Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2618/06-3 |  |
INCUMPRIMENTO DO CONTRATO
I – Num contrato-promessa de compra e venda, a simples mora não gera, por si só, o direito à resolução do contrato, mas apenas o direito do comprador exigir o cumprimento da obrigação e indemnização pelo prejuízo resultante do retardamento do cumprimento.
II – O direito de resolução do contrato é permitido por perda do interesse do credor na prestação ou pelo não cumprimento da mesma em prazo razoável fixado pelo credor.
III – Por via da resolução do contrato, por causa imputável ao promitente- vendedor, o promitente-comprador tem direito a exigir o sinal em dobro e goza do direito de retenção da coisa até à restituição do sinal em dobro.
IV – A perda definitiva do interesse do credor na prestação é apreciada objectivamente.
PROCESSO Nº 2618/06
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
I. “A” e “B”, casados entre si, intentaram presente acção declarativa, sob a forma ordinária, contra “C”, pedindo que se declare resolvido o contrato celebrado entre os AA e a Ré e consequentemente a condenação desta a pagar-lhes a quantia recebida a titulo de sinal, em dobro, no montante de € 109.735,54, acrescida de juros legais, contados desde a citação da Ré e até integral pagamento, e ainda a quantia de € 3.000, acrescida de juros legais, contados desde a citação e até integral pagamento.
Alegaram para o efeito, em síntese, que celebraram com a Ré, em 2002, um contrato promessa relativamente a imóvel que identificam no art° 2° da p.i.
Que o contrato definitivo nunca se chegou a realizar por culpa da Ré, pois esta até hoje não se muniu da licença de habitabilidade, nem constitui tal prédio em propriedade horizontal.
Em virtude da escritura de compra e venda não se ter realizado no prazo estipulado, os AA perderam definitivamente o interesse na concretização do negócio, pelo que pretendem a resolução do contrato, com as legais consequências.
A Ré contestou e deduziu reconvenção, impugnando parte dos factos alegados e dizendo que não há ainda da sua parte qualquer acto que possa ser qualificado como uma intenção de incumprimento definitivo, não havendo assim lugar a qualquer restituição, muito menos do sinal em dobro.
Na base do seu pedido reconvencional, está a ocupação dos autores da fracção identificada nos autos. Pedem assim montantes de € 750,00 por cada mês de utilização da fracção a titulo de compensação, a pagar uma compensação (outra) de € 18.000,00 correspondente à utilização daquela fracção, bem como do consumo de água e energia eléctrica, que foram consumidas pelos Autores e têm vindo a ser pagas pela Ré, e a devolver o andar devoluto e no estado novo em que o mesmo se encontrava à data em que se verificou a sua entrega aos Autores.
No decurso da acção faleceu a Autora “B”, tendo sido julgado habilitado “D”, para no seu lugar prosseguir a acção.
Efectuado o julgamento, foi proferida sentença, em que se decidiu:
"De acordo com o atrás disposto julga-se parcialmente procedente a presente acção e totalmente improcedente a reconvenção, e em consequência:
- Condena-se a ré “C” a pagar aos autores a quantia de 109 735,54 devida pela restituição sinal em dobro, nos termos do disposto nos art: 442° n. 2 do CC declarando-se resolvido o contrato promessa referido no ponto 1 dos factos provados e celebrado entre as partes.
- Nos termos do disposto no artº 755° nº 1 al. f) do CC, reconhece-se aos autores o direito de retenção sobre a fracção que ocupam fracção autónoma designada pelo apartamento n° 6 andar direito, tipo T3 com lugar a estacionamento ao nível da cave designado pelo nº 20, que faz parte integrante daquela fracção, fracção esta que se encontra edificada num lote de terreno destinado á construção urbana, sito em …, Lote C 12, Freguesia e Concelho de … descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº 05104, inscrito na matriz predial urbana sob o art. 11 783, freguesia de …
No mais peticionado vai a ré absolvida.
Absolve-se os autores (devidamente identificados nos autos) de todos os pedidos reconvencionais.
Custas a cargo dos autores e da ré, na proporção do respectivo decaimento."
Inconformada, veio a Ré interpor, a fls. 474, o presente recurso de apelação, cujas alegações de fls. 494 a 503, terminou com a formulação das seguintes conclusões:
"A. Da matéria de facto provada, não resulta que os AA.-Recorridos, em consequência da mora, tenham perdido o interesse na prestação, nem também que esta não tenha sido realizada dentro do prazo que razoavelmente tenha sido fixado por eles.
B. A perca de interesse na prestação deverá ser apreciada objectivamente, ou seja, deverá averiguar-se se «a perda de interesse corresponde à realidade das coisas».
C. Os AA. originários e os que nela se encontram por via da habilitação ocorrida nunca vieram objectivamente sustentar nos autos a perda de interesse na prestação em mora, antes se limitaram a invocar a impossibilidade de fazerem uso do crédito bonificado que lhes havia sido concedido.
D. Os AA.-Recorridos pretendiam fixar a sua residência no andar cuja compra e venda foi reciprocamente prometida, de tal forma que, face a anterior idêntico atraso, as partes vieram a revogar um outro contrato promessa celebrado em 12 de Outubro de 2001, substituindo-o pelo contrato dado aos autos e com base no qual lhes foi dada a tradição do andar.
E. E logo após a celebração do contrato promessa de 2001, os AA. venderam a sua própria casa e ficaram sem onde morar, tendo a R.-Recorrente aceite deduzir no preço final o valor de € 3.000,00, correspondente a rendas que entretanto os AA. suportaram com um arrendamento temporário.
F. Para que se verificasse efectiva perda de interesse no negócio prometido seria necessário que, em função do retardamento no cumprimento, este já «não proporcione ao credor a utilidade conforme ao programa obrigacional» (vd., J. Calvão da Silva, Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, p-85).
G. Evidenciam os autos que, não obstante a mora da Ré, os AA.-Recorridos mantiveram a residência da família no mesmo andar, pelo que o negócio continua a proporcionar aos Recorridos a mesma utilidade prática!
H. Assim, e porque o interesse do credor se reporta às utilidades concretas que a prestação lhe proporciona, «0 não cumprimento da obrigação não se verifica quando a prestação sendo ainda materialmente possível no contexto da obrigação, não perdeu o interesse para o credor» (Ac. STJ, de 19.10.1978; BMJ, 280-290)
I. O Contrato Promessa de Compra e Venda de 3 de Maio de 2002, limita-se a mencionar que "4" O Segundo Outorgante irá recorrer ao Crédito Bancário para financiamento desta compra", sem especificar se se trata de crédito bancário bonificado ou não, nem em lado algum se consagra que a concessão do crédito é condição essencial da decisão de contratar manifestada pelo promitente comprador.
J. O A.-marido nunca pretendeu que a vontade manifestada de outorgar a compra e venda prometida ficasse condicionada à concessão do crédito, nem à concessão de uma modalidade específica de crédito - a bonificada (que não é sequer mencionada): pretendeu apenas garantir que, caso viesse a ser marcada a escritura antes de lhe ter sido concedido o crédito, poderia pedir que a mesma fosse outorgada mais tarde.
K. A não concessão de crédito, muito embora pudesse constituir factor de embaraço no cumprimento, não constituiria fundamento para a resolução ou não aplicação do contrato promessa, fundada em perda de interesse no negócio.
L. Quando em 10 de Outubro de 2002 os AA. pretenderam que a R.-Recorrente obtivesse certidão de distrate e a licença de habitação para a realização do Contrato Definitivo de Compra e Venda já tinham perfeito conhecimento e total consciência de que, por força imperativa da Lei, não poderiam beneficiar do regime de crédito bonificado, e, mesmo assim, continuavam interessados na compra e venda prometida, sinal inequívoco que a impossibilidade de utilização do crédito bonificado, após 30 de Setembro de 2002, não era essencial para a conclusão do negócio prometido.
M. Não se verifica que os Apelados tenham perdido interesse na conclusão do negócio prometido nem também que a prestação não tenha sido realizada dentro do prazo que razoavelmente tenha sido fixado pelo credor.
N. A assinatura de um prazo de 15 dias para a conclusão do negócio não configura a noção de prazo razoável previsto na lei.
O. Por conseguinte, o Mmº. Tribunal a quo, desaplicando o princípio geral consagrado no art. 804°, fez errada aplicação da Lei ao decidir-se pela aplicação do regime emergente da aplicação conjugada nos arts. 442°, 801° e 808°, todos do Cód. Civil.
P. A impossibilidade de beneficiar ainda de crédito bonificado - muito embora se desconheça em que escalão de bonificação os AA. ficariam contemplados, nem também por quanto tempo se manteria no seu caso concreto a bonificação de juros - apenas poderá relevar para efeitos de computo de eventuais 'danos causados aos credor' a que se refere o art. 804° do Cód. Civil aqui aplicável.
Q. Não se verificando incumprimento definitivo, nem perda de interesse no negócio prometido, nem incumprimento de qualquer razoável interpelação admonitória da R. Apelante, não há lugar a aplicação do regime instituído pelo art. 442°, nº 2, do Cód. Civil, pelo que inexiste a obrigação de a R.-Apelante proceder à restituição de sinal em dobro, nem, também, o consequente direito de retenção concedido.
R. A douta Sentença recorrida incorre ainda em erro ao reconhecer aos AA. Recorridos "o direito de retenção sobre a fracção que ocupam - fracção autónoma designada pelo apartamento n° 6, andar direito, tipo T3, com lugar de estacionamento ao nível da cave (…), uma vez que, não estando ainda instituído o regime da propriedade horizontal, inexiste qualquer fracção autónoma relativamente à qual o direito de retenção poderia ser exercido, razão pela qual o direito de retenção concedido carece de conteúdo e é uma impossibilidade jurídica.
S. De harmonia com o disposto no nº 2 do art. 432° do Cód. Civil, é vedado à parte que não estiver em condições de restituir o que tiver recebido, por circunstâncias não imputáveis ao outro contraente, resolver o contrato.
T. Tendo resultado provado que os AA. habitam na fracção prometida vender desde Dezembro de 2001 e que, durante todo o período já decorrido, têm vindo a consumir água e energia eléctrica, uma e outra fornecidas a partir de contadores de obra e pagas pela R, a declaração de resolução do contrato promessa de Maio de 2002, deveria corresponder à procedência do pedido reconvencional, condenando os AA.-Recorridos a devolver à R.Recorrente o que dela receberam ou equivalente, ou seja, a indemnização por privação de uso do andar controvertido e pela água e energia eléctrica consumidas pelos Apelados e pagas pela Apelante.
U. O uso do andar por parte dos AA. tem uma utilidade económica que se traduz no valor de mercado da utilização de um andar equivalente e pelo preço concreto da energia eléctrica e água fornecidas.
V. Provado que os AA. residem no andar desde Dezembro de 2001, uma vez declarada a resolução do contrato que deu origem a tal utilização, impende sobre os Apelados a obrigação de restituir à Apelante o que dela receberam, ou seja, o valor da utilização do bem alheio que usufruíram.
W. Uma vez provado que se não verificaram consumos de água e de energIa eléctrica, a circunstância de não ter resultado provado qual o montante concreto de tais consumos não pode ter como consequência que os mesmo não deverão ser pagos.
Y. Muito embora dos autos resulte que o fornecimento da água e da energia eléctrica era feito a partir de contadores de obra, tal facto não permite concluir, como o faz o Mmo. Julgador, que não existiam sub-contadores individualizados, pelo que é sempre possível recorrer a outros factos-índice, cujo conhecimento é sempre lícito ao Julgador utilizar, para determinar em liquidação de sentença o valor a pagar.
X. A decisão de declarar improcedente o pedido reconvencional traduz um intolerável enriquecimento sem causa dos primeiros à custa do património da última, o que não merece a tutela do Direito nem deveria merecer o acolhimento do Tribunal.
Z. A douta sentença faz errada interpretação dos factos e os fundamentos invocados estão em oposição com a decisão de mérito proferida, seja quanto à acção, seja quanto ao pedido reconvencional, em razão do que a douta Sentença padece da nulidade prevista na al. c) do n° 1 do art. 668° do Cód. Proc. Civil.
AA. A douta sentença faz errada aplicação das disposições conjugadas dos arts. 442°, 801° e 808°, todos do Cód. Civil, sendo que ao invés, desaplica o princípio geral consagrado no art. 804° do mesmo diploma legal, aplicável à factualidade provada.
Nestes termos,
Nos mais de Direito e com o douto suprimento de Vossas Excelências, Senhores Desembargadores, deve ser dado provimento ao recurso e, em consequência, ser a douta Sentença revogada e substituída por decisão que denegue aos Apelados a resolução do contrato, a restituição do sinal em dobro e o direito de retenção ou, sempre que assim se não entenda, julgue o pedido reconvencional procedente, por provado, e, em consequência, condene os Apelados a pagar à Apelante os consumos de água e energia eléctrica verificados e, bem assim, o valor da utilidade económica da utilização do andar controvertido, com o que se fará JUSTIÇA!"
Os Apelados não deduziram contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
***
II. Em 1ª instância, foi dada como provada a seguinte matéria [actual: 1.0 Autor marido e a Ré celebraram um contrato com o seguinte teor:
CONTRATO PROMESSA RECÍPROCA DE COMPRA E VENDA E RECIBO DE SINAL ENTRE:
1° Outorgante: “C”, Pessoa Colectiva N.º …, com sede na Rua …, N.0 18, 2° Esq., em …, inscrita na Conservatória do Registo Comercial de … sob o N.º 10 600, como promitente vendedor, neste acto legalmente representada pelos seus sócios gerentes …, e, …
2º Outorgante: “A”, Contribuinte Fiscal N.º …, portador do B.I. N.º …, pelo arquivo de Lisboa, natural da Freguesia de …, Concelho de …, casado sob o regime de Bens Adquiridos, com “B”, Contribuinte Fiscal N.º …, portadora do B.I. N.º …, pelo arquivo de Lisboa, natural da Freguesia de …, residentes em …, como promitentes-compradores;
Que acordam entre si a celebração do presente contrato de promessa de compra e venda, livremente e de boa fé, que se regerá nos termos e pelas cláusulas seguintes:
1ª O Primeiro outorgante é dono e legitimo proprietário de um lote de terreno destinado à construção urbana, "no qual, está em fase de construção um edifício com 8 oito) pisos destinados à habitação, e cave destinada a garagem, que irá ser sujeito à constituição de propriedade horizontal, sito em …, Lote C 12, Freguesia e Concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n° 05104, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo N° 11783, Freguesia de …, ao qual foi emitido a Licença de Construção N°. 563/99, pela Câmara de ….
2ª Pelo presente Contrato Promessa de Compra e Venda, o Primeiro Outorgante promete vender ao Segundo Outorgante, ou a quem este designar, e este promete comprar-lhe a fracção autónoma designada pelo apartamento do 6° andar direito, tipo "T3 ", com lugar de estacionamento ao nível da cave designado pelo N.º 20, que fará parte integrante da respectiva fracção, livre de quaisquer ónus ou encargos.
3ª O preço da ora prometida Compra e Venda é de 92.277,61 Euros, (noventa e dois mil duzentos e setenta e sete euros e sessenta e um centimos), correspondente a 18.500.000$00 Escudos (dezoito milhões e quinhentos mil escudos), que será pago pela forma e nos prazos seguintes:
No acto da assinatura de Contrato Promessa de Compra e Venda, a título de sinal e princípio de pagamento o Segundo Outorgante entrega ao Primeiro Outorgante a quantia de 54.867,77 Euros (cinquenta e quatro mil oitocentos e sessenta e sete euros e setenta e sete cêntimos) correspondente a: 11.000.000$00 Escudos (onze milhões de escudos), em dinheiro, conferindo plena quitação dessa quantia pelo presente Contrato Promessa.
O pagamento do remanescente para perfizer o preço da Prometida Compra e Venda, ou seja, a quantia de 37.409 Euros (trinta e sete mil quatrocentos e nove euros correspondente a 7.500.000$00 Escudos (sete milhões e quinhentos mil escudos), será pago no acto da Outorga da Escritura de Compra Venda.
4a O Segundo Outorgante irá recorrer ao Crédito Bancário para - financiamento desta compra.
5a O Primeiro Outorgante recorreu a crédito bancário para financiamento da construção do edifício acima referido, comprometendo-se desde já a solicitar a respectiva certidão de destrate junto da entidade bancária, da referida fracção pelo menos 15 (quinze) dias antes da marcada para a realização de Escritura de Compra e Venda.
6a O Primeiro Outorgante obriga-se a dispor no prazo de 90 dias de toda a documentação referente à Licença de Habitabilidade para a realização do Contrato Definitivo de Compra e Venda, sob pena de resolução do mesmo por motivos não imputáveis ao Segundo Outorgante. Incumbe ao Primeiro Outorgante a marcação da Escritura de Compra e Venda. Para o efeito o Primeiro Outorgante deverá informar o Segundo Outorgante ou o seu representante legal, com pelo menos oito dias de antecedência.
O Segundo Outorgante obriga-se a entregar ao Primeiro Outorgante nos quinze dias e imediatamente anteriores à data aprazada, todos os documentos necessários à celebração da escritura pública.
7a Todas as despesas inerentes à transmissão, tais como Escritura Pública de Compra e Venda, Imposto Municipal de SISA, Registos Provisórios e Definitivos, contrato de fornecimento de água, luz e gás, são por conta e inteira responsabilidade do Segundo Outorgante, devendo o Primeiro fornecer toda a documentação necessária a esse fim.
8a Nesta data o Primeiro Outorgante promete entregar a referida fracção, 6° Andar Direito (T3) logo que em condições normais de habitabilidade, livre e devoluta de pessoas e bens, pelo que o Segundo Outorgante poderá iniciar o seu uso e gozo autónomo, livre de quaisquer encargos.
9° Nesta data considera-se caducado o Contrato Promessa Previamente assinado em 12 de Outubro de 2001, devendo o Primeiro Outorgante deduzir do montante ainda a receber o valor de 3.000 Euros, referente a rendas por motivo de atraso de entrega da referida fracção, e todas as despesas devidamente comprovadas que sejam da responsabilidade do Primeiro Outorgante.
10a Em caso de não cumprimento das obrigações constituídas pelo presente Contrato Promessa de Compra e Venda, o promitente fiel tem o direito de recorrer ao regime da Execução Especifica previsto no art.830° do Código Civil. O incumprimento definitivo da Promessa de transmissão, obriga o promitente faltoso a indemnizar o promitente fiel nos termos previstos no art. 442° do Código Civil.
11ª Em tudo o mais e no omisso, não especialmente declarado, regularão as disposições legais inerentes a Contratos desta espécie, escolhendo ambas as partes o foro da Comarca de …, com expressa renúncia a qualquer outro, para todas as questões emergentes do presente Contrato Promessa de Compra e Venda.
l2a Declaram ambas as partes estarem de acordo com o presente Contrato Promessa de Compra e Venda, pelo que o mesmo vai ser assinado pelas partes intervenientes.
Feito em duplicado, ficando o original na posse do Segundo Outorgante e a cópia da posse do Primeiro Outorgante.
…, 03 de Maio de 2002. (A)
2. 0 prédio está inscrito na matriz predial urbana da freguesia e concelho de … sob o art. 11.783 (B).
3. E descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n° 15 104/270194 (C) .
4. 0 financiamento para a aquisição foi negociado e aprovado pelos Autores junto do Banco … com o nº 386909733 (D)
5. Dá-se por reproduzido o teor do documento que constitui fls. dos autos, remetido por …, banco … ao Autor marido, datado de 21/6/2002 do qual consta entre o mais que para que os ora Autores beneficiassem do Credito à Habitação Bonificado, a escritura pública de compra e venda deveria realizar-se até ao dia 30 de Setembro de 2002 (E)
6. Tendo entretanto expirado o prazo de utilização do referido financiamento, por não ter sido celebrada a escritura de compra e venda, até à data supra referida. (F).
7. A Ré não procedeu à marcação da escritura pública até hoje. (G)
8. Dá-se por reproduzido o teor de fls. 17 a 21, donde entre o mais consta que em 10/10/2002 os Autores requereram ao Tribunal Judicial de … a notificação judicial avulsa da Ré para cumprir o disposto nas alíneas 5° e 6º - a) do contrato a que se alude em, no prazo de quinze dias. (H)
9. Dá-se por reproduzida a certidão negativa da notificação judicial avulsa, datada de 30/10/2002, do Tribunal Judicial de …, que se refere o número anterior. (1)
10. Os AA. Habitam na fracção prometida vender desde Dezembro de 2001. (J)
11. Durante todo este período já decorrido, os AA têm vindo a consumir água e energia eléctrica uma e outra fomecidas a partir dos contadores de obra e pagas pela R.(K )
12. 0s AA. nunca entregaram à R. a quantia de € 3.000,00.(L)
13. 0s autores entregaram à ré a quantia de € 54 867,67 a título de sinal e a título de pagamento. (M)
***
III. Nos termos dos art.°s 684°, n.º 3, e 690°, n.º 1, do C.P. Civil, o objecto do recurso acha-se delimitado pelas conclusões do recorrente, sem prejuízo do disposto na última parte do n.º 2 do art.° 660° do mesmo Código. As questões a decidir resumem-se, pois, a saber:
a)Se existe fundamento para a resolução, pelos AA, do contrato-promessa em apreço e, no caso afirmativo, quais os direitos dos AA;
b)No caso de haver fundamento para a resolução do contrato pelos AA, se deve proceder o pedido reconvencional.
Apreciemos então a primeira questão, que se atém a saber se existe fundamento para a resolução do contrato de promessa em apreço.
Como sabemos, nos termos do art.° 410° do Cód. Civ., contrato de promessa é a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar determinado contrato, no caso, de compra e venda de uma fracção de um imóvel, a que são aplicáveis as regras do contrato prometido celebrar, na medida em que não contendam com o instituto.
Ao contrato prometido são aplicáveis as regras gerais atinentes ao não cumprimento da obrigação.
Só é possível a resolução de um contrato, quando tal resultar da Lei ou da convenção estabelecida pelas partes (art.ºs 432° e 405°, ambos do Cód. Civ.).
E a simples mora imputável ao devedor não gera, por si só, o direito à resolução do contrato, mas apenas o direito do comprador de exigir o cumprimento da obrigação e indemnização pelo prejuízo resultante do retardamento do cumprimento, nos termos das disposições conjugadas dos art.°s 804°, 801° "a contrario" e 432°, todos do Cód. Civ..
O direito de resolução do contrato, é ainda permitido, por perda do interesse do credor na prestação ou pelo não cumprimento da mesma em prazo razoável fixado pelo credor, nos termos das disposições conjugadas dos art.°s 808° e 801°, ambos do Cód. Civ ..
Por via da resolução do contrato, por causa imputável ao promitentevendedor, tem o promitente-comprador direito a exigir o sinal em dobro (art.º 442°, nº 2 do Cód. Civ.), gozando do direito de retenção da coisa nos termos da alínea f) do n.º 1 do art.° 755° do Cód. Civ., até que lhe seja restituído o montante do sinal em dobro.
Feito este enquadramento, vejamos a situação dos autos.
Comecemos por apreciar a causa de pedir, que suporta o pedido de resolução do contrato de promessa.
Dizem os AA no art.° 18° da p.i. que "em virtude de a escritura de compra e venda não se ter realizado no prazo estipulado, os Autores perderam definitivamente o interesse na concretização do negócio, pelo que pretendem a resolução do contrato".
Alegam ainda os AA que a Ré não cumpriu com o que se obrigou, ou seja com a obtenção, no prazo de 90 dias após a celebração do contrato de promessa, de toda a documentação referente à licença de habitabilidade para a realização do contrato definitivo, e que o prédio em que está inserida a fracção prometida vender não foi constituído em propriedade horizontal. Mais alegaram que estava estabelecido que os AA iriam recorrer ao crédito bancário para o financiamento da compra da fracção, e que tal financiamento, de crédito à habitação bonificado, não se realizou por culpa exclusiva da Ré.
Perante os fundamentos da presente acção, e tendo em conta a matéria de facto dada como provada na 1ª Instância, que se dá por assente, importa desde logo dizer que o contrato de promessa não contém qualquer cláusula atinente à fixação de prazo para a realização da escritura, como se pode retirar da sua leitura atenta.
O único prazo estabelecido, foi o relativo à obtenção de documentação referente à licença de habitabilidade do prédio (vide cláusula 6a), para posterior realização da escritura, a marcar pela Ré.
Por outro lado, pese embora resulte da cláusula 5ª, que os AA iriam recorrer a financiamento bancário para a aquisição da fracção, nada se diz quanto ao facto de se tratar de crédito à habitação bonificado.
Serão pois de arredar, desde logo, dois dos fundamentos da presente acção, a não realização da escritura no prazo estabelecido, por este não estar estabelecido em concreto e a não obtenção de crédito bonificado por culpa da Ré, matéria que não consta do citado contrato de promessa, nem da restante matéria assente.
Resta saber se existe matéria da qual se possa retirar que os AA perderam o interesse na celebração do contrato prometido.
Como sabemos a perda definitiva do interesse deve ser apreciada objectivamente (n.º 2 do art. 808º do Cód. Civ.), ou seja, deve ser retirada a partir da factualidade apurada.
Vejamos então se tal acontece.
Por via da celebração do contrato de promessa em apreço, celebrado em 03 de Maio de 2002, e tendo em conta o anterior contrato de promessa que as partes deram por caducado com a celebração deste (cláusula 9a), os AA ocupam a fracção desde 31 de Dezembro de 2001 (n.º 10 da matéria de facto assente) .
Decorrido que foi o prazo de 90 dias após a celebração do contrato, em que devia ter sido obtida a documentação atinente à licença de habitabilidade, os AA não fizeram operar a cláusula resolutiva expressa constante do contrato de promessa (corpo da Cláusula 6a, in fine) que lhes permitia declarar desde logo resolvido o contrato, por motivo imputável à Ré.
E mostrando o interesse no cumprimento do contrato, mesmo após a data de 30 de Setembro de 2002, data limite para lhes ser concedido o crédito à habitação bonificado (n.º 5 da matéria de facto assente), vieram os AA a solicitar, em 10 de Outubro de 2002, a notificação judicial avulsa da Ré para cumprir com o disposto nas clausulas 5ª e 6a a) do contrato de promessa, ou seja, a obtenção da licença de habitabilidade e a marcação da escritura de compra e venda, notificação que não foi efectuada, conforme resulta da certidão negativa de fls. 22.
Mais, a interpelação que os AA pretenderam fazer através dessa notificação judicial avulsa, visava apenas o cumprimento dessas cláusulas, sob pena de recurso à via judicial, e não sob pena de se considerar não cumprida a obrigação da Ré, o que reforça a ideia de que à data, os AA mantinham interesse no cumprimento do contrato prometido.
O que aliás era natural, dado que a fracção era (e é) a sua habitação.
Em 09 de Dezembro de 2002 os AA intentam a presente acção, com o fundamentos já aludidos.
Perante este quadro, o que dizer?
O que resulta da matéria de facto dada como provada, a que acima nos referimos, é que, em 10 de Outubro de 2002, e pelo menos no prazo que estabeleceram para o cumprimento das cláusulas 5a e 6a, que no mínimo se estenderia por mais 23 dias (15 dias de prazo concedido acrescido do prazo mínimo de 8 dias a que alude a alínea a) da cláusula 6a), ou seja, até princípios de Novembro de 2002, os AA manteriam o interesse na celebração do contrato prometido.
E depois desse momento, e até à propositura da acção, nenhum facto se provou, que demonstre tal perda de interesse.
Daí que se possa concluir que os AA não provaram quaisquer factos que demonstrem a perda de interesse na realização do contrato prometido e, consequentemente, que permitam operar a resolução do contrato de promessa.
O que poderiam ter formulado, recorrendo não à resolução com base em fundamento consagrado na lei, mas em fundamento contratual, era o pedido de resolução do contrato com base na cláusula resolutiva expressa constante do contrato de promessa (Cláusula 6a, corpo da clá. in fine) que lhes permitia declarar desde logo resolvido o contrato, por motivo imputável à Ré.
Mas como não o fizeram, e não podendo o Tribunal conhecer de causas de pedir que não foram invocadas, a acção tem que, necessariamente, naufragar.
E tal se deve apenas à incúria dos AA.
Concluindo, é de revogar a sentença sob recurso, absolvendo a Ré do pedido.
Fica assim prejudicado o conhecimento da segunda questão, que só seria de apreciar se a acção fosse declarada procedente.
***
IV. Pelo acima exposto, decide-se pela procedência do recurso, revogando-se a sentença recorrida e absolvendo-se a Ré do pedido.Custas pelos Apelados.
Registe e notifique.
Évora, 01 de Fevereiro de 2007