas emergentes, quer do presente contrato, quer da prometias compra e venda, nomeadamente o imposto municipal sobre as transacções de imóveis, bem como os emolumentos notariais e registais que sejam devidos.
( ... )
Carregado, 17 de Março de 2004"
3) No âmbito das negociações de compra e venda os AA, na qualidade de primeiros contraentes, celebraram com os RR., na qualidade de segundos contraentes, em 16 de Março de 2004, contrato de comodato, relativamente ao prédio referido em a), nos termos do qual os A.A. entregaram aos R.R. e estes aceitaram a referida parcela de terreno e onde consta:
"1. Pelo presente contrato, os PRIMEIROS CONTRAENTES entregam aos SEGUNDOS CONTRAENTES, que acedam, a titulo gratuito, a parcela com a área cadastral de cerca de 134,5750 ha do prédio misto denominado "Herdade do Monte Branco ", sito na freguesia de vimieiro, concelho de Arraiolos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Arraiolos sob o nº 2926, encontrando-se a parte rústica Inscrita na respectiva matriz sob o art. 56, Secção R, da freguesia de Vimieiro, e a parte urbana inscrito na respectiva matriz sob os artigos 503 e 504 da freguesia de Vimieiro, que se encontra identificada a amarelo na planta que constitui o Anexo I ao presente contrato e dele faz parte integrante, para que se sirvam dela com a obrigação de o restituir nos termos deste contrato.
Todas as despesas e encargos relativos a parcela do prédio emprestada serão da inteira responsabilidade dos SEGUNDOS CONTRAENTES, ficando entendido que estes terão direito a fazer seus os frutos colhidos no prédio objecto do presente contrato,
3. O presente contrato caducará:
a) na data de celebração da escritura pública de compra e venda a celebrar entre os PRIMEIROS CONTRAENTES e os SEGUNDOS CONTRAENTES da parcela do prédio emprestada, caso esta venha a celebrar-se;
b) se a escritura pública de compra e venda refenda em a) antecedente não VIER a ser celebrada por motivos exclusivamente imputáveis aos SEGUNDOS CONTRAENTES, na data para a qual os SEGUNDOS CONTRAENTES devam considerar-se notificados pelos PRIMEIROS CONTRAENTES para celebrar a escritura,
c) se a escritura pública de compra e venda referida em a) antecedente não vier a ser celebrada por motivos exclusivamente imputáveis aos PRIMEIROS CONTRAENTES, mas nunca antes de 17 de Março de 2007;
4. Os SEGUNDOS CONTRAENTES deverão considerar-se notificados para a realização da escritura pública de compra e venda referida na alínea b) da cláusula terceira antecedente trinta dias após o envio por parte dos PRIMEIROS CONTRAENTES da correspondente carta registada com aviso de recepção para a residência daqueles,
5. Fica perfeitamente entendido que os SEGUNDOS CONTRAENTES poderão realizar na parcela do prédio emprestada as benfeitorias que entenderem
6. Os SEGUNDOS CONTRAENTES apenas terão direito a ser indemnizados pelas benfeitorias necessárias ou úteis que realizem na parcela do prédio emprestada caso o presente contrato caduque nos termos do disposto na alínea c) da cláusula terceira antecedente,
7. Caso o presente contrato caduque nos termos do disposto na alínea a) da cláusula terceira antecedente, não será devida aos SEGUNDOS CONTRAENTES qualquer compensação ou indemnização pelas benfeitorias realizadas na parcela do prédio emprestada.
8. Caso o presente contrato caduque nos termos do disposto na alínea b) da cláusula terceira antecedente, os SEGUNDOS CONTRAENTES deverão imediatamente restituir aos PRIMEIROS CONTRAENTES a parcela do prédio emprestada, inteiramente devoluta e com as benfeitorias nela feitas, em bom estado de conservação, sem que lhes seja então devida qualquer compensação ou indemnização.
9. Caso o presente contrato caduque nos termos do disposto na alínea c) da cláusula terceira antecedente, os SEGUNDOS CONTRAENTES deverão imediatamente restituir aos PRIMEIROS CONTRAENTES a parcela do prédio emprestada, inteiramente devoluta e com as benfeitorias nela feitas, em bom estado de conservação, sendo-lhes nesse caso devida pelos PRIMEIROS CONTRAENTES indemnização calculada nos termos do disposto na clausula 6 antecedente e segundo as regras do enriquecimento sem causa.
10. Em caso algum poderão os SEGUNDOS CONTRAENTES transmitir seja a quem for a sua posição neste contrato, sem prévia autorização dos PRIMEIROS CONTRAENTE5.
( .. )"
4) Os AA. receberam dos RR. ao abrigo do contrato referido em b) a quantia de € 74.819,68 a título de sinal e princípio de pagamento.
5) Os RR. ocupam o prédio referido em 1) desde Março de 2004.
6) Os R.R., procederam à vedação, com rede e madeira tratada, da parcela referida em a) delimitando-a da parte restante da "Herdade do Monte Branco" e dos prédios confinantes, com a autorização dos A.A., obra que impede a circulação de pessoas e animais e permite a sua utilização para a criação de gado e exploração pecuária.
7) Até ao dia 17 de Março de 2006, os A.A. não enviaram qualquer comunicação aos R.R. do dia, hora e Cartório Notarial para a realização da escritura pública de compra e venda do prédio referido em 1).
8) O R. marido, enviou aos AA., cartas registadas com Aviso de Recepção, datadas de 18 de Maio de 2006 e que chegaram ao conhecimento dos AA em 22 de Maio de 2006, onde consta o seguinte:
Nos termos do contrato promessa de compra e venda celebrado em 17 de Março de 2004, não procederam V. E.xas à marcação da Escritura Notarial de Compra e Venda no prazo convencionado, prazo esse que terminou no passado dia 17 de Março de 2006 e, não estando eu de acordo com a sua prorrogação, cumpre-me informar V Exas que perdi o interesse na concretização do negócio, considerando o incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda em causa imputável unicamente a V Exas, não me resta outra alternativa que não seja resolver o referido contrato e exigir a devolução em dobro das quantias que vos foram entregues a titulo de sinal e principio de pagamento ou Seja a quantia de C 149. 639, 36 (cento e quarenta e nove mil seiscentos e trinta e nove euros e trinta e seis cêntimos) bem como indemnização pelas quantias despendidas em benfeitorias realizadas na propriedade em causa e decorrentes da assinatura do refendo Contrato-Promessa de compra e venda com Vs. Exas, que se contabilizam em € 75.000,00 (setenta e cinco mil euros) e ainda € 6. 728, 75 recebida por V. Exas pela venda da pastagem tudo no valor- de € 231. 368, 11 (duzentos e trinta e um mil trezentos e sessenta e oito euros e onze cêntimos) cujo pagamento desde já se reclama de Vs. Exas. "
9) Em 15 de Janeiro de 2007, através de notificação judicial avulsa. os RR. foram notificados para entregarem o prédio aos AA, no prazo de 15 dias, o que até à presente data não fizeram.
10) O subsídio que o Estado concede anualmente por uma parcela de terreno idêntica ao objecto destes autos é de € 30.000,00.
11) Antes de terminar o prazo estabelecido no contrato-promessa os AA. comunicaram à funcionária da empresa do pai do réu que pretendiam contactar o mesmo no sentido de marcarem a escritura e que em resposta, o pai do réu disse que tinha necessidade de falar com o banco e o filho e voltou a dizer aos AA., agora já depois de terminado o prazo referido, que tinha passado o prazo e por isso já não tinham interesse no negócio.
12) Por carta datada de 30 de Maio de 2006, enviada pelos AA. aos RR., que estes receberam, os AA. recusaram a existência de fundamento para a resolução contratual comunicada pelas cartas referida em 8) e notificaram os RR. "para a celebração da escritura pública de compra e venda de parcela de prédio misto denominado "Herdade do Monte Branco'; sito na freguesia do Vimieiro, concelho de Arraiolos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Arraiolos, sob o n. 9 1683, inscrito na respectiva matriz urbana sob o n. 9 56 -R, no Cartório Notarial Dr. Carlos Melon, sito na Rua da Prata, n.º 214, 19 andar, em Lisboa, no próximo dia 31 de Julho de 2006, pelas 15:00 horas.
Caso V Exa não compareça ou não se faça representar, consideramos o contrato promessa incumprido, o que acarretará a perda por V Exa. de todas as quantias entregues, bem como das benfeitorias realizadas. "
13) Os RR não compareceram no dia e hora designados em 12).
14) Os RR pretendiam na referida parcela de terra (134,5750 hectares) instalar o centro da sua vida familiar e económica, e aí edificar uma casa de habitação, bem como edificar instalações para apoio à sua actividade agrícola e pecuária.
15) Os RR desistiram do projecto.
16) Os R. R, por diversas vezes, procuraram obter junto dos A.A. as assinaturas e os documentos necessárias às candidaturas com vista à obtenção de benefícios referentes à parcela de terreno em causa, mas os A.A. nunca entregaram ou assinaram os documentos necessários para a apresentação das mencionadas candidaturas, por parte dos RR
17) Os RR desenvolvem na parcela de terreno referida em 1) uma exploração de gado ovino.
18) Os A.A. prometeram vender aos R.R. uma parcela com a área cadastral de cerca de 134,5750 hectares no seu prédio, quando na realidade a área da mesma é de 129,3000 hectares.
19) A vedação introduzida na parcela do prédio denominado "Herdade do Monte Branco" aumentou o seu valor e valorizou-o, pelo menos em igual valor ao pago pela vedação, à data em que a mesma foi efectuada.
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Do direito
Quanto à 1º questão dos AA., diga desde já que os mesmos nunca a suscitaram perante o tribunal “a quo”. É entendimento unânime na jurisprudência que o objecto do recurso é a decisão, ou seja, os recursos visam modificar decisões e não criar soluções sobre matéria nova. Neste sentido pode ler-se no acórdão do S.T.J. de 6.2.87, B.M.J. n.º 364, pág. 719: "vem este Supremo Tribunal decidindo de há muito, constituindo jurisprudência assente e indiscutida, que os recursos visam modificar decisões e não criar decisões sobre matéria nova, não sendo lícito invocar nos mesmos questões que as partes não tenham suscitado perante o tribunal recorrido – sublinhado nosso- (cfr. entre outros, acórdãos de 16.5.72, 13.3.73, 5.2.74, 29.10.74, 7.1.75, 25.11.75 e de 12.6.91, publicados no Boletim do Ministério da Justiça, n.º 217, pág. 103; 225, pág. 202; 234, pág.267; 240, pág. 223; 243, pág. 194, 251, pág. 122 e n.º 408, pág. 521, respectivamente)".
Na doutrina é também este o entendimento, conforme se constata da lição de Castro Mendes, "Recursos", 1980, pág. 27 e, de Armindo Ribeiro Mendes, "Recursos em Processo Civil", 1992, págs.140 e 175.
Mais recentemente o STJ reafirmou este entendimento ao decidir que « os recursos visam o reestudo, por um tribunal superior, de questões já vistas e resolvidas pelo tribunal a quo e não a pronúncia do tribunal ad quem sobre questões novas». Assim não deve o Tribunal conhecer de tal questão. Porém sempre se dirá que não assiste razão aos recorrentes. Na verdade, analisada a réplica, verifica-se que a matéria do art.º 19, vem integrada na resposta à excepção invocada pelos Rr. na sua contestação. Ora nesta parte a lei não consente resposta por parte dos RR (art.ºs 502º e 503º do CPC), pelo que nunca tal matéria poderia ser havida como “confessada”.
Improcede nesta parte a apelação.
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Quanto às outras duas questões elas prendem-se com a aplicação do direito e quanto a esta e no tocante às pretensões dos AA. a sentença não merece censura. Na verdade como aí se demonstra, em conformidade com a jurisprudência maioritária do STJ, a simples mora não implica o incumprimento definitivo, a menos que a parte, objectivamente demonstre ter perdido o interesse no negócio. Ora isso não ficou demonstrado, nem foi alegado pelos AA.. Assim remetendo para a sentença nos termos do disposto no art.º 713º nº 5 do CPC, improcede a apelação.
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Quanto à apelação dos RR., também não tem melhor sorte. Efectivamente ante a resposta explicativa dada ao quesito 2º , onde se diz que «antes de terminar o prazo estabelecido no contrato-promessa os AA. comunicaram à funcionária da empresa do pai do R., que pretendiam contactar o mesmo no sentido de marcarem a escritura e que, em resposta o pai do R. disse que tinha necessidade de falar com o banco e o filho e voltou a dizer aos AA. , agora já depois de terminado o prazo referido, que tinha passado o prazo e por isso já não tinham interesse no negócio», não é abusiva a conclusão tirada pelo Tribunal “ a quo” de que os AA. «embora não tenham marcado a escritura, os AA., contactaram os RR., antes do decurso do prazo contratual, anunciando a sua intenção de proceder á marcação e são os RR. que perante esta posição, ficam de dar uma resposta - deixando (eles) passar o prazo contratual previsto, sem nada responderem e só respondem depois de tal prazo ter decorrido». Como bem se observa na sentença recorrida, «esta forma de actuação parece-nos desviante do dever de boa-fé segundo o qual os contraentes devem actuar «segundo padrões de diligência, de honestidade e de lealdade exigíveis do homem médio no comércio jurídico» -vide P. Lima e A. Varela C.C. anotado, nota ao art. 1648º.
É que os RR. criaram nos AA. a expectativa e confiança de que o prazo limite não estaria em causa, pois requereram tempo para dar uma resposta e fizeram crer que esse tempo não contribuiria para a ruptura do negócio». Ora este tipo de comportamento a admitir-se constituiria um abuso de direito na modalidade dum “venire contra factum próprio” e consequentemente não pode consentir-se nem produzir os efeitos pretendidos pelo “infractor”. Esta actuação impede, pois a conclusão, quer quanto à essencialidade, para os RR. do cumprimento do prazo de celebração da escritura, quer quanto à perda objectiva de interesse no negócio. Bem andou pois a sentença ao concluir pela inexistência de incumprimento definitivo por parte dos AA. e consequentemente julgando improcedentes os pedidos reconvencionais.
Porque se concorda com os fundamentos de facto e de direito da sentença, para os quais se remete nos termos do disposto no art.º 713º nº 5 do CPC, improcedem ambas as apelações.
Concluindo
Pelo exposto, acorda-se na improcedência das apelações e confirma-se a sentença recorrida.
Custas por AA. e Rr. na proporção do decaimento.
Notifique.
Évora, em 22 de Novembro de 2012.
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(Bernardo Domingos – Relator)
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(Eduardo Tenazinha – 1º Adjunto)
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(António Ribeiro Cardoso – 2º Adjunto)
Sumário:
I - Provando-se que os promitentes vendedores, contactaram os RR., antes do decurso do prazo contratual para a celebração da escritura, anunciando a sua intenção de proceder à sua marcação e que os RR., perante esta posição, ficando de dar uma resposta, não a dão dentro do prazo e só respondem depois de tal prazo ter decorrido, para dizer que, por não ter sido marcada dentro do prazo, deixaram de ter interesse no negócio.
II – Não pode deixar de se considerar que esta é uma actuação desviante do dever de boa-fé segundo o qual os contraentes devem actuar «segundo padrões de diligência, de honestidade e de lealdade exigíveis do homem médio no comércio jurídico.
III – Ao agir desta forma os RR. criaram nos AA. a expectativa e confiança de que o prazo limite não estaria em causa, fizeram crer que a ultrapassagem do prazo não contribuiria para a ruptura do negócio.
IV – Ao invocar como fundamento da ruptura do negócio a ultrapassagem do prazo, agem em abuso do direito na modalidade de venire contra factum próprio.
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[1] Transcrito da sentença.
[2] Vd. J. A. Reis, Cód. Proc. Civil Anot., Vol. V, pág. 56.