Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 227/07-2 |  |
O solo classificado como “área verde” tem que ser avaliado conforme estipula o artigo 26º, nº 2 do Código das Expropriações (1991).
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PROCESSO Nº 227/07
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
PROCESSO Nº 227/07
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
Nos presentes autos de expropriação (proc. nº …) que o “A”, com sede na Rua …, …, instaurou nessa Comarca, contra “B” e marido “C”, residentes na Rua …, nº 31, …, por despacho do Senhor Ministro do Planeamento e da Administração do Território de … publicado no Diário da República-II Série-2° Suplemento-de … foi declarada a utilidade pública com carácter de urgência da expropriação da seguinte parcela de terreno, para a construção da "via de acesso ao Cais Comercial":
Parcela de terreno nº 1, com a área de 3.660 m2, a desanexar do prédio rústico nº 28-Secção H, da Freguesia da …, Concelho de …, que confronta do Norte com Estrada Municipal, do Sul com …, do Nascente com caminho e do Poente com restante prédio, com a área total de 9,9320 ha, descrito na Conservatória Reg. Predial de … com o n° 1683/920213 (v. fls.40 a 44 e 172).
No dia 23.5.1994 procedeu-se à vistoria "ad perpetuam rei memoriam" (v. fls. 223).
Oficiosamente suscitada e decidida pelo Mmo. Juiz a incompetência em razão da matéria, foi interposto procedentemente recurso para o Tribunal Constitucional (v. fls.235 a 264).
a) Os árbitros procederam à avaliação (v. fls.341 a 347):
Classificaram por unanimidade o terreno como "solo para outros fins" e consideraram o rendimento e segundo o relatório tomaram em consideração o acesso, o clima e demais elementos ponderados:
- Pomar de citrinos: 1.000 ha x 650.000$00/rendimento/ha = 65.000$00
Rendimento - 2.167.000$00 (65.000$00 : 3%)
- Cultura de tomate: 0,2660 ha x 550.000$00/rendimento/ha = 146.300$00 (4.877.000$00)
Rendimento - 4.877.000$00 (146.300$00:3%)
- Amendoeiras: 37 x 17.000$00 = 629.000$00
- Oliveiras: 3 x 20.000$00 = 60.000$00
- Muro de vedação: 355 x 7.000$00 = 2.485.000$00 - Portão: 1 x 60.000$00 = 60.000$00
- Total: 10.218.000$00
O Mmo. Juiz adjudicou à expropriante a propriedade da parcela em alusão e mandou proceder à notificação da decisão arbitral (v. fls.412).
Da decisão arbitral recorreram os expropriados.
Por óbito do expropriado “C” sucederam-lhe sua mulher e seus filhos, respectivamente, “B”, “D”, residente na Rua …, n° 1, …, “E”, residente na Rua …, nº 17, …, …, e “F”, residente no Largo …, nº 4, … (v. fls.413 a 424).
b) Os peritos procederam à avaliação (v. fls. 538 a 548):
Classificaram o terreno da parcela como "solo para outros fins", por estar inserido na rede de "espaços verdes públicos da cidade", em conformidade com o Plano Director Municipal publicado no Diário da República-I Série B, nº …, … Dez. …
Calcularam a área da construção existente na área envolvente cujo perímetro está a 300 m do limite da parcela em alusão (com 9 pisos - 2.475 m2; Com 8 pisos - 8.800 m2; Com 6 pisos - 11.172 m2; Com 5 pisos - 9.730 m2; Com 2 pisos - 450 m2; Com 1 piso - 2300 m2; Total: 34.927 m2, valor que arredondaram para 35.000 m2). Consideraram ser possível 20.300 m2 de construção em 13.600 m2 de área de terreno, e ainda mais 25.544 m2 na restante parte da área envolvente.
Calcularam a área desta área envolvente - 504.600 m2 (50,4600 ha) Consideraram o valor médio de construção - 1.605 m2/ha
Consideraram a área de construção - 587,43 m2 (arredondados para 588 m2) Consideraram o valor de construção (portaria nº 982 -C/99, 30 Qut. estabeleceu para o Concelho de … - ano de 2000 - 114.300$00/m2 de área útil) - área bruta - 103.000$00/m2 (= 0,90 x 114.300$00/m2)
Calcularam o valor unitário de construção 60.564.000$00 (= 588 m2 x 103.000$00)
A este valor unitário aplicaram o coeficiente de 0,16 (art.25° Cód. Expropriações 1999) e calcularam para a parcela a expropriar o valor de 60.690.000$00
Calcularam o valor das benfeitorias:
- Muro de vedação em alvenaria com o comprimento de 355 m e a altura média de 2,50 m e a espessura de 0,35 m) - 3.550.000$00
- Portão - 200.000$00
Obtiveram o valor indemnizatório de 13.440.000$00 (= 9,690.000$00 + 3.750.000$00)
Os peritos prestaram esclarecimentos (v. fls. 609 a 611):
Consideraram que para a parcela expropriada (3.660 m2) a área de construção é de 642 m2 (= 0,366 ha x 1.754 m2/ha)
Valor de construção - 66.126.000$00 (= 642 m2 x 103.000$00/m2)
Valor do terreno da parcela expropriada - 10.581.000$00 (= 0,16 x 66.126.000$00)
Valor das benfeitorias - 3.750.000$00
Valor da parcela expropriada - 14.331.000$00 (€ 71.482,73) (= 10.581.000$00 + 3.750.000$00)
bb) Os peritos apresentaram relatório complementar (na sequência de notificação para procederem à avaliação da parcela expropriada como "solo apto para construção" e como solo destinado a "área verde"), em que houve apenas maioria (v. fls.669 a 774):
1. Avaliaram a parcela (3.200 m2 + 460 m2 = 3.660 m2) como "solo apto para construção" em € 235.446,81
- Parcela de menor área (460 m2):
Índice de utilização bruto - 1,5
Máximo de construção permitida - 1,5 x 460 m2 = 690 m2
Preço da construção por metro quadrado de área útil (art. 7° nº 1 Dec. Lei nº 13/86 e Portaria nº 982-/99, 30 Out., estabeleceu para o ano 2000 para o Concelho de … - € 570,13/m2 de área útil - área bruta - € 513,12 (= 0,90 x € 570,13)
Valor da construção - € 334.052,80 (= 690 m2 x 513,12)
Coeficiente (art.26° Cód. Expropriações) - 0,16
Valor desta parcela - € 56.648,45 (= 0,16 x € 354.052,80)
- Parcela de maior área (3.200 m2):
Índice de utilização bruto - 0,75
Máximo de construção permitida - 2.400 m2 (=0,75 x 3.200 m2)
Preço da construção por metro quadrado de área útil (art.7° nº 1 Dec. Lei nº 13/86, 23 Jan., e Portaria n° 982-C/99, 30 Out. que estabeleceu para o ano de 2000 para o Concelho de … - € 570,13/m2 de área útil - área bruta - € 513,12m2/ (= 0,90 x € 570,13m2)
Valor de construção - € 1.231.488,00 (= 2.400 m2 x € 513,12)
Coeficiente (art. 26° Cód. Expropriações) - 0,13
Avaliaram esta parcela em € 160.093,44 (= 0,13 x € 1.231.488,00)
Calcularam o valor da parcela expropriada, incluindo o das benfeitorias anteriormente calculadas, em € 235.446,81 (= € 56.648,45 + € 160.093,44 + € 18.704,92)
2. Avaliaram o solo em função do destino para "área verde" em € 395.540,25 (v. fls.669 a 674):
- Valor da parcela de menor área (460 m2) - € 56.648,45
- Valor da parcela de maior área (3.200 m2) - € 320.186.88:
Índice de utilização bruto - 1,5
Máximo de construção permitida - 4.800 m2 (= 1,5 x 3.200 m2)
Preço da construção por metro quadrado de área útil (art. 7° nº 1 Dec. Lei nº 13/86, 23 Jan., e Portaria n° 982-C/99, 30 Out., que estabeleceu para o ano de 2000 para o Concelho de … - € 570,13/m2 de área útil- área bruta - € 513,12 (= 0,90 x € 570,13)
Valor da construção - € 2.426.976,00 (4.800 m2 x € 513,12)
Coeficiente (art. 26° Cód. Expropriações) - 0,13
Calcularam o valor desta parcela em € 320.186,88 (= 0,13 x € 2.462.976,00)
Calcularam o valor da parcela expropriada, incluindo as benfeitorias, em €
395.704,92 (= € 56.648,45 + € 320.186,88)
O perito do expropriante, vencido, apresentou o seu relatório (v. fls. 679 a 684):
1. Avaliou a parcela como "solo apto para construção":
Índice máximo de utilização bruto - 0,05
Máximo de construção permitida - 183 m2 (= 0.05 x 3660 m2)
Preço da construção por metro quadrado de área útil (art.7 ° nº 1 Dec. Lei nº 13/86, 23 Jan., e Portaria n° 982-C/99, 30 Out. que estabeleceu para o ano de 2000 para o Concelho de … - € 570,13 (114.300$00)/m2
Valor da construção - 20.916.900$00 (= 183 m2 x 114.300$00) Coeficiente (art.26° Cód. Expropriações) - 0,15
Obteve para a parcela expropriada, incluindo as benfeitorias, o valor de €
32.789,88
2. Avaliou a parcela como solo destinado a "área verde":
- Valor da parcela de menor área (460 m2):
Índice de utilização bruto - 0,50
Máximo de construção permitida - 230 m2 (= 0,50 x 460 m2)
Preço da construção por metro quadrado de área útil (art. 7° nº 1 Dec. Lei nº 13/86, 23 Jan., e Portaria n° 982-C/99, 30 Out. que estabeleceu para o ano de 2000 para o Concelho de … - € 570,13 (114.300$00)/m2 - área bruta - 102.870$00 (= 230 m2 x 102.870$00)
Valor da construção - 23.660$00 (= 230 m2 x 102.870$00)
Coeficiente (art.26° Cód. Expropriações) - 0,15
Valor da parcela - 3.549.015$00 (= 0,15 x 23.660.100$00)
- Valor da parcela de maior área (3.200 m2):
Índice de utilização bruto - 0,25
Máximo de construção permitida - 800 m2 (=0,25 x 3.200 m2)
Preço de construção por metro quadrado de área útil (art. 7° nº 1 Dec. Lei nº 13/86, 23 Jan., e Portaria n° 982-C/99, 30 Out., que estabeleceu para o ano de 2000 para o Concelho de … - € 570,13 (l14.300$00)/m2 - área bruta 102.870$00 (= 0,90 x 114.300$00)
Valor da construção - 82.296$00 (= 800 m2 x 102.870$00)
Coeficiente (art. 26° Cód. Expropriações) - 0,10
Valor da parcela - 8.229.600$00 (€ 41.049,07)
Avaliou a parcela expropriada (3.660 m2) em 11.778.615$00 (€ 58.751,48)
bbb) Os peritos apresentaram novo relatório de avaliação, em que houve unanimidade, com referência à data da Declaração de Utilidade Pública (D.U.P.), sintetizando os anteriores (v. fls. 752 a 754):
Em vez do critério estabelecido pela Portaria nº 982-C/99, 30 Out., aplicaram o estabelecido pela Portaria nº 1103-C/93, 30 Out., segundo o qual para o ano de 1994 o preço de construção por metro quadrado era de € 475,85.
1. Avaliaram a parcela como "solo apto para construção" em € 196.503,912.
2. Avaliaram a parcela em função do destino para "área verde" em € 330.117,89.
Expropriante e expropriados requereram que os peritos prestassem esclarecimentos, tendo estes vindo a corrigir o seu laudo, considerando que a área envolvente é de 433.400 m2 pelo que é possível construir mais 33.110 m2, e calcularam a indemnização de 14.331.000$00 (€ 71.482,73) pela expropriação da parcela.
Foram apresentadas alegações.
Na 1ª instância foram julgados provados os seguintes factos:
1) Por despacho de … o Senhor Ministro do Planeamento e da Administração do Território considerou verificados os requisitos enunciados nas alíneas b) e e) do nº 1 do art.6° Dec. Lei n° 281/93, 17 Ago., e declarou a utilidade pública e a urgência de expropriação da parcela nº 1;
2) A parcela de terreno nº 1 pertencia ao prédio rústico n° 28-Secção H, da Freguesia da …, Concelho de …, que confronta do Norte com Estrada Municipal, do Sul com …, do Nascente com caminho e do Poente com o restante prédio, com a área total de 9,9320 ha, descrito na Conservatória Reg. Predial de … com o n° 1683/9202 13, e aí inscrito o usufruto sucessivo e vitalício a favor de “B”, casada com “C”, na comunhão geral pela cota F-1, residentes na …, em … e a nua propriedade a favor de “D”, “E”, e “F”, pela cota G-2;
3) Tal parcela nº 1 apresenta as seguintes confrontações: Norte com a E.N. nº …; Sul com a …; Nascente com caminho; Poente com o restante prédio;
4) A parcela de terreno a expropriar tem a área de 3.660 m2;
5) À data da vistoria "ad perpetuam rei memoriam" os solos da parcela a expropriar eram de cultura arvense de regadio. A parcela a expropriar situa-se no limite Nascente do prédio de que vai ser desanexada e é constituída por duas partes. Uma parte é uma faixa de terreno desenvolvendo-se adjacentemente ao longo de uma extensão de cerca de 300 m e com largura variável de 0 m a 17 m. A outra parte tem uma configuração geométrica triangular e situa-se entre o caminho e a E.N. nº …, com que o prédio confronta, respectivamente do Nascente e do Norte;
6) Em conformidade com a vistoria "ad perpetuam rei memoriam", cerca de um quarto da área da parcela apresentava-se ocupada com um muito denso pomar de tangerineiras (um viveiro adulto) e 20 tangerineiras adultas com bom aspecto vegetativo. Na restante área da parcela existiam 37 amendoeiras e 3 oliveiras;
7) Também, em conformidade com a referida vistoria, na parcela existia um muro de vedação em alvenaria pedra, com o comprimento de 355m, com altura variável entre 2 m 3 m e com a espessura de 0,35 m que apresentava no seu coroamento uma fiada de arame farpado. Mais refere a referida vistoria que o estado do muro era razoável e nele existia também um portão;
8) A parcela expropriada foi classificada pelos peritos, por unanimidade como "solos para outros fins" e calculado o seu valor em conformidade com o estabelecido no nº 2art. 26° do referido Cód. Expropriações;
9) O acórdão arbitral fixou a indemnização a atribuir, por unanimidade, em 10.218.000$00;
10) Interposto recurso da decisão arbitral vieram os peritos nomeados pelo Tribunal, pela entidade expropriante e pelos expropriados, por unanimidade, apresentar relatório pericial onde classificaram o solo como apto "para outros fins" e atribuir à indemnização a conceder aos expropriados o valor de 13.440.000$00 (€ 67.038,44);
11) Posteriormente os peritos corrigiram o valor da parcela a expropriar para a quantia de 10.581.000$00 e o valor das benfeitorias para 3.750.000$00, fixando a indemnização em 14.331.000$00 (€ 71.482,73);
12) Em cumprimento do despacho judicial de 31.1.2002 os peritos apresentaram novo relatório onde apresentaram o cálculo do valor da parcela a expropriar de acordo com o disposto no artigo 26° nº 1 Cód. Expropriações de 1999 - valor do "solo apto para construção" e ainda o cálculo do valor da parcela expropriada computando o seu valor como solo classificado como destinado a "área verde", de acordo com instrumento de ordenação do território, levando em conta o valor médio das construções existentes ou que seja possível edificar nas parcelas envolventes à expropriada, cujo perímetro se situe a 300 m2 do limite da parcela expropriada, levando em conta unicamente as parcelas edificadas ou afectas a edificação por particulares, atribuindo à parcela expropriada, de acordo com uma e outra classificação os valores de € 235.446,81 e € 395.540,25, respectivamente;
13) O perito da entidade expropriante apresentou relatório separado, por discordar dos demais, onde atribui o valor de € 58.751,48 à parcela expropriada;
14) À data da declaração de utilidade pública existia uma conduta de água antiga em fibrocimento parcialmente desactivada e uma conduta adutora de abastecimento de água à cidade, que liga os furos … e de …, ao sistema de …; na Estrada Nacional nº …, no troço existente entre as bombas da "…" e a Av. …, as infra-estruturas seguintes: Conduta de abastecimento de água potável de 0,150 mm em fibrocimento, ligada à zona alta com uma pressão disponível de 4 a 5 kg/cm2; Colector de esgotos domésticos de grés, de 0,200 mm; colector de esgotos pluviais de 0,300 mm e 0,250 mm, que se encontra nos limiares máximos de utilização sem capacidade de transporte.
O Mmo. Juiz seguiu o critério dos peritos majoritários e, com referência à data da Declaração de Utilidade Pública (D.U.P.), fixou a indemnização em € 330.117,89. Actualizou-a para € 436.264,74.
Recorreram de apelação:
I O expropriante “A”, alegou e formulou as seguintes conclusões:
a) A sentença em crise padece da nulidade prevista na alínea c) do n° 1 do art.668° Cód. Proc. Civil;
b) Com efeito, os fundamentos da sentença recorrida estão em oposição com essa mesma decisão;
c) A sentença em crise conclui, bem, pela aplicabilidade ao caso dos autos do regime substantivo do Cód. Expropriações 1991 - Dec. Lei nº 438/91, 9 Nov.;
d) A sentença em crise conclui igualmente bem quando classifica o terreno
expropriado como "solo apto para outros fins";
e) Contudo, decide em oposição a esses fundamentos quando assenta para a sua decisão, quanto ao valor desse solo, no laudo pericial constante a fls. 669 a 674, que para mais simples consulta se junta às presentes alegações como doc. nº 1;
f) É que, esse laudo tem como pressuposto uma classificação do solo como
"solo apto para construção" e não como "solo para outros fins" e procede ao cálculo do seu valor com base na fórmula de cálculo prevista no art. 26° Cód. Expropriações 1999 - Lei nº 168/99, 18 Set. - que, além do mais, está reservado para o "Cálculo do valor do solo apto para construção";
g) Ainda que semelhante vício não seja classificado como nulidade, sempre se verifica a manifesta ilegalidade da sentença em crise, já que na sua decisão o terreno expropriado não é avaliado com base nos pressupostos previstos no art.26º n° 1 Cód. Expropriações 1991, como se impunha quer pelo regime legal aplicável, quer pela classificação reconhecida ao solo em causa;
h) Esses pressupostos e a avaliação correspondente constam do laudo pericial constante a fls. 538 a 548 e corrigido a fls. 616 a 618 dos autos;
i) Nesse laudo os peritos - por unanimidade atribuem ao terreno em causa o valor de € 71.482,73, que assim deverá corresponder à decisão sobre o valor indemnizatório a proferir nos autos;
j) Efectivamente, só assim se garantirá - tal aliás como a sentença em crise preconiza - que a decisão sobre o valor indemnizatório assentará na prova pericial resultante da avaliação, que se revela de decisiva importância atenta a especificidade das questões em causa e a especial preparação dos peritos para responder a estas questões;
k) E só assim se garantirá que se dê a devida relevância aos laudos e relatórios perfilhados pelos peritos escolhidos pelo Tribunal, como é igualmente preconizado pela sentença em crise, para mais quando estes foram proferidos por unanimidade.
Contra-alegaram os expropriados.
II. Os expropriados, alegaram e formularam as seguintes conclusões:
a) O valor dos bens expropriados não deve ser menor do que aquele que resulta das leis normais do mercado - o que exclui, necessariamente, quaisquer valorizações restritivas resultantes de fixação administrativa, ao arrepio do livre funcionamento do mercado;
b) O cálculo da justa indemnização não pode acolher sobrevalorizações especulativas, mas não pode também ceder a uma tendência minimalista que impede a reposição cabal da igualdade entre os cidadãos expropriados e os demais, por não atender ao livre funcionamento do mercado;
c) A Portaria n° 1103-C/93 não tem aplicação à avaliação de um terreno para efeitos de fixação do valor indemnizatório por expropriação por utilidade pública, não podendo servir como referência para fixar o valor de construção a que alude o art. 25° nºs 1 e 2 Cód. Expropriações 1991;
d) A referida Portaria não se refere ao "valor de construção" a que o art. 25º Cód. Expropriações 1991 manda atender, mas sim a "preço de construção";
e) O art. 7° Dec. Lei nº 13/86 a que Portaria nº 1103-C/93 dá cumprimento nada tem que ver com avaliações de bens expropriados, destinando-se exclusivamente ao cálculo da renda condicionada;
f) Nem os valores indicados nessa Portaria nem as referências a "área útil" nela incluídas, têm qualquer relevância para a avaliação pretendida, sujeita que está ao regime Cód. Expropriações 1991;
g) Todo o regime de renda condicionada, nada tem a ver com valorizações de bens para transmissão - valoriza-os para efeitos de arrendamento - e é instituído com o intuito de limitar ou controlar administrativamente os valores das rendas, evitando que as novas rendas subam aos valores livremente ditados pelo mercado;
h) Não há qualquer fundamento para aplicar o referencial da Portaria nº 1103-C/93 quando o art. 25° Cód. Expropriações 1991 manda atender ao valor de mercado normal da construção ("aproveitamento economicamente normal"), como se refere no nº 1 do art.25°;
i) Quando o art. 25° nº 1 Cód. Expropriações 1991 fala na construção que "seja possível efectuar de acordo com as leis e regulamentos em vigor num aproveitamento económico normal" não se refere a valores de construção limitados ou administrativamente condicionados (para mais para efeitos de arrendamento e não de compra e venda) os quais, por definição, estão excluídas do aproveitamento normal: Quer apontar apenas para as leis e regulamentos que fixam os limites da área de construção permitida, que serão, em princípio, os planos de ordenamento do território, "maxime" os planos directores municipais;
j) Sendo a indemnização por expropriação determinada pelo valor real e corrente que os bens expropriados tinham no momento da expropriação, não fazia sentido que um dos índices para cálculo da indemnização fosse administrativamente fixado;
k) Há que fixar-se um valor médio de construção na época da expropriação, na zona de …, para aplicar correctamente o art. 25° Cód. Expropriações 1991;
l) Para valorização dos bens expropriados nos termos do art. 25° Cód. Expropriações 1991, particularmente para efeito de verificação do valor de mercado da construção por metro quadrado, deverá tomar-se em consideração o valor médio das transacções efectivamente efectuadas na zona da localização dos bens, ao tempo da declaração de utilidade pública, porque se trata de uma média, traduz a realidade concreta do mercado não caindo em sobrevalorizações especulativas;
m) Existem nos autos elementos documentais e periciais - tabela estatística de imobiliário apresentada pelo perito dos Expropriados e informação publicada pelo … que os expropriados juntaram ao processo com o requerimento de 11.3.2004 - que permitem fixar, com inteira justiça, o valor médio da construção, para efeitos de aplicação do art. 25° Cód. Expropriações 1991, em 120.000$00 por metro quadrado (aprox. € 600,00);
n) O Tribunal pode e deve afastar-se do laudo dos peritos por si nomeados, ainda que unânime, quando não se afigurem legalmente sustentáveis o critério e parâmetros por eles defendidos nos seus relatórios;
o) A determinação do valor da construção por metro quadrado é uma questão de fronteira entre o facto e o direito, sendo necessário que o Tribunal se baseie, para correctamente apreciar essa questão, nos elementos probatórios que lhe permitam decidir de acordo com as normas de avaliação aplicáveis, no caso, especificamente o art.25° nº 1 Cód. Expropriações 1991;
p) A valoração da prova documental e pericial em primeira instância foi ilegal, por violação dos arts. 1° e 25° Cód. Expropriações 1991, e incorrecta, por não terem sido considerados os documentos existentes nos autos que permitiriam aferir o valor médio da construção por metro quadrado em … no ano de 1994, sendo certo que o Tribunal "a quo" deveria ter-se afastado da orientação dos peritos relativamente a esta questão, aplicando o valor de € 600,00 por metro quadrado;
q) Não há nenhuma disposição no artigo 25° Cód. Expropriações 1991, ou em qualquer outra parte deste diploma, que determine que só seja considerado, para efeito de determinação do valor da construção, a área útil, e não a área total (bruta) de construção;
r) A aplicação de um coeficiente de 0,90 à área bruta de construção provém única e exclusivamente da aplicação da Portaria de Ministro das Obras Públicas, Transportes e Comunicações que é inaplicável, uma vez que o objectivo dos autos não é o cálculo de uma renda condicionada, mas a avaliação de um terreno expropriado, mediante a qual deverá ser apurado o seu valor real e corrente, o seu valor de mercado, de modo que venha a ser atribuída uma "justa indemnização";
s) Não há qualquer base legal para a distinguir entre "área bruta" e "área útil" para efeitos de avaliação de terrenos expropriados, assim se subtraindo 10% à área de construção permitida;
t) O critério legalmente definido para valorização dos bens expropriados assenta na ponderação do valor indiciário dos factores utilizados, nos termos previstos, a que o legislador faz imperativamente corresponder o valor em causa, através de uma fórmula fechada que não pode ser alterada pela consideração de factores não previstos;
u) A aplicação do factor de redução ao valor da parcela indicada é ilegal e arbitrária, e perverte o funcionamento da fórmula legal adoptada pelo art. 25° Cód. Expropriações 1991, pelo que deverá ser excluído tal factor do cálculo do montante indemnizatório;
v) A aplicação de tal redução no âmbito da avaliação de bens expropriados constitui uma restrição a um direito análogo aos direitos, liberdades e garantias (o direito de propriedade), que não é feita mediante lei expressa, e estrita, e em termos proporcionais e adequados, o que é proibido pelo art.18° da Constituição da República Portuguesa, o qual tem aplicação imediata a todas as entidades públicas e privadas;
w) O art.25° nº 1 Cód. Expropriações é inconstitucional na interpretação segundo a qual permite fixações administrativas do valor da construção por metro quadrado aplicável às avaliações de bens expropriados, por violação dos arts. 13° e 62° nº 2 da Constituição da República Portuguesa;
x) O art. 25° nº 1 Cód. Expropriações é inconstitucional na interpretação segundo a qual permite a redução da área de construção, a considerar para efeito de aferição do valor da construção por metro quadrado, à área útil, por violação dos arts. 13° e 62° nº 2 da Constituição da República Portuguesa;
y) Nos termos das alterações propugnadas o valor indemnizatório deverá ser o seguinte:
- Parte com maior área:
Área - 3.200 m2
Índice de utilização bruto - 1,5
Índice fundiário – 13%
Valor Médio de construção na região - 120.000$00 (€ 600,00)
Valor das construções possíveis de efectuar de acordo com as leis e regulamentos em vigor, num aproveitamento economicamente normal (VCP)
VCP - 1,5 x 3.200 m2 x € 600,00 = € 2.880.000,00
Valor do terreno (VT) - VCP x 13% = € 374.400,00
- Parte com menor área:
Área - 460 m2
Índice de utilização bruto, ponderando o valor dos terrenos na zona envolvente com construção existente ou onde seja possível construir - 1,5
Índice fundiário - 16 %
Valor médio de construção na região - 120.000$00 (€ 600,00)
Valor das construções possíveis (VCP)
VCP - 1,5 x 460 m2 x € 600,00 = € 414.400,00
Valor do terreno (VT) - VCP x 16% VT = € 66.240,00
Valor de benfeitorias - € 18.704,92
Total do valor indemnizatório - € 459.344,92
O montante apurado deverá ser actualizado desde 19.1.1994 de acordo com a evolução dos índices de preços no consumidor, com exclusão da habitação, publicados pelo Instituto Nacional de Estatística.
Contra-alegou o expropriante “A” e formulou as seguintes conclusões:
a) O recurso interposto pelos recorrentes padece de manifesto vício lógico e legal já patente na sentença recorrida, e que igualmente já foi invocada pelo Recorrido em recurso autónomo por si interposto;
b)De facto, não concordando com a valorização efectuada em 1ª instância, pretendem os recorrentes discutir e ver revistos factores dessa avaliação, no caso, a quantificação do valor médio de construção na cidade de … e € 475,85 por metro quadrado e a aplicação de um factor de redução de 10% ao valor da parcela expropriada;
c) Contudo, tais factores de avaliação não são os factores legais de forma de cálculo de solo qualificada como "solo apto para outros fins", tal como previsto no nº 1 do art. 260° Cód. Expropriações 1991;
d) Mostrando-se aceite pelos recorrentes (e, diga-se, pelo recorrido) a qualificação do solo a expropriar como "solo apto para outros fins", não pode pretender aplicar-se ou sequer indicar-se a aplicação de critérios de determinação do valor de solos para construção, como é o caso;
e) A sentença em crise conclui bem pela aplicabilidade ao caso dos autos do regime substantivo do Cód. Expropriações de 1991 - Dec. Lei nº 438/91, 9 Nov.;
f) A sentença em crise conclui igualmente bem quando classifica o terreno
expropriado como "solo apto para outros fins";
g) Por essas razões tem a parcela expropriada de ser avaliada com base nos pressupostos previstos no art. 26° nº 1 Cód. Expropriações 1991, como se impõe pelo regime legal aplicável e como tal declarado pela sentença recorrida e também pelo facto de se tratar de solo qualificado como apto "para outros fins" e não "solo apto para construção";
h) Apenas caso tivesse sido essa a classificação atribuída à parcela em causa fazia sentido discutir e sindicar a quantificação do valor médio de construção da cidade de … em € 475,85 por metro quadrado e a aplicação de um factor de redução de 10% ao valor da parcela expropriada;
i) Contudo, para solos qualificados como solos aptos "para outros fins", para cuja avaliação há-de fazer-se uso dos critérios fixados no Cód. Expropriações 1991, é o art. 26° nº 1 daquele diploma que fixa a forma de cálculo do valor desse solo. Os critérios em causa são os seguintes: O valor dos solos "para outros fins" será calculado tendo em atenção os seus rendimentos efectivos ou possível estado existente à data da declaração de utilidade pública, a natureza do solo e do subsolo, a configuração do terreno e as condições de acesso, as culturas predominantes e o clima da região, os frutos pendentes e outras circunstâncias objectivas susceptíveis de influírem no respectivo cálculo;
j) Assim, sendo será totalmente inaplicável o regime previsto no art. 25° Cód. Expropriações, reservado, como se disse, para o cálculo do valor do "solo apto para a construção", que não é a qualificação decidida nos autos, aceite pelas partes e como tal transitada em julgado;
k) Assim, improcederão na totalidade os argumentos e fundamentos utilizados pelos recorrentes no seu recurso.
Recebidos os recursos o processo foi aos vistos.
I Como prevê o art. 690° nº 1 Cód. Proc. Civil são as conclusões das alegações que circunscrevem o âmbito de apreciação dos recursos.
Nas conclusões das alegações sob as alíneas a) a f) o expropriante começou por colocar a questão da nulidade da douta sentença recorrida, com fundamento em o Mmo. Juiz ter seguido o critério dos peritos segundo o qual a avaliação a que procederam se baseou na classificação do solo como "solo apto para a construção", mas o cálculo ter sido feito como base na classificação como "solo para outros fins".
Mas como desde logo se constata dessas conclusões das suas alegações (v. conclusão sob a alínea g), o próprio recorrente admite que na realidade possa não se estar perante uma nulidade da sentença, mas perante outro vício.
Quanto a esta questão há que tomar em atenção que no que diz respeito à classificação do solo, como se referiu acima, no seu primeiro relatório (v. fls. 538 a 548) os peritos começaram por o classificar como "solo para outros fins", classificação que mantiveram nos relatórios seguintes que apresentaram. O que aconteceu foi apenas que após o primeiro destes relatórios o Mmo. Juiz pretendeu, como também se referiu, que fossem prestados alguns esclarecimentos para os quais seria necessário proceder à avaliação do solo como "solo apto para a construção" e também para "'área verde" o que levou a que os peritos tenham feito essa diligência, obtendo, respectivamente, os valores de € 235.446,81 e € 395.704,92. Porém, o Mmo. Juiz seguiu o critério dos peritos e aceitou a classificação que fizeram logo inicialmente como "solo para outros fins", o que levou à obtenção daquele último valor atendendo ao critério específico para os casos em que de acordo com os instrumentos de planeamento urbanístico o solo seja classificado como "área verde".
Ora, o solo classificado como "área verde" é necessariamente "solo para outros fins", com a especialidade de que a sua avaliação deve ser feita tomando em atenção o " ... valor médio das construções existentes ou que seja possível edificar nas parcelas situadas numa área envolvente cujo perímetro exterior se situe a 300 m do limite da parcela expropriada" (v. art.26° nº 2 Dec. Lei no 438/91, 9 Nov., Cód. Expropriações 1991).
Por conseguinte improcedem as conclusões das alegações sob as alíneas a) a f).
Não se verificando o vício da nulidade que o recorrente aponta à douta sentença recorrida, resta saber se padece da ilegalidade que invoca e que consistirá em ter aceitado uma avaliação incorrectamente feita, por não ter seguido o critério previsto no art. 26° nº 1 Cód. Expropriações 1991.
Em primeiro lugar impõe-se que se esclareça que, tal como os peritos fizeram constar no seu primeiro relatório (v. fls. 538 a 548) - e que não alteraram posteriormente - encontrando-se a parcela expropriada inserida numa zona de expansão urbana que o Plano Director Municipal integrou na "rede de espaços públicos da cidade", como previsto no art. 24° nº 4 Cód. Expropriações 1991 terá que se atender à classificação como "solo para outros fins". O recorrente não põe em dúvida, aliás, esta classificação.
Porém, quanto à avaliação, contrariamente ao que o recorrente considera, não pode deixar de se atender à classificação de "zona verde", pela inserção da parcela expropriada, já que é o próprio art. 26° nº 2 Cód. Expropriações que o determina, estabelecendo depois o critério a seguir e que os peritos observaram.
A diferença entre os laudos reside essencialmente, como se alcança do que acima se expôs, em que no primeiro e no segundo (v. fls.669 a 774) os peritos tomaram em consideração o valor de construção para o Concelho de … à face da Portaria nº 982-C/99, 30 Out., para o ano de 2000, ou seja, na época em que fizeram inicialmente a diligência, e no ano seguinte quando aquele diploma ainda se encontrava em vigor, enquanto que no terceiro (v. fls. 752 a 754) já consideraram o valor para o ano de 1994, ou seja, para o ano em que foi declarada a utilidade pública da expropriação (D.U.P.), em conformidade com a Portaria nº l103-C/93, 30 Out., uma vez que o cálculo do montante indemnizatório deve ser calculado com referência à data dessa Declaração da Utilidade Pública (v. art. 23° nº 1 Cód. Expropriações 1991 e art.24° nº 1 Dec. Lei nº 168/99, 18 Set.), Cód. Expropriações 1999).
É por isso indefensável o valor indemnizatório obtido pelos peritos nos dois primeiros laudos [respectivamente, 14.331.000$00 (€ 71.482,73) e 79.331.713$00 (€ 395.704,92)], precisamente porque, acima de tudo, tomaram como referência o valor de construção que em razão da data da Declaração de Utilidade Pública da expropriação não podia ser aplicado.
Improcedem consequentemente as conclusões das alegações sob as alíneas
g) e segs. e o recurso.
II. Os recorrentes expropriados começaram por suscitar a questão de a avaliação não ter sido feita com base nas "leis normais do mercado", no que diz respeito ao "preço da construção" (v. conclusões das alegações sob as alíneas a) m).
Como resulta das conclusões das suas alegações, para si o critério de avaliação seria o previsto no art. 25° n° 1 Cód. Expropriações 1991 (v. conclusões sob as alíneas c), h), i), o), w), x) e y). É particularmente sugestiva a conclusão das alegações sob a alínea y), dado que os recorrentes ao fazerem, eles próprios, o cálculo da indemnização introduzem um elemento que, nem os árbitros, nem os peritos, tomaram em consideração. Estamos a falar do "aproveitamento economicamente normal" que se reporta à "construção ... existente" ou " ... que seja possível efectuar" na parcela expropriada, como expressamente refere o art. 25º nº 1 Cód. Expropriações 1991. Ora, este elemento não tem aplicação, exactamente porque a parcela expropriada está classificada como "solo para outros fins" e também classificada como inserida em zona de "área verde".
Em suma, o recurso dos recorrentes não tem por base a classificação que foi efectivamente dada ao solo da parcela objecto de expropriação.
O solo classificado como inserido em "área verde" terá necessariamente que ser avaliado em conformidade com o art. 26° n 2, e não com o art. 25°, ambos do Cód. Expropriações 1991.
Como acima se referiu a avaliação foi feita com base na classificação do "solo para outros fins", razão porque em conformidade com o critério previsto nesse art. 26° nº 2 teria necessariamente que se atender ao "valor médio das construções existentes" ou que fosse " ... possível edificar" nas parcelas situadas numa área envolvente cujo perímetro exterior se situasse a 300 m do limite da parcela expropriada.
Ou seja, as considerações anteriormente feitas têm aqui inteiro cabimento e, contrariamente ao que os recorrentes consideram, não se tratava de apurar o "valor da construção" que, como se estabelece no art.25° do mesmo diploma, é um dos elementos da avaliação do "solo apto para a construção" e que se reportaria à que existisse na parcela expropriada ou que nela - e não nas existentes na área envolvente - fosse possível edificar - e não o que, efectivamente, seria implantada na parcela expropriada - de acordo com as leis e regulamentos em vigor.
Porém, como a classificação da parcela é de "solo para outros fins" e "área verde" - e os expropriados não põem em causa esta classificação - não pode tomar-se em consideração na avaliação a potencialidade edificativa, porque não é possível a construção nessa parcela expropriada. Daí que o art. 26° nº 2 Cód. Expropriações 1991 estabeleça que o critério tomará em consideração o valor médio das construções existentes ou que seja possível edificar nas parcelas situadas numa área envolvente (cujo perímetro exterior se situe a 300 m do limite da parcela). A potencialidade edificativa só seria de considerar se a parcela tivesse sido classificada apenas como "solo para outros fins" (e não também como "área verde"), porque nesse caso a avaliação far-se-ia à face do art.26° nº 1 Cód. Expropriações 1991.
Do acaba de se dizer decorre desde logo a total irrelevância da inconstitucionalidade do art. 25° nº 1 Cód. Expropriações que os recorrentes invocam (v. conclusões sob as alíneas v) a x), exactamente porque este não tem aplicação à avaliação da parcela expropriada.
E decorre que não se trata de avaliar um terreno com apelo ao seu "valor real e corrente" (v. conclusão das alegações sob a alínea r), mas, repete-se, tomando em consideração os elementos referidos no art. 26° nº 2 Cód. Expropriações 1991.
Por outro lado, e pelo que se disse, também não tem cabimento argumentar (v. conclusão das conclusões sob a alínea u) que o factor de redução (10%) perverte a aplicação do art.25° Cód. Expropriações 1991.
Em suma o recurso improcede.
Pelo exposto acordam em julgar improcedentes os recursos de apelação e confirmar a douta sentença recorrida.
Custas pelos recorrentes.
Évora, 19 de Abril de 2007
Apelação n° 227/07