Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1221/05.5TBEVR |  |
POSSE
EXECUÇÃO ESPECÍFICA DE CONTRATO PROMESSA
1 - A posse provinda de um contrato promessa não é, em regra, adequada à aquisição por usucapião.
2 - O promitente comprador que obteve a tradição da coisa apenas frui de um direito de gozo que exerce em nome do promitente vendedor e por mera tolerância deste, razão por que, nos termos da al. b) do artº 1253º do CC, só pode ser considerado detentor ou possuidor precário.
3 - A execução específica a que alude o artº 830º do CC pressupõe uma situação de mora e não de incumprimento definitivo, ou seja, pressupõe que a prestação, apesar da mora, possa ainda ser cumprida.
Acordam no tribunal da Relação de Évora:
M… e mulher B… propuseram acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra I.., M…, … e mulher V…, todos com os demais sinais dos autos, pedindo:
a) Que seja declarado que o A. adquiriu por usucapião, cujos efeitos retroagem ao menos à data de 5 de Junho de 1986, o prédio rústico com área de 5,487,25 m2, a desanexar do prédio de descrição..., da freguesia de Évora (Sé);
Ou, subsidiariamente
b) Que seja decretado que, em execução específica da promessa de venda corporizada no doc. nº 3, anexo, os AA. adquiriram o prédio identificado na alínea anterior, em substituição da escritura pública de compra e venda;
c) Em qualquer das hipóteses referidas, que os RR. sejam condenados a reconhecer o direito de propriedade dos AA. e a absterem-se de qualquer turbação desse direito.
Ou, subsidiariamente, para a hipótese de improcedência de ambos os anteriores;
d) Que seja declarado que os AA. têm direito a haver da rés o valor de € 49.963,77 correspondente ao valor actual do prédio, deduzido do valor convencionado, mas acrescido da quantia de € 748,20, que pagou e do valor das benfeitorias introduzidas, condenando-se os RR. no seu pagamento, com juros desde a citação;
e) Ou, se assim se não entender, que seja declarado que os AA. têm direito a ver restituído o valor de € 748,20, que pagaram, mas actualizado em função da inflação ocorrida desde o pagamento até reembolso efectivo, acrescido de € 12.500,00 das benfeitorias, este com juros desde a citação, condenando-se os RR. no pagamento correspondente.
Mais consignaram que deve, em qualquer caso, ser ordenada a rectificação, alteração ou cancelamento das inscrições prediais que contrariem o sentenciamento, ainda que por via de averbamento à descrição 8787/19970122, ou pelo meio que a lei registral tenha por idóneo
Tudo pelos fundamentos aduzidos na p.i, que se dá por reproduzida.
Os RR. contestaram concluindo pela improcedência da acção e deduziram reconvenção pedindo a condenação dos AA. a restituírem-lhes os frutos que o terreno produziu, ou, então, a indemnizá-los pela utilização e enriquecimento sem causa que tiveram, em valor nunca inferior a € 60.000,00, tudo pelos fundamentos aduzidos na contestação-reconvenção de fls. 50-66, que igualmente se dá por reproduzida.
Os AA. vieram, entretanto, requerer a intervenção principal provocada de J… e mulher S…, alegando estar pendente registo provisório de aquisição do prédio a favor destes, pelo que a eventual procedência da acção afectará a sua esfera patrimonial.
Admitido o chamamento, estes apresentaram contestação, também no sentido da improcedência da acção por entenderem que, de acordo com as regras da prioridade do registo, o seu direito prevalece sobre o de que os Autores se arrogam.
Posteriormente, através do articulado de fls. 244-246, requereram os AA. a ampliação do pedido, reformulando o pedido formulado sob a alínea a) a da forma seguinte:
Ser declarado que os AA. adquiriram por usucapião, cujos efeitos retroagem ao menos à data de 05 de Junho de 1986, o prédio rústico com a área de 5.487,25 m2, registralmente a desanexar da descrição que actualmente tem o nº..., Sé, Évora, e, em consequência, seja declarada nula a compra e venda que os RR. F… e mulher V… e os RR. J… e mulher S…, na qualidade, respectivamente de vendedores e de compradores, celebraram por escritura de 17 de Junho de 2005, lavrada no Cartório Notarial de Arraiolos, na parte em que incidiu ou abrangeu o prédio ou parcela acima referido.
Mantendo o demais peticionado.
Houve resposta dos intervenientes J… e mulher no sentido da improcedência dos pedidos formulados.
Convocada a audiência preliminar e frustrada a tentativa de conciliação, ali se proferiu o despacho saneador, seguido da selecção da matéria de facto assente e controvertida, com a organização, quanto a esta, da base instrutória.
Instruído o processo, teve oportunamente lugar a audiência de julgamento, após o que foi proferida a decisão de fls. 670-673 sobre a matéria de facto.
Os AA ofereceram, alegações sobre o aspecto jurídico da causa, concluindo no sentido de “ser julgado procedente o pedido (principal) deduzido nos termos supra expostos, condenando-se os RR. nesses precisos termos”.
Por fim, foi proferida a sentença julgando a acção parcialmente procedente, declarando a nulidade do contrato-promessa celebrado entre as partes e condenando os RR. a restituírem aos AA. € 748,20, com juros desde a citação até efectivo reembolso e a pagarem aos AA. a indemnização correspondente à abertura de um poço e equipamentos de extracção de água inerentes ao mesmo, valor cujo apuramento foi relegado para execução de sentença.
Inconformados, interpuseram os AA. o presente recurso de apelação em cuja alegação formulam as seguintes conclusões:
A) No quesito 27º da base instrutória perguntava-se se “nessa altura, face à posição dos AA. que se recusavam a abandonar o imóvel, apesar de várias vezes instados para o efeito, o falecido F… propôs e deu a possibilidade aos AA. em comprarem um desses quatro lotes de 2,5000 ha”; no quesito 28º perguntava-se “ao que os AA. inicialmente concordaram, mas passadas poucas semanas mudaram de ideias, dizendo que já não estavam interessados em comprar e propuseram ao falecido J… que este lhes desse cinco milhões de escudos em troca da devolução do terreno”.
B) Decidindo, o tribunal a quo deu como provada esta matéria, esclarecendo, quanto ao quesito 28º que primeiro a proposta do preço efectuada pelo J… era de oito mil contos e, uma semana depois, já pediam treze mil contos, razão pela qual acabaram por não aceitar a proposta, fundamentando a decisão – além das aos aludidos quesitos também a todos os demais – genericamente nos documentos de fls. 17 e 18, 119 a 140, 212 a 238, 408 a 413, 446, conjugados com os depoimentos das testemunhas (sic, na decisão de 14/06/2010).
C) Porém, dos documentos aludidos na douta fundamentação da decisão nada se extrai em favor da ideia de que os AA. houvessem sequer alguma vez sido instados a abandonar o imóvel e que se tivesses recusado a isso e, por outro lado, que os AA. tivessem alguma vez chegado a concordar com a proposta de compra do lote de 2,500 ha e que houvessem mudado de ideias; por outro lado, do depoimento de qualquer das testemunhas indicadas à matéria dos quesitos em causa resulta coisa diferente ou além do acima consignado ( e se é certo que, nos termos do artº 690º-A do C.P.C. sobre os apelantes recai o ónus de indicar os concretos meios probatórios que impunham decisão diversa , certo é que devendo essa decisão diversa ser no sentido da não prova, o ónus deverá ter-se por satisfeito com a indicação de que nenhuma prova, nomeadamente testemunhal, foi produzida nesse sentido).
D) Devem, por conseguinte, ter-se por fixadas as respostas aos indicados quesitos 27º e 28 no sentido exposto, ou seja:
27º:
Nessa altura o falecido J... propôs aos AA. a compra de um desses quatro lotes de 2,500 ha.
28º
Os AA disseram que não estavam interessados nessa compra e propuseram ao falecido J..., em alternativa, que estes lhes dessem cinco milhões de escudos em troca da devolução do terreno – com o esclarecimento de que primeiro a proposta de preço do J... era de oito mil contos e uma semana depois já pediam treze mil contos.
E) O quesito 2º da B. I. teve como fonte o artº 12º da petição inicial. Por isso afigura-se que a sua redacção enfermou de lapso, que não traduz a ideia contida naquele artº 12º da p.i. – o que inequivocamente se quis dizer, ao invés de “possibilitar”, foi “legitimar”. Aliás, é isso mesmo que resulta da interpretação do seu teor e foi isso mesmo que resultou da prova produzida em audiência.
F) Deve por isso a resposta ao quesito 2º ser lida nos seguintes termos:
- Com esse documento pretendeu F... legitimar a utilização do terreno e justificar tal utilização perante terceiros até à celebração da escritura (resposta ao quesito 2º da B.I.).
G) Tendo em conta as respostas aos quesitos 5º a 11º da base instrutória, deverá concluir-se que os solos do prédio objecto da presente acção passaram a ter e têm actualmente aptidões hortícolas, pelo que tendo ele a área de 5.847,25 m2 – que é superior à fixada pela Portaria 202/70 para terrenos hortícolas – se mostravam e mostram preenchidos os requisitos previstos nessa portaria e no artº 1376º do Código Civil (bem como actualmente no Dec. Lei nº 384/88, de 25/10).
H) E mesmo que tais requisitos não se mostrassem preenchidos, o certo é que o fraccionamento se mostraria já consolidado, insusceptível de ser anulado: remontando, com efeito, ao ano de 1986, teria já caducado há longo tempo o direito de acção à anulação a que se refere o artº 1379º do Código Civil.
I) Uma vez que os AA. são possuidores do prédio, ia para 19 anos à data da propositura da acção, vai para vinte e quatro a esta data – posse pública, pacífica e de boa fé que é – adquiriram já a plena propriedade do mesmo, à luz e por força dos art.s 1287º e 1296º do Código Civil, com retroacção de efeitos à data do início da posse, ou seja, ao menos à data de 5/06/1986, em que foi assinado o documento nº 3, anexo à p. i. e por força do artº 1288º daquele diploma.
J) Essa aquisição opõe-se também aos RR F… e mulher V…, porquanto, e conforme se vê do doc. nº 2 anexo à p.i., subsiste actualmente em favor do primeiro, na Conservatória do Registo Predial a inscrição de aquisição G20020426004, ap.4 de 2002/04/26, com a alegada “causa” de “doação” de que teria beneficiado por acto das AA. I… e M… – advindo a legitimidade da segunda do que oi artrº 1682º do Código Civil estatui - e pois que remontando o registo a 26/04/2002, essa aquisição seria, no entanto, na parte em que incide sobre o prédio autonomizado nos termos expostos, dos AA., «a non domino».
K) A aquisição usacapiente por parte dos AA. remonta, com efeito, ao início da sua posse, ou seja, à primeira metade de 1986 – pelo que – a doação que foi a alegada causa da inscrição a favor do R. F… seria, nessa parte a medida, ineficaz, havendo de ser, também nessa medida, corrigida, alterada ou cancelada a inscrição registral consequente.
L) As AA. têm direito, pelo que vai exposto, a verem reconhecido e declarado que são, desde a primeira metade do ano de 1986, donos e possuidores do prédio e uma vez que o adquiriram por usucapião (art.s 1287º e ss do CC).
M) Do regime do fraccionamento de prédios rústicos resulta, com efeito, que o fracionamento contra os ditames legais não tem como sanção a sua nulidade – a sanção é de anulabilidade, invocável somente, até, pelo Ministério Público ou por proprietário com direito de preferência decorrente da confinância, nos termos do artº 1379º do Código Civil, e é essa a sanção, única, para o eventual fraccionamento em desrespeito das ditas normas.
N) A entender-se – hipótese teórica que por mera cautela se adianta – que não se mostram reunidos os requisitos da usucapião, deve, então, entender-se que assiste ao A. o direito a ver declarado, em execução específica do contrato da promessa de venda que o documento nº 3, anexo à p.i. corporiza, que, por via dessa execução específica adquire a propriedade do identificado prédio.
O) Tal direito (potestativo) de aquisição assistirá ao A. nos termos do artº 442º do Código Civil – execução específica que, nessa hipótese, por esta acção se pretende exercitar.
P) E – em terceira linha e na hipótese de se entender não assistir ao A. esse direito de execução específica da promessa, haveria, então, que se entender ter cabimento a previsão do nº 2 do artº 442º do Código Civil.
Q) E, nessa hipótese, teria o A. direito, e porque obteve a tradição do imóvel nos termos expostos, a haver o valor do prédio ao actual momento, deduzido do preço convencionado, que foi de 658.470$00 (ou seja 3.284,43 euros), mas acrescido da quantia que pagou como consta do documento nº 3, ou seja, de 748,20 euros (setecentos e quarenta e oito euros e vinte cêntimos), e do valor das benfeitorias introduzidas.
R) Nesta última hipótese, o A. teria direito ao valor de € 37.463,77, acrescido do valor que se mostrasse ser o das benfeitorias que introduziu (valor esse a apurar em liquidação de sentença), a cargo dos originais RR – e de todos eles, solidariamente, as primeiras enquanto herdeiras, o F… enquanto beneficiário do enriquecimento sem causa.
S) E nem se diga que a, nessa hipótese assim entendida, promessa de venda seria nula por, à data em que foi feita, o prédio não possuir as características de regadio que, à luz da Portaria 202/70, de 21 de Abril, permitiria a sua desanexação: Tratar-se-ia de característica a que o vendedor ficava vinculado a criar e que poderia efectivamente criar, por um lado; seria, por outro, objecção supervenientemente insubsistente logo que, ainda que por acção do A., vieram elas a verificar-se; e, por outro lado ainda, a lei prevê exclusivamente a anulabilidade, que não nulidade, com a sanção da anulação, mas sanável pelo decurso do tempo (três anos) e com a atribuição de legitimidade para a acção exclusivamente ao Ministério Público (artº 1379º do CC) e aos proprietários confinantes com direito de preferência.
T) Ademais, a possibilidade do objecto do contrato – promessa de compra e venda satisfaz-se com a possibilidade da obrigação imediata, pelo que é lícita e legal a promessa de venda de bens alheios, como também é legítima e legal a promessa de venda de bens futuros – num caso e noutro o promitente-alienante fica obrigado a adquirir ou a fazer surgir ou a criar a coisa objecto mediato (vale por dizer, no caso, que, à partida, nenhum motivo de invalidade ocorria quanto ao acordo de vontade firmado entre as partes, e qualquer que fosse a sua qualidade jurídica).
U) Mas inclusivamente na derradeira hipótese de se entender nulo o pacto subjacente ao documento nº 3 anexo à p. i. nem por isso os AA. estariam carecidos de direitos: assistir-lhes – ia, então, o direito a verem devolvido o valor que, como consta do mesmo contrato, pagaram, ou seja os 150.000$00, hoje 748,20 euros, mas actualizado em função da inflação entretanto e até ao efectivo reembolso verificada, actualização essa a calcular por aplicação dos coeficientes apurados nesse entretanto pelo Instituto Nacional de Estatística, acrescido do valor acima indicado, de benfeitorias, este com juros, à taxa legal, desde a citação para a presente acção.
V) A não actualização da quantia despendida pelos AA. por aplicação dos índices inflacionários traduzir-se-ia no efectivo incumprimento da obrigação de restituir e uma vez que, de outro modo, seria restituído valor consideravelmente inferior – sendo certo que se estaria perante obrigação de valor, que não de quantidade.
W) Deverá, pelo exposto, proferir-se decisão que julgue a acção procedente nos termos peticionados (ressalvadas as alterações apontadas na alínea L) destas conclusões), nessa medida se revogando a douta sentença recorrida.
Não foi oferecida contra-alegação.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
Na sentença recorrida considerou-se provada a seguinte factualidade:
1. As Rés I… e M… são as únicas e universais herdeiras de F..., que foi natural de Nossa Senhora da Vila, concelho de Montemor-o- Novo, e que teve a última e habitual residência na Rua…, em Évora.
2. Faleceu no dia 11 de Dezembro de dois mil, no estado de casado em primeiras núpcias de ambos com a Ré I…, sem testamento ou qualquer outra disposição de última vontade, tendo como única filha a segunda Ré M…, por isso não houve outras pessoas que, segundo a lei, a ela preferissem.
3. F... era, com a primeira Ré I…, proprietário do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Évora sob o nº 20.893, a fls. 190v do Livro B 57 e que mais tarde veio a ser descrito sob a ficha ... da freguesia da Sé, Évora.
4. Tratava-se do prédio que resultara da desanexação do prédio da descrição nº..., a fls. 172 do Livro B 3 da dita Conservatória de Évora, inscrito na matriz sob parte do artº... da secção M da freguesia da Sé.
5. Tinha a área de 11,8785 hectares, com aptidões para a cultura arvense.
6. Na primeira metade do ano de 1986 os proprietários decidiram proceder ao fraccionamento, autonomizando dele várias fracções ou parcelas que passariam a constituir prédios independentes, em vista da sua alienação.
7. Uma delas, que designaram de fracção P, ficou com a área de 5.487,25 m2.
8. Acordaram também vender essa parcela aos autores, que por sua vez decidiram comprá-la, tendo desde logo fixado o preço devido e as condições de pagamento.
9. O negócio foi verbal.
10. A escritura não veio a ser celebrada por alegadas dificuldades burocráticas atinentes à inscrição matricial, cadastramento e autonomização registral do prédio.
11. A 17 de Junho de 2005 no cartório Notarial de Arraiolos foi outorgada a escritura de compra e venda, em que os RR. F… e V… declararam vender aos intervenientes, que declararam comprar, pelo valor de € 140.000,00, o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Évora sob o nº..., da freguesia da Sé, inscrito na matriz respectiva sob o artº..., secção “M”.
12. O vendedor F…, em confirmação do acordo referido em 8, emitiu, a cinco de Junho de 1986, a declaração que constitui mo documento de fls. 17, cujo teor se dá aqui por reproduzido, cuja assinatura veio a ser reconhecida notarialmente em 31 de Março de 1987.
13. Com esse documento pretendeu F… possibilitar a utilização do terreno e justificar tal utilização perante terceiros até à celebração da escritura.
14. Que deveria ser celebrada até ao final de 1986.
15. O que era do conhecimento da Ré I....
16. O prédio foi entregue aos AA. logo aquando dos factos referidos nos artigos 8º a 10º da p.i.
17. Existia nele já uma “charca” – ou seja, um aterro ou depressão artificial do terreno – para retenção e armazenamento de águas destinadas à rega.
18. Os AA. procederam à correcção, fertilização, enriquecimento humoso, estrumação a adubação dos solos.
19. Para potenciar as disponibilidades de água para regas e viabilizar culturas hortículas que não ficassem dependentes da sazonalidade das águas pluviais da “charca”, abriram um poço que dotaram de equipamentos para a extracção de água.
20. Obtiveram para o efeito autorização camarária.
21. Construíram uma “caseta” de protecção aos equipamentos de extracção de água e para arrumação das alfaias e produtos agrícolas.
22. Passaram a agricultar o prédio, nele semeando a plantando produtos hortículas – batatas, cebolas, alhos, couves, tomates, entre outros – e árvores de fruto, deles cuidando e que regavam com água do poço.
23. Os AA. passaram, desde então, a ser considerados os donos e legítimos possuidores do imóvel, designadamente pelo anterior possuidor e proprietário F…, e a considerar-se legitimamente como tal eles próprios, embora F… e os AA. soubessem que lhes faltava celebrar a escritura definitiva de compra e venda para serem efectivamente proprietários.
24. Não mais qualquer outra pessoa exerceu qualquer acto sobre o imóvel, nem qualquer outra pessoa se arrogou qualquer direito ou pretensão contra o Autor, exceptuando o terceiro Réu, F...
25. A generalidade das pessoas passaram a reputar os AA. por donos e possuidores legítimos do prédio.
26. O Réu F… impediu a entrada dos AA. no prédio, impedindo que as árvores sejam tratadas e irrigadas, que sejam efectuados os actos de cultivo e permitindo a invasão por plantas a vegetação infestante.
27. Tendo em conta a área do terreno, a sua localização, em freguesia urbana do concelho de Évora, situado em zona em que os instrumentos ou planos urbanísticos vigentes permitem a edificação de um imóvel destinado a habitação e os valores correntes no mercado para imóveis idênticos, o seu valor não é inferior a 40.000€ (quarenta mil euros).
28. Essas acções e obras aumentaram o valor do imóvel na medida em que potenciaram e propiciaram as culturas de regadio.
29. O falecido F… indemnizou todos os proponentes que lhe tinham entregue quantias a título de sinal.
30. A concretização do acordo definido estava dependente da aprovação, viabilização e autorização pelas entidades competentes do processo de desanexação.
31. Tal indeferimento foi do conhecimento de todos os proponentes, incluindo os AA., que sempre acompanharam a participaram no desenrolar do processo de fraccionamento e desanexação, nada lhes tendo sido escondido por parte do falecido J....
32. A carta junta a fls 121, cujo teor se dá por reproduzido, foi remetida ao Presidente da C.M.E.
33. Só os AA. é que se recusaram a receber a indemnização e a aceitar tal solução.
34. O falecido F… nunca desistiu do objectivo de fraccionar o prédio, tendo-o conseguido mais tarde, com a aprovação por parte da Direcção Regional de Agricultura do Alentejo que lhe aprovou e autorizou o fraccionamento do prédio rústico denominado “Q...”.
35. Em quatro lotes de 2.5000 ha cada.
36. Nessa altura, face à posição dos AA. que se recusavam a abandonar o imóvel, apesar de várias vezes instados para o efeito, o falecido F… propôs e deu a possibilidade aos AA. em comprarem um desses quatro lotes com 2,5000 ha.
37. Ao que os AA. inicialmente concordaram, mas passadas poucas semanas, mudaram de ideias, dizendo que já não estavam interessados em comprar, e propuseram ao falecido F… que este lhes desse 5.000.000$00 (cinco milhões de escudos) em troca da devolução do terreno, sendo que primeiro a proposta do preço efectuada pelo J... era de oito mil contos e uma semana depois já pediam treze mil contos, razão pela qual os AA. acabaram por não aceitar a compra.
38. O AA. nunca prestaram ou apresentaram quaisquer resultados da exploração do terreno.
39. Na documentação que os Réus e J… e S… detinham nada constava acerca do litígio entre os AA. e os restantes RR., pelo que desconheciam por completo tal situação.
Vejamos então.
Como resulta das conclusões A) a F) o recurso é em primeira linha dirigido contra a decisão da matéria de facto no que tange às respostas aos quesitos 26 e 27 e à redacção da resposta ao quesito 2º e que passaremos a apreciar, tendo presente que, nos termos das disposição conjugadas dos artºs 690º-A, nº1. al. b) e 712º nº 1, al. b) do C. P. Civil, na redacção aqui aplicável, ou seja a anterior á reforma dos recursos vigente desde Janeiro de 2008, é pressuposto da possibilidade de alteração pela Relação da decisão da 1ª instância que os elementos fornecidos pelo processo imponham decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas
Perguntava-se no quesito 27º :
“Nessa altura, face à posição dos AA. que se recusavam a abandonar o imóvel, apesar de várias vezes instados para o efeito, o falecido F... propôs e deu a possibilidade aos AA. em comprarem um desses quatro lotes com 2.500 ha?
A resposta foi de “Provado”.
E perguntava-se no quesito 28º:
“Ao que os AA. inicialmente concordaram mas, passadas pouca semanas, mudaram de ideias dizendo que já não estavam interessados em comprar e propuseram ao falecido F… que este lhes desse $ 5.000.000 em troca da devolução do terreno?”
A resposta foi de “Provado com o esclarecimento de que primeiro a proposta do preço efectuada pelo J... era de oito mil contos e uma semana depois já pedia treze mil contos, razão pela qual os AA. acabaram por não aceitar a proposta.
Sustentam os apelantes que tendo o tribunal fundamentado as respostas nos doc, de fls. 17 e 18, 119 a 140, 212 a 238, 408 a 413 e 446 e nos depoimentos das testemunhas, nem de uns nem de outros desses meios de prova se extrai a ideia de que houvessem sido sequer alguma vez instados a abandonar o imóvel e que se tivessem recusado a isso, ou que tivessem chegado a concordar com a proposta de compra de compra de lote de 2,500 ha e que houvessem mudado de ideias.
A decisão da matéria de facto mostra-se, efectivamente fundamentada, aliás, para todas as respostas, nos documentos em causa e em todos os depoimentos prestados, cujo conteúdo é resumido relativamente a cada testemunha, logo ressaltando que, na verdade, de nenhum desses resumos consta qualquer alusão a terem sido os apelantes instados a abandonar o imóvel, que a tanto se tivessem recusado ou que tivessem concordado em adquirir um lote de 2, 500 há. E a razão só pode estar em que, ouvida integralmente por nós a gravação, nenhuma testemunha, mas nenhuma mesmo, se referiu a tais factos.
Logo as respostas em causa, na parte aqui impugnada só pode ter resultado da fotocópia de fls. 140 que reproduz uma carta que F… endereço em 9 de Junho de 1993 ao “Dr. Advogado A…”, figurando porém o ora A. como destinatário no respectivo registo (v. fls. 139) e cujo teor é o seguinte:
“Assunto: venda de lote de terreno a M…
Em referência ao assunto em epígrafe cumpre-me informar V. Exª de que não fui eu que me neguei à venda dos lotes, mas sim toda a equipa da Câmara Municipal de Évora que não me permitiu.
Fui obrigado a devolver todo o dinheiro que já tinha recebido e desfazer todos os contratos. Só o Senhor M… se deixou ficar contra todas as ordens da Câmara. Apenas a três dos compradores que já tinham casa feita, me foi permitido fazer a escritura.
Há pouco tempo consegui pôr o referido terreno de regadio e dividido em lotes de 2,5 ha. Tendo feito uma oferta ao Senhor C… se queria ficar com o lote, cuja resposta dele foi “sim”.
Há cerca de 3 semanas estive com o Senhor C… dizendo-lhe que já estava em condições de lhe vender o terreno (os 2,5 ha , onde ele me respondeu que já não estava comprador e me disse o seguinte:
- Se o Sr. F… quiser eu devolvo-lhe o meu lote e o senhor dá-me 5.000.000$00.
Eu fiquei radiante, com a proposta, nunca pensei que o meu terreno tivesse tão grande inflacção em 12 anos.
Como o senhor Advogado já deve ter percebido, eu estou na disposição de regularizar a situação com o Senhor M...
Para isso vamos ter que ir junto da Câmara Municipal de Évora na pessoa do Senhor Presidente, para que ele autorize a fazer as quintas Hortícolas.
Com os meus cumprimentos
F…”
Esta carta surge expressamente invocada em apoio ao que os RR. alegaram no artº 22º da contestação de onde, por sua vez, saiu o aludido quesito 28º, sendo que, não podendo ter-se por confessados os factos nela atribuídos aos AA. também a mesma, perante o disposto no nº 2 do artº 376º do C. Civil, não tem qualquer valor probatório contra eles na medida em que contém declarações exclusivamente favoráveis aos interesses do seu autor e, consequentemente, aos dos agora réus.
Relativamente ao quesito 27, patente se mostra que nenhum documento ou depoimento sustenta a resposta que lhe foi dada no que tange à pretensa recusa dos AA. a abandonarem o imóvel ou às pretensas instâncias nesse sentido.
Razão por que não podem as mesmas manter-se e por que deve ser acolhida a pretensão dos apelantes na medida em que a redacção proposta é a que melhor reflecte o resultado da conjugação das posições assumidas pelas partes nos articulados com a prova produzida, relevando, quanto aos preços de oito mil contos e treze mil contos sucessivamente pedidos pelo falecido J... pelo lote de 2,5000 há o depoimento da testemunha M…, irmã do A. e que ao assunto expressamente se refere.
No que tange ao quesito 2º dir-se-á que a respectiva matéria foi submetida à prova na redacção que lhe foi dada na base instrutória, redacção os RR. aceitaram, não se justificando minimamente que agora se tenha em conta responda o que nele não está perguntado.
Termos em que:
- mantém-se integralmente a resposta ao quesito 2º.
- dá-se às respostas aos quesitos 27 e 28 a seguinte nova redacção:
Quesito 27: “Provado que, nessa altura, o falecido J... propôs aos AA. a compra de um desses quatro lotes de 2, 500 ha”
Quesito 28º:”Provado que os AA. disseram que não estavam interessados nessa compra e propuseram ao falecido J..., em alternativa, que este lhe desse cinco milhões de escudos em troca da devolução do terreno, com o esclarecimento de que primeiro a proposta de preço de J... era de oito mil contos e uma semana depois já pediam treze mil contos”
Passando ao aspecto jurídico da causa, impõe-se em primeiro lugar dizer algo acerca da qualificação e vicissitudes do contrato celebrado entre os AA. e o falecido F…, por isso que a factualidade alegada pelos AA. e depois dada como provada a esse respeito, surge algo equívoca.
Assim deu-se como provado, por um lado, que os proprietários do prédio acordaram vender uma das parcelas que ficou com área de 5.487,25 m2 aos autores, que por sua vez decidiram comprá-la, tendo desde logo fixado o preço e as condições de pagamento, sendo o negócio verbal e que a escritura não veio a ser celebrada por alegadas dificuldade burocráticas atinentes à inscrição matricial, cadastramento e autonomização registral do prédios (pontos 7,8 e 9 do elenco dos factos na sentença) o que poderia apontar para um contrato de compra e venda meramente verbal (note-se que não se diz que os proprietários prometeram vender e que os AA. prometeram comprar) e, por outro lado, que o vendedor, em confirmação desse acordo, emitiu, em 5 de Junho de mil novecentos e oitenta seis o documento de fls. 17, com que pretendeu possibilitar a utilização do terreno e justificar tal utilização perante terceiros até à celebração da escritura, que deveria ser celebrada até ao final do ano de 1986, o que era do conhecimento da R. I…, tendo o prédio sido entregue aos AA logo aquando do negócio verbal e que a concretização do acordo estava dependente da aprovação, viabilização e autorização pelas entidades competentes do processo de desanexação (factos 12, 13, 14,15,16 30), o que melhor se coaduna com a figura do contrato promessa, logo seguido da tradição da coisa, tanto que no documento em causa se fala do preço global de 658.470 e da entrega de pelo ora A. da quantia de 150.000$00 “como sinal e princípio de pagamento”.
E a verdade é que foi claramente na perspectiva desta última qualificação que os AA., embora a título subsidiário e alternativamente, formularam pedidos que necessariamente a pressupõem, como sejam a execução específica (artº 830º do CC), e o recebimento do valor do terreno com dedução do preço convencionado (artº 442º, nº 2).
E foi esta mesma perspectiva que veio a ser acolhida na douta sentença e continua a ser perfilhada pelos apelantes, pois que só isso justifica que na conclusão N) se volte, ainda que subsidiariamente, ao pedido de execução específica.
Crê-se porém que a questão merece outra abordagem e que deve ser analisada em dois momentos diferentes.
Assim no que tange ao acordo verbal de que dão conta os pontos 8 e 9 do elenco dos factos provados e em que terão intervindo os proprietários (conjugue-se com o ponto 6) e os autores, o mesmo não podia valer como contrato-promessa, por força do disposto no nº 2 do artº 410º com referência ao artº 875º do C. Civil, na medida em que, tendo por objecto um imóvel, deveria ter sido celebrado por documento assinado por todos os promitentes.
No que tange ao documento a que se referem os pontos 11 e 12 e que consta de fls. 17, por isso que assinado apenas pelo então proprietário marido, mais não representa do que uma promessa unilateral de venda, apenas vinculando este e não também a então mulher e agora Ré I….
Seja como for e considerando que a referida promessa unilateral acaba por constituir a fonte legitimadora da tradição da fracção do imóvel em causa para os ora AA., mantém a sua indiscutível pertinência o argumento fundamental da sentença, ou seja o de a posse provinda de um contrato promessa (ou, acrescente-se agora, de uma promessa unilateral) não é, em regra adequada à aquisição por usucapião.
Com efeito, como ensina Antunes Varela, “o promitente comprador investido prematuramente no gozo da coisa que lhe é concedido na pura expectativa de futura celebração do contrato prometido, não é possuidor dela, precisamente porque, sabendo como ninguém, que a coisa pertence ainda ao promitente vendedor e só lhe pertencerá a ela depois de realizado o contrato translativo prometido, não pode agir seriamente com a intenção de titular da propriedade o de qualquer outro direito real sobre a coisa” (cfr. Revista de Legislação e Jurisprudência, nº 128º, pag. 146).
Porque assim é, o promitente comprador que obteve a tradição da coisa apenas frui de um direito de gozo que exerce em nome do promitente vendedor e por mera tolerância deste, razão por que, nos termos da al. b) do artº 1253º do CC, só pode ser considerado detentor ou possuidor precário.
É certo que a doutrina e a jurisprudência admitem que, em certos casos, são configuráveis hipóteses em que o promitente comprador não pode deixar de revelar, nos actos materiais que pratica relativamente à coisa de que obteve a traditio uma actuação e nome próprio e correspondente ao direito propriedade.
Como ensina Meneses Cordeiro, “Tudo depende da vontade das partes: haverá, pois, que interpretar o acordo relativo à traditio usando, para isso e se necessário, todos os demais elementos coadjuvantes” por forma a averiguar se “a traditio visou antecipar o próprio contrato definitivo. Trata-se de uma hipótese frequente nos casos em que o preço esteja todo ou quase todo pago; o promitente adquirente é, então, desde logo, investido num controle material semelhante ao do proprietário, podendo falar-se em posse em termos de propriedade” (Cfr. Tratado de Direito Civil, II, Tomo II, pag. 392.
No acolhimento deste entendimento refere o Ac. do STJ de 17/04/2007 (in www.dgsi.pt) que pode efectivamente falar-se de posse relativamente ao promitente comprador “o que sucederá quando, obtido o corpus pela tradição, a coberto daquela pressuposição de cumprimento do contrato definitivo e na expectativa fundada de que tal se verifique, pratica actos de posse com o animus de estar a exercer o correspondente direito de proprietário, em seu próprio nome, ou seja, intervindo sobre a coisa como se fosse sua.
(…)
Naquela primeira situação de verdadeira posse, poder-se-ão integrar, eventualmente, entre outros, casos como os do promitente comprador que pagou a totalidade ou quase totalidade do preço, ou que a entrega da coisa lhe é feita pelo prometente-vendedor «como se sua fosse já» e aquele como tal passa a agir, ou ainda que a tradição seja motivada ou acompanhada de circunstâncias que, por incompatíveis com acto de mera tolerância, revelem ou consolidem uma expectativa de irreversibilidade da situação… Numa palavra hão de ser o acordo de tradição e as circunstâncias relativas ao elemento subjectivo a determinar a qualificação da detenção.”
Descendo ao caso em apreço, entende-se que os actos de que dão conta os nºs 16, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 e 25 não podem ter a virtualidade de se dever considerar como adquirido terem os AA. exercido sobre a fracção posse em nome próprio e por isso susceptível de, nos termos do artº 1287º e ss. do CC, conduzir à usucapião.
Com efeito não se verifica no caso aquela especificidade que justifica que se afaste o entendimento de que o que recebeu a coisa na sequência de um contrato promessa que a teve por objecto é um mero detentor ou possuidor precário.
De salientar, desde logo, que, de acordo com o documento de fls. 17, o preço estipulado entre as partes foi o de 658.470$00 e que os AA. entregaram de sinal apenas 150.000$00, com o que não ficaram desde logo preenchidos todos os elementos do contrato prometido. Mas, mais decisivamente, os AA. não podiam ignorar que se tratava de um negócio cuja concretização ficara dependente da aprovação e viabilização e autorização pelas entidades competentes do processo de desanexação (v. nº 30 do elenco factual), o que é incompatível com a ideia de irreversibilidade da situação decorrente da traditio e, consequentemente, com a actuação sobre a coisa como se sua fosse.
Afastada assim a procedência do primeiro pedido (aquisição por usucapião) haverá que apreciar os pedidos subsidiários a que se referem as conclusões N) e O) (execução específica), P),Q) e R) ( recebimento do valor da fracção no contexto do da parte final do nº 2 do artº 442º) e U) e V) (recebimento da quantia entregue a título de sinal, actualizada em função da inflação entretanto verificada.
Mas primeiro necessário se torna indagar se a promessa unilateral a que pode reconduzir-se o teor do doc. de fls. 17 é ou não válida.
Na douta sentença, partindo do pressuposto de se tratar de um contrato-promessa, considerou-se que o mesmo era nulo por isso que a fracção fazia parte de um prédio único misto com a área de 11,8785 ha e a sua separação violaria a Portaria nº 202/70 de 21 de Abril que fixa as unidades mínimas de cultura para as diversas regiões e que na região em causa se cifra em 2,50 ha e 0,50 ha para os terrenos de regadio hortícola, com o que se estaria perante impossibilidade originária da prestação, geradora da nulidade do negócio.
Mas, independentemente da natureza do solo e do tipo de cultura a que a fracção se destinaria (o ponto 5 do elenco dos factos refere que o prédio de que seria destacada tinha aptidões para cultura arvense), a verdade é que assiste neste particular razão aos AA. quando contrapõem que, mesmo no caso de violação da proibição de fraccionamento contida no artº 1376º do C. Civil, a consequência é a mera anulabilidade, o que bem resulta do artº 1379º, nº 1, razão por que não pode falar-se de qualquer impossibilidade originária.
Partindo, assim, do pressuposto da validade da promessa, temos que, a execução específica a que alude o artº 830º pressupõe uma situação de mora e não de incumprimento definitivo. Ou seja, pressupõe que a prestação, apesar da mora, possa ainda ser cumprida.
Ora, no caso em apreço, acontece que, por um lado, não pode falar-se em mora, porque nem sequer se fixou um momento a partir do qual a obrigação de contratar deveria ser cumprida e nem sequer foi possível fixá-lo atento o indeferimento do processo de desanexação e que, por outro, tendo o terreno da fracção sido alienado enquanto incorporado no prédio vendido aos intervenientes J… e mulher, a prestação se tornou legalmente impossível no que tange aos sucessores do promitente vendedor, por isso que não poderão vender o que já lhes não pertence, sendo de realçar, a este propósito, que o registo da aquisição a favor dos identificados compradores é anterior ao registo da presente acção. Na verdade, como se vê de fls. 412º a aquisição por parte dos intervenientes foi registada provisoriamente em 11.03.2005, enquanto que a acção o foi em 15.04.2005, vindo o primeiro registo a tornar-se definitivo em 03.08 2005, com a prioridade que lhe assegura o nº 3 do artº 6º do C. R. Predial.
Também o não poder falar-se de incumprimento culposo por parte do promitente vendedor, na medida em que demonstrado está, face à condição de que dependia a concretização do negócio, que a sua não verificação não decorreu de culpa sua, mas sim do indeferimento do processo de desanexação, que os AA. sempre deveriam ter como expectável, inviabiliza a pretensão quanto ao recebimento do valor do imóvel deduzido do preço convencionado, na medida em que tal faculdade conferida ao promitente comprador, pressupõe, nos termos do nº 2 do artº 442º que o incumprimento por parte do promitente vendedor ocorra por causa que lhe seja imputável.
Aqui chegados resta ter como indiscutível o direito de os AA se verem restituídos da quantia de 150.000$00 (agora € 748,20) que, em 1986, entregaram ao falecido F… a título de sinal. Mas como esse direito e o correspectivo dever dos RR. não decorrem, pelas razões atrás aduzidas, da nulidade do negócio, só pode colher a sua justificação perante o instituto do enriquecimento sem causa, na medida em que, tendo presente a parte final do nº 2 do artº 473º, se tratou, ao fim e ao cabo, de uma entrega de dinheiro feita em vista de um efeito que não se verificou.
E devendo o início do enriquecimento situar-se a partir do momento em que as partes tomaram conhecimento de que o negócio prometido não poderia celebrar-se, que no caso corresponde à data em que tomaram conhecimento do indeferimento do processo de desanexação (na falta de uma mais precisa poderia considerar-se a de 31 de Maio de 1990 aposta na declaração da Direcção Regional de Agricultura do Alentejo, comunicando tal indeferimento, qualquer pretensão de actualização por aplicação dos índices inflacionários, ainda que se entendesse aplicável em sede de enriquecimento sem causa, sempre depararia com o obstáculo intransponível de estar demonstrado, perante os nºs 29 e 33 do elenco dos factos provados, que os AA. só não se viram restituídos do montante em causa naquela altura, porque a tanto se recusaram. Logo, não podem agora os RR. ser responsabilizados por um prejuízo (desvalorização da moeda) para que em nada contribuíram.
Daí que só lhe possa ser atribuídos os juros a contar da citação, como, aliás determinou a douta sentença.
Por todo o exposto julgam improcedente a apelação e, embora por fundamentos não totalmente coincidentes com os nela aduzidos, confirmam a douta sentença impugnada.
Custas pelos apelantes.
Évora, 13.12.11
João Gonçalves Marques
Eduardo José Caetano Tenazinha
António Manuel Ribeiro Cardoso