Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 6-A/95 |  |
VENDA POR NEGOCIAÇÃO PARTICULAR
DIREITO DE PREFERÊNCIA
NOTIFICAÇÃO AOS PREFERENTES
NULIDADE
ACÇÃO DE PREFERÊNCIA
1 - No processo executivo, havendo preferentes relativamente ao bem penhorado, devem eles ser notificados, no caso de venda judicial, do dia, hora e local aprazados para a abertura das propostas, a fim de poderem exercer o seu direito no próprio acto.
2 – Tratando-se de venda por negociação particular a referida obrigação de notificação dos preferentes sobre as condições do negócio de moldes a que possam exercer cabalmente o direito de preferência, impende sobre o encarregado da venda.
3 - A omissão da referida notificação, quer se trate de venda judicial quer de venda por negociação particular, não acarreta qualquer nulidade, tendo como apenas como consequência a de poder o preferente intentar, no prazo e nas condições previstas na lei substantiva (v. artº 1410º do Código Civil), a competente acção de preferência.
Acordam no Tribunal da Relação de Évora:
Na execução para pagamento de quantia certa que o BANCO…, SA, moveu contra M… e mulher MARIA… e que prosseguiu por impulso processual da credora CAIXA… e prossegue agora a impulso de C…, SA, oportunamente habilitada para o efeito como sucessora da referida Caixa e em que foi penhorado o prédio misto descrito na Conservatória do Registo Predial de Évora sob o nº…, ordenou-se inicialmente a respectiva venda mediante propostas em carta fechada, tendo-se designado o dia 6.11.2003 para a respectiva abertura, do que, entre outros, foi notificado G…, melhor identificado nos autos, o qual fora indicado como preferente na qualidade de proprietário de prédio confinante.
Tendo-se verificado não existir qualquer proposta, ordenou-se a venda por negociação particular, tendo o referido G… sido notificado em 14 de Fevereiro de 2005 de que fora concedido ao respectivo encarregado o prazo de 60 dias para proceder à mesma, sendo que, após diversas vicissitudes, o encarregado da venda deu conta da existência de uma oferta no valor de € 235.000, na sequência da qual, na ausência de oposição, foi proferido o despacho de 9.01.2009, autorizando-a, tendo a mesma vindo a concretizar-se em 11.11. 2009, mediante escritura pública sendo compradores A… e H...
A fls. 715 veio então o mesmo G… alegar não ter sido notificado para exercer o seu direito de preferência e requerer a anulação de todo o processado desde a prática da nulidade que omitiu tal notificação para a venda.
E com efeito, pelo despacho de fls. 752 veio a ser declarado nulo o despacho de 09.01.2009 e em consequência nula a venda e todos os actos subsequentes.
Do assim decidido interpuseram os compradores o presente agravo em cuja alegação formulam as seguintes conclusões:
1.A venda levada a cabo aos aqui agravantes, por meio de negociação particular não deveria ter sido anulada, em momento ou circunstância alguma, nomeadamente ao abrigo do consignado nos artº 882, nº 2 e 201 do CPC.
2.Na realidade, sempre poderão os eventuais preferentes, querendo, lançar mão do consignado no artº 1410 do CC e apresentar a respectiva acção de preferência, na salvaguarda dos seus direitos.
3. Sendo certo que o – alegado – direito do eventual preferente G… inexiste, por efeito da caducidade do mesmo – Cfr. requerimento de fls. 715, entrado em juízo no dia 9 de Abril de 2010.
4. De todo o modo, em tal requerimento o alegado preferente não manifestou sequer qualquer intenção de exercer – efectivamente – o direito de preferência a que se arroga.
5. Nem sequer veio aos autos depositar o preço da venda efectuada, ou seja, a quantia de 235.000 euros.
6. Destarte, deverá a douta decisão da Meritíssima Juiz “a quo” ser revogada, considerando-se, ao contrário, que a falta de notificação dos preferentes não gera nulidade, nomeadamente a constante do artº 201º do CPC.
Sem conceder,
7. Em requerimento apresentado em Juízo no dia 6 de Maio de 2010, os executados vieram esclarecer que ao aludido preferente não lhe assiste qualquer direito de preferência sobre o prédio misto, entretanto vendido por negociação particular aos ora agravantes – Cfr. fls. 738 e 739.
8. Como salientado pelos executados, “o prédio do eventual preferente não confina do lado poente com o prédio inscrito sob o artº 302-M que, por esse lado, confina com o caminho de acesso à “Quinta”, referida “supra” no artº 3º, caminho esse que, aliás faz parte do artº 301-M”.
9. Todavia, para além das razões aduzidas pelos executados, existem outras que conduzem à insofismável conclusão de que inexiste qualquer direito de preferência sobre o prédio misto adquirido pelos aqui agravantes.
10. Visto a parte principal do prédio misto adquirido pelos aqui agravantes ser sem qualquer margem para dúvidas, a parte urbana.
11. O artº 204º nº 2 do CC define o que deverá ser entendido por prédio rústico e por prédio urbano, ainda que seja totalmente indiferente o tipo de inscrição matricial e de descrição predial.
12. No caso subjudice, os executados utilizam a casa para a sua habitação e o terreno é utilizado como espaço adjacente à mesma, para servir as suas necessidades e de quem lá reside, i. e., como seu logradouro.
13. Em suma, a parte rústica não tem predominância nem autonomia em relação à parte urbana, servindo apenas como complemento da casa de habitação aí existente.
14. Desta forma, o prédio misto em apreço não poderia, como não pode, ser objecto do exercício do direito de preferência, atentos os motivos a razões aduzidas.
15. Assim sendo, os fundamentos da decisão recorrida não poderiam estribar-se na omissão da notificação para o exercício de um pretenso direito de preferência, por inexistente.
16. Pelo que, por tal motivo, teria sempre tal douta decisão ser objecto de revogação.
Contra-alegou G… pugnando pela confirmação da decisão.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
Estando os agravantes e o agravado de acordo em que este não foi notificado da decisão que ordenou a venda por negociação particular nem, pelo encarregado da venda, das condições do negócio que veio a ser celebrado com os primeiros, a questão que se coloca é a de saber se tal omissão integra nulidade que afecte tal decisão.
A decisão recorrida, depois de considerar que “o preferente nunca foi notificado de qualquer diligência relativa à venda do bem penhorado, sendo certo que as comunicações informais por parte do encarregado da venda não têm o mesmo valor das notificações processuais” e de referir que o reclamante invocara a nulidade ao abrigo do disposto no artº 201º do C.P.Civil, concluiu pela afirmativa, limitando a justificação para tanto ao entendimento de que “a situação em causa tem cabimento legal na segunda parte da citada norma onde se prescreve que “(…) a omissão de um acto ou de uma formalidade que a lei prescreva, só produzem nulidade (…) quando a irregularidade cometida possa influir no exame ou na decisão da causa”.
Vejamos.
Chegado o processo de execução à fase da venda, esclarece o artº 886º do C. P. Civil, na redacção aqui aplicável, que a venda pode ser judicial e extrajudicial, sendo a primeira feita por meio de propostas em carta fechada e sendo uma das modalidades da segunda a venda por negociação particular, que foi aquela por que se veio a final a optar nos presentes autos.
Na venda judicial, o artigo 892º manda proceder à notificação dos preferentes do dia, hora e local aprazados para a abertura das propostas, a fim de poderem exercer o seu direito no próprio acto, se alguma proposta for aceite (nº 1) esclarecendo o nº 2 que a falta de notificação tem a mesma consequência que a falta de notificação ou aviso prévio na venda particular.
Na venda por negociação particular, disciplinada depois, nos artºs 904º e 905º, não existindo embora qualquer disposição que ordene a notificação dos preferentes, sempre se entendeu deverem ser assegurados os respectivos direitos, como em qualquer venda particular estando a diferença em que, enquanto na venda judicial tal se concretiza através de notificação por iniciativa do tribunal, na venda por negociação particular o ónus da comunicação caberia ao vendedor.
O ensinamento do Prof. Alberto dos Reis é bem esclarecedor a esse respeito, quando perante disposições de idêntico conteúdo escrevia no que tange à venda por negociação particular: “Suponhamos que há titulares do direito de preferência. O artº 887º nada dispõe a tal respeito, ao contrário do que sucede em relação à venda judicial (artº 892º); não quer isto dizer que não haja de respeitar-se o direito de preferência. O artigo 887º não faz referência alguma ao assunto, pela simples razão de que estamos em presença de uma venda que, salvas as especialidades previstas no artº 887º, fica em tudo sujeita ao regime da venda particular”. Assim, “ o mandatário, antes de efectuar e venda e quando já tiver oferta de preço que entenda dever aceitar, deve colocar os preferentes, se os houver, em condições de poderem exercer o seu direito, isto é, deve avisá-los, por meio de notificação ou por comunicação extrajudicial de que está disposto a vender por determinado preço, a fim de que eles, se quiserem, usem da preferência” (Processo de execução, Vol. II, pag. 327-328.
Perante a actualidade de tal ensinamento quanto aos direitos de preferência hoje reconhecidos por lei, e posto não ter sido cumprido, no caso, o dever de comunicação, o que se impõe agora é indagar das consequências da omissão, desde já se adiantando que se tem como certo não configurar a mesma qualquer nulidade.
Com efeito e como decorre do citado nº 2 do artº 892º, a lei é bem clara no sentido de que, mesmo no caso de venda judicial, a falta de notificação tem a mesma consequência que a falta de notificação ou aviso prévio na venda particular. Ora devendo entender-se a expressão venda particular como referida a um normal contrato do compra e venda celebrado entre particulares, ou seja, sem qualquer intervenção do tribunal, a consequência é a de poder o preferente intentar, no prazo e nas condições previstas na lei substantiva (v. artº 1410º do Código Civil), a competente acção de preferência.
Ora, se assim é no caso de venda judicial, por maioria de razão o será na venda por negociação particular.
É o que também se colhe do ensinamento do citado Ilustre Mestre, quando afirma que o vendedor tem de cumprir a obrigação de comunicação aos preferentes “sob pena de estes poderem depois propor acção de preferência” (ob.cit. pag. 328)
Contexto em que não faria qualquer sentido anular o despacho em causa, por isso que acarretaria a anulação de um acto que dele decorreu (a venda), num caso em que a própria lei processual esclarece que outras são as consequências da omissão do dever de comunicação.
Por todo o exposto e sem necessidade de mais considerandos, na procedência do agravo, revogam a decisão recorrida.
Custas pelos agravados.
Évora, 13.12.11
João Gonçalves Marques
Eduardo José Caetano Tenazinha
António Manuel Ribeiro Cardoso