Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 898/07.1TBELV.E1 |  |
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
II - O contrato promessa incidente sobre este prédio não carece de licença de utilização.
(Sumário do Relator)
Acordam no Tribunal da Relação de Évora
(…) (agora Massa Falida de …) e (…), melhor identificados nos autos, propuseram a presente ação declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário contra (…), NIF (…), e, esposa, (…), melhor identificado nos autos, pedindo:
a) Que seja resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado entre as partes.
b) Que o Réu seja condenado a entregar de imediato aos Autores o prédio livre de bens;
c) Que o Réu seja condenado a pagar a quantia correspondente aos juros vencidos e vincendos desde Maio de 2002 e devidos à Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de (…).
d) A ver reconhecida a perda de importância entregue aos Autores a título de sinal e referida no artigo 4.º da p.i..
Para tanto, e em síntese, alegaram, que celebraram com o Réu contrato promessa de compra e venda, em 22 de Fevereiro de 2002, no âmbito do qual prometeram vender àquele, que prometeu comprar, o prédio misto denominado “Tapadinha dos (…), (…) e (…)”, descrito na Conservatória do Registo Predial de Elvas, sob o n.º …/010124, de que são proprietários.
Mais alegaram que o R. não cumpriu.
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Citado o Réu, veio o mesmo alegar a existência das exceções de incompetência territorial do tribunal, a ilegitimidade passiva do Réu, alegando, ainda, a nulidade do contrato promessa celebrado. Pediu, caso não se decretasse a resolução do contrato, que se declarasse o mesmo nulo com as devidas consequências devendo em conformidade ser decretada a resolução (cremos que aqui se refere à nulidade) e devem os AA. ser condenados a restituir ao R. o montante de sinal entregue.
Requereu ainda a condenação dos Autores no pagamento do montante total de € 65.000,00, a título de benfeitorias, acrescido de juros.
Pede que lhe seja reconhecido o direito de retenção sobre o imóvel, nos termos do art.º 755.º, n.º 1, al. f), Cód. Civil.
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Realizou-se audiência prévia, tendo sido julgadas improcedentes as exceções deduzidas pelo Réu e admitido liminarmente o pedido reconvencional formulado pelo Réu. *
O processo seguiu os seus termos e, no final, foi proferida decisão cuja parte decisória é esta: I. julgo totalmente procedente, por provada, a ação proposta por (…) e (…) (Massa Falida de …) contra (…) e, em consequência:
a) Declaro resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado entre as partes e identificado no ponto 1. da matéria de facto provada.
b) Condeno o Réu a restituir aos Autores o prédio identificado no ponto 1. da matéria de facto provada, livre de bens e totalmente devoluto.
c) Declaro a perda, pelo Réu, da quantia paga a título de sinal, € 67.337,35 (sessenta e sete mil, trezentos e trinta e sete euros e trinta e cinco cêntimos).
d) Condeno o Réu a pagar a quantia correspondente aos juros vencidos e vincendos desde maio de 2002 devidos à Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de (…).
II. Julgo totalmente improcedente, por não provado, o pedido reconvencional deduzido pelo Réu (…) contra (…) e (…) e, em consequência, absolvo os Autores de todos os pedidos formulados pelos Réus.
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Desta sentença recorre o R. defendendo a nulidade do contrato promessa por inexistência de licença de utilização da parte urbana habitacional do imóvel.Considera ainda que a nulidade do acto se verifica desde o início do negócio pois existia a impossibilidade legal de contratar a transação do bem prometido vender (dada a situação de clandestinidade do imóvel urbano).
Os AA. deverão ser condenados a restituir tudo o que receberam por efeito do contrato promessa.
Mais alega, subsidiariamente, R. foi condenado a pagar a quantia correspondente aos juros vencidos e vincendos, desde Maio de 2002 e devidos à Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de (…) sendo que esta condenação deve ser revogada por não ter cabimento legal.
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Os recorridos contra-alegaram defendendo a manutenção do decidido.*
Foram colhidos os vistos.*
A matéria de facto é a seguinte:1. No dia 22 de Fevereiro de 2002, Autores e Réu celebraram o contrato que denominaram de "contrato promessa de compra e venda", nos termos do qual os Autores prometeram vender ao Réu, e este prometeu comprar, o prédio misto denominado "Tapadinha dos (…), (…) e (…)", sito na freguesia de Ajuda, Salvador de Santo Ildefonso, concelho de Elvas, descrito na CRP de Elvas sob o n.º (…), e inscrito na matriz predial rústica sob os artigos (…), (…) e (…), e urbana sob o artigo (…), cujos dizeres se dão aqui como integralmente reproduzidos para todos os efeitos.
2. As assinaturas dos Autores e do Réu constantes do contrato promessa referido em 1. da matéria de facto provada foram reconhecidas presencialmente perante o Notário em 22 de Fevereiro de 2002.
3. Nessa data o prédio identificado em 1. da matéria de facto provada encontrava-se onerado com uma hipoteca a favor da Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de (…), CRL.
4. O preço acordado da transacção foi de € 152.133,35.
5. O Réu entregou aos Autores, a título de sinal, a quantia de 67.337,35 euros.
6. A partir de 22 de Fevereiro de 2002, o Réu passou a habitar, cultivar, usar, usufruir, o prédio identificado em 1. da matéria de facto provada.
7. O restante preço a pagar, no montante total de 84,796,00 euros, seria pago pelo Réu à Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de (…) para solver a dívida à dita instituição de crédito pelos Autores e que estava garantida pela hipoteca identificada em 3. da matéria de facto provada.
8. Nos termos desse contrato, Autores e Réu acordaram que a escritura pública de compra e venda do prédio seria realizada no dia 27-12-2002, pelas 10 horas, no Cartório Notarial de Estremoz.
9. A cláusula 8ª, n.º 2 do contrato promessa referido em 1. da matéria de facto provada tem a seguinte redação: “Caso naquela data (data da celebração da escritura pública de compra e venda) se mostrem pontualmente cumpridas pelo segundo outorgante, as obrigações decorrentes do contrato promessa de compra e venda, nomeadamente no que se refere ao pagamento de juros, este poderá reclamar uma prorrogação de prazo para pagamento integral do débito até 31/12/2003, mantendo-se a obrigação do pagamento de juros, alterando-se em conformidade a data para a escritura pública de compra e venda”.
10. Nessa contrato promessa, o Réu também assumiu a obrigação de pagar os juros vencidos à CCAM de (…) até 12-04-2002, e vincendos.
11. Nesse contrato, os Autores assumiram a obrigação de legalizar uma construção existente nesse prédio até à data acordada para a realização da escritura.
12. A cláusula 9.ª, n.º 2 do contrato promessa referido em 1. da matéria de facto provada tem a seguinte redação: “Caso tal situação não se mostrasse legalizada e obtida a respectiva licença camarária naquela data, o preço do imóvel sofrerá uma redução de € 9.975,96 (nove mil, novecentos e setenta e cinco euros e noventa e seis cêntimos), que serão restituídos pelos primeiros outorgantes ao segundo, caso este já haja pago integralmente o débito à CCAM de (…), ou que entregues àquela instituição para amortização parcial da dívida em caso contrário”.
13. Os Autores não legalizaram a construção existente no prédio até essa data.
14. O Réu apenas pagou os juros que se venceram nos meses de Abril e Maio de 2002, nada mais tendo pago à CCAM.
15. A CCAM de (…) intentou uma ação executiva contra os Autores motivada no incumprimento do contrato de mútuo com hipoteca a que se alude em 3. da matéria de facto provada.
16. O Réu não compareceu no Cartório Notarial de Estremoz no dia 27-12-2002.
17. No dia 23-12-2002, o Réu comunicou aos Autores que não ia comparecer no Cartório Notarial de Estremoz no 27-12-2002.
18. A comunicação a que se refere o ponto 17. da matéria de facto provada, foi realizada por fax de 23/12/2002, remetido pelo Réu e recepcionado pelos Autores, o Réu informou estes designadamente de que:
“Venho de confirmar junto da Câmara Municipal de Elvas que nesta data não está legalizada a construção do prédio destinado à habitação, nem está assegurada a obtenção atempada da respetiva licença de habitabilidade, conforme se obrigara, não sendo de crer que o consiga antes do dia 27/12/2002.
Por outro lado não me foi dado a conhecer se pretende V. Exa entregar à CCAM de (…) a quantia correspondente à redução do preço (€ 9.975,80). Assim, não estando assegurada da v/ parte a efectiva outorga da escritura no dia 27/12, venho informar V. Exa que não estarei presente no dia 27/12 próximo porquanto não tem qualquer sentido útil, aguardando que V. Exa me diga o que entender por conveniente nomeadamente para se marcar nova data para outorga da escritura que vá de encontro aos interesses de ambas as partes”.
19. Os Autores não entregaram aos Réus, nem no Cartório Notarial de Estremoz os documentos necessários para a realização da escritura pública no dia 27.12.2002.
20. Os Autores não compareceram no Cartório Notarial de Estremoz no dia 27-12-2002.
21. Aquando da assinatura do contrato promessa, não existia licença de utilização da parte urbana do prédio.
22. Após o dia 22-02-2002, o Réu implantou gaiolas no prédio identificado em 1. da matéria de facto provada.
23. ... nivelou o terreno.
24. ... limpou o terreno, a barragem e o ribeiro.
25. ... efetuou instalações e reparações elétricas.
26. …construiu um canil e anexos.
27. …plantou árvores e plantas.
28. ... procedeu a obras no prédio e no armazém, nomeadamente, isolamento do telhado, e pinturas no interior e exterior.
29. …instalou um portão no acesso do prédio ao exterior.
30. Por carta datada de 19-12-2002, o Dr. (…) informou o Réu, de que:
“Quanto aos documentos matriciais, certidão do registo predial e licença de utilização da Câmara, trata-se de documentos cuja obtenção é da responsabilidade do vendedor devendo ser o mesmo que providencia que estejam no Cartório em tempo útil p/ a escritura.
Já notifiquei aquele que v/ Exa não pretende recorrer à prorrogação do prazo previsto no nº 2 da cláusula oitava do contrato-promessa. Da v/ parte apenas é necessário apresentar previamente os elementos de identificação (BI e Contribuinte) em fotocópia, exibindo-se os originais no momento da escritura, e o comprovativo do pagamento do Imposto Municipal de SISA. Os elementos necessários para o mesmo constam no contrato-promessa.
Para v/ comodidade poderá remeter os ditos elementos ao meu cuidado que providenciaremos a s/ entrega no cartório.
No momento da escritura deverá v/ Exa. exibir o comprovativo do pagamento da dívida à Caixa Agrícola de (…)”.
31. O Dr. (…) era advogado do Réu.
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O problema que o recorrente coloca é o das consequências de, no momento da celebração do contrato promessa, não existir licença de utilização da parte urbana do prédio prometido vender. Entende que esta omissão gera nulidade do contrato e que ela é originária, nos termos do art.º 401.º, n.º 1, Cód. Civil. Cita, em seu abono, os acs. do STJ de 4 de Junho de 2001, de 3 de Julho de 2003 e de 29 de Outubro de 2015 (de que transcreve alguns excertos sem indicar a fonte).Os recorridos defendem que, como existia uma construção para habitação que carecia de licença de utilização, as partes contratantes, sujeitaram a não obtenção da referida licença de utilização ao ónus da redução do preço.
Daqui se conclui que a escritura publica de compra e venda do imóvel descrito na cláusula primeira do contrato promessa de compra e venda poderia ser realizada, ficando o ónus de obter a licença de utilização para o Recorrente, para isso beneficiando da referida redução de preço.
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Sobre este assunto, a sentença recorrida argumentou desta forma:«Relativamente à licença de utilização da parte urbana do prédio, entende o Tribunal também não se verificar qualquer omissão, já que é previsto, no próprio contrato promessa, na cláusula nona, a possibilidade de inexistir tal licença, não sendo o contrato inválido, por essa via, mas acarretando, apenas, uma redução do preço».
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O art.º 410.º, n.º 3, Cód. Civil, determina que o contrato promessa «deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas (…) e a certificação, pela entidade que realiza aquele reconhecimento, da existência da respectiva licença de utilização».Por muito tempo (veja-se, sobre isto, Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, vol. II, t. II, Almedina, Coimbra, 2010, pp. 352 e segs.), se foi entendido que a omissão desta formalidade (exibição, e consequente existência, da licença de utilização) não causava a nulidade do contrato uma vez que se destinava a proteger o promitente-comprador; não era uma nulidade que pudesse ser invocada por terceiros nem conhecida oficiosamente pelo tribunal (neste sentido foram proferidos os Assentos n.º 15/94 e n.º 3/95).
Mas a legislação foi-se tornando mais exigente quanto a este requisito acabando mesmo por proibir a celebração de escrituras públicas em que faltasse a devida licença de utilização.
Com efeito, o art.º 1.º, n.º 1, do Dec.-Lei n.º 281/99, de 26 de Julho (na redação anterior à introduzida pelo Decreto-Lei n.º 116/2008. de 04-07-2008), determina que:
«Não podem ser celebradas escrituras públicas que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de suas fracções autónomas sem que se faça perante o notário prova suficiente da inscrição na matriz predial, ou da respectiva participação para a inscrição, e da existência da correspondente licença de utilização, de cujo alvará, ou isenção de alvará, se faz sempre menção expressa na escritura».
E isto já não é por considerações de índole de Direito Privado (proteção do consumidor, do promitente comprador, etc.) mas antes por considerações de ordem pública. O que a lei pretende é que os negócios sobre prédios urbanos apenas se realizem quando exista a licença de utilização pois que só deste modo se impedem os contratos sobre construções clandestinas ou sobre prédios sem condições minimamente suficientes para o seu fim. Com efeito, a licença de utilização permite comprovar que determinado imóvel ou frações independentes cumprem os requisitos ou normas legais e regulamentares ao fim a que se destinam (segurança, salubridade, normas técnicas); que existe conformidade da obra construída com o projeto de arquitetura e projetos de especialidades aprovados em sede de licenciamento pelas entidades competente e que está adequada aos usos previstos. Tudo isto são razões de Direito Urbanístico, logo, de ordem pública.
Se isto é assim para os contratos que transmitem direitos reais também o é para os contratos promessa que tenham o mesmo objecto. Por um lado, e como já se viu, a lei exige a existência da licença de utilização na celebração do contrato promessa. Ou seja, o contrato não pode ser celebrado sem que ela esteja certificada, isto é, sem que a entidade que procede ao reconhecimento das assinaturas veja a licença e ateste que ela existe. Por outro lado, dada a natureza material deste requisito (já não é uma simples formalidade mas um requisito do próprio negócio imposto por lei), devem-se aplicar ao contrato promessa as regras do contrato prometido (art.º 410.º, n.º 1, Cód. Civil); e quanto a este já vimos que ele não pode ser realizado se faltar a licença.
Tratando-se de um contrato que viola o disposto no art.º 410.º, n.º 3, na parte em que se refere à certificação da existência da licença de utilização, e sendo este requisito fundamental da concretização do negócio, entendemos que o contrato dos autos viola lei imperativa — o que o torna nulo, nos termos do art.º 294.º.
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Ponto é que seja este o caso dos autos.O que consta da previsão legal é a transmissão de um prédio urbano sendo que o conceito deste é o que se encontra no art.º 204.º, n.º 2, Cód. Civil: «qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam e logradouro». O que sabemos é que no prédio prometido vender está implantada uma construção o que tanto pode significar uma casa como um palheiro, uma adega, etc. (embora na descrição predial surja como casa de rés-do-chão). Ou seja, a construção tanto pode ter autonomia económica como não a ter, caso este em que é uma parte «componente» do prédio rústico (Pires de Lima e Antunes Varela, Cód. Civil Anotado, vol. I, 4.ª ed., Coimbra Editora, Coimbra, 1987, p. 196; itálico no original).
As partes chamam-lhe prédio misto mas tal conceito não releva no Direito Civil. Como se escreve no ac. do STJ, de 3 de Novembro de 2011, a lei civil – artigo 204º do Código Civil – não conhece o conceito de prédio misto sendo que a distinção entre um e outro «assenta, assim, numa avaliação casuística, tendo subjacente um critério de destinação ou afectação económica». Neste caso, o acórdão considerou como rústico, um prédio composto por casas de habitação de senhorio e caseiro, de dois andares, com área coberta de 556 m2, logradouro de 4.034 m2 e terreno de cultura e fruteiras de 7.238 m2. Entendeu o Supremo que no «caso concreto em apreço, a área da parte rústica do imóvel do autor dificilmente tornaria defensável a sua subordinação às casas em termos de logradouro».
No nosso caso, e de acordo com o documento do Registo Predial, estamos perante um prédio com a área total de 67.250 m2 sendo que a construção tem a área de 400 m2. Além disto, também devemos ter em conta o que as partes acordaram, designadamente no que respeita aos valores de cada parcela. O sentido da cláusula 9.ª é o de atribuir à construção o valor de € 9.975,96, isto num negócio cujo valor total é de € 152.133,35.
Parece-nos, pois, que a afectação económica do prédio é predominantemente, aliás, de forma dominante, rústica, valendo aqui as razões expostas no citado ac. do Supremo.
Concluímos, pois, que o prédio prometido vender é um prédio rústico, caso a que se não aplica a exigência da licença de utilização.
Por isto, o contrato não é nulo nos termos alegados pelo recorrente.
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A segunda questão colocada no recurso foi-o a título subsidiário para o caso de o pedido principal não proceder.Como ele é agora julgado improcedente iremos conhecer dela.
O Réu foi condenado a pagar a quantia correspondente aos juros vencidos e vincendos desde Maio de 2002 devidos à Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de (…).
O recorrente insurge-se contra esta condenação alegando que a CCAM não é parte nesta acção e, por isso, não formulou qualquer pedido condenatório nesse sentido.
Alega também que não pode ser condenado em mais do que na perda do sinal pois que é esta sanção legal pra o incumprimento.
A cláusula 6.ª deve ser interpretada que as prestações do crédito bancário seriam feitas por conta do preço acordado e como reforço do sinal.
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Na sentença escreve-se o seguinte:«No caso dos presentes autos, e face ao incumprimento do Réu do contrato promessa celebrado com os Autores e à sua cláusula sexta, deverá, ainda, o mesmo ser condenado no pagamento da quantia correspondente aos juros vencidos e vincendos desde Maio de 2012 à CCAM (…)».
A referida cláusula tem este teor: Serão da responsabilidade do segundo outorgante o pagamento dos juros vencidos em 12 de Abril de 2002 e os vincendos após essa data, referentes à dívida por este assumida junto da CCAM.
Começaremos pelo segundo argumento e apenas para dizer que o contrato pode conter mais cláusulas do que aquelas que dizem directamente respeito ao contrato promessa. Por isso, e além da perda do sinal no caso de incumprimento, pode o contrato estabelecer outras prestações a acrescer às que resultam do referido incumprimento.
A cláusula 6.ª tem os contornos formais de um contrato a favor de terceiro (art.º 443.º) por força do qual as partes convencionaram que o recorrente pagaria à CCAM os juros em questão. Tendo o promissário legitimidade para exigir do promitente o cumprimento da promessa (n.º 3), também a terá para formular o pedido perante o promitente sem necessidade de intervenção do beneficiário (neste sentido, o ac. da Relação de Porto, 11 de Setembro de 2008).
No entanto, para que tal prestação seja exigível (e é o que fundamento este tipo de contrato), é necessário (e que seja evidente) que os recorridos tenham na promessa um interesse digno de protecção legal. Isto não se descortina da cláusula transcrita pois o que parece decorrer dela é que esta obrigação é só do recorrente e por assunto dele apenas, referente a uma dívida por este assumida junto da CCAM. Por outro lado, o texto inculca a ideia de se tratar antes de uma autorização de prestação a terceiro mas não um contrato daquele tipo (veja-se o ac. do STJ, de 13 de Janeiro de 2009, onde se discutia uma cláusula por força da qual os réus disseram ficar responsáveis por quaisquer dívidas da sociedade até determinada data).
Assim, não se deve manter esta condenação.
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Pelo exposto, julga-se parcialmente procedente o recurso em função do que:I - revoga-se a sentença recorrida na parte em que condenou o recorrente a pagar a quantia correspondente aos juros vencidos e vincendos desde Maio de 2002 devidos à Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de (…).
II- no mais mantém-se o decidido.
Custas por ambas as partes em metade.
Évora, 26 de Outubro de 2017
Paulo Amaral
Francisco Matos
José Tomé de Carvalho