Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 602/98-3 |  |
ALTERAÇÃO DA ESTRUTURA DO PRÉDIO
CASOS JULGADOS CONTRADITÓRIOS
I - Casos julgados contraditórios surgem em relação a decisões propriamente ditas e não quanto aos respectivos fundamentos.
II - A cláusula contratual que imponha autorização escrita do senhorio para que o locatário possa proceder a obras, deve ser entendida como uma formalidade “ad probationem” e não “ad substantiam”. Nada impede que a autorização seja verbal, desde que se mostre inequívoca.
III - Obras autorizadas por um proprietário impõem-se aos seus sucessores.
PROCESSO Nº 602/98
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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1 -"A" instauraram a presente acção declarativa contra "B", pedindo que o Réu seja condenado a repor o locado no mesmo estado em que se encontrava quando lhe foi arrendado, fechando ou mandando fechar a abertura que liga o locado ao prédio vizinho, pelo lado Poente, repondo-o no estado em que se encontrava à data do arrendamento. Alegam, em síntese, que o anterior proprietário do prédio urbano, sito na Rua ... e na Praça ..., em ... de que agora são os Autores os donos e proprietários, deu de arrendamento, por escritura pública, ao ora Réu, com início em 1/10/62, todo o rés do chão desse prédio, constituído, na altura, por uma só divisão, para o exercício da indústria e comércio de pastelaria . Entre 1965-1966, o ora Réu mandou fazer numa das paredes do locado uma abertura com 2, 04m de largura, 2,3 metros de altura e 0,64 de espessura, desconhecendo os Autores se tal obra foi autorizada por escrito pelo anterior proprietário do prédio, sendo certo que a abertura foi efectuada numa das paredes mestras exteriores, altera substancialmente a estrutura externa do prédio e fragiliza a estabilidade e segurança do prédio.*
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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X
O Réu contestou, alegando, em síntese, que a obra efectuada no locado foi, na altura, autorizada pelo senhorio e não retirou a segurança aos prédios confinantes ficando o Réu apenas obrigado a fechar a mencionada abertura no momento da cessação do contrato de arrendamento. Conclui pela improcedência da presente acção e pela absolvição do Réu do pedido.1.1. Prosseguindo os autos, foi proferida sentença que, julgando a presente acção não provada e improcedente, absolveu o Réu do pedido.
Inconformados com esta decisão, vieram dela interpor recurso os Autores, finalizando as alegações com as seguintes conclusões:
1 - No plano fáctico, a douta sentença não considerou as obras em apreço como de utilização imprudente que obviamente o foram e são.
2 - Em relação a essas obras, a lei obriga o locatário a manter a coisa locada no estado em que aquele a recebeu (artº 1043 nº1 C.C.), atento o dever de custódia e de manutenção do locado, por parte do arrendatário.
3 - No caso em apreço, tem-se por manifesta a permanente e constante violação do contrato de arrendamento ajuizado.
4 - Mesmo admitindo autorização tácita por parte do ante-proprietário e senhorio, para a obra de abertura em causa, ligando o locado com outro prédio vizinho, tal autorização deverá ter-se por irrelevante, porquanto:
a) Não foi dada por escrito, formalidade considerada ”ad substantiam”.
b) Quer a lei quer o contrato exigiram e exigem o consentimento por escrito.
c) A eventual autorização não conferiu ao locatário qualquer direito subjectivo, no sentido de conceder a faculdade ou poder de agir de uma forma determinada no âmbito do contrato, mas antes mera tolerância, susceptível de ser denegada em qualquer altura.
5 - A douta sentença não considerou a contradição existente - de conhecimento oficioso - sobre questões suscitadas nos presentes autos e em acção anterior, devendo prevalecer o decidido no processo anterior, que reconheceu a alteração substancial da estrutura externa do prédio.
6 - A sentença recorrida aplicou indevidamente a Lei 2030 de 22/06/48 e DL.5411 de 17/04/19, violando os normativos dos arts. 12º nº2, 1057º, 1058º e o nº1 do artº 1043º todos do Cód. Civil vigente e os arts. 514º nº2, 675º nº1 e 659º nº2 Cod. Proc. Civil.
1.1.1.
O Réu- apelado contra-alegou, defendendo a confirmação da sentença recorrida.
2 - Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir:
Delimitado o recurso pelas conclusões extraídas da respectiva alegação (art.684º nº3 e 690º nº1 C.P.C. ) são duas as questões a resolver:
a) Se o Réu, embora possuindo autorização do senhorio, ante-proprietário do prédio locado, para proceder às obras que aí realizou, a mesma não lhe conferiu qualquer direito subjectivo por não haver sido dada por escrito, violando por isso, o dever de prudente utilização.
b) Se, havendo sido reconhecido, em processo anterior, que a aludida abertura constitui alteração substancial da estrutura externa do prédio, deverá prevalecer o decidido, nesse processo, contra o que foi decidido, nestes autos.
2.2.
Factos considerados provados:
1 - Os Autores são donos do prédio urbano, sito na Rua ... na Praça ... nºs ..., em ..., freguesia de ..., composto de Rés- do- chão, 1º e 2º andares, inscrito na matriz da referida freguesia sob o nº ..., conforme resulta da certidão de fls. 7 a 10, aqui dada por integralmente reproduzida.
2 - Por escritura lavrada em 3/10/1962, no 2º Cartório Notarial de ..., o então proprietário, "C", declarou dar de arrendamento, com início em 1/10/1962, todo o rés-do-chão do referido prédio, constituído, ao tempo, por uma só divisão, com entrada pelos nºs 1 e 3 da Rua ..., com destino ao exercício da indústria e comércio de pastelaria (doc. fls. 11 a 13).
3 - A renda acordada foi então de 550.00 por mês, sendo actualmente de 1.786$00.
4 - Entre 1965 - 1966, o Réu mandou fazer, na parede que se situa a poente do prédio, do referido rés-do-chão, uma abertura com 2,04 metros de largura, 2,3 metros de altura e 0,64 de espessura.
5 - Com a referida abertura, o Rés-do-chão ficou ligado ao prédio vizinho, arrendado também ao réu.
6 - A abertura acima mencionada foi efectuada numa das paredes mestras do prédio dos Autores e foi autorizada por "C".
2.3.
Fundamentação de Direito:
Com este recurso, pretendem os Autores que, revogada a sentença, seja o Réu condenado a repor de imediato o locado, no estado em que o encontrou quando lhe foi arrendado e isto porque, no seu entender, fez dele uma utilização imprudente ao proceder a uma ampla abertura (2,04m x 2,3m x 0,64m), numa das paredes mestras e externa do prédio, para o ligar, como ligou ao prédio vizinho, arrendado igualmente ao Réu, não obstante ter havido prova de autorização do primitivo senhorio para realização das referidas obras, uma vez que o consentimento não tinha sido dada por escrito.
Vejamos, então, se assiste razão aos autores - apelantes:
2.3.1. O contrato de arrendamento, como contrato típico, rege-se para além das normas que lhe são próprias, ou seja, pelo disposto no R.A.U. e no que não esteja em oposição com este pelo regime geral da locação civil e subsidiariamente pelas disposições gerais editadas pelo Código Civil a respeito do negócio jurídico, de que não é mais do que uma simples modalidade particular.
Na verdade, embora os factos em apreço tenham ocorrido antes da entrada em vigor do actual Código Civil e consequentemente muito antes do R.A.U, as regras imperativas do regime do arrendamento são aplicáveis aos contratos celebrados antes da sua entrada em vigor, visto que o legislador, como se diz na 2ª parte do art. 12º C.C. , dispôs sobre o conteúdo da relação jurídica, abstraindo dos factos que lhe deram origem.
Porém esta última regra apenas terá aplicação aos efeitos ou consequências que tenham ocorrido sob vigência da lei nova.
2.3.2.
O contrato de arrendamento, enquanto bilateral, impõe obrigações a ambas as partes. Desde logo, impende sobre o locador a obrigação de proporcionar ao arrendatário o gozo temporário da coisa locada. Por sua vez, o locatário, ao receber a coisa locada, fica investido num dever jurídico de guarda ou custódia e de manutenção ou conservação.
Daí que, como corolário lógico deste dever de guarda e conservação, promane a obrigação de o locatário não fazer da coisa locada uma imprudente utilização (artº 1038º al. d) de C.C.).
Esta obrigação não se confunde com aquela a que se refere a al. c) do art.1038º (aplicar a coisa a fim diverso daqueles a que ela se destina) pelo que a utilização pode situar-se, dentro do fim a que pode destinar-se o gozo do prédio e vir a assumir um carácter imprudente.
Assim é licito ao arrendatário realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado, quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade (art. 4º R.A.U.) bem como as deteriorações provocadas pela utilização prudente ao prédio conforme os fins do contrato, pela utilização que dele faria um bom pai de família (art. 1043º C.), não sendo lícitas, sem autorização escrita do senhorio, que pode dá-la, as deteriorações que não caibam nos referidos limites bem como quaisquer obras que alterem substancialmente a estrutura externa ou a disposição interna das divisões do prédio (art. 1038º al.) de 1043º, 1092º e 1093º nº1 al. d) .
Assim, pela perda do prédio arrendado ou pelos estragos nele produzidos, não imputáveis a prudente utilização é, pois o arrendatário responsável, a não ser que não tenha sido causa deles nem terceiro a quem ele tenha permitido a utilização (art. 1044º C.).
De entre as deteriorações, não lícitas, há umas mais graves que outras e, por isso, nem todas constituem causas de resolução dos arrendamentos urbanos, já que a enumeração taxativa das situações em que será lícito ao senhorio pedir a resolução do contrato está contida no artº 1093º C., sendo-lhe vedado obtê-la em qualquer outra hipótese. No entanto, sempre que haja utilização imprudente do locado, há incumprimento contratual e como tal, responsabilidade do locatário.
Se a obrigação que impende sobre o locatário é de fazer uma utilização prudente, decorre logicamente daqui que a sua responsabilidade estará ligada a um comportamento imprudente, quer dizer, negligente , culposo.
É, pois, seguro que a resolução do contrato apenas poderá ser solicitada ao Tribunal se o uso imprudente for de molde a descrever um caso típico de resolução, pelo que, excluída essa hipótese, o senhorio só terá direito a ser ressarcido dos prejuízos que com a sua imprudente utilização o arrendatário lhe causar, independentemente de o mesmo ser obrigado a repor a coisa no estado em que se encontrava quando foi colocada à sua disposição (art.483º C.).
2.3.1. Embora os factos alegados na douta p.i. integrassem uma situação em que seria permitido aos senhorios pedirem a resolução do contrato, os mesmos limitaram-se a pedir a reposição do locado no estado em que se encontrava, antes das obras, pelas simples mas decisiva razão de haverem já proposto uma acção de despejo com os referidos (e mesmos) fundamentos a qual havia improcedido pois haviam deixado caducar o prazo para poderem exercer o direito de acção de resolução (art. 1094º C.C., então aplicável).
Considerou-se, naquela acção, que as obras feitas pelos Réus no locado integravam o apontado conceito legal (art. 1093º nº1 al. d) C.C.) pois haviam alterado substancialmente a estrutura externa do prédio que lhes tinha sido arrendado.
Assim, citando, “por aqui e terem tais obras sido concretizadas posteriormente à aquisição pelos Autores do prédio em questão, a acção teria que proceder, uma vez que as mesmas foram feitas pelos Réus sem o consentimento dos Autores”.
Sucede, porém, que, na presente acção, se provou ao invés, que as aludidas obras foram autorizadas pelo antigo proprietário e senhorio do locado (ques.3), não se tendo provado que tais obras, dada a espessura, hajam fragilizado a estabilidade e segurança do prédio (ques.2).
Concluiu-se, nesta sentença, que ”não ocorreu uma alteração da estrutura externa, dado que não resultou provado que a obra em causa tivesse por objecto uma parede mestra externa”.
“A alteração ocorreu no interior do locado”. Por outro lado, considera-se não ter ocorrido ”uma alteração substancial da estrutura interna do locado pois só ocorre uma alteração substancial do prédio quando a modificação altera o equilíbrio arquitectónico daquele, no que ele tem de essencial. Tal modificação deve ser irreparável”.
Perante fundamentações tão dispares a ponto de se tornarem contraditórias, entre si, sustentam os apelantes que, em obediência ao princípio do caso julgado, deve prevalecer o que foi decidido no processo anterior.
Embora compreendamos a perplexidade dos Autores relativamente à apreciação da prova, neste e naquela acção e concomitantemente em relação à fundamentação, não podemos, contudo, considerar que tenha havido ofensa do caso julgado.
Este forma-se relativamente à decisão propriamente dita e não quanto aos respectivos fundamentos.
Por outro lado, a decisão do Tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto não pode ser alterada pela Relação já que do processo não constam todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa nem os elementos fornecidos pelo processo impõem decisão diversa (artº 712º C.P.C.)
Isso não significa que tenhamos de concordar com algumas das ilações retiradas.
Na verdade se a “abertura” em causa liga o prédio locado a outro prédio vizinho, também arrendado ao Réu, é óbvio que se trata de uma parede externa.
Sendo assim, estamos perante uma alteração da estrutura externa do prédio e alteração substancial.
2.3.4.
Importa, por isso, analisar se estas alterações foram ilícitas e culposas, dada a autorização pelo senhorio, por um lado, e a cláusula 4 do contrato de arrendamento que estipulava consentimento escrito para a realização de quaisquer obras, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização e as necessárias para assegurar o seu conforto e necessidade.
Na verdade, no momento da celebração do contrato, as partes estabeleceram que quaisquer obras deveriam ser autorizadas por escrito, quando a prova produzida aponta tão só no sentido de ter sido dada uma autorização não escrita.
Será que tal autorização, por não haver sido escrita, é destituída de validade:
Por vezes, o senhorio estipula, como ora aconteceu, que o consentimento a dar por ele tenha de assumir a forma escrita.
“É geralmente aceite que, com tal exigência, o senhorio apenas quis evitar que se induzisse o seu consentimento duma simples atitude da sua parte ou de vagas conversas; apenas pretendeu que fossem afastadas dúvidas sobre o seu consentimento.
Com a exigência de escrito do senhorio apenas quis significar ser necessário um modo inequívoco do consentimento mas não subordinar-se ele próprio ao escrito - Daqui, o escrito parece dever ser somente exigido “ ad probationem tantum. Consequentemente, o consentimento pode ser prestado por qualquer forma, uma vez que não se permitam dúvidas na averiguação de qual seja a vontade do senhorio”. (Estelita de Mendonça, sublocação p.133).
Temos, assim, que a aludida autorização não é destituída de validade.
Não se trata de uma formalidade ad substantiam mas ad probationem tantum que pode ser revogada, ao ser prestado o consentimento por qualquer outra forma.
2.3.5.
Os actuais proprietários, enquanto adquirentes do direito com base no qual foi celebrado o contrato, sucederam nos direitos e obrigações do primitivo locador (art. 1057º C.C.).
Por este haver autorizado que o arrendatário fizesse a aludida abertura na parede exterior para unir os dois locados não poderá considerar-se que estas alterações introduzidas, embora constituam inequivocamente deteriorações que não caibam nos limites atrás apontados, sejam ilícitas nem que o arrendatário, ao fazê-las, tenha actuado culposamente.
Como tal, não podia este exigir, durante a vigência do contrato de arrendamento a eliminação das alterações autorizadas.
Ao autorizar estas obras, o "C" sabia que aquela abertura visava unir os dois locados, permitindo utilizá-los como um único estabelecimento, o que obrigou a fazer obras de adaptação em ambos os locados, as quais se justificaram, na expectativa de que tal abertura permaneceria a ligar os dois prédios enquanto se mantivesse em vigor, não só o contrato de arrendamento com o "C" como também com o outro senhorio.
Se aquele não podia exigir, quando entendesse, a reposição do locado na situação em que se encontrava antes da autorização dada, também os actuais proprietários estão inibidos de exigir tal reposição . É que a transmissão da posição de locador não pode conferir aos actuais senhorios um direito que o anterior não tinha (nemo plus juris transfere potest quam ipse habet).
Assim, por força da aludida autorização, não assiste aos Autores o invocado direito à pretendida eliminação das deteriorações, durante a vigência do contrato.
3 - Termos em que, negando provimento ao recurso, se confirma a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Évora, 25/02/99