Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 6143/05.7TBSTB.E1 |  |
REQUISITOS
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
1 - São dois os requisitos da relevância do erro:
- a essencialidade para o declarante do elemento sobre o qual incidiu o erro;
- conhecimento ou dever de não ignorar essa essencialidade, por parte do declaratário.
2 - Sendo a A., uma sociedade comercial que se dedica à construção civil, comprando lotes para construir e revender e que, como era do conhecimento das promitentes vendedoras, pretendia desenvolver a realização de obras de demolição do prédio objecto do contrato, ali construindo outro com quatro pisos, cave e oito fogos, para venda das respectivas fracções, tendo sido com esse objectivo que celebrou o contrato promessa pelo preço acordado convencida de que poderia erigir tal construção, tanto mais que na zona existem prédios com três pisos acima do solo, mas tendo sido informada, já após a data da celebração do acordo em apreço, não ser permitida a construção com aquela dimensão, consubstancia-se um erro na formação da vontade relativo ao objecto do negócio, nos termos do artº 251º do CC, sendo, por consequência, o contrato promessa anulável.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
L…, LD, intentou contra I… e D…, a presente acção declarativa de condenação sob a forma ordinária, pedindo que o contrato promessa entre ambos celebrado perdeu a sua eficácia e efeito em virtude de ter ultrapassado o prazo nele estabelecido para a celebração da escritura pública e, consequentemente, sejam as RR solidariamente condenadas a restituir à A. a quantia de € 30.000,00, acrescida de juros de mora à taxa comercial desde a data da citação.
Subsidiariamente, pede a anulação do contrato promessa de compra e venda, por vício de vontade e que sejam as RR condenadas a restituir a quantia de € 30.000,00, acrescida de juros de mora à taxa comercial desde a data da citação.
Fundamenta, em síntese, no facto de não ter sido cumprido o prazo de 90 dias estipulado no contrato promessa para a realização da escritura pública de compra e venda, e bem assim que incorreu em erro sobre o objecto do negócio porque estava convencida que era possível edificar no lugar um prédio, em regime de propriedade horizontal, com quatro pisos e uma cave, sendo que o IPPAR apenas permite uma construção com a cercea da fachada do edifício industrial adjacente e nessas condições o prédio não vale mais do que € 75.000,00 a 100.000,00 e não o preço de € 280.000,00, o que as RR não podiam ignorar. Mais alega que jamais celebraria o acordo se tivesse conhecimento das limitações que oneram o prédio em causa.
As RR contestaram nos termos de fls. 22 e segs. e 38 e segs, impugnando os factos alegados pela A. e contrapondo que o contrato prometido nunca chegou a ser cumprido por culpa da A. e em sede reconvencional pede a declaração da perda do sinal a seu favor, por incumprimento da A.
A A. apresentou réplica pugnando pela improcedência da reconvenção.
Após a subsequente tramitação realizou-se a audiência de julgamento tendo o tribunal respondido à matéria de facto nos termos de fls. 244 e segs., sem reclamação.
Foi, por fim, proferida a sentença de fls. 248 e segs., que julgando a acção procedente por provada declarou a anulação do contrato promessa de compra e venda celebrado entre a A. e RR. e condenou, solidariamente, as RR a restituírem à A. a quantia de € 30.000,00, acrescida dos juros de mora, à taxa legal de 4%, desde a data da citação e até integral pagamento.
Mais declarou a improcedência da reconvenção deduzida pelas RR. e a consequente absolvição da A. do pedido contra ela formulado.
Inconformadas, apelaram as RR, alegando e formulando as seguintes conclusões:
A – Deve ser verificado e declarado que não ocorreu incumprimento do contrato promessa por parte das RR.
B – Deve ser verificado e declarado que o imóvel prometido vender e identificado no contrato promessa de compra e venda existe, é propriedade das RR e corresponde ao imóvel que a A. declarou querer comprar no contrato promessa de compra e venda e como tal não ocorreu erro sobre o objecto do contrato.
C – Deve ser verificado e declarado que sendo o mercado imobiliário um mercado livre, que os factos ocorreram em 2004, período de grande inflação dos preços, não era de exigir às RR que tivessem noção da realidade do mercado, nem pudessem fazer uma correspondência do valor que lhe ofereceram para compra do imóvel, com o fim a que era destinado.
D – Deve ser verificado e declarado que as RR. não só não tinham conhecimento de nenhuma limitação à capacidade construtiva do local, nem lhes era exigível o conhecimento desse facto.
E – Deve ser verificado e declarado que as RR. não tinham conhecimento dessa essencialidade para a A. da possibilidade de construir um prédio de quatro pisos, com cave e oito fogos.
F – Deve ser verificado e declarado que o conhecimento dessa essencialidade não era exigível às RR.
G – Não se verificando assim preenchida a previsão do artº 247º do C.C. de que as declaratárias conheciam ou não deviam ignorar a essencialidade, e não o erro, para o declarante da possibilidade de construir um prédio de quatro pisos, com cave e oito fogos no local do prédio prometido comprar.
H – Deve ser verificado e declarado o incumprimento culposo e definitivo do contrato promessa de compra e venda por parte da A., por esta declarar que não vai cumprir o contrato e perdeu o interesse na prestação.
I – Reconhecendo nos termos do artº 410º do C.C., a perda por parte da A. do sinal passado a favor das RR e o direito de estas fazerem seu tal valor.
J – Ser revogada a sentença sob recurso e proferido acórdão que julgue a acção totalmente improcedente, por não provada e julgada procedente a reconvenção, devendo ainda a A. ser condenada nas custas do processo e procuradoria condigna, por assim se mostrar ser de Direito e de Justiça.
A A. contra-alegou nos termos de fls. 282 e segs. concluindo pelas confirmação da sentença recorrida.
Já nesta Relação, tendo-se verificado o óbito da Ré I…, foram julgados habilitados, nos termos da sentença de fls. 34/35 do apenso A dos autos, os seus herdeiros ali identificados, para com eles como seus sucessores, prosseguirem os termos da causa.
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Delimitando-se o âmbito do recurso pelas conclusões da alegação das recorrentes, abrangendo apenas as questões aí contidas (artº 684º nº 3 e 690º nº 1 do CPC) verifica-se que as questões a decidir restringem-se a saber se em face da factualidade provada se mostra ou não preenchida a previsão do artº 247º do CC e se ocorreu ou não o incumprimento culposo e definitivo do contrato promessa por parte da A.
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São os seguintes os factos que foram tidos por provados na 1ª instância:
1 – Por contrato que designaram promessa de compra e venda, celebrado em 9 de Dezembro de 2004, as Rés prometeram vender à A., que prometeu comprar, livre de ónus ou encargos, um prédio urbano, com a área coberta de 101.7 m2 e descoberta de 423,3 m2, composto por rés-do-chão, cave e garagem, sito em Setúbal na Rua… e descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Setúbal sob o nº 11501, Livro B40, inscrito na matriz sob o artº 591 da freguesia de São Sebastião, concelho de Setúbal.
2 – O preço fixado para a venda foi de € 280.000,00, tendo sido paga a título de sinal a quantia de € 30.000,00, de que as RR. deram quitação.
3 – Foi estipulado o prazo de 90 dias, a contar da data da assinatura do contrato, para a outorga da escritura.
4 – No prazo de 90 dias fixado para a outorga da escritura nem a A. notificou as RR, nem estas notificaram a A. para se outorgar a compra e venda.
5 – Em 10 de Março de 2005 a A. enviou às RR. as cartas constantes de fls. 10 a 12, as quais se dão por integralmente reproduzidas.
6 – A A. pretendia adquirir o prédio urbano com o objectivo de proceder à sua demolição e aí construir um prédio com quatro pisos e uma cave com oito fogos.
7 – Foi nesse pressuposto que a A. aceitou o preço de € 280.000,00.
8 – A A. foi entretanto informada que o IPPAR não permite a construção de um prédio que exceda a cércea da fachada do edifício industrial adjacente, sito na Rua… e constituído por rés-do-chão.
9 – O IPPAR exige, por causa da cave, acompanhamento dos trabalhos pelos seus arqueólogos, cujos honorários são pagos pelos proprietários.
10 – Nessas condições o prédio negociado tem valor inferior ao preço contratado.
11 – A A. dedica-se à construção civil, comprando lotes para construir e revender.
12 – O A. celebrou o contrato promessa pelo preço de € 280.000,00 com o objectivo de erigir, no local, um prédio urbano com quatro pisos.
13 – Na zona existem prédios com três pisos acima do solo, próximos da muralha.
14 – O índice de ocupação do prédio permite a construção de cave.
Estes os factos que por não terem sido impugnados se têm por definitivamente assentes.
Entendendo que se mostra verificado o erro sobre o objecto do negócio em causa nos autos e que as RR. não podiam ignorar a essencialidade para A. do elemento sobre o qual incidiu, nos termos dos artºs 247º e 251º do CC, a Exmª Juíza a quo decidiu “declarar a anulação do contrato promessa de compra e venda celebrado entre a A. e as Rés” e condená-las, solidariamente, a restituírem à A. a quantia de € 30.000,00 que receberam a título de sinal no contrato promessa de compra e venda entre elas celebrado.
Contra tal decisão insurgem-se as apelantes defendendo, em suma, que não se verifica preenchida a previsão do artº 247º do CC de que as declaratárias conheciam ou não deviam ignorar a essencialidade, e não o erro, para o declarante da possibilidade de construir um prédio de quatro pisos, com cave e oito fogos no local do prédio prometido comprar, essencialidade que não conheciam nem lhes era exigível que conhecessem.
Vejamos.
O negócio jurídico como manifestação da autonomia privada, valendo de acordo com a vontade dos sujeitos, tem esta de ser exteriorizada para produzir os efeitos pretendidos.
Como refere Castro Mendes “a ordem jurídica exige que a vontade se haja formado de um modo julgado normal e são, ou seja, livre, esclarecida e ponderada. Ao esclarecimento opõe-se o erro, um dos principais vícios na formação da vontade, a par do medo ou coação moral e da incapacidade acidental” (cfr. Teoria Geral do Direito Civil, vol. II. AAFDL, 1995, p. 106)
A vontade não viciada é a vontade esclarecida e livre, mas que pode deixar de o ser quando se determina por defeituoso conhecimento da causa, como acontece no caso do erro.
O erro “traduz-se numa representação inexacta ou na ignorância de uma qualquer circunstância de facto ou de direito que foi determinante na decisão de efectuar o negócio. Se estivesse esclarecido acerca dessa circunstância – se tivesse exacto conhecimento da realidade – o declarante não teria realizado o negócio ou não teria realizado o negócio nos termos em que o celebrou” (Mota Pinto, “Teoria Geral do Direito Civil”, Coimbra Editora, 3ª ed., p. 505/506)
O erro é, assim, um dos mais importantes tipos de vícios da vontade, abrangendo, entre outros, o erro sobre os motivos determinantes da vontade, em relação ao objecto do negócio a que alude o artº 251º, e o erro sobre os motivos determinantes da vontade, em relação às circunstâncias que constituem a base do negócio, a que se reporta o artº 252º nº 2 ambos do CC.
Nos termos do artº 251º do CC, “o erro que atinja os motivos determinantes da vontade, quando se refira à pessoa do declaratário ou ao objecto do negócio, torna este anulável nos termos do artº 247º”, isto é, “desde que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro”.
São, pois, dois, os requisitos da relevância do erro:
- a essencialidade para o declarante do elemento sobre o qual incidiu o erro;
- conhecimento ou dever de não ignorar essa essencialidade, por parte do declaratário.
Quanto à essencialidade do erro, como pondera Mota Pinto, “É corrente na doutrina a afirmação de que só é relevante o erro essencial, isto é, aquele que levou o errante a concluir o negócio em si mesmo e não apenas nos termos em que foi concluído. O erro foi causa (é indiferente tratar-se de uma situação de causalidade única ou de concausalidade) da celebração do negócio, e não apenas dos seus termos. O erro é essencial se, sem ele, se não celebraria qualquer negócio ou se celebraria um negócio com outro objecto ou de outro tipo ou com outra pessoa. (…).” (“Teoria Geral do Direito Civil”, ob. cit, p. 508/509)
Sobre a exigência do necessário esclarecimento refere Henrich Ewald Hörster “(…) para que a anulação proceda, não se exige nem a desculpabilidade do erro, nem o conhecimento ou a possibilidade de conhecimento do erro por parte do declaratário. A declaração negocial pode ser anulável mesmo que o declaratário não conheça, nem razoavelmente deva conhecer, a existência do erro por parte do declarante. A anulabilidade respeita apenas à essencialidade do elemento sobre que o erro incide, mas não ao erro em si. O que conta é que o declatário sabe, ou deve saber, que o elemento afectado pelo erro é, em si, essencial, por decisivo, para o declarante (para que a declaração fosse feita como foi). Quer dizer, a anulabilidade existe em termos muito latos” (“A Parte Geral no Código Civil Português”, Almedina, p. 563).
Revertendo ao caso concreto, o que releva para a apreciação do recurso é apurar a essencialidade para o declarante do elemento sobre o qual incidiu o erro e o conhecimento ou dever de não ignorar essa essencialidade por parte das declaratárias.
Com vista à decisão das questões em apreço, importa relembrar a factualidade relevante apurada:
1 – Por contrato que designaram promessa de compra e venda, celebrado em 9 de Dezembro de 2004, as Rés prometeram vender à A., que prometeu comprar, livre de ónus ou encargos, um prédio urbano, com a área coberta de 101.7 m2 e descoberta de 423,3 m2, composto por rés-do-chão, cave e garagem, sito em Setúbal na Rua… e descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Setúbal sob o nº 11501, Livro B40, inscrito na matriz sob o artº 591 da freguesia de São Sebastião, concelho de Setúbal.
2 – O preço fixado para a venda foi de € 280.000,00, tendo sido paga a título de sinal a quantia de € 30.000,00, de que as RR. deram quitação.
6 – A A. pretendia adquirir o prédio urbano com o objectivo de proceder à sua demolição e aí construir um prédio com quatro pisos e uma cave com oito fogos.
7 – Foi nesse pressuposto que a A. aceitou o preço de € 280.000,00.
8 – A A. foi entretanto informada que o IPPAR não permite a construção de um prédio que exceda a cércea da fachada do edifício industrial adjacente, sito na Rua… e constituído por rés-do-chão.
9 – O IPPAR exige, por causa da cave, acompanhamento dos trabalhos pelos seus arqueólogos, cujos honorários são pagos pelos proprietários.
10 – Nessas condições o prédio negociado tem valor inferior ao preço contratado.
11 – A A. dedica-se à construção civil, comprando lotes para construir e revender.
12 – O A. celebrou o contrato promessa pelo preço de € 280.000,00 com o objectivo de erigir, no local, um prédio urbano com quatro pisos.
13 – Na zona existem prédios com três pisos acima do solo, próximos da muralha.
Resulta de tal factualidade que a A., que é uma sociedade comercial que se dedica à construção civil, comprando lotes para construir e revender, pretendia desenvolver a realização de obras de demolição do prédio em questão, ali construindo outro com quatro pisos, cave e oito fogos, naturalmente para venda das respectivas fracções, atenta a sua actividade (que tem como finalidade o lucro), sendo que foi com esse objectivo que celebrou o contrato promessa em apreço, pelo preço de € 280.000,00, convencida de que poderia erigir tal construção, tanto mais que na zona existem prédios com três pisos acima do solo.
Sucede que já após a data da celebração do acordo em apreço, a A. foi entretanto informada que o IPPAR não permite a construção de um prédio que exceda a cércea da fachada do edifício industrial adjacente, constituído por rés-do-chão e que exige, por causa da cave, acompanhamento dos trabalhos pelos seus arqueólogos, cujos honorários são pagos pelos proprietários, sendo que a A. se estivesse a par destas circunstâncias não teria celebrado tal negócio.
Ora, essas limitações impedindo a A. de proceder à prevista construção do prédio de quatro pisos após a demolição do prédio objecto do acordo celebrado, no âmbito da sua normal actividade de compra de lotes para construir e revender, consubstanciam um erro na formação da vontade relativo ao objecto do negócio, nos termos do artº 251º do CC.
Como resulta do supra exposto, tal negócio é anulável nos termos do artº 247º do mesmo diploma, desde que as apelantes conhecessem ou não devessem ignorar a essencialidade para a A. do elemento sobre que recaiu o erro.
E isto mesmo se infere da factualidade provada.
Com efeito, também aqui, ao contrário da pretensão das apelantes, entende-se que não podiam estas ignorar que sendo a A. uma sociedade comercial que se dedica à construção civil, comprando lotes para construir e revender, que no âmbito do seu objecto ali pretendia construir um edifício para venda das respectivas fracções.
De resto, conforme ficou provado, foi nesse pressuposto que a A. aceitou o preço acordado, sendo que nas condições exigidas pelo IPPAR o prédio negociado tem valor inferior ao preço contratado.
Na verdade, não foi pelo facto de as RR. serem “pessoas de idade” que deixaram de negociar e acordar no valor de € 280.000,00, sendo que, é do senso comum, como aliás ficou provado, que o prédio negociado, (mesmo com a alegada localização privilegiada no centro de Setúbal, mas com, pelo menos, cerca de 50 anos – cfr. doc. de fls. 50 – e completamente degradado como se vê de fls. 111 e vem referido na memória descritiva a fls. 142), com as limitações impostas pelo IPPAR tem valor inferior.
Assim, resulta do exposto, que nas circunstâncias do negócio, não podiam as apelantes desconhecer a essencialidade para a A. do elemento sobre que incidiu o erro, que por relevante, determina a anulação do contrato promessa celebrado entre A. e RR. apelantes.
Nestes termos, impondo-se a confirmação da sentença recorrida, improcedem, in totum, as conclusões da alegação das apelantes.
DECISÃO
Nesta conformidade, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação e, em consequência, confirmar a sentença recorrida.
Custas pelas apelantes.
Évora, 20.09.2012
Maria Alexandra A. Moura Santos
Eduardo José Caetano Tenazinha
António Manuel Ribeiro Cardoso