Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1856/07-3 |  |
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
DIREITO DE RETENÇÃO
I - A simples mora não motiva o incumprimento do contrato, sendo necessário, para que operem as cominações previstas no n.º 2 do art.° 442° do Cód. Civ., a interpelação admonitória, como está definida pelo art.° 808° do Cód. Civ.
II – Tendo havido tradição da coisa prometida vender, o credor goza do direito de retenção.
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PROCESSO Nº 1856/07 – 3
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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I. “A” propôs contra “B” e mulher “C”, e “D”, a presente acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, pedindo que seja declarado resolvido, por incumprimento, o contrato promessa celebrado com o 1º Réu, e este obrigado a pagar-lhe o valor de € 249.398,96 e juros desde a citação, sendo declarado que o A. goza do direito de retenção sobre a fracção negociada. PROCESSO Nº 1856/07 – 3
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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Alegou para o efeito em síntese que celebrou com o R. “B”, em 2.12.02, com aditamento de 23.8.04, um contrato-promessa de venda de uma fracção de prédio, tendo entregue de sinal € 124.699,48, sendo o resto do preço a pagar no acto da escritura.
Tal fracção seria vendida livre de ónus ou encargos, ficando a marcação da escritura a cargo do R. “B”, o que não fez até ao prazo limite de 31.1.05, nem expurgou a hipoteca.
O A recebeu a fracção.
A Ré “C” defendeu-se por excepção invocando a sua ilegitimidade.
O R. “B” contestou, pugnando pela improcedência da acção.
Alegou para o efeito, em síntese, que o prazo para o cumprimento do prometido foi fixado pelo A., que era impossível cumprir, tendo expresso a sua posição ao A., que este disse que não haveria problemas com o dito prazo, e que mesmo assim nunca declarou que perdera o interesse na aquisição, nem o interpelou para realizar a escritura em prazo razoável, nem foi estipulado o local de realização do cumprimento.
O Réu “D” contestou dizendo desconhecer os factos relativos à prometida compra e venda, e que inexiste incumprimento definitivo e consequentemente direito de retenção.
O A. replicou afirmando que foi o R. “B” que foi protelando a situação pois não tinha capacidade para expurgar a hipoteca, estando o Réu em colapso financeiro, sendo que a tradição resultou de o A. ter pago quase a totalidade do preço.
A A. desistiu da instância contra a Ré “C”.
Efectuado o julgamento, foi proferida sentença, em que se decidiu:
Pelo exposto, julga-se procedente a Acção interposta pelo A. “A”, e em consequência declara-se resolvido por incumprimento do Réu “B” o contrato-promessa celebrado entre ambos em 2.12.02, com o aditamento de 23.8.04, e condena-se o R. “B” a pagar ao A. a quantia de 249.398,96 Euros (duzentos e quarenta e nove mil trezentos e noventa e oito euros e noventa e seis cêntimos), acrescida de juros, à taxa de 4% desde 5.4.05 até integral pagamento, assim como se declara que o A. goza do direito de retenção sobre a fracção autónoma designada pela letra BI, que corresponde ao 4°. Dto., destinada a habitação, com arrecadação N°. 19 no piso menos 2, e um lugar demarcado no piso menos 2, N°. 36, destinado a parqueamento sito na Av. …, Bloco …, N°s. …, e Rua …, N°s. …, … - Custas pelo R. “B”.
Inconformado, veio o Réu “D” interpor o presente recurso de apelação, cujas alegações terminou com a formulação das seguintes conclusões:
"I - Para que o contrato-promessa possa ser resolvido é necessário que se verifique o seu incumprimento definitivo, não bastando uma simples situação de mora.
II - E esta a correcta interpretação do n° 2 do art. 442° do Código Civil, pelo que na sentença foi feita errada interpretação deste preceito legal, que assim foi violado.
III - O incumprimento definitivo resulta, no essencial, de uma de três causas:
a) Impossibilidade da prestação por causa imputável a um dos contraentes;
b) Perda do interesse do credor na prestação, em consequência da mora;
c) Falta de cumprimento da prestação dentro de prazo razoável fixado pelo credor.
IV - No caso presente, não resulta do factualismo assente que tenha ocorrido alguma destas três causas, pelo que, no que respeita a estas causas, não é possível concluir-se que existiu incumprimento definitivo da obrigação por parte do promitente-vendedor.
V - Ao elenco das causas de incumprimento definitivo do contrato-promessa poderá ainda acrescentar-se a declaração de recusa definitiva de cumprimento por parte de um dos contraentes e o decurso de um prazo absoluto ou essencial sem que o cumprimento tenha ocorrido.
VI - Contudo, os factos assentes na acção não permitem concluir pela verificação de qualquer uma destas causas de incumprimento definitivo.
VII - Estava implícito nas declarações do promitente-vendedor que este mantinha a intenção de cumprir o contrato-promessa e que encarava esse cumprimento como possível.
VIII - Apenas será de considerar que um prazo para a celebração do contrato prometido tem a natureza de prazo absoluto ou essencial quando do contrato-promessa resultar de forma clara e inequívoca que essa foi a intenção das partes, designadamente através de expressões de decorra necessariamente tal conclusão.
IX - Apenas ficou estipulado que a falta de cumprimento dentro do prazo «colocará o primeiro outorgante em situação de incumprimento», sem ficar esclarecido se tal incumprimento será, desde logo, considerado definitivo, pelo que terá de se entender que o incumprimento previsto no contrato-promessa constituirá uma simples mora, até porque tal situação de incumprimento não pressupõe uma anterior mora ..
X - Conclui-se, assim, que não existiu incumprimento definitivo imputável ao promitente-vendedor, que o promitente-comprador não tinha fundamento para resolver o contrato-promessa, nem para exigir a devolução do sinal em dobro, e que não goza de direito de retenção sobre a fracção autónoma prometida vender, nos termos da alínea f) do n° 1 do art. 755° do Código Civil, preceito legal que, deste modo, foi igualmente violado.
TERMOS EM QUE DEVE SER DADO PROVIMENTO AO PRESENTE RECURSO, REVOGANDO-SE A SENTENÇA PROFERIDA EM 1ª INSTÂNCIA E JULGANDO-SE A ACÇÃO IMPROCEDENTE, COM A CONSEQUENTE ABSOLVIÇÃO DO PEDIDO .. "
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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II. Em 1ª instância, foi dada como provada a seguinte matéria factual : 1. Por contrato datado de 2.12.02, integrado pelo aditamento de 23.8.04, o R. “B” prometeu vender ao A, pelo preço de 149.639,37 Euros a fracção autónoma designada pela letra BI que corresponde ao 4°. Dto., destinado a habitação, com arrecadação N°. 19, no piso menos 2, com a área de 16,71 m2, e um lugar demarcado no piso menos 2 com o N°. 36 destinado a parqueamento com a área de 12,50 m2, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal sito na Av. …, identificada como Bloco …, com o N°. de polícia … e Rua …, N°s. …, …, descrito na 2a. Conservatória do Registo Predial de … sob o N°. 5171/20031209-BI, da freguesia de …, …, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 17169-BI.
2. Como sinal e princípio de pagamento o R. “B” recebeu do A. a quantia de 124.699,48 Euros.
3. Foi clausulado entre o A e o R. “B” que a fracção identificada em 1. seria vendida livre de ónus ou encargos.
4. E que o restante do mencionado preço, 24.939,80 Euros, seria pago no acto da celebração da escritura de compra e venda.
5. Na data da celebração do contrato-promessa de compra e venda do imóvel foram entregues ao A as chaves da fracção.
6. Foi clausulado que seria marcada a escritura de compra e venda pelo Réu “B” até 31.12.04, sendo obrigação deste comunicar ao A, a hora, data e Cartório Notarial em que a mesma deveria ter lugar.
7. A escritura podia, todavia, ser protelada até 31.1.05 se existisse facto administrativo ou registral, que impossibilitasse a sua celebração até 31.12.04.
8. Sendo que o R. não marcou a escritura de compra e venda até à data acordada nem mesmo procedeu à sua marcação até ao dia 31.1.05.
9. O R. “B” afirmava ao A. que não poderia celebrar a escritura pois teria de pagar ao “D” para expurgar a hipoteca, uma quantia superior ao preço que tinha a receber do A.
10. O A. requisitou água e luz para a casa, que já mobilou parcialmente.
11. O A. tem a disponibilidade da fracção, nela entrando e saindo quando lhe apetece.
12. A hipoteca a favor da referida instituição bancária cifra-se em 94.730,00 Euros.
13. Após o decurso do prazo constante do aditamento, o A. deslocou-se frequentemente ao imóvel tendo solicitado correcção de pequenos defeitos.
14. O A. nunca declarou ao R. “B” a perda do interesse em comprar o imóvel.
15. O A. também não interpelou o R. “B” para que a escritura fosse realizada dentro de um prazo determinado.
16. Também não foi acordado e estabelecido o local de realização do cumprimento (o Cartório Notarial onde seria realizada a escritura).
17. O A. procurava o R. para se celebrar a escritura, e este dizia que tinha que aguardar, que tinha de dar prioridade às escrituras de outros promitentes-compradores, e que só podia pagar o valor da hipoteca, em prestações e ao longo dos anos.
18. O R. “B” encontra-se em dificuldades financeiras devendo ao co-Réu “D” capital, juros e juros de juros.
19. O andar estava pronto e foi acordado a sua entrega ao A. em virtude de este ter pago quase a totalidade do preço.
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III. Nos termos dos artªs 684°, n.º 3, e 690°, n.º 1, do C.P.Civil, o objecto do recurso acha-se delimitado pelas conclusões do recorrente, sem prejuízo do disposto na última parte do n.º 2 do artº 660° do mesmo Código. As questões a decidir resumem-se, pois, a saber:
a)Se existe fundamento para a resolução do contrato-promessa;
b )Qual a solução a dar ao pleito.
Vejamos então a primeira questão.
Visando a presente acção aferir do direito à resolução, por parte do A., do contrato-promessa que celebrou com o R. “B”, cumpre apurar se estão preenchidos os fundamentos para que o Tribunal reconheça tal direito.
Considerou o Sr. Juiz "a quo", na sentença sob recurso, que o A tem o direito a resolver o contrato-promessa em apreço, com três fundamentos, a saber, a simples mora do R. “B”, a não celebração do contrato prometido dentro do prazo estabelecido pelas partes e a declaração de não cumprimento por parte do R. “B”.
No que respeita à simples mora, e aderindo à maioria da doutrina e jurisprudência, entendemos que da mesma não decorre o não cumprimento do contrato, no sentido de falta definitiva de cumprimento, sendo necessário, para que operem as cominações previstas no n.º 2 do art.° 442° do Cód. Civ., a interpelação admonitória, como está definida pelo art.° 808° do Cód. Civ. (vide por todos Calvão da Silva, Sinal e Contrato-promessa, 9° Ed., págs. 121 a 127 e mesmo autor, Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, 4a Ed. Págs. 297 a 300, e Ac. do STJ de 05.07.2007, Relatar Cons. Oliveira Rocha, in site DGSI, com o n.º conv. 07B1835).
E, no caso dos autos, o A não fixou ao R. “B” um prazo razoável para que este cumprisse o contrato, sob pena de considerar a prestação devida como não cumprida.
Quanto à essencialidade do prazo de celebração do contrato prometido, não se tratando de uma essencialidade objectiva do termo, cumpre averiguar se do contrato-promessa em apreço, podemos retirar que existe um termo subjectivo absoluto ou relativo, que constitua fundamento da resolução do contrato por incumprimento. Compulsado o contrato-promessa, verificamos que as partes estabeleceram um prazo para a celebração do contrato (até 31 de Dezembro de 2004 - vide clªs 6a e 7a do aditamento), podendo no entanto, devido a qualquer circunstância que impossibilitasse o R. “B” de cumprir o acordado nesse prazo, ser o contrato celebrado até 31 de Janeiro de 2005, o que, a não acontecer, colocaria o R. “B” em situação de incumprimento (Clª 9a do aditamento ).
E incumprimento não é a mesma coisa que atraso no cumprimento ou simples mora.
Aliás a Cl.ª 10ª do Aditamento é explícita sobre o conceito que as partes têm sobre o incumprimento - "o incumprimento do prometido no contrato promessa por este aditado determinará, se imputável ao primeiro outorgante, a obrigação de indemnizar em montante igual ao dobro do sinal recebido ... " - ou seja, que se estavam a referir a incumprimento e não a mora.
Resulta assim da Cl.a 9a do Aditamento, que as partes estabelecerem um prazo limite para a celebração do contrato, cujo não cumprimento colocaria o R. “B” na situação de incumprimento, ou seja, estamos perante um caso de fixação de termo subjectivo relativo, que permite ao ora A optar pelo direito à resolução por incumprimento ou por exigir o cumprimento retardado do contratado (vide Calvão da Silva, Sinal e Contrato-promessa, 9° Ed., págs. 130 e 131).
E do facto de o ora A ter tentado que o R. “B” cumprisse o contratado, não significa que renunciou ao direito contratualmente estabelecido de resolver o contrato ao abrigo da Cl.a 9.a do Aditamento.
Já quanto à declaração do Réu “B” de não cumprimento não se nos afigura que tal resulte dos autos, pois da matéria do n. 9 dos factos assentes (O R. “B” afirmava ao A. que não poderia celebrar a escritura pois teria de pagar ao “D” para expurgar a hipoteca, uma quantia superior ao preço que tinha a receber do A), conjugada com a vertida nos pontos 17 e 18, o que se retira é que o R. “B”, dadas as suas dificuldades financeiras (ponto 18) ia tentando vender outras fracções para pagar o valor da hipoteca ao R. “D”, o que demoraria tempo, pelo que o A tinha que aguardar, talvez anos, pela realização da escritura de compra e venda (ponto 17).
No entanto, de toda esta matéria resulta com evidência, que aliás está retratada pelo A. no art.° 10° da sua P.I, que o ora A perdeu o interesse na prestação devida pelo R. “B”, tal é o horizonte negro que vislumbra para o cumprimento por parte do R. do contrato-promessa, o que é evidente para o cidadão comum, em face das manifestas dificuldades do R. “B” vir a cumprir o contratado nos próximos anos.
O que também é fundamento de resolução nos termos do art.° 808° do Cód. Civ., e foi levado ao conhecimento do R. “B” pela sua citação para a presente acção (vide neste sentido Ac. do STJ de 22.06.2006, Relatar Cons. Oliveira Barros, in site DGSI com n.º conv. 06B1272).
Concluindo, tanto pela não celebração da escritura de compra e venda da fracção supra identificada no termo subjectivo relativo estabelecido pela partes na Cl.a 9a do Aditamento, quer pela perda de interesse do A na prestação devida pelo R. “B”, tem o A. o direito a resolver o contrato-promessa celebrado entre ambos.
E por via da resolução do contrato tem o A. direito a receber o dobro do sinal prestado, nos termos do n.º 2 do art.° 442° do Cód. Civ., com juros de mora, tal como foi definido na sentença sob recurso.
Goza ainda o A., dado que houve tradição da coisa prometida vender, do direito de retenção da fracção em apreço, nos termos da alínea f), do n.º 1, do art.° 755° do Cód. Civ ..
Improcede assim o presente recurso.
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IV. Pelo acima exposto, decide-se pela improcedência do recurso, confirmando-se, embora com diversos fundamentos, a sentença recorrida. Custas pelo “D”. Registe e notifique.
Évora, 15.11.2007